公允价值在投资性房地产准则中应用刍议
公允价值在投资性房地产中的应用与对策
公允价值在投资性房地产中的应用与对策【摘要】公允价值在投资性房地产中扮演着重要的角色，对于评估和投资决策都具有重要意义。
本文将从具体的应用、比较、转让和挑战等方面探讨公允价值在投资性房地产中的应用，并提出相应的对策。
通过对公允价值与成本模式的比较，可以更好地理解其在投资性房地产中的作用，并在投资决策中做出明智的选择。
文章还将展望公允价值在投资性房地产领域的未来发展，并总结其在当前市场中的应用及应对策略。
随着房地产行业的不断发展和变化，公允价值在投资性房地产中的地位将变得更加重要，需要不断探讨和完善其应用方式，以应对未来可能的挑战和机遇。
【关键词】公允价值、投资性房地产、评估、投资决策、成本模式、转让、问题和挑战、应对对策、总结、展望、未来发展1. 引言1.1 介绍公允价值在投资性房地产中的重要性公允价值在投资性房地产中的应用也有助于提高市场的透明度和效率。
通过公允价值的准确评估，市场参与者可以更好地理解市场价格的形成机制，避免信息不对称和市场扭曲现象的发生。
这有利于提升市场的竞争力和吸引力，吸引更多投资者参与房地产市场，推动行业的健康发展。
公允价值在投资性房地产中的应用是至关重要的，对促进市场稳定和发展具有重要意义。
1.2 阐述文章的研究背景和意义本文旨在深入探讨公允价值在投资性房地产中的应用与对策，通过对公允价值的具体应用、在投资决策中的作用、与成本模式的比较、在转让中的应用等方面进行分析，为投资者提供更全面的理解和实践指导。
结合实际案例和经验，针对可能存在的问题和挑战，提出相应对策和建议，以期引导投资者更加科学地运用公允价值方法，提高投资性房地产的管理效率和投资回报率。
通过本文的研究，不仅可以加深对公允价值在投资性房地产中的理解，也有助于投资者更好地应对市场变化和风险挑战。
本文还可为相关政策制定和产业发展提供参考和借鉴，推动投资性房地产领域的规范化和健康发展。
.2. 正文2.1 公允价值在投资性房地产评估中的具体应用公允价值在投资性房地产评估中的具体应用是至关重要的。
试论公允价值在投资性房地产中的应用
试论公允价值在投资性房地产中的应用1. 公允价值的概念和意义公允价值是指在合理、充分、公开的市场上可以交易的价格，应当是市场参与者在执行一项交易时所认为的公正价格。
在投资性房地产的领域中，公允价值的意义非常重要。
通过对投资物业的公允价值的审慎评估，可以为资产管理、投资决策、市场预测和财务报告等提供更可靠的依据。
此外，公允价值的确定在税务、评估和金融等相关领域也有着重要的应用。
2. 公允价值的主要应用方法(1)市场比较法：通过比较市场上类似房地产的销售价格，来确定该物业的公允价值。
(2)成本法：根据物业的重建成本、修建成本和维护成本等因素来确定物业的公允价值。
(3)收益法：考虑物业的收益水平，并以现值为基础来确定物业的公允价值。
(4)资产负债法：考虑物业的资产负债表上的价值和市场价值的差异，以此来确定其公允价值。
(5)折旧法：考虑物业的折旧因素，如经济陈旧、物理陈旧或功能陈旧，来确定物业的公允价值。
3. 公允价值在投资性房地产中的重要性(1)更准确的投资评估：通过对投资物业的公允价值的审慎判断，可以更准确地进行投资评估，建立可靠的投资组合，达到最佳投资回报。
(2)更好的资产管理和资产负债控制：了解投资物业的公允价值，可以帮助资产管理人员更好地控制资产负债，通过房地产的买卖等操作，实现资产的最大化。
(3)更为有力的市场预测：通过对投资物业的公允价值的判断，可以更准确地预测市场走势，预测未来的投资机会。
(4)更完整的财务报告：通过对投资物业的公允价值的认定和报告，可以更准确地反映公司的财务情况，给投资者提供更全面的财务信息。
4. 公允价值确定的难点(1)市场数据短缺：如果没有足够的市场数据，就很难准确地确定公允价值。
(2)通货膨胀和经济波动：在高通胀和经济波动的背景下，物业的公允价值变化很大，很难确定。
(3)物业的类型和地理位置：不同类型和地理位置的物业公允价值差异很大，需要注意。
(4)投资目的的不同：不同的投资目的，可能需要不同的公允价值评估方法，需要加以区分。
公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策
公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策作者：刘俊杰来源：《经营者》 2017年第8期作为新兴的计量属性，公允价值自2006年实施以来，其应用于投资性房地产中的情况并不理想，社会对公允价值的计量充满怀疑，多数企业处于观望。
因此，会计界人士相继对公允价值的前景表明自己的看法，以及对改善公允价值的实施提出了相应的对策。
一、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题第一，在我国，公允价值的运用条件不够完善。
张甜（2011）认为，目前我国房地产市场还不够完善，难以获得可靠的公允价值。
池昱萍（2017）认为，虽然我国市场环境对于国际大环境来说尚且不够成熟，但是微观环境下的房地产交易活动一直以来都比较活跃，房价也一直居高不下。
