第4章 房地产估价方法-成本法
房地产估价成本法课件
在建工程价值的评估
在建工程价值的评估是成本法 的另一个重要应用。
在评估在建工程价值时，需要 考虑工程的进度、质量、设计 等因素，以及未来市场前景和
收益等因素。
在建工程价值的评估需要采用 适当的方法和标准，如工程概 算、重置成本等，同时需要考 虑工程的风险和不确定性。
对成本法的改进建议
引入动态数据模型
使用动态数据模型来更新和调整成本，以反 映市场变化。
考虑环境因素
在评估过程中考虑环境因素对成本的影响。
加强数据收集和分析
提高数据收集的准确性和效率，并加强数据 分析。
引入专家意见
邀请房地产估价专家参与评估，以提高评估 的准确性和可靠性。
THANKS
感谢观看
投资利息
房地产开发所需资金的利息，通常根据银行贷款利 率计算。
销售税费
销售房地产所需支付的税费和费用，包括契税、 个人所得税等。
利润
房地产开发所期望获得的利润，通常根据行业标准和市 场情况确定。
03
房地产成本的构成
土地取得成本
01
02
03
土地出让金
根据土地使用权出让合同 或协议，由土地受让方支 付给出让方的费用。
04
成本法的实际应用
土地使用权价格的评估
土地使用权价格评估是成本法在房地 产估价中的重要应用之一。
评估土地使用权价格时，需要考虑土 地取得成本、基础设施配套费用、税 费等成本因素，以及土地的增值收益 和折现率等因素。
在评估土地使用权价格时，需要了解 土地所在区域的环境、基础设施、经 济发展状况等因素，以及土地的使用 年限、规划条件等因素。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法一、概述房地产评估是指对房地产进行价值评估的过程，通过对房地产的各项要素进行分析和对比，得出一个合理的估值结果。
成本法是常用的评估方法之一，通过计算房地产的建造成本及相关费用来确定其价值。
二、评估目的评估的目的是为了确定房地产的市场价值，以便于买卖、出租、抵押等交易活动的进行。
成本法适用于新建房地产、改建房地产、特殊用途房地产等情况。
三、评估步骤⒈收集资料评估师需要收集与房地产相关的各种资料，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、施工合同等文件。
⒉分析土地价值评估师需要根据土地所在位置、规划用途等因素分析土地的价值，并计算出土地的评估价值。
⒊计算建筑成本评估师需要根据房地产的建筑面积、建筑材料、施工工艺等因素计算出建筑的成本。
这包括施工材料费、人工费、设备费等。
⒋考虑附属设施和装修费用评估师需要考虑房地产的附属设施和装修费用，包括公共设施、园林绿化、室内装修等。
⒌考虑管理费用和融资成本评估师需要考虑管理费用和融资成本对房地产的价值的影响。
这包括物业管理费、维修费用、融资成本等。
⒍综合评估结果评估师需要将各项成本综合考虑，并结合市场需求、供需关系等因素得出评估结果。
四、附件本文档涉及的附件包括但不限于：土地使用权证、建设用地规划许可证、施工合同等。
五、法律名词及注释⒈土地使用权证：证明土地使用权归属人享有土地使用权的证据文件。
⒉建设用地规划许可证：为开发商提供的合法建设房地产的许可证。
⒊施工合同：开发商与施工方签订的合同，用于规定房地产建设的各项要求和条款。
六、结束语本文档详细介绍了房地产评估中的成本法方法，通过计算房地产的建造成本及相关费用来确定其价值。
评估的目的是为了确定房地产的市场价值，以便于各种交易活动的进行。
附件中提供了相关文件，法律名词及注释帮助读者更好地理解内容。
房地产评估方法--成本法-培训教程PPT
题可能引发系统性的金融风险，所以贷款利率也不宜加。
求取建筑物的重建价格是假设旧建筑物所 在的土地已经取得，且该土地是一块空地，但 除旧有建筑物不存在之外，其他状况均维修不 变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全 相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合 理必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物 重新购建价格。
（三）、建筑物折旧
1、建筑物折旧的内容：
Di=D=(C-S)/N =C（1-R）/N 式中：Di——建筑物第i年的折旧额
D——建筑物每年的折旧额 C——建筑物重新建造成本 S——估算的建筑物残值 N——建筑物耐用年限 由于，建筑物的残值率R=S/C，所以上述公式变形为： （C-S）/N=C（1-S/C）/N=C（1-R）/N
成新折旧法是分析待估建筑物的建 成年代，确定成新折扣标准，直接求取 建筑物的现值。
三、基本公式
（一）适用于新开发土地的基本公式 （二）适用于新建房地产的基本公式 （三）适用于旧有房地产的基本公式
新开发土地包括填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”等开发的 土地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开 发的土地。
基本公式：
新开发土地价格=土地取得费+土地开发 费+税费+投资利息+投资利润+土地增值 收益
为了抑制通胀的上行，去年我国央行曾6次加息，但出于在中美利差缩小甚至倒挂过程中对热
