第二章资产评估理论基础
资产评估的理论基础
课程学习目标 通过本章的学习,粗略地了解有关资产评估价值及其价值 决定等方面的各种价值理论、价值观、资产评估学的研究对象、 资产评估价值的影响因素、评估价值多样性产生的条件等资产 评估的基础理论问题,从而为进一步认识资产评估活动、资产 评估的本质,以及理解资产评估技术原则和手段等打下坚实的 理论基础。
(2)资产评估结果的属性属于价格(范畴),但它又不是市场价格本 身,即资产评估结果并不是资产的实际市场价格。 ①资产评估是在资产真正进入流通领域和市场之前进行的,资产 的市场价格只能在流通中产生,而不能在市场及流通领域以外的 地方产生;②资产评估结果并不能替代或取代资产交易当事人的 讨价还价及定价行为,资产评估仅仅是一种专家判断,资产评估结 果仅仅是资产评估专业人士对资产交换价值客观值的估计值。
2.1 资产评估价值论和价值观
2.2 资产评估价值的影响因素
2.3 评估价值的多样性及价值类型
2.4 资产评估适用的一般经济技术原则
2.1.1 资产评估研究对象
资
资
资
资
资
产
产
产
产
产
的
的
的
的
的
内
账
市
投
产
在
面
场
入
出
价
价
价
价
价
值
值
值
值值ຫໍສະໝຸດ 2.1.2 关于价格与价值的进一步说
明
(1)尽管人们在表述资产评估结论时习惯使用“价值(value)”这个 词,但评估结果的属性属于价格范畴。这是因为: ①资产评估结果是一种用货币表示的价值量;②一项资产评估的 结果除受其内在因素影响以外,市场供求对评估结果的影响非常 大;③从可操作性的角度看,评估师可以评估的只能是资产的“价 格”而非凝结在资产之中的抽象劳动。
资产评估的理论基础
应用场景
适用于评估具有投资属性的资产，如机器设备、生产线等。
财务比率分析
01
总结词
财务比率分析是一种通过分析财务报表数据来评估资产价值的方法，通
过比较各项财务比率，如流动比率、资产负债率等，以了解企业的财务
状况和偿债能力。
02
详细描述
该方法通过分析财务报表中的数据，计算各种财务比率，如流动比率、
产权理论的核心是保护资产所有者的合法权益， 确保资产交易的公平、公正和合法。
在资产评估中，产权理论的应用主要体现在确 定资产的所有权、使用权和处置权等方面，以 确保评估结果的合法性和准确性。
法律责任理论
法律责任理论是指资产评估 人员在评估过程中因违反法 律法规或职业道德规范而承
担的法律责任。
法律责任理论要求资产评估 人员遵守法律法规和职业道 德规范，确保评估结果的客
03
资产评估的经济学理论 基础
供求理论
01
供求理论认为资产的价值取决于 市场上的供求关系。当需求超过 供应时，资产价值上升；当供应 超过需求时，资产价值下降。
02
在资产评估中，供求理论的应用 体现在对市场状况的调查和分析 上，以确定资产的最佳市场价值 。
劳动价值理论
劳动价值理论认为资产的价值取决于生产该资产所需的社会 必要劳动时间。劳动价值理论强调了资产的生产成本和再生 成本。
在资产评估中，劳动价值理论的应用体现在对资产重置成本 和贬值成本的估算上。
竞争理论
竞争理论认为在竞争市场中，资产的 价值取决于市场上类似资产的竞争关 系。竞争会促使资产价值趋向于其平 均成本。
在资产评估中，竞争理论的应用体现 在对类似资产的调查和分析上，以确 定待评估资产的市场价值。
资产评估的理论基础课件
• 从而为进一步认识资产评估活动、资产评估的本质，以 及理解资产评估技术原则和手段等打下坚实的理论基础。
资产评估的理论基础
2.1 资产评估价值论和价值观
2.1.1 资产评估的研究对象
资产评估所要解决的核心实质问题为资产评估价值决 定问题
为了使资产评估价值决定因素的讨 论有一个共同基础
对资产评估的研 究对象、资产评 估价值,以及资产 评估评价目标有 清晰和统一的认 识。
资产评估的理论基础
当然，这里我们还要强调的是，市场与市场
供求是需要细分的。例如，从地域的方面讲，市 场可以划分为国际市场、国家市场、地区市场， 这些市场既有联系也有区别。从市场活动的内容 方面讲，市场又可以分为商品市场、服务市场、 要素市场和资本市场等，这些市场之间的差异比 较明显。从同一市场的级次方面看，有些市场分 为一级市场、二级市场，而有些市场分为一手市 场和二手市场等。不论是市场地域上的差异、活 动内容方面的差异，还是级次上的不同，都会使 这些市场具有相对独立性和市场供求个性差异。
资产评估的基础理论知识
7
第一节 货币时间价值理论
设有一项普通年金,它的期限为n,金额为A,利率为i,则可用图2-4表示。
图2-4 普通年金终值计算图
8
第一节 货币时间价值理论
分别计算每一年收付款的终值,则：
第1年收付款终值FV1=A(1+i)n-1 第2年收付款终值FV2=A(1+i)n-2 …… 第n年收付款终值FVn=A(1+i)n-n 年金终值FVA=FV1+FV2+…+FVn
FVA(1+i)-FVA=iFVA =A[(1+i)n+(1+i)n-1+…+(1+i)2+(1+i)]-A[(1+i)n-1+(1+i)n-2+…+(1+i)+1] =A[(1+i)n-1]
FVA=A[(1+i)n-1]/i