尤其是在一些经济发达的沿海城市，房地产市场的不成熟也在一定程度上限制了企业使用公允价值模式计量投资性房地产。
第二，利润波动较大，风险较大。
魏玄（2017）认为，在我国当前的房地产市场中，规范性和稳定性较为不足，对于很多利益关系人，可能会产生误导，从而给企业的市场形象造成了不良影响。
因此，对于投资性房地产这种模式的计量方法的选择，不得不有所顾虑。
龙露（2010）认为，企业若采用公允价值，毫无疑问会加大企业经营活动中的风险。
二、公允价值计量模式的应用现状《会计准则》规定，投资性房地产的后续计量要根据企业实际情况选择，但是企业不得同时采用两种计量模式，并且一经采用不得随意变更。
通过对上市公司的分析，有90%的公司依然是采用成本模计量属性，而且这一现象在金融行业中表现更明显。
截至2013年4月30日的数据显示，深市482家上市公司中，有239家公司拥有投资性房地产，占比49.59%。
239家拥有投资性房地产的公司中，有225家上市公司采用了成本计量模式计量投资性房地产，占比94.14%，仅14家上市公司采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占存在投资性房地产的上市公司总数的5.86%，这说明《新会计准则》在实行阶段困难重重。
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析1. 理解公允价值模式公允价值指的是在正常市场条件下，买方与卖方在交易中能够达成一致的价格。
公允价值模式是一种估值方法，它将资产或负债的公允价值作为评估依据，而不是根据其历史成本或未来现金流量估值。
在投资性房地产中，公允价值模式能够为投资者提供更准确的估值信息。
2. 公允价值模式在投资性房地产估值中的作用公允价值模式在投资性房地产估值中起到了重要的作用。
公允价值模式能够精确、全面地评估资产或项目的价值，为投资者提供准确的投资决策依据。
公允价值模式能够及时地反映市场的变化，帮助投资者及时做出调整。
公允价值模式能够提供公正、客观的评估结果，减少主观因素的干扰。
3. 公允价值模式在投资性房地产估值的具体应用(1) 准确估计资产价值：公允价值模式在投资性房地产中的一个重要应用是准确估计资产的价值。
通过考虑市场因素和交易条件，以及相关的数据和指标，公允价值模式能够给出一种最为准确的资产估值结果。
(2) 反映市场变化：投资性房地产是一个动态变化的市场，公允价值模式能够及时地反映市场的变化。
通过与市场价格进行比较和分析，公允价值模式能够帮助投资者及时调整投资策略，以适应市场的变化。
(3) 风险管理工具：公允价值模式还可以作为风险管理的工具。
通过对投资性房地产的公允价值进行评估，投资者可以了解资产的风险特征，并采取相应的风险管理措施。
当公允价值下降时，投资者可以考虑减少投资，以降低风险。
(4) 决策支持工具：公允价值模式还可以作为投资决策的支持工具。
通过评估投资性房地产的公允价值，投资者可以对不同的投资机会进行比较和分析，从而做出更加明智的决策。
(5) 投资评估和报告：在投资性房地产中，公允价值模式还可以用于投资评估和报告。
投资者可以通过公允价值模式来评估投资的回报率和风险水平，并在投资报告中向利益相关者提供相关的信息和分析。
4. 公允价值模式的局限性尽管公允价值模式在投资性房地产中具有重要的应用价值，但也存在一定的局限性。
公允价值在投资性房地产的应用
公允价值在投资性房地产的应用摘要：随着近几年投资性房地产的不断升温，它已经成为一种上市公司的投资手段。
由于公允价值可以真实的反映资产负债的价值，因此针对投资性房地产的性质特殊，只有公允价值模式的实施才能准确的反应投资性房地产的价值，而历史成本模式不能够真实准确的反映其价值。
小部分企业采取公允价值模式，其余运用了公允价值模式的企业在具体应用中也存在不少问题，公允价值模式的优越性没有得到充分地利用和发挥。
因此，公允价值模式在我国投资性房地产的应用还存在很多问题，还得进行改善。
关键词：投资性房地产公允价值模式计量会计准则一、公允价值概述（一）公允价值定义公允价值就是：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额计量。
从定义上我们可以了解到，公允价值包涵其他几种计量属性，是其他计量属性成立的基础。
我们都知道会计上所做的很多工作都是为了给决策者提供可靠真实的决策信息。
因为公允价值体现了一定时点上资产或负债的实际价值所以运用比较广泛，公允价值建立在公平交易基础上，它能为会计信息使用者提供更有价值的决策信息是因为能够提供更加准确可靠的金额。
（二）公允价值应用环境对于公允价值的应用环境，目前有两种观点：一种观点认为，公允价值只能应用于活跃市场中，不能应用于非活跃市场中；另一种观点认为，公允价值在非活跃市场中也可以应用。
支持前一种观点的人认为：虽然我们现在各方面的技术都比较先进，但是公允价值的获得在大多数情况下还是比较难获得的会计准则中采用公允价值会影响会计核算的可靠性和准确性；公允价值以活跃的市场为计量前提，在金融危机和市场衰退的前提下，公允价值计量将失去可靠的计量前提。
