深圳城市更新单元实施方案
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知
深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知文章属性•【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会•【公布日期】2017.12.11•【字号】深规土规〔2017〕3号•【施行日期】2017.12.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知各有关单位和个人：为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）、《深圳市城市规划标准与准则》等规定，我委组织制定了《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》。
现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和国土资源委员会2017年12月11日关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等规定，制定本意见。
一、关于城市更新单元计划管理（一）各区（含新区，下同）应当加强城市更新单元计划对后续工作的引导和管控作用。
城市更新单元计划应当明确拆除范围、更新方向、主要公共利益等核心内容。
列入城市更新单元计划的项目应当具备近期实施条件，具有可实施性，完成标图建库后，方可适用省、市城市更新优惠政策。
市规划国土委组织开展全市城市更新单元的标图建库工作，按照省国土资源厅要求，以各区报送备案的城市更新单元计划范围为基础进行标图建库。
各区应当在城市更新单元计划公告后5个工作日内报市规划国土委备案，备案材料包括书面材料和电子材料，具体如下：1．城市更新单元计划公告文件；2．审批的相关会议纪要（原件或者复印件）；3．计划公告的拆除范围（CAD格式）等内容。
深圳经济特区城市更新条例(草案稿150731)
深圳经济特区城市更新条例（草案稿150731）第一章总则第一条【立法目的和依据】为促进深圳经济特区（以下简称特区）土地再开发利用，加强城市功能，优化人居环境，增进公共利益，推动经济和社会有质量稳定增长和可持续全面发展，根据国家有关法律并结合特区实际，制定本条例。
第二条【适用范围】本条例适用于特区内的城市更新活动。
本条例未规定的，适用其他有关法律法规。
第三条【城市更新的定位】城市更新基于城市发展需要、提高存量建设用地利用效率，建立以盘活存量建设用地为主，以结构优化、功能提升、利益共享为目标的整体开发模式。
第四条【城市更新的方式】城市更新是对更新区域内存量建设用地（含建成区和未建成区）及建筑物实施综合整治、功能改变、拆除重建或者整合开发，以实现城市建设和发展的综合效益。
综合整治是指改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造。
功能改变是指部分或者全部改变建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
拆除重建是指拆除城市更新单元内原有建筑物，重新建筑，安置住户，改善公共设施，并可以变更土地使用性质或者建筑密度。
第四条【原则】城市更新应当遵循下列原则：（一）实行规划统筹、计划调节，循序渐进；（二）整体布局，科学确定城市更新的功能目标和发展规模；（三）节约、集约利用土地，优化资源配置，增强城市综合承载能力；（四）保障公共利益和参与者合法权益；（五）合理安排城市更新方式，注重绿色和低碳发展。
第六条【主导机制】城市更新实行政府引导，以市场化运作为主，充分发挥资源市场化配置作用。
功能改变和非因公共利益需要实施的拆除重建类城市更新，坚持市场化运作。
因城市发展定位而确定的重点更新区域，政府基于公共利益需要可以有选择地实施城市更新项目。
第七条【政府参与】实施拆除重建类城市更新的，更新项目范围内未出让的国有土地和国有建筑物以政府作为权利主体参与城市更新。
深圳市城市更新办法细则解读
❖ 历史遗留的房地产权登记问题、违法用地或者违法建筑根据有关规
定完善手续后，可作为权属确定的更新对象。违法建筑和违法用 地只有接受处理之后才可进行更新改造。
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3 《更新办法》的主要亮点
5 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行 ❖ 各个不同的区域或项目对更新的具体形式有不同的需求 ❖ 《更新办法》区分了三种不同的更新模式——综合整治、功能
处理意见》深府[2006]258号 5. 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 6. 《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》深府
办[2008]25号 7. 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 8. 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 9. 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
❖ “城市更新”概念定位与过去的旧改相比更加准确、内涵 更单元”概念
❖ 《更新办法》首次引入 城市更新单元这一全新的概念 ❖ 过去的“旧改”一般是以行政单位或者地块为改造单元 ❖ 城市更新单元的划分可以不为具体的行政单位或地块所限，
而通过对零散土地进行整合，予以综合考虑，以此获取更 多的‘腾挪’余地，保障城市基础设施和公共服务设施的 相对完整性。 ❖ 一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目
和居民正常经营和生活的城中村； ❖ 因调整产业结构、引进重大项目需要改造的城中村； ❖ 因其他公共利益需要，市（区）政府决定进行改造的城中村。
