土地梳理和土地熟化成本测算

土地梳理和土地熟化成本测算

文章概要:控规是直接对城市总体规划的深化和细化，总规和控规过渡空间大，控制性详细规划尤其重要。文章针对合肥地区的特殊情况，结合已编制的控制性详细规划的分析，通过近期编制的规划实例，研究、探索合肥地区控规编制的新思路、新方法。

关键词:控制性详细规划、单元规划、地块控规

2008年元月一日正式实施的《中华人民共和国城乡规划法》，法律层面上更加规范了我国的城乡规划，进一步为科学合理的安排城乡各项设施，尤其是科学合理地使用城市土地，提出了更严格的法律要求，为城乡规划的编制、实施和管理，提供更为全面的法律保障，也更强化了控制性详细规划的法律作用。

1、控制性详细规划的法律地位和作用

1.1 控制性详细规划的的法律地位

控制性详细规划是法定规划之一，是城市规划行政管部门做出建设用地规划许可的法律依据。

《城乡规划法》强调:城镇人民政府根据城镇总体规划的要求，组织编制控制性详细规划，经城镇人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。批准的控制性详细规划作为核发建设用地规划许可证、出让地块的规划条件及修建性详细规划的依据之一。

《城乡规划法》赋予了控制性详细规划严格的审批和修改程序和高位的备案制，更加提高了控制性详细规划的法律地位和现实作用。

1.2 控制性详细规划的作用

1.2.1 控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。从规划到管理，控制性详细规划是依法行政的依据;从规划到实施，控制性详细规划是控制、引导、监督的依据。

1.2.2 控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。从宏观到微观，控规是总体规划的细化，是修建性详细规划的依据;从定性到定量，控规是对土地使用的定性和建设强度的定量;从整体到局部，控规是对城市基础设施和内部配套设施的细化落实。 1.2.3 控制性详细规划是城市设计控制与项目建设管理的重要手段。从二维到三维，控规实现了平面控制与空间控制的结合;从规划到设计，控规实现了规划要求与设计条件的结合;从消极到积极，控规实现了控制与引导的结合。

1.2.4 控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。从个体到群体，控规是各方利益协调的平台;从分歧到统一，控规是城市公共政策的具体化。

2、合肥地区控规编制概况

合肥市控规编制大概经历了三个阶段。

2.1 第一阶段:1990年至2004年

《城市规划法》自1990年实施后，合肥市启动控规编制。初期主要结合道路改造和建设，编制道路两侧地区的控规，如马鞍山路地区等控规。中期，结合城市改造成片地编制控规，如南七地区控规等。后期即2000年以后，主要针对新区建设编制控规，如政务文化新区控规，望湖城地区控规等。

2.2 第二阶段:2005年至2007年

2004年底，安徽省颁布了《城市控制性详细规划编制规范》，更加规范了控规的组织编制、审批和实施。这阶段的控规编制具有以下明显的特点:

2.2.1 对编制区域进行层次划分，进行分层控制。

2.2.2 根据编制区域特征及分区特征确定控制要素，因区施控。

2.2.3 进一步强调强制性内容的刚性，加强了城市规划的引导性，强制性和引导性并举。 2.3第三阶段:2008年

《城乡规划法》实施后，合肥市的控规编制又呈现以下新的特征:

2.3.1 “承上启下、分层控制”。强调总体规划与详细规划的衔接，增设单元规划，强化了城市三大设施及单元内公益性设施用地的分层控制。

2.3.2 “优化调整、动态维护”。实现控规优化调整，简化控规修改过程。2.3.3 “刚柔相济、宽严并举”。落实控规刚性，突出控规弹性。涉及城市三大设施、“五线”等刚性要求，严格控制;而对城市景观等要素以引导为主。

2.3.4 “灵活适应、化整为零”。强调可操作性，体现地区重点和特色。

2.3.5 “无缝衔接、一图管理”。规划管理智能化，规划监督信息化。

3、新形势下，反观传统控规的局限性

2008年以前，在《城市规划法》和《安徽省控规编制办法》的指导下，合肥市编制了大量的控制性详细规划，有效地指导了城市建设与管理。《城乡规划法》对控规赋予了更严格的法律意义，反观我们过去编制的控规，虽然在城市的建设管理中发生过重要作用，但仍然存在一定的局限性。

3.1 规划缺乏动态性

控规的调整必须经过合法的程序重新审批，这往往影响规划的实施进度。控规编制没有期限，一旦审批，长期有效，而城市的快速发展，往往引起其它相关方面的变化。随着城市的扩张，土地使用指标越来越紧张。节约集约用地已是规划编制的重要内容，这显然就要提高容积率，提高土地使用强度。

过去拆迁安置一般都是多层建筑，容积率控制在1.5以下，而合肥市大建设拉开序幕后，拆迁安置量大，如按原先编制控规的容积率建设，用地将大大增加。为了节约用地必须提高容积率。如政务新区原先的控规对居住用地的容积率控制在2.0以下，建成的四个安置小区都是多层建筑。而现在的小区开发，要求以高层建

筑为主，容积率达到3.5。显然原规划控制指标缺乏弹性，体现不了规划的动态性。

3.2 规划缺乏系统性

规划不是成系统的编制，而是就事论事，哪里要改造、开发了，急急忙忙的编制控规，缺乏区域统筹;规划的范围有大有小，控制的要素有多有少，控制的区域与城市的行政管理区域相差较大，造成规划实施难度较大，规划缺乏系统性。

4、合肥地区控规编制的特殊性

《城乡规划法》实施以后，新一轮控规将覆盖城市并延伸到乡镇。合肥市在总体规划编制完成后没有编制分区规划，控规是直接对城市总体规划的深化和细化。总规和控规过渡空间大，加重了控规编制中前期研究工作的份量，也加大了控规编制的难度。合肥地区控规编制的重点往往放在城市区域性路网、用地主导功能、土地使用强度和各种基础设施的布局，而部分指标、要素的控制则有所淡化。同时合肥市的快速发展，要求规划具有更广阔的前瞻性、更灵活的可操作性和更强的公共政策性。

5、合肥地区控规编制方法的探索

针对合肥地区控规编制的特殊性，我们做了一些有益的探索。

5.1 控规编制方法探索——分阶段编制控规

将控规分成两个阶段，即单元规划阶段和地块控规阶段。

5.1.1 单元规划:是指以某一区域为编制规划的范围，重点研究该区域的道路网、功能定位，落实各项专项规划确定的公共服务设施和市政基础设施，强调区域整体开发强度的控制。单

元规划作为总体规划的深化和细化，具有部分分区规划的功能，是总体规划和地块控规之间的过渡性规划。政府根据发展需要，有计划组织编制单元规划，并列入年度财政计划。单元规划成果作为技术性文件，报市规委会审批并备案，作为地