收益还原法在土地估价中的应用
收益还原法在土地估价中的应用
收益还原法是土地、房屋等不动产进行估价的基本方法之一，该方法适用于
具有现实或潜在收益的土地估价。在估价过程中能否准确的确定收益还原法中各
参数取值，将对评估的科学性和结果的准确性造成很大影响。
标签 收益还原法；土地价格评估
在我国市地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、剩余法和
基准地价系数修正法，前三者为国际上所公认市地价格评估的基本方法。在我国，
基准地价及其修正体系已日趋完善，使用频率和准确度也不亚于前三者，因此，
基准地价系数修正法也可称为我国市地价格评估的基本方法之一。在此结合土地
评估实践，就收益还原法及其在土地价格评估中的应用作如下探讨。
1 收益还原法是土地估价的基本方法
收益还原法，又称收益资本化法，即在估算土地在未来每年预期纯收益的基
础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总和的
一种方法。收益还原法的经济涵义是：在一定量的土地上进行经济活动，土地提
供的收益额，按照一定的资金报酬率计算，付出一定量的资本金，就可以取得与
一定量土地提供的等量收益。收益还原法是评估土地价格的基本方法。它具有科
学性、实用性。科学性是指收益还原法符合市场经济条件下商品交易的法则，即
符合等价交换规律的要求；实用性是指在土地资产评估中是完全可以应用的方
法。因此，其他的几种评估方法，均应以收益还原法为基础。
2 收益还原法的应用前提
由收益还原法基本公式P=a/r可知，评估结果取决于土地纯收益及还原率准
确程度。对纯收益进行分析，可得到如下三种收益法的应用前提：第一，续用前
提。其含义是土地的现行投放状态对其未来使用与运营具有有效性。第二，预用
前提。其含义是当土地尚未投人使用与运营，但其注定可以在未来投入使用与运
营，且有收益。第三，未来预期收益及其成本能用货币衡量，否则就无法利用收
益还原法的公式；而土地还原利率是一种社会一般投资报酬率，受很多因素影响，
主要包括社会、经济、生活等各方面，确定它也是一个难题。
3 收益还原法的适用对象
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用地有收益或潜
在收益的土地和建筑物，或是房地产评估。具体适用对象从区位条件、土地地市
场条件、土地用途等方面来说明。
区位条件是影响地价的重要因素之一，通常可将区位条件分为商服中心、一
般区域和边缘区域。商服中心人口流量大，商业服务繁华，集聚效益显著，运用
收益法最为妥当。如果一般区域土地租赁市场发达，也可用收益还原法；对边缘
区域则不适用；土地市场条件是指土地市场是否发达，竞争是否激烈。市场条件
可分为发达、一般、不发达三类。土地市场发达的区域，交易活跃，收益显著，
可用收益还原法。在土地市场一般的区域，也可以采用。在土地市场不发达的区
域，如收益与区位关系显著，也可采用收益还原法。对于不同用途土地：收益还
原法适用于有现实收益或潜在收益，且易量化的土地和房产：如商业、旅馆、餐
饮、写字楼、公寓、工业厂房等，而对于政府办公楼、学校、公园、博物馆等用
途的土地时多不适用。
4 如何确定土地总收益
总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结
合而产生的总收益。在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确
定合理的客观收益。目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍
都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地,
总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收
益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的
房屋,且签定了长期租约,期满要续租的情况。对于只存在短期租约,期满不续租的
房屋,则需客观总收益和实际总收益综合考虑,即租约限制内采用实际总收益,租
约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。
5 如何确定土地总费用
5.1 不能将利息作为费用扣除
一般情况下认为利息应作为费用扣除，因为利息作为投资土地成本支出的一
部分，但其实这是不合理的，因为投资者之所以要选择投资土地，是因为土地带
来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投
资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此，无论是贷款资金还是自有
资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。
5.2 将税费项目考虑到总费用当中去
笔者认为，收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程
(出租、经营、生产期间)中所须缴纳的项目。税费种类有：城镇土地使用税、营
业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。在房地
产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。
5.3 出租划拨的土地时，“土地收益”部分应作为总费用扣除
目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益
价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以
营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出
租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土
地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是
应作为出租人上缴国家的费用扣除。
在计算土地总费用是出了考虑这两项外，还要考虑很多费用问题，比如折旧
是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定、维修费应该怎么计算、对于出租性