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一、办法制定的目的、依据和适用范围
深圳市城市更新办法(2009)
深圳市城市更新办法深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法文号：第211号《深圳市城市更新办法》已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。
深圳市城市更新办法第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。
第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。
城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。
第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。
城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
深圳城市更新及相关政策解析
经济发展要求，影响城市规划实施；
4. 依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
二、城市更新的概念及流程
（一）城市更新的概念 综合整治类城市更新：包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善 沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用 功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权 的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总 量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业 区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。
一、城市更新的意义及现阶段形势分析
（三）现阶段形势分析 2012年和2013年这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴 地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投 资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿 元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品 房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占 全市批准预售量的35%，今后将不断增加。 结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥 的作用越来越大。
1.283号文实施前已有测绘成果的，以最后测 绘成果为依据；
2.283号文实施前没有测绘成果的，以实施后 最早测绘成果提出范围。 实际操作中，以1994年地形图为准。
三、城市更新五类用地指标
（ 四）已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地 经政府下列文件处理的房地产登记历史用地： 1.《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府【2004】 193号 2.《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府 【2010】66号 处理对象： 深圳市1982年7月前建成或竣工的房地产； 特区内1982.8-1988.1前建成或竣工的房地产； 宝安、龙岗两区1993.7.14前建成或竣工的房地产； 2004年11月12号193号文实施前已批准预售且实际销售的改变用途、加建、超建的 房地产； 批准房改或住房主管部门出售的未完善相关手续的房地产。
《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》--政策宣讲
备注：
1.应按照划定拆除范 围的原则，划定合理 的拆除范围，然后再 判断超出城市更新五 年规划管控要求的区 域是否大于10%。
主要板块
上层次规划管控要求 用地面积要求 合法用地比例要求 公共利益项目用地要求 建筑物建成时间要求 边界划定要求 不划入拆除范围的情形及其他要求
第三章：拆除范围-（一）规划管控要求
总体规划管控要求 ➢ 拆除范围应符合城市总体规划、土地利用总体规划等总体规
划的相关管控要求。
城市更新专项规划管控要求 ➢（一） 拆除范围原则上应位于各区城市更新五年专项规划确 定的拆除重建类空间范围内。各区城市更新五年专项规划未获 批准的，拆除范围应位于全市城市更新五年专项规划确定的优 先拆除重建区内。 ➢（二）重点更新单元的拆除范围应当位于全市城市更新五年 专项规划确定的优先拆除重建区内。
行了多次座谈、交流
市更新政策进行梳理研究
2017年11月、 2018今年4月
2018年6月
形成初稿，书面征求各区城 市更新局、管理局意见
通过市规划国土委业务会审议
2018年6月、 2018年8月
2018年12月
2019年1月
2019年3月
征求市直各部门及各区政府 意见、征求社会公众意见 通过市规划国土委主任办公会审议
特点三 ➢ 简洁性：对涉及更新单元计划方面的政策进行梳理、研究、汇总，化零为整，
最终形成简洁明了的操作手册。
特点四 ➢ 创新性：首次提出了对更新单元计划实施“有效期”管理制度，促进城市更
新单元计划优质、高效推进。
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》的通知
