房地产抵押评估风险分析及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂且风险较高的行业，需要开发商在规划、设计、施工、销售等环节中面对各种风险。
本文将对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理及对策，以帮助开发商更好地应对风险，确保项目的顺利进行。
一、市场风险1.1 市场需求波动：市场需求的波动是房地产开发项目面临的主要风险之一。
开发商应该密切关注市场需求的变化，进行市场调研和预测，以合理规划项目的规模和定位。
1.2 政策风险：政策的变化对房地产市场影响巨大。
开发商应关注政策的动态，及时调整项目策略，确保项目符合相关政策要求。
1.3 竞争风险：房地产市场竞争激烈，开发商需要了解竞争对手的项目情况，进行差异化定位和市场定位，提高项目的竞争力。
二、财务风险2.1 资金风险：房地产开发项目需要大量的资金投入，资金链断裂可能导致项目无法继续进行。
开发商应制定合理的资金筹措计划，确保项目的资金供应充足。
2.2 成本风险：项目成本的控制是保证项目盈利的关键。
开发商应该对项目的各项成本进行详细的分析和预测，制定合理的成本控制措施，确保项目的盈利能力。
2.3 财务风险：市场行情的波动可能导致项目的销售情况不如预期，进而影响项目的财务状况。
开发商应制定合理的财务计划，确保项目能够应对市场波动带来的风险。
三、技术风险3.1 设计风险：设计方案的不合理可能导致项目无法按时完成或者无法满足市场需求。
开发商应选择经验丰富的设计团队，进行全面的设计评审和优化，确保项目的设计方案符合市场需求。
3.2 施工风险：施工过程中可能出现的施工质量问题和施工进度延误都会对项目造成影响。
开发商应选择具备施工经验的施工团队，进行施工计划的合理安排和施工质量的监督，确保项目能够按时高质量完成。
3.3 技术创新风险：技术的不断创新可能导致项目所采用的技术过时。
开发商应密切关注技术的发展动态，及时进行技术更新和改进，确保项目能够保持竞争力。
房地产评估中存在的主要问题及应对策略研究
房地产评估中存在的主要问题及应对策略研究房地产评估是指对房屋或土地的价值、性质和特征进行评定和估算的过程。
在房地产交易中，评估是至关重要的，因为它能够为买卖双方提供一个对房产价值的客观估计。
房地产评估中存在着一些主要问题，这些问题可能会对评估结果产生不利影响，因此需要针对这些问题制定应对策略。
1. 数据不准确在房地产评估中，数据的准确性对评估结果至关重要。
在实际操作中，由于数据来源的限制或者数据本身的不准确，导致评估结果可能存在一定的偏差。
为了解决这一问题，评估机构可以采取以下策略：- 提高数据来源的可靠性。
评估机构可以与政府部门或者其他资料机构进行合作，获取更加可靠的数据来源，确保评估数据的准确性。
- 引入大数据技术。
利用大数据技术对房地产相关数据进行整合和分析，从而提高评估数据的准确性和全面性。
2. 市场波动房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格受到各种因素的影响，如供求关系、利率、政策等。
由于市场本身的不确定性，评估结果可能存在较大的不确定性。
为了应对市场波动带来的评估问题，可以采取以下策略：- 引入风险管理模型。
评估机构可以引入风险管理模型，对房地产市场的风险进行分析和评估，从而更好地应对市场波动带来的影响。
- 多维度的数据分析。
评估机构可以结合政策、经济、市场等多方面数据，进行综合性分析，更好地理解市场变化带来的影响。
3. 评估专业人才短缺房地产评估需要专业的人才来进行操作，但是在实际操作中，评估专业人才的短缺问题普遍存在。
为了解决这一问题，可以采取以下策略：- 培训和引进人才。
评估机构可以加大对评估人才的培训力度，同时引进相关的专业人才，提高评估专业水平。
- 合作与共享。
评估机构可以与其他评估机构或者相关的专业机构进行合作与共享，共同解决评估专业人才短缺问题。
- 推动行业标准的统一。
评估机构可以积极参与行业标准的制定和推动工作，促进评估标准的统一，提高评估结果的可比性和准确性。
- 注重标准的执行和监管。
房产抵押合同中的抵押物评估争议解决
房产抵押合同中的抵押物评估争议解决在房产抵押合同中，抵押物评估是一个重要的环节。
抵押物的价值评估直接影响着贷款金额的确定和抵押权的实现。
然而，在实践中，由于各种原因，抵押物评估争议解决常常引发争议。
本文将探讨房产抵押合同中抵押物评估争议解决的相关问题，并提出一些可行的解决方案。
一、抵押物评估争议产生的原因1.评估方法不准确：评估机构采用的方法可能不够科学、合理，导致评估结果与实际情况存在较大差异。
2.评估参数不准确：评估机构对某些参数的取值可能存在偏差，如市场价格、利率、折现率等。
3.评估报告表述不清：评估报告中的表述可能不够清晰、明确，导致当事人对评估结果的理解存在分歧。
4.利益冲突：在某些情况下，评估机构可能与抵押权人或抵押人存在利益冲突，导致评估结果受到干扰。
二、解决抵押物评估争议的途径1.协商解决：当事人可以就评估争议进行协商，寻求合理的解决方案。
双方应尊重评估结果，并尽量达成妥协。
