-房地产价值评估案例

实验目的：

掌握房屋建筑物评估方法在评估实务中应用技能与技巧。

实验内容：

1、评估土地的价值

2、评建筑物的价值

问题思考：

1、除了成本法、市场法、收益法，还有哪些方法还可以用来评估房地产的价值。

2、市场法适用于哪些房地产项目的评估？

3、收益型房地产有哪些？

4、非标准厂房通常可以采用什么方法来进行评估？为什么？

房地产评估案例

房地产评估案例1

案例：

评估对象为××有限公司位于×市××开发区××路××号工业用地（土地为出让）。该公司因需以评估对象土地向法院提供财产担保，委托××评估机构对该土地的公开市场价值进行评估，评估基准日为2013年2月21日，试估该土地的价值。

一、基本情况

（一）估价对象概况

此次委托评估的是位于×市××开发区内的工业用地。

1、估价对象的登记和权属状况

根据委托方提供的资料及估价师实地查勘，估价对象状况如下：权利人：××有限公司

坐落：××路××号

土地权属性质：国有出让

土地用途：工业

地号：（略）

土地使用期限：2006-04-05至2056-04-04止

土地总面积：29,0322m

未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。

2、估价对象四至情况

估价对象位于×市××开发区××路××号，土地等级属×市基准地价十级地段。距×大桥30公里，距×机场52公里，距×火车站45公里，距×国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。

3、估价土地利用状况

估价土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房。

（二）影响因素说明

1、个别因素分析

（1）基础设施状况

估价对象上基本生产、生活设施完善。

（2）交通条件

估价对象距×大桥30公里，距×机场52公里，距×火车站45公里，距×国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。

2、区域因素

估价对象所在的××区位于×市的南翼，×湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是×市的南大门。

3、市场背景分析（略）

二、评估技术说明

本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。

（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。

表1 土地比较因素条件说明表

（2）编制比较因素条件指数表

以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。

表2 土地比较因素条件指数表

（3）估价对象为2006年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自2006年4月5日至2056年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。

要求：根据上述资料，试估算评估基准日，待评估土地的价值。

房地产评估案例2

案例：

待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。2013年8月出售，求取公平市场价格。

估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2015年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。

要求：(1)以评估基准日2013年8月为时间点，计算总楼价；

(2)计算该时点的总建筑费；

(3)计算该时点的专业费；

(4)计算该时点的税费；

(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整) (提示公式：地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费)