[1]支持后一种观点的人认为，只要存在公平交易，公允价值就有应用的空间，换句话说，公允价值能应用于非活跃市场。
（三）公允价值计量方法目前有两种计量公允价值情况是较普遍接受的，一是确定情况下的公允价值，此时公允价值就是交易中的现金金额；二是估计公允价值事实上，应当具体情况具体分析，对于公允价值的计量方法，在存在市价时，可以优先选择市价法，在不存在市价时，能够选择其他估值技术。
房地产投资论文：公允价值在投资性房地产会计准则中应用的研究
房地产投资论文：公允价值在投资性房地产会计准则中应用的研究摘要：投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产，随着经济的发展和投资观念的改变，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。
关键词：投资性房地产；公允价值；相关性投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异：房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。
投资性房地产独立于企业持有的其他资产；而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。
新的会计准则大量借鉴了国际会计准则的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。
一、投资性房地产引入公允价值第一，财政部在会计制度中对于资产的期末计价采用了成本与可收回金额(或市价与可变现净值)孰低的方法，基本上没有使用公允价值模式。
鉴于目前我国企业中投资性房地产实际价值的变化情况和服务于提供更相关的会计信息的需要，《投资性房地产》准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。
公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。
第二，在公允价值的运用范围上，国际会计准则允许企业在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。
而我国投资性房地产准则明确规定企业计价模式的选择决定于外部条件的适合性，即有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
具体而言应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
可见，我国限定公允价值的使用范围，充分考虑到了我国社会主义市场经济的发展程度，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润，这样也会让我们国家的上市公司更加规范化的经营。
投资性房地产公允价值应用中存在的问题及对策
投资性房地产公允价值应用中存在的问题及对策1. 引言1.1 介绍投资性房地产公允价值应用的背景投资性房地产是指为了投资收益而持有的房地产。
投资性房地产公允价值是指根据市场条件下买方和卖方在公平、自愿的交易中可以达成的价格确定的投资性房地产的价值。
投资性房地产公允价值的应用，对于投资者、监管机构和市场参与者具有重要意义。
投资性房地产的公允价值应用是为了确保投资性房地产的价值可以被准确、公正地确定，从而为投资者提供更可靠的投资决策依据。
在实际应用中，投资性房地产公允价值存在一系列问题，如定价方法不一致、评估标准不统一、公允价值的确定存在主观性、市场波动影响投资性房地产公允价值的可靠性等。
为了解决这些问题，需要采取一系列对策，如统一定价方法、制定统一的评估标准、引入第三方评估机构、定期更新公允价值评估等措施。
通过这些对策的实施，可以提高投资性房地产公允价值的准确性和可靠性，从而为投资者提供更好的投资环境和更有效的风险管理工具。
【2000字】1.2 阐述本文的研究意义和目的本文旨在通过对投资性房地产公允价值应用中存在的问题进行分析和探讨，提出相应的解决对策，以期为投资者提供可靠的决策依据，减少投资风险，增加投资回报。
通过本文的研究，可以更好地认识投资性房地产公允价值的应用问题，并为未来相关研究和实践提供有益的参考和借鉴。
希望本文能够为投资性房地产公允价值应用领域的进一步研究和实践提供一定的理论支持和实践指导。
2. 正文2.1 投资性房地产公允价值应用中存在的问题投资性房地产公允价值应用中存在的问题主要包括定价方法不一致、评估标准不统一、公允价值的确定存在主观性以及市场波动影响投资性房地产公允价值的可靠性等方面。
评估标准不统一也是一个需要解决的问题。
不同的评估标准可能导致评估结果的差异，进而影响资产的估值和交易。
公允价值的确定存在主观性也是一个需要重视的问题。
评估师的主观意识和专业水平会对公允价值的确定产生影响，这可能造成对投资价值的误判。
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析
公允价值模式在投资性房地产中的应用分析公允价值模式是指在投资性房地产中，按照市场价格对房地产进行估值和计量的一种方法。
