城市运营与城市运营商及区域开发
“中建微城市”引领“十四五”综合片区开发建设
“中建微城市”引领“十四五”综合片区开发建设综合片区开发是在国家经济发展战略的指导下，针对相对成片的较大规模（通常在5平方公里以上）区域的整体投资开发工作。
通过片区及周边一体化规划，构建区域现代化、产业集群化、环境生态化、农村城镇化综合发展，实现区域综合价值。
它包含了整个区域从战略定位策划、城乡规划编制、土地一级整理及安置、基础设施和公共服务设施建设、土地出让、产业导入以及城市运营管理的全过程。
将经济、政治、文化、社会等融入新型城镇城市文化、功能定位、空间布局、公共服务、发展规模中，消除差距，以集约高效、科学发展、功能完善、环境友好、社会和谐的统筹规划。
从事综合片区开发投资的企业被定位为城市建设及运营商。
中国城市建设投融资体系向社会资本开放，从上世纪90年代初期开始起步，随着住宅的商品属性逐渐被确立，房地产市场逐步形成并且发展壮大。
政府将房地产开发作为大规模修建基础设施的重要融资渠道之一。
以房地产换基础设施的模式开始出现，地方政府通过协议出让将大规模的土地出让给房地产开发商。
房地产开发商在建房子的过程中，同时配建市政道路管网，学校医院等基础设施和公共服务设施。
其操盘手法和理念与现今的区域综合开发有十分相似的地方，早期的大型房地产开发商将自己定位为城市运营商也源于此。
但随着2002年新的《土地管理法》的出台，以及2004年“8·31”大限之后，土地一级市场和二级市场彻底分离，土地一级市场开始形成，一部分基础设施建设企业、房地产企业等开始转型进入了一级开发领域，以一级开发为内核，向前延伸至区域功能的策划和城乡规划的制定，向后延伸至二级地产开发、产业的导入和运营，逐渐形成了如今看到的综合片区开发模式的框架。
综合片区开发的特点综合片区开发的出现，实现了地方政府的发展区域的诉求以及传统房建企业转型的需求。
站在政府角度，引入企业投资建设片区，一借助了企业的投资能力;二借用了企业的组织管理能力;三借助了企业的招商能力，并以此模式为基础构建了区域发展的平台。
城市运营商运营方案
城市运营商运营方案一、背景分析随着城市化进程的加速，城市的发展对信息通信技术和互联网的需求日益增长。
城市运营商是指为城市提供信息通信服务的运营商，其主要业务包括固定电话、移动电话、宽带、数据通信等。
城市运营商的运营方案需要与城市发展战略相结合，充分满足城市居民和企业的需求，提高城市的竞争力和吸引力。
二、城市运营商运营方案1. 城市覆盖和网络优化城市运营商首先要全面覆盖城市，提供优质的通信网络服务。
在城市建设中，应充分考虑通信基础设施的需求，加强网络规划、布局和建设，确保城市各地区、各行业和各群体均能享受到通信服务。
同时，要着力优化网络质量，提高通信信号覆盖率和通信速度，为用户提供更加稳定和快速的通信体验。
2. 多元化业务开发城市运营商要根据城市的实际需求，开发多种业务，满足不同用户的需求。
例如，要针对企业用户提供专业的通信解决方案，满足其专业化通信需求；针对居民用户提供便捷的通信产品，提升其生活质量。
此外，还要发展新兴业务，如物联网、云计算、大数据等，增强城市的信息化水平。
3. 服务创新和体验提升城市运营商要不断创新服务模式，提升用户体验。
例如，可以推出定制化的通信服务，根据不同用户的需求提供个性化的通信产品；可以增加增值服务，如免费WIFI、智能家居解决方案等，提高用户的粘性。
同时，要提供优质的客户服务，建立完善的服务体系，提升用户满意度。
4. 合作共赢和生态建设城市运营商要与城市政府、企业和其他机构形成合作共赢的关系，共同推动城市的信息化建设。
例如，可以与城市政府合作，共同规划城市信息化发展，推动智慧城市建设；可以与企业合作，共同开发通信应用，促进产业升级；可以与其他运营商合作，共同提高通信网络的覆盖和质量。
同时，要建立健全的生态系统，吸引更多的合作伙伴参与城市信息化建设。
5. 安全保障和风险控制城市运营商要加强通信网络的安全保障和风险控制，确保用户的通信数据和个人信息的安全。