深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.02.01•【字号】深规划资源规〔2019〕1号•【施行日期】2019.02.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》的通知各区人民政府（新区管委会），各有关单位：《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
深圳市规划和自然资源局2019年2月1日深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本规定。
第二条本规定适用于深圳市行政区域内拆除重建类城市更新单元规划容积率的审查。
第三条城市更新单元规划容积（以下简称规划容积）是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。
其中，地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。
规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。
城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。
城市更新单元规划容积率是指城市更新单元规划容积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。
城市更新单元基础容积率是指基础容积与开发建设用地面积的比率。
第四条基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和。
地块基础容积按照《深标》关于密度分区与容积率的有关规定进行测算。
其中，涉及以下情形的，应按以下规定测算：（一）地块规划为单一用地性质的，按主导用途进行测算，其兼容功能不纳入测算；（二）居住、商业功能的混合用地，地块基础容积测算中居住功能占地块基础容积的比例取值如下：居住功能为第一主导功能的按60%取值；居住功能为第二主导功能的按40%取值。
深圳市城市更新单元规划编制技术规定
说明编制城市更新单元规划所依据的上层次规划与相关规划，以及适用的法律、法规、规范和遵循的主要原则等。
其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。
（5）更新目标与更新方式
根据上层次规划要求，结合更新单元发展条件，确定单元整体的功能定位、发展方向与发展目标。涉及产业升级的工程应明确产业门类选择。
第一章总则
1.1
为规范深圳市城市更新单元规划的编制，根据《深圳市城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则（送审稿）》和有关技术规范，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号）精神，制定本规定。
1.2
深圳市域内的城迁及建设用地面积指标一览表》（格式详见附录4）。
（3）现状简况与分析
说明更新单元的地理位置，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用；
载明更新单元土地与建筑物信息核查结果及土地处置技术方案，并注明数据来源和获取方式；
说明更新单元的周边环境、自然、社会和现状建设特征，分析现状存在的主要问题和发展的潜力。
1.
城市更新单元规划的成果包括：技术文件和经管文件。
技术文件是经管文件的技术支撑和编制基础。
经管文件以规范性条文表达更新单元规划的研究结论和建设要求，是城市规划行政主管部门实施城市更新单元规划经管的操作依据。
城市更新单元规划的成果体系如附录1所示。
1.
城市更新单元规划编制须由具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位承担。
更新单元涉及土地腾挪或置换的，在划定更新单元范围前须先行说明土地腾挪或置换的原因、依据与具体操作方式。
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深圳城市更新单元实施方案
深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新一直是其发展的重要
组成部分。
为了更好地推动城市更新工作，提升城市更新单元的实
施效果，我们制定了深圳城市更新单元实施方案，旨在全面提升城
市更新单元的规划、建设和管理水平，为城市发展注入新的活力。
首先，我们将加强城市更新单元的规划设计。
通过科学合理的规划
设计，充分挖掘城市更新单元的潜力，实现土地资源的最大化利用。
在规划设计中，我们将注重提升城市更新单元的宜居性和可持续发
展性，打造具有深圳特色的宜居城市空间。
其次，我们将加大城市更新单元的建设力度。
通过加强基础设施建设、提升建筑质量和推动产业发展，全面提升城市更新单元的整体
建设水平。
我们将注重提升城市更新单元的功能性和美观性，打造
具有创新活力的城市更新单元。
同时，我们将加强城市更新单元的管理和运营。
通过建立健全的管
理体系，提升城市更新单元的管理效率和服务水平。
我们将注重推
动城市更新单元的智能化管理和绿色发展，为居民提供更加便利、
舒适的生活环境。
此外，我们将加强城市更新单元的环境保护和生态建设。
通过加大
绿化、节能减排和生态修复力度，提升城市更新单元的生态环境质量。
我们将注重打造具有生态宜居特色的城市更新单元，为居民提
供更加健康、宜居的生活环境。
最后，我们将加强城市更新单元的宣传推广和产业引导。
通过加强
城市更新单元的品牌建设和宣传推广，提升城市更新单元的知名度
和影响力。
同时，我们将注重引导和吸引产业集聚，推动城市更新
单元的产业发展和经济增长。
总之，深圳城市更新单元实施方案将全面提升城市更新单元的规划、建设和管理水平，为深圳城市更新工作注入新的活力，为居民提供
更加宜居、宜业的生活环境，为城市发展注入新的动力。
让我们携
手努力，共同推动深圳城市更新工作迈上新的台阶！。