10
第一节 货币时间价值理论
上式中,[(1+i)n-1]/i被称为普通年金终值系数,用 (F/A,i,n)表示,由于计算比较复杂,人们一般用电子计算机 编制程序计算。
内还清,每年应该等额归还( )元。
A.4 003.17 B.4 803.81 C.4 367.10 D.5 204.13
上例中,小王的9年捐款终值计算如下: FVA=A[(1+i)n-1]/i=1 000×(F/A,2%,9) =1 000×[(1+2%)9-1]÷2%=9 754.6(元)
11
第一节 货币时间价值理论
2.普通年金的现值 钱小姐最近准备买房,看了好几家开发商的售房方案。一个方案是A开发商出
资产评估基础-资产评估的基础理论复习题
第二章资产评估的基础理论一、单项选择题1、商品的自然属性是指（）。
A、价值B、使用价值C、内在价值D、未来价值2、劳动价值论认为，价值的实体或价值的唯一源泉是（）。
A、脑力劳动B、抽象劳动C、具体劳动D、体力劳动3、以下有关效用价值论启示的说法中，不正确的是（）。
A、效用价值论认为商品的价值是由人们对商品效用的客观评价决定的B、运用效用价值对资产进行评估往往带有一定的主观性C、运用效用价值对资产进行评估，评估出的价值与客观价值存在一定的差异D、边际效用价值论过于强调商品效用带给人的主观上的满足，忽略了交换和交换背后的社会经济关系，过分夸大了效用的作用4、买卖双方商品交换的场所指的是（）。
A、广义的市场B、市场主体C、狭义的市场D、交易所5、完全竞争市场又称为（）。
A、纯粹竞争市场B、完全垄断市场C、垄断竞争市场D、寡头垄断市场6、下列有关垄断竞争厂商的需求曲线的说法中，不正确的是（）。
A、垄断竞争厂商的需求曲线是向右下方倾斜的B、垄断竞争厂商向右下方倾斜的需求曲线较为陡峭C、垄断竞争厂商的需求曲线相对接近完全竞争厂商呈水平形态的需求曲线D、垄断竞争厂商有两条需求曲线，都向右下方倾斜7、于1938年提出了“古诺模型”（又称作“双头模型”）的是（）。
A、法国经济学家安东尼·奥古斯丁·古诺B、英国经济学家安东尼·奥古斯丁·古诺C、法国经济学家冯·斯塔克伯格D、英国经济学家冯·斯塔克伯格8、完全垄断市场又称为（）。
A、纯粹竞争市场B、寡头市场C、完全市场D、垄断市场9、提出了有效市场假说的是（）。
A、乔治·吉布森B、路易斯·巴切利尔C、尤金·法玛D、莫里斯·乔治·肯德尔10、下列各项中，说明强式有效市场假说不成立的是（）。
A、专业投资机构（如共同基金）或可能知悉内幕信息人士有能力利用信息优势从股市赚取超额收益B、基本分析对股票价格（收益）的预测无用C、技术分析对股票价格（收益）的预测无用D、内幕消息无用11、罗尔夫·本茨1981年以纽约证券交易所的股票为样本所作的研究发现，小规模组公司的股票具有相对高的收益率，说明股票收益率与公司大小有关，这个特例现象是指（）。
资产评估学-第二章资产评估的基本方法
第二节 收益法
• 一、收益法的基本含义
– 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益 的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总 称。
– 从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合 理的评估方法之一。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 三、收益法的基本前提P45
• 『正确答案』B
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– （五）已知未来若干年后资产价格的条件下 ①纯收益在第n年前保持不变；②预知第n年
的价格为Pn③r大于零。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
第三节 成本法
• 一、成本法的含义 • 二、成本法的基本前提 • 三、成本法的基本要素 • 四、成本法运中各个参数的计算方法（
被评估资产的价值，如果该资产是旧的， 按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素 作为该资产的评估价值。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 二、成本法的基本前提 • 采用成本法评估资产具备的前提条件是： • 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态。 • 2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求 得评估对象价值的评估方法。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– 2.适用条件 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本
