私有产权与分成租佃理论分享

• 收益分成为分析委托—代理问题提供了理论基础。
• 减租管制方面的分析推进了价格管制理论。
15
关于盈利模式的思考
——企业如何根据自己的情况选择不同的盈利模式？ ——房地产企业在商业模式设计过程中，如何选择盈利模式？
1. 为什么全球最大的电器连锁巨头百思买在中国会遭遇困境？同样是连锁 卖场，为什么国美、苏宁采取的是固定租金加分成佣金的模式，而百思 买、沃尔玛却选择价差模式？
地主或农户的不同个体有着不同程度的承受能力）等三个因素的影响。4
前人观点
——分成租佃制度的效率低于工资契约和固定租金契约 ——分成租佃会导致资源的无效配置
古典和新古典的经济学家，大多认为这种分成租佃制度的效率低于工资契约 和固定租金契约。
史密斯：土地得不到改良根源在于什一税类比分成制的制度安排。什一税是 欧洲基督教会向居民征收的一种宗教捐税；
张五常著
私有产权与分成租佃理论
讲义制作：朱伟光
大纲
1 作者简介 2 理论基础 3 前人观点
4 5
佃农理论
思考问题
万一网制作收集整理，未经授权请勿转载转发， 违者必究
万一网制作收集整理，未经授权请勿转载转发， 违者必究
作者简介-张五常（Stephen N.S. Cheung）
——经济学界的奇才 ——现代新制度经济学创始人之一
1991年，张五常作为特邀佳宾参加科斯因为产权理论获诺贝尔奖的颁奖典礼， 还在庆典上作一次“总结发言”，他被称之为科斯理论最权威的阐释者，作 为唯一一位未获诺贝尔奖却被邀请的经济学者，那应该是他学术生涯最辉煌 的时刻。
2013年10月22日在搜狐财经发表的《科斯与我的和而不同处》，这篇文章是 他为深圳举办的追忆科斯会议而写的，表示交易费用的贡献以科斯为首。
第二，中国的经验表明分成契约已经存在有相当长的历史，因而即使有交易 成本，分成契约下的资源配置也并不必然无效率，这可能是交易成本约束条 件下分散风险而获取的收益实现了最大化，即分成契约分散了风险。
分成租佃是一种分成合约，我们在这里将它们定义为两个或更多的人为了某 一相互同一的产出而组合私有的生产资源。合约各方按照他们所投入的生产 资源来约定一个共同接受的报酬率，以此来分享实际产出。
的（面积JAB代表经济浪费）。
6
分成租佃理论-概述
——分成契约会产生有效的资源配置结果 ——分成契约分散了风险
张五常在1967年提出佃农理论，1968年完成，1969年发表的。该文开辟了契 约理论的先河。对分成租佃理论的开拓性的研究，提出了两个与传统观点相 反的理论假说。
第一，认为在交易成本为零的条件下，分成契约与其他契约形式一样，会产 生有效的资源配置结果；
7
分成租佃理论-前提
——私人产权清晰与交易费用为零 ——可自由达成协议与追求财富最大化
1.私人产权清晰（土地是地主的私产，劳动力是佃农的私产），资源具有排 他性和可转让性 2.签约成本为零（交易费用＝0） 3.当事人可以自由达成协议 4.追求财富最大化 5.佃农的分成收入需高于其它可选收入，佃农才会继续在分成租佃的土地上 耕种。（约束条件）
浪费
面积MDB来表示，这一数额等于在固定租约
下的租金额。
3.分成租佃：当佃农的决定是在边际作出的
时，均衡点为A。这时，佃农的边际成本等
于佃农的边际收益，即
，与之相
应的佃农劳动量为t1。土地所有者所获取的
地租等于面积EDJA，佃农的份额等于面积
OEAt1。在均衡点A时，佃农劳动的边际产
品要大于佃农的边际成本。分成租佃是无效
10
分成租佃理论-数学分析
——所有土地租给多个佃农
数学上的验证： ➢假设： 1.两种同质的生产要素h(每个佃农的土地量)，和t(每个佃农的 劳动量)。 2.每个佃农的生产函数相同：q=q(h,t) ➢要验证的结论： 分成租佃与定额地租和工资合约的效率相同。
•定额地租：单位耕地的地租＝土地边际产量 •工资合约：工资率＝佃农劳动的边际产出
马歇尔：分成制缺乏效率的根源在于佃农必须将投资于土地的资本和劳动收 益的半数交给土地所有者。
亚当.斯密：分成制如同一种高额税收，会阻碍佃农改良土地和投入更多的劳 动，因为佃农的努力成果一部分会为地主无偿占有分成。
约翰逊：地主在分成制下的地租往往高于定租制下的地租，因而分成租佃的
效率有可能等于定租制。他指出：地主可以通过多种办法提高佃农的劳动投
国际知名经济学家，新制度经济学和现代产权经济学的创始人之一，在交易 费用、合约理论研究等方面作出了卓越贡献。
他于1935年出生在香港，抗日战争时期曾随父母到广西避难。
1959年，在美国加州大学师从现代产权经济学创始人阿尔钦，1967年以《佃 农理论》作为博士论文，获博士学位；同年到芝加哥大学做博士后研究。后 在华盛顿大学任教授；1982年返港担任香港大学经济金融学院院长。
9
分成租佃理论-定义分析
——所有土地租给多个佃农
