博思堂-2008年宝应市白田雅苑商铺营销策划报告
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博思堂策划秘籍]
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• 从别的楼盘中学习三个点应用到你的楼盘中，提出你 自己的观点；
第四页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
1、地块：水榭花都 2、文脉：南国奥林匹克
3、主题：四季花城 4、会所：东海花园 5、商业：星河湾 6、教育：蔚蓝海岸 7、交通：碧桂园
8、物业管理
9、总体规划：阳光棕榈滩 10、环境设计：硅谷别墅
或规模有代表性、或产品有个性、或规划有特点、或户型有不同，
或位置不同、或概念不同，最后一招可能是价格，
第三十页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
[ 刀点心法之4 ]
市场的地位如何确立？
刀点：卖点的再度整合 差异性的出现，形成出招的核心，但招式需要进一步整合，
即以差异性的卖点作为核心主线，
针对差异性统一卖点关联、主题关联、名称关联、表现关联……;
第四十页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
[ 推广定位1大定位 ]
10、整合市场攻击风险性在哪里？ * 涉及到市场开战的原则及市场的占有率
第四十一页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
客户
开发商
代理商
第四十二页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
外立面及景观
第四十三页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
就形成了庖丁5刀一气呵成攻杀；
第二十七页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
[ 刀点心法之1 ]
5刀的刀点在哪里？
刀点：项目的差异性 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ目的差异性是所有我们出刀的刀点；
是策动整个市场攻击的核心点； 项目的差异性是所有攻击策略的起点；
第二十八页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
[ 刀点心法之2 ]
项目的差异性在哪里？
2、项目定位的风险性在哪里？
第四页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
1、地块：水榭花都 2、文脉：南国奥林匹克
3、主题：四季花城 4、会所：东海花园 5、商业：星河湾 6、教育：蔚蓝海岸 7、交通：碧桂园
8、物业管理
9、总体规划：阳光棕榈滩 10、环境设计：硅谷别墅
或规模有代表性、或产品有个性、或规划有特点、或户型有不同，
或位置不同、或概念不同，最后一招可能是价格，
第三十页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
[ 刀点心法之4 ]
市场的地位如何确立？
刀点：卖点的再度整合 差异性的出现，形成出招的核心，但招式需要进一步整合，
即以差异性的卖点作为核心主线，
针对差异性统一卖点关联、主题关联、名称关联、表现关联……;
第四十页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
[ 推广定位1大定位 ]
10、整合市场攻击风险性在哪里？ * 涉及到市场开战的原则及市场的占有率
第四十一页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
客户
开发商
代理商
第四十二页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
外立面及景观
第四十三页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
就形成了庖丁5刀一气呵成攻杀；
第二十七页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
[ 刀点心法之1 ]
5刀的刀点在哪里？
刀点：项目的差异性 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ目的差异性是所有我们出刀的刀点；
是策动整个市场攻击的核心点； 项目的差异性是所有攻击策略的起点；
第二十八页，编辑于星期二：二十二点 十四分。
[ 刀点心法之2 ]
项目的差异性在哪里？
2、项目定位的风险性在哪里？
宝应市白田雅苑商铺营销策划报告
添加标题
01
有人会在自己家楼下购买名贵的时装吗？
添加标题
02
有人会把在自己家楼下购物说成“逛街”吗？
添加标题
03
有人会为了一包烟跑到5公里外吗？
添加标题
04
01
明确了”身份“后
添加标题
02
从现在起，忘记市场部分的结论！
添加标题
03
成功的推广，首先是对消费者“购买思路”的探索！
添加标题
04
请遵循这一思路，思考一切问题！
世纪园沿街区域
泰山东路区域
市中心区域
本案所在区域
白田路沿街商业区域价格支撑
规划中未来的居住中心
目前实际入住人口少支撑点少，支撑力较弱
白田路政府规划 周边已入住社区
支撑点相对较少，但足以支撑其商业的销售和经营
政府规划 周边学校
支撑点较少，但支撑实力强
浓厚的商业氛围 大量的人气聚集
支撑点多而强
3100
5月
上旬
中旬
6月
上旬
中旬
7月
报纸
短信
电视流动字幕
主打广告语：12万，轻松当“老板
--与鑫宝佳园比较
本案产品周边小环境略胜一筹 本案市场关注度略强于鑫宝佳园 交付使用日期晚，形成期房销售的弱势地位
2008年白田中路北段市场预计：
单击此处添加小标题
价格空间会持续、平稳、小幅上升
单击此处添加小标题