要建立健全的网络安全体系，加强对网络的监控和防护，及时应对各种网络安全威胁。
城市运营
中国城市土地运营论坛启示录在论坛上，一个故事打动了与会者——1984年的美国洛杉矶奥运会，举办的费用不是来自政府筹措的资，而是来自一位叫尤伯罗斯的商人通过市场方式得到的各种赞助与广告。
最终，这届奥运会不仅成功举办，更以首次赢利而载入史册。
在论坛上，一个事实震撼了大家——在深圳乃至全国都有名气的观澜湖高尔夫球会俱乐部创建之初，选择的不是青山绿水，不是城镇近郊农田，而是远离深圳市区的一片荒山野岭。
按照“先造环境后造城”的思路，球会先是大力营造高尔夫所需要的自然环境，待整片区域环境都达到一个理想的状态后，再开发一些房地产项目。
如今，观澜湖高尔夫球会正向世界最大高尔夫球场迈进。
政府从这个项目中得益不少，而开发商也是赚得盆满钵满。
在现场参观并感受了观澜湖高尔夫球会的周边环境与经济的巨大作用之后，参加这次论坛的许多人都不禁在思考这样的问题：在城市运营的过程中，城市政府怎样发挥开发商的作用？显然，政府与开发商双赢是城市运营的理想目标，也是有效手段。
对政府而言，与商争利绝对不是其经营城市的目的，对开发商积极性的保护不可忽视；对开发商而言，在自己获益的同时，也要考虑到对政府应尽的义务、对社会应尽的责任。
两者偏废了哪一方面，都只能被视作一种短视行为。
双赢之举，政府如何做？著名策划大师、经济战略专家王志纲在论坛上的演讲引起了到会市长们的浓厚兴趣。
他说，首当其冲的是城市定位，也就是要回答好“我是谁”的问题，要按照唯一性、排他性、权威性的原则，找到城市的理念与灵魂。
国内外专家普遍认为，中国的城市“同质化”严重，近千个城市广场一样、绿化一样、建筑一样，根本看不出个性。
原因就在于，我们把城市经营理解为一步到位的城市规划，不假思索地学新加坡、学大连，而没有结合区域关系和城市群的坐标，从更深层次来考虑城市的个性与定位。
城市定位不能拍脑袋，要学会运用科学的思维方式和全面、立体的眼光，即由静态的思维方式转变为动态的思维方式、由线性的思维方式转变为复合的思维方式、由封闭的思维方式转变为发散的思维方式，找到准确的城市定位。
从房地产开发商到城市运营商——以波特竞争优势理论分析房地产中小开发企业的发展战略
从房地产开发商到城市运营商——以波特竞争优势理论分析
房地产中小开发企业的发展战略
高霞
【期刊名称】《中国房地信息》
【年(卷),期】2005(000)005
【摘要】以波特竞争优势理论为分析框架为工具,通过分析近年房地产市场的深刻变化,阐述了房地产中小开发企业面临的机遇、挑战及未来的发展战略。
本文认为,在如火如荼的城市化进程中,城市运营商将应运而生,这是城市发展的需要,也是房地产开发商难得的机遇。
【总页数】4页(P34-37)
【作者】高霞
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F29
【相关文献】
1.从房地产开发商到城市运营商——兼论房地产中小开发企业的发展战略 [J], 高霞
2.房地产开发商如何向城市运营商角色转变 [J], 金信定
3.从房地产开发商到城市运营商——以波特竞争优势理论分析房地产中小开发企业的发展战略 [J], 高霞;
4.新形势下我国中小房地产开发商经营战略调整初探 [J], 张伟民
5.新形势下我国中小房地产开发商经营战略调整初探 [J], 张伟民
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“城市运营商”的项目运作效率及其影响因素分析
“城市运营商”的项目运作效率及其影响因素分析张永奇（河南牧业经济学院旅游管理系，河南 郑州 ４５００１１）摘要：我国的城市化进程已初步进入到规模化、集团化、整体化开发的新阶段，出现了政府整体运营和“城市运营商”运营等双重或多重主体运营城市的新新趋向，“城市运营商”、“城市综合体开发商”应运而生。