1.当耕作现有土地的佃农数增加后，土地的边 际产出曲线相对于只有一个佃农时的情形会 向上移动。 2.为了使财富最大化，土地所有者将使总边际 生产率的积分与佃农收入的积分之差最大， 它以图3中的阴影部分来表示。土地所有者将 使合约的边际租金曲线的积分最大，这意味 着每一佃农的收入不会高于他的可供选择的 所得。 3.随着分配给每一佃农的土地面积的减少，地 主征收的租金率必须要低于佃农所获得的可 选择所得，以避免佃农放弃租地。 4.在地主所占有的土地总量与佃农的投入成本 给定时，土地所有者财富的最大化要求同时 决定每一佃农的土地规模与租金率。
3.分成契约制（地主获得分成）是指地主将土地租给农户，或契约双方中一 方负担所有投入，或地主与农户分担投入，契约双方按比例分配产出实物， 共同承担风险。
4.选择哪一种盈利模式，主要受交易价值（地主和农户可以获得的最终收益 受到采购、种植和销售这三个环节中任何一个环节的影响或多个甚至全部环 节的影响）、交易成本（地主和农户之间在搜寻、讨价还价和执行等三个环 节中存在信息不对称和信息不完全，比如怠工、技术不熟练等；这就产生了 交易成本）、风险承受能力（对于由外在和内生风险带来的收益不确定性，
8
分成租佃理论-定义分析
——所有土地租给一个佃农
1.佃农的收入会相应于他所使用的土地面积的 变化而变化。 2.如果佃农的收入高于它所获得的可供选择的 所得，他将仍就从事农作，并使用所获得的 所有土地，只要土地的边际生产率大于零， 而且除土地之外的其他农作投入保持不变。 为了使财富最大化，土地所有者会提高地租 率，直到佃农的农作收入等于它的可供选择 的所得为止。
➢结论： 只要合约安排本身是私人产权的不同表现形式，不同的合约安排对资源使用 的效率相同。
14
分成租佃理论-主要贡献
——分成制下如何把土地规模和地租比例等定在均衡点
• 强调产权在经济运作中的重要性，主张交易费用对产权 运作的重要影响。
• 以新制度经济学的观念去研究合约问题，奠定了合约经 济学的基础，《佃农理论》也成了现代合约经济学的开 山之作。
13
分成租佃理论-关注问题
——分成制下如何把土地规模和地租比例等定在均衡点
1.现行市场价格下，存在佃农投入、地租比例和土地规模的组合。
2.只要土地权可转让 如果地租率<利息率，地主会卖土地或租借土地给他人； 如果佃农收入<其他收入，佃农会找其他地主或改用工资合约； 佃农间的竞争会使佃农承担合约规定的耕作投入。
2. 商业地产企业的盈利模式包括发展物业模式、投资物业模式和混合模式。 三种模式各有利弊，并不存在一种模式适用于任何时期的所有商业地产 企业。对于具有不同资金、品牌和经营实力的企业来说，如何选择盈利 模式？针对投资物业模式中，又如何选择固定租金形式还是分成租金形 式？ （如：SOHO中国采用发展物业模式，中国国贸采用投资物业模式， 大连万达采用混合模式）
16
The End
17
ห้องสมุดไป่ตู้
入以增加产量，比如地主只与佃农签订短期合约，根据佃农的业绩决定是否
续约，这样就可以避免佃农劳动投入不足的问题。
5
前人观点
——对相当于税收方法的检验
1.假定只有佃农投入了劳动
2.固定地租：如果土地所有者雇佣农民来耕
种，均衡点为B，所雇佣的农业劳动量为t2。
在达到这一均衡时，即有边际等式： 。
总地租作为土地所有者所获取的土地报酬以
11
分成租佃理论-数学分析
——所有土地租给多个佃农
地租总额：R=m ·r ·q (h,t)
出租的佃农数m=H/h 地租率 每个佃农的产出
求max.R= m ·r ·q (h,t)
{m,r,t}
约束条件：Wt=(1-r) ·q(h,t)
牵涉到偏微分，全微分或链法
二元函数求条件极值，利用拉格朗日乘数法
3
理论基础-盈利模式
——在地主与农户的合作交易中，存在那些契约方式？ ——如何选择不同契约模式？
1.租赁制契约制（地主获得固定）是指地主将土地出租给农户，收取固定的 土地租金或实物，农户负担所有投入，获得所有产出并承担全部风险；
2.工资契约制（地主获得剩余）是指地主以工资形式雇佣农户从事劳动，地 主负担所有投入，获得所有产出，承担全部风险，农户获得工资报酬；
L=m ·r ·q (h,t)-λ［Wt-(1-r)·q(h,t)］
上式分别对m,r,t和λ求偏导，得到：
和
，即
单位耕地的地租＝土地边际产量，工资率＝佃农劳动的边际产出
在均衡时，土地的产出弹性 等于总产量减去净佃农成本作为总产出的一部分，
12
分成租佃理论-数学分析
——所有土地租给多个佃农
1.曲线q/h代表所雇佣的一个佃户的土地平均 产品，也就是当一个佣户的所有其他农作投 入不变时，相应于土地规模的平均产品。即 单位产能随着土地规模变大而先变大后变小。 2.曲线f／h代表投入的单位农作面积的农作成 本，即再固定农作成本前提下，单位产能随 着土地规模变大而变小。 3.曲线（q-f）／h代表单位土地的租金额，即 再固定农作成本前提下，单位土地租金额随 着土地规模变大而变小。 4.曲线əq/əh代表每个佃农的边际生产率曲线， əq/əh*r代表每一佃农的边际合约租金曲线。