绿城精装修31个常见问题及应对措施
绿城精装修31个常见问题及应对措施
2014-08-04明源地产研究院
精装修房的交付相对毛坯房难度要高很多，除了本身材质和施工工艺要求更细以外，业主对精装修房的关度注和期望值更高。本文汇总了绿城在精装修工程中多年来总结的问题及应对措施，非常具有参考意义。
一、产品设计类问题汇总
1.厨房门设计不合理问题
厨房门设计为单扇平开门，门打开后正好挡着燃气炉，存在安全隐患且占用空间，影响操作使用。
总结和思考：
（1）户型设计阶段通过设计手段规避此类问题的发生。
（2）样板房确认过程中，发现并规避此类型问题。
2.厨房电器问题
（1）厨房电器数量应该满足使用功能要求
总结和思考：
a.通过销售样板和施工样板，确定厨房电器数量。
b.图纸会审阶段重点关注此类使用功能问题。
3.橱柜方案图未考虑燃气点火要求设计
施工样板房完成后，由项目部牵头联合设计、客服、燃气安装单位对橱柜方案进行审核，发现5A、2D户型橱柜方案不能点火，其原因有：1）煤气炉下方通风设计不满足燃气点火要求；2）燃气进户后软管经过微波炉，不满足点火要求；3）软管距离超过2米，不满足点火要求。
思考和总结：
a.橱柜方案在销售样板施工前应通过设计、项目、监理、燃气公司等单位联合会审、确认无误后方开始施工。
b.设计人员在设计和审核橱柜方案时，应该充分考虑燃气点火要。
c.消毒碗柜不宜放在燃气炉正下方。
d.微波炉和消毒碗柜不宜和燃气炉同侧。
4.橱柜排水方案设计问题
某户型厨房洗菜盆和排水管距离太远，无法排水。
总结和思考：
（1）现场解决方案:利用室外雨水管进行排水,增加成本。
（2）厨房洗菜盆位置应当尽量设计在排水管旁,避免成本增加。
5.厨房台面收口问题
（1）厨房台面和厨房门套之间冲突，台面收口问题无法解决
总结和思考：户型设计阶段，应考虑厨房设计尺寸，避免厨房台面和厨房门之间冲突。
（2）厨房台面凸出墙体，台面石材台面及挡水板无法收口，影响观感。
总结和思考：
a.方案设计阶段通过设计手段规避此类问题的发生。
b.样板房确认过程中，发现并规避此类型问题。
6.厨房内插座预留位置不合理问题
（1）厨房间里灶具、水槽上方预留有五孔插座，存在安全隐患，也不方便使用。
总结和思考：
a.方案设计阶段因充分考虑未来厨房电器安装位置，针对电器安装位置合理布置开关插座位置。
b.户型设计阶段通过设计手段规避此类问题的发生。
c.样板房确认过程中，发现并规避此类型问题
（2）厨房油烟机插座高度不统一，后期厨房铝板吊顶盖掉插座面板。
总结和思考：
a.方案设计通过设计手段规避此类问题的发生（不能只考虑插座常规高度，还要综合考虑后期厨房设备管线和吊顶的高度）。
b.样板房确认过程中，发现并规避此类型问题。
7.厨房烟道反坎过宽问题
3B户型厨房公共烟道反坎过宽，造成踢脚板不能安装，解决方案：柜体和台面加宽至550、600保证踢脚板安装。
总结和思考：
a.烟道反坎严格控制宽度，不能过宽（100），监理部在施工过程中应严格监督。
b.橱柜设计方案应根据烟道及反坎宽度确定橱柜尺寸，时间节点：销售样板房制作前确定。
8.卫生间门打开阻挡马桶问题
卫生间门设计为平开门，门扇打开后正好和马桶相碰撞。
总结和思考：
户型设计阶要注意整体布局的关系，特别关注活动部品（户内门、收纳门、淋浴门、冰箱门、升降晾衣架、入户门与电梯门等）以及活动部品与固定部品的相互位置关系。避免出现干扰，或寻找最佳解决方案。
6.卫生间移门与灯具开关冲突问题
卫生间推拉门打开后盖住顶面灯具开关
总结和思考：
a.户型设计阶段通过设计手段规避此类问题的发生。
b.样板房确认过程中，发现并规避此类型问题。
7.卫生间开关插座位置预留问题
卫生间洗面台盆两边都预留插座，且插座安装高度与浴霸开关高度不统一。
总结和思考：
a.方案设计通过设计手段规避此类问题的发生。
b.样板房确认过程中，发现并规避此类型问题。
c.在不影响使用功能的前途下，尽可能考虑视觉美观：调整插座与开关在同一高度。
8.卧室空调位置预留问题
卧室空调预留位置宽度过窄，空调安装后突出飘窗墙面。
总结和思考：
a.方案设计通过设计手段规避此类问题的发生。
b.样板房确认过程中，发现并规避此类型问题。
9.石材选用问题
窗台石选用深啡网石材和浅啡网石材，石材大面积供货的时候难以保证颜色一致，无裂缝、灰斑、修补等现象，造成业主拒绝收楼。
总结和思考：
a.封样时对于大板建议不少于6块，要求供货单位严格按照样板的花纹和颜色进行供货。如样板无黑斑、青斑等，则大面积供货是也不允许有。
b.尽量少用深啡网石材，可以考虑选用人造石代替，减少投诉风险。
c.石材进场报验制度严格执行，不合格石材坚决退场。
10.淋浴屏宽度问题
淋浴屏设计宽度800mm，刚满足国家规范要求，但使用过程中偏窄，建议淋浴屏设计宽度保证1000mm以上。
总结和思考：
a.淋浴屏设计宽度建议1000mm以上。
b.通过样板房验收、图纸会审等管理手段规避此类问题发生。
11.厨房和卫生间墙砖选用问题
厨房和卫生间砖需用博德BT-925的地砖，使用标号325水泥，铺贴完成后一个月发生整体剥落现象。经分析为此类型砖不适用铺贴墙面。
总结和思考：
a.建议不能使用吸水率过低的抛光砖上墙。
b.大面积施工前进行铺贴样板试验。
c.监理部组织进行铺贴专项技术交底，将铺贴各项措施落实到位。
12.厨房台面和厨房门封边关系问题
厨房台面和厨房门之间冲突，无法解决。
总结和思考：户型设计阶段，应考虑厨房设计尺寸，避免厨房台面和厨房门之间冲突。
二、施工类问题汇总
13.户内木门套吸潮发黑
项目交付完成后保质期内，发现户内木门套发黑，经检查发现为门套吸潮造成。
总结和思考：
（1）木门合同中技术要求中应当说明木门门套底面、背面必须做防潮处理。
（2）材料进场前严格落实抽检制度，对没有做防潮门套坚决进行退场处理，监理单位负责。
（3）卫生间门套使用活动门套处理或者门套下250mm使用大理石门套。
14.墙面涂料起皮
项目交付后质保期内，墙面涂料和石膏线交接处出现大量涂料漆皮现象。
产生原因：
（1）腻子和油漆不配套，结合面粘结不牢，在温度应力作用下产生起皮现象；
（2）第二遍腻子打磨完成后，腻子表面粉尘清理不干净，油漆完成一段时间后，产生油漆和腻子脱层现象。
解决方法：重新进行油漆工序
总结和思考：
a.监理部负责，组织专项技术交底工作，并对腻子基层进行隐蔽验收后方能上面层涂料。
b.选用和油漆相配套的腻子。
15.给水管水压力不足，龙头出水量小
验房过程中打开水龙头发现龙头出水量小且流速慢，同时打开所有龙头（包括热水龙头），发现龙头出水量小。
总结和思考：
a.模拟验收阶段应该检查水压是否满足要求（大了或者小了），所有龙头全数检查。
b.对于大户型房屋（三个卫生间及以上），是否可以考虑两套热水系统。
16.户内木门门框刮花
户内木门门框在门槛石铺贴完成后开始安装，安装时间和橱柜、衣柜安装时间同时进行，门框无保护，造成门框挂花。
总结和思考：
a.户内木门门框安装时间尽量安排在橱柜和衣柜之后。
b.户内木门门框安装完成后1.5米以下用瓦楞纸或者珍珠棉保护，以免门框挂花。
c.签订木门分包合同中应增加门框保护相应条款。
17.墙面裂缝
交付完成后3个月内，主要施工质量问题是墙面裂缝。墙体开裂是工程质量通病，主要裂缝类型有：（1）墙体（加气混凝土砌块）开裂；（2）砂浆抹灰层开裂；（3）腻子层表面开裂。
一般裂缝处理方法：以裂缝为中心切槽（槽宽250px-375px左右），打凿清理完成后，挂钢丝网，用微膨胀砂浆分两次进行修补。7天后，再进行腻子和油漆工序。快速处理方法：铲开裂缝周边腻子和油漆层，粘贴牛皮纸袋，重新进行腻子和油漆工序，建议少用此类方法。
总结和思考：
a.土建施工阶段，严格遵守公司制定的砌筑和抹灰标准，减少裂缝产生的概率。
b.土建施工阶段，必须坚持样板先行原则，监理部重点监控室内抹灰质量。
c.选用油漆配套腻子，好腻子质量对墙体裂缝有一定的掩盖作用。
d.装修阶段严格控制腻子上墙时间，必须在砂浆养护期完成后才能上墙。
18.卫生间排水坡度问题