一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基 本相同或者相似。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• Ⅰ、定基物价指数 • 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99
页）
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择第一节市场法（市场途径）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。
一、市场法基本前提2个1.有活跃的公开市场—排除了个别交易的偶然性2.有可比的资产交易：(1) 功能可比—用途、性能类似(2) 市场条件可比—供求关系、竞争状况、交易条件等(3) 成交时间—近期、影响可调整-----相关资料均能搜集到二、市场法基本程序5个1.选择参照物—三个以上→避免特殊、偶然因素影响2.选择比较因素—对评估值影响大的：(1) 房地产—地理位置 (2) 机器设备—技术水平3.对比指标、量化差异—数量化、货币化4.调整差异→初步评估结果5.综合分析确定评估值—可将各结果平均选择参照物1、成交价必须真实。
2、至少三个交易案例。
3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。
4、成交价是正常交易的结果。
5、尽可能选择近期成交的交易案例。
三、市场法影响因素5个1.资产的功能---功能好则价值高2.外观、结构等实体特征、工艺水平等质量3.市场条件---供求关系等市场变化4.交易条件---交易批量、交易动机、交易时间5.其他---具体因素如设备制造厂家等四、市场法的具体运用（一）直接比较法评估对象价值 = 参照物合理成交价格 1.现行市价法资产评估值 = 该资产现行市场价格 2.市价折扣法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 3.功能价值法⎪⎪⎭⎫⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评例题1：1、某企业需在两天内卖掉一台待处理的设备，经查询其全新市场价10万元，此设备八成新，因需快速变现通过分析了解市场情况折扣率应为30%，评估此设备价值。
(市价折扣法)P = 10×80%×（1- 30%）= 5.6 (万元) 例题2:2、某资产年生产能力为100吨，参照资产年生产能力为80吨，评估日参照资产市价20万元，评估该资产价值。
朱萍《资产评估学教程》(第4版)笔记和课后习题(含考研真题)详解(资产评估的基本原理)【圣才】
第二章资产评估的基本原理2.1 复习笔记第一节资产价值形成理论一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论生产费用价值论认为资产的价值是由其生产成本决定的。
因此，生产费用价值论是从成本的角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础。
二、买方市场时期的价值观：效用价值论根据边际效用学派的理论，资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则是指资产为其占有者带来的收益，因为占有资产的根本目的就是获取收益。
一项资产的未来收益越高，其价值就越大；反之，则越小；其价值并不是取决于其生产成本的高低。
效用价值论是从效用的角度（采用收益法）评估资产价值的理论基础。
三、供求决定价值论：均衡价值观供求决定价值观说明在资产评估中，既需要考虑资产的购建成本，也需要考虑资产的效用，即资产为其占有者带来的收益。
供求决定价值论是从公开市场的角度（采用市场法）评估资产价值的理论基础。
第二节资产的价值类型一、对资产价值的理解1．资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念任何资产的价值都依赖于许多随着时间的变化而变化的因素。
这些因素主要有：总体经济环境、资产的潜在用途、估价的基准、资产的地理位置、资产的相对稀缺性和替代物的价值、所有权状况、资产在市场中的流动性和资产的物理状况等。
2．价值与价格、成本价值的概念并不等同于价格或成本，而且其货币表示量也很少相等。
价格是为取得一项资产所花费的实际货币量。
成本则是专指为创建一项资产所需要的生产要素（土地、劳动力、资产和管理等）的货币价值。
二、资产评估中价值类型的实质、意义与分类资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形成的价值属性的抽象和归类。
其实质是为不同的资产业务提供适用的价格标准。
