每一个存量项目的脱胎换骨之路,都绕不开这7大改造手法
近年来，城市化进程的减速、增长红利的消失，推动着整个商业地产市场从增量市场向存量市场的过渡。
而在存量时代，改造更新是保持购物中心生命力的重要手段，然而改造一个建成于15年前的购物中心项目比新建一个购物中心难数倍。
1、是消费者越来越难搞吗？
“我的项目引入了最火的业态，特牛！但是为什么热度一过就依旧没什么人，好愁”，这份焦虑感想必各位都有“似曾相识”的感觉。随着收入结构的整体调整，大众消费生活的演讲，必然会带来消费趋势的变化。
也就有了前年备受热议的“消费升级和消费降级”论。消费升级一般指消费结构的升级，是各类消费支出在消费总支出中的结构升级和层次提高。也可以理解为，消费升级本质就是消费者愿意花更多的钱，购买产品的更多附加价值。
消费降级是消费升级的中后期过程。“品类出现-消费升级开始-行业发展-新品牌出现-价格降低-消费降级开始-消费人群扩大-消费升级完成”这就是某个品类消费升级的全过程，消费降级占据着后半段。
图片来源：外滩画报
而购物中心所构成的零售商业市场，业态的升级换代在各大购物中心无时无刻不在发生，在消费变迁过程中，不管是消费升级还是消费降级，其本质，终究是品类升级，品牌下降的过程。 举例来说，喝惯星巴克的朋友，不大会去选择附近某不知名咖啡店内便宜3块钱的拿铁，因为喝惯星巴克的人才不会为了区区三块钱就把某样不熟悉的饮品喝进肚子里去，但如果承诺原材料用的跟星巴克差不多，而且我送你各种券，甚至我免费送你一杯喝喝看，这时，原本要去星巴克买咖啡的朋友大多会想要尝试一下这一家的咖啡，反正我也不亏，这也就是当价格突破消费者的心理界限时，品牌也很难支撑溢价。
人们是不喜欢在星巴克的环境了吗？还是不喜欢星巴克咖啡豆的味道了？都不是，星巴克还是那个星巴克，好氛围，好的咖啡豆这些不曾变，但当下出现的新奇品类更加能够刺激到消费者的购买欲。
图片来源：大众点评
正值消费主力的人群也同样是社交软件爱好者，咖啡大家都喝过，但各种噱头各种造型的饮品，或许都没见过，拍下美美的照片发布到朋友圈或微博，一个小时内会发现半个通讯列表的人都给你点赞了。从消费者角度是花钱换了一个高点赞的说说，对商家而言，不仅买出饮料，而且还获得了免费的线上推广资源。
而是不是真的好喝好吃，则是考验这个品牌能否“活得久”的重要指标。也就是说找寻独一无二的“亮点”是吸引客群的重要法宝，提供的产品被市场认可才是生存之道。
购物中心是提供一种生活方式的地方，是人们一种消费形态的集中体现，承载着经济性、社会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验。购物中心应着力于更多娱乐性、社交化以及人文关怀的增值服务，创造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的与消费者进行情感沟通和关系营销。
2 改造项目的“关键词”
大数据显示，截至2019年6月，我国开业超过15年及以上、面积3万㎡及以上的购物中心有132个，开业超过10年及以上、面积3万㎡及以上的购物中心有461个。
如何激活这些购物中心存量资产，将其再度焕发生命力，转化为市场号召力呢？答案是“重构场景”和“内容升级”。
说到这里，就要提到商业设计的作用，商业设计的最终目的是为了吸引消费者前来并进行消费，而许多人会片面的认为只要在项目设置“网红打卡点”肯定能拉动生意。
但实际上购物中心是最讲究整体协调性的一个商业场所，不仅是空间与空间之间的，还有空间与目标消费人群之间的。商业空间设计的主要目的是基于市调和对生活的理解之上提供具有舒适感、归属感、辨识度且诱人的空间，这是促发人们一次又一次的回到这里。
图片来源：重庆时尚资讯