某客户因卫生间排水坡度不足2%拒绝收楼。
总结和思考：
a.卫生间排水坡度在卫生间地砖铺贴完成后，进行全数检查，由监理单位负责。
b.卫生间排水坡度在模拟验收阶段进行全数检查，由模拟验收小组负责。
c.卫生间地砖铺贴前进行专项技术交底，由监理单位负责。
19.乳胶漆施工问题
乳胶漆施工中容易出现的问题：固定基层石膏板的自攻螺丝没有涂刷防锈漆、乳胶漆施工过程中出现流挂、未对周边材料进行成品保护等现象。
总结和思考：
通病预防：
a.墙面砂浆浮沉刮腻子前是否清理干净？
b.墙面预埋管线是否空鼓凸出墙面？
c.需刮腻子的木质基层是否涂刷有封闭底漆，距地面150mm以下是否涂刷有防腐层？
d.固定天花板的螺丝是否做了防锈处理？螺丝是否凸出板面？
e.阴阳角位是否顺直？板缝是否处理？
f.乳胶漆施工时周边的材料（木饰面、石材、壁纸、地板等）是否做好成品保护工作。
20.给水管出墙面接头安装问题
给水管出墙面接头安装时与墙面平，没有考虑后期墙面铺贴墙砖的厚度。
总结和思考：给水管接头在安装时应综合考虑墙面面层材料。
21.空调洞高度问题
空调洞距离天花板距离小于300mm，导致空调无法安装，严重影响使用功能。
总结和思考：
空调洞问题是普遍问题，而且是重点关注问题，主要检查有一下几方面：
（1）空调洞距离天花（石膏线底部）距离不小于350mm；
（2）空调洞排水坡度是否满足规范要求；
（3）空调铜管是否能够安装问题；
（4）插座和空调洞关系问题。
建议从以下几方面减少问题发生：
（1）在毛坯房移交阶段由模拟验收小组提前介入，全数检查空调洞使用功能问题；
（2）不合格空调洞限期土建总包整改；
（3）项目部牵头、设计、监理、空调安装单位等对施工样板房空调洞进行检查，看空调是否能够安装；
（4）空调洞整改工作在毛坯移交装修前完成，减少墙面污染带来的成本增加问题。
22.卫生间泛水坡度问题
空调洞距离天花板距离小于300mm，导致空调无法安装，严重影响使用功能。
总结和思考：
a.卫生间排水坡度在卫生间地砖铺贴完成后，进行全数检查，由监理单位负责。
b.卫生间排水坡度在模拟验收阶段进行全数检查，由模拟验收小组负责。
c.卫生间地砖铺贴前进行专项技术交底，由监理单位负责。
16.卫生间浴缸预留检修口问题
卫生间浴缸未预留检修口，设备出现故障时无法维修。
总结和思考：浴缸在安装施工时必须考虑预留检修口，方便后期检修。
17.卫生间泛水坡度问题
墙体开裂是工程质量通病，主要裂缝类型有：（1）墙体（加气混凝土砌块）开裂；（2）砂浆抹灰层开裂；（3）腻子层表面开裂。
一般裂缝处理方法：以裂缝为中心切槽（槽宽250px-375px左右），打凿清理完成后，挂钢丝网，用微膨胀砂浆分两次进行修补。7天后，再进行腻子和油漆工序。
快速处理方法：铲开裂缝周边腻子和油漆层，粘贴牛皮纸袋，重新进行腻子和油漆工序，建议少用此类方法。
总结和思考：
a.土建施工阶段，严格遵守公司制定的砌筑和抹灰标准，减少裂缝产生的概率。
b.土建施工阶段，必须坚持样板先行原则，监理部重点监控室内抹灰质量。
c.选用油漆配套腻子，好腻子质量对墙体裂缝有一定的掩盖作用。
d.装修阶段严格控制腻子上墙时间，必须在砂浆养护期完成后才能上墙。
18.户内木门门框刮花问题
户内木门门框在门槛石铺贴完成后开始安装，门框如无保护，易造成门框挂花。
总结和思考：
a.户内木门门框安装完成后1.5米以下用瓦楞纸或者珍珠棉保护，以免门框挂花。
b.签订木门分包合同中应增加门框保护相应条款。
19.墙地砖空鼓问题
规范要求墙地面砖空鼓率为：无空鼓，但施工操作过程中，墙地面砖空鼓问题是普遍现象。
总结和思考：
墙地砖空鼓现象在施工过程中不可避免发生，但可以通过管理手段将空鼓率降到最低。
a.准备工作：地砖、墙砖下单时应同时考虑返修备料和空鼓维修使用情况，增大瓷砖数量。
b.监理单位开工前组织进行墙地砖铺贴专项技术交底，分包安装单位进行前，装修总包对分包安装工序进行专项技术交底，严禁直接使用冲击钻在墙砖上钻洞。
c.监理单位执行分层分段验收制度，对不合格墙地砖重新铺贴。
d.施工单位增加质量管理专员，专门负责瓷砖铺贴质量。
e.项目部根据墙砖铺贴进度，安排每周一次的瓷砖铺贴质量专项检查。对不合格瓷砖限期装修总包整改。
20.实木复合地板空鼓问题
案例描述：
房间地面平整度不足，实木复合地板铺贴完成后，地板有空鼓现象。
总结和思考：
房间实木复合地板做法（从下到上）：1：3水泥砂浆找平层-防潮珍珠棉-实木复合地板。局部地面不平找平做法：水泥找平，由于施工单位对水泥砂浆找平层平整度控制不力，造成找平层平整度不满足规范要求，木地板空鼓成为普遍现象。
解决方案有三：
a.使用水泥砂浆找平层，监理单位牵头进行专项技术交底，施工过程中监理单位严格执行找平层隐蔽验收制度，全数验收，对不满足规范要求（3mm）的砂浆找平层坚决要求装修总包重做。
b.实木复合地板铺设做法（从下到上）：水泥砂浆粗找平--水泥自流平---防潮珍珠棉--实木复合地板。优点：地面平整度比水泥砂浆找平高；缺点：成本较第一种方案高。
c.实木复合地板铺设做法（从下到上）：水泥砂浆粗找平--夹板找平层--防潮珍珠棉---实木复合地板。优点：平整度高，地面空鼓现象少；缺点：成本增加。
21.木饰面柜门安装缝隙过大问题
橱柜、衣柜、浴室柜门缝超出规范要求（2mm）。
总结和思考：橱柜门扇、浴室柜门扇提前安装，缝隙检查提前进行，对不合格门缝需要调试或者更换门扇。
22.厨房不锈钢水槽生锈现象
厨房洗菜盆在卫生清理完成后检查发现，洗菜盆发生生锈现象。
主要原因：
厨房台面打磨完成后的粉末积留在洗菜盆上，没有进行及时清理，时间一长，洗菜盆发生生锈现象。
解决方法：使用配套除锈粉或者除锈液进行清洗。
总结和思考：
a.建议对洗菜盆不锈钢进行送检工作，检查是否合格。
b.橱柜单位打磨台面完成后必须清理干净洗菜盆，做到工完场清，当日打磨当日清理完成。
c.物业卫生清理阶段，严禁在洗菜盆上清洗含有盐酸的抹布，严禁使用盐酸清理洗菜盆粉尘。
23.户内木门套和墙体间收口问题
户内木门封边和墙体间裂缝是装修质量通病。
处理方法：打胶处理
总结和思考：
使用指定品牌中性硅酮密封胶进行收口，美观大方。
24.设备及灯具开关面板安装问题
室内设备及灯具开关面板安装完成后面板高度不统一。
总结和思考：
a.水电隐蔽工程施工时应保证各类开关面板暗盒的设置在同一水平线上。
b.施工过程中应充分考虑各类开关面板的具体尺寸，保证其在安装完成后在同一水平线上。
25.保洁问题
在现场机动维修过程中，卫生保洁需要重新进行占了很大的工作量。
总结和思考：
a.墙面油漆（特别是踢脚线处油漆）不能用湿巾擦，必须用干毛巾擦；
b.泥浆、砂石及垃圾不能向地漏里面倒，以免地漏堵塞；
c.所有物品严禁使用钢丝球擦拭，很容易刮花；
d.金属制品和石材地面禁止使用盐酸进行擦拭清洗；
e.客厅地面不能放水冲洗，否则会引起墙面返潮，及门框发黑；
f.物品禁止踩踏（特别是窗台石）；
g.水龙头使用完毕后关闭，现场此现象特别严重；
h.木地板用湿布擦拭完毕后须用干毛巾擦干，否则容易发霉。
26.建筑门窗安装位位置问题
户内固定门窗框在安装时，未安装在墙体中间，与一面墙体平。
总结和思考：考虑到墙体与窗框垂直度问题，应将固定门窗框安装在墙体中间位置，便于后期涂料收边处理。
通过以上精装修设计和施工案例分析，总结出今后工作重点管控要点：（1）设计提前介入；（2）施工图纸审查；（3）现场施工监督检查；（4）样板工程中发现问题并及时规避。
27.空调洞高度问题
空调洞距离天花板距离小于300mm，导致空调无法安装，严重影响使用功能。
空调洞问题是普遍问题，而且是重点关注问题，主要检查有一下几方面：
（1）空调洞距离天花（石膏线底部）距离不小于350mm；
（2）空调洞排水坡度是否满足规范要求；
（3）空调铜管是否能够安装问题；
（4）插座和空调洞关系问题。
28.厨房不锈钢背板安装问题
厨房背板安装方式:9mm厚木板基层--不锈钢面板。入伙三个月后，木板产生变形，固定螺丝脱落，背板翘起。此类问题发生情况普遍。其原因是：固定螺丝长度不足，木板因变形产生应力，固定螺丝在应力作用下被拉脱落，产生翘起现象。