商铺去化速度平缓
单击此处添加小标题
一级市场销售价格
采用市场比较法为主，竞争导向法加以权衡
第一部分：商业市场调查分析
区域商业市场价格 商业市场微观分析 宝应市场状况
区域商业业态分析
第一部分 商业市场调查分析
01
有人会在自己家楼下购买名贵的时装吗？
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02
有人会把在自己家楼下购物说成“逛街”吗？
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03
有人会为了一包烟跑到5公里外吗？
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04
01
明确了”身份“后
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从现在起，忘记市场部分的结论！
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03
成功的推广，首先是对消费者“购买思路”的探索！
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04
请遵循这一思路，思考一切问题！
世纪园沿街区域
泰山东路区域
市中心区域
本案所在区域
白田路沿街商业区域价格支撑
规划中未来的居住中心
目前实际入住人口少支撑点少，支撑力较弱
白田路政府规划 周边已入住社区
支撑点相对较少，但足以支撑其商业的销售和经营
政府规划 周边学校
支撑点较少，但支撑实力强
浓厚的商业氛围 大量的人气聚集
支撑点多而强
3100
5月
上旬
中旬
6月
上旬
中旬
7月
报纸
短信
电视流动字幕
主打广告语：12万，轻松当“老板
--与鑫宝佳园比较
本案产品周边小环境略胜一筹 本案市场关注度略强于鑫宝佳园 交付使用日期晚，形成期房销售的弱势地位
2008年白田中路北段市场预计：
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价格空间会持续、平稳、小幅上升
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商铺去化速度平缓
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一级市场销售价格
采用市场比较法为主，竞争导向法加以权衡
第一部分：商业市场调查分析
区域商业市场价格 商业市场微观分析 宝应市场状况
区域商业业态分析
第一部分 商业市场调查分析
博思堂地产品牌推广方案分析(ppt 90页)
形象广告
之一：专业篇
御景台
实力和勇气的表证
之一：形象篇
顺弛 久华里
一个概念的提升和一个产品的飞跃
汽车篇
儿童篇
演奏篇
山水芙蓉 国际新城
不是神话的神化
OTHER
客户：建设控股 宝珠花园 负责人：刘燕/汤东清 成员：文案--范志明/张英 设计师--郑智宏
未曾面世的
2000年 万科四季花城 平面广告（第二期预售）
2000年 万科四季花城 平面广告（第二期正式发售）
第四阶段：第三期公开发售
2000年 万科四季花城 平面广告（第三期正式发售）
2000年 万科四季花城 平面广告（第三期正式发售）
第三期后续广告
第五阶段：第四期形象篇
蔚蓝海岸
一个领导品牌的诞生奇迹
博思堂地产品牌推广
博思堂brthidea广告 2001年01月
四季花城
为万科地产打造第一品牌
第一阶段：内部认购期
2000年 万科四季花城 平面广告（预售期）
2000年 万科四季花城 平面广告（预售期）
二阶段：第一期公开发售
第二阶段：第一期公开发售
2000年 万科四季花城 平面广告（第二期预售）
在我的印象里，他一直努力而自知，每天从食堂吃饭后，他总是习惯性地回到办公室看厚厚的专业书不断提升和充实自己，他的身上有九零后少见的沉稳。同事们恭喜他，大多看 到了他的前程似锦，却很少有人懂得他曾经付出过什么。就像说的：“如果这世上真有奇迹，那只是努力的另一个名字，生命中最难的阶段，不是没有人懂你，而是你不懂自已。” 而他的奇迹，是努力给了挑选的机会。伊索寓言中，饥饿的狐狸想找一些可口的食物，但只找到了一个酸柠檬，它说，这只柠檬是甜的，正是我想吃的。这种只能得到柠檬，就说 柠檬是甜的自我安慰现象被称为：“甜柠檬效应”。一如很多人不甘平庸，却又大多安于现状，大多原因是不知该如何改变。看时，每个人都能从角色中看到自已。高冷孤独的安 迪，独立纠结的樊胜美，乐观自强的邱莹莹，文静内敛的关睢尔，古怪精灵的曲筱绡。她们努力地在城市里打拼，拥有幸或不幸。但她依然保持学习的习惯，这样无论什么事她都 有最准确的判断和认知；樊胜美虽然虚荣自私，但她努力做一个好HR，换了新工作后也是拼命争取业绩；小蚯蚓虽没有高学历，却为了多卖几包咖啡绞尽脑汁；关睢尔每一次出镜 几乎都是在房间里戴着耳机听课，处理文件；就连那个嬉皮的曲筱潇也会在新年之际为了一单生意飞到境外……其实她们有很多路可以走：嫁人，啃老，安于现状。但每个人都像 个负重的蜗牛一样缓缓前行，为了心中那丁点儿理想拼命努力。今天的努力或许不能决定明天的未来，但至少可以为明天积累，否则哪来那么多的厚积薄发和大器晚成？身边经常 有人抱怨生活不幸福，上司太刁，同事太蛮，公司格局又不大，但却不想改变。还说：“改变干嘛？这个年龄了谁还能再看书考试，混一天是一天吧。”一个“混”字就解释了他 的生活态度。前几天我联系一位朋友，质问为什么好久不联系我？她说自已每天累的像一条狗，我问她为什么那么拼？她笑：“如果不努力我就活得像一条狗了。”恩，新换的上 司，海归，虽然她有了磨合几任领导的经验，但这个给她带来了压力。她的英语不好，有时批阅文件全是大段大段的英文，她心里很怄火，埋怨好好的中国人，出了几天国门弄得 自己像个洋鬼子似的。上司也不舒服，流露出了嫌弃她的意思，甚至在一次交待完工作后建议她是否要调一个合适的部门？她的脸红到了脖子，想着自己怎么也算是老员工，由她 羞辱？两个人很不愉快。但她有一股子倔劲，不服输，将近40岁的人了，开始拿出发狠的学习态度，报了个英语培训班。