但城市运营面临一定的困难和风险，存在一定的“运营效率”波动，分析其影响因素，加大其扶持力度，对深化城市经营体制改革，提升城市的整体运营质量和效率将有所裨益。
关键词：片区综合体；城市运营商；运营效率；因素分析广义上的“城市运营商”几乎涵盖各种房地产开发商，狭义上的“城市运营商”一般是指成片开发、集群开发、多商家联合开发的城市片区或多功能项目的开发商，其运营面积往往达到数个或数十平方千米，代表了城市规模化开发、片区开发、综合开发的一个方向和趋势，存在一个运作效率和复杂关系的协调问题。
一、正确把握“城市运营片区”的总体特征“城市运营片区”是城市运营的综合区域，也是城市运营商的运营项目。
对“城市运营片区综合体”总体概念和特征的准确认识，是制定城市运营商扶植政策、掌握城市整体和分区运作的前提。
纵观国内国际市场经济、公共经济的经验，思考我国城市发展建设领域改革开放的经验教训，我们对城市运营综合体、片区商业化开发项目得出若干初步的认识。
首先，城市片区或板块交由运营商来整体开发运作，这一现象和决策是中国城市化开发到一定阶段的重要成果和标志，是城市开发建设领域推行“市场准入制度”的一项重大突破。
关于城市片区承包、承接、承续开发问题，自改革开放以来都随时发生，但又总是作为一个“敏感”问题绕道而行，就其本质看还是一个思想观念问题。
在人们的头脑中，受计划经济时期将物质实体“政治化”、“意识形态化”思维方式的影响，多年来裹足不前，不敢越“雷池”一步，其实这所谓的“雷池”不过是摆在人们面前的一只“纸老虎”而已——活生生的有灵性的人却被一个看上去庞然大物的物质实体所吓倒！若干年后想起来将是多么的愚蠢和惋惜啊！在我国和世界上大体量、超大体量的“工程项目”屡屡被打破，为什么在城市开发盘片上却总是逡巡不前呢？在城市和国土开发建设领域，我国许多地区都曾有过丧失过重大机遇的情况，教训相当深刻，而敢于面向市场、面向国际开放城建市场，将是贯彻国家深化改革所迈出的重大步子，而且也绝非最后、最大的步伐，后面还有更大范围的区域开发，跨国布局，但引进商业化成片开发、与整体运营相配合，却是城市建设进程很关键的一项阶段性提升和突破。
加速“智慧化”迭代,打造城市服务范本
OBSERVER/产业观察加速“智慧化”迭代，打造城市服务范本■宏立城物业通过创新服务理念和服务模式，不断扩展以“政企融台，共管共享”的服务模式，以政府为主导治理花果园，以建设“智慧花果园”为方向，大力推进智慧城市运营。
在互联网时代的背景下,智慧科技融入生活、工作、服务等各种场景已是习以为常。
物业服务作为一项深入业主各类社区生活场景的服务工作，提供优质的人对人触点服务、深耕人文服务理念的同时，加速“智慧化”迭代势在必行。
贵州宏立城物业服务有限公司（以下简称“宏立城物业”）通过物业服务、城市运营、商业运营、生态运营四大主营业务核心，探索出一条具有鲜明特色的智慧城市服务之道。
2020年是宏立城物业持续推进城市服务向纵深发展的一年，在丰富的物业管理经验和一流的物业服务队伍的基础上，宏立城物业旗下服务的超大型城市综合体花果园项目深度创新“政企联动，共建共治共管共享”的城市服务新模式，融合互联网技术、物联网技术和大数据技术进行智慧城市运营，打造出了一条政企融合联动与特色的智慧城市服务范本。
科技助力，打造智慧城市服务生态在母公司贵州宏立城集团的战略方针下，宏立城物业以大数据为抓手，以花果园作为试点，开启“花果园智慧城市服务”的建设，打造智慧之城。
目前，南明区花果园社区大脑暨城市治理运营平台已全面启动。
该平台以建设“花果园社区大脑”为核心，借助大数据、物联网、云计算等先进科技手段，实现从政府、到物业管理、到社区商户、到居民的全方位智慧化管理，构筑社区智慧安防体系，更好的保障小区治安。
作为贵州首个5G社区，宏立城集团先后与联通、移动、电信三家通讯运营商签署战略合作协议。
目前，三家运营商在花果园都已开通5G基站，助力花果园智慧社区的建设。
在5G技术支撑下，宏立城物业一方面协助政府对该区域的道路、交通、秩序进行共管共治，另一方面升级城市服务的深度和广度，打造智慧生活场景，将智慧科技环境下的社区生活扩展至衣、食、住、行、玩，打造极具花果园特色的智慧城市生活生态圈。