解决以上问题有两个方案：
a.改变不锈钢板安装方式：取消木板基层，不锈钢板直接粘贴在瓷砖墙面。优点：不产生翘曲现象，节约成本，建议选择此方案。
b.不改变安装方式，增加固定螺丝长度，增加固定力度。
29.橱柜、浴室柜门缝过大
橱柜、浴室柜门缝超出规范要求（2mm），业主因此提出整改，整改周期长，整改难度大。
橱柜门扇、浴室柜门扇提前安装，缝隙检查提前进行，对不合格门缝需要调试或者更换门扇。
30.衣柜封边安装方式问题
衣柜和墙体之间收口处理采用封边形式，这样在施工完成后发现以下几个问题：（1）衣柜长度大于2.44米，造成封边拼接，衣柜单位无法处理好拼缝；
（2）封边固定方；式使用射钉固定，射钉眼衣柜单位无法处里完美；
（3）衣柜推拉门碰撞封边，长时间封包边松动，封边和墙体间裂缝明显，影响美观。
总结和思考：建议取消衣柜封边收口方案，采用和墙体建阴角收口，美观大方。
31.户内木门封边和墙体间收口
户内木门封边和墙体间裂缝是装修质量通病（见下图片），处理方法：打胶收口。
总结和思考：使用指定品牌中性硅酮密封胶进行收口，美观大方。
32.阳角做法
使用铝条包边，保护阳角，见下图
总结和思考：
a.使用铝条包边可以对阳角进行有效保护，使之不容易被碰坏，并且顺直美观；
b.成品增加费用低，招标过程中在技术要求中写明即可。
33.床头两旁插座距离
主人房床头间插座距离不足1800mm，造成业主入伙后插座不能使用。
总结和思考：主人房床头插座距离保证1800mm左右，并且建议离地面完成面600mm，水电交接过程需全数检查。
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绿城公寓项目弱电系统设计内容及要求
绿城住宅公寓弱电系统设计内容及要求（范本） 本弱电系统设计内容及要求按照集团公司《住宅项目弱电设计导则》并结合绿城·××公寓项目实际情况编写。 工程概况： 1、设计依据 1.1 整个系统要遵循有关国家标准和国际标准，并且符合“建筑智能化系统等级评定办法”所规定的等级标准和满足建筑、消防、公安（安全标准）、信息技术标准及规范。 1.2 设计单位采用其它标准和规范时，应在设计说明中注明是采用何种标准，并应保证设备达到或优于国家规定的相关标准。 1.3 参考标准 《智能建筑设计标准》50314-2000； 《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》／T 50311—2000； 《建筑与建筑群综合布线系统工程施工与验收规范》／T 50312—2000； 《民用建筑通信接地标准》607； 《城市住宅区和办公楼电话通讯设施设计规范》2008-93； 《集中式光纤布线系统标准》／－72； 《信息技术建设方通用布线系统》国际标准11801（第二版）；
《民用闭路监视电视系统工程设计规范》(50198-94)； 《安全防范工程程序与要求》（75-94）； 《民用建筑电气设计规范》（16-92）； 《入侵报警工程设计规范》（77-94）； 《防盗报警控制器通用技术条件》（12663-90）； 《浙江省安全防范系统浙江省地方标准》（33334-2001）。 《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》 2、各系统技术要求 所有系统的管理软件均采用结构，实现小区各系统的集中管理。 2.1 通讯、数据网络、电视系统 设计应充分考虑多家运营商提供的服务架构，对各建筑单体内的路由、桥架、管道、设备间(箱)及户内弱电箱进行配置，便于今后住户所选的运营商能予以接入。 有线电视系统要求预留数字电视接口，有线电视点位与强电插座须考虑协调定位，且考虑各段路由的扩充空间。 户内接口配置如下： 注：电话、网络接口穿四芯电话线，客厅有线电视接口穿有线电
2019绿城集团精装修工程技术交底标准文件
精装修工程工作管理标准（统一口径）
精装修工程工作管理标准（统一口径） 一、进场交接 中标方进场后，需与总包进行交接签证，一房一验，对层高、墙间尺度、方正度、门洞尺寸、墙体厚度、墙面空鼓、平整度、垂直度等项目逐条检验，如发现技术偏差或施工质量问题，及时向总包提出，确定整改完成时间。以上工作均需作好书面记录，并以联系单加表格形式，一式三份上呈给甲方、监理单位做备份存档。 二、材料要求 所有施工材料必须符合设计图纸、国家标准及环保要求，并提供材料样板给招标人及监理审核确认封样。 H:\ 精装修与总包标高线C:\Documents and Settings\fangzhiso H:\ 六家施工界面移交情
三、吊顶工程： 1.施工方在吊顶施工前根据设计图纸要求，综合考虑各安装管线的安装尺寸要求统一安排布置定位，绘制综合布线图，确定吊顶标高，弹放墨线及大样，经监理、业主方审定、签署同意后方可正式施工。
2.吊杆采用?8热镀锌成品螺纹杆。间距不大于900mm。 3.高位吊顶采用项目所选定品牌的热镀锌50系列直卡式系列轻钢龙骨（A型），低位吊顶采用项目所选定品牌的U型50系列轻钢龙骨。 4.主龙骨厚度为1.2mm，间距为900mm，主龙骨按房间短跨长度3‰起拱。次龙骨壁厚为0.6mm，次龙骨中心间距为300mm×600mm。 5.需安装轻型吊灯的位置，应预设400mm×400mm×18mm多层板加固件（作防火处理），板面与龙骨面齐平（多层板须采用?8膨胀螺栓固定在结构楼板面）。重型吊灯安装部位，须在结构楼板面预留挂钩。（根据灯具的重量和体积来预留挂钩的承载力）, 如图：
绿城集团精装修工程管理指引
绿城集团精装修工程管理指引 编制：集团精装修管理部 二〇〇八年七月一日
前言 为进一步加强绿城房地产集团有限公司及所属项目公司对室内精装修工程的管理与品质把控，使精装修工程设计管理、营造管理等工程管理内容及程序有章可循、有据可依，使整个项目的精装修工程管理更加规范、高效、经济，特制定本指引。 本指引参考《绿城集团精装修工程管理规程》及相关文件编制，对管理规程中各阶段的工作内容、工作方法、参考文件作出细化说明，并结合工程实际，对精装修工程设计、施工管理过程中的工作重点和相对成熟的管理经验进行阐述。指引力求所述内容，更具实际操作性，为公司精装修工程管理起到积极的指引作用。 本指引适用于集团下属全资、控股项目公司，非控股项目公司可参照执行。
目录 前言................................................. I 第1章精装修管理人员的聘用、培养和管理................. I 1.1 精装修管理人员的聘用 (1) 1.2 精装修管理人员的培养 (2) 1.3 精装修管理人员的管理 (3) 第2章精装修工程设计管理 (4) 2.1 设计准备阶段 (5) 2.1.1 精装修工程产品定位 (5) 2.1.2 制定《项目室内设计计划》 (6) 2.1.3 编写《室内设计指导书》 (6) 2.1.4 编写《室内设计任务书》 (7) 2.1.5 《室内设计任务书》的管理 (8) 2.2 设计实施阶段 (9) 2.2.1 室内设计委托 (9) 2.2.2 建筑设计与室内设计对接 (11) 2.2.3 方案设计阶段 (12) 2.2.4 初步设计阶段 (15)
绿城精装修清单工程项目招标文件
建设工程施工招标文件 招标编号: 工程名称: 招标人: (盖章) 法定代表人或其托付代理人: (签字或盖章) 日期:__年__月__日
目录 第一章投标须知 1.工程讲明 2.工程要求 3.合格的投标人 4.投标费用 5.踏勘现场 6.招标文件的组成、答疑、修改 7.投标文件格式要求 8.投标报价 9.投标有效期 10.投标担保 11.投标文件的份数和签署 12.投标文件的密封和递交