回家后捧着英文书死啃，每天要求上中学的女儿和自己英 语对话，连看电影也是英文版的。功夫不负有心人，当听力渐渐能跟得上上司的语速，并流利回复，又拿出漂亮的英文版方案，新上司看她的眼光也从挑剔变柔和，某天悄悄放了 几本英文书在她桌上，心里突然发现上司并没那么讨厌。心态好了，她才发现新上司的优秀，自从她来了后，部门业绩翻了又翻，奖金也拿到手软，自己也感觉痛快。她说：这个 社会很功利，但也很公平。别人的傲慢一定有理由，如果想和平共处，需要同等的段位，而这个段位，自己可能需要更多精力，但唯有不断付出，才有可能和优秀的人比肩而立。 人为什么要努力？一位长者告诉我：“适者生存。”这个社会讲究适者生存，优胜劣汰。虽然也有潜规则，有套路和看不见的沟沟坎坎，但一直努力的人总会守得云开见月明。有 些人明明很成功了，但还是很拼。比如剧中的安迪，她光环笼罩，商场大鳄是她的男闺蜜，不离左右，富二代待她小心呵护，视若明珠，加上她走路带风，职场攻势凌历，优秀得 让身边人仰视。这样优秀的人，不管多忙，每天都要抽出两个小时来学习。她的学习不是目的，而是能量，能让未来的自己比过去更好一些。现实生活中，努力真的重要，它能改 变一个人的成长轨迹，甚至决定人生成败。有一句鸡汤：不着急，你想要的，岁月都会给你。其实，岁月只能给你风尘满面，而希望，唯有努力才能得到！9、懂得如何避开问题的 人，胜过知道怎样解决问题的人。在这个世界上，不知道怎么办的时候，就选择学习，也许是最佳选择。胜出者往往不是能力而是观念！在家里看到的永远是家，走出去看到的才 是世界。把钱放在眼前，看到的永远是钱，把钱放在有用的地方，看到的是金钱的世界。给人金钱是下策，给人能力是中策，给人观念是上策。财富买不来好观念，好观念能换来 亿万财富。世界上最大的市场，是在人的脑海里！要用行动控制情绪，不要让情绪控制行动；要让心灵启迪智慧，不能让耳朵支配心灵。人与人之间的差别，主要差在两耳之间的 那块地方！人无远虑，必有近忧。人好的时候要找一条备胎，人不好的时候要找一条退路；人得意的时候要找一条退路，人失意的时候要找一条出路！孩子贫穷是与父母的有一定 的关系，因为他小的时候，父母没给他足够正确的人生观。家长的观念是孩子人生的起跑线！有什么信念，就选择什么态度；有什么态度，就会有什么行为；有什么行为，就产生 什么结果。要想结果变得好，必须选择好的信念。播下一个行动，收获一种习惯；播下一种习惯，收获一种性格；播下一种性格，收获一种命运。思想会变成语言，语言会变成行
之一：专业篇
御景台
实力和勇气的表证
之一：形象篇
顺弛 久华里
一个概念的提升和一个产品的飞跃
汽车篇
儿童篇
演奏篇
山水芙蓉 国际新城
不是神话的神化
OTHER
客户：建设控股 宝珠花园 负责人：刘燕/汤东清 成员：文案--范志明/张英 设计师--郑智宏
未曾面世的
2000年 万科四季花城 平面广告（第二期预售）
2000年 万科四季花城 平面广告（第二期正式发售）
第四阶段：第三期公开发售
2000年 万科四季花城 平面广告（第三期正式发售）
2000年 万科四季花城 平面广告（第三期正式发售）
第三期后续广告
第五阶段：第四期形象篇
蔚蓝海岸
一个领导品牌的诞生奇迹
博思堂地产品牌推广
博思堂brthidea广告 2001年01月
四季花城
为万科地产打造第一品牌
第一阶段：内部认购期
2000年 万科四季花城 平面广告（预售期）
2000年 万科四季花城 平面广告（预售期）
二阶段：第一期公开发售
第二阶段：第一期公开发售
2000年 万科四季花城 平面广告（第二期预售）
在我的印象里，他一直努力而自知，每天从食堂吃饭后，他总是习惯性地回到办公室看厚厚的专业书不断提升和充实自己，他的身上有九零后少见的沉稳。同事们恭喜他，大多看 到了他的前程似锦，却很少有人懂得他曾经付出过什么。就像说的：“如果这世上真有奇迹，那只是努力的另一个名字，生命中最难的阶段，不是没有人懂你，而是你不懂自已。” 而他的奇迹，是努力给了挑选的机会。伊索寓言中，饥饿的狐狸想找一些可口的食物，但只找到了一个酸柠檬，它说，这只柠檬是甜的，正是我想吃的。这种只能得到柠檬，就说 柠檬是甜的自我安慰现象被称为：“甜柠檬效应”。一如很多人不甘平庸，却又大多安于现状，大多原因是不知该如何改变。看时，每个人都能从角色中看到自已。高冷孤独的安 迪，独立纠结的樊胜美，乐观自强的邱莹莹，文静内敛的关睢尔，古怪精灵的曲筱绡。她们努力地在城市里打拼，拥有幸或不幸。但她依然保持学习的习惯，这样无论什么事她都 有最准确的判断和认知；樊胜美虽然虚荣自私，但她努力做一个好HR，换了新工作后也是拼命争取业绩；小蚯蚓虽没有高学历，却为了多卖几包咖啡绞尽脑汁；关睢尔每一次出镜 几乎都是在房间里戴着耳机听课，处理文件；就连那个嬉皮的曲筱潇也会在新年之际为了一单生意飞到境外……其实她们有很多路可以走：嫁人，啃老，安于现状。但每个人都像 个负重的蜗牛一样缓缓前行，为了心中那丁点儿理想拼命努力。今天的努力或许不能决定明天的未来，但至少可以为明天积累，否则哪来那么多的厚积薄发和大器晚成？身边经常 有人抱怨生活不幸福，上司太刁，同事太蛮，公司格局又不大，但却不想改变。还说：“改变干嘛？这个年龄了谁还能再看书考试，混一天是一天吧。”一个“混”字就解释了他 的生活态度。前几天我联系一位朋友，质问为什么好久不联系我？她说自已每天累的像一条狗，我问她为什么那么拼？她笑：“如果不努力我就活得像一条狗了。”恩，新换的上 司，海归，虽然她有了磨合几任领导的经验，但这个给她带来了压力。她的英语不好，有时批阅文件全是大段大段的英文，她心里很怄火，埋怨好好的中国人，出了几天国门弄得 自己像个洋鬼子似的。上司也不舒服，流露出了嫌弃她的意思，甚至在一次交待完工作后建议她是否要调一个合适的部门？她的脸红到了脖子，想着自己怎么也算是老员工，由她 羞辱？两个人很不愉快。但她有一股子倔劲，不服输，将近40岁的人了，开始拿出发狠的学习态度，报了个英语培训班。回家后捧着英文书死啃，每天要求上中学的女儿和自己英 语对话，连看电影也是英文版的。功夫不负有心人，当听力渐渐能跟得上上司的语速，并流利回复，又拿出漂亮的英文版方案，新上司看她的眼光也从挑剔变柔和，某天悄悄放了 几本英文书在她桌上，心里突然发现上司并没那么讨厌。