万科尾数定价法
估值定价方法
估值定价方法估值定价是指根据一定的方法和模型，对一个资产或公司进行估值，确定其合理的价格或价值范围。
估值定价方法可以根据不同的需求和场景选择不同的方法，但一般可以归纳为以下几种主要方法：1. 市场比较法：这种方法是根据市场上类似资产或公司的交易价格或估值情况，来确定目标资产或公司的估值。
它是通过对市场上类似资产或公司的比较，确定目标资产或公司的相对价值。
这种方法的优点是简单直观，但需要找到可比较的对象，并进行合理的调整。
2. 收益法：这种方法是根据目标资产或公司的未来现金流的预测，结合资本成本的折现率，来确定其现值。
根据不同的收益模型，这种方法包括盈余折现法、自由现金流折现法、股利折现法等。
这种方法的优点是能够考虑到未来的盈利潜力，但需要准确的财务预测和确定的折现率。
3. 资产基础法：这种方法是根据目标资产或公司的资产价值，来确定其估值。
根据不同的资产类型，这种方法可以包括净资产法、复杂资产法等。
这种方法的优点是相对简单，但可能忽略了盈利能力和未来增值潜力。
4. 实物价格法：这种方法是根据目标资产的实物价值，来确定其估值。
这主要适用于实物资产，如房地产、土地等。
这种方法的优点是客观明确，但需要考虑到资产的实用性、折旧和维护成本等因素。
综上所述，估值定价方法可以根据不同的需求和场景选择不同的方法。
在实际应用中，通常会综合多种方法进行估值，以得出一个较为准确和全面的估值结果。
同时，还需要根据具体情况，进行合理的调整和修正。
对于估值定价来说，没有一种方法是完全准确的，关键是要根据具体情况和数据进行合理分析和判断。
估值定价方法是金融领域中一项重要的工具，用于评估和确定资产、公司的价值或价格范围。
不同的估值定价方法适用于不同的情境和需求，旨在提供合理、准确的估值结果。
市场比较法是最常见的估值定价方法之一。
它通过比较目标资产或公司与市场上类似资产或公司的交易价格或估值情况，来确定目标资产的估值。
市场比较法的优点在于简单、直观，但需要找到与目标资产类似且可比较的对象，并进行合理的调整。
基于fcff模型的万科企业价值评估
11期一、引言企业自由现金流量折现模型(FCFF 模型)是目前企业价值评估运用最为广泛的一种方法之一。
它是基于企业经营过程中产生的现金流,在综合考虑了企业全体投资者(债权人和股东)的利益基础上,将企业的税后经营现金流量加总折现并确认为企业价值的一种方法。
它充分考虑了各方当事人利益,评估结果更为全面且准确。
二、基本模型介绍20世纪80年代,美国学者拉巴波特根据传统评估方法———收益法中的现金流折现模型提出了FCFF 模型。
FCFF 是指企业自由现金流量,是企业在满足了再投资需求后留存在企业中的现金流量。
本文以万科企业为例,运用二阶段模型对万科企业价值进行预测。
公式如下:P=t=nt =1∑FCFF t(1+WACC )t+FCFF n+1(WACC-g n )(1+WACC )nP 为企业价值;FCFF t 表示第t 年预期的企业自由现金流量;FCFF n+1表示第(n+1)年的企业自由现金流量;WACC 为加权资本成本,g n 为稳定增长期的增长率。
其中FCFF=EBIT (1-T)+折旧-资本性支出-净营运资本的增加额。
EBIT=主营业务收入-主营业务成本-税金及附加-销售费用-管理费用-折旧摊销。
三、FCFF 模型在万科企业价值评估中的运用(一)万科企业简介万科企业在1984年成立,在1988年开始发展房地产,经过三十余年的发展,已成为国内领先的城乡建设与生活服务商,业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。
1991年1月29日,公司发行的A 股在深交所上市;1993年5月28日,公司发行的B 股在深交所上市;2014年6月25日,公司B 股以介绍方式转换上市地在联交所主板(H 股)上市。
本文以万科A 股为评估对象对万科企业价值进行评估。
(二)万科企业价值测算运用二阶段FCFF 模型,根据万科企业股份有限公司2014年至2018年年报披露数据,对企业价值进行评估,评估基准日为2018年12月31日,预测企业高速增长期为2019年至2023年,平稳增长期为2023年(不含)以后。
房地产定价方法
房地产定价方法一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。
高价位能够提高单位利润,但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售,但可能丧失获取更多利润的机会.如何确定最适合的价格,求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。
（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法,是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。
