物业管理费用测算方法
一、物业管理费用测算方法
一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。各项具体费用的测算方法如下：
1、工资及福利费测算
工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。
（1）基本工资（元/月）
基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。
（2）福利费（元/月）
福利费包括：
福利基金—按职工工资总额的14%计算。
工会经费—按职工工资总额的2%计算。
教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。
社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。
（3）加班费（元/月）
通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。
（4）服装费（元/月）
按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。
每平方米建筑面积工资及福利费＝
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。
普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费
按月折旧费的40%提取。测算步骤为：
（1）测算公共设施、设备的建造成本
公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%
（2）测算公共设施、设备的月折旧费
月折旧费=
（3）测算公共设施、设备的维修保养费
维修保养费＝月折旧费×40%
除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下：（1）公共照明系统费用 = 电费 + 维修费，其中：
电费 = 照明电器的总功率×每日开启时间×30天×电费单价
维修费：通常根据以往经验估算得出
（2）给排水费用 = 电费 + 维修费，其中：
电费 = 给排水设备用电总功率×每日开启时间×30天×电费单价
维修费：通常根据以往经验估算得出
（3）供配电、发电系统设备维修费
（4）消防系统维修费
（5）公共建筑道路维修费
将上述（1）-（5）项费用加总，除以所管物业总面积，即为每平方米公共设施维护费用。
3、电梯费用
电梯费用=
其中：
电梯使用率 = 平均每天开启时间/24。不同物业电梯使用时间和频率会有差别，可以通过统计方法进行估算，大致在0.3~0.6之间。
电梯年检费 = 年检费总额/12月
4、绿化费
绿化费包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费及其他费。可按实际面积匡算出每项费用的年总支出，再分摊到每月每平方米建筑面积中。
每月每平方米建筑面积分摊的绿化费＝
5、清洁卫生费
小区清洁卫生费包括清洁工具购置费、劳保用品费、卫生防疫消杀费、化粪池清理费、垃圾外运费和其他费。各项费用的测算根据本公司已往的经验或参照同行业的测算标准确定。
每月每平方米建筑面积分摊的清洁卫生费＝
6、保安费
保安费是指封闭小区公共秩序的维护费。它包括装备费、保安人员人身保险费、保安用房及人员住房租金等。各项费用根据已往的经验或参照同行业的测算标准确定。
每月每平方米建筑面积分摊的保安费＝
7、办公费
办公费主要包括：交通费（车辆的蚝油、维修保养、保险养路费用）、通讯费（含电话、电传、手机、电报等）、低质易耗品费（含纸张、笔墨、打印费等）、书报费、广告宣传费、社区文化活动费、办公用房租金、办公水电费、节日装点费、审计费等。各项费用根据已往的经验综合测算得出。
每月每平方米建筑面积分摊的办公费＝
8、固定资产折旧费
固定资产折旧费是指物业管理公司所拥有的交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、绿化消防设备及其他设备所提取的折旧费，计算公式：
固定资产月折旧额＝
每月每平方米建筑面积分摊的折旧费＝
9、法定税收
物业管理公司应缴纳的税费主要是两税一费，即：营业税、城市维护建设税和教育费附加。营业税是按公司经营总收入的
5%征收。按照“以区养区、略有节余”的原则，测算时可按前几项之和为基数，再乘以5%即可得出每月每平方米建筑面积应分摊的数额。城市维护建设税通常按营业税的7%测算。教育费附加按营业税的3%测算。
两税一费合计为经营收入的5.5%，测算是可按前几项合计的5.5%计算确定。
具体条例规定请查看当地的物业服务收费管理办法！
商业项目物业费收费标准测算
峨眉项目一期费用测算 （A1） 方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 方案适用范围： 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 方案主要组成： 1、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目 水晶广场大致面积情况：
商铺名称面积（平方米）备注 好家乡超市23000 馆内自备物业 盛大百货20000 项目物业公司管理 水晶酒店14000 馆内自备物业 苏宁电器3800 馆内自备物业中影雅图影城3500 馆内自备物业 MUSE酒吧1350 馆内自备物业 宝乐迪KTV 2600 馆内自备物业 健身俱乐部3000 馆内自备物业其余商铺及车库38750 项目物业公司管理合计面积110000 ㎡ 物业人员配置及工资情况： 岗位名称数量工资班次情况备注物业经理 1 7000 9：00~18:00/双休 物业客服 3 2200 9:00~18:00/周轮休一天 工程主管 1 4500 9:00~18:00/双休/部门值班轮休工程领班 3 3500 9:00~18:00/周轮休两天 工程专员15 2500 维修：9:00~18:00/周轮休两天 运行：12H/上一休一 2500~3000 秩序主管 1 3600 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 秩序领班 4 3200 12H/月休4天 内场秩序专员20 2400 12H/月休4天 外场秩序专员35 2600 12H/月休4~6天外包/包两餐
物业费测算模版
物业费测算模版