土地，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除等等，才能
确定土地的总费用。
6 资本化率的确定方法
利用收益还原法评估土地价格时，影响评估结果最大的一个因素是土地还原
利率。一般情况下，还原利率与投资风险成正比，风险愈大，收益率愈高。确定
土地还原利率通常采用以下几种方法：第一，租价比法，即用市场多个目标物的
售价与纯收益求得多个比率，而后用众数法或加权平均法确定。该方法有较优的
理论基础和较强的观性、现势性。第二，安全利率加上风险调整值法运用这种方
法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。第三，投
资风险与投资收益率综合排序法，它是先将社会上各种类型的投资及其收益率找
出, 然后判断该项目资本化率应落的区域范围加以确定。如因土地投资的风险高
于国债，在投资收益率排序上，土地投资收益率应高于同期国债年利率。
7 收益还原法拓展
7.1 总收益倍数法
土地总收益倍数法其实也是收益还原法的一种，基本原理是把土地作为资
本，视它能带来一定的收益，这些收益反映在土地上即为地租。经验表明，土地
地价与其地租之间总是存在一个倍数关系。按总收益倍数法测算，土地价格=若
干年总收益的平均值只若干倍数。倍数依据土地集约度及收益率等因素确定，一
般为3～6。
7.2 购买年法
购买年是一种表示地价高低的方式，即地价=纯收益X购买年。从购买年法
与总收益倍数法公式之比较中，可以看出在理论上二者是有严格区分的。但人们
较为普遍地将购买年法与收益倍数法混为一谈。有关购买年的测算，人们普遍地
认为购买年是还原利率的倒数。
8 结语
土地价格的评估有多种方法，而且各有优缺点，在众多的方法中，收益还原
法是最常用的评估方法，它也是对市地、房屋、不动产或其它具备收益性质的资
产进行评估的基本方法，虽然它也有自身的劣势，但是整体上是很好的土地价格
评估方法。
参考文献：
[1]李远坪，《土地价格评估与确定土地收益的方法》，《重庆石油高等专科学
校学报》2003年第l期
《土地估价》实验指导书(新大纲)
《土地估价》实验指导书付梅臣付薇中国地质大学（北京）土地科学技术系2007年3月目录实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验二、收益还原法评估土地价格模拟评估实验 (6)实验三、成本法（成本逼近法）评估土地价格模拟评估实验 (11)实验四、假设开发法（剩余法）评估土地价格模拟评估实验 (15)实验五、路线价估价法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验六、估价报告编写与应用综合实验 (5)附件1：房屋新旧程度评定标准 (9)附件2：土地估价报告规范格式 (18)附件3：房地产估价报告格式 (31)附件4：土地估价技术报告错误要点 (37)附录5：《土地估价》实验报告撰写格式与要求 (43)实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验一、实验类型与学时实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：2 每组人数：2 二、实验目的与要求目的：学生通过市场比较法实验，能够运用市场比较法评估的程序、方法等理论，解决市场比较法案例的基本要求。
要求：预先掌握市场比较法评估土地的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS 操作系统和OFFICE 中的EXCEL 的基本操作。
三、实验原理市场比较法的理论依据，就是替代原理。
市场比较法原理示意图1、直接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯=式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
比较交易实例1待估土地待估土地价格交易实例3交易实例2比较比较修正2、间接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯= （1）区域因素间接比较式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
划拨土地价格评估方法
⼟地价格是为购买获取⼟地预期收益的权利⽽⽀付的代价，即地租的资本化。⼟地价格的⾼低取决于可以获取的预期⼟地收益⾼低。因此在进⾏划拨⼟地使⽤权价格评估时，应先弄清楚划拨⼟地相应的权利，充分考虑出让⼟地使⽤权与划拨⼟地使⽤权之间的权利差别对地价的影响。
划拨⼟地使⽤权可依法进⾏抵押、转让、出租，但与出让⼟地使⽤权相⽐，国家对划拨⼟地进⼊⼆、三级市场有较严格的限制，⽽且禁⽌利⽤划拨⼟地进⾏经营活动。究其根源，主要是因为划拨⼟地使⽤权为⽆偿取得，国家权益未能显现出来。若将划拨⼟地使⽤权价格加上出让⾦，则应等于出让⼟地使⽤权价格。在此理论基础上，可采⽤以下⼏种⽅法计算划拨⼟地使⽤权价格：
成本法。在⽤成本法计算出让⼟地价格时，⼟地价格为⼟地成本价格与⼟地增值收益之和。其中，⼟地增值收益源于“增值地租”，应归⼟地所有者即国家所有，相当于出让⾦部分。⼟地成本价格为⼟地使⽤者在取得⼟地使⽤权时⽀付的平均成本。因此，划拨⼟地使⽤权价格应为⼟地成本价格，包括⼟地取得费、⼟地开发费、有关税费、利息和利润。
收益还原法。收益还原法是在估算⼟地未来每年预期纯收益的基础上，以⼀定的还原率，折算为评估期⽇收益总和的⼀种⽅法。⽬前《⼟地估价规程》对如何计算⼟地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨⼟地纯收益的计算⽅法尚⽆明确规定，因此，可通过调查与待估宗地属于同⼀区域的国有企业⼟地租赁的租⾦⽔平来间接计算。国有⼟地租赁的租⾦⽔平由⼟地出让⾦⽔平决定，是国家权益在⼟地收益上的体现，所以⽤⼟地纯收益减去国有⼟地租赁的租⾦，可得到划拨⼟地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的⽐较修正，求得待估划拨⼟地的纯收益。最终划拨⼟地使⽤权价格等于划拨⼟地的纯收益除以⼟地还原利率。
市场⽐较法。可以预见，随着企业对划拨⼟地权益认识的⽇益增强，划拨⼟地抵押、转让等⾏为的⽇益增多，划拨⼟地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨⼟地交易案例进⾏交易情况、期⽇、区域以及个别因素的修正得出待估划拨⼟地使⽤权价格。