改造项目对建筑&空间设计师的要求也不低，专业层面来说改造项目不同于新建项目有充足的发挥空间，改造项目需要在既存的条件下工作，这通常意味着“约束”，所以改造项目更需要全套专业知识以及解决不同性质问题的能力。
从设计理念方面，设计师个人对生活的理解和不同文化的洞察力比专业性更重要，就好比自己都不住在别墅区的设计师无法做出一个完美的别墅区设计方案一样，在无法充分理解项目定位的目标消费群的生活水平的设计师，也做不出具有归属感，令顾客愉悦的空间，更不用说创造“诱人”的空间了。
如何平衡地域文化和项目固有限制，将所有功能需求都由美学价值和娱乐组件补充；唤起积极情绪的空间，除了简单的“购买”之外，思考旧改项目是否还可以能用于其他事物，比如散步、放松、社交、分享等等。改造出一个“多维空间”便会促进商场的持久商业表现。
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新零售时代下的场景重构
未来的零售，未来的商业，是一个体验的商业，凡是目的化的东西，大家都会想到互联网，消费现在已经无边界了，这样一个背景下，目的性的东西都被互联网垄断了，而体验性的，是垄断不了的。
新的场景革命，以“娱乐、互动、体验”为主诉求，将商业环境极大地融入娱乐的主题、艺术的主题、人文的主题等等，将商业嫁接更多跨界的元素，给予消费者人性化的关怀，丰富多元化的体验，形成新的商业空间和氛围。
场所基于消费需求构建出来的“引力场”，是实体和精神的关系，创新是对未来生活的洞悉，是对未来生活模式的预判，只有对未来的生活模式有了清晰的预判和创新，才能够跟消费者无缝对接，未来非主流将成为主流。未来我们贩卖的不再是简单的商品，而是一种情感，一种体验，一种场景性营销。
人们对于公共空间的要求越来越高，经营者也越来越难带给消费者愉悦的体验，所以研究如何带给人们愉悦的器官性本能，便是空间规划的本质工作。从听觉、视觉、嗅觉、触觉、味觉五个方面如说，去创造更为多元的空间。
图片来源：魔都头条
场景设计是一门艺术，本质是与目标客群的一种“沟通”方式，它是设计者和客户之间，通过场景实现无声沟通的学问：把购物中心想要表达的主题、功能、内容、个性化信息传达给客户。
比如，与其他大多数项目产生差异化的地标性、室内外空间组合带来的变化性、提供人文关怀的功能性、产生愉悦体验的文娱性、充满绿色生态和自然景观的休闲性、使空间与人群产生心灵碰撞的艺术性等等。
从灯光、音乐、气味等维度打造沉浸式的商业空间，紧抓社交化的消费趋势，充分考虑区域商务人士、高品质家庭的社交化、亲子化、人文化的消费升级需求，以多维立体开放式街区的形态，打造集多种功能于一体的城市文化消费新空间，从而让顾客流连忘返。
关于场景搭建的良好体验性主要体现在以下几个方面：建筑的标志性、体验的可逛性、概念的主题性、场景的独创性。
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7大手法进行商业改造
产品再定位
每个商业体的脱胎换骨的过程，最重要的是认知和把脉市场趋势。日常生活中，我们最怕的就是对市场趋势的漠视和错判，对微观市场特征的模糊认知。产品定位的本质是：我的客户是谁？我有什么与众不同？客户为什么会来买单？
优化业态
商业建筑绝对是形式服务于功能的产物。但好的形式往往能够优化内容上的经营。优化调整业态，是建立在大量的预招商和财务数据分析工作基础上的。业态优化的决策必须以财务数据模型为依据，以强有力的备选业态及品牌库作为支撑。
立面翻新再造
建筑外表皮是一个商业项目最重要的标识。好的立面用元素和构图诉说着一个项目的内在气质和主题特色。符合现代审美和个性化的立面，是商业精神内在展示的重要元素，给传统商业以新的面具。用广告、色彩、灯光、材质、构图等手法设计的立面，就是其内在商业气质的最佳表达方式。
图片来源：上海世茂广场
室内空间主题重构