规划建设净用地面积32389.63 平方米 3.2万 总建筑面积172006.91 平方米 17万 地上建筑面积118038.02 平方米 11.8万 其中：电梯住宅建筑面积114938.02 平方米 11.5万 架空层建筑面积1783.65平方米 小区服务用房建筑面积659.21平方米 物业管理用房建筑面积657.14平方米 地下建筑面积53968.89 平方米 5.4万 其中：地下停车场建筑面积46326.08平方米 地下物管用房工具2686.16
间建筑面积平方米 地下设备用房建筑面积2095.69平方米 非机动车库建筑面积2860.96平方米 绿地面积9674.78 平方米 1万 建筑密度21.1% 容积率 4.5 绿地率35.7%。 建筑物3幢；6个单元 机动车停车位1370辆其中：地下停车位1356辆地面停车位14辆住户846户中控室1间 车行出入口2个
人行出入口2个（与车行出入口共用） 电梯数量18台（均按25层站计） 物业管理服务收支测算及说明 一、测算总述 本项目规划建设净用地面积32389.63平方米，总建筑面积172006.91平方米，地上建筑面积118038.02平方米，地下建筑面积53968.89平方米，其中电梯住宅建筑面积114938.02平方米测算： 二、法规的依据 国家《物业管理条例》 《广东省物业管理条例》及实施细则 三、经费测算的原则 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。 服务水平与管理费用相配比的原则：本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点
物业服务费用测算技术报告(详细)
附件一： 物业服务费用评估技术报告 一、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 表一主要技术指标 序号指标名称单位指标 25850.33（产权登记面积） 总建筑面积㎡ 26821.07（全部建筑面积） 地上建筑面积㎡19011.14 其中 地下建筑面积㎡7809.93（含人防面积851.79） 二、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）（一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。
2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。 其方法是： ●按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表） ●按人员配置分别计算人工费用。 ●各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 ●对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二同类物业项目的物业费调查明细表 项目名称项目地址物业公司物业费（元/月.平米备注 雍贵中心 东城区广渠门内 大街43号北京中天如日物业 管理有限公司 26元2012年
JT019VKWG08-27物业管理费测算指引020904
1.目的 确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2.范围 适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3.职责 根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。 4.方法及过程控制 4.1.物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法 列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价； 倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。 在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。 4.2.列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产要求，按《万科物业管理服务标准》来制定的。 4.3.倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。 4.4.将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。 4.5.为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。 4.6.注意事项： ●南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测 算上的差异； ●法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来 的费用测算上的差异。 4.7.物业管理费测算公式为： 物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算的物业总面积 4.8.物业管理收费面积的确定 物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。
物业标书之费用测算方案
物业服务费用测算方案 4.1 物业服务费收支比较说明 序号 项 目 数 值 说 明 01 收 入 4982820 测算标准： 本测算按照第二部分 4.3面积标准计算。 测算方法： 依据贵司提供的基础资料和我司管理经验，按收入和支出基本相等的方式进行测 算。 02 支 出 4982094.05 03 收支盈余 725.95 4.2 物业管理费测算 收费项目 单价 （元/㎡·月） 住宅物业服务费 2.5 底商物业服务费 3.8 4.3 项目说明 A. 根据招标文件，【中冶·蓝城】项目占地面积61100平方米，总建筑面积约168124平方米，其中住宅总建筑面积164574平方米，商业面积1000平方米。 B. 绿化面积：按18330平方米计算，绿化率30％。 4.4 测算说明 A ．保洁费：按2000元/人.月测算，含人工成本、物料消耗、垃圾清运费、消杀