心态好了，她才发现新上司的优秀，自从她来了后，部门业绩翻了又翻，奖金也拿到手软，自己也感觉痛快。她说：这个 社会很功利，但也很公平。别人的傲慢一定有理由，如果想和平共处，需要同等的段位，而这个段位，自己可能需要更多精力，但唯有不断付出，才有可能和优秀的人比肩而立。 人为什么要努力？一位长者告诉我：“适者生存。”这个社会讲究适者生存，优胜劣汰。虽然也有潜规则，有套路和看不见的沟沟坎坎，但一直努力的人总会守得云开见月明。有 些人明明很成功了，但还是很拼。比如剧中的安迪，她光环笼罩，商场大鳄是她的男闺蜜，不离左右，富二代待她小心呵护，视若明珠，加上她走路带风，职场攻势凌历，优秀得 让身边人仰视。这样优秀的人，不管多忙，每天都要抽出两个小时来学习。她的学习不是目的，而是能量，能让未来的自己比过去更好一些。现实生活中，努力真的重要，它能改 变一个人的成长轨迹，甚至决定人生成败。有一句鸡汤：不着急，你想要的，岁月都会给你。其实，岁月只能给你风尘满面，而希望，唯有努力才能得到！9、懂得如何避开问题的 人，胜过知道怎样解决问题的人。在这个世界上，不知道怎么办的时候，就选择学习，也许是最佳选择。胜出者往往不是能力而是观念！在家里看到的永远是家，走出去看到的才 是世界。把钱放在眼前，看到的永远是钱，把钱放在有用的地方，看到的是金钱的世界。给人金钱是下策，给人能力是中策，给人观念是上策。财富买不来好观念，好观念能换来 亿万财富。世界上最大的市场，是在人的脑海里！要用行动控制情绪，不要让情绪控制行动；要让心灵启迪智慧，不能让耳朵支配心灵。人与人之间的差别，主要差在两耳之间的 那块地方！人无远虑，必有近忧。人好的时候要找一条备胎，人不好的时候要找一条退路；人得意的时候要找一条退路，人失意的时候要找一条出路！孩子贫穷是与父母的有一定 的关系，因为他小的时候，父母没给他足够正确的人生观。家长的观念是孩子人生的起跑线！有什么信念，就选择什么态度；有什么态度，就会有什么行为；有什么行为，就产生 什么结果。要想结果变得好，必须选择好的信念。播下一个行动，收获一种习惯；播下一种习惯，收获一种性格；播下一种性格，收获一种命运。思想会变成语言，语言会变成行
2011中城商务广场营销报告
上海客源的拓展
与轻轨的嫁接
轨道交通地下看板：2号线＋3号线＋4号线
只在两次开盘前集中做投放
上海客源的拓展
与轻轨的嫁接
轨道交通11号线上站点，系列路演活动
以周末为原则，曹杨路，江苏路，交大，徐家汇，万体馆……
形象面策略整合
现场阵地包装——现场售楼处、围墙、道旗、楼体巨幅
时间：2011年7月
现场售楼处选择：B栋底商
去化率 回笼（万元） 推案量（㎡） 去化率 8000
0
10000
90%
8550
1000
9000
90%
7695
16245
三、销售手段
战术 1 —— 深化直效营销
推介会诚意客户实效转化
加大定向产品推介会力度，并给予认筹额外优惠。
战术阐述：给予认筹客户额外优惠，如：3千抵5千，5千低1万。以坚定起信心并把客 户明确下来。只有认筹客户才有资格参与选房。
战术 2 ——
战术阐述：
限时特惠
越早登记、优惠越大
以不同时间段分别再给予不同优惠。 比如6月30日前登记，额外97折；7月31日前登记，额外98折；8月31日前登记， 额外99折，以最大限度激发客户热情，争取最大限度消化货量。
PS:折扣额度根据实际情况而定。
战术 3—
盛大集中选房
全城震撼，千人热捧
巨幅广告
主旨：建立现场接待功能。
光明路 本案 纵 五 路
围墙包装 道旗广告
中城商务广场 11号线轻轨 4.5米层高 MINI SOHO
中城商务广场 11号线轻轨 4.5米层高 MINI SOHO
中城商务广场 售展中心
上海客源的拓展
与网络的嫁接
淘宝、上海搜房等网络广告
博思堂苏州鸿顺花苑全案营销企划策划报告08-117pY
政策效果： ➢这次调控政策，有利于房地产市场的健康发展，保证我国经济稳定运行；
➢政策出台后，市场观望氛围浓厚，投资性购房大幅度下降；
➢苏州商品房交易2006年6、7、8月份市场成交指标下降较多，市场反映明显；
2.“住房结构”调控细则 2006年7月13日，建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文 件)。 165号文件核心精神有三个： ➢90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”； ➢套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总 面积的70% 以上； ➢2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府因地制宜地确定需要 调整的情况。 3.土地增值税收 国税总局规定从07年2月1日起土地增值税将从“预征”变为“清算”，向开发商开始征收30%-60% 不等的土地增值税。并且江苏省将不再出台细则。
鸿顺花苑全案营销企划策划报告
苏州博思堂机构 2008.1
核心内容 第一部分：市场篇 第二部分：业务篇 第三部分：企策篇
园区房产市场政策分析
1、“国六条”政策 背景：2005年国家宏观调控实施后，全国多数城市房价依然大幅度的上涨，并没有达到中央的调控目 的。 2006年5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议。会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施： ➢重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房； ➢进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策； ➢合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长； ➢进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发全过程监管； ➢规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场； ➢完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。