钱过多流入的担忧，央行今年以来一直按“息”不动。 6月份CPI增速继续下降，甚至低于此前的
市场预期，主要有两个因素：一是去年基数较高；二是6月份蔬菜价格总体回落。
同时加息一方面加大房地产企业的融资成本，另一方面加剧买房者观望情绪，而房地产出问
（一）搜集整理资料
房地产估价报告——成本法
房地产估价报告——成本法
成本法，又称建筑物报废价法，是按照在当前市场条件下报废估计的对象物的重新建造价格来估价的一种方法。
这种方法考虑了房地产价值的实际成本，着重强调了建筑物的原材料、施工和相关费用，也考虑了劳动力、工具、交通等费用。
在这种估价方法中，估计者根据报废估计的原则，将在报废物品的价值上，扣除各种折旧和残值，以计算出物价折旧之后的价值。
房地产估价报告中，成本法主要包括以下几个方面：
（1）评估地块的价值，即在其上建造报废估计的新建筑物的费用；
（2）计算建筑物的价值，即其报废估计的新建费用，减去折旧和残值；
（3）计算配套设施的价值，如停车场、围墙等；
（4）计算装修工程的价值；
（5）计算其他因素，如税费、公共设施费用等。
最后，根据所有因素的加总得出房地产估价报告中成本法的结果。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法1.引言本文档旨在对房地产评估中的成本法进行详细介绍。
成本法是一种评估房地产价值的方法，通过计算建设或重建房地产所需的成本，以确定其当前市场价值。
该方法适用于新建建筑、改建建筑或经过整修的建筑。
2.目标与用途成本法的主要目标是确定房地产的重建成本以及折旧和消耗。
成本法的主要用途包括以下几个方面：________2.1 评估保险价值：________成本法可用于确定房地产在保险公司角度的估值，以确保适合的保险覆盖。
2.2 工程控制：________成本法可用于管理建筑工程，包括预算编制、成本控制和费用预测。
2.3 财务报告：________成本法可用于编制财务报告，包括资产负债表和损益表。
2.4 交易决策：________成本法可用于确定买方是否愿意以特定价格购买房地产。
3.评估步骤成本法评估房地产的步骤如下：________3.1 收集基本信息：________收集有关房地产的基本信息，包括建筑年代、建筑面积、土地面积等。
3.2 确定重建成本：________确定重建房地产所需的成本，包括建筑材料、劳动力、设备和其他相关费用。
3.3 考虑折旧和消耗：________根据房地产的使用寿命和折旧率，计算折旧和消耗的费用。
3.4 计算当前市场价值：________根据重建成本、折旧和消耗的费用，计算房地产的当前市场价值。
4.附件本文档涉及以下附件：________4.1 房地产基本信息表：________用于记录收集到的房地产基本信息。
4.2 重建成本计算表：________用于计算房地产的重建成本。
4.3 折旧和消耗计算表：________用于计算房地产的折旧和消耗费用。
4.4 市场价值计算表：________用于计算房地产的当前市场价值。
5.法律名词及注释本文涉及的法律名词及其注释如下：________5.1 房地产评估：________根据相关法律法规，对房地产进行价值评估的行为。
房地产评估成本法
房地产评估成本法房地产评估成本法简介在房地产交易和投资中，评估房地产的价值是一个重要的环节。
房地产评估的目的是确定房地产的真实价值，其中成本法是一种常用的评估方法之一。
成本法通过估算房地产的重建成本来确定其价值。
本文将详细介绍房地产评估成本法的基本概念、计算方法和应用场景。
成本法的基本概念成本法是一种根据房地产的重建成本来评估其价值的方法。
它的基本假设是，人们愿意为了获得与目标房地产相似的房产而支付与重建成本相等的金额。
因此，通过估算房地产的重建成本，并加上适当的折旧和其他相关费用，可以得出房地产的价值。
成本法主要包含以下几个要素：1. 重建成本：指重建目标房地产所需的成本，包括建筑材料、劳动力、工程管理等费用。
2. 折旧：指房地产因使用年限的增加、磨损和老化而导致的价值损耗。
3. 剩余价值：指在评估时所设定的房地产重建成本之上的价值。
成本法的计算方法成本法的计算方法主要分为两个步骤：估算重建成本和确定剩余价值。
1. 估算重建成本估算重建成本是成本法的关键步骤，它需要对房地产的各个方面进行综合考虑，包括建筑材料费用、劳动力成本、工程管理费用等。
通常情况下，可以通过以下几种途径来估算重建成本：- 询价法：通过向建筑材料供应商、承包商等相关方面咨询，获取材料价格和建筑工程费用进行计算。
- 历史成本法：通过参考类似房地产项目的历史成本，结合当前的物价水平和劳动力成本水平进行估算。
- 指数法：通过参考相关指数，如工程建设价格指数、建筑材料价格指数等，推算出当前的重建成本。
2. 确定剩余价值在确定重建成本之后，需要根据房地产的特点和市场情况来确定剩余价值。
剩余价值是在评估时所设定的房地产重建成本之上的价值，它可以由以下几个方面来确定：- 土地价值：指房地产所占用的土地的价值，可以通过土地市场的交易价格来确定。
- 功能价值：指房地产所提供的使用功能和效用所对应的价值，可以通过市场上类似房地产的租金收益来推算。
房地产评估之成本法