2019年土地估价师《土地估价实务》试题及答案(卷一)
2019年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷一）1.工业用地影响因素不包括(D)。
A.交通便捷度B.产业集聚规模C.城市规划限制D.基础设施保证度2.以下属于农用地利用资料的是(A)。
A.农业技术实验资料B.人均耕地C.土地利用变更资料D.土地利用规划3.城镇(C)是基准地价相对稳定和不断演化的前提。
A.土地位置B.土地质量C.土地利用的相对合理性和变化性D.土地收益4.反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为(B)环境。
A.社会B.人文C.经济D.地质5.在我国，(A)反映宏观地价水平。
A.基准地价B.标定地价C.出让底价D.市场交易价6.通常物价波动，表明货币购买力的变动，即(D)发生变动，此时不动产价格也将随之变动。
A.价值B.使用价值C.货值D.币值7.由政府组织或委托评估，并被政府所认可，作为土地市场管理的依据是(B)。
A.基准地价B.标定地价C.出让底价D.市场交易价8.下列不属于宗地价格评估目的的是(C)。
A.税收B.股份制改组C.容积率D.拍卖19.根据各项修正系数，对待估宗地对应的(A)地价进行修正，即可求得宗地地价。
A.基准B.标定C.出让D.成交10.以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事件是(B)。
A.改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法B.开展以地价动态监测为主要内容的城市土地价格调查工作C.进行新一轮城镇土地定级估价成果更新D.制订并执行工业用地出让最低价标准1、由于没有遵循( )，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
A.替代原则B.变动原则C.协调原则D.收益原则标准答案：c解析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
2、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是( )。
A. 物价变动B.交通条件C.公用设施条件D.环境质量标准答案：a解析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
收益法评估地下车库地价的实践研究
产能经济收益法评估地下车库地价的实践研究张为标 南京万购地产信息有限公司摘要：提出了收益还原法评估地下车库国有出让土地使用权价格的技术路线与方法. 重点阐述估价过程中有关客观年总收益、客观年总费用、还原利率等估价参数确定等技术难点，笔者以某市中心地下车库为例， 详细介绍了应用收益还原法评估地下车库的主要方法与过程。
关键词：地下车库；国有出让土地使用权；还原利率；价格评估中图分类号：F301.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2015)023-000357-01随着城市化的发展，城市空间的利用呈现立体化的发展，而地下空间的价值则不断凸现出来，笔者结合工作实际探讨了地下车库地价的评估技术并结合实例进行了分析。
一、技术路线１．技术路线根据估价对象同一供需圈内车库出租的平均租金水平，确定估价对象开发完成后车位的客观出租收益，从中扣除维修费、管理费、折旧费、保险费、税费等成本费用，即得房地产纯收益，从房地产纯收益中扣除房屋纯收益得到土地年纯收益。
根据剥离出的土地纯收益和土地还原利率、收益年限代入收益还原法公式测算土地价格。
即：地价=[总收益－(维修费+管理费+保险费+税费+空置损失费)－房屋纯收益]÷土地还原利率×年期修正系数２．客观总收益的测算通常调查同一供地圈内，，与评估对象相似规模、区位条件相近的地下车库的租赁价格及经营状况，预测客观总收益。
３．客观总费用的测算地下车库租赁过程中，涉及的费用有管理费、维修费、保险费、税金、折旧费等。
测算方法详见本文实例部分。
４．还原利率的确定①土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法求得土地还原利率为7.75-8.75%，采用投资风险与投资收益率综合排序插入法测得土地还原利率为8.46%-9.46%，二种方法综合确定土地还原利率，最终确定本次土地估价的土地还原利率为8.5%；②房屋还原利率的确定采用与土地还原利率比较的方法，一般情况下车库房屋还原利率比土地还原利率高1.5%左右，故房屋还原利率确定为10%。
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例（加油站土地估价的探讨）加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中(如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的,但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题:一是:不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作,就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作,如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中,土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件,二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益)，否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营.至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
第五章 收益还原法
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第一节
收益还原法的基本原理
