2012年土地估价师：估价方法要点之市场比较法
房地产评估师的土地估价方法与案例
房地产评估师的土地估价方法与案例房地产评估师是负责评估和估价房地产价值的专业人士。
在房地产评估的过程中，土地估价是一个重要的环节。
本文将介绍房地产评估师在土地估价方面采用的方法并提供相应的案例分析。
一、市场比较法市场比较法是房地产评估中常用的一种方法，适用于土地估价。
该方法通过比较附近土地类似性质的交易价格和土地面积，计算出土地的市场价值。
市场比较法在土地估价中的应用有以下特点：1. 寻找合适的比较案例：评估师需收集并分析附近类似土地交易案例，包括交易价格、土地面积、位置等信息。
2. 建立合适的调整模型：评估师根据比较案例的差异性，对土地估价进行调整，考虑因素包括地理位置、土地用途、土地规划等。
3. 计算土地市场价值：通过对比价值调整后的比较案例，评估师可以计算出土地的市场价值。
案例分析：以某市A区的一块土地为例，该土地面积为1000平方米，交易时价格为500万元。
评估师在附近发现与该土地类似的案例，分别为：案例1：土地面积900平方米，交易价格450万元；案例2：土地面积1100平方米，交易价格550万元。
评估师根据市场比较法，将案例1视为较小的土地，相对估价为450万元/900平方米 × 1000平方米 = 500万元；将案例2视为较大的土地，相对估价为550万元/1100平方米 × 1000平方米 = 500万元。
因此，评估师认为该土地的市场价值为500万元。
二、收益法收益法是另一种常用于房地产评估的方法，也适用于土地估价。
该方法通过考虑土地的潜在收益能力来确定土地的价值，适用于商业地产和开发项目的估价。
收益法在土地估价中的应用有以下特点：1. 计算土地的未来收益：评估师根据土地可开发的潜力和相关市场因素，预测土地在未来一段时间内的收益。
2. 考虑风险和折现率：评估师需要考虑土地开发过程中的风险和不确定性，并采用折现率来计算未来收益的现值。
3. 计算土地市场价值：通过对土地未来收益的现值进行计算，评估师可以得出土地的市场价值。
农用地估价规程2012
ICS 07.040A 76中华人民共和国国家标准GB/T 28406-2012农用地估价规程2012-06-29发布 2012-10-01实施中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局中国国家标准化管理委员会前言引言1 范围2 规范性引用文件3 术语和定义4 总则4.1 农用地估价基本原则4.2 农用地价格影响因素4.3 农用地估价成果5 农用地估价方法5.1 收益还原法5.2 市场比较法5.3 成本逼近法5.4 剩余法5.5 评分估价法6 农用地宗地估价6.1 估价程序6.2 明确估价基本事项6.3 拟订估价作业计划6.4 估价资料收集与整理6.5 实地查勘待估农用地6.6 选定估价方法，试算宗地价格6.7 确定估价结果6.8 撰写估价报告6.9 估价报告提交、备案及估价资料分类归档7 不同利用类型的农用地宗地估价7.1 耕地地价的评估7.2 园地地价的评估7.3 林地地价的评估7.4 草地地价的评估7.5 未利用地价格的评估8 不同估价目的的农用地估价8.1 承包农用地价格评估8.2 转包农用地价格评估8.4 荒地拍卖底价评估8.5 荒地抵押价格评估9 农用地基准地价评估9.1 评估对象9.2 技术路线9.3 工作程序9.4 准备工作9.5 农用地基准地价内涵界定9.6 样点地价平均法9.7 定级指数模型法9.8 基准地块评估法9.9 基准地价的确定9.10 基准地价修正系数表的编制9.11 成果整理9.12 农用地基准地价更新9.13 成果验收附录A（规范性附录）农用地价格影响因素表附录B（规范性附录）农用地估价工作附表附录C（规范性附录）农用地估价报告规范格式参考文献前言本标准按照GB/T1.1-2009给出的规则起草。
本标准由中华人民共和国国土资源部提出。
本标准由全国国土资源标准化技术委员会（SAC/TC93)归口。
本标准起草单位：国土资源部土地利用管理司、北京国土联房地产评估中心有限公司、中国农业大学、北京大学、中国人民大学、中国土地勘测规划院、国土资源部土地整治中心。
市场比较法在土地估价中存在的问题及对策
市场比较法在土地估价中存在的问题及对策本文通过对市场比较法进行分析，讨论其在土地估价应用中的问题和解决对策，以供参考。
标签：市场比较法；土地估价；存在问题；解决对策土地既是一种非常珍贵的自然资源，也是宝贵的物质财富，为了发展土地价值与作用，就必须充分利用人类的智慧对土地做科学合理的评估，才能促进人们生活水平的提高以及我国经济的发展。
在评估方法中，市场比较法是一种常用的操作方法，本文对此进行探讨，分析其存在的问题与解决对策。
1、市场比较法1.1基本含义这是一种通过整合估价对象以及交易行为而对土地展开的比较方式，这个过程中要对成交的价格进行调整与修正，最终得出客观合理的价值。
通常情况下，需要最少3个以上的交易案例来与实例相比，形成不同的参照物，同时展开实地调查，综合一般因素、个别因素以及区域因素之间的考虑，采用科学的算术平均计算方法进行价值评估[1]。
1.2适用条件这种方法采用的是替代的原则，对参照物与实例展开比较和评估，因此必须保证参照物以及相关数据的真实性与可比性，才能确保结果的公信力与说服力。
总结市场法的使用条件，主要包括以下两点，首先是发达的交易市场，只有在这样的环境下才有丰富而可靠的实例，才能存在比较的客观条件；其次是保证评估对象与实例之间有一定的相似性，因为市场比较法坚持的是替代原则，所以相似性非常重要，保证了相似性的高要求，才能确保结果的准确性。
1.3具体的操作步骤首先是展开对交易案例的收集工作，保证交易案例选取的全面性，这需要以充分了解评估对象为前提，确保能够全面彻底掌握土地估价的市场行情与规律，才能使得估价的结果更精确，不至于出现较大的误差。
其次是保证所选取的实例具有可比性，尽量选取可比性较高的案例，同时确保两者的用途是相同的，比如住宅、商业与工业，此外估价实例的过程中也要与对象相同，对抵押或租赁等各种用途进行确定。
再者要修正各个影响因素，因素的修正可以分为区域因素、个别因素以及一般因素，通常情况下估价对象的分值为100分，通过对案例进行比较后进行打分，得出的最终结果还需要进行比例的调整才能确定价格。
市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较
市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格.市场比较法主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型.通俗来讲即:同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。
如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。