费等； B．员工相关费用依据国家规定按工资一定比例计提： 即：教育经费为1.5％、工会经费为2％、社会保险费为32.8％（工伤、医疗、养老、失业、生育）、住房公积金为12％。 C．每年的税费标准按管理处营业收入的5.5%计算。 D．合理利润按照综合管理服务费收入的7%计提。 4.5 物业费测算 4.5.1 测算设定 根据招标文件，我们预计在收缴率达到100％时可达到收支平衡。 4.5.2 收入测算 住宅物业服务费 2.5（物业管理费）×164574㎡×100%（收缴率）×12月＝4937220元/年 底商物业服务费 3.8（物业管理费）×1000㎡×100%（收缴率）×12月＝45600元/年 合计：4982820元/年
万科物业管理费测算指引
万科物业管理费测算指引 2016-11-02 江苏省房地产业协会点击数：61 wuyeren 1. 目的 确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2. 范围 适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3. 职责 根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算。 4.物业管理费测算公式为： 物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算
5. 列举法测算 人工费用的测算 组织架构的确定 人工费用的测算 根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。物业管理圈公众号。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。 工资的测算（单位：元/月） 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。 人员工资构成表 单位：元 序号名称工资标准人数工资金额（月）
1 经理工资标准×人数 2 经理助理工资标准×人数 3 行政管理人员工资标准×人数 技术、维修人员工资标准×人数 5 保安人员工资标准×人数 6 保洁人员工资标准×人数 7 绿化人员工资标准×人数 8 其他人员工资标准×人数 合计 奖金及双薪（单位：元/月） 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。 . 行政费用的测算（单位：元/月） 低值易耗品购置费用。 管理处办公用水电费。 水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）： 使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价 饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况： 照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准 办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准
物业费构成及测算 明细
物业费构成及测算 ?物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：?1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。?2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。?3.物业管理区域清洁卫生费用。?4.物业管理区域绿化养护费用。?5.物业管理区域秩序维护费用。?6.办公费用。?7.物业管理企业固定资产折旧。?8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 ?9.经业主同意的其他费用。?以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。?实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润； ?实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。 ?一）居住性物业服务费的测算V = ∑Vi （i =1，2，3，……12） V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）；Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；费用项目一般分为： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用 ?1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）?该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。?其中：?Fl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。?F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。?F3--加班费（元／月）。?F4--服装费（元/月）。 ?S--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。 ?2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）?其中：?F1--公共照明系统的电费和维修费： ?①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）； ?②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。?F2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为： ?①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费= W×24×I×30×PE （元／月）。I代表使用系数= 平均每天开启小时数／24； ?②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费= W×24×I×30×PE，（元／月）； ?