2.第三方调解：当事人可以寻求第三方调解机构的帮助，通过调解解决争议。
调解机构可以邀请专业人士参与调解，以提高调解的成功率。
3.仲裁：如果当事人对评估争议无法通过协商或调解解决，可以申请仲裁解决。
仲裁机构通常具有更高的公正性和专业性，能够为当事人提供公平、合理的解决方案。
4.法律诉讼：如果当事人对评估争议无法通过前述途径解决，可以依法提起诉讼。
法院将根据相关法律法规和证据作出裁决，确保争议得到公正、合理的解决。
三、抵押物评估争议的应对策略1.选择有信誉的评估机构：当事人在选择评估机构时，应注重评估机构的信誉和资质，以确保评估结果的公正性和准确性。
2.明确评估依据和标准：当事人在与评估机构签订合同时，应明确评估依据和标准，并确保评估机构按照合同约定进行评估。
3.保留相关证据：当事人在评估争议发生后，应保留相关证据，如评估报告、合同、交流记录等，以便在争议解决过程中提供证据支持。
4.及时沟通：当事人在评估争议发生后，应及时与对方沟通，寻求合理的解决方案。
房地产估价风险的辨识与防范
（） １估价人 员风险 。一般来 说， 这类风 险的产生与估价 人员 价方法与对象不 匹配 ， 用的依据不 可靠 ， 终的估价结 论明 使 最 对风 险的意识 程度有关 ， 在估价过程 中所产生 的风 险分 为两大 显与其对 象不符合 ， 引发争议 。三是估价人 员的估价报 告所使 类： 被动风险和主动风 险。被动风 险是估价人员无意识行 为所 用的文字叙述不严谨 ， 用词含糊不清， 缺乏必要的假设前提 ， 使
以在一定程度上拉近游 客与景区的心理距离。景区在建设过程 的 健康 发 展 。 中应将景 点与渤海 民居 结合 开发， 并辅 以生活用品陈列 的方式 加深游客对渤海文化的印象 。如农具陈列可用石质、 金属 、 或木 质的石磙 、 铁镐 、 风车等； 生活用具可用灶具 、 炊具 、 箩筐等。（） ２ 参 考 文 献
性。 本文通过对房地产估价风 险的成 因分析 ， 提醒相关机 构和人 员重视其风险所 带来 的后果， 同时采取相应 的对策来规 避风 险， 防
范于 未然。
【 关键 词】 房地 产； 估价风险； 市场 因素
房 地 产 估 价 风 险 的成 因
一
、
人员在未取得估价标பைடு நூலகம்前就进行评估 （ 运用市场法 中常见） 估 ，
海古韵的重要手段 。 肉、 猪 粘食 、 蜂蜜以及野菜等 日常饮食 以及 游资源 的特 点，组合 出符合 不 同细分市 场潜在游客需求 的产 特色食 品萨其 马、 粘豆包 、 酸菜等 在国内具有较 高的知名度 ， 可 品， 才能摆脱“ 重参观 、 轻参与 ” 的景 区发展模式 ， 真正实现 景区
产 生 的风 险 。一 是估 价 人 员专 业 能 力有 限 ， 思 进取 胡 乱评 估 ， 不
得报 告使用者 发生误解 ， 最终引发经济 纠纷 。主动风 险与被动
房地产评估行业风险认知与防范措施
房地产评估行业风险认知与防范措施摘要：2016年12月1日起，《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）开始实施，包括房地产评估在内的所有评估机构和评估人员的法律责任将进一步扩大和加强。
按照《资产评估法》规定，如果独立、客观、公正的原则或诸如被评估人专业能力等因素的影响受到外部干扰，评价结果就会出现较大差异，有关评价机构和评价人员必须承担相应的法律责任；如果不严格遵守规定的评价程序，评价机构和评价人员也有可能因程序无效而被追究责任；同时，房地产市场波动、估价机构与估价人之间的恶性竞争也构成潜在风险。
资料显示，《资产评估法》实施以来，开始评估违反法律规定和评估者的案件数量逐渐增加。
房地产估价往往比较低，房地产估价很有价值，房地产估价机构在被控违法或违法时，基本上具有破坏性。
因此，对于房地产估价和估价当局来说，提高风险意识和加强对房地产估价风险的控制是最高优先事项。
关键词：房地产评估；风险认知；防范措施；引言房地产估价受到一系列市场因素的影响，需要不断适应市场变化。
同时，房地产估价存在一定风险，机构和估价人的估价必须承担一定的经济和法律责任。
本文简要分析了房地产估价过程中出现的风险和保护措施以及实际经验。
1房地产价格评估体系现状第一，制定了相关的房地产估价法规。
以国家颁布《城市房地产管理法》为基础，政府机关相继出台了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》等各项规章制度。
地方政府相继制定了相应的房地产价格评估法规，其体系逐渐走向正轨，运行机制也基本完成。
第二，我国已建立了房地产评估人员资格体系，并制定了评估技术标准。
根据全国各地的地方政府，共有14500家合格的评级机构、3000家注册的房地产评估公司和90家家具评估机构，我们的房屋评估机构发布了房地产价格规范，从制度上规范了房地产评估，并使用统一的评估流程和技术手段来确保评估的客观、公正和理性结果。
第三，初步建立行业内的房地产评估自律标准。
房地产评估中存在的主要问题及应对策略研究
房地产评估中存在的主要问题及应对策略研究房地产评估作为房地产行业中非常重要的环节，为市场提供了重要的信息支持，确保资产的价值得以准确反映。