公允价值模式的应用可以使投资者更准确地了解房地产的价值，从而做出更合理的投资决策。
本文将从公允价值模式的定义、应用、优势和局限性等方面进行分析。
公允价值模式在投资性房地产中的应用主要体现在以下几个方面。
可以通过公允价值模式对房地产进行定量分析和预测。
通过对市场上类似房地产的价格和需求情况进行研究，可以对房地产的收益和价值进行估计，从而确定投资策略和预测未来的投资回报。
可以通过公允价值模式对房地产进行相对估值。
通过对市场上类似房地产的价格和市场需求情况进行比较和分析，可以确定房地产的相对价值，从而找到潜在的投资机会。
可以通过公允价值模式对房地产进行市场风险评估。
通过对市场供求关系和资金成本等因素的研究，可以确定房地产的市场风险，从而制定风险管理策略和防范措施。
可以通过公允价值模式对房地产进行市场调整和优化。
通过对市场上类似房地产的价格和市场需求情况进行分析，可以对房地产的市场定位和产品战略进行调整和优化，从而提高投资回报和市场竞争力。
公允价值模式的应用也存在一些局限性。
公允价值模式的准确性和可靠性取决于市场价格的真实性和有效性。
如果市场价格存在不确定性和波动性，公允价值模式的应用结果可能不准确。
公允价值模式没有考虑到投资者的主观偏好和风险承受能力。
投资性房地产的投资决策不仅取决于市场价格，还受到投资者的主观意愿和风险态度的影响。
公允价值模式的应用需要大量的市场数据和信息支持。
如果缺乏有效的市场数据和信息，公允价值模式的应用可能无法进行。
公允价值模式在投资性房地产中的应用可以使投资者更准确地了解房地产的价值，从而做出更合理的投资决策。
通过对市场上类似房地产的价格和需求情况进行研究和分析，可以确定投资策略、预测投资回报、识别投资机会、评估市场风险和调整市场定位。
公允价值模式的应用也存在一些局限性，如市场价格的不确定性、未考虑投资者的主观偏好和风险承受能力，以及对市场数据和信息的依赖性。
公允价值在投资性房地产中的应用与对策
公允价值在投资性房地产中的应用与对策
投资性房地产是指用于投资目的而购买的房地产，包括商业用途的房地产、多功能用
途的房地产和住宅用途的房地产等。
在投资性房地产的购买和管理中，公允价值是一项重
要的考虑因素。
公允价值是指在市场上平衡供求关系下，买卖双方在公平交易条件下自主决定的价格。
在投资性房地产中，公允价值可以用来确定资产估值、计算投资收益率和决策购买、出售
或保留房地产等。
但是，投资性房地产的公允价值存在着很大的不确定性和风险，因此在
应用公允价值时需要注意以下几个方面：
1、充分了解市场环境
公允价值是市场上自由买卖达成的价格，因此投资者需要充分掌握市场环境，了解相
关规定和政策，避免因未能掌握市场信息而导致估值错误。
2、准确估算资产价值
投资者需要对投资性房地产的各项因素进行评估，包括租金收益、房地产管理、维护
成本等，在此基础上通过现金流量分析来计算房地产的公允价值。
3、合理披露估值信息
投资者需要对估值结果进行合理披露，包括公允价值的计算方式、相关假设和估值过
程中的不确定性等，避免隐瞒信息或误导市场。
4、科学控制风险
投资者需要科学控制投资性房地产的风险，包括市场风险、房地产管理风险和资产管
理风险等。
在实际操作中，投资者可以采取多元化投资、加强资产管理等措施来降低风
险。
总之，投资性房地产中的公允价值应用需要注意市场环境、精确估算资产价值、合理
披露估值信息和科学控制风险。
只有在全面掌握市场信息、准确估算资产价值、公开披露
信息和科学控制风险的基础上，才能更好地实现投资获利和风险控制。
投资性房地产准则中公允价值的应用及影响分析
投资性房地产准则中公允价值的应用及影响分析[摘要] 《企业会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系的重要特点,即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,而不是单一地采用历史成本模式｡本文就公允价值模式在投资性房地产准则中的应用以及在多方面可能产生的影响作了深入分析和探讨｡[关键词] 投资性房地产;公允价值;应用;影响投资性房地产是2006年新修订的企业会计准则中出现的新概念,制定和颁布投资性房地产准则能进一步规范投资性房地产的确认､计量和相关信息的披露｡作为最新会计准则一大亮点的公允价值在投资性房地产准则中不仅有所涉及,而且还占有非常重要的地位,在投资性房地产的计量､转换､处置等规定中多处都涉及了公允价值模式｡公允价值模式在投资性房地产准则中的应用将可能对企业利润､净资产的变化以及房地产税收制度等诸方面产生不同程度的影响｡一､投资性房地产准则中公允价值的应用公允价值是客观且动态的计量属性体系,具体表现为现行成本､现行市价､可变现净值､未来现金流量的现值等计量属性｡公允价值从产出的角度强调现在和未来的价值量,从而使会计信息更为相关､可靠｡《企业会计准则第3号——投资性房地产》中与公允价值相关的内容有:第三章后续计量第十条规定,有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,并同时满足下列条件:(一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计时,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量｡