深圳市房地产报建业务流程图
市房地产报建业务流程
开发部
编制：
一、前期业务
（1）规划选址
（2）固定资产投资前期计划
（3）环保审批
（4）用地预审
（5）建设用地方案图
（6）取得土地使用权
（7）签订土地合同
（8）界桩放电报告
（9）支付地价款，付清地价款证明
（10）建设用地规划许可证
（11）土地初始登记，土地证
二、启动前业务
（1）委托方案设计
（2）方案设计审批：建筑命名、环保评估、污水处理合同、环境影响批复、建设立项
（3）初步设计：民防审批、扩初审批、排水、水土保持
（4）施工图设计
（5）施工图审查：①桩基础提前开工、开工验线测量报告及备案、
桩基施工许可②防雷设计审批、工程规划许可、消防审查（6）投资许可证
三、预售前业务
（1）预售面积测绘报告
（2）预售许可证
四、竣工其业务
（1）协助工程部办理各单项验收
（2）房屋竣工面积测绘报告
五、后期业务
（1）缴交房屋维修专用金
（2）办理项目产权初始登记
容
1.规划选址
（办文单位：规划局；办文时限：20个工作日）
申请资料：
（1）申请书（原件1份）；
（2）申请人明材料：
（3）社会投资项目应提供：
a申请进入高新技术产业园区的工业项目，提供市科技主管部门关于高科技项目的认定书，其中申请进入高新技术产业带的工业项目，还应提供市高新技术产业带办公室有关批文（复印件各1份，核原件）；
b物流项目需提供市物流领导小组办公室关于物流项目的认定书（复印件1份，核原件）
c已有选址意向的提供总平面布置图等相关图纸（原件2份）及电子文件（原件1份）。
2.固定资产投资前期计划
（办文单位：发改局；办文时限：30个工作日）
申请资料：
（1）申请报告。着重阐明项目提出的理由和依据；项目法人简况；项目法人股东成分详细情况(需追溯)、建设容、规模、生产能力、建筑面积和产品方案（房
地产项目应阐明具体拟建几栋、几层，所建为何类性质建筑等）；总投资、资
本金和资金筹措方案；对用地及水、电增容等协助配套条件的需求；对环境
影响的初步评价；项目的综合评价等。（加盖公章）
（2）电脑申报盘。(填写报盘时投资类型选择限下社会投资，申报阶段选择前期计划类)
（3）市年度项目申报表。（加盖公章）
（4）项目法人注册文件。包括组织机构代码证、企业营业执照、法定授权委托证明书等（复印件加盖公司公章）
（5）房地产项目需要提交用地审查意见（如选址意见或土地合同）。
3.环保审批
（办文单位：市环保局；咨询：82105837；办文时限：60个工作日）
申请资料：
（1)《市建设项目环境影响审批申请表》(原件2份，首页由主要投资单位加盖公章，尾页由法人代表签字)；
(2)Ⅰ类项目：提交由具有相应环境影响评价资质的机构编制的建设项目环境影响
报告书(原件2份，建设单位加盖公章及法人代表签字，附电子文档)，并附有关单位、专家和公众的意见及采纳或者不采纳的说明(原件1份，建设单位加盖公章)；
Ⅱ类项目：提交由具有相应环境影响评价资质的机构编制的建设项目环境影响报告表(原件2份，建设单位加盖公章及法人代表签字，附电子文档)；
(3)工商部门出具的《企业名称预先核准通知书》或《营业执照》(复印件1份，验
原件)；
(4)使用场地《房产证》或《租赁合同》(房屋租赁管理部门盖章)(复印件1份，验
原件)；
(5)计划部门立项批文和规划部门出具的《建设项目选址意见书》(附围图)(复印件
各1份，验原件)。
4.用地预审
（办文单位：.区国土局，办文时限：20个工作日，咨询：28918990）
申请资料：
（1）《建设项目用地预审申请表》（原件2份）；
（2）明
（3）预审申请报告，容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案（原件1份
（4）规划部门出具的《建设项目选址意见书》（原件1份）；
（5）项目按规定应进行可行性研究报告的，须提供项目可行性研究报告（附项目资金证明原件1份）；
（6）项目建议书批复文件（在申请预审前已取得相关部门批复的，申请人应当提交复印件1份，验原件）；上述（一）至（六）项文件由申
请人提供。
（7）标注申报项目用地围的最新1∶10000或1∶2000的土地利用现状图（图件比例视具体情况而定；由测绘部门制作，必要时还应当组
织现场放桩定点工作）；
（8）标注申报项目用地围的土地利用总体规划图及相关图件（由地政处（科）制作）；
（9）属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需要修改土地利用总体规划的，应提交经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。
上述（七）至（九）项文件在项目用地须转报上级国土管理部门预
审时须提供。
5.建设用地方案图
（办文单位：区规划局；办文时限：10个工作日。咨询：83949160）
申请资料：
（1）《建设项目选址意见书》（复印件1份，核原件1份）；