例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10%，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。
成本是开发项目的全部成本,包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本.利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。
成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否,才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下,这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力.（二)竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争,但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格.在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的,一般难以为顾客所接受。
要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势.竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下,开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。
期权定价数值方法
期权定价数值方法期权定价是金融学和衍生品定价的重要研究领域之一。
相对于传统的基于解析公式的定价方法，数值方法在期权定价中发挥了重要作用。
本文将介绍几种常用的期权定价数值方法。
第一种方法是蒙特卡洛模拟法。
这种方法通过生成大量的随机路径，从而模拟出期权的未来价格演化情况。
蒙特卡洛模拟法能够处理各种复杂的衍生品，尤其适用于路径依赖型期权的定价。
其基本思想是通过随机游走模拟资产价格的变化，并在到期日计算期权的收益。
蒙特卡洛方法的优点在于简单易懂，适用于任意的收益结构和模型。
缺点是计算复杂度高，需要大量的模拟路径，同时计算结果存在一定的误差。
第二种方法是二叉树模型。
二叉树模型将时间离散化，并用二叉树结构模拟资产价格的变化。
每一步的价格变动通过建立期权价格的递归关系进行计算。
二叉树模型适用于欧式期权的定价，特别是在波动率较低或资产价格较高时效果更好。
二叉树模型的优点在于计算速度快，容易理解，可以灵活应用于各种不同类型的期权。
缺点是对期权到期日的分割存在一定的限制，复杂的期权结构可能需要更多的分割节点。
第三种方法是有限差分法。
有限差分法将连续时间和连续空间离散化，通过有限差分近似式来计算期权价格。
其基本思想是将空间上的导数转化为有限差分的形式，然后通过迭代的方法求解有限差分方程。
有限差分法适用于各种不同类型的期权定价，特别是美式期权。
它是一种通用的数值方法，可以处理多种金融模型。
缺点是计算复杂度高，特别是对于复杂的期权结构和高维度的模型，需要更多的计算资源。
综上所述，期权定价的数值方法包括蒙特卡洛模拟法、二叉树模型和有限差分法。
不同的方法适用于不同类型的期权和市场情况。
在实际应用中，可以根据具体的问题选择合适的数值方法进行期权定价。
期权定价是金融学中一个重要的研究领域，它的核心是确定期权合理的市场价值。
与传统的基于解析公式的定价方法相比，数值方法在期权定价中有着重要的应用。
本文将进一步介绍蒙特卡洛模拟法、二叉树模型和有限差分法，并探讨它们的优缺点及适用范围。
房地产定价原则
房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。
虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。
产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。
在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。
房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。
一、成本导向定价法1、成本加成定价法成本×（1＋百分比）2、目标定价法（总成本＋目标利润）/可售面积二、市场导向定价法1、认知价值定价法消费者市场认可事先调查2、价值定价法开发商对竞争物业比较分析出价格三、竞争导向定价法1、领导者定价法高档次物业2、挑战者定价法3、追随者定价法一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。