③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W×24×I×30×PE （元／月）： ?④维修费（元／月）。 ?F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。?F4--建筑、道路维修费（元／月）。?F5--电梯费用的核算： ?①电费=n ×W×24×I×30×PE （元／月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4； ?②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）； ?③年检费（元／月）。?费用项F1～F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。 ?.3物业管理区域清洁卫生费用V3V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）?其中：?Fl--人工费（元／月）。?F2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。?F3--消杀费（元/月）。?F4--化粪池清理费（元／月）。?F5--垃圾清运费（元／月）。?F6--水池（箱）清洁费（元／月）。
恒大恒大恒大万科物业管理费测算指引
恒大恒大恒大万科物业管理费测算指引 Revised by Chen Zhen in 2021
万科物业管理费测算指引 2016-11-02 江苏省房地产业协会点击数：61 wuyeren 1. 目的 确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2. 范围 适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3. 职责 根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算。 4.物业管理费测算公式为： 物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算 5. 列举法测算 5.1人工费用的测算 根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。物业管理圈公众号。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。 人员工资构成表 单位：元 序号名称工资标准人数工资金额（月） 1 经理工资标准×人数 2 经理助理工资标准×人数 3 行政管理人员工资标准×人数 技术、维修人员工资标准×人数 5 保安人员工资标准×人数 6 保洁人员工资标准×人数 7 绿化人员工资标准×人数 8 其他人员工资标准×人数 合计 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴测算。 5.2. 行政费用的测算（单位：元/月） 水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）： 使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价 饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况： 照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准 办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准
商业项目物业费收费标准测算
峨眉项目一期费用测算 (A1） ?方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 ?方案适用范围： 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 ?方案主要组成： １、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目 ?水晶广场大致面积情况：
?物业人员配置及工资情况： ?人均建面:110000平方米/129人=８５3平方米/人.?专业人员人均管理面积（11000０平方米/人数）:
第二章 XＸXX物业情况 ?一期管理面积:ＸXXX㎡,物业人员配置: ?配置说明： 1、物业主管／工程领班(８H工作制)：相互担任部门管理，相互值班轮休,月休八天; ２、工程专员(３人/维修/８Ｈ工作制）:早晚班各一人值班、无夜班配置、剩余一人轮休顶班,月休八天； 3、秩序领班（2人/１2H工作制）:每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人,月休四天;
4、秩序专员（6人/１２H工作制)：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天； 5、保洁专员（5人/８H工作制）:每日早班二人、中班二人、剩余一 人轮休顶班,月休四天。?第三章物业成本 一、月人力成本（６１８９0元/月）： 7７２680/1２=６439０元／月 二、行政办公费：
三、设备设施维护费及杂项
第四章数据汇总 月物业成本: 1082０2０/12个月/４500平方米=２0元/月／平方米.
居住小区物业最简单的物业费测算方法
居住小区物业最简单的物业费测算方法 居住性物业服务费标准的测算，可以用下面一个简单的公式表示： X=￡Xi(i=1，2，3，……10) x——代表求得的物业服务费标准(元／月?平方米或元／年?平方米)： Xi——代表各分项收费标准(元，月?平方米或元／年?平方米)； ∑——表示对所有费用项目算术相加之和。 由于各住宅小区的物业类型(普通型、经济型、公寓、别墅等)不尽相同，具体测算一个特定物业项目的服务标准时，．所列出的费用项目，应考虑物业的具体类型，在合理测算每项费用外，关键是不要漏项，也不要重复测算，把所有发生的合理费用项目尽可能计算在内，从而确定物业服务成本或者物业服务支出。为了便于实际工作中的测算，一般把管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行j维护费用：物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用：物业管理公共区域安保、消防和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧：物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用按类别分别测算，最后进行求和，得出物业服务费的标准。 