（2）发改部门计划立项批准文件或对项目建议书、项目可行性研究报告批准文件（复印件1份，核原件）；
（3）国土部门对项目建设用地预审报告书（含地质灾害评估）（复印件1份，核原件）；（4）环保部门对项目环境影响报告书批准文件（复印件1份，核原件）；
（5）规划选址意见书及相关部门意见中明确要求的其他部门审查意见或批件（复印件1份，核原件）。
（6）市、区财政投资且无需办理出让手续的市政设施用地（道路、轨道、公园、河道等）须提交申请用地围图及电子文件（原件）。
（7）申请征（收）地返还用地的，须提交与国土部门签订的《征（收）地补偿协议书》（复印件1份，核原件1份）；
（8）申请非农建设用地的，须提交国土部门所发《非农建设用地指标批复》或区转地
领导小组非农建设用地批准文件（复印件1份，核原件1份）；
（9）属历史遗留问题用地的，须提交国土部门对历史遗留问题用地的确认批复（复印件1份，核原件1份）；
（10）属城中村改造用地的，须提供改造专项规划批准文件和国土部门对改造用地土地审查批复（复印件1份，核原件1份）；
（11）属旧城（含工业区）改造项目用地的，须提供市政府批准改造用地的会议纪要，和改造专项规划批准文件，并提供项目计划立项批文及国土部门的批复意见（复
印件1份，核原件1份）。
6.办理用地规划许可证
（办文单位：区规划用地科，办文时限：20，咨询：83949160）
申请资料：
（1）申请表（原件1份）；
（2）申请人明材料：
（3）《土地使用权招标、拍卖、挂牌成交确认书》（复印件1份，核原件）
（4）《市土地使用权出让合同书》（复印件1份，核原件）。
7.土地初始登记．土地使用证
（登记时限：受理44个工作日，不含公告期1个月）
申请材料：
（1）《市房地产初始登记表》
（2）营业执照复印件
（3）工商变更证明或政府相关更名批复-----就是命名的批复
（4）法定代表人证明书
（5）法定代表人复印件
（6）.法人代表授权委托书
（7）委托人复印件
（8）土地权属证明? 就是土地出让合同！！
（9）宗地图？复印件，要验证原件。
（10）土地使用费缴交证明，----就是付清地价款的收文回执
（11）完税证明（印花税）---财务部提供
（12）法律法规规定的其他文件
所交税项：
（1）登记费：根据粤价〔2001〕323号文，申请人为个人及单位的分别按每宗50元及80元人民币收取登记费。
（2）契税：按登记价的3％计收；
（3）房地产证贴花：按人民币5元/本收取；
（4）公告费：每宗人民币2500元（由刊登公告的报社收取，具体标准由报社制定）。（5）印花税
8.项目命名
（办文单位：区规划局）
(1)《市建筑物命名、更名、注销申请表》（原件1份）；
(2)与国土主管部门签订的土地使用权出让合同或用地批文或《房地产证》（复印件
1份，核原件）；
(3)宗地图（复印件1份，核原件）或位置略图（1份）；
(4)建筑物现状照片，未建成的提供效果图（原件1份）。
9.建设立项
（办文单位：市发改局）
申请资料：
（1）申请报告。在前期计划申请报告基础上补充如下容：分年度投资计划，完成当年投资的形象进度；资金筹措方案和当年投资的落实情况；用地及水、电增容等协助配套条件的落实情况等。（加盖公章）：自己写，按里面的要求填写
（2）电脑申报盘；(填写报盘时投资类型选择限下社会投资，申报阶段选择新开工计划类)
（3）市年度项目申报表；（加盖公章）
（4）项目法人注册文件。包括组织机构代码证、企业营业执照、法定授权委托证明书等；（复印件加盖公司公章）
（5）至少达到项目总投资35％的资本金证明文件；（企业年度审计报告书或银行出具
的年度建设自有资金验资文件。其中钢铁行业应在40％以上，水泥、电解铝、房地产开发项目等应在35％以上，资本金比例应符合国发[1996]35号文件和国发[2004]13号文件要求）。
（6）申请银行贷款的项目出具银行承贷意向书；
（7）建设用地规划许可证；（复印件）
（8）对环境有影响的项目须提供环保部门的评审意见；（复印件）
关于《回龙埔片区城改造建设项目环境影响报告书》（报批稿）的批复
（9）前期计划或上年度新开工计划文件。
①以上报送复印件的材料，均需提供原件核对；
②大企业及年度建设重大项目申报此类计划可享受便利直通车服务；
③“电脑申报盘”及“市年度项目申报表”可在市发展和改革局网站（https://www.360docs.net/doc/b711722292.html,）上点击“项目申报软件”下载申报软件，填写完成后使用软件自带的功能生成申报盘，打印输出申报表。
10.方案设计审批
（办文单位：规划局）
所需资料：
（1）申请书（原件1份）；
（2）申请人明材料：
（3）《市建设用地规划许可证》（复印件1份，核原件）；
（4）《市土地使用权出让合同书》或用地方案图（复印件1份，核原件）
（5）有关专业主管部门对设计方案的审查意见（复印件1份，核原件）；