本钱法及其运用要求1.熟悉本钱法的寄义；2.熟悉本钱法的理论依据；3.掌握本钱法适用的估价工具；4.熟悉本钱法估价需要具备的条件；5.熟悉本钱法估价的操纵步调；6.掌握房地产代价组成；7.掌握本钱法的根本公式；建代价的寄义；建代价的求取思路；建代价的求取方法；建代价的求取要领；12.掌握修建物折旧的求取；衡宇完损品级评定的有关划定；14.了解衡宇折旧的有关划定。
第一节本钱法概述本节论述本钱法的寄义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价工具（掌握），本钱法估价需要具备的条件（掌握）以及本钱法估价的操纵步调（熟悉）。
扼要地说，本钱法是凭据估价工具的重置本钱或重建成原来求取估价工具代价的要领。
具体地说，本钱法是求取估价工具在估价时点的重新购建代价和折旧，然后将重新购建代价减去折旧来求取估价工具代价的要领。
所谓重新购建代价，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价工具的须要支出，大概重新开发建立全新状况的估价工具的须要支出及应得利润。
所谓折旧，是指种种原因造成的房地产代价减损，其金额为房地产在估价时点的市场代价与在估价时点的重新购建代价之差。
本钱法也可以说是以房地产代价的各个组成部分的累加为底子来求取房地产代价的要领，即先把房地产代价分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。
因此，本钱法也被称为积算法，由此还可知本钱法中的“本钱”并不是通常意义上的本钱（不含利润），而是代价（包罗利润）。
但在该要领中也用到了通常意义上的本钱，别的还用到了用度、支出、代价等相关观点。
因此，在遇到“本钱”、“用度”、“支出”、“代价”等词时，要注意凭据上下文的内容判定它们的具体内涵。
本质，是以房地产的重新开发本钱为导向来求取房地产代价，测算出的代价称为积算代价。
优点：代价易于区别项目组成，测算有依据本钱法是先分别求取估价工具时点的重新购建代价和折旧，然后将重新购建代价减去折旧来求取估价工具代价的要领。
精选房地产估价成本法讲义(ppt)
某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格 （楼面地价）为800元／平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税 等税费，则土地取得成本为多少？
土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（万元）
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相 关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设 施建设费、建设用地使用权出让金等。
房地产估价方法——成本法
b)征集集体土地的土地取得成本：
土地征收补偿费用
① 土地补偿费
耕地被征前3年平均年产值的6-10倍
② 一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、 施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；
③ 成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费 用、税金等必要支出以及正常的开发利润；
房地产估价方法——成本法
4、房地产价格构成：
④ 以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成 的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成 分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、 销售税费和开发利润7大项，即：
精选房地产估价成 本法讲义(ppt)
房地产估价方法——成本法
1、成本法的含义：
➢ 成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来 求取估价对象价值的方法。
➢ 成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求 取房地产的价值。
房地产估价方法——成本法
2、成本法的适用对象：
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4.3.2房屋建筑物折旧的估算方法
1. 耐用年限法
（1）定额法(直线法)——每年折旧额相等 又叫直线折旧法，它的基本思想是：建筑物 在耐用年限内，每年的价值贬值额是相等的， 因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗 损平均分摊到各年内，即可算出待估建筑物 在估价时点的减价修正额。
可按下列3个步骤进行：
（1）用年限法计算成新率。如用直线法计算成新 率的公式为： q=[1-(1-R)t/N]×100% 若建筑物的R=0，则： q=[1-t/N]×100% （2）根据建筑物的建成年代对上述计算结果作初 步判断，看是否吻合。 （3）采用实际观察法对上述结果做进一步的调整 修正，并说明上下调整修正的理由。
(五)销售税费