长期以来，我国评估业界对资产评估的价值类型分类主要有以下几种：1．以资产评估的估价标准形式表述价值类型，具体包括重置成本、收益现值、现行市价和清算价格四种；2．从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种；3．从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值和补偿价值这十一种；4．以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值两大类。
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当然，这里我们还要强调的是，市场与市场
供求是需要细分的。例如，从地域的方面讲，市 场可以划分为国际市场、国家市场、地区市场， 这些市场既有联系也有区别。从市场活动的内容 方面讲，市场又可以分为商品市场、服务市场、 要素市场和资本市场等，这些市场之间的差异比 较明显。从同一市场的级次方面看，有些市场分 为一级市场、二级市场，而有些市场分为一手市 场和二手市场等。不论是市场地域上的差异、活 动内容方面的差异，还是级次上的不同，都会使 这些市场具有相对独立性和市场供求个性差异。
同一资产在同一评估基准日可能会有不同的评估价值 是有条件和原因的，这些条件和原因包括： ①相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式 和利用程度上的差异； ②相同或同一资产在同一评估基准日可能面对不同的细 分市场，例如，正常交易市场或拍卖市场； ③相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能面对
不同的交易主体，不同的交易主体拥有着不同的交易动
同一市场中交易条件的差异主要是指同一市场
中交易主体、交易动机、交易时间约束、交易方式
等方面的差异。 资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准 对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和
2.4 资产评估适用的一般经济技术原则
2.4.1 预期收益原则
2.4.2 供求原则
2.4.3 贡献原则 2.4.4 替代原则 2.4.5 评估时点原则
2.2 资产评估价值的影响因素
影响资产价格的因素都会影响资产的评估价值：
商品的社会必要劳动影响资产的评估价值
商品的效用影响资产的评估价值 商品的市场供求关系影响资产的评估价值 就是说，作为价格范畴的资产评估价值，要受到 资产内在价值、使用价值和市场供求关系的影响，资
产评估价值是以资产内在价值为基础，考虑评估基准
（2）评估结果受市场供求关系的影响非常大 （3）评估师可操作的只能是资产的“价格” 第二，评估结果并不是资产的实际市场价格 （1）资产评估是在资产进入市场流通之前进行的
（2）评估结果并不能替代当事人的定价行为
2.1.3 经济学中的价值理论和价值观
在西方经济学家眼中，价值与价格的本质是一 样的，都属于价格范畴。只不过价格是市场的产物， 而价值则是人对物所值的主观估计或判断。
评估价值多样性产生的条件等资产评估的基础理论 问题。
从而为进一步认识资产评估活动、资产评估的本质， 以及理解资产评估技术原则和手段等打下坚实的理 论基础。
2.1 资产评估价值论和价值观
关于资产价值和资产价值决定的理论及其决定
因素有众多的流派和说法。
资产评估是一种社会经济活动，又是一门研究 资产估值及资产评估活动内在规律的学科，至关重 要的是确立资产评估学科的研究对象。
从这个意义上讲，西方经济学中的价值理论实 际上也是价格理论。
◦ 1）劳动价值论 ◦ 2）边际效用价值论
◦ 3）生产费用价值论
◦ 4）供求均衡价值论
有代表性的价值或价格理论
1）劳动价值论 一切商品的价值由耗费在该商品上的无差别的人类 劳动所决定，每类商品的社会必要劳动时间总量决定了这 类商品总的市场价值。 2）边际效用价值论 商品的价值是由商品的效用和稀缺性所决定。 3）生产费用价值论 商品的价值是由劳动、资本、土地在生产经营过程中 共同创造的。 4）供求均衡价值论 商品的价值就是由市场供求关系所决定的均衡价格。
面对不同的交易时限和交易方式等等。
资产的交换价值
资产评估中的价值是一种交换价值，属于价
格范畴，所以资产评估学的研究对象自然就是资
产的价格（范畴）问题了。
2.1.2 关于价格与价值的进一步说明
站在经济学或市场的角度，价格是指在特定的
交易行为中，特定的买方和/或卖方对商品或服务 的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。
价格是一个历史数据或事实。然而，资产评估中
的，而现实的使用价值未必完全相同，这种差异来源 于资产的使用方式或利用方式。
2.2.2 市场供求关系
在一段时期，人们愿意并且能够购买的某种商品
量，称为对该商品的需求量。
在其他条件不变的情况下，一种商品的需求量 与该商品的价格成反方向变动关系：需求量随价 格上升而下降，随价格下降而上升。商品价格与 需求量的这种关系，被称为需求定律。
2.3 评估价值的多样性及价值类型
2.3.1 资产评估结论多样性的特点
资产评估结论的多样性包括了两个方面的情况：