13.投标文件的补充、修改与撤回 14.开标 15.投标文件的初步审查 16.错误的修正 17.投标文件的澄清（询标） 18.评标与定标 19.合同的授予 20.履约担保 21.招标人的联系方法 22.投标须知附表 第二章合同专用条款 第三章投标函格式 1.法定代表人资格证明书 2.投标文件签署授权托付书、(参加开标会议托付书参考格式) 3.投标函 4.招标文件要求投标人提交的其它投标资料（本项无表格，需要时由 招标人用文字提出） 第四章投标文件商务部分格式
1.封面 2.投标总价 3.工程量清单报价讲明 4.表1 投标报价汇总表 5.表1-1 分部分项工程量清单及计价表 6.表1-2 措施项目清单及计价表 7.表1-3 其他项目清单及计价表 8.表1-3-1 分包项目总包治理配合服务费计价表 9.表1-3-2 零星工作项目清单及计价表 10.表1-4 要紧工日价格表 11.表1-5 要紧材料设备价格表 12.表2-1 分部分项工程量清单综合单价分析表 13.表2-2 措施项目费分析表 14.表2-3 综合单价工料机分析表 第五章投标文件技术部分格式 第六章工程量清单
【措施】中海绿城精装修成本控制10大措施
【关键字】措施 中海、绿城精装修成本控制10大措施 房地产企业只有在精装修中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。 要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的。本文总结了目前中海、绿城、金地等标杆房企在精装修成本方面的10个措施，值得行业参考及借鉴。 ▌措施一：精准定位 在项目精装修前期，首先要进行精装修项目整体定位。精装修定位需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配，同时需关注客户的敏感点。精装修定位的结果一般为每平方米建筑面积装修成本额(平米指标)或天地墙装饰用料及家具电器配置明 细表。 中海的做法是将项目主产品线归类梳理出（每平米1500-3000元）、中档（每平米1000-1500元）、低档（每平米500-800元）3个等级，每个级别有对应的设计风格和材料部品配置标准。 中海精装修项目 绿城项目厨房典型配置表 ▌措施二：造价限额、材料用量限额 在确定不同级别精装修成本造价后，成本部联合设计营销共同研讨，推出精装房标准测算模板，主要包括面积指标、造价指标、主要材料用量分析、主材菜单，最后得出造价限额指标、材料用量限额指标。 材料用量限额指标
▌措施三：形成菜单式价格清单 相关材料、做法、综合单价均形成菜单，形成菜单可以实现以下目的：方便设计人员、项目公司快速、准确测算；可自动生成各种技术经济指标；对比标准快速发现超支项，找到优化方向;细项分解指标均需满足目标成本要求。 万达某项目限额指标 ▌措施四：设计阶段控好流程 设计阶段所产生的成果其造价成本基本会占到项目总成本的70~90%，在前期决策基础上确定我们最终设计方案的准确性高低将直接决定后期实施成本的高低与实施项目管理控制的难易。因此，制定设计过程成本控制流程非常重要： 1.根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。（由营销策划部门、设计部门确定）。 2.按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。 3.按确定的装修设计进行主要、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。 4.根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。 5.根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。 6.按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。 ▌措施五：精装主材合理选择
绿城集团住宅工程质量标准
绿城集团住宅工程质量标准 1.1 目的 为提升公司绿城集团住宅工程开发建设质量，确保住宅使用功能，提升客户满意度，特制定本标准。本标准为置地部住宅工程质量检查验收标准，也为各利润中心的自身管理及对设计、监理及承包商协调管理提供参考。 1.2 使用围 公司开发的新建住宅粗装修(毛坯房/初装饰)交楼工程，精装修房交楼工程将另行编制户精装修工程质量标准。 1.3 编制依据 本标准依据相关标准及公司工程质量建设规划编制，主要依据有： (1)《住宅设计规》 (2)《住宅建筑规》 (3)《住宅性能评定技术标准》 (4)《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分) (5)《建筑装饰装修工程质量验收规》 (6)《建筑工程施工质量验收统一标准》 (7)《住宅工程初装饰竣工验收办法》( (8)《商品房销售管理办法》 1.4 其它说明 本标准侧重于小业主对收楼的质量要求，各利润中心应参照本标准的质量要求，结合开发项目所在城市的定位及当地相关质量要求，制订相关工程质量规列入合同文件中，以使工程参与各有明确的工程质量标准，做到有规可依。 2.户质量验收标准 2.1室楼地面(水泥混凝土、水泥砂浆楼面) 1) 主控项目 (1)面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹； (2)标准：空鼓面积不应大于400CM2；且每自然间(标准间)不多于2处可不计； (3)置地企业标准：100％无空鼓。 2) 一般项目 (1)地面表面密实，无地面裂缝、脱皮、麻面、起砂现象； (2)地面坡度满足设计要求，坡向正确，不应有倒泛水和积水现象；
(3)踢脚线与墙面应结合紧密，高度一致，出墙厚度均匀； (4)对于有室楼梯的，楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求； (5)允偏差应符合规定要求。 水泥混凝土、水泥砂浆楼地面允偏差 3) 过程控制要求 (1)地坪施工前，应将砼楼板表面的浮浆、落地灰等清理干净，可使用铣刨机或凿毛机进行机械清理； (2)水泥混凝土楼地面采用平板振动器振捣密实，对于有地暖层的后浇地面，可采用直径150MM的铁辊碾子碾压密实； (3)有防水要求地面的立管、套管、地漏处封堵无渗漏，应进行蓄水试验； (4)施工完成地面应洒水养护不少于7天； (5)应特别注意入户门开门时走道与入户地板标高的控制。 4) 设计要求 (1)粗装修地面应预留二次装饰层厚度，一般宜预留40～50MM，应明确公共走道与室地面、室地面与阳台、室地面与厨卫间地面的节点标高。 (2)底层卧室、起居室等居住空间地坪应有防潮的措施。 2.2 室墙面(抹灰工程)
绿城两江御园项目工程质量管理要点及标准
工程质量管理要点及标准 一、标准说 明： 1、本管理要求及标准适用于施工现场质量管理，是合同重要组成部分之一，总包单位应严格履行质量管理方面的职责，必须严格遵照执行。 2、本标准为管理性标准，未尽事及技术要求严格按照国家、行业现行有效标准、规范、法律法规执行。 二、标准内容： 1、第一部分---施工质量管理要求及奖罚原则； 2、第二部分---质量控制要点及标准要求 第一部分，施工质量管理要求及奖罚原则 1.承包人不严格按《建设工程质量管理条例》、《工程建设标准强制性条文》执行。在施工中违反《工程建设标准强制性条文》的有关规定或不按设计施工图纸、审核批准的施工组织设计和施工方案及现行施工验收规范和施工操作规程施工，经发包人、代建单位或监理单位发现，除承包人应立即纠正整改外，每发生一次视情节轻重，承包人应向发包人支付500元～5000元违约金。 2.承包人施工中对各工序施工质量自检后，经发包人、代建单位或质监站复查，发现还有分项、分部工程未能达到符合《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）及有关的施工验收规范的有关规定，每发生一次处承包人违约金500元。