（6）政府投资项目需提交相应资质的专业设计或咨询部门对项目建议书、可行性研究报告、方案设计的咨询评估意见（原件1份）；
（7）包含建筑节能设计容的设计方案和有关图纸及电子数据（包括建设场地环境方案设计图）（原件各3份）；
（8）招投标的项目应提供中标通知书（复印件1份，核原件）；
（9）设计单位工程设计资质证书、明文件、工程设计合同书（复印件各1份，核原件）。
11.排水许可审批
（办文单位：市水务局；办文时限：14个工作日）
申请资料：
（1）申请书原件
（2）明
（3）规划局上一阶段批准文件，方案设计审批和规划许可复印件
（4）初步设计图纸及电子文档
12.民防扩初审批
（1）提出人防设计要求阶段
应提交资料
①填报《市人防工程报建登记表》；
②工程项目用地红线图或宗地图复印件；
③企业法定代表人委托书、法人代表的复印件、受委托人的复印件；
④规划国土部门核发的《建设工程用地规划许可证》复印件，携带原件核验后返
还；
⑤建筑设计方案图(盖出图章和注册建筑师章、方案中应有每栋单位各层的建筑
面积明细列表)；
⑥易地建设请写申请，盖公章。
发出文件
①《市人防工程建设意见征询单》3份；
②免建项目同时核发《人防工程核准单》；
③易地建设项目在建设单位按要求缴纳易地建设费后，凭《市人防工程建设意见
征询单》复印件、缴费收据（验原件并复印1份）核发《人防工程核准单》。
（2）人防初步设计审查阶段
应提交资料：
①《市人防工程建设意见征询单》复印件；
②民防办发出的其它函件复印件；
③按民防办“人防工程初步设计报送图纸要求”报送1套图纸。
发出文件
①《市人防工程初步设计审查意见书》3份；
②待初步设计审查通过后，核发《人防工程核准单》。
13.水土保持
（办文单位：市水务网，咨询：82105974）
申请资料：
（1）水土保持方案报告书（建设项目动土面积超过2万平方米或动土量超过5万立方米，编制水土保持方案报告书）(原件4份)；
（2）水土保持方案报告书申报表（原件4份）；
（3）水土保持方案报告书专家评审意见（原件1份）；
（4）规划部门出具的选址意见书或者国土部门出具的土地出让文件或其他审批文件（复印件1份，验原件）；开采石（矿）项目报送国土部门审查批准的矿区围图（复印件1份，验原件）和《矿产资源开发利用方案》（原件1份）；
（5）申请人（或单位）的明（复印件1份，验原件）。
14.扩初图规划审批
(办文单位：区规划局建管科)
所需资料：
（1）申请表，在网上下载打印
（2）公司管理营业执照、法人证明、委托书、委托证明，加盖章
（3）市建设用地规划许可证复印件
（4）土地使用权出让合同复印件
（6）初步设计方案及有关图纸（包括建设场地环境方案设计图）原件和光盘（其中图纸可以不是精装版）
（7）<市建筑工程方案设计审批意见书>复印件
（8）超高层建筑提供专家组审查意见原件(高于100米为超高层)
（9）方案效果图
15.桩基提前开工规划证明
（15个工作日；办文单位：规划局建管科）
所需资料：
（1）申请书（原件1份）；
（2）申请人明材料：
（3）《市建设用地规划许可证》（复印件1份，核原件）；
（4）《市土地使用权出让合同书》及补充协议（复印件1份，核原件）；
（5）《市建筑工程方案设计审批意见书》（复印件1份，核原件）；
（6）《市建筑工程扩初设计审批意见书》（复印件1份，核原件）；
（7）环保、人防、卫生防疫、文物保护、消防等相关主管部门的审查意见（复印件1份，核原件）；
（8）包含建筑节能设计容的桩基础和建筑总平面图纸两套及电子数据一份（原件）。
（9）具有施工图审查资质的单位对施工图设计文件的审查意见（原件1份）。
16.开工验线报告
（办文单位：规划局；咨询：83949110）
申请资料：
（1）建设工程规划许可证
（2）建设用地规划许可证
（3）总地图
（4）总平面图
（5）地界放点报告
17.开工验线报告备案
所需资料：
（1）申请书（表）（原件1份）；
（2）申请人明材料：
（3）《市建设用地地界测量报告》（原件1份）；
（4）《建设工程规划许可证》或《桩基础报建证明书》（复印件1份，验原件）；
（5）经批准的总平面图（复印件1份，验原件）
18.防雷审批
（办文单位：市气象局。咨询：82107615）
申请资料：
（1）防雷装置设计审核申请书（①建设项目名称、地址须填写准确，并要与技术评价报告一致，受理后就不可再做修改；②申请书要盖建设单位公章）；
（2）防雷装置设计审核申报表（①建筑物名称栏的数据要与技术评价报告一致，
②申报表盖建设单位公章）；
（3）防雷装置检测申报登记表（①监理单位、施工单位没有确定的，可填写“待定”）；
（4）防雷装置设计技术评价报告（该报告是由专业技术审图单位出具，申办时应提交原件）；
（5）设计单位资质证书（提交复印件并盖设计单位公章，所盖公章应与设计资质证书所列名称一致）；
（6）设计人员书（提交复印件；①必须是参与项目建设的设计人员；②1名项目负责人注册建筑师证书；③2名注册电气工程师或防雷工程书；④证书加盖