1．物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费xlX．=∑F-／S(izl，2，3，4)(元／月-平方米)该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。其中：F1——基本工资(元，月)，各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。 F2——按规定提取的福利费(元，月)，包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。 F3——加班费(元／月)。F4——服装费(元／月)。S——表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(m2)。 2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用X2X：=∑Ft／s(i=1，2，3，4，5，6)(元／月?平方米) 其中： F1——公共照明系统的电费和维修费：①电费=(wl×Tl+w2×T2…+W。xT。)×30×Pt，共用设施维修养护。Wl：表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦?小时)；Tl：表示每日开启时间(小时)；30-每月测算的天数；P。：表示电费单价(元／kW)；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件进货的价格来测算。 F2——给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率t．--／包括生活水泵、消防蓄水池泵)，电费=WX24XIX30XPe(元，月)。I：使用系数=平均每天开启时间／24：②消防泵的电机费(包括喷淋泵、消防栓泵)，电费=WX24XlX30xPe(元／月)：③排污泵的电机功率(包括集水井排水泵、污水处理排水泵)，电费=WX24XIX30XP。(元／月)；④维修费(元，月)。
物业管理制度全本(调边距)
目录 管理规定 1、早期物业管理委托管理规定 0 2、物业早期介入管理规定 (7) 3、物业承接与验收管理规定 (14) 4、集中入住管理规定 (28) 5、保修期内设备及设施维修管理规定 (50) 6、委托资产经营管理规定 (64) 7、筹备成立业主委员会管理规定 (69) 8、亿达社区主题文化活动暂行管理规定 (74) 9、物业相关档案资料管理规定 (78) 10、工程维修管理规定 (84) 操作指引 1、开荒保洁作业操作指引 (89) 2、编制物业管理方案操作指引 (93) 3、物业管理费测算操作指引 (103) 4、质量保证金操作指引 (121) 5、售楼处、样板间、样板区物业管理操作指引 (137)
6、物业部客户投诉处理操作指引 (148)
早期物业管理委托管理规定 第一章总则 第一条为进一步理顺投资公司所属企业与亿达物业公司之间在早期物业管理阶段的经营管理关系，建立规范、高效的协作机制，提升亿达品牌及信誉，培育忠诚客户，促进房地产公司销售，特制订本规定。 第二条本规定适用于投资公司所属企业和亿达物业公司（以下简称地产公司、物业公司）之间新项目早期物业管理的委托。 第三条本规定所称的早期物业管理委托主要是针对物业公司承接地产公司新开发项目的合同洽谈、方案确定、早期物业服务合同与早期物业服务协议的签订等过程。 第二章职责划分 第四条投资公司物业管理部负责早期物业服务合同、早期物业服务协议的审批。 第五条项目所在地产公司负责审核物业公司的早期物业服务合同(含管理方案)、早期物业服务协议，负责组织新项目物业管理招投标工作。 第六条亿达物业公司负责具体编写新项目招投标文件、编制项目物业管理方案、进行费用测算、草拟早期物业服务合同和早期物业服务
前期介入管理方案及物业费测算方案
前期介入管理方案及物业费测算方案
前期介入管理 前期介入管理方案 2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本项目的物业管理工作。并全面导入ISO9000质量管理体系，严格考核，充分发挥员工的工作潜能和热情，从而达到理想的服务成效。 2.1.2物业组织机构：
2.1.3人员配置计划：安阳建业·桂花居项目占地面积57627平方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业用房2700平方米，公建设施780平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。 2.1.4主要工作职责 2.1.4.1物业经理职责 2.1.4.1.1在总公司的领导下，全面负责该项目的物业工作。 2.1.4.1.2负责对该项目进行日常管理和控制，其结果对总公司负责。 2.1.4.1.3负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。 2.1.4.2管理员职责 2.1.4.2.1负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作。 2.1.4.2.2负责电话的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过程的考核和监督。 2.1.4.2.3负责收集分公司文件、资料整理工作。 2.1.4.2.4负责有关费用的收取工作。 2.1.4.3维修人员职责： 2.1.4. 3.1严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运
物业费构成及测算【明细】[必读]