3.承包人在施工过程中有不按《工程建设标准强制性条文》规定，被质监站或建设单位检查发现，每发生一次，处承包人违约金500元。 4.单位工程竣工，经建设单位、监理单位、设计单位、地勘单位共同按《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）及有关的施工验收规范验收，和发包人、代建单位的质量标准检查验收，未一次验收达到合格，处承包人该单位工程结算总价0.5%违约金。 5、.承包人应高度尊重监理单位履行职责，在施工过程中，承包人不服从监理单位的监督、协调管理，监理单位有权建议发包人、代建单位对承包人进行处理，由承包人向发包人、代建单位支付金额200元～500元的违约金，严重不合作的单位或个人，发包人、代建单位将责令其无条件退出施工现场或中止施工合同，所有经济损失和后果由承包人负责。 6、承包人在工程开工前应编制详细性，实施性质量检查体系及质量控制方案，并经发包方，监理方审核实施。同时承包人必须建立健全质量保证体系，落实各级质量责任制，特别应对质检人员的名单和岗位职责书面报送发包人、代建单位及监理单位，在过程管理中质检人员不能满足要求，发包人、代建单位有权要求更换； 7、项目必须建立严格的“三检”制度，加强施工过程的质量控制，并将过程中的检测数据形成书面资料，报监理和发包人、代建单位备案和检查，如发现过程中有对数据有造假行为，按100元/次违约金，保证监理单位、发包人、代建单位过程控制。 8、严格样板带路制度。承包人在进行各单项工程时，必须先施工样板，样板经验收（承包方、监理方、发包方部分重点涉及到质检及设计单位共同参加）合格后方可展开大面积施工，每发现一次未执行样板带路机制或出现跟样太差现象，将视为不合格产品，发包人、代建单位、监理方责令返工。严重的将不予支付任何工程款。
绿城八大产品系列赏析 ()
目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读
安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读 平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读 绿城平层官邸以3至4层的低层公寓为产品形态，同时又具有别墅的功能品质。建筑借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉迪奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑的规律范式建造的官邸式建筑群。 2007年5月，绿城用4年磨砺出来的第一个平层官邸项目—北京御园开盘，一个月时间，创造了高档社区销售套数、销售额、销售单价三个第一，并吸引了大量业内人士及开发商的看盘与关注，不少外地开发
商特意飞赴北京参观，媒体报道称之为“御园现象”。 而在杭州，北京御园的江南版—留庄受到了市场的广泛关注，成为高端消费群所推崇的理想居所。从誉满业界的绿城桂花园多层系列，到以别墅手法打造的平层官邸式公寓，绿城以其精雕细琢的别墅品质，完成了对公寓甚至对别墅的双重提升。 绿城的平层官邸是在哪类产品上的提升似乎并不重要，重要的东西只有两个，一是高品质，二是形式上的创新。吸引大量业内人士甚至外地开发商参观北京御园的一个重要原因，是其新古典主义的建筑令市场耳目一新，业内专家认为，北京御园的建筑绝对堪称百年经典。 北京御园和杭州留庄两个项目都地处人文命脉十分丰厚的“皇缘”地段，有着显赫而悠久的皇族根基，又深蕴大自然的恩泽，拥有无法复制的稀缺资源。在皇脉之上，绿城找到了兼备感性诉求与理性寄托的新古典主义，借鉴欧洲古典皇家宫廷建筑元素，吸取文艺复兴时期建筑精髓，设计与美感效果建立于数学与透视学基础之上，追求整体恢弘与庄
绿城集团项目工程成本管理制度
绿城集团项目工程成本管理制度
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附件 绿城房地产集团有限公司 项目工程成本管理制度 第一章总则 第一条为加强对各项目公司的工程成本管理，使各项目的工程成本得到有效控制，明确责权，提高工作效率，特制定本制度。 第二条本制度适用于绿城房地产集团范围内各全资、控股项目的工程成本管理。 第二章人事管理 第三条项目公司配备两名及以上工程成本管理人员的，原则上须设立项目公司工程成本管理部，负责本项目的工程成本管理工作。工程成本管理部的设立需由项目公司提出申请，集团公司工程成本管理部及人力资源部审核，项目分管执行总经理审批。 项目公司只配备一名工程成本管理人员的，作为负责人由其负责本项目工程成本管理过程中的相关工作，其编制可纳入项目公司财务部，日常行政管理由项目公司负责，其余由集团公司工程成本管理部按本制度规定进行管理。 第四条各项目公司工程成本管理（部）负责人由集团公司工程成本管理部统一招聘或由项目公司协助集团公司人力资源部、工程成本管理部招聘；其余工程成本管理人员由项目公司招聘，集团公司人力资源部、工程成本管理部参与。工程成本管理人员的招聘、录用、定级等由集团公司工程成本管理部按集团公司人力资源管理有关制度执行。
第五条各项目公司工程成本管理（部）负责人均由项目公司或集团公司工程成本管理部推荐，经集团公司人力资源部审核，项目分管执行总经理审批，由项目公司任命。各项目工程成本管理人员均隶属集团公司工程成本管理部，与集团公司签订劳动合同，须自觉服从集团公司工程成本管理部的统一调配与管理，接受集团公司工程成本管理部的业务领导、监督和检查。 第六条新招聘的工程成本管理人员须参加集团公司人力资源部组织的新员工培训；同时上岗前原则上还须到集团公司工程成本管理部进行岗位培训，培训时间约1?2周。培训内容包括：工程成本管理规程、岗位职责、专业技能、工作要求和注意事项等。新成立的项目公司，工程成本管理人员要求在项目开工前三个月到位。 第七条新招聘的工程成本管理人员在所在岗位原则上均有试用期，试用期一般为三个月。试用期满由所在项目公司总经理或其授权人对该员工的工作情况进行评价，并在员工转正审批表中做出书面评语作为集团公司工程成本管理部考核依据之一。 第八条工程成本管理人员的薪酬核定和发放按集团公司《薪资管理制度》执行。 第九条工程成本管理人员的晋升由该项目公司总经理或集团公司工程成本管理部根据该员工的工作表现和工作成绩推荐。有关人员的晋升、调动、降职、降级、辞退，均需经集团公司工程成本管理部会签，集团公司人力资源部及人资分管领导审核，由项目分管执总审批。 第三章日常管理及考核 第十条项目公司工程成本管理（部）负责人每月应按照集团公司的有关要求，将该项目公司工程成本管理工作进行总结，完成《工程成本管理者
绿城精装修工程标准
精装修工程标准招标统一口径 一、进场交接 中标方进场后，需与总包进行交接签证，一房一验，对层高、墙间尺度、方正度、门洞尺寸、墙体厚度、墙面空鼓、平整度、垂直度等项目逐条检验，如发现技术偏差或施工质量问题，及时向总包提出，确定整改完成时间。以上工作均需作好书面记录。 二、材料要求 所有施工材料必须符合设计图纸、国家标准及环保要求，并提供材料样板给招标人及监理审核确认封样。 三、吊顶工程： 1.施工方在吊顶施工前根据设计图纸要求，综合考虑各安装管线的安装尺寸要求统一安排布置定位，绘制综合布线图，确定吊顶标高，弹放墨线及大样，经监理、业主方审定、签署同意后方可正式施工。 2.吊杆采用?8热镀锌成品螺纹杆。间距不大于900mm。 25
3.高位吊顶采用项目所选定品牌的热镀锌50系列直卡式系列轻钢龙骨（A型），低位吊顶采用项目所选定品牌的U型50系列轻钢龙骨。 4.主龙骨厚度为1.2mm，间距为900mm，主龙骨按房间短跨长度3‰起拱。次龙骨壁厚为0.6mm，次龙骨中心间距为300mm×600mm。 5.需安装轻型吊灯的位置，应预设双层400mm×400mm×18mm多层板加固件（作防火处理），板面与龙骨面齐平（多层板须采用?8膨胀螺栓固定在结构楼板面）。重型吊灯安装部位，须在结构楼板面预留挂钩。（根据灯具的重量和体积来预留挂钩的承载力）,如图： 6.卫生间吊顶采用我司指定品牌的防水石膏板。吊顶要求为：高位采用单层项目所定品牌的12mm石膏板铺设，低位采用双层9.5mm石膏板铺设，板材的长边（即包封边）应沿纵向次龙骨铺设。相邻两块石膏板之间应错缝拼接，拼缝宽4-6mm。上下两层石膏板的接缝应错开，不得在同一根龙骨上接缝，上下层石膏板接触面须满涂白乳胶并用自攻螺丝固定。 7.副龙骨间距300mm，造型边框转角需增加斜撑龙骨。见附图。 25
