资产评估学习笔记1：资产评估概述及基础理论（上）

资产评估学习笔记1：资产评估概述及基础理论（上）一、资产评估概述资产评估属于价值判断的过程，是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断的过程。

根据《中华人民共和国资产评估法》第二条规定，“资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

”由此可见，资产评估的对象是资产，资产系特定权利主体所拥有和控制的，能够给特定权利主体所带来未来经济利益的经济资源。

由此决定了资产具有如下三个特征：一是资产是能够为特定主体带来经济利益的经济资源，而资产的价值取决于其能够带来的未来经济利益的能力；二是资产必须是特定主体所拥有和控制。

对于资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上，资产的产权是与资产所有权相关的权利束，是基于所有权派生的一系列权利，通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权，这种权利束一方面表现为某项资产的完整产权，另一方面又具有可分解性，可以从中分离设定出不同类型的权利，相对于完整产权，被分离设定了部分权利的有限产权的权利人，行使资产权利就会受到分设权利时所承诺义务的限制。

因此资产评估中的资产不应以所有权为界定依据，只要企业有控制权且能给企业带来经济利益，均可以纳入评估的资产范围。

此外，对资产所有权或控制权的确立使特定主体对资产的相关权利具有了排他性，其他主体要取得相关权利就要付出相应的代价；三是资产的价值应当能够以货币计量，能够给特定主体带来可量化的效用或利益的资产才是资产评估中所涉及的资产。

在开展资产评估过程中的一些技术规范和业务准则，为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。

在具体的工作中应遵循如下原则，一是供求原则，即供求关系会影响商品价格，均衡价格是由需求和供给共同作用的结果，尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向带有规律性；二是最高最佳原则，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。

强调在商品交换时，应以最佳用途及利用方式实现其价值；三是替代原则，即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性；四是预期收益原则，即应当基于资产对未来收益的预期加以确定；五是贡献原则，即某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献来衡量，从一定意义上看，贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体运用，适于确定构成整体资产各组成要素资产的贡献，或当整体资产缺少该要素资产将蒙受的损失；六是评估时点原则，确定评估基准日为资产评估提供一个时间基准。

评估时点原则是对交易假设和公开市场假设的一个反映，市场是变化的，资产价值会随着市场条件的变化而不断变化，从理论上说，资产评估是对动态资产价格的现实静态反映，这种反映越准确，评估结果越科学；七是外在性原则，是外部因素对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。

我国资产评估适用范围已经涵盖经济建设的众多领域，多种经济行为，各种资产类型，体现出广泛性和综合性的特点，从经济行为类型看，资产评估为企业改制和上市，合资、合作经营、股权转让、资产买卖和置换、债转股、担保融资、破产清算、保险赔偿、损失补偿、税收、司法诉讼、会计计量等众多经济行为提供广泛的评估专业服务，从评估对象的资产类型看，包括企业整体资产、债权类资产、存货、机器设备、房屋建筑物、土地、专利、商标、著作权、专有技术、珠宝首饰、森林资源资产、矿产资源资产及各种经济权益。

具体到评估对象上，主要包括六大类，即资产评估、土地估价、房地产估价、矿业权评估、保险公估和旧机动车评估。

其中，资产评估由财政部监管，土地估价，矿业权评估由国土资源部监管，房地产估价由住房和城乡建设部监管，旧机动车评估由商务部监管，保险公估由保监会监管。

二、资产评估的现实作用资产评估主要用于反映和揭示资产的价值。

虽然市场经济能够对资源进行合理配置，并通过供求价格机制对公开交易的资产进行定价，但生产要素市场所流通的资产类型多样，尤其是资产组合更具有独特性，很难在市场上找到类似的参照物，无法像普通商品那样通过市场解决定价问题，当市场价格机制失灵的时候，就是通过资产评估的方式来解决资产定价的问题。

在具体操作上，资产评估依据市场的价格形成机制通过模拟市场的条件，运用合理的技术方法，确定用途资产在约定时点的价值。

服务领域上具体包括如下几个方面：（一）国有资产领域一是服务于国有企业与外资合作，优化国有资源配置，确保国有资产保值增值。

二是推进国有企业改革和国有资本战略重组。

包括但不限于国有企业放权让利改革、引进外资、清产核资、公司制和股份制改革、进入国内国际资本市场、建立国有资产出资人制度、混合所有制改革、实施境内外投资并购等改革进程中，提供资产价值估算和经济行为提供定价依据。

（二）资本市场业务领域一是国有企业股份制改造和上市；二是为拟上市公司变更为股份公司时的注册资本核定进行出资资产评估；三是为新股发行定价了解拟上市公司价值进行企业价值评估；四是为上市公司并购重组、资产取得或处置等产权变动提供相关定价参考服务；五是为上市公司财务报表编制过程提供合并对价分摊、公允价值计量和资产减值测试等进行评估；六是为资产证券化、发行公司债等业务提供基础资产、担保资产的收益预测或价值评估。

（三）金融领域一是为国有商业银行等金融企业的股份制改革提供资产评估；二是为新股发行定价，对拟上市的国有金融企业进行企业价值评估；三是为银行债权转股权提供对被转股企业的企业价值和拟转股债权的评估；四是为资产管理公司金融不良资产处置提供价值评估或价值分析业务（即对无法履行必要资产评估程序的金融不良资产在评估基准日特定目的下的价值或者价值可实现程度进行分析、估算，并出具价值分析报告等咨询报告的专业服务行为）；五是为商业银行等金融机构抵（质）押贷款提供押品价值评估。