设计单位公章）；
（7）设计方案（盖设计单位、审图单位公章和双方的骑缝章）；注：新建建筑物不须提供此项目材料；
（8）设计图纸（须设计单位、审图单位签章）；
（9）建设方委托书（①委托建设方须写明委托人；②委托设计方须写委托单位）。
19.《建设工程许可证》
申请资料：
（1）申请书（原件1份）；
（2）申请人明材料：
（3）《市建设用地规划许可证》（复印件1份，核原件）；
（4）《市土地使用权出让合同书》及补充协议（复印件1份，核原件）；
（5）《市建筑工程方案设计审批意见书》（复印件1份，核原件）；
（6）《市建筑工程扩初设计审批意见书》（复印件1份，核原件）；
（7）环保、人防、卫生防疫、文物保护、消防等相关主管部门的审查意见（复印件1份，核原件）；
（8）具有施工图审查资质的单位对施工图设计文件的审查意见（原件1份）；
（9）包含建筑节能设计容的施工图纸文件两套及电子数据一份（原件）；
（10）地名办批准的建筑物名称（复印件1份，核原件）；
（11）成片开发分期办理的项目，应提供批准的详细蓝图和总平面图（复印件1份，核原件）；
（12）已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分确需变更设计的，应当征得全体受让人五分之四以上的同意（原件1份）；
（13）涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构等需修改设计的，还应提供原已取得的《建设工程规划许可证》（原件）。
20.消防审查
（办文单位：市公安局消防局。咨询： 83236977 84465823 ）所需资料：
（1）《建筑设计防火审核申报表》(下载) （用A4纸打印）
（2）市公安消防局受理申报审核信息表（下载） (用磁盘或优盘下载)
（3）法人证明书、法人授权委托书
（4）全套初步（施工）设计图
（5）刻录所有图纸的电子光盘
21.《投资许可证》
（办文单位：发改局；咨询：82105842，82105843）申请资料：
（1）申请报告；（加盖公章）
（2）电脑申报盘；
（3）市年度项目申报表；
（4）建设工程规划许可证(建筑许可证)、建筑工程施工许可证（特殊行业项目可提供行业主管部门颁发的开工许可证）、当年固定资产投资新开工计划
的复印件。
备注：
①以上报送复印件的材料，均需提供原件核对。
②“电脑申报盘”及“市年度项目申报表”可在市发展和改革局
（https://www.360docs.net/doc/b711722292.html,）上点击“项目申报软件”下载申报软件，填写完成后使用软件自带的功能生成申报盘，打印输出申报表。
深圳房地产开发合同协议书
深圳房地产开发合同协 议书 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089
深圳房地产开发合同 立合同单位： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称甲方）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。项目内容及规模：
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 总投资及资金筹措： 总投资＿＿＿＿万元（其中：征地费＿＿＿＿万元，开发费＿＿＿＿万元，建筑安装费＿＿＿＿万元）。投入资金规模＿＿＿＿万元，甲方出资＿＿＿＿万元，分＿＿次出资，每次出资＿＿＿＿万元，预收款＿＿＿＿万元；乙方出资＿＿＿＿万元，分＿＿次出资，每次出资＿＿＿＿万元。 合作方式：
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 各方负责： 甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 资金占用费按月利率＿＿‰计付，并于每季末的前＿＿天内付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行＿＿＿＿＿＿＿＿＿，最后一次还款时，资金占用费随本金一起还清。 财务管理： 1.成本核算范围：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 3.财产清偿：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 利润分配： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
深圳市政府投资项目前期申报流程及相关资料
深圳市政府投资项目审批流程和申报材料指引 深圳市建筑工务署 二○○八年七月二十八日