其一是同பைடு நூலகம்、同种或同样的非同一资产可 能存在着不同的评估结论； 其二是同一资产可能存在着不同的评估结 论。
上述特点正是资产评估中价值类型理论的
研究内容。
评估人员各自的预期、估计和判断的差异，使 评估结果本身是一个区间值（不在讨论之内）
作
业:
解释：资产评估研究对象 效用与稀缺 生产费用价值论 供求均衡价值论
简答 （1）你认为资产评估中的价值属于劳动价值范畴还是 价格范畴？
（2）你认为影响资产评估价值的重要因素有哪些？
（3）你认为在资产评估中如何体现替代原则？
（4）你认为资产评估价值多样性产生的原因是什么？
简答参考答案
（1）你认为资产评估中的价值属于劳动价值范畴 还是价格范畴？ 答：价格范畴。 （2）你认为影响资产评估价值的重要因素有哪些？
第2章 资产评估理论基础
目 录
2.1 资产评估价值论和价值观
2.2 资产评估价值的影响因素
2.3 评估价值的多样性及价值类型 2.4 资产评估适用的一般经济技术原则
【学习目标】
通过本章学习，学生应粗略地了解有关资产评估价
值及其决定因素等方面的各种价值理论、价值观， 资产评估学的研究对象、资产评估价值的影响因素、
答：主要由资产的使用价值（包括了资产的功能和 资产的使用方式）和市场供求关系。
（3）你认为在资产评估中如何体现替代原则？ 答：评估方法选择、评估参照物选择、评估结果的 市场检验。
简答参考答案
（4）你认为资产评估价值多样性产生的原因是什
么？
答：①相同或同一资产因环境或条件所限，存在着 使用方式和利用程度上的差异；②相同或同一资产 在同一评估基准日可能面对不同的细分市场，例如， 正常交易市场或拍卖市场；③相同或同一资产即使 在同一细分市场中，也可能面对不同的交易主体， 不同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位； ④相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能
日各种条件及多种变量影响可实现的价值估计值。
2.2.1 资产的使用价值
资产的使用价值是资产具有价值或价格的物质基
础。资产使用价值的大小是由资产的功能和资产的使
用方式决定的。 资产自身功能是资产具有使用价值的物质基础， 资产的使用方式或利用方式是将资产自身功能转化为 现实使用价值的过程和手段。
同样功能的资产，其潜在使用价值可能是相同
的生产替代这种商品的生产，从而减少这种商品
的生产。商品价格与供给量的这种关系，称为供
给规律。
影响供给的其他因素
生产技术和要素价格，通过影响企业成本发挥作
用影响供给量。
企业预期影响供给量。 需求和供给分别说明了消费者的选择和生产者的 选择
市场均衡和均衡价格
消费者和生产者都愿意接受的价格和数量达成
一致时，称为市场均衡，相应价格称为均衡价格。
的价值在大多数情况下又不是一个历史数据或事
实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定
时间内对商品、服务价值的一种估计，因而它不
具有市场价格的形式特征。所以，评估中的价值 属于价格范畴但又不是价格本身。
正确理解资产评估价值的价格属性
第一，评估结果的属性属于价格范畴
（1）评估结果是一种用货币表示的价值量
2.1.1 资产评估研究对象
明确资产评估学的研究对象是研究资产评估
活动的出发点，也是讨论资产评估价值决定等
一系列资产评估理论的基础，研究和讨论资产 评估理论的切入点。 资产评估学的研究对象就是资产的（交换） 价值，以及由此衍生出来的资产（交换）价值
决定因素、（交换）价值表现形式、衡量资产
（交换）价值的手段和资产（交换）价值的表 达。
影响需求量的其他因素
消费者的收入
相关品价格
相关品指的是可以相互替代的商品 在给定价格下，一种商品的需求量与其替代品 的价格成正相关关系。 消费偏好
消费者的预期
在一段时期内，企业愿意并且能够提供的某
种商品的数量称为该商品的供给量。
在其他条件不变的情况下，如果一种商品价
格上涨，企业就能够获得更多的收益，因而会将 用于其他商品生产的资源用于这种商品生产，或 者说以更多的这种商品替代其他商品的生产。反 之，当一种商品价格下跌时，人们会以其他商品
从不同角度了解资产的各种价值内涵
资产的内在价值（资产的经济价值）
资产未来预计现金流量的折现值
资产的账面价值 以成本为基础，反映在资产负债表上的价值
资产的市场价值
是价格范畴，资产在正常市场上的货币表现
资产的投入价值
形成资产的各种生产要素的耗费成本与费用 资产的产出价值
资产的变现价值、预期收益折现值形式表现出 来的价值
机和交易地位； ④相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能面对
不同的交易时限和交易方式等等。
2.3.2 影响评估结论多样性因素的分析
相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使
用方式和利用程度上的差异而导致使用价值和价格
及其价值方面存在差异是很容易理解的。 细分市场是指相同或同一资产市场中的不同市
场条件下的具体市场。