房地产经营与管理 完整

房地产经营与管理1房地产属性（特性）：房地产位置的固定性、房地产使用的耐久性、房地产的异质性（独特性）、土地供给的稀缺性、房地产投资与消费的双重性、房地产的相互影响性、房地产的易受限制性、房地产的难以变现性2企业资质要求：房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。

有关资质等级企业的条件。

3房地产开发的内容：（8个步骤）提出投资的设想、投资设想细化、可行性研究、合同谈判、签署正式委托协议、工程建设、竣工投入使用、房地产资产管理4规划部门审批（两证一书）《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》5包含13项成本费用、分别包含什么及比例（6%、7%、3%、营业税5.5%）开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等6可行性研究14项内容1、项目概况2、可行性分析概况说明3、项目用地的现状调查及动迁安置4、市场分析和建设规模的确定5、规划设计方案选择6、资源供给7、环境影响和环境保护8、项目开发组织机构、管理费用的研究9、开发建设计划10、项目财务分析11、项目经济分析及综合效果分析评价12、关于引进技术和进口设备的说明13、结论及建议14、可行性研究报告的各类附件7盈利能力、偿债能力指标（1）动态盈利能力指标：财务净现值、净现值率、净年值、费用现值、费用年值、财务内部收益率、动态投资回收期（2）静态盈利能力指标：成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态回收期、现金回报率、投资回报率（3）偿债能力指标：借款偿还期、资产负债率、利息备付率、偿债备付率、流动比率、速动比率8项目风险：有哪些风险（1）系统风险：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。

（2）个别风险：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险9投资房地产利弊有哪些？利：相对较高的收益水平：大多数的股本收益率能达到20％，置业投资每年获取15～20％的股本收益率也很正常。

能得到税收方面的好处：建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高的多，使置业投资者相应减少了纳税支出。

另外，城镇居民购买自住住宅往往能得到政府的免税和减税优惠。

易获得金融机构的支持：可以将物业作为抵押担保品，金融机构认为这是保证安全回收贷款的最有效方式。

能抵消通货膨胀的影响：住宅价格的年平均增长幅度大大超过同期通货膨胀率的平均水平。

弊：变现性差、投资额巨大、投资回收期长、需要专门的知识和经验10全程策划整个程序初步接洽阶段、前期策划阶段、营销策划阶段、销售实施阶段11物业管理（融资不要求）租户选择、租金类型、融资方式、自有资金融资、信贷的审核是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合来确保建筑环境的正常运行。

物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。

对于居住物业，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。

房地产开发项目融资的资金来源房地产开发企业的自有资金金融机构贷款定金及预付款（预售、预租收入）证券化资金：房地产股票、房地产债券、信托资金、产业基金等争取外单位投资、外资、承包商垫资、合作开发金融机构进行项目贷款审查时，要进行企业资信等级评价、金融机构对开发建设项目的审查、房地产贷款担保方式评价、贷款综合评价等四个方面的工作例6－5 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1－4层建筑面积均相等，5－14层为塔楼（均为标准层），建设成本为3500元/m2，专业人员费用为建造成本预算的8￥，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用之和的3.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5％、3％和6％，预计建成后售价为12000元/m2，项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，年代矿利率为12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。

问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少?（1）项目总开发价值1）项目建筑面积：4000×5.5＝22000m22)标准层每层建筑面积;(22000-4000×60％×4）/10=1240m23）项目总销售收入：22000×12000＝26400（万元）4）销售税费;26400*6.5%=17169（万元）5）项目总开发价值：26400－1716＝24684（万元）（2）项目总开发成本1）土地成本:5000万元2）建造成本：22000*3500＝7700万元3）专业人员费用7700*8％＝616万元4）其他费用：460万元5）管理费：（5000+7700+616+460）*3.5％＝482.16万元6）财务费用：a.土地费用利息：5000*[(1+12%/4)3*4-1]=2128.80万元b.建造费用、专业人员费用、其他费用等利息：（7700+616+460+482.16）*[(1+12%/4)(2/2)*4-1]=1161.98万元c.融资费用：（2128.80+1161.98）*10％＝329.08万元d.财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08＝3619.86万元7）市场推广及销售代理费用：26400*（0.5％＋3％）＝924万元8）项目总开发成本：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02万元（3）开发商利润：24684-18802.02＝5881.98万元（4）成本利润率：5881.98、18802.02*100％＝31.28％例6-10 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润为500万元。

试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。

解：（1）投资利润率=年平均利润总额/项目总投资*100%=650/（4500+500）*100%=13%（2）投资本金利润率=年平均利润总额/资本金*100%=650/1500*100%=43.3%（3）资本金净利润率=年平均税后利润总额/资本金*100%=500/1500*100%=33.3% 某房地产开发项目的占地面积为8000mz，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个(10000m2)。

项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。

该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2/年)，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。

假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。

在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。

(2)该项目全部投资内部收益率。

(3)该项目自有资金财务净现值。

(1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：第 1 年年初投入自有资金9000 万元；2 年年初投入自有资金3250 万元，第借款10000 万元；第 3 年年初销售收入7750 万元，全部作为投资再投入，则需借款132750-7750=5000(万元) 第 4 年年初借款本息和共计：10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元) 销售收入12600 万元，全部用于还款，还有17600-12600=5000(万元)借款，第 5 年年初借款本息和共计：5000×(1+10%)=5500(万元)利用销售收入和出租收入将余款全部还清：还盈余21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第 2 年年初借10000 万元，第 3 年年初借5000 万元；还款计划为：第 4 年年初还款12600 万元，第5 年年初还款5500 万元。