其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。
成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。
（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
售价与成本之间的差额即为利润。
这里所指的成本，包含了税金。
由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。
它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。
列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作
为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+ 价成率）
2、目标收益定价法是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出
产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/ （1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消
费者对商品的
质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间
等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格
由此算出楼盘价格。
基于哈佛框架下的万科财务分析
基于哈佛框架下的万科财务分析摘要近年来，国家出台多项政策调控房地产行业，抑制房地产的投机行为，让房地回归到居住的功能，在一定程度上抑制了中国房地产行业的发展，多家房企纷纷向多元化的经营战略转变。
在转型过程中，房地产公司所面对的风险必然会影响公司能否转型成功。
本文运用哈佛分析框架，从万科的战略分析出发，通过同时采用纵向与横向比较的方法，对其会计政策、财务状况和发展前景进行全面分析。
利用纵向比较方法，深入分析万科转型后5年的经营状况及财务状况，采取横向比较的方法，揭示万科各财务指标在行业的水平。
根据上述分析，综合评价该公司的经营管理，指出该公司存在的一些问题，并提出相应的解决建议。
关键词：财务分析；哈佛框架；万科1绪论1.1研究背景经过了四十年的开放，中国经济的发展令人惊叹，中国已成为世界最大的发展中国家。
经济高速发展的背后也出现了许多突出的问题。
其中供给方面是问题的主要矛盾，为此，中共中央提出“供给侧”。
在多项深化供给侧结构性的措施中，“三去一将一补”成为最主要的抓手，而房地产行业是中国深化供给侧结构性的重点，房地产重点放在“去库存”。
在国家提出“供给侧结构性”前，中国多家房地产企业纷纷转变经营战略，从重点发展住宅房地产向商业地产、物流地产以及其他城市配套服务等多元化战略转变。
如万科先一步制定新的发展战略，2023年万科提出其未来定位为“城市配套服务商”，并将在未来调整并开设新的业务。
恒大也迈进多元化发展的布局，仍以房地产作为基础产业，同时开发健康养生、旅游文化产业、新能源汽车等产业。
保利地产提出“全生命周期居住系统”，包括房屋、物业、商业，同时涵盖了少儿教育和社区养老两大服务。
面对未来房地产行业发展的不确定性，在战略调整期了解房地产企业的财务状况和经营成果，及时发现其可能存在的财务风险并采取措施规避风险，将有助于房地产企业顺利转型。
1.2研究意义在中国进一步深化供给侧结构性的背景下，国家对房地产行业的结构调整主要放在“去库存”上，未来为调控楼市的系列政策必然对出台，房地产行业受国家政策的影响较大。
商业地产估值方法及收益法的三种逻辑
商业地产估值方法及收益法的三种逻辑1、常见的三种估值方式2、收益法之收益乘数法3、收益法之直接资本化法4、收益法之现金流折现法作为房地产开发商业主、投资者、经纪人或其他相关参与者，一定要常备资产估值的知识，资产交易是否可行，是否有利可图，在一定程度上体现在资产估值上，准确可靠的资产估值能给投资决策提供重要的支撑。
在对资产估值之前，我们通常需要明晰几个问题：资产基础信息1、资产的合法性以及权属关系资产的合法性和权属关系是估值的重要前提，没有合法性几乎就没有估值的必要，因为交易有很大的法律风险。
2、资产的权利（使用权/所有权...）3、资产估值的目的（融资/投资/经营表现...)资产的权利和估值的目的影响估值用的是投资价值还是市场价值还是使用价值等。
4、资产的类型（零售/写字楼/酒店/公寓...)资产的类型的不同会影响估值方法的选择。
例如，酒店的估值通常不会使用比较法和成本法。
5、资产估值的日期资产的价值会随着时间的不同而改变，因此需要明确具体的日期。
一定要在估值之前理清以上问题，因为这些问题会在一定程度上影响估值的准确性和可靠性。
一、常见的三种估值方法弄清楚以上的前提后，我们开始介绍目前市场中主要的三种估值方法：比较法、成本法、收益法。