前言 我署是深圳市政府投资工程建设集中管理机构。在进行政府工程报建过程当中，时间长、资料复杂等问题始终是困扰我署前期工作的难题。报建人员需要花费大量的时间、精力对报建程序进行了解和熟悉。为了切实解决这一问题，进一步推进政府投资工程项目的报建工作，落实党的十七大精神，我署组织技术力量，依照《关于印发深圳市重大投资审批制度第二阶段改革方案的通知》（深府[2006]265号）、《深圳市重大政府投资项目审批流程及申报材料指引》等文件的要求，通过对市各有关职能局进行调研后，编制了本指引。 本指引以政府投资工程报建流程为主线，全面、细致地介绍了报建流程中的办文程序、所需申报资料等内容，同时结合我署的工作实际，总结实践经验，对原有报建程序进行了优化，目的在于引导和辅助有关工作人员的报建工作。我们希望通过本指引，提高政府投资工程报建业务水平，加快报建业务进程，为建设和谐深圳、效益深圳作出应有的贡献。 由于时间仓促，疏漏在所难免。因此还请同志们在使用过程中结合实际情况，提出宝贵意见。
目录 第一章市建筑工务署驻窗口工作机构与工作人员职责 第二章深圳市政府投资项目报建流程 2.1房建类 2.1.1房建类项目审批流程图 2.1.2房建类项目审批流程 2.2市政类 2.2.1填海、土地开发类 2.2.1.1填海、土地开发类项目审批流程图 2.2.1.2填海、土地开发类项目审批流程 2.2.2道路、桥梁、隧道类 2.2.2.1道路、桥梁、隧道类项目审批流程图 2.2.2.2道路、桥梁、隧道类项目审批流程第三章申报材料 3.1 发改局 3.1.1项目建议书 3.1.2可研报告 3.1.3概算审批 3.1.4下达投资计划 3.2 规划局 3.2.1选址意见书 3.2.2用地规划许可证 3.2.3方案审查 3.2.4扩初设计审批 3.2.5建筑工程桩基础提前开工
深圳报建流程及提交资料
项目建设阶段报建流程 一、市规划和国土资源委员会--办理项目地名注册手续 申报建筑物（单体或连体）命名须提交的材料： 1、申请表（原件1份）； 2、申请人身份证明材料（营业执照复印件1份，验原件，单位法定代表人证明书及授权委托书原件各1份，法定代表人及受托人身份证明复印件各1份，验原件；其中，港、澳、台地区及境外的单位，其身份证明须提交按规定进行公证、认证或见证的文件原件1份）； 3、土地使用权出让合同或用地批文或《房地产证》（复印件1份，验原件）； 4、宗地图（复印件1份，验原件）或位置略图（原件1份）； 5、建筑物现状照片，未建成的提供效果图及总平面图（原件各1份）。 二、环保局--环评报告意见 提交资料 1、《深圳市建设项目环境影响审批申请表》(原件2份，首页由主要投资单位加盖公章，尾页由法人代表签字)； 2、建设项目环境影响报告书(原件2份，建设单位加盖公章及法人代表签字，附电子文档)，并附有关单位、专家和公众的意见及采纳或者不采纳的说明(原件1份，建设单位加盖公章)； 三、发改委--办理项目立项 提交资料 1、规划局提供的项目选址意见书 2、国土局提供的土地使用权证 3、环保局对项目的环评报告的意见 4、财政局对项目资金来源的意见 四、国土规划局--土地使用权证--建设用地规划许可证--建设工程规划许可证
（龙华管理局窗口，服务地址：龙华新区龙华办事处清湖路与梅龙大道交汇处西北侧，联系电话：23335710） （一）办理《建设项目选址意见书》 提交材料 1、《选址意见书》2份； 2、可行性报告或经批准的项目建议书复印件1份； 3、1：500至1：1000现状地形图1份,图中用地界线须加盖确认章；〔配电子文件,文件格式为：DWG〕 4、拟建方案的总平面图1份，比例1：200或1：500或1：1000；〔配电子文件，文件格式为：JPG及DWG〕 5、拟建建筑物方案图（平、立、剖），（配电子文件，文件格式为：JPG及DWG〕 6、（上报市府项目）总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各1份；〔配电子文件，文件格式为：JPG〕 7、（有污染可其他有特殊要求的建设项目）附送有关环境保 护、卫生防疫、消防安全和其他特殊要求的资料； 8、房地产项目需提供国土证复印件。 （二）办理《建设用地规划许可证》 提交材料 1、《规划用地（拆旧建新）申请表》1份； 2、计划部门或房地产主管部门立项批复文件复印件1份； 3、选址红线图复印件1份； 4、1：500至1：1000现状界线地形图（用地位置和界限地形图凡涉及交界用地界线，须共同加盖公章确认界线）1份；〔配电子文件，文件格式为：DWG〕 5、拟建方案的总平面图1份；（设计单位加盖出图章、配电子文件，文件格式为：JPG 及DWG）
房地产项目开发报建报批流程图
房地产项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规的市场为示蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规操作的开发商。 作为部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部敬上