➢政策出台后，市场观望氛围浓厚，投资性购房大幅度下降；
➢苏州商品房交易2006年6、7、8月份市场成交指标下降较多，市场反映明显；
2.“住房结构”调控细则 2006年7月13日，建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文 件)。 165号文件核心精神有三个： ➢90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”； ➢套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总 面积的70% 以上； ➢2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府因地制宜地确定需要 调整的情况。 3.土地增值税收 国税总局规定从07年2月1日起土地增值税将从“预征”变为“清算”，向开发商开始征收30%-60% 不等的土地增值税。并且江苏省将不再出台细则。
鸿顺花苑全案营销企划策划报告
苏州博思堂机构 2008.1
核心内容 第一部分：市场篇 第二部分：业务篇 第三部分：企策篇
园区房产市场政策分析
1、“国六条”政策 背景：2005年国家宏观调控实施后，全国多数城市房价依然大幅度的上涨，并没有达到中央的调控目 的。 2006年5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议。会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施： ➢重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房； ➢进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策； ➢合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长； ➢进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发全过程监管； ➢规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场； ➢完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报告149PPT
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
2、“沧浪新城”住宅市场分析
（1）板块概况
沧浪新城规划为创业、居住、商务和高科技研发为主要功能的城市副中心。 围绕核心区建设四个相对独立的居住片区，同时结合中央核心区规划部分高 级公寓。
（2）区域分析
➢定位优势：新开发的热点板块，规划起点比较高，功能完善； ➢地段优势：沧浪新城紧邻市区、吴中区，随着苏州的不断发展，这两个区的 城市发展空间越来越少，沧浪新城成为城市分流主力区域之一。 ➢交通优势：宝带西路公交首末站位于区域内，有多条公交线路；友新立交方 便对外的交通；未来轨道交通2号线有长吴路、宝带西路两个站点。
开发区房产市场正处于一个高速发展期，旺盛的需求将持续带 动区域内的住宅开发，开发区住宅市场前景非常看好。
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
三、市场竞争分析
本案将重点研究 吴中城区板块 沧浪新城 长桥板块 开发区板块 越溪板块
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
1、“吴中城区板块”住宅市场分析
成效：2006年国家调控成效初步达到目标，2006年70个大中城市 房屋销售价格上涨5.5%，比上年回落2.1个百分点。
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
2）政策环境总结：
目前房地产行业仍然处于国家宏观调控阶段。 政府对于房地产市场稳定健康运营的意愿非常强烈。 房地产行业正在逐步回归到理性状态。 房地产企业面临重新洗牌，优胜劣汰功能。 住宅供应结构明显的调整，中小套型供应量增加。
博思堂-苏州吴中商城项 目整体营销报告-
149PPT
2020/11/13
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
架构
2、“沧浪新城”住宅市场分析
（1）板块概况
沧浪新城规划为创业、居住、商务和高科技研发为主要功能的城市副中心。 围绕核心区建设四个相对独立的居住片区，同时结合中央核心区规划部分高 级公寓。
（2）区域分析
➢定位优势：新开发的热点板块，规划起点比较高，功能完善； ➢地段优势：沧浪新城紧邻市区、吴中区，随着苏州的不断发展，这两个区的 城市发展空间越来越少，沧浪新城成为城市分流主力区域之一。 ➢交通优势：宝带西路公交首末站位于区域内，有多条公交线路；友新立交方 便对外的交通；未来轨道交通2号线有长吴路、宝带西路两个站点。
开发区房产市场正处于一个高速发展期，旺盛的需求将持续带 动区域内的住宅开发，开发区住宅市场前景非常看好。
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三、市场竞争分析
本案将重点研究 吴中城区板块 沧浪新城 长桥板块 开发区板块 越溪板块
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1、“吴中城区板块”住宅市场分析
成效：2006年国家调控成效初步达到目标，2006年70个大中城市 房屋销售价格上涨5.5%，比上年回落2.1个百分点。
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2）政策环境总结：