如果说建筑立面的再造代表了新兴商业的精神气质，那么室内空间主题的重构就代表了新型商业灵与肉。电影院式空间也好，剧场式空间也好，公园式空间也罢，无论哪种类型的空间主题，决定了这个项目的独一无二性。
未来好的商场经营者本质就是一个大片的导演，你想说什么故事，就在这个数万方的空间里造梦。他可能会拍文艺片，可能会拍专题片，可能会拍科幻片，可能会拍时尚片，可能会拍动画片，把商场打造成梦工厂的思想意识革命，是决定成败的关键。
图片来源：魔都头条
优化功能设施
从大到一个商场内部的管线设施、声光电设施、舞台效果布局，到小到一个商场的休憩花台、功能座椅，卫生间形象，都是。如果说管线如同血管动脉，声光电如同美容品，那么这些细小的细节空间则代表了每一寸肌肤上的细胞。
提升软件服务
线上数据支持绝对是未来商业服务亮点。实体商业面对线上电商最现实的态度应该是合作。越快的合作、越紧密的合作，一定是商业经营升级转型策略的要点。
跨界经营
商业与艺术、文化、健康等方面的联姻是当前最常用的经营手法。
图片来源：晋商
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改造中空间增值重点
人文关怀 购物环境中的公共空间就像城市中的交通与广场空间，随着系统的扩展而逐渐膨胀，面积越来越大，消费者在其间停留的时间也越来越长。一个舒适、愉悦、体贴而具有吸引力的公共空间，比如休息区域、母婴室等等。在细节之处给予顾客最大程度的关怀是成功的商业环境建立的重要基础。
也可以说商业环境的设计优劣很大程度上是取决于其内的公共空间部分的设计。因为营业部分的空间品质是由各个经营商家的品牌档次和经营内容来决定，而作为大的商业综合体的品质更多是由其内部的公共空间来决定，有好的公共空间品质就有好的商业形象。
绿色生态
当空气质量、人类生存环境越来越受到关注时，作为公共生活和消费空间的购物中心也开始考虑绿色环保问题。绿色购物中心不仅仅是一个环保与企业社会责任的概念，同时也能为业主带来租金提升、成本节省等经济利益，这背后是非常精细化和高专业度的节能运作。
通过建筑设计创造通风采光的条件，并因势利导利用自然的阳光、空气代替耗能的灯具和空调，既与自然相融合，同时减轻购物中心的运营成本。
出了购物中心设计理念，对于购物中心的“内容”也有了新的要求，比如消费者开始选择有机蔬菜等健康绿色食品和自然成分护肤品，他们对产品品质要求不断提高，偏爱棉麻等天然材质衣物，并注重旧衣物的循环利用，绿色出行、环保家装等概念也走入了寻常百姓家，成为一种生活习惯。
玩物立志
随着媒体的高度发达、物质的极大丰富以及人们对生活质量的要求提高，爱好不仅仅是中国消费者茶余饭后的消遣，而成了他们陶冶情操和享受生活不可或缺的部分。兴趣爱好可以刺激消费者对商品的重复购买或长期使用，从而形成特定消费习惯和偏好。
体验式业态正以席卷之势进驻各大购物中心，并与购物中心处于难分难舍的热恋期，体验式业态的规划与定位，需要依据项目所在的城市特点、商圈特点和目标受众人群的喜好来进行合理的业态组合定位，这样才会产生1+1大于2的效果。
智能化
近几年，越来越多的购物中心愿意去将自家项目变得“智能化”，但经费和技术等等原因的限制，或许也会有一些智能化的设备和系统并没有想象中那么的好用便捷。但依然有很棒的例子，比如大悦城自建立之初起，就非常注重从数据中挖掘商业价值，到2013年逐步形成了有规模的“大数据体系”。
有了大数据作为基础依托，同年大悦城启动“E大悦城战略”。所谓的E大悦城，E本来自于Enjoy这个单词，如今它在管理实施层面有了三层含义。即Experience（体验式消费）、Electronic（电子化应用）、Efficient（高效化管理），大数据体系成为其重要依托。
由此也可以看出购物中心智能化有两个目的：一是把原有的管理手段智能化，让整个购物中心的管理更高效，从后台分析到前台整合更完善。另外一个就是传统行业如何转型、触网的问题。依靠网络进行精准推送、精准营销的机遇，甚至通过这个平台衍生出更多的商业模式。因此，智能化是购物中心的“硬需求”。