而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。
应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。
运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7 个步骤：1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。
第二章房地产估价的理论基础格。
2、收益法适用的对象和条件收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库（用于出租的）、农地等.它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
3、收益法的估价步骤运用收益法估价一般分为四个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；②预测估价对象的未来收益;③求取报酬率或资本化率、收益乘数;④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
4、收益法的实质和难点收益法的实质，是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值,具体的计算方法是收益逐年折现到估价时点并累加,累加之和即为房地产估价时点的价值。
2012年《资产评估》知识点：市场法与成本法的应用（1）
表10-5相似公司价值比率汇总表
A公司
B公司
C公司
平 均
市价/销售额
1.2
(2)对可比指标的选择。对可比指标的选择只遵循一个原则：即可比指标与企业价值直接相关
市盈率乘数指标
市盈率=每股市价/每股收益
公司的市值=市盈率×每股收益×公司的股数
市盈率乘数法的基本步骤
首先，从证券交易所中搜集与被评估企业相同或相似的可比公司，包括所在行业、生产产品、生产经营规模等方面的条件要大体接近，把上市公司的股票价格按公司不同口径的收益额计算出不同的口径的市盈率，作为评估被评估企业整体价值的乘数;
企业价值评估的市场法是通过在市场上找到若干个与被评估企业相同或相似的参照企业以参照企业的市场交易价格及其财务数据为基础测算出来的价值比率通过分析比较修正被评估企业的相关财务数据在此基础上确定被评估企业的价值比率并通过这些价值比率得到被评估企业的初步评估价值最后通过恰当的评估方法确定被评估企业的评估价值
V/X被称为可比价值倍数，X通常可以选择以下财务变量(1)利息、折旧和税收前利润，即EBIDT; (2)无负债的净现金流量，即企业自由现金流量;(3)净现金流量，即股权自由现金流量;(4)净利润;(5)销售收入;(6)净资产;(7)账面价值等。
确定价值比率的关键在于以下两点
(1)对可比企业的选择。判断企业的可比性存在两个标准：行业标准和财务标准
其次，分别按可比企业市盈率相对应口径计算被评估企业的各种收益额;
不动产估价(市场比较法)
• 4、交易案例资料收集的原则和方法：
• 注意搜集内容的统一性和规范化：制作成 表格
• 注意：虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集 交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意 搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多 的交易实例可供选用。当然，在采用比较法估价时也可以 有针对性地搜集一些交易实例。
二、调查与选择比较交易案例
• 2、资料收集调查的途径：
• 查阅政府有关部门的房地产交易等资料 • 查阅各种报刊上有关房地产交易（出售、出租）的信息。 • 参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有
➢ 统一采用单价：通常为单位面积上的价格，土地除了单 价，还可为楼面地价
➢ 统一币种和货币单位：
➢ 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用 该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是 采用成交日期时的市场汇价。但如果先按原币种的价格 进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格， 应采用估价时点时的市场汇价进行换算。
• 教材P91-92
四、交易情况修正
• 1、含义：是指排除掉交易行为中的一些特殊因素 所造成的交易价格偏差，将非正常成交价格调整为
正常成交价格。
• 2、造成价格偏差的因素：
✓ 交易双方有一定的利害关系； 偏低
✓ 急于脱售或急于购买；
偏低或偏高
✓ 不了解市场行情；
偏高或偏低
✓ 有特别动机或者特别偏好；
❖3、比较案例的概念：与评估对象条件相似，作为评估 对象比较参照的交易案例。（可比实例）
房地产估价方法之市场比较法61页PPT
例4 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明， 买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税 费由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应 由卖方缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由 买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该 宗房地产的正常成交价格。
课题五市场法
例5 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写 明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉 及的税费由卖方来负担。据悉，该地区房地 产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价 格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价 格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。
课题五市场法
§5.6市场状况调整
一、市场状况调整的含义 应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点
时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比 实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。