浅谈房地产开发项目精装修工程成本管理
浅谈房地产开发项目精装修工程成本管理 摘要：本文论述了精装修工程成本控制的重要性，结合公司在精装修工程成本管理方面的实践，介绍了精装修工程成本管理的通常方法、精装修标杆企业成本管理方法。 关键词：精装修工程成本管理建议我国房地产市场竞争激烈，外商独资企业、合资企业、国企、民营企业全面参与到房地产市场竞争，各房地产企业成本管理理念、方法不一，但面对如此激烈的市场竞争，如何有效地控制成本，提高经济收益，是房地产企业普遍关注的重点，而精装修工程是房地产开发项目的必然趋势，其中精装修成本管理是精装修项目管理中核心要素，房地产开发企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。但要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的成本管控。 1 精装修工程成本控制的重要性精装修工程成本管理是指：在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。目的在于充分动员和组织全体项目人员，在保证产品质量、效果的前提下，对精装修工程项目生产经营过程的各个环节进行科经济期刊https://www.360docs.net/doc/b62815388.html,/jjqk/学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。由于精装修工程成本占建安成本的30％～35％、售价的10%-15%，因此精装修工程成本对项目投资影响重大，并且对项目的装修效果、质量、档次也颇具影响，所谓“一分钱一分货”，致力于“花小钱办大事”，投入影响效果，在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。 公司已经重视精装修工程成本管理工作，尽量实现精装修项目标准化，通过标准化实现成本节约：2009年12月16日发布的《关于标准化新成果发布的通知》中提出对大堂、样板间、走廊等设计装修配饰标准要求，2009年12月8日发布《住宅栏杆、空调格栅标准化操作指导书（2009版）》的通知中明确对铝合金窗、栏杆档次配置，2009年6月22日发布《展示样板房操作指导书》中明确对样板房精装修设计、硬装、软饰建造标准，2009年9月7日发布《展示样板房年度施工单位操作办法》的通知中明确样板间年度施工单位，2009年9月7日发布《关于严格执行集团采购项目操作程序》的通知要求精装修项目能用集团采购的必须用集团采购，2009年4月20日发布《关于加强2009年成本管理工作的通知》中提出严格落实四阶段成本目标以及加强成本管理研究工作。以上可见，精装修工程成本管理在成本管理体系中具有相当重要的作用。 2 精装修工程成本管理的通用方法精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工结算。1设定精装修成本目标、指导精装修设计在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定成本目标，指导精装修设计，在成本目标范围内实现精装修设计价值最大化，力求处理好装修成果和成本的对立统一，找出效果和成本的最佳比值，实现价值工环境期刊https://www.360docs.net/doc/b62815388.html,/hjqk/程最优化。突出装修亮点，并对设计单位设定限额设计标准。2精装修成本测算精装修成本测算就是根据精装修设计方案、初设、施工图设计成果，不断测算精装修造价是否在成本目标范围内，并不断修正精装修设计、合理选择应用材料，在保证产品质量、档次的前提下，实现成本、效果统一。3工程招投标、竣工结算工程招投标、竣工结算是精装修工程过程管理成本控制方式，在成本目标范围内，通过招投标、竞价，实现节约成本。 3标杆企业精装修成本管理方法1 星河湾精装修成本管理方法1.1材料甲供为主星河湾精装修项目的样板间较多，主要是欧洲新古典风格，以台湾设计师邱德光为代表，厚重，材料以石材为主，视觉冲击力强，材料考究，大量使用进口石材和马赛克，拼花图案运用较多，
绿城精装修31常见问题及应对措施
绿城精装修31个常见问题及应对措施 2014-08-04明源地产研究院 精装修房的交付相对毛坯房难度要高很多，除了本身材质和施工工艺要求更细以外，业主对精装修房的关度注和期望值更高。本文汇总了绿城在精装修工程中多年来总结的问题及应对措施，非常具有参考意义。 一、产品设计类问题汇总 1.厨房门设计不合理问题 厨房门设计为单扇平开门，门打开后正好挡着燃气炉，存在安全隐患且占用空间，影响操作使用。 总结和思考： （1）户型设计阶段通过设计手段规避此类问题的发生。 （2）样板房确认过程中，发现并规避此类型问题。 2.厨房电器问题 （1）厨房电器数量应该满足使用功能要求 总结和思考： a.通过销售样板和施工样板，确定厨房电器数量。 b.图纸会审阶段重点关注此类使用功能问题。 3.橱柜方案图未考虑燃气点火要求设计
施工样板房完成后，由项目部牵头联合设计、客服、燃气安装单位对橱柜方案进行审核，发现5A、2D户型橱柜方案不能点火，其原因有：1）煤气炉下方通风设计不满足燃气点火要求；2）燃气进户后软管经过微波炉，不满足点火要求；3）软管距离超过2米，不满足点火要求。 思考和总结： a.橱柜方案在销售样板施工前应通过设计、项目、监理、燃气公司等单位联合会审、确认无误后方开始施工。 b.设计人员在设计和审核橱柜方案时，应该充分考虑燃气点火要。 c.消毒碗柜不宜放在燃气炉正下方。 d.微波炉和消毒碗柜不宜和燃气炉同侧。 4.橱柜排水方案设计问题 某户型厨房洗菜盆和排水管距离太远，无法排水。 总结和思考： （1）现场解决方案:利用室外雨水管进行排水,增加成本。 （2）厨房洗菜盆位置应当尽量设计在排水管旁,避免成本增加。 5.厨房台面收口问题 （1）厨房台面和厨房门套之间冲突，台面收口问题无法解决 总结和思考：户型设计阶段，应考虑厨房设计尺寸，避免厨房台面和厨房门之间冲突。
绿城住宅精装修工程质量控制要点要点
【绿城研发】绿城精装修工程招标统一口径(非常有参考价值) 2014-03-28 绿城内部资料〉房地产经理人联盟 绿城集团精装修工程标准招标统一口径 一、进场交接 中标方进场后，需与总包进行交接签证，一房一验，对层高、墙间尺寸、门洞尺寸、墙体厚度、墙面空鼓、平整度、垂直度等项目认真检查，如发现技术偏差或施工质量问题，及时向总包提出，确定总包整改完成时间。以上工作均需作好书面记录。 二、材料要求 所有施工材料必须符合设计图纸、国家标准及环保要求，并提供材料样板给招标人及监理审核确认封样。 三、吊顶工程： 1.施工方在吊顶施工前根据设计图纸要求，综合考虑各安装管线的安装尺寸要求统一安排布置定位，绘制综合布线图，确定吊顶标高，弹放墨线及大样，经监理、业主方审定、签署同意后方可正式施工。 2.吊杆采用?8热镀锌成品螺纹杆。间距不大于900mm。 3.厨房、卫生间高位吊顶采用“可耐福”热镀锌50系列直卡式系列轻钢龙骨（A型），低位吊顶采用“可耐福”U型50系列轻钢龙骨。 4.主龙骨厚度为1.2mm，间距为900mm，主龙骨按房间短跨长度3‰起拱。次龙骨壁厚为0.6mm，次龙骨中心间距为300mm×600mm。 5.需安装轻型吊灯的位置，固定预设一块400mm×400mm的18mm多层板（作防火处理），板面与龙骨面齐平（多层板须采用?8膨胀螺栓固定在结构楼板面，不得与龙骨