销售费用+税费(按售价乘以一定比例来 估算) 1、销售费用，包括广告宣传、销售代理 费； 2、销售税金及附加，包括营业税、城市 维护建设税和教育费附加； 3、其他销售税费，包括应由卖方负担的 交易手续费等。
(六)开发利润
是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税 金后的余额 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入 (售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。 而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取 的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本
2. 新建房地估价，成本法的基本公式为： 新建房地价格=土地取得成本+土地开发成 本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+ 销售费用+销售税费+开发利润 3. 新开发土地成本法估价的基本公式 新开发土地价格=土地费用+开发费用+正常 利税
4.1.4成本法估价操作步骤
重 建 成 本 -------（reproduction cost）： 是指根据目前的人工 与材料价格，重建一 幢在材料、工艺、式 样、风格上与委估建 筑物完全相同的建筑 物所需要的成本。又 称“复制成本”。适 用于具有保护价值的 建筑物，如文物性建 筑物、纪念性建筑物 待。
重 置 成 本 ------（ replacement cost ） ： 是指根据日前的人工 与材料价格，利用日 前的材料标准与设计， 建造有与待估建筑相 同效用的建筑物所需 花费的成本。广泛应 用于普通建筑物，估 价人员在实际工作中 更多地使用。
设建筑物的剩余经济寿命为n，理论上有N＝t＋ n，则计算建筑物现值的各种公式转换总结为： V=C－（C－S）t/N V=C－（C－S） t ＝C－（C－S）N－n t＋n N = （C－S）ｎ＋S N V= （C－S） ｎ ＋S ｔ＋ｎ V= （C－S）N－ｔ＋S N
或V＝ C[1-（1-R）t/N]＝ C[1-（1-R） t ] t+n V= C[1-（1-R） N-n ]= C[（1-R） n +R] N N V=C[(1-R) n +R] = C[(1-R) N-t +R] t+n N
运用成本法估价一般分为下列几个步骤进行： （1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利 润等资料； （2）将待估房地产的土地视为空地，评估其价格； （3）估算建筑的重新建造成本； （4）估算建筑的减价修正额（折旧）； （5）建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得 到建筑在估价时点的价格； （6）待估房地产的土地价格与建筑的价格相加， 得到待估房地产的价格。
成本法的理论依据
需求方（买方）： 替代原理 供给方（卖方）：生产费用（开发成本） 价值论
4.1.2成本法的适用对象与条件
1. 适用于无收益又很少发生交易（没有市场）的 房地产的估价，如学校、图书馆、体育馆、医院、 政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产； 2. 对于一些特殊用途的并独特设计的房地产，如 化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等； 3、适用于房地产保险（包括投保与理赔）及其他 损害赔偿； 4、对于新开发的土地，如新城区、各类开发区， 往往由于已完成开发的土地尚未形成活跃的土地市 场，也常常采用成本法进行估价。
基本公式如下： D=（C—S）/N = C（1-R）/N D——减价修正额，每年折旧额 C——重置价，建筑物的重新购建价格 S——残值=C×R N——耐用年限 现值V=C—D×t ＝ C[1-（1-R）t/N] t------已使用年数 例4.3
4.房地产估价方法——成 本 法
引言： 本章主要介绍成本估价法的基本原理和 操作要点。通过本章学习，应掌握成本 法的基本原理、适用范围、操作步骤和 基本公式，理解成本、重置成本、直接 成本、间接成本、减价修正等基本概念， 并掌握建筑物的重新建造成本和减价修 正额的评估方法，了解租赁房地产的收 益和成本，掌握评估租金的成本法—— 积算法。
4.房地产估价方法-成 本 法
4.1成本法基本原理 4.2房屋重新购建价格估算 4.3房屋建筑物折旧估算 4.4成本法估价总结与应用实例
4.1 成本法基本原理
完全性
现时性
成本-价格
4.1.1成本法及其理论 依据 成本的含义：是指价 格，即估价对象房地 产在估价时点的重置 价。
客观性
某建筑物的重置价格为180万元，经济 寿命为50年，有效经过年数为10年。 其中，门窗等损坏的修复费用为2万元； 装修的重置价格为30万元，平均寿命 为5年，已使用3年；设备的重置价格 为60万元，平均寿命为15年，已使用 10年。残值率假设均为零。求现值。
3. 成新折扣法