物业费构成及测算【明细】[必读] 物业费构成及测算 ,物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分:,1.管理服务人 员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。,2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。,3.物业管理区域清洁卫生费用。,4.物业管理区域绿化养护费用。,5.物业管理区域秩序维护费用。 ,6.办公费用。,7.物业管理企业固定资产折旧。,8.物业共用部位、共用设施 设备及公众责任保险费用。,9.经业主同意的其他费用。 ,以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。,实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润; ,实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支 出，还包括物业管理企业的酬金。 ,一)居住性物业服务费的测算 V = ?Vi (i =1，2，3，……12) V--代表求得的物业服务费标准(元,月?平方米或元/年?平方米); Vi--代表各 分项收费标准(元,月?平方米或元年?平方米);费用项目一般分为:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理公共区域清洁卫生费用;物业管理公共区域绿化养护费用;物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用,1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = ?Fi,S (i = 1，2，3，4)(元,月?平方米),该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基
物业投标物业费测算明细表
物业投标物业费测算明细表1）管理及服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
2）房屋日常养护维修费 房屋地面前台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、院内地面等日常养护维修866.67元/月，每年10400元；避雷检测每年4000元。 3）供电设备管理维护费 校区内供电系统高、低压电气设备、电线电缆、电气照明装置更换灯光等设备的日常管理和养护维修，800元/每月，每年9600元。 4）给排水设备运行维护费 校区内外给排水系统设备、设施（如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及污水处理设备、附属构筑物等）的日常养护维修，800元/每月，每年9600元。 5）空调系统运行维护费 水源热泵空调系统的运行和日常养护维修（包括：集中、分体空调），500元/月，每年6000元。 6）电梯运行维护费 电梯运行管理和机房设备、井道系统、轿厢设备的日常养护维修，500元/月，每年6000元。 7）食堂设备维护费 炉灶、机器设备的日常养护维修，保证正常使用，1000元/月，每年12000元。 8）环境卫生管理费 综合楼、报告厅、宿舍楼、活动中心楼内的楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、公共卫生间、楼宇外墙等所有公共部位，校区内道路、停车场等所有公共场地及“门前三包”区域的日常保洁、保养，垃圾等废弃物清理等，5000元/月，每年60000元。卫生用纸3000元/月，每年36000元。化粪池隔油池清掏，2166.67元/月，每年26000元。 9）绿化养护管理费 校区绿化面积约3万平米，校区内树木、花草、绿地，门前规定区域绿地养护修剪、树木栽移、打药、大厅花卉摆放、大型会议花卉、重大节日花卉摆放养护及设施维修等，5000元/每月，每年60000元。
万科物业管理费测算指引
万科物业管理费测算指引 1.目的 确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2.范围 适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3.职责 根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算 .物业管理费测算公式为： 物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算 .列举法测算 人工费用的测算 根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。kfuDAO [选取日期]
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）： 使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价 饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价 电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况： 照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准 办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准 主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。 物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用（BP 机等）。 根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。？ 根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。 .报刊资料费 因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。 聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。 管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。 固定资产包括： 办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。 清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。 折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月 管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。