然而，在房地产评估的实践中，存在一些主要问题，如评估的主体、方法和数据不完整等，这些问题对于评估的准确性和可信度形成不良影响。
本文将结合实际情况，分析房地产评估中存在的主要问题，并介绍相关的应对措施。
一、评估的主体1.评估机构管理不规范：目前，我国房地产评估市场仍处于初步阶段，评估机构的数量和规模都不够充分，且管理不规范，导致评估过程存在一定程度的不规范性和随意性。
评估机构应做好业务准入和资质审核，加强内部管理，确保评估过程的规范性和透明度。
2.评估师专业水平不高：评估师是评估机构的决定性因素，其专业水平的高低将对评估质量产生重要影响。
评估机构应建立评估师的专业认证和绩效考核制度，提高评估师的专业素养和水平。
二、评估的方法1.评估方法不合理：评估方法的合理性是评估准确性的关键。
在实践中，有些评估机构常常采用不合适的评估方法，忽略了某些重要的因素，从而导致评估结果偏差或失真。
评估机构应严格按照相关规范和标准执行评估方法，确保评估结果具有可信度和可重复性。
2.评估数据质量不高：评估数据是评估结果的重要基础，数据的质量将直接影响评估结果的准确性。
评估机构应加强评估数据的收集和分析工作，提高数据的精度和完整性，确保评估结果具有可靠性和可用性。
三、评估的数据2.数据来源不清：数据来源的不清将使评估结果缺乏可信度和可靠性。
因此，评估机构应明确数据来源并对其可靠性进行审查。
综上所述，要改善房地产评估的实践，实现评估结果的准确性和可信度，需要评估机构建立规范的管理机制，提高评估师的专业水平，确保评估方法的合理性和评估数据的完整性。
同时，政府部门应予以必要的监管和支持，并通过建立行业标准和准则，促进房地产评估市场的规范化和发展。
房地产项目的风险评估与控制措施
房地产项目的风险评估与控制措施在房地产行业中，风险评估与控制措施是非常重要的，它们可以帮助开发商和投资者更好地了解项目的潜在风险，并采取相应的措施来降低风险。
本文将探讨房地产项目的风险评估与控制措施，并提供一些建议供参考。
一、项目前期风险评估在任何房地产项目开始之前，进行全面的风险评估是至关重要的。
这包括以下几个方面：1. 市场风险评估：评估项目所在地区的市场需求、供应关系以及竞争情况，以确定项目的可行性和市场潜力。
2. 法律与政策风险评估：了解相关的法律法规和政策，以及对项目可能产生的影响，包括土地使用权、房屋所有权、规划与审批等方面。
3. 技术与工程风险评估：评估项目所需的技术难度、工程实施的可行性和可行性，以及可能出现的技术风险和工程难题。
4. 财务风险评估：评估项目的投资回报率、融资成本和预计的盈利能力，以便合理评估项目的财务可行性。
二、项目中期风险控制措施在项目开始实施后，持续监控和控制风险是保证项目成功的重要一环。
以下是一些常见的项目中期风险控制措施：1. 监测市场变化：密切关注市场需求、价格变动和竞争情况，及时调整项目销售策略和定价。
2. 确保项目合规：严格遵守法律法规和政策要求，确保项目的土地使用权、规划许可等手续齐全。
3. 管理施工过程：监督施工进度，保证工程质量和安全，及时解决施工中出现的问题。
4. 控制项目成本：实施有效的成本控制措施，合理管理人力、材料和设备资源，降低项目成本。
三、项目后期风险控制措施一旦项目完成并交付，仍需继续关注和控制相关风险。
以下是一些常见的项目后期风险控制措施：1. 建立物业管理体系：确保项目物业的良好管理和运营，提供高品质的服务以满足居民需求。
2. 建立维修基金：为项目设立维修基金，用于维护和修缮公共设施，延长项目寿命周期。
3. 建立投诉处理机制：建立完善的投诉处理机制，及时回应和解决居民的问题和反馈。
4. 市场营销与售后服务：在项目交付后，加强市场营销和售后服务，提高用户满意度和客户口碑。
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策
房地产开发项目的风险分析、风险管理及对策引言概述：房地产开发项目是一个复杂而高风险的行业，开发商需要全面了解各种潜在风险，并采取相应的风险管理措施来确保项目的成功。
本文将从五个方面对房地产开发项目的风险进行分析，并提出相应的风险管理对策。
一、市场风险1.1 市场需求不足：开发商应进行市场调研，了解目标市场的需求情况，确保项目的规模和定位与市场需求相匹配。
1.2 市场竞争激烈：开发商应进行竞争对手分析，制定差异化的市场营销策略，提高项目的竞争力。
1.3 政策调整风险：开发商应密切关注政策变化，及时调整项目策略，避免政策调整对项目造成不利影响。
二、资金风险2.1 资金筹集困难：开发商应合理规划项目资金需求，积极寻求多元化的资金来源，如银行贷款、股权融资等。
2.2 资金成本上升：开发商应及时关注市场利率变动，合理选择融资方式，降低项目的资金成本。
2.3 资金流动性风险：开发商应建立健全的资金管理体系，确保项目资金的流动性，避免出现资金短缺的情况。
三、技术风险3.1 设计与施工质量风险：开发商应选择有资质和信誉的设计和施工单位，建立质量监控机制，确保项目的设计和施工质量。
3.2 技术创新风险：开发商应关注先进的建筑技术和设备，积极引进和应用新技术，提高项目的技术水平和竞争力。
3.3 建筑安全风险：开发商应加强安全管理，遵守相关法规和标准，确保项目的建筑安全，减少事故风险。