建筑改造的艺术如何将老旧建筑焕发新生
建筑改造的艺术如何将老旧建筑焕发新生
近年来，建筑改造成为了一个热门话题，许多城市都在积极进行旧建筑的改造和再利用。这种改造不仅仅是为了满足城市的发展需求，更是为了将老旧建筑焕发出新生，融入到现代城市的风貌中。本文将探讨建筑改造的艺术，以及如何将老旧建筑焕发新生的策略和方法。
一、建筑改造的艺术
建筑改造是一门充满艺术性的工作，它要求改造者既能够理解和尊重原建筑的历史和文化价值，又能够将现代设计和功能需求融入其中，使改造后的建筑在外观和功能上与原有建筑保持一种有机的联系。一个成功的建筑改造项目不仅仅是技术的合理运用，更是设计视觉的创新和精心的空间规划。
二、保留历史记忆
建筑改造的首要原则是要尊重和保留建筑的历史记忆。老旧建筑往往承载着历史的沉淀和独特的文化氛围，因此在改造过程中要尽量保留原建筑的主要结构和特色。比如，可以修复和加固建筑的基本框架，保留原有的立面和装饰元素，使之成为改造后建筑的一个亮点。在改造中保持历史记忆的同时，也要在功能上进行适度的调整和改善，以满足现代人们对建筑的使用需求。
三、创新的设计思维
除了保留历史记忆，创新的设计思维也是建筑改造中至关重要的一环。改造过程中可以尝试引入一些现代的设计元素和新颖的概念，以增加新建筑的时尚感和技术含量。例如，可以在原有建筑的外墙上增加玻璃幕墙，使建筑更具现代感；或者通过改变建筑的内部结构，营造出更加开放和灵活的空间。这些创新的设计思维可以使改造后的建筑在外观和内部空间上焕发出新的生机和活力。
四、结合创意文化
建筑改造不仅仅是对建筑本身的改变，更是对整个城市和社区的提升。在改造过程中，可以结合当地的创意文化元素，使改造后的建筑成为一个与时代和地域特色相契合的文化符号。比如，可以在建筑外立面上创作壁画或雕塑，以展示当地的传统艺术和文化；或者在建筑周围创造一个多功能的公共空间，以举办各种文化活动，吸引更多的人群参与。这样的改造不仅可以让建筑焕发新生，也能够为城市增添一份独特的文化氛围。
国内外存量商业改造案例分析
国内外存量商业改造案例分析
近年来，随着城市化进程的加快和经济发展的不断壮大，商业改造成为了城市发展的新趋势。国内外存量商业改造案例具有较高的借鉴价值，可以帮助我们更好地理解商业改造的核心理念和方法。以下是几个经典的存量商业改造案例的分析。
首先，可以分析上海外滩的商业改造案例。上海外滩是上海市的著名地标之一，以其壮观的风景和历史文化底蕴而闻名于世。然而，随着时间的推移和城市发展的需求变化，外滩地区出现了一些老旧、空置的建筑物。针对这种情况，上海市政府采取了商业改造的方式，将这些建筑物重新改造成具有现代感的商业空间。通过引入国内外知名品牌、设计机构和创意企业，外滩成功打造了一个集购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体的现代商业区，提升了外滩的形象和吸引力。
其次，可以分析纽约的高线公园商业改造案例。纽约的高线公园是一条废弃的高架铁路线，通过对其进行改造和开发，成功打造成了一个独具特色的城市公园。在高线公园改造过程中，纽约市政府注重保留和恢复原有的建筑和景观元素，同时引入了众多的商业、文化和艺术项目。这些项目包括户外艺术展览、咖啡馆、餐饮店、独立商店等，为高线公园提供了多样化的吸引力和活力。
再次，可以分析北京798艺术区的商业改造案例。北京798艺术区曾是一个废弃的工厂区，经过改造和开发，成为了一个集艺术、设计、文化创意等多种功能于一体的艺术社区。在商业改造过程中，北京798艺术区注重保留和改造原有的建筑，同时积极引进艺术画廊、设计工作室、创意企业等，形成了一个具有活力和创意氛围的艺术街区。这个案例展示了商业改造可以通过对原有建筑进行保留和改造，结合文化创意产业的发展，为城市注入新的活力和魅力。