2003年12月29日
. . . . .. .. .. 项目开发流程 一、土地使用权的取得 1.取得方式 1)行政划拨 2)协议出让 3)招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4)转让 2.流程示意（以拍卖为例）
3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）； B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、 区域竞争楼盘资料； C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测， 项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的 建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、 背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表件或法人代表授权委托书（允许自然人参与竞拍）； 2)前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 2可行性分析可大致分为三个阶段： 1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标； 2.初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向； 3.最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；
深圳恒大恒大恒大地产项目全程策划流程精选版
深圳恒大恒大万科地产项目全程策划流程 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
深圳万科----地产项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形
（4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表
地产新版开发报建流程及细则
开发报建流程及细则
目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。
建设工程项目管理全过程流程图
基建文件可按下列流程形成：
立项决策文件包括：项目建议书（代可行性研究报告）及其批复、有关立项的会议纪要及相关批示、项目评估研究资料及专家建议等。根据项目大小、投资主体的不同，项目建议书的批复文件分别由国家、行业或北京市相关政府管理部门审批。 建设用地文件包括：征占用地的批准文件、国有土地使用证、 国有土地使用权出让交易文件、规划意见书、建设用地规划许可证等。建设用地文件分别由国有土地管理部门和规划部门审批形成。 勘查设计文件包括：工程地质勘察报告、土壤氡浓度检测报告、建筑用地钉桩通知单、验线合格文件、设计审查意见、设计图纸及设计计算书、施工图设计文件审查通知书等。建筑用地钉桩通知单、验线合格文件、审定设计方案通知书由规划部门审批形成。 招投标及合同文件包括：工程建设招标文件、投标文件、中标通知书及相关 合同文件。 开工文件包括：建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。工程开工文件 分别由规划部门和建设行政管理部门审批形成。 商务文件包括：工程投资估算、工程设计概算、施工图预算、施工预算、工程结 算等。 其他文件包括：工程未开工前的原貌及竣工新貌照片、工程开工、施工、竣 工的音像资料、工程竣工测量资料和建设工程概况表等。
(一)立项决策文件包括：项目建议书（代可行性研究报告）及其批复、有关立项的会议纪要及相关批示、项目评估研究资料及专家建议等。根据项目大小、投资主体的不同，项目建议书的批复文件分别由国家、行业或北京市相关政府管理部门审批。 (二)建设用地文件包括：征占用地的批准文件、国有土地使用证、国有土地使用权出让交易文件、规划意见书、建设用地规划许可证等。建设用地文件分别由国有土地管理部门和规划部门审批形成。 (三)勘查设计文件包括：工程地质勘察报告、土壤氡浓度检测报告、建筑用地钉桩通知单、验线合格文件、设计审查意见、设计图纸及设计计算书、施工图设计文件审查通知书等。建筑用地钉桩通知单、验线合格文件、审定设计方案通知书由规划部门审批形成。 (四)招投标及合同文件包括：工程建设招标文件、投标文件、中标通知书及相关合同文件。 (五)开工文件包括：建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。工程开工文件分别由规划部门和建设行政管理部门审批形成。 (六)商务文件包括：工程投资估算、工程设计概算、施工图预算、施工预算、工程结算等。 (七)其他文件包括：工程未开工前的原貌及竣工新貌照片、工程开工、施工、竣工的音像资料、工程竣工测量资料和建设工程概况表等。