四、法律风险4.1 土地法律风险：开发商应仔细研究土地使用权、土地规划等法律法规，确保项目的土地使用合法合规。
4.2 合同法律风险：开发商应制定完善的合同管理制度，确保与各方签订的合同合法有效，减少合同纠纷的发生。
4.3 环境法律风险：开发商应遵守环境保护法律法规，进行环境评估和治理，减少环境污染和资源浪费。
五、管理风险5.1 项目管理风险：开发商应建立完善的项目管理体系，制定详细的项目计划和进度控制，确保项目按时按质完成。
5.2 供应链管理风险：开发商应与供应商建立长期稳定的合作关系，加强供应链管理，确保项目所需材料和设备的供应稳定。
房地产抵押评估中存在问题及改进的建议_胡兰兰
房地产抵押评估中存在问题及改进的建议胡兰兰 江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司 摘要：本文主要分析了房地产抵押评估中常见的一些管理漏洞和存在问题，阐述了在当前形势下，加强房地产抵押评估工作的重要性，探究了目前房地产抵押评估工作中的相关问题。
论述过程中，笔者通过研究，根据抵押评估中的问题，相应地提出一些加强房地产抵押评估管理的对策。
以期促使工作水平和质量不断提高，有助于推动我国房地产抵押评估的不断进步。
关键词：房地产；抵押评估；问题；对策中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1001-828X(2015)010-000377-02目前，房地产行业属于固定产业，具有保值性和增值性的特征。
随着金融机构对贷款风险管理要求越来越严格，在经济发展的同时，以房地产抵押作为贷款的担保，根据抵押的特征分析，它具有价值大、不宜转移的优势，因此在金融及机构以房地产抵押作为担保方式，备受欢迎。
房地产抵押贷款提高了相关金融领域的安全性和可靠性。
然而目前房地产抵押评估过程中，由于评估业务在逐年增长，评估中出现的问题逐渐增多。
结合实际工作分析，房地产抵押评估中，出现了抵押手续不完善以及不规范、抵押评估工作缺乏合理性、抵押环节不科学、不畅通等现象，严重影响房地产抵押评估工作不能健康发展，影响经济发展，并且制约整个房地产业以及金融领域的发展。
本文针对房地产抵押评估过程中存在的问题进行分析，并提出了相关的对策，改善当前房地产抵押评估现状。
一、房地产抵押评估中存在的问题分析针对当前，房地产抵押评估工作中的具体现状进行探究，由于抵押评估工作中首先要对房地产价值进行评估，根据评估结果确定抵押价值，从中按照价值发放一定比率来发放贷款。
目前，根据银监会、人民银行以及建设部等针对进一步规范与银行贷款业务相关的房地产抵押估价管理提出了文件规范，对商业银行(抵押权人)与借款人(抵押人)通过协商议定的形式来衡量抵押物价值，这种抵押物价值模式，贷款人在考虑时间和经费因素等，通过采用协议定价的方式来实现抵押评估。
抵押物风险分析
抵押物风险分析房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。
为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。
理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。
大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。
为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。
一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。
但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险：1、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。
拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。
根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。
2、无法如期交付拍卖标的的风险。
该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。
由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。
因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的，银行就构成违约。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产抵押评估风险分析及对策
一、房地产抵押评估风险定义
风险是指在某一特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可能性。风险是由
风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。换句话说，是在某一个特定时间段里，人们所