综上所述，国内外存量商业改造案例的分析表明，商业改造可以通过改造和开发存量建筑，结合市场需求和创意产业的发展，为城市带来新的商业发展机遇。在商业改造过程中，需要注重保留和改造原有的建筑和景观元素，引入多种商业和文化项目，以提升城市形象和吸引力。这些案例为我们提供了宝贵的经验和启示，对于我们在商业改造领域的发展具有重要的借鉴意义。
建筑立面改造手法
建筑立面改造手法
1. 外墙涂装与表面处理
外墙涂装是最常见也是最直接的建筑立面改造手法之一。通过选择不同的涂料颜色和材料，可以显著改变建筑的外观风格和视觉效果。例如，采用暖色系的涂料可以使建筑看起来更加温暖和亲近，而冷色系则会给人一种现代感和冷静的感觉。还可以通过不同的表面处理技术，如磨砂、拉丝、仿古等，增加建筑表面的质感和层次感，使其更具艺术性和时尚感。
2. 立面材料的更新与改造
随着科技和材料技术的进步，新型建筑材料的出现为立面改造提供了更多可能性。例如，可以采用新型的复合材料、金属板材、玻璃幕墙等，不仅提升了建筑的外观质感，还能改善其能效表现和环境适应性。在城市更新和现代化进程中，选择适合的材料和技术，能够有效提升建筑的功能性和经济效益。
3. 绿色植物与垂直绿化
垂直绿化是近年来越来越受到关注的建筑立面改造手法。通过在建筑立面种植绿色植物，不仅可以改善空气质量和城市生态环境，还能有效降低建筑的能耗和碳排放。绿色植物的引入不仅能够美化建筑外观，还能增加居住者的舒适感和生活质量，是可持续建筑设计的重要组成部分。
4. 装饰元素与艺术造型
装饰元素和艺术造型在建筑立面改造中扮演着重要角色。通过雕刻、浮雕、壁画等艺术手法，可以为建筑立面增添独特的艺术氛围和文化内涵。这些装饰元素不仅能够与建筑的历史文化背景相呼应，还能够吸引人们的目光，使建筑在城市中脱颖而出，成为文化和艺术的重要标志。
5. 照明设计与灯光效果
照明设计是建筑立面改造中不可忽视的一环。通过科学合理的照明布局和灯光效果设计，可以在夜间使建筑焕发全新的魅力。不同类型的灯光，如投射灯、景观灯、彩色灯等，能够突出建筑的特定部位或轮廓线条，营造出动态和富有节奏感的立体空间效果，提升建筑的视觉吸引力和整体氛围。
建筑立面改造手法的多样性和复杂性反映了现代建筑设计的丰富性和创新性。在实施建筑立面改造时，需要综合考虑建筑本身的结构特点、环境条件、文化背景以及市场需求，确保改造方案既能够满足功能需求，又能够提升建筑的美学价值和社会效益。希望本文所述的建筑立面改造手法能够为相关从业者提供灵感和指导，共同推动建筑行业向更高水平迈进。
?存量物业改造康养项目及国内外经典案例
存量物业改造康养项目及国内外经典案例
2020年我国城市化水平超60%，房地产市场也由增量市场向存量市场转变。保守估计当前中国住宅存量加上物业存量已达到近千亿㎡。如此巨额的存量市场使得诸如地产开发商、地产基金等各路资本纷纷参与存量物业市场。
一边是增量市场日渐萎缩的土地供应及日益高涨的地价，另一边是与日俱增的存量市场；增量市场向存量市场转变是大势所趋。存量物业改造为康养项目,会有医养机构、医疗健康共享商城（Medical
mall）、长租公寓等方式。一、存量物业改造的方式
1、硬件升级,进行适老化改造
物业硬件老化过时，主要对物业重新装修并进行适老化改造，通过硬件升级改造来满足老年人的康养需求，提升物业的价值。
2、物业规划调整
当初的规划及业态不适合市场形势，通过规划业态调整，将商业调整为养老公寓、或酒店调整为医养机构等。
3、区域改造升级
老厂房片区、老街区等通过对该区域进行重新规划，实现物业的改造升级。如老厂房、老校区等通过重新规划改造为康养社区（CCRC）等。
4、模式创新改造