交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影 响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日 期时的价格变成了在估价时点时的价格。
三、交易情况修正方法
交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格X交易情况修正系数＝正常价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格±交易情况修正数额＝正常价格 在交易情况修正中应采用可比实例成交价格比其正常价 格是高还是低多少的说法。
可比实例选取得恰当与否，直接影 响到市场法评估出的价格的准确性， 因此应特别慎重。
课题五市场法
二、选取可比实例的要求 数量要求
3≤n ≤10
1、可比实 例房地产应 是估价对象 房地产的类 似房地产
质量要求
同一供求范围 用途相同
建筑结构相同
第五章市场比较法
第四节 各项修正计算
[练习7] 现需评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取 了下列可比实例：成交价格3000元/㎡，成交日期 2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005 年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月上 涨2%。试对该可比实例的价格进行交易日期修正。
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第三节 建立价格可比基础
2.统一采用单价：单位面积的价格。 • 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面
积、单位使用面积的价格。 • 土地：单位土地面积、楼面地价。
注意：有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、 调整后，再转化为单价进行其他方面的修正。
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第三节 建立价格可比基础
3. 统一币种和货币单位
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第四节 各项修正计算
4. 交易日期修正的价格变动率法
房地产价格变动率有逐期(平均每一期比上一期）递增或递 减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。 逐期递增或递减的价格变动率的调整公式： 可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数＝ 可比实例在估价时点的价格 平均上升或下降的价格变动的调整公式： 可比实例在成交日期时的价格×（1 ±价格变动率×期数） ＝可比实例在估价时点的价格
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第三节 建立价格可比基础
（5）统一面积单位。
甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价＝373.5×10.764＝4020.4（元人民币/平方米建筑面
积）
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第四节 各项修正计算
在建立价格可比基础之后，运用市场法估价还需要将可比 实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状 况下的价格。有下列三种情况的修正： ①实际交易情况与正常交易情况不同的修正； ②成交日期与估价时点不同的修正； ③可比实例房地产与估价对象房地产不同的修正。
房地产估价市场比较法
房地产估价市场比较法第二章市场比较法主要内容：市场比较法的理论依据、适用范围估价步骤，应用实例2.1基本原理2.1.1定义就是将估价对象与在估价期日的近期内已经发生交易的类似房地产进行比较，对后者的成交价格进行适当的修正，得出待估房地产的价格。
2012年3月21日4时12分1第二章市场比较法交易实交易情况例1修正比交易实交易日期待估房较例2修正待估房地产地产价交易实区域因素格例3修正交易实个别因素2012年3月21日4时12分例4修正2第二章市场比较法2.1.2理论依据比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
商品替代相近交易案推测判原理例价格断待估房地产效用相比较价格2012年3月21日4时1同2分3第二章市场比较法2.1.3市场比较法的基本公式1、房屋交易情况交易日期区域因素个别因素修正修正修正修正估价对可比实100（）100100==×————×————×————×————像价格例价格（）100（）（）2012年3月21日4时12分4第二章市场比较法2、土地交易情况交易日期区域因素个别因素修正修正修正修正估价对可比实100（）100100==×————×————×————×————+其他修正像价格例价格（）100（）（）其他修正：土地开发程度修正、使用年期修正、容积率修正2012年3月21日4时12分5第二章市场比较法2.1.4特点及适用性1.特点：现实性，说服力强。
??非正常市场条件下，容易便宜收益价格。
??要求估价人员具有较高的素质。
2012年3月21日4时12分6第二章市场比较法2.适用条件数量充足(3个以上)充足的市场资料资料可靠适用条件丰富的估价具有相关、替代性经验2012年3月21日4时12分7第二章市场比较法3.适用范围：区域：不动产市场发达，有充足的具有替代性的比较实例。
估价对象：适用于交易性不动产价格评估。
第六章 不动产估价方法之市场比较法
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2、不动产状况调整的思路和方法
不动产状况调整总的思路是：如果可比实例不动产状况好 于估价对象不动产状况，则应对可比实例价格做减价调整；反 之，则应做增价调整。具体思路是： (1)确定影响因素。
(2)判定区域因素状况。
(3)逐项比较因素确定差异程度。
(4)进行价格修正。
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不动产状况调整的方法主要有百分率法采用百分率法 进行不动产状况调整的一般公式为：
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具体进行不动产状况调整的方法，有直接比较法和间接比 较调整两种； ⑴直接比较调整法 ①确定若干个对不动产价格有影响的不动产状况方面的因素；
②根据每个因素对不动产价格的影响 程度确定权重；
③以估价对象的不动产状况为基准，将可比实例的不动产状况 与估价对象的不动产状况逐个因素进行比较、评分；