前期介入管理方案及物业费测算方案
前期介入管理 前期介入管理方案 2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后，根据建业桂花居项目的具体特点，确保服务的有效性，及时对服务细节进行管理和把控，迅速组建物业分公司，由物业分公司具体负责本项目的全面工作，提前介入本项目的物业管理工作。并全面导入ISO9000质量管理体系，严格考核，充分发挥员工的工作潜能和热情，从而达到理想的服务成效。 2.1.2物业组织机构： 2.1.3人员配置计划：建业·桂花居项目占地面积57627平方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业用房
2700平方米，公建设施780平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。 2.1.4主要工作职责 2.1.4.1物业经理职责 2.1.4.1.1在总公司的领导下，全面负责该项目的物业工作。 2.1.4.1.2负责对该项目进行日常管理和控制，其结果对总公司负责。 2.1.4.1.3负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。 2.1.4.2管理员职责 2.1.4.2.1负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作。 2.1.4.2.2负责的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过程的考核和监督。 2.1.4.2.3负责收集分公司文件、资料整理工作。 2.1.4.2.4负责有关费用的收取工作。 2.1.4.3维修人员职责： 2.1.4. 3.1严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运行日志，完善运行技术参数。 2.1.4. 3.2及时调整运行方式，降低空耗，节约费用。 2.1.4. 3.3加强与其他专业的协作配合，确保整体设备的正常运行。
物业费测算明细
物业费测算明细 一、人员工资 公寓建筑面积平方米，别墅建筑面积平方米。公寓占总面积的 %，别墅占总面积的 %。 1、客户服务部 名称测算标准人数金额 主管元/月×人= 元/月 管家元/月×人= 元/月 前台元/月×人= 元/月 会所服务员元/月×人= 元/月 泳池救生衣元/月×人= 元/月 共计：元/月 2、环境部 名称测算标准人数金额 保洁领班元/月×人= 元/月 绿化领班元/月×人= 元/月 绿化员元/月×人= 元/月 保洁员元/月×人= 元/月 共计：元/月 3、秩序维护部 名称测算标准人数金额
秩序主管元/月×人= 元/月 秩序班长元/月×人= 元/月 秩序员元/月×人= 元/月 共计：元/月 4、工程部 名称测算标准人数金额 工程主管元/月×人= 元/月 维修员元/月×人= 元/月 制冷工元/月×人= 元/月 共计：元 工资总金额：元/月 二、人员福利 按员工工资总额的14%计提取职工福利费，2%工会经费，1.5%的统职工教育经费，27%养老筹集金，合计提取44.5% 员工福利总金额：元/月 三、人员服装 1、客户服务部预算元 2、环境部预算元 3、秩序维护部预算元 4、工程部预算元
共计：元÷12= /月 四、秩序维护费用 1、警用器械 包括：警绳、胶棒、电击器、对讲机、自行车、遮阳伞，摩托车等，按各自折旧年限，测算为：元/月，其中公寓占元/月；别墅占元/月。 2、生活用品 包括：秩序维护员起居生活用品桌椅、（床架、床垫、被褥、床单、蚊帐）等，综合测算为：元/人.年 3、消防用水及消防器材的设施维护综合测算为: 元/月，其中公寓占元/月；别墅占元/月。 秩序维护费用总计元/月。 五、环境卫生费
前期介入管理办法及物业费测算办法
欢迎共阅前期介入管理 前期介入管理方案 2.1.1人员进驻时间计划：如我公司中标，我公司将在物业管理委托合同签订后， 2.1.3人员配置计划：安阳建业·桂花居项目占地面积57627平方米，建筑面积58991平方米，其中，住宅面积55336平方米，商业用房2700平方米，公建设施780平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需27人，其中物业经理1人、微机
管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序管理员班长1人、公共秩序管理员15人（门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转）、厨师1人。 2.1.4主要工作职责 2.1.4.1物业经理职责 2.1.4.4公共秩序管理员职责 2.1.4.4.1工作期间要具有良好的亲和力。 2.1.4.4.2工作时间内，严格按作业指导书值守现场。 2.1.4.4.3负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。
2.1.5主要工作内容 2.1.5.1对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。 2.1.5.2物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。 2.1.5.3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营 2.1.6启动开办费的测算： 2.1.6.1员工工资：因项目计划在2005年12月31日交付，交付后到2006年1月31日，因考虑到各项手续的不齐备，不具备收费条件，建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费。项目经理、管理员、维修工、公共秩序管理员班长、厨师要提前50天到岗（距2006年1月31日），公共秩序管理员、保洁工提前40天到岗
商业项目物业费收费标准测算