综合改造，可能涉及软硬件、业态、规划等多方面，但主要是运营模式的创新。如医疗健康共享商城、长租老年公寓等。
二、存量物业改造参与方
1、房地产开发商
房地产开发商具有先天优势，出于消化库存和业务转型等目的持有并改造存量物业，如万科长租公寓品牌，花样年地产等。
2、不动产基金
作为专门从事不动产投资的资方，不动产基金是当前存量物业改造的最为活跃的参与方之一，在物业改造的范围、规模、模式等方面均为行业先驱，如高和资本、蓝山资产等。3、康养产业运营方存量物业改造为康养项目，需要专业的康养团队提供技术、策划方案、品牌、运营等方面的支持，如天佑安康康养集团、欧英明德咨询集团等。4、其它参与方
其它物业持有或经营方。如上海纺控集团、链家等。
三、存量物业改造资本模式
（1）重资产模式
私募基金收购旧物业进行改造持有，以及开发商建设后持有均为重资产模式。这类物业一般具有地段优势，能够确保资产升值，高和资本为该模式的代表。
建筑物改造升级方案
建筑物改造升级方案
一、改造目标。
咱们这座建筑物啊，就像一位老朋友，不过现在有点跟不上时代的步伐啦。咱的目标呢，就是让它焕然一新，既保留原来的韵味，又能有现代的时尚感和功能性，变成一个超酷的地方，不管是让人住着舒服，还是用来办公或者做其他事儿，都倍儿棒！
二、外观改造。
# （一）墙面。
1. 清洗与修复。
先给墙面来个大扫除，把那些积年累月的灰尘、污渍都统统干掉。就像给这位老朋友洗个澡，让它的皮肤重新变得干净清爽。
检查墙面上有没有裂缝或者剥落的地方。如果有，就像给伤口贴创可贴一样，用合适的材料把它们修补好，让墙面恢复平整光滑。
2. 重新粉刷。
颜色的选择可重要啦。如果是住宅呢，可以选一些温馨的颜色，像米黄色或者淡蓝色，就像给建筑物穿上一件温暖的毛衣。要是商业建筑，可以考虑比较醒目的颜色，比如白色搭配一些现代感的灰色线条，显得简洁又大气，就像穿上了一套时尚的商务装。
# （二）屋顶。
1. 检修与防水处理。 爬上屋顶好好检查一番，看看有没有瓦片破损或者漏水的地方。把那些坏了的瓦片都换掉，就像给建筑物的帽子补补洞。然后再做一层防水，就像给帽子加了一层防水层，这样不管下多大的雨，屋里都不会变成“水帘洞”啦。
2. 造型升级（可选）
如果预算允许的话，可以给屋顶来点新花样。比如把平屋顶改成坡屋顶，这样不仅美观，还能提高排水性能。就像给建筑物换了一顶更时髦的帽子，而且还很实用呢。
# （三）门窗。
1. 更换门窗。
那些老旧的门窗又不保温又不隔音，就像破了洞的口袋，啥都留不住。咱们得换上新的门窗。对于住宅来说，塑钢门窗或者断桥铝门窗都是不错的选择，密封性好，还能节能。就像给建筑物的嘴巴和眼睛装上了高级的防护镜和口罩。
2. 门窗风格设计。
门窗的风格要和整体建筑风格搭配起来。如果是复古风格的建筑，就选那种带有古典花纹的门窗，就像给建筑物配上了一双有古典韵味的眼睛。要是现代风格的建筑，就选简洁的线条、大面积玻璃的门窗，看起来通透又时尚，就像建筑物的眼睛变得又大又明亮啦。
深度好文！一篇文章教你如何拯救4.3亿㎡商业地产存量改造（内含改造案例分析）
深度好文！一篇文章教你如何拯救4.3亿㎡商业地产存量改造（内含改造案例分析）
拯救全国4.3亿㎡被低估的存量商业资产，我们有价值不菲的妙招
存量房时代
由于有限的土地资源，尤其是核心区域，中国房地产正在步入存量房时代。一个重要指标是，一座城市的房屋供应（住宅、非住宅）存量房交易量已经超过新房交易量。按照这个指标来看，现代的发达国家几乎毫不例外都处在存量房时代。
以美国住宅为例，美国每年房屋交易500万套，但满足500万套住房需求的90%是二手住房，新房只满足需求的10%左右。而中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房并重阶段，最终走到以存量房交易为主的时期。