第十一条规定,采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益｡第十二条规定,企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更｡成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更,按照《企业会计准则第28号——会计政策､会计估计变更和差错更正》处理｡已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式｡第四章转换第十五条规定,采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益｡第十六条规定,自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益｡第五章披露第十九条规定,企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的信息中应包括采用公允价值模式的,公允价值的确定依据和方法,以及公允价值变动对损益的影响等｡从以上的罗列可清楚看出投资性房地产准则中有多处涉及了公允价值计量模式｡按国家规定,2007年1月1日新的会计准则在上市公司实施,其他企业鼓励采用,那么投资性房地产准则中公允价值计量模式的应用将可能在多方面产生影响,既有对拥有或控制投资性房地产的企业的影响,也有对企业外部利益主体以及整个税收体系特别是房地产税收制度的影响｡二､投资性房地产准则中公允价值的应用可能产生的影响(一)对投资性房地产持有企业可能造成的影响1. 正面影响｡采用公允价值计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润,影响企业净资产价值,增强企业融资能力,有利于企业向国际市场发展｡依据投资性房地产准则的规定,投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得,可以采用公允价值模式｡现阶段投资性房地产都是以历史成本计价,由于我国目前房地产业处于非常景气的市场环境里,所以一般情况下,投资性房地产的公允价值都高于成本价,排除小部分投资性房地产出现贬值的可能,总体来说投资性房地产有持续稳定的增值潜力｡执行新准则将会给企业带来额外的利润增值,主要来源于两方面:一是投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量带来的资产增值;二是在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少的成本支出｡另外按照《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》的规定,企业在首次执行《企业会计准则第3号——投资性房地产》时,公允价值与原账面价值的差额调整留存收益;在企业将自用房地产转换为投资性房地产时,公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益,两种调整方法都将大幅度增加企业净资产｡采用公允价值模式计量的规定,与国际会计准则基本接轨,更加方便了投资者横向对比国内､国外企业的价值｡对于上市公司而言,公允价值模式可大幅提升企业投资性房地产的账面价值,使资产增值显性化｡同时,由于重估增值计入当期损益,使公司利润增加,价值提升,这对上市公司的再融资以及社会形象会产生重要的积极影响｡公司资产增值的透明度加强,有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价,从而也有利于公司再融资,获得资本市场的种种便利,因此,公允价值计量可以帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展｡2. 负面影响｡采用公允价值计量,可能会使投资性房地产持有企业的税负加重,投资性房地产公允价值评估费用增加,直接影响企业损益｡使资产增值显性化,对企业再融资和提升公司价值是十分有利的｡然而,公允价值模式这一看似有利于企业的计量方法,在应用过程中也会产生一定风险,应充分考虑可能的损失｡原准则对上市公司的投资性房地产是采用历史成本计价而不确认其市值变动损益,这对上市公司而言是充分发挥了折旧的抵税功能,有利于企业的资本保全｡新会计准则采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值,依据近几年我国房地产业的发展状况,这样的调整往往会增加企业的账面利润｡但是因资产增值而增加的利润是否要交所得税,还须等待财政部做出明确规定｡如果我国对增值部分征收所得税,公允价值模式下,由于折旧和摊销的抵税功能丧失以及由于资产增值而应交的所得税的增加,意味着企业缴纳的税额会相应攀升,这将直接导致企业现金流出量的增长｡