不以耐用年限和已使用年数为基准，而是根 据建筑物的结构、装修和设备等部分的实际 完损程度来确定建筑物的成新度，依据实地 观察，判定建筑物的成新折扣度。 V=C×q（q的计算仍用年限法）
市场提取法是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比 实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。在假设建筑物残值率 为零时，该方法求取其折旧的主要步骤和内容为： （1）搜集大量交易案例，从中选取三个以上与估价对象建筑物 具有类似折旧程度的可比实例，并对可比实例成交价格进行有 关换算、修正和调整。 （2）求取可比实例在其成交日期时的土地价值，将可比实例的 成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值；求取可比 实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，将该建筑物重新 购建价格减去折旧后价值得出建筑物折旧。 （3）将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为 折旧率。 （4）将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，或者乘以 年折旧率再乘以其经过年数，便可得出估价对象建筑物的折旧。
4.2房屋重新购建价格估算
4.2.1重新构建价格概念界定
----重新购建价格是假设在估价时点重新取得或 者重新开发建设全新状况的估价对象所支出和 应获得的利润之和。 （1）重新购建价格是估价时点的价格。 （2）重新购建价格是客观的。 （3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的 价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格(具体 为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点 状况下的价格。
(三)管理费用
----包括开发商的人员工资、办公费、差 旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之 和的一定比率(如5%)。
(四)投资利息
----投资利息与会计上的财务费用不同，它包 括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息， 无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都 应计算利息。 (“一”+“二”+“三”)×利率(5%)
4.1.2成本法的适用对象与条件
成本法估价比较费时费力，测算重新购建价格 和折旧需要相当的经验和专业技巧，尤其是对 过于老旧的房地产，利用成本法估价通常比较 困难。从这个角度看，成本法主要适用于建筑 物是新的或比较新的房地产估价，不大适用于 建筑物过于老旧的房地产估价。而且，运用成 本法估价，还要求估价人员具有良好的建筑、 建材、设备、装饰装修、工程造价和技术经济 等方面的专业知识，以及丰富的成本法估价的 经验。
4.1.1成本法及其理论依据
成本法（cost approach），又称原价法、重置成 本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指 在估价时点以假设重新建造（开发）待估房地 产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、 税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种 估价方法。或估价对象房地产在估价时点的重 新购建价格(重建成本与重置成本)，扣除折旧， 以此估算估价对象房地产客观合理价格或价值 的方法。
4.1.3成本法估价基本公式
P=L+C-D
P——待估房地产在估价时点的价格 L——待估房地产在估价时点的土地价格 C——建筑在估价时点的重新建造成本 D——建筑在估价时点的减价修正额，又可称 为累计折旧
在不同情况下表示不同： 1. 旧有房地产估价的基本公式 旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全 价值-建筑物折旧 上式中“建筑物折旧”指的是建筑物的价 值损耗，又叫建筑物的减价修正额。
（1）完全性：是指对于房地产的购买者而言须支付的 全部金额，而不是指对于开发商而言的开发成本。 因此它不仅包括开发商的成本，还包括开发商的正 常利润和应纳税金。 （2）现时性：是指待估房地产在估价时点的重新建造 成本，而不是其当初建造时所发生的成本（历史成 本），但还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。 （3）客观性：意味着这时所说的成本是在估价时点的 经济、技术条件下，重新开发估价对象房地产所必 须花费的正常成本，而非估价对象房地产开发的实 际花费的成本。为1400万元， 其年销售收入为1950万元，年销售税 及附加为410万元，年总成本费用为 1300万元，其中管理费用和销售费用 分别为50万和100万。则该项目的投资 利润率、成本利润率、直接成本利润率、 销售利润率分别是多少？