一线城市大多已进入存量房时代，特别是以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式。
1、2007年前后，城市存量规划的趋势开始明晰，彼时深圳新一轮总体规划成为了全国第一个从增量到存量的总体规划。
2、2011年，我国的城市化水平开始超过50%，增量和存量的比例发生了明显的变化，城市规划已经进入存量规划。
3、2013年，上海的新一轮总体规划开始立项，其中明确了土地零增长的要求。从此，存量规划成为城市规划行业的一个重要话题。
4、2014年，全国城镇化会议提出的六个大目标，全部是关于存量。
5、2015年以后，城市正式进入内向增长模式。
这个逻辑下，会有更多城市不得不去研究城市更新，诸多大型开发商和房地产基金都在内部着手存量改造这一战略，包括万科集团、首开地产、高和资本等。
经初步统计全国有4.3亿㎡被低估的物业面积，其中一些是硬件老旧或是运营能力有限，但是对于投资商而言却是很好的投资机会。
什么是存量？
任何资产一但建设完成（包括城市、道路、管线，高架桥等），就立刻成为存量资产。存量规划的本质和增量规划是一样的，也是要创造价值。
存量改造的特点
改造类物业属于城市更新中的小型和中型项目，由于周期相对较短，在市场上更为热门，其中小型更新项目一般仅通过物业内部的装修改造，来快速提升租金价值；中型更新项目则是调整物业的初始规划和使用属性，例如商场改办公楼，办公楼改长租公寓等。
质量管理新七大手法
质量管理新七大手法
1.循环改进法：通过不断循环、观察和改进过程，提高产品和服务的质量。这包括周期性的评估、分析和改善流程，以便及时发现和纠正问题。
2.根本原因分析法：通过深入分析问题的根本原因，找出解决问题的最有效方式。这种方法追求解决问题的根本原因，而不仅仅是解决表面问题。
3.统计质量控制法：通过收集和分析大量的数据，以便全面了解产品或过程的质量状况。这种方法依赖于统计学方法，可以帮助检测和预测潜在的质量问题。
4.团队协作法：通过组织跨职能团队合作，共同解决质量问题。这种方法侧重于团队成员之间的沟通和协作，以促进知识共享和问题解决。
5.风险管理法：通过识别、评估和控制潜在的风险，预防质量问题的发生。这种方法强调在产品或过程设计阶段就要考虑和管理潜在风险，以减少质量问题的出现。
6.质量成本管理法：通过分析和管理质量产生的成本，以便优化质量控制活动的投入和产出关系。这种方法考虑到质量活动和成本之间的关系，以便有效地分配资源，提高质量水平。
7.顾客导向法：将顾客的需求和期望置于优先位置，以满足顾客对产品或服务的质量要求。这种方法强调从顾客的角度看待质量，以便提供满足顾客期望的产品和服务。
基于存量空间优化的城市更新路径探究
基于存量空间优化的城市更新路径探究
城市更新是一个复杂而又重要的任务，能够有效利用存量空间并实现优化是城市更新的重要目标。本文将探究基于存量空间优化的城市更新路径。
存量空间是指已经建设或利用的城市土地和建筑物。与新增空间相比，存量空间的开发具有许多优势，如节约资源和减少环境影响。优化存量空间的利用是城市更新的主要方向之一。
1. 拆除老旧建筑和土地整理：城市中存在很多老旧建筑物和闲置土地，这些资源的利用率较低。通过拆除老旧建筑和进行土地整理，可以为城市更新提供更多的可用空间。
2. 优化旧建筑的功能：一些老旧建筑虽然外观陈旧，但其结构仍然坚固可用。通过对这些建筑进行功能改变和内部装修，可以使其适应新的城市需求。比如将旧工厂改造为文化创意园区，或将老仓库改造成艺术展览馆等。
3. 建筑体量调整和再开发：城市中存在一些体量过大的建筑物。通过进行建筑体量调整和再开发，可以将这些建筑转化为多个小型建筑单元，提高存量空间的利用率。
4. 提高建筑和土地利用效率：通过提高建筑和土地的利用效率，可以达到最大化存量空间利用的目的。可以通过合理规划建筑布局，减少建筑之间的间隔空间，合理利用公共空间等手段来实现。