目前房地产行业仍然处于国家宏观调控阶段。 政府对于房地产市场稳定健康运营的意愿非常强烈。 房地产行业正在逐步回归到理性状态。 房地产企业面临重新洗牌，优胜劣汰功能。 住宅供应结构明显的调整，中小套型供应量增加。
博思堂-苏州吴中商城项 目整体营销报告-
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2020/11/13
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
架构
博思堂苏州建邦花园别墅项目营销策划报告
【最新资料，WORD文档，可编辑】目录第一部分市场分析部分一、苏州市别墅市场分析二、相城区别墅市场分析三、五大湖别墅版块分析四、未来板块竞争分析（未来两年内）五、重要竞争个案分析第二部分项目分析一、项目概况二、项目SWOT分析第三部分项目定位一、项目客源定位二、项目价格定位第四部分业务行销策略一、全案行销策略二、全案推售策略三、全案价格策略四、资金回笼计划第五部分企划推广策略一、全案整合推广策略1、总体策略指导思想2、媒体策略3、POP策略4、活动策略5、展示策略二、阶段推广策略三、企划创作策略1、广告总精神2、广告总策略3、阶段策略及说明4、案名建议与分析5、广告主题四、推广费用预算五、阶段策略表第一部分市场分析部分一、苏州别墅市场分析（一）、苏州别墅的发展历程苏州别墅市场的发展，几年来发生了翻天覆地的变化。
第一阶段：外销别墅掀起别墅市场盖头（1994-1998年）第一次开发始于1994年，当时外资企业开始进入苏州，别墅项目以高档外销独栋别墅为主。
长期以来，由于古城区人口密度较大，市政拆迁进展缓慢而且成本较高，因此古城区的房产开发项目非常稀少，一直处在小规模、多点分散的状态，加之开发的别墅项目量体都很小，难以形成规模，造成城西的灵岩山、天平山及城东的金鸡湖等景区板块都没有得到开发。
第二阶段：内需独显魅力，别墅市场迎来第二春（1998-2000年）第二次开发从1998年起，苏州出现了以TOWNHOUSE为主流的新别墅形态，城东城西的景区板块也得到了一定的开发。
如独墅苑、美墅缘等，其间也开始出现大量的独栋别墅，但基本上都属于经济型别墅，无论是在外立面还是在整体规划上都缺少创新。
第三阶段：别墅投资放出巨量，别墅品种逐步齐全，意味着“别墅年”的到来（2000年-至今）始于2002年初的第三次开发，使苏州别墅市场有了质的飞跃，在全市范围内开始出现大量规模和力度都超过以往的项目。
一些豪宅项目也开始从大量的经济型别墅项目中脱颖而出，出现了期待中的自然生态豪宅。
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1、现楼
1、户型不适合
2、国际金块奖
2、价格太高
翠海花园
1、现楼
1、振业品牌不足
2、视野较好
2、密度大
景煜花园
1、弧性规划较好
1、位置在最后
2、植物公园旁
2、发展商品牌不足
鸿荣源地产
1、工程质量较好
1、宝安领导品牌，高品质楼盘缺少经验。
2、推广力度强
2、成本太高
万科温馨家园 1、万科地产品牌
1、位置太差
翠海花园 景煜花园 鸿荣源地产
宏浩花园
香榭里花园 东海二期
华龙花园
俊景豪苑
红荔路
深南路 （北京国际花园）
2000.8.28
22
竞争对手的优势与不足
项目
优势
不足
东海二期
1、现楼
1、农科中心，非直接香蜜湖景观。
2、庭院环境好
2、价格较高
3、建筑个性强
3、密度太大
4、国家3A住宅
4、管理费太高
香榭里花园
7
整合推广构架
第一部分：深圳未来的竞争局势 第二部分：市场攻击布局 第三部分：市场攻击战术
2000.8.28
8
第一部分：深圳未来的竞争局势
深圳地产未来竞争局势
1、深圳地产的趋势 2、深圳市场兵力布局 3、中心区区域兵力布局 4、香蜜湖地带兵力布局 5、华龙花园兵力优势
2000.8.28
9
一、深圳地产的趋势
特点：击穿市场
2000.8.28
4
策划是什么？
策划： 策，竹简；划，戈与刀两种兵器。
策划，纸上谈兵。
其实，策划，并非现代才出现的新概念，在中国古代，早
已有之。
江苏宝应白田北路C地块市场发展报告
２００７年６月
白田北路Ｃ地块发展报告
面积在100㎡---120㎡之间的三房销售很理想，总价不是很高，符 合购房者消费心理。而且从宝应市场看，此段的面积的确是很好 销售的。其次是90㎡---100㎡之间的两房销售比较理想。
２００７年６月
白田北路Ｃ地块发展报告
宝应房地产市场总体分析—系列3
1、外来开发商增多，带来更多的开发理念及优秀的产品； 2、市场在06年集中爆发，供需失衡，积压房进一步加大； 3、市场上楼盘虽多，但整体缺乏鲜明的主题，大多数的楼盘同质化比较严重； 4、高档楼盘的效应让白田南路成为市场主角；而北路的市场久冷淡了许多； 5、营销手段的强弱将在一定程度上左右产品去化情况和最终的目标利润
面积（亩） 80.96 28.45 86.23 10.99 13.05 105.02 34.99 2.18 361.87
２００７年６月
白田北路Ｃ地块发展报告
用途 住宅 住宅 住宅 商住 商住 住宅 住宅 商住
建筑面积（㎡） 97149.42 22758 68961.6 29296 14790 112016 30326.4 1308.6 376606.02
政府企事业单位人员、
城区、乡下进城者
政府企事业单位人员、光华学 校教师
宝胜集团员工、乡下进城者、外地 打工者
政府企事业单位人员、投资者
城区换房者、乡下进城者
个体老板、政府企事业单位人 员、宝胜集团员工
２００７年６月
白田北路Ｃ地块发展报告
从白田北路几个项目的客群分布情况我们大致可以看出：
1﹑乡镇进城置业安家的人群越来越多；
第二阶段：起步阶段，1994年—1997年。主要代表为西门、安宜路改造，城市边靓 变美。这个时期开始注重住宅的美观效果。
博思堂苏州中信贵都项目营销策划报告终稿63PPT
平台
360度观景高台
改建前
改建后示意
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产品创造
裙楼屋顶改建建议
裙楼屋顶
屋顶花园
屋顶花园示意