另外,在成本模式下,期末投资性房地产的净值较容易取得,只需将扣除折旧､摊销和减值准备后的净值列示于资产负债表上｡而在公允价值模式下,公允价值取得的程序较为复杂,其确认必须满足两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理可靠的估计｡而我国目前许多地方这些条件尚不完善,由于采用公允价值模式的程序较为复杂,涉及环节多,执行难度大,对于持有大量投资性房地产的企业,每年新增的投资性房地产公允价值评估费用也增加了企业的成本,从而对企业损益造成一定影响｡(二)对投资性房地产持有企业外部利益主体可能造成的影响投资性房地产准则规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量｡这意味着房地产公司在调节利润上可以对这两种模式进行选择,采用成本模式还是公允价值模式,是由企业自主决定的;另外,公允价值模式对财务报表带来的影响,主要体现在由于不需要计提折旧和资产重估增值带来的账面价值增加,同时增值部分直接作为当期损益｡公允价值究竟应该是多少,不同的评估方式有不同的结果,投资性房地产公允价值的变动差额,新准则要求计入当期损益,这项规定在我国公允价值普遍不够公允的情况下,很容易为企业进行利润操纵提供良好机会｡作为对企业行使监管､控制职责的上级行政部门､财政部门､税务部门以及对企业财务状况､经营成果关注的投资者､债权人等企业外部利益主体很可能会因此对企业的真实经营状况作出错误判断,从而影响到政府宏观经济管理的实施､税款征收的正确性以及其他利益主体下一步的投资计划等｡所以企业外部利益主体应明确投资性房地产准则中公允价值的应用对企业可能产生的影响,切实防范企业利用公允价值模式进行利润操纵,以求获得较真实的企业盈利能力信息､偿债能力信息和现金流动能力信息｡(三)对我国房地产税制可能造成的影响当采用公允价值模式计量投资性房地产时,目前我国大部分与房地产有关税种的征收并不会受到多大影响,可能受到影响的是房产税和土地增值税｡1. 房产税｡房产税是以房产为征税对象,依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的一种税｡现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入｡前者从价计征,后者从租计征｡从租计征的,新准则并不影响税基｡对于从价计征的,其计税依据是房产余值,指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值｡新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式,那么计税依据应该是房产余值还是公允价值呢?特别是当采用公允价值计量投资性房地产转换为自用房地产时,新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值,当公允价值大于该房地产初始计量成本时,就面临着这样一个问题:投资性房地产转换为自用房地产后,企业应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税?在现有的税法中还没有相应的规定,这也是新的投资性房地产准则实施后值得探讨的一个问题｡应该说,在公允价值模式下应以房产的公允价值为基础｡采用公允价值模式计量投资性房地产的前提条件就是要有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,既然公允价值可以持续可靠取得,笔者认为,对于这部分投资性房地产以公允价值为计税依据是比较合理的,应取消按房产余值为计税依据的做法｡1994年实施新税制对房产税制进行修改时曾考虑以房产评估值为计税依据,取消按房产余值和租金收入为计税依据的做法,十几年过去了,这一思路一直未应用于实践｡现在,会计准则在投资性房地产的计量中引入了公允价值,将为健全完善房地产估价制度提供强有力的支持｡2. 土地增值税｡土地增值税是对转让国有土地使用权､地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税｡投资性房地产准则要求采用公允价值模式进行后续计量时,要根据资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值,那么,对于这部分调增了账面价值的投资性房地产,是否也应缴纳土地增值税呢?一般来说,土地增值税作为一种流转税,按现行税法规定,只在房地产的转让环节征收,因此虽然按照新准则的要求要在资产负债表日确认土地增值,但并不需要交纳土地增值税｡但换一个角度考虑,征收土地增值税的最重要目的应该是对房地产的过高增值收益进行合理调节分配,土地既然增值了,其带来的收益当然应该归社会所有,为什么不征税呢?在这种逻辑下,土地发生增值就应征税,而不仅仅考虑产权是否发生转移｡以前也有学者提出要就增值的房地产征收土地增值税,但因税额确认等诸多方面的原因未能实施,现在采用公允价值模式计量投资性房地产为此提供了良好条件｡公允价值模式下企业在资产负债表日必须明确提供投资性房地产的增值信息,每年都要调整投资性房地产账面价值,要确定这部分房地产的定期土地增值税应税金额将不存在技术上的困难,也不需要再另外考虑税收征收成本的问题,因此每年征收土地增值税也因为公允价值在投资性房地产准则中的应用变得更具有可行性｡主要参考文献[1] 财政部. 企业会计准则第3号——投资性房地产[S]. 2006.[2] 财政部. 《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S]. 2006.[3] 中国注册会计师协会. 税法[M]. 北京:中国财政经济出版社,2006.[4] 谢诗芬. 公允价值:国际会计前沿问题研究[M]. 长沙:湖南人民出版社,2004.[5] 陆建桥. 关于会计计量的几个问题[J]. 会计研究,2005,(5) .。