深圳市某房地产报建业务流程
深圳市某房地产报建业务流程开发部2009-7-22 编制：
一、前期业务 （1）规划选址 （2）固定资产投资前期计划 （3）环保审批 （4）用地预审 （5）建设用地方案图 （6）取得土地使用权 （7）签订土地合同 （8）界桩放电报告 （9）支付地价款，付清地价款证明 （10）建设用地规划许可证 （11）土地初始登记，土地证 二、启动前业务 （1）委托方案设计 （2）方案设计审批：建筑命名、环保评估、污水处理合同、环境影响批复、建设立项 （3）初步设计：民防审批、扩初审批、排水、水土保持 （4）施工图设计 （5）施工图审查：①桩基础提前开工、开工验线测量报告及备案、
桩基施工许可②防雷设计审批、工程规划许可、消防审查（6）投资许可证 三、预售前业务 （1）预售面积测绘报告 （2）预售许可证 四、竣工其业务 （1）协助工程部办理各单项验收 （2）房屋竣工面积测绘报告 五、后期业务 （1）缴交房屋维修专用金 （2）办理项目产权初始登记 内容
1.规划选址 （办文单位：规划局；办文时限：20个工作日） 申请资料： （1）申请书（原件1份）； （2）申请人身份证明材料： （3）社会投资项目应提供： a申请进入高新技术产业园区的工业项目，提供市科技主管部门关于高科技项目的认定书，其中申请进入高新技术产业带的工业项目，还应提供市高新技术产业带办公室有关批文（复印件各1份，核原件）； b物流项目需提供市物流领导小组办公室关于物流项目的认定书（复印件1份，核原件） c已有选址意向的提供总平面布置图等相关图纸（原件2份）及电子文件（原件1份）。 2.固定资产投资前期计划 （办文单位：发改局；办文时限：30个工作日） 申请资料： （1）申请报告。着重阐明项目提出的理由和依据；项目法人简况；项目法人股东成分详细情况(需追溯)、建设内容、规模、生产能力、建筑面积和产品方案 （房地产项目应阐明具体拟建几栋、几层，所建为何类性质建筑等）；总投资、 资本金和资金筹措方案；对用地及水、电增容等协助配套条件的需求；对环 境影响的初步评价；项目的综合评价等。（加盖公章） （2）电脑申报盘。(填写报盘时投资类型选择限下社会投资，申报阶段选择前期计划类) （3）深圳市年度项目申报表。（加盖公章） （4）项目法人注册文件。包括组织机构代码证、企业营业执照、法定授权委托证明书等（复印件加盖公司公章） （5）房地产项目需要提交用地审查意见（如选址意见或土地合同）。 3.环保审批 （办文单位：市环保局；咨询电话：82105837；办文时限：60个工作日）申请资料：
工程项目管理工作流程图
签署施工合同 拟定项目管理计划 委任项目经理、组建项目部 收集有关资料，实施项目管理工作 进度管理 实名制管 理 应收账款 财务核算 材料管理 分包招标 竣工验收 项目结束、总结、归档 总经办 工程部 项目部 市场部 财务部 物资部 合约部 形象策划 施工管理 组织审图 工程投标 开户银行 编制采购 成本测算 行政管理 安全管理 拟定方案 合同洽谈 设置账户 计划 材料分析 人事管理 质量检查 临设规划 计划统计 款项筹集 市场询价 跟踪审计 安全保卫 竣工验收 项目管理 合同交底 资金拨付 物资采购 工程决算
建设文明施工管理体系 制定文明施工管理制度掌握施工合同对文明施工的要求 实施文明施工管理 明确目标签订责任状确定文明施工标进行文明施工投入 现场围栏施工现场管理制定办公设置综合治理扬尘噪音污 合设设理置置设大七置门牌悬四主材 挂通体料 安一挂合 全平密理 设两设保 备区置证 合分临卫 理开时生 做加做禁 好强 垃员 圾工 注加污 围及两标合目堆防水饮堆教 挡宣图识理网放护冲水放育传绿厕清 化所运 实施效果的检查验收 达标注意保持未达标查明原因整改好黄意强水现赌噪尘处场毒音噪理看酗控管后护酒制理排 放
员 防 安全管理工作流程图 成立组织明确分工 成立组织 第一责任人 主管 具体工作 成 配 建 法 项 企 项立 备 立 人 目 业 目安 专 群 代 负 分 分全 职 众 表 责 管 管部 安 管 人 安 安 全 理 全 全 员 体 负 负 系 责 责 人 人 制定安全管理制度 责 培 性 任 训 工 制 教 程 度 育 验 、 收 交 制 底 度 消 设 治 用 防 备 安 电 管 管 管 制 理 理 理 度 制 制 制 度 度 度 安 度 特 事 安 全 种 故 全 护 作 应 检 用 业 急 查 品 人 救 制 管 援 度 理 制 制 管 度 度 理 制 实施安全管理 安 进 确 保 强 化全 行 会 安 人 员 安 全 议 全 设 备 意 识培 训 处 于 和 现 安 全 场 自 状 态 检 自保 项 目安 全 主 管 每日 上传 安 全 巡 查表 项目部每月 25 日上传工程安全文明施工控制情况表 专 专 项 职 职 目 部 部 安 门 门 监 负 工 员 责 作 人 人 员 安 安 危 现 机 现 临 全 全 险 场 械 场 时 进 督 做 行 促 好 方 存 应 案 在 急 检 问 救 查 题 援 的 整 改