固定连接）。安装重型吊灯时，须在结构楼板面预留挂钩。（根据灯具的重量和体积来预留挂钩的承载力）,如图： 6.厨房、卫生间吊顶采用单层可耐福12mm防水石膏板。普通吊顶要求为：高位采用单层可耐福12mm石膏板铺设，底位采用双层可耐福9.5mm石膏板铺设，板材的长边（即包封边）应沿纵向次龙骨铺设。相邻两块石膏板之间应错缝拼接，拼缝宽4-6mm。上下两层石膏板的接缝应错开，不得在同一根龙骨上接缝，上下层石膏板接触面须涂刷白乳胶并用自攻螺丝固定。叠级式吊顶底位的转角部位面层石膏板须整张铺设（切割成L型），不得在转角部位接缝。低位吊顶采用9mm双层纸面石膏板，转角部位第一层采用9mm柳桉芯多层板加固（应于离转角直缝300mm处拼接）。见附图。 7.安装石膏板的自攻螺丝钉帽须沉入板面0.5～1.0mm，但不使纸面破损。钉帽涂防锈漆，腻子掺防锈漆补平。石膏板安装前，须核对灯孔与龙骨的位置，严禁灯孔与主、次龙骨位置重叠。 8.造型吊顶周边挂18mm厚细木工板，板外侧覆单层9.5mm石膏板（石膏板背面刷白乳胶），挂板应用防火涂料满涂至符合消防验收要求。与结构楼板连接用3mm镀锌扁铁膨胀螺丝固定挂板，扁铁间距不大于600mm。 9.空调回风口、出风口、换气扇等处要求设置木边框，以便于风口安装；（附 图 10.卫生间、厨房间吊顶乳胶漆采用多乐士防水乳胶漆（详见色卡、型号）。其余吊顶乳胶漆采用多乐士乳胶漆（详见色卡、型号），采用乳胶漆配套专业腻子。乳胶漆采用滚涂工艺（使用配套滚筒），涂层应不小于二底二面。 11.石膏板接缝须用石膏板配套嵌缝剂嵌填，按规范要求施工。
绿城精装修工程细部节点构造标准
绿城房地产集团 精装修工程细部节点构造标准 （试行） 浙江绿城装饰工程管理有限公司 二〇一〇年一月
总则 一、编制目的 为了总结绿城集团各精装修项目实施过程中的经验与教训，更好地规范及促进各精装修项目的细部构造标准化，以便精装修项目的技术支持、过程管理及质量控制，制定本标准。 二、主要编制依据 1、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB 50210－2001 2、《住宅装饰装修工程施工规范》GB 50327-2001 3、《建筑地面工程质量验收规范》 GB 50209—2002 4、《建筑内部装修设计防火规范》GB 50222-95 5、《建筑设计防火规范》GBJ 16-87(2001 版) 6、《房屋建筑制图统一标准》GB/T 50001-2001 7、《国家建筑标准设计图集》 J502-1～3(内装修) 8、绿城集团《精装修工程(住宅)施工工艺工法标准》 9、绿城集团《精装修产品复制参考标准》 10、绿城集团《精品工程评判标准》精装修分部 三、适用范围 绿城房地产全资精装修项目、控股精装修项目，非控股精装修项目可作参考。 四、使用指导 本标准为绿城集团受控资料，未经允许，严禁擅自复印。集团全资、控股精装修项目根据自身项目特点，直接套用或借鉴本标准，在实施过程中，本标准将根据行业上新材料、新工艺的做法，以及借鉴项目上一流的工艺处理进行修订及补充。 五、修订与解释 本标准由集团公司精装修管理部负责解释和修订，自2008 年12 月25 日起实施。
通用标准 1、墙地面石材铺贴深色系列石材采用 32.5MPa 普通硅酸盐水泥混合中砂或粗砂， （含泥量不大于3％）1：3 配比；浅色石材采用32.5MPa 白水泥砂浆掺白石屑1：3 配比。 2、墙地面防水处理应采用柔性防水涂料，须纵横防水各一遍，以保证防水层密封性。厨卫湿区（如沐浴房、浴缸）的墙面防水高度不低于1800mm，干区的墙面防水高度不低于300mm。 3、卫生间结构地面必须作蓄水试验，蓄水由总包负责进行，蓄水试验完成后需由监理、业主、总包单位三方签证后，作为移交接收手续。楼面排水系统完成后，装修施工的防水层完成后，由装修施工单位再次做蓄水试验，防水层未干前严禁进行蓄水试验，如蓄水过程中发现水变浑浊或乳白，说明防水层养护时间不够，防水层已被水溶解、破坏，防水失败，须重做。 4、石材应做六面防护，石材六面防护须纵横各一遍，待第一遍防护干了以后开始刷第二遍防护，干后铺贴。各单位 5、石材面层铺贴前应用专用锯齿状批刀背面刮一层粘结剂，晾干后再刮一层粘结剂进行铺贴。浅色石材应采用白色石材专用粘结剂。 6、所有石材外露切割面必须进行抛光处理。 7、地面石材完成后应进行晶面处理,亮度要求不小于95o。 8、大理石铺贴时应铲除背面网格布（干挂墙面除外）。 9、所有型钢规格符合国家标准，热镀锌处理;钢架焊接部位须作二度以上防锈处理; 不锈钢石材挂件钢号为202 以上、沿海项目需采用304 钢号。 10、淋浴房挡水条需按设计图纸要求现场弹线，结构楼面预植φ6mm 圆钢，间距不大于300mm，在顶端处焊接 φ6mm圆钢连接，制模浇捣翻边。翻边处地面应预先凿毛，
绿城房地产集团成本控制研究
绿城房地产成本与控制研究 摘要：成本管理与控制是企业抵御内外压力，在行业内持续发展的主要 保障。随着房地产行业的不断发展，房地产企业日趋增多，在如此激烈的 竞争，要使绿城集团获利并占有一定的市场份额，企业的成本管理战略尤 为重要。房屋质量的提高，必然带来成本的提高，如何进行成本的调配， 使得房地产企业利润与市场份额达到一个满意的均衡点，是绿城集团乃至 整个房地产行业的问题所在。 本文以绿城集团为研究对象，通过对绿城集团成本控制的分析，找出 绿城集团成本控制体系中存在的问题进行分析评价，寻找解决该问题的优 化方案，并对此现状提出相应的对策。从而通过绿城集团的案例分析，使 其能为整个房地产行业带来较好的成本控制效果。 关键词：房地产；绿城集团；成本控制 Cost Management Research on Greentown Real Estate Group Abstract: Cost control and management have been the main indemnification for enterprises to sustain development within the industry, and to withstand internal and external pressure. Along with the continuing development of the real estate industry and the increasing number of real estate enterprises, cost management strategy has become particularly important for the Greentown Group to gain profit and maintain certain market share, under such intense competition. As the improvement of housing quality would inevitably lead to a increase in cost, how to deploy the cost, how to reach a satisfactory equilibrium point between profit and market share, therefor, has become the key issue for Greentown Group, and even the whole real estate industry. Taking the Greentown Group as the research object, this paper will firstly identify the existing problems through analysis and evaluation of Greentown`s current cost management system, and then looking for a optimization program and corresponding countermeasures towards the status quo.