城市运营商课件PPT(共44页)
2
能力升级
发展商自身将实现经营理念、社会地位和职能、运作模 式、资源配置等各方面的升级提高
“城市运营商”的诞生
1
随着城市化的加快，房地产将从原来的小盘开发到大盘化 再到城市化的经营
2
一些超大型项目的开发，实际等同于建设一座新城
3
在政府没有雄厚的资金进行大规模的城市建设时，可将大面 积的土地卖给有实力、有品牌、有信誉的大发展商进行开发
4
完成区域内的商业、文化、生活配套，有力地推动区域的城 市化进程
城市房地产与复合地产增值因素比较
区位
交通
市政配套
城
市
公益配套
房
地
社区环境
产
风格户型
营销手段
物业管理
土地整体价值
复合产业
消费者生活方式
增
复
值 因 素
生态人文环境
合 地
产
营销手段
资源整合
人气
城市开发与城市运营的区别
城镇化与城市运营商的诞生
中国西部地区的城市化：
西部地方政府公共财政收入跟不上城市化进程建 设的需求 西部地区环境资源的脆弱性注定不能走东部地区 先开发后治理的老路 西部地区资源的多样性，是最为宝贵的财富
中国城市化道路
中国城市化道路是中国发展的必然选择
城市数量和规模扩大
城乡差距逐步缩小 人口向城市集中 百姓整体素质提高 中心辐射作用加强
策划、规划与概念性规划
城市意象与城市形态
复合地产营利模式解读 第四章
城市运营商的核心竞争能力 第五章
什么是策划?
策者 战略、谋略、机变之术
划者 市场份额、实施步骤与方法
谋划，运筹
——《辞海》
城市综合体开发运营模式
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
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城市运营与城市运营商及区域开发的意义首先，我们要先知道什么是城市运营，所谓城市运营即政府和企业在充分认识
城市资源基础上，运用政策、市场和法律的手段对城市资源进行整合、优化、创新
而取得城市资源的增值和城市发展最大化的过程。
城市运营的终极目标是：1、城市
自然资源得到有效合理开发，实现城市自然资源的增值，推动城市经济发展，增强
城市的市场竞争力。
2、城市资源开发运营的成败取决于城市社会效益和公共效益的
最大化，通过城市资源的优化整合、开发运营，解决城市不同群体的民生问题。
3、
取得更好的自然环境效益和人文环境效益，因而必须强调城市的可持续发展的重要
性，经济社会资源和环境保护要协调发展。
在我国，已经有一些城市在城市运营及区域开发方面走在了前面，并取得了非
常好的效果，例如：大连、东阳、杭州、青岛、衡水、曲阜等。
城市运营的操作方
式及分工就是政府、城市运营商共同运营城市。
政府代表国家拥有土地，一切规划
与建设必须由政府来实施；城市运营商整合资源，将政府的规划意图变成现实，同
时做好相关的配套建设，使土地升值并部分实现最终的生产。
城市运营商负责集城
市发展策划规划、土地规模开发、房地产开发、城市基础设施建设与运营为一体的
城市建设综合开发企业。
区域开发就是以区域资源价值策划、创造与提升为核心，
对区域的土地、空间、产业、文化等要素进行综合性开发过程。
城市运营与区域开发是以政府为主导的，即政府掌舵；企业予以实施，即企业
划船的这样一种模式。
通过政府在总体规划目标的范围内，由企业独立或政府与企
业合作模式对指定区域将政府的规划意图变成现实，最终在特定区域内完成高效率
的“内生循环系统”构建，提供产业发展、城市功能、人居生活的相对平衡的空间
系统。
从而使该区域土地价值得以提升，政府的形象目标实现，企业获取了相应的
利益，市民得到良好的生活环境。
目前，我国城市化进程才刚刚开始，国家及地方也是在摸着石头过河，在尝试
着不同的发展模式，但是那种模式更适合中国国情还没有明确的结论。
但是城市运
营与城市运营商及区域开发的理念却不失是一个较好的选择，但愿这种理念和发展
模式能够给政府提供一个更好的选择！。