④将累计所得的分数转化为调整价格的比率；
近期；类似不动产(是指在所处地区、用途、建筑结构等方面、与估价对象相似 的不动产)；成交价格；修正；估价时点；客观合理
3
二、市场比较法的理论基础
市场比较法以替代原理为主要依据，可以表示如 下图:
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User’s Space
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Newspaper’s Home with users news feed
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比较项目修正中各项目修正系数等于估价对象各项 目的条件与比较案例房地产相应项目条件比，定量化后 的条件称为条件指数。这里的条件指数是一个无量纲的 数值，是相对于某种标准情况下的相对值。为方便，不 妨设估价对象或比较案例房地产中某项条件为准，条件 指数为1或100％，然后分析判断比较案例对象该项目的 条件指数。 值得注意的是交易日期调整中易以比较案例为基准
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2012年土地估价师：估价方法要点之市场比
较法
应用市场比较法估价，要按照《规程》规定，选择具
有替代性的、估价时点近期的，市场上交易的类似比较实例，
进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格，要
求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估
价对象属于同一供应圈、用途一致，在地域上属近邻区域或
类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的
比较及因素修正有以下的具体要求：
1、比较实例选择
所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落
(门牌号和宗地号)。比较案例选择(大于或等于三个)要求：
①与待估宗地属同一供应圈(即尽量在同区域、同级
别，且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻
近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例
的交易价格不能相差太大，根据经验不能超过25%)。
②与待估宗地用途应相同或相似(按用地类型细类)，
如无用途相同案例，可选择用途相近。例如待估宗地用途为
住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有一至二个
与待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致时应设用途修
正。
③与待估宗地的交易类型(价格类型)相同，交易类型
一般包括出让，转让，股份制改造，租赁，抵押等。如选择
交易案例的交易类型与待估宗地的
a：如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限
可延长，即选择几年的交易案例用于比较(最长不超过三
年);
b：如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期
要缩短(最长不超过1至2年)，一般交易案例的有效期最长
不超过三年;
⑤交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格
或可修正为正常价格)。所谓正常交易应是公开、平等、自
愿的交易。
⑥价格内涵要一致，比如开发程度、市区的五通一平
与郊区的差异：是基底的价格还是含分摊面积的价格等。
按上述要求选择好比较案例后，分别进行描述，描述
内容(如有可能，到现场查看)如下：
1.易实例状况：
a座落位置、形状、地质;
b水、电、路、讯、暖等基础设施
c商业繁华、交通等环境条件
d土地利用现状与规范用途
e有关地上建筑物的基本情况
f权利状况和土地使用年限等
2.交价格
包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和
房屋租赁等内容，同时说明价格类型、价格水平及种类等。
3.款方式
包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、
租金支付支付等内容。
4.交日期
一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、
规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等)、土地等级、
土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、交易
情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同
选择见因素选择内容。
2、因素选择
估价时选择的比较因素，应包括影响地价的全部主要
因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素 要与报告第
二部分分析 的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必
要时应说明进行因素选择的依据。
选择因素的原则：
①结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同
影响地区地价的因素有差异，且影响程度不同。类型不一致，
应进行交易类型的修正(除抵押评估外，一般不选择抵押实
例)。
②成交日与待估宗地的估价期日应接近。
③选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影
响因素，且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素
对应，必要时应说明进行因素选择的依据。
因素选择正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删
因素：
⒈交易日期(必选)
⒉交易情况(必选)
⒊交易类型(必选)
⒋土地使用年限(必选)
a基础设施善(用几通一平反映)
b商业繁华度(商业用地选用与城市中心、商业中心距
离远近反映)
c对外交通便捷度(用距火车站、长途汽车站、码头等
距离来反映)
d道路通达度(用道路类型、宽度反映)
e公交便捷度(商业用地选用公交路线、站点分布及距
离来反映)
f环境质量优劣度
g产业集聚(工业用地选)
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