峨眉项目一期费用测算 ＞方案构建目得: 1 ＞根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 ＞方案适用范S: 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内得物业管理方案、 物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施 设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等得内 容。 方案主要组成: 市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业得人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目 水晶广场大致面积情况:
> 物业人员配置及工资情况: >人均建面:110000平方米/129人二853平方米/人。
＞专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）： 第二章XXXX物业情况 ＞一期管理面积:XXXX m\物业人员配置: ＞配置说明: 物业主管/工程领班（8H工作制）：相互扌旦任部门管理，相互值班轮休, 月休八天; 2、工程专员（3人/维修/8H工作制）：早晚班各一人值班、无夜班配置、
剩余一人轮休顶班，月休八天; 3、秩序领班（2人/12H X作制）：每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人，月休四天; 4、秩序专员（6人/12H工作制）：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天; 5、保洁专员（5人/8H工作制）：每日早班二人、中班二人、剩余一人轮 休顶班，月休四天。 第三章物业成本 、月人力成本（61890元/月）：
772680/12=64390 元/ 月 二、行政办公费: 三、设备设施维护费及杂项
第四章数据汇总 月物业成本: 1082020/12个月/4500平方米=20元/月/平方米。
物业费测算模板(收藏)
物业费测算模板（收藏） （图表可以放大看）管理费测算一般包含的常规内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、 固定资产折旧费用；8、物业公司保险费用；9、税费等。一、人力综合成本测算（一）制定人员架构及编制方案1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客 服中心人员架构图（详见附件三）及编制方案。 2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。（二）制定人员工资及福利标准1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算。 2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准 结合当地实际情况估算，可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准（详见附件四）制定。人力综合成本测算表洋房独立区域人，人力成本元；共用性质人力 成本分摊元；合计元。 别墅独立区域人，人力成本元；共用性质人力 成本分摊元；合计元。 商铺独立区域人，人力成本元；共用性质人力
成本分摊元；合计元。说明：洋房区域共用性质人力成本分摊=共用性质总人力成本×洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商铺以此类推。二、清洁管理费用测算1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用。 2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用；一般为1300-1800元/人/月；广州区40万㎡左右（保洁65-80人左右）成熟楼盘清洁外包费用约9-12万元/月。 3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含）计算费用标准。 4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算；广州区40万㎡左右（4300 户左右）成熟楼盘垃圾清运费约1.5-2.5万元/月。 5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为2-4次/月）计算日常消杀费用。 6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否需要增加白蚁专项防治费用。清洁管理费用测算表三、绿化养护费用测算1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等费用。 2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方
物业管理费测算确认版
范文范例学习指导 XX城市花园物业管理费测算 xx城市花园位于佛山市南海区大XXXX南路16号，临近广佛新干线、广佛X、XXXX 步行街等，属于大沥新城市发展的中心城区项目。 项目由集休闲、娱乐于一体的商业广场及9栋小高层建筑组成，其中商业230户、住宅447户。项目配套有观光手扶电梯，采取商业步行街全开放的物业管理方式，其中商业广场主出入口2个、次出入口4个，住宅出入口9个，地下车库出入口2个。住宅实行24小时门禁、时时保洁、24小时水电急修等管理服务，商业广场、住宅设置监控、楼宇对讲、车辆出入管理系统、背景音乐等配套设施，独立设置物业服务中心、居委会、业主委员会用房。 一、项目经济指标： 总占地面积：19735.5M2 总建筑面积：90832.23M2 ，总户数：677户，住宅：447户，商铺：230户。 物业管理用房面积：180.56M2 其中物业收费面积：74013.58 M2 1、住宅建筑面积：44811.61 M2 2、商业面积：9771.97M2 3、地下车位面积：19430M2 物业服务费测算标准：住宅、商铺、车位每平方米3.7元。 若按住宅、车位每平方米2.25元,商铺均平方米13.2元，计算公式： 1、公式A：住宅、车位面积（64241.61M2）X2.25元=144543.62元 2、公式B：住宅、车位、商业面积（74013.58M2）X3.7元=273850.24元 3、公式B-公式A/商业面积（9771.97M2）=13.2元
范文范例学习指导二、人员编制 人员架构图 （编制总共46人） word整理版
三、人员配备、薪酬、福利