比较法比较法，通俗解释就是用标的资产来跟其他类似的资产进行比较，以类似的资产的成交价格作为对标，并对价格进行调整得出标的资产的估值。
这背后的逻辑是，成熟老练的投资者不会愿意支付比其他类似资产成交价格更高的代价来购买标的资产。
简单说就是，你要买的一套房A，周边的房子BCD卖1块钱，你不会愿意付超过1块钱来买A。
基于这个逻辑，要想知道资产的估值，那么最重要的就是找到合适的“类似资产”。
选择合适的“类似资产”的重要指标有以下3个：1、地理位置是否相近，越相近越好2、建筑的物理特征是否相似，越相似越好，例如建筑风格、质量、年限、面积、功能等等3、成交时间是否临近，越临近越好，住宅类的通常选取6-18个月内，非住宅类通常选取2-3年内成交的。
剩余收益估价模型
剩余收益估价模型剩余收益估价模型(Residual Income Valuation Model)[编辑]剩余收益估价模型概述剩余收益模型（RIM）又被称为EBO模型，最早是由爱德华兹（Edwards）和贝尔（Bell）于 1961 年提出来的，但并没有引起理论界多大的重视，沉寂了很长一段时间；1995年美国学者奥尔森（Ohlson）在其文章《权益估价中的收益、帐面价值和股利》中对这个方法进行了系统的阐述，建立了公司权益价值及会计变量之间的关系，使该方法重新得到理论界的重视，并成为近十年来美国财务学、会计学界最热门的研究主题之一。
所谓剩余收益是指公司的净利润及股东所要求的报酬之差。
剩余收益的基本观点认为企业只有赚取了超过股东要求的报酬的净利润，才算是获得了正的剩余收益；如果只能获得相当于股东要求的报酬的利润，仅仅是实现了正常收益。
即RI t+ 1= NI t+ 1−rBV t，其中RI t+ 1代表 t+1 期的剩余收益，NI t+ 1代表 t+1 期的企业净收益，BV t是 t期企业权益的帐面价值，r 是投资者要求的必要报酬率。
剩余收益需要进行资本成本的调整从而反映会计上未加确认但事实上存在的权益资本的机会成本。
剩余收益模型使用公司权益的帐面价值和预期剩余收益的现值来表示股票的内在价值。
在考虑货币时间价值以及投资者所要求的风险报酬情况下，将企业预期剩余收益按照一定的贴现率进行贴现以后加上当期权益价值就是股票的内在价值。
[编辑]剩余收益估价模型的公式剩余收益估价模型的基本公式是：可以进一步的考虑，企业净收益的增加来源是什么？ROE t+ 1代表t+1期的净资产报酬率。
所以上述模型可以表示为：而净资产报酬率ROE，可以根据杜邦财务分析体系再分解为资产报酬率、销售净利率、权益乘数等，所有这些参数都可以从企业的财务报表中得到，至于投资者要求的必要报酬率，可以根据CAPM模型或者是APT模型进行估算。
[编辑]对剩余收益估价模型的评价这个模型采纳了折现现金流量模型中货币的时间价值、风险－收益对等原则的优点，同时及传统的方法又有不同，不是从利润分配角度出发，而是从企业的价值创造（ROE）观点考虑问题。
对万科A(股票代码：000002)股票投资分析
题目：对万科A(股票代码：000002)股票投资分析目录第一章引言 (3)第一节研究的意义和价值 (3)第二节选择深圳万科股票的理由 (3)第二章深圳万科股票的行业分析 (4)第三章深圳万科股票的公司分析第一节行业发展的生命周期 (4)第二节国家相关政策的影响............................................................. 错误！未定义书签。
第三节该公司的行业地位 (5)第一节公司简介、地址、上市日期 (5)第二节最近三年每年（末）的每股收益、每股净资产、净资产收益率 (6)第三节目前的股本结构、十大流通股东 (6)第四节最新重大事件 (6)第四章深圳万科股票的市盈率分析 (7)第一节上证指数最近两年每月（末）的价格和市盈率 (7)第二节本股票最近两年每季度（末）的前复权的价格、季度每股收益、折算的年度每股收益、市盈率 (7)第三节判断目前上证指数和本股票的市盈率高低 (7)第五章深圳万科股票的价格分析 (8)第一节最近半年上证指数日K线图 (8)第二节最近半年本股票前复权的日K线图 (8)第三节用均线法则研判上证指数和股票价格的未来走势 (8)第六章投资结论 (9)第一章引言第一节研究的意义和价值万科,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。
自1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。
这只著名的指标股发展到如今，其突出表现还会继续存在吗？如何衡量其现在的投资价值？这是投资者们现在所面临的问题。
本文将通过对深圳万科的行业分析、公司分析、市盈率分析、价格分析，并通过对国家以及其个人发布的信息进行分析，将对万科的投资价值做出一些可行的分析。
第二节选择深圳万科股票的理由【从其管理理念方面而言】自2004年下半年，公司管理层即已经高度关注行业即将发生与正在发生的变化。