收益还原法在土地估价中的应用

收益还原法在土地估价中的应用

收益还原法是土地、房屋等不动产进行估价的基本方法之一，该方法适用于具有现实或潜在收益的土地估价。在估价过程中能否准确的确定收益还原法中各参数取值，将对评估的科学性和结果的准确性造成很大影响。

标签收益还原法；土地价格评估

在我国市地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法，前三者为国际上所公认市地价格评估的基本方法。在我国，基准地价及其修正体系已日趋完善，使用频率和准确度也不亚于前三者，因此，基准地价系数修正法也可称为我国市地价格评估的基本方法之一。在此结合土地评估实践，就收益还原法及其在土地价格评估中的应用作如下探讨。

1 收益还原法是土地估价的基本方法

收益还原法，又称收益资本化法，即在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总和的一种方法。收益还原法的经济涵义是：在一定量的土地上进行经济活动，土地提供的收益额，按照一定的资金报酬率计算，付出一定量的资本金，就可以取得与一定量土地提供的等量收益。收益还原法是评估土地价格的基本方法。它具有科学性、实用性。科学性是指收益还原法符合市场经济条件下商品交易的法则，即符合等价交换规律的要求；实用性是指在土地资产评估中是完全可以应用的方法。因此，其他的几种评估方法，均应以收益还原法为基础。

2 收益还原法的应用前提

由收益还原法基本公式P=a/r可知，评估结果取决于土地纯收益及还原率准确程度。对纯收益进行分析，可得到如下三种收益法的应用前提：第一，续用前提。其含义是土地的现行投放状态对其未来使用与运营具有有效性。第二，预用前提。其含义是当土地尚未投人使用与运营，但其注定可以在未来投入使用与运营，且有收益。第三，未来预期收益及其成本能用货币衡量，否则就无法利用收益还原法的公式；而土地还原利率是一种社会一般投资报酬率，受很多因素影响，主要包括社会、经济、生活等各方面，确定它也是一个难题。

3 收益还原法的适用对象

收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用地有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产评估。具体适用对象从区位条件、土地地市场条件、土地用途等方面来说明。

区位条件是影响地价的重要因素之一，通常可将区位条件分为商服中心、一般区域和边缘区域。商服中心人口流量大，商业服务繁华，集聚效益显著，运用

收益法最为妥当。如果一般区域土地租赁市场发达，也可用收益还原法；对边缘区域则不适用；土地市场条件是指土地市场是否发达，竞争是否激烈。市场条件可分为发达、一般、不发达三类。土地市场发达的区域，交易活跃，收益显著，可用收益还原法。在土地市场一般的区域，也可以采用。在土地市场不发达的区域，如收益与区位关系显著，也可采用收益还原法。对于不同用途土地：收益还原法适用于有现实收益或潜在收益，且易量化的土地和房产：如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、工业厂房等，而对于政府办公楼、学校、公园、博物馆等用途的土地时多不适用。

4 如何确定土地总收益

总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地,总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋,且签定了长期租约,期满要续租的情况。对于只存在短期租约,期满不续租的房屋,则需客观总收益和实际总收益综合考虑,即租约限制内采用实际总收益,租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。

5 如何确定土地总费用

5.1 不能将利息作为费用扣除

一般情况下认为利息应作为费用扣除，因为利息作为投资土地成本支出的一部分，但其实这是不合理的，因为投资者之所以要选择投资土地，是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

5.2 将税费项目考虑到总费用当中去

笔者认为，收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程(出租、经营、生产期间)中所须缴纳的项目。税费种类有：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。

5.3 出租划拨的土地时，“土地收益”部分应作为总费用扣除

目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土

地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。

在计算土地总费用是出了考虑这两项外，还要考虑很多费用问题，比如折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定、维修费应该怎么计算、对于出租性土地，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除等等，才能确定土地的总费用。

6 资本化率的确定方法

利用收益还原法评估土地价格时，影响评估结果最大的一个因素是土地还原利率。一般情况下，还原利率与投资风险成正比，风险愈大，收益率愈高。确定土地还原利率通常采用以下几种方法：第一，租价比法，即用市场多个目标物的售价与纯收益求得多个比率，而后用众数法或加权平均法确定。该方法有较优的理论基础和较强的观性、现势性。第二，安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。第三，投资风险与投资收益率综合排序法，它是先将社会上各种类型的投资及其收益率找出, 然后判断该项目资本化率应落的区域范围加以确定。如因土地投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，土地投资收益率应高于同期国债年利率。

7 收益还原法拓展

7.1 总收益倍数法

土地总收益倍数法其实也是收益还原法的一种，基本原理是把土地作为资本，视它能带来一定的收益，这些收益反映在土地上即为地租。经验表明，土地地价与其地租之间总是存在一个倍数关系。按总收益倍数法测算，土地价格=若干年总收益的平均值只若干倍数。倍数依据土地集约度及收益率等因素确定，一般为3～6。

7.2 购买年法

购买年是一种表示地价高低的方式，即地价=纯收益X购买年。从购买年法与总收益倍数法公式之比较中，可以看出在理论上二者是有严格区分的。但人们较为普遍地将购买年法与收益倍数法混为一谈。有关购买年的测算，人们普遍地认为购买年是还原利率的倒数。

8 结语

土地价格的评估有多种方法，而且各有优缺点，在众多的方法中，收益还原法是最常用的评估方法，它也是对市地、房屋、不动产或其它具备收益性质的资产进行评估的基本方法，虽然它也有自身的劣势，但是整体上是很好的土地价格评估方法。