� （五）土地纯收益按一定数额递减的公式
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第一节
收益还原法的基本原理
� （六）土地纯收益按一定比率递增的公式
� 纯收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收 益为有限年；二是收益期为无限年。 收益期为有限年的公式 1.收益期为有限年的公式 � 1.
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第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为有限年的公式 1.收益期限为有限年的公式 � 1.
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第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为无限年期的公式 2.收益期限为无限年期的公式 � 2.
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第一节
收益还原法的基本原理
收益期限为无限年期的公式 2.收益期限为无限年期的公式 � 2.
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第一节
收益还原法的基本原理
� 上述思想在下述前提条件下成立：纯收益每年不变、资 本化利率每年不变、获取纯收益的年限为无限年、投资 土地的风险与银行存款的风险相当。 � 普遍适用的收益还原法原理表述为：将估价基准日视为 现在，现在购买一宗有一定年限收益的土地，预示着在 其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果 现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之 和等值，则这一货币额就是该宗土地的价格。
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第一节
收益还原法的基本原理
� 2. 收益期限为无限年的公式
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第一节
收益还原法的基本原理
� （五）土地纯收益按一定数额递减的公式
� 纯收益按一定数额递减的公式只有收益期限为有限年一 种，其公式为
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承租土地使用权的评估方法是怎样的？
When everyone talks about how lonely they are, I think they are happy.简单易用轻享办公（页眉可删）承租土地使用权的评估方法是怎样的？一、市场法。
也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。
二、收益法。
土地使用权评估中的收益法，称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。
在我们的现实生活中，很多人需要进行承租土地评估，承租土地评估也是十分必要的。
但是纯粹土地的出租行为是比较少见的，所以市场租金的确定是使用收益法评估租赁土地的一个难点。
那么承租土地使用权评估方法是怎样的？请看下文。
一、承租土地使用权的评估方法是怎样的？对于承租土地使用权的评估，《城镇土地估价规程》做出了以下规定：“9.1 承租土地使用权承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。
承租土地使用权可以转租、抵押和转让。
承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。
估价方法可采用市场比较法和收益还原法。
9.1.1 市场比较法选择相邻地区的类似承租土地使用权实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。
在情况修正中应特别注意与政府签订的契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对承租土地使用权价格的影响。
9.1.2 收益还原法（1）承租土地使用权价格计算公式： V=（a， /r）[1-1/(1+r)n ] 式中：V：承租土地使用权价格a，：盈余租金r：承租土地使用权还原利率n：收益年期（2）纯收益计算承租土地使用权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定。
（3）还原利率确定承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。
土地和房地产收益还原法归纳
收益还原法土地方面1. 以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期2. 程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。
3. 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。
出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。
营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。
直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。
所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。
4.估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
5. 确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。
对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
6.确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。