2016绿城集团极其苛刻的精装验收标(全套)绝对干货
2016·绿城集团极其苛刻的精装验收标（全套），绝对 干货！ 绿城精装标准?“一辈子,总要享受一次绿城！”这句流传久远的业主溢美之词，是对绿城最好的奖赏......是什么让客户对绿城产品如此追捧？是绿城的规划设计？是宋总的人 文情怀？非也......客户的赞赏得益于绿城对品质的孜孜追求.......下面就分享《绿城(全套)精装验收标准》绿城精装标准? 绿城集团的精装验收原则 绿城精装修验收检测工具 绿城精装验收标准?一.绿城集团墙砖&石材精装验收标准基本要求(1 )镶贴应牢固，表面色泽基本一致，平整干净，无漏贴错贴；墙面无空鼓，缝隙均匀，周边顺直，砖面无裂纹、掉角、缺楞等现象，每面墙不宜有两列非整砖，整砖不应小于原砖的三分之一。(2 )卫生间、厨房间与其它房间区域的交接面处应做好防水处理。验收要求和方法墙面镶贴验收应按表1进行。 墙面砖观感验收 墙面石材观感验收 墙砖&石材空鼓验收 墙面砖表面平整度验收 墙面砖表面平整度：用2M靠尺及塞尺检查，墙面平整度误
差≤3MM，合格。墙面石材表面平整度验收 墙面石材表面平整度：用2M靠尺及塞尺检查，墙面平整度度误差≤2MM，合格。墙面砖垂直度验收 墙面砖垂直度：用2M靠尺及塞尺检查，墙面垂直度误差≤2MM，合格。墙面石材垂直度验收 墙面石材垂直度：用2M尺及塞尺检查，墙面垂直度误差≤2MM，为合格。墙面砖阴阳角方正验收 墙面砖阴阳角方正：用直角检测尺检查，阴阳角方正偏差≤3MM，合格。墙面石材阴阳角方正验收 墙面石材阴阳角方正：用直角检测尺检查，阴阳角方正偏差≤2MM，合格。墙面砖接缝宽度验收 墙面砖接缝宽度：用钢直尺检查，接缝宽度偏差≤1MM，合格。大理石踢脚线出墙厚度验收大理石踢脚线出墙厚度：用直角检测尺及卷尺检查，出墙厚度与设计偏差≤2MM，合格。二.绿城墙面涂料验收标准解析基本要求施涂时不得流坠、刷纹，涂刷或喷涂要均匀，无漏涂、露底，各层必须结合牢固。表面不能有鼓泡，脱皮，裂纹等缺陷。验收要求及方法涂料涂刷质量验收要求及方法应按“表2”的规定进行墙面乳胶漆观感验收 目测：涂刷均匀，无刷纹、漏涂、露底，各层结合牢固。表面无鼓泡，脱皮，裂纹等缺陷，合格。可在这输入内容，易点微信编辑器，微信编辑首选。三.绿城墙面裱糊验收标准解
绿城：第二代高层公寓产品研究设计导则(全)(可编辑)
绿城：第二代高层公寓产品研究设计导则（全） 城第二代高层公寓产品研究 设计导则 二○○八年九月 我们常说产品即人品生命多精彩 产品多精彩 我们以创造城市的美丽为己任将 产品品质视为我们的生命线视为我们生存 和发展的重要依托因此产品研究及应用 工作关系到产品的升级换代关系到企业 的生死任何在产品研究和应用界面不重视
不关心的管理者任何在这个命题上无所事 事无所用心的人任何在这个命题上不深 入不实践的管理团队任何对于产品没有 基本认知能力和把能力的项目公司领导 在绿城都是决不允许的 目录 目录 1 总则 1 11 目的和意义1 12 内容1
13 适用范围1 2 术语 2 3 整体设计 7 4 规划设计 8 41 现状分析8 411 地块现状 412 周边规划道路情况 42 对周边资源的利用8 421 对自然资源的利用
422 对社会资源的利用 43 规划布局9 431 规划结构 432 空间形态 433 邻里空间布局户外活动区设计 434 边界设计 44 入口设计11 441 小区主入口设计 442 组团入口设计 443 单元入口设计
444 地库入口设计 45 交通组织11 451 车行系统设计 452 步行系统设计 453 车位配比 46 地库采光设计13 461 采光方式 462 采光口位置 47 竖向设计14 471 庭院与道路标高的关系
472 底层住户室内与室外标高的关系 473 地库顶板覆土厚度 474 竖向设计的景观要求 48 配套服务设施15 481 会所 482 配套商业 483 配套学校及幼儿 484 配套医疗 I 目录
融创绿城精装修标准20191110
融创集团 精装修工程细部节点构造标准及管理要求 （试行） 融创集团 二○一四年九月
总则 （一）编制目的 为了总结融创集团各精装修项目实施过程中的经验与教训，更好地规范及促 进各精装修项目的细部构造标准化，以便精装修项目的技术支持、过程管理要求 及质量控制，制定本标准及管理要求。 （二）主要编制依据 1、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB 50210－2001 2、《住宅装饰装修工程施工规范》GB 50327-2001 3、《建筑地面工程质量验收规范》 GB 50209—2002 4、《建筑内部装修设计防火规范》 GB 50222-95 5、《建筑设计防火规范》GBJ 16-87(2001版) 6、《房屋建筑制图统一标准》 GB/T 50001-2001 7、《国家建筑标准设计图集》 J502-1～3(内装修) 8、集团关于精装成品房有关文件 （三）适用范围 集团各项目公司精装修项目：精装修成品房，公共区域精装修，会所精 装修，样板房、售楼处等销售类精装修。 （四）使用指导 本标准和管理要求为融创集团内部资料，未经允许，严禁擅自复印。集团各 公司精装修项目根据自身项目特点及成本控制指标，必须按照本标准执行，在实 施过程中，本标准将根据行业中新材料、新工艺的做法，汲取集团各项目的先进 工艺和成熟做法进行修订及补充。
（五）修订与解释 本标准及管理要求由集团项目管理部负责解释和修订，自2014年9月1日起实施。
通用标准 1、防水材料应使用集团指定品牌（原则上墙面采用聚合物水泥基防水涂料，加 强墙面砖与墙体粘合力），厚度以0.8-1.0mm为宜；地面宜采用单组份聚氨酯防水涂料（卫生间如有地暖的地面防水建议用丙烯酸柔性防水涂料），上返墙面300高，厚度≥1.5mm。淋浴房、浴缸部位墙面防水涂料涂刷高度≥2000mm，台盆背部墙面防水层涂刷高度≥１000mm，其他区域防水层涂刷高度≥500mm；厨房间墙面防水高度≥300 mm,水槽处墙面防水高度≤600 mm（墙面防水高度以地面完成面起算）。地面防水施工前应对地面周边处抹圆弧角处理，平面基层需清理干净，批刷加胶水泥浆一道，保证防水基层表面干净、无砂眼、毛刺现象，墙面基层处理如为抹灰面的，表面须无砂眼、孔洞、空鼓开裂等现象。防水施工完成后，在防水养护期内，禁止人员进入。 2、卫生间结构地面必须作蓄水试验，蓄水由总包负责进行，蓄水试验完成后需 由监理、甲方工程、总包单位三方签证后，作为移交接收手续。楼面排水系统完成后，装修施工的防水层完成后，由装修施工单位再次做蓄水试验，防水层未干前严禁进行蓄水试验，蓄水高度应高于地面完成面5cm，须由监理、业主审定签署后方可进入下道工序。如蓄水过程中发现水变浑浊或乳白，说明防水层养护时间不够，防水层已被水溶解、破坏，防水失败，须重做。 3、有地暖的淋浴间地面在保温板下面增设一个暗排水地漏，防止地暖层积水， 造成卫生间渗水。浴缸下方必须设置备用地漏。卫生间干区、淋浴房和浴缸湿区要分开蓄水。 4、卫生间门槛板下口做与墙体同宽细石砼止水条，止水条下需凿毛套浆处理， 深入墙面结构≥20 mm，并与地面做统一防水。止水条标高应低于室内地面完成面约30mm，门槛石用专用粘结剂铺贴。 5、石材均采用优等品（A级板），墙、地面成品石材厚度18mm(不得小于17mm)。 公共区域墙面及户内墙面高度3000 mm以上必须采用石材钢架干挂工艺，钢