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产品创造
裙楼商业布局建议
生活服务区 + 特色服务区
生活服务区----满足社区业主的基本生活需求：
以分割为小面积为主，面积区间控制在50-200平方米，对于物业用房和会议 室等可以设置在位置相对较差部分。
第五区 文化水 街
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地利条件创造
地块经济技术指标：
六合院别墅：35250平米（150户） 水上别墅：21000平米（60户） 酒店：26325平米（含1225平米改建增加面积） 总建筑面积：82575平米 陆地面积：77821平米 水域面积：25298平米 总用地面积：103119平米 容积率：0.80
➢享受型的别墅，服务、配套和景观决定购买。与太湖区域的性质相符，在 生活配套尚未成型的情况下，享受型别墅可以创造市场供应趋势，可以享受
度假、享受空间、享受景观、享受服务、享受城市…。享受型别墅需要较
好的服务、配套和景观资源。
➢提升临湖概念，从看太湖到拥有太湖，在享有太湖景观的基础上提出 “融入太湖”的概念，从单纯的“观湖景”进入到“住湖景”，提升项目 与其他个案的景观区别。
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产品面积配比：
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产品创造
院落创新建议
三组双拼的错落组合，六户围合中央形 成半公共前庭方式，将几个相对独立的院落 共置一起，对室内外进行完整的购置，通过 将半私密空间公共化，提高了院落建筑的实 用性。
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本案所在 区域
3100
550010000 1000015000
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分析： 分析： 周边无大型的商业集中区域， 周边无大型的商业集中区域，在售项目的商业仅为自身项目配 套。 周边小区均为今几年刚刚形成的小区，商业人气不足。 周边小区均为今几年刚刚形成的小区，商业人气不足。 从目前情况来看，周边项目的入住情况不高， 从目前情况来看，周边项目的入住情况不高，部分小区尚未交 房。未来该区域商业前景看好 本案位置属于宝应县的北部偏远地带，在宝应消费群中“ 本案位置属于宝应县的北部偏远地带，在宝应消费群中“心理 距离较远” 对本案的商业销售带来一定的阻碍。 距离较远”。对本案的商业销售带来一定的阻碍。
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白田路沿街商业区域市场总结
目前项目周边多为沿街分散式商业，整体商业氛围不浓 市场商业档次较低。 现阶段市场价格接受度较低 目前区域市场商业属于真空期 随着区域内几个住宅区的入住，市场消费群体加大。市场对 于商业场所的需求将加大。 本项目所处区域今后几年的商业发展缓慢但潜力较大，市场 的需求将支撑此区域的未来商业较快速的发展。
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2.二级市场调查分析 2.二级市场调查分析
项目名称
鑫宝佳园 新加坡花园 世纪园 国泰华苑 新街口商业街 名仕华庭
面积
80-100㎡ 86㎡ 112㎡ 100㎡ 100㎡ 85㎡
租金
0.45元/㎡/天 0.55元/㎡/天 0.6元/㎡/天 0.8元/㎡/天 1.1元/㎡/天 1.6元/㎡/天
1.一级市场调查分析 1.一级市场调查分析 调查对象为白田北路与项目临近， 调查对象为白田北路与项目临近，形成直接竞争关系的项目
项目名称 开 间 进 深 开间：3.3-4.2M 进深：12 M 开间：3.6M 世纪园 进深：14M 商业 性质 销售 日期 价格（ ㎡ 价格（元/㎡） 总价 销售 情况
纪
新 加 坡 花 园---洗车行、药店、便利店、餐饮 ---洗车行 药店、便利店、 洗车行、
结论：从周边项目业态来看多为民生配套，主要是因为区域内的商业产品规 结论：从周边项目业态来看多为民生配套， 划基本为沿街底商，无论从面积上还是从区域需求上都难以支撑档次商业， 划基本为沿街底商，无论从面积上还是从区域需求上都难以支撑档次商业， 另外客源主要是依托区域内各项目的自有住户为中心，所以业态较为集中于 另外客源主要是依托区域内各项目的自有住户为中心， 小型业态，便于经营和管理 小型业态，
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纵 向 比 较
---与鑫宝佳园比较 --1、本案产品周边小环境略胜一筹 2、本案市场关注度略强于鑫宝佳园 3、交付使用日期晚，形成期房销售的弱势地位
---与世纪园比较： --1、本案产品周边配套环境、地理位置、商业氛围等不占优不低 3、本案期房销售，选择余地较大，世纪园基本售完
经营种类
饭店、便利店、装璜建材等 超市、咖啡店、汽车美容、装璜建材等 饭店、蛋糕店、小吃店、装璜建材等 饭店、超市、装璜建材等 服装、鞋帽（以品牌经营为主） 超市、休闲茶座等 间接竞争项目
直接竞争项目
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分
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2007年白田路市场均价
主 要 楼 盘：鑫宝佳园、世纪园、万嘉华苑、亲亲家园、 白田中路南段：以万嘉华为代表，因紧邻安宜中学，故销售价格较高，集中 在7000-10000元/㎡，销售情况较好 白田中路北段：以世纪园、鑫宝佳园为代表，通过2007年地产市场销售集中 爆发，人气迅速上涨，故销售价格也有所上升，集中在30003500元/㎡，销售情况较上一年略好，销售速度一般。