期望达到的目标与实际出现的结果之间产生的距离称之为风险。不确定性又可以分为客观的
不确定性和主观的不确定性。客观的不确定性是实际结果与预期结果的偏差，当程度较小时
可看作误差，它可以使用统计学工具加以度量；主观的不确定性是个人对客观风险的评估，
它同个人的知识、经验、精神、道德水平和心理状态有关，不同的人面临相同的客观风险会
有不同的主观不确定性。在评估实际工作中道德方面对评估行为的约束显得尤为重要。因此，
对于房地产评估风险可以这样定义：由于评估人员和评估公司在房地产评估活动中违反国家
法律、法规或者因为客观因素的影响导致评估结果失真，造成评估结果使用者权益受到影响，
从而给评估公司和评估人员带来的法律责任及经济、声誉等方面的损失的客观可能性或者说
不确定性。
二、房地产抵押评估类型及存在问题
（一）房地产抵押评估类型
依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程(楼花)、房屋
期权抵押和建成后的物业抵押四种类型：
1、土地抵押。土地是房地产的一种原始状态，单纯的土地并不能满足人们人住的需要，
只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。土地抵押按类别分为国有土地出让、国
有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。
2、在建工程及房屋期权的抵押。在建工程抵押系指抵押人(主要是开发商)将“在建工程
已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人(银行)以获取在建工程继续建造
的资金的行为。
3、房屋期权抵押。其指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的
购房款，而将所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。这种形式大多为居民采
用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。
4、建成后的物业抵押贷款。建成后的物业按其特性分为商业、住宅、工业等类物业。
这一部分物业显著标志是竣工后领取土地房屋产权证。建成后物业抵押贷款是指在物业不转
移占用的情况下，将其房屋所有权连同土地使用权提供给抵押权人作为履行债务的担保。
（二）房地产抵押评估存在的问题
1、抵押评估业务来源非市场化和竞争化。目前评估机构的抵押 评估业务大部分是由一
些相关部门介绍而来，很少由抵押人自由选 择评估机构。这样，使得有的评估机构业务繁
重，而评估质量下降， 有的评估机构业务甚少，不得不通过非正当手段去招揽业务，滋长
了腐败现象的发生。
2、抵押评估价格非客观化和正常化。由于抵押评估业务大多是 非市场化取得，抵押双
方及评估人员各怀心思，又互为牵制影响， 结果是难以得到正常的评估价格。在目前评估
行为监管力度不强的 环境下，各评估机构评估内涵不一致，选择评估方法不恰当，对同一
标的物评估结果相差甚远。
3、评估收费欠合理，各评估机构竞相降低收费标准，既损害了 自身利益，又降低了评
估质量。目前有三种评估收费标准：土地评 估收费、房地产评估收费和资产评估收费。由
于评估管理机构不统一，各自为政，导致同一标的物收费有多样。同时，各评估机构为招揽
业务，竞相降价，甚至按收费标准的20％－30％ 收费，既损害了评估机构的利益，也造成
评估质量下降，损害了客户的利益。
三、抵押评估潜在风险分析
1、技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从
估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资
料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果
能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无
法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使
得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。另外，估价人员
的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因
素判定都要靠估价师的主观判断能力。再者就是估价人员素质水平不一，虽然通过估价师考
试但缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的
估价风险。因此，估价技术也是一个风险源。
2、政策风险。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响;另一方面政策变动也同样
会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。
政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。同时，