5. 引入新的建筑技术和设计理念：随着科技的发展和建筑技术的进步，新的建筑技术和设计理念可以更好地适应城市更新的需求。比如使用绿色建筑材料、引入智能化设备等，可以提高建筑的能源效率和环境适应性。
基于存量空间优化的城市更新路径可以有效解决城市更新中的空间紧张问题，并实现资源的合理利用。通过拆除老旧建筑、优化建筑功能、进行建筑体量调整和再开发、提高建筑和土地利用效率以及引入新的建筑技术和设计理念等手段，可以实现城市更新的可持续发展和优化。政府和相关部门也应该制定相关政策和措施，促进基于存量空间优化的城市更新的推进。
存量建筑用途转化方法
存量建筑用途转化方法
在城市发展中，存量建筑是一种宝贵的资源。为了满足不断变化的社会需求，我们可以通过转化存量建筑的用途，实现资源的最大化利用。下面是几种常用的存量建筑用途转化方法：
1. 空间功能调整：将原本用途单一的建筑空间重新设计和改造，使其可以适应多种不同的功能需求。例如，将旧工厂改建成文化创意中心或办公区域，为人们提供艺术展览、创意工作等空间。
2. 结构改造：通过改变建筑的结构和布局，使其适应新的用途。例如，将原本的商业大楼改建成酒店或公寓，通过重新划分内部空间和添加必要的设施，实现新的功能需求。
3. 外部装饰和翻新：通过改变建筑的外立面、颜色、材料等，使其焕然一新。这样的改变可以提高建筑的形象和吸引力，吸引更多的租户或使用者。
4. 混合用途开发：结合不同的建筑功能，创造多功能的建筑群。例如，在大型商业综合体中，将商铺、办公楼、住宅等不同功能的建筑结合起来，形成一个有机的整体，提供多样化的服务和体验。
5. 社区共享：将存量建筑用于社区公共服务，满足居民的需求。例如，将闲置的商业建筑改造成社区活动中心或健身房，为居民提供便利的服务和活动场所。
通过上述方法，我们可以最大化地利用存量建筑资源，为城市的可持续发展做出贡献。存量建筑的用途转化不仅可以提高建筑的价值，还能够改善城市空间环境，促进社会经济的发展。因此，在城市规划和发展中，应该充分考虑存量建筑的潜力和变化，制定相应的政策和措施，鼓励和支持存量建筑用途的转化。
房屋改造内容
房屋改造内容
房屋改造是指对现有房屋进行重新设计和装修，以满足居住者的需求和提高房屋的使用价值。房屋改造内容包括室内装修、空间改造、设备更新等方面。
首先，室内装修是房屋改造的重要内容之一。室内装修包括墙面、地面、天花板、门窗等方面的装修。在墙面装修方面，可以采用壁纸、涂料、贴瓷砖等方式进行装修。在地面装修方面，可以采用地板、地砖、地毯等方式进行装修。在天花板装修方面，可以采用吊顶、涂料等方式进行装修。在门窗装修方面，可以采用换门、换窗等方式进行装修。通过室内装修，可以使房屋更加美观、舒适，提高居住者的生活质量。
其次，空间改造也是房屋改造的重要内容之一。空间改造包括拆墙、隔断、改变房间用途等方面。在拆墙方面，可以将两个房间合并成一个大房间，增加空间的使用面积。在隔断方面，可以将一个大房间分隔成多个小房间，增加空间的使用效率。在改变房间用途方面，可以将一个卧室改造成书房、娱乐室等，满足居住者的不同需求。通过空间改造，可以使房屋的使用效率更高，提高居住者的生活品质。
最后，设备更新也是房屋改造的重要内容之一。设备更新包括厨房设备、卫生间设备、电器设备等方面。在厨房设备方面，可以更新厨房橱柜、炉灶、抽油烟机等设备，提高厨房的使用效率。在卫生间设备方面，可以更新马桶、淋浴器、洗手盆等设备，提高卫生间的使用舒适度。在电器设备方面，可以更新电视、冰箱、洗衣机等设备，提高生活的便利性。通过设备更新，可以使房屋的设施更加完善，提高居住者的生活品质。
总之，房屋改造内容包括室内装修、空间改造、设备更新等方面。通过房屋改造，可以使房屋更加美观、舒适，提高居住者的生活品质。