具体包括贷款发放前设定抵（质）押权的评估，作为确定发放贷款的参考依据；实现抵（质）押权的评估，作为将押品折价或变现时的定价参考；贷款存续期对押品价值动态管理所要求的评估，以便根据押品的价值变化对贷款风险防范提出建议。

（四）司法领域一是为涉案标的提供价值鉴定服务，评估结论是司法立案、审判、执行的重要依据。

二是司法鉴定服务，主要包括但不限于司法审判中揭示与诉讼标的相关的财产（权益）价值及侵权（损害）损失数额，如刑事案件定罪量刑中对相关损失的估算和民事诉讼中对诉讼标的财产（资产）价值、侵权损害损失额的评估，为司法审判提供参考依据。

此外，还可以就民事判决执行中帮助确定拟拍卖、变卖执行标的物的处置价值。

（五）非货币资产出资领域一是根据《中华人民共和国公司法》规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。

符合国家工商行政管理总局《公司注册资本登记管理规定》规定的股权、债权可分别用于出资或转为公司股权。

在这一过程中，要对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。

二是在2014年3月公司法修订后实行资本认缴制的公司，在办理与出资相关的公司登记时，工商行政管理部门不再要求其提交资产评估报告和验资证明，资产评估报告成为被出资企业留存的备查文件；三是报告帮助工商判定申报出资额合理性。

对仍有实收资本要求的企业，公司登记时还需提交依法设立的验资机构出具的验资证明，涉及非货币资产出资的应当出具资产评估报告。

工商行政管理部门在办理公司登记时对其用于出资的非货币资产的作价（折股）依据进行审核。

（六）税收领域一是确定非货币资产投资的计税价值。

税法规定以非货币性资产对外出资，应确认其转让所得的，税收征管部门要求：企业应将股权投资合同或协议、对外投资的非货币性资产（明细）公允价值评估确认报告、非货币性资产（明细）计税基础的情况说明、被投资企业设立或变更的工商部门证明材料等资料留存备查。

这是要求企业取得用于投资的非货币性资产的资产评估报告。

使用目的是审核、确定计税资产申报价值的公允性。

二是确定非货币资产持有或流转环节所涉税种的税基。

对非货币性资产的持有或流转，可能会涉及流转税、所得税、财产税和土地增值税等税种。

对纳税申报不合理、未制定计税价格标准且价值不易按照通常方法确定的非货币性资产，税收征管部门会要求提供资产评估报告。

主要是根据涉税情形，帮助税收征管部门确定相关非货币性资产的应税流转或所得额、财产价值或增值额。

三是抵税财物处置环节的资产评估，如对抵税财物的拍卖。

按照规定，除有市场价或可依照通常方法确定价格之外的拍卖对象应当委托评估，评估的目的是帮助确定相关财物的拍卖保留价。

（七）会计计量领域一是厘清相关主体的专业边界，作为独立的专业力量评估公允价值；二是在市场条件存在局限时，可运用专业知识和经验，弥补市场机制不足，合理发现资产或负债公允价值，为会计计量和独立审计提供有效的专业支持。

为会计核算和财务报表编制提供公允价值或特定价值的确认依据，有利于提高财务会计信息的质量，增强信息披露的相关性和适用性。

三、资产评估的基础理论（一）效用理论早在17到18世纪，效用价值论便已经萌芽。

巴尔本认为商品的价值是由效用决定的，一切商品的价值都来自于商品的用途，没有用的东西是没有价值的。

加里安尼在《货币论》和《商业与管理》中指出，物品的价值取决于物品的效用和稀缺性；孔狄亚克在《商业与政府的相互关系》中表示，物品的价值取决于需要的强度和物品的稀缺性；劳埃德、朗菲尔德等用边际效用解释价值，认为价值是某物品交换其他物品的能力。

到了19世纪上半叶，萨伊在《政治经济学概论》中指出，效用是价值的基础，人们所给予物品的价值，是由物品的用途而产生的，没有用的东西，谁也不会给予价值。

戈森在其论著中形成了“戈森定理”，也即随着物品占有量的增加，人的欲望或物品的效用是递减的；在物品有限条件下，为使人的欲望得到最大限度满足，务必将这些物品在各种欲望之间作适当分配，使人的各种欲望被满足的程度相等；在原有欲望已被满足的条件下，要取得更多享乐量，只有发现新享乐或扩充旧享乐。

到了19世纪七八十年代，形成了以边际效用作为分析方法的价值理论体系，比较有代表性观点的是，杰文斯在其《政治经济学数学理论通论》中提出的随着一个人所消费的任一商品数量的增加，各自所用的最后一部分商品的效用或福利在程度上是减少的，而价值是人们对物品最后效用程度的估价；门格尔在《国民经济学原理》中指出的商品的价值取决于人们对它的效用评价。

价值就是一种财货在人们意识中对它的支配，关系到对人们欲望满足时所具有的意义；瓦尔拉斯所提出的价值的起源应归之于稀少性，即数量有限的物品对人们的有用性；庞巴维克指出价值的正式定义是一件财货或各种财货对物主福利所具有的重要性；价值来源于物品的效用，即来源于物品满足人们欲望的能力。