政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁
补偿估价方法也发生了变化。
3、估价对象手续不全产生的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地
产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比
如，某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费
用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。
4、不端正执业态度引发的风险。这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估
价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大
偏差。在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。另外，在对国家政
策理解不充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额;以及估价人员与委托方有利害关
系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。
5、客观因素引发的风险。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险
也比较多。通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意借口拖延
提供有关证件而造成评估不准确，出现经济纠纷。如产权不明晰，产权证明文件不完整等情
况，致使估价值严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。
另外，由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难
度，易造成估价值失实而引发争议。还有，委托方对估价报告使用不当，也易造成经济纠纷。
6、房地产估价自身特性而导致的风险。房地产评估是评估人员根据评估目的，遵循估
价原则，按照估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的
客观合理价格或价值进行估算和判定活动。评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一
种估测、推断。由于房地产市场波动很大，分析影响房地产价格的因素时，国家产业政策、
金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。
四、房地产抵押评估风险规避
1、加强对抵押评估的立法与管理，实行抵押评估业务的市场竞 争机制，消除行业垄断。
只要经国家资质认证、年度考核合格的评估机构，均可参与抵押评估业务。抵押双主都可以
自由寻找评估机构，以消除由于行业垄断而滋生的腐败与不公。
2、加强评估人员职业道德建设，不断提高估价师的业务水平。 优秀的估价师不仅具有
良好的职业道德修养，而且具有扎实的理论 知识和丰富的估价实践经验。市场经济环境错
综复杂，房地产价格 瞬息万变，这就要求估价师自觉接受行业再教育，不断更新知识结构，
积累新的实践经验，同时，要始终恪守职业道德规范，真正使评估成为科学与艺术的完美结
合。
3、加强对抵押评估过程的审核及跟踪管理。目前，对于抵押评估结果，通常只要银行
认可，产权人满意，就可以去房管部门办理 登记手续，至于结果是否合理，评估过程是否
正确完善，则无专门的权威部门进行监督检查。不同评估机构对估价报告的内容、格式、要
求等并无统一管理，为避免麻烦，许多评估机构均在报告中进行了各种特别说明或作过多的
限制假设，如申明该报告仅供委托人及上级管理部门审核之用，但通常缺乏审核单位，即使
报告中出现明显错误，也无人检查和过问。笔者在工作中发现多个估价机构出具的评估报告
出现常识性错误，尤其是某些会计师、审计师事务所出具的资产评估报告。
4、树立风险意识，建立和完善风险防范机制。抵押评估为借贷 双方提供中介服务，评
估价格的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借贷双方因不能履行债务而发生纠纷时，通
常会将估价机构和人员牵连进去，因此，作为估价一方必须时刻树立风险意识，不要因一时
的小利或失误而遭受重大损失。这就要求估价机构要建立和健全内部各项规章制度，如继续
培训教育制度、评估结果会审制度、风险基金制度以及其它各项责任制，以应付各种风险的
出现。
5、强化评估质量控制管理。指评估机构为了确保每一宗评估项目的正确进行，防止评
估风险而建立并实施的控制政策和程序的总称。评估质量控制管理是评估公司各项管理的核
心。建立和完善此项管理制度，有助于防止因评估人员业务水平问题而造成的评估错误，有
助于防止因评估过程中未能保持独立、公正而造成的评估失败。