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公允价值在投资性房地产准则
中应用刍议
文／王娟
Ｊ．政部于２００６年２月颁布的新会计准则在诸多方面实现了突
破，其最大变化是广泛引入了公允价值计量模式。新会计 准则在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债 务重组和非货币性资产交换等方面，均采用了公允价值。笔者仅 就公允价值计量模式在投资Ｉ性房地产准则中的应用和影响，做 一简要分析。 一、公允价值及其确定 公允价值计量模式，是指以市场价值（即熟悉情况的当事人 在公平交易中自愿进行资产交换或债务清偿的金额）作为资产 和负债的计量基础的会计模式。 公允价值是一项资产或负债在自愿双方之间进行交易时， 不是强迫销售所达成的购买、销售或结算的金额。其最大特征 是，在公平交易的市场中参与交易的理智双方充分考虑了市场 信息后所达成的共识。 公允价值在确定时，首先应当根据公平交易中资产的销售 协议价格确定。但在实务中，企业资产往往是内部使用的，取得 资产的销售协议价格并不容易。在这种隋况下，可以参看资产是 否存在活跃市场，以资产的市场价格作为公允价值。资产的市场 价格通常应当按照资产的买方出价确定。如果难以获得资产在 估计日的买方出价的，企业可以以资产最近的交易价格作为其 公允价值，但前提是资产的交易日和估计日之间，有关经济、市 场环境没有发生重大变化。再次，在既不存在资产销售协议又不 存在资产活跃市场的情况下，企业应当以可获取的最佳信息为 基础，根据在资产负债表日如果处置资产的话，熟悉情况的交易 双方自愿进行公平交易愿意提供的交易价格作为资产的公允价 值，该金额可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果 进行估计。 二、公允价值在投资性房地产的应用 《企业会计准则第３号——投资性房地产》中规范的投资性 房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增 值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备 增值后转让的土地使用权等。该准则为企业的投资性房地产提 供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。在成本
模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则在各期计
提折旧或摊销，并在期末进行减值测试．计提相应的减值准备。
在同时满足下列条件下，可以对投资性房地产采用公允价值模
式进行后续计量：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易
市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产
的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值
作出合理的估计。
在公允价值计量模式下，投资性房地产在初始计量后以公
允价值计量，公允价值的变动确认为损益；且不对投资性房地产
计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公
允价值为基础调整“投资性房地产”账面价值，公允价值与原账
面价值之间的差额计入“公允价值变动损益”，最终计入当期损
益。企业对投资陛房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
三、对投资性房地产的影响
（一）公允价值计量模式将会影响企业的损益。新会计准则
规定采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧、不进
行摊销，企业应当以资产负债表日，按照当地房地产交易市场同
类或类似房地产的市场价格，对“以投资为目的而拥有的土地使
用权及房屋建筑物”进行后续计量，按评估的公允价值为基础调
整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额，计入“公允
价值变动损益”，进而计入当期损益。拥有投资性房地产的企业，
如果选择采用公允价值模式计量，今后每年将对投资性房地产
的资产价值进行重估，公允价值与原账面价值之间的差额计入