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2008年白田中路北段市场预计： 2008年白田中路北段市场预计： 年白田中路北段市场预计 1、价格空间会持续、平稳、小幅上升 价格空间会持续、平稳、 2、商铺去化速度平缓
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析：
周边的商铺以小面积为主，行业类型以为社区服务性行业居多。 周边的商铺以小面积为主，行业类型以为社区服务性行业居多。 沿街商铺因面积段不同，位置差异，价格跨度较大。 沿街商铺因面积段不同，位置差异，价格跨度较大。 沿街商业为周边几个成熟的住宅小区配套，这些住宅小区的品质普遍不 沿街商业为周边几个成熟的住宅小区配套， 高，沿街商业也以中小档次为主 周边无大型集中行商业，区域无法对其他区域进行商业性人气吸引， 周边无大型集中行商业，区域无法对其他区域进行商业性人气吸引，区 域内商业，均为本区域人群消化。 域内商业，均为本区域人群消化。 目前白田路沿街商业用房的投资回报率普遍不高,影响了投资者的投资 目前白田路沿街商业用房的投资回报率普遍不高 影响了投资者的投资 信心,从而降低了白田路商业用房价格的市场接受度 信心 从而降低了白田路商业用房价格的市场接受度. 从而降低了白田路商业用房价格的市场接受度
本案所在区 域
世纪园沿 街区域 泰山路
新加坡花园 世纪园 国泰华苑
北河路 泰山东路 区域
京华国际
白 田 北 路
翔宇中学
市中心区域
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区域商业业态分析
No1、周边业态分析 、 鑫 宝 世 ---建材 便利店、 建材、 家 园---建材、便利店、餐饮 园---便利店、花店、餐饮、网吧、建材 ---便利店、花店、餐饮、网吧、 便利店
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白田路沿街商业区域市场客源分析
宝应本地私营业 主、高收入投资 人群为主
周边乡镇 的经营投 资者也占 了一部分 比例
因区域的局限性,目前白田路 因区域的局限性 目前白田路 沿街区域市场的商业客源主 要以宝应当地的消费者为主. 要以宝应当地的消费者为主 周边乡镇进城置业的客源占 了部分比例. 了部分比例
考虑到目前本案项目周边在售商业 体量不大，故采用以上权重比
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项目主要竞争个案各影响因素的具体情况
本案
国泰华苑
鑫宝佳园
新街口商业街
均价（ 均价（元/㎡） 位置 环境 交通 配套 规模 产品 合 计 23 25 9 13 8 22 Q总=100
一级市场销售价格 价格测评原则： 价格测评原则： 采用市场比较法为主，竞争导向法加以权衡
同质同区楼盘： 同质同区楼盘：30%-35% 同区异质楼盘：15%-20% 同区异质楼盘： 同质异区楼盘： 同质异区楼盘：10%-15%
国泰华苑 鑫宝佳园
(a): Wa=19% (b): Wb=55%
新街口商业街 (c): Wc=17%
利空
利好
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第一部分 商业市场调查分析
第一部分： 第一部分：商业市场调查分析
一、宝应市场状况 二、区域商业业态分析 三、商业市场微观分析 四、项目价格分析
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白田路沿街商业区域价格支撑
规划中未来的居住 中心 白田路政府规划 世纪园沿 街区域 泰山东 路区域 市中心 区域 约4000 周边已入住社区 政府规划 周边学校 浓厚的商业氛围 大量的人气聚集 目前实际入住人口 少支撑点少，支撑 力较弱 支撑点相对较少， 但足以支撑其商业 的销售和经营 支撑点较少，但支 撑实力强 支撑点多而强
第一部分 商业市场调查分析
第一部分： 第一部分：商业市场调查分析
一、宝应市场状况 二、区域商业业态分析 三、商业市场微观分析 四、区域商业市场价格 区域商业市场价格
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白田北路沿路商业区域划分
人和家园 阳光锦城 鑫宝家园 白田雅苑
结论：08年市场在宏观调控影响以及07年大量开发的区域市场来看，08 结论： 年大量开发的区域市场来看， 年的供应量非常大，又因07-08年的大量宏观调控因素，08年市场将会出 年的供应量非常大， 年的大量宏观调控因素， 现供大于求的现象。 现供大于求的现象。
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2006年白田路市场均价
主 要 楼 盘：鑫宝佳园、世纪园、名仕华庭、时代广场、亲亲家园、国泰 华苑 白田中路南段：以名仕华庭、时代广场、亲亲家园为代表，因紧邻翔宇中 学、安宜中学和商业主干道，销售价格较高，集中在700012000元/㎡，销售情况较好 白田中路北段：以世纪园、鑫宝佳园为代表，因周边配套设施不够完善，人 气人流量较弱，故销售价格偏低，销售价格集中在25003000元/㎡左右，销售速度缓慢。
第一部分 商业市场调查分析
第一部分： 第一部分：商业市场调查分析
一、宝应市场状况 二、区域商业业态分析 三、商业市场微观分析 四、区域商业市场价格 区域商业市场价格
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1、市 场 状 况 、
市场回顾： 市场回顾 2007年当地市场的土地累计供应量（200多万平米）比较充 足,全年房地产市场去化量约为60多万,是往年宝应年去化量的3倍，但市 场仍然呈现供大于求. 市场展望：宝应整体市场土地供大于求的趋势越来越严重。仅本案周边 市场展望 在售或即将出售的楼盘就多达6家，楼盘同质化竞争十分激烈，已接近白 热化，价格战已十分的明显，预计今年需求量不仅不会明显增加，而且 还会出现消费萎缩，我们必须找出与其它楼盘差异点并将其深化，使本 案在所有项目当中脱颖而出。