当期损益，增加了当年利润；在公允价值模式下，准则规定投资
性房地产不需要计提折旧和摊销而减少成本费用支出，也使当
年的利润有所增加。
（二）自有资产转换为以公允价值计量模式计量的投资性房
地产对企业损益的影响。房地产开发企业所持有的待售房屋、建
筑物，原是作为企业存货核算的，采用的是成本计量模式，并不
中国农业会计２００Ｂ＿３函
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受投资性房地产升值的影响。如果该类企业为
了加大经营业绩欲采用公允价值计量模式，而
将其持有的房屋、建筑物改出售为出租，即由
“存货”改为“投资性房地产”，按准则规定，在
转换时其公允价值超出账面价值的部分计入
“资本公积”，待其处置时，再转换为“其他业务
收入”。因此，转换当年的利润不会受到影响。
而在以后期间，如果房地产行情仍保持上涨势
头，因新会计准则的规定而给该行业损益上的
利好影响会逐渐显露出来。
（三）公允价值计量模式对企业所有者权
益的影响。新会计准则规定，企业的投资性房
地产可以采用成本模式进行后续计量，也可以
使用公允价值计量模式。同时规定，投资性房
地产的计量模式一经确定，不得随意变更。企
业从采用成本模式转换为公允价值模式，视为
会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第
２８号——会计政策、会计估计变更和差错更
正》的相关规定进行处理。因此，在符合条件的
情况下，从成本模式转为公允价值模式的首
年，各相关房地产企业将会采取追溯调整的方
式，调整年初所有者权益。在目前房地产价格
普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地
产原来按成本计量，转为投资性房地产按公允
价值模式计量，其影响结果是，这些房地产企 业上年度的资本公积（其他资本公积）将会得 到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。 这样，有利于提高这些房地产企业的规模，使 原来“隐形”的资产明朗化。 总之，从投资性房地产的后续成本计量和 公允价值计量上看，公允价值模式符合投资性 房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产 的市场价值和盈利能力。公允价值模式下不再 计提固定资产折旧或摊销费用，提高房地产企 业的盈利水平。但从长远来看，相关房地产企 业每年净利润的波动幅度将会增大，其影响将 主要取决于当年投资性房地产的升值程度。如 果今后公允价值下降的机率加大，也会使未来 的业绩风险加大。最终，企业在选择合理、适用 的后续计量模式时，应本着稳健的原则，从长 远着眼，选择更适合本企业实际情况的核算方 法。 作者单位：渤海石油职业学院 （责任编辑：小轩） 函 中国农业会计２００８－－３ 叉 ／ 王 蓓 由于我国的特殊国情和目前所处的经济发展阶 段，企业发生着各种类型的并购。本文通过对我国企 业并购的一般动因及特殊动因的探讨，分析了我国 企业并购中存在的问题，试提出一些鳃决办法，供参 考。 一、企业并购的一般动因 我国经济体制改革确立市场经济运行模式后， 企业成为独立的市场主体。企业为获得规模效益，获 取高新技术，降低交易成本，提高市场占有率，打人 海内外市场，提高竞争力等，需要进行并购活动，由 此形成了企业并购的一般动因。随着我国融人世界 经济程度的加深和范围的扩大，一方面，大大吸引了 外商投资，另一方面，国内企业为了提升竞争力，也 希望外资加入，借以完善公司治理结构，借鉴外国企 业的管理能力和先进技术来提高自己的竞争能力。 并购外国公司也是国内企业向海外开拓市场的一种 有效方式。 二、企业并购的特殊动因 （一）行政性并购动因 １．近年来，国有经济逐渐从一般竞争性领域退 出，许多上市公司进行了这方面并购的活动，民营企 业充当了重要角色。各地政府纷纷加大了对上市公 司资产重组的扶持力度，如上海和深圳，客观上大大 推动了企业并购的发展。
２．存量资产整合，优化资源配置。为解决国有企
业存在的严重的重复建设和资源浪费问题，政府通
过并购活动，对国有企业的资源进行优化配置，提高
存量资产运行的质量和效率，从而优化整个社会的
经济结构。这是政府推动企业并购的一个重要动因。
３．消除亏损。在从计划经济向市场经济转轨的
时期，还不存在一个完全竞争市场，企业的并购活动
离不开政府的推动。特别是并购发展初期，国有企业
亏损严重，破产制度因种种原因不能实施，政府部门
为解决历史遗留问题，往往采用行政手段迫使优势
企业兼并亏损企业，用并购代替破产，一揽子解决被
并购企业的债务、职工安排以及与之相关的职工医
疗、养老等问题。并购实际上是一种社会成本企业化
的形式，目的是减少社会动荡。
４．组建企业集团。随着企业面临国际强有力竞
争的挑战，实行企业强强联合，组建与跨国公司相抗
衡的企业航母，已成为政府的一项重要工作。以资本
为纽带，通过市场形成具有较强竞争力的跨地区、跨
企业并购动因浅析
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