深圳市房地产开发报建流程
工程项目办文程序 一．社会投资项目计划（立项）申报→办理部门：发展规划局 1.前期计划 材料（申报材料复印件须出示原件便于核对）： （1）申请报告。着重阐明项目提出的理由和依据；项目法人简况；建设规模、生产能力、建筑面积和产品方案；总投资、资本金和资金筹措方案；对用地及水、电增容等协助配套条件的需求；对环境的影响到；项目的综合评价等等。 （2）.电脑申报盘（电脑报盘需另附申请报告、投资估算书WORD格式电子文档） （3）.“深圳市XXXX年项目申报表”（电脑输出）。（加盖公章） （4）.投资估算书。 （5）.总投资为三千万元及以上的项目（包括单项工程）的项目建设书。 （6）.项目法人注册文件。 （7）.其他必备材料。（凡涉及房地产开发的项目必须提供房地产行业准入证书（房地产开发资质证书）和土地使用证明等复印件） 2.新建计划 材料 ⑴．申请报告。在前期计划申请报告基础上补充如下内容：分年度投资计划，完成当年投资的形象进度；资金筹措方案和当年投资的落实情况；用地及水、电增容等协助配套条件的落实情况等等。 ⑵．电脑申报盘（电脑报盘需另附申请报告、设计概（预）算或估算书WORD 格式电子文档）。 ⑶. “深圳市XXXX年项目申报表”（电脑输出）。（加盖公章） ⑷. 设计概（预）算或估算书 ⑸. .总投资为三千万元及以上的项目（包括单项工程）的可行性报告。 ⑹．项目法人注册文件。（组织机构代码证、企业营业执照等） ⑺．自有资金的验资文件。（银行出具的金额要达到年度投资35%以上的资信证明） ⑻．申请银行贷款的项目要出具银行承贷意向书。 ⑼．用地红线图。 ⑽．建设用地规划许可证（设计要点） ⑾．上年度计划文件复印件。 ⑿．其他必备材料（如对环境有影响的项目须提供环保部门的评审意见、合作建房批复等复印件。
深圳市政府投资项目前期申报流程及相关
深圳市政府投资项目前 期申报流程及相关 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
深圳市政府投资项目审批流程和申报材料指引 深圳市建筑工务署 二○○八年七月二十八日
前言 我署是深圳市政府投资工程建设集中管理机构。在进行政府工程报建过程当中，时间长、资料复杂等问题始终是困扰我署前期工作的难题。报建人员需要花费大量的时间、精力对报建程序进行了解和熟悉。为了切实解决这一问题，进一步推进政府投资工程项目的报建工作，落实党的十七大精神，我署组织技术力量，依照《关于印发深圳市重大投资审批制度第二阶段改革方案的通知》（深府[2006]265号）、《深圳市重大政府投资项目审批流程及申报材料指引》等文件的要求，通过对市各有关职能局进行调研后，编制了本指引。 本指引以政府投资工程报建流程为主线，全面、细致地介绍了报建流程中的办文程序、所需申报资料等内容，同时结合我署的工作实际，总结实践经验，对原有报建程序进行了优化，目的在于引导和辅助有关工作人员的报建工作。我们希望通过本指引，提高政府投资工程报建业务水平，加快报建业务进程，为建设和谐深圳、效益深圳作出应有的贡献。 由于时间仓促，疏漏在所难免。因此还请同志们在使用过程中结合实际情况，提出宝贵意见。
目录 第一章市建筑工务署驻窗口工作机构与工作人员职责第二章深圳市政府投资项目报建流程 房建类 房建类项目审批流程图 房建类项目审批流程 市政类 填海、土地开发类 填海、土地开发类项目审批流程图 填海、土地开发类项目审批流程 道路、桥梁、隧道类 道路、桥梁、隧道类项目审批流程图 道路、桥梁、隧道类项目审批流程 第三章申报材料 发改局 项目建议书 可研报告 概算审批 下达投资计划 规划局 选址意见书 用地规划许可证 方案审查 扩初设计审批 建筑工程桩基础提前开工
流程管理万科房地产业的流程管理
（流程管理）万科房地产业 的流程管理
万科房产的流程管理 万科集团总经理郁亮:“我们有壹个最底线的标准，就是做简单，而非做复杂；做开放，而非做封闭；做规范而非做权谋，惟有这样才是长久 之计。” “于万科，且不是所有时候均要求下级服从上级，但却是所有时候均 要求所有人服从制度。万科的内部网站上有壹个制度规范库，从中我们见 到，其制度主要是工作指引型的，就是说制度的内容是针对事情的，告诉 员工遇到什么事情应该如何做，而不是应该向何人请示。规范的制度体系 使得万科内部很少见到繁冗的请示汇报，提高了工作效率，降低了内部交 易成本。另壹方面，也使得员工凭借工作能力而不是人际关系的能力进行 竞争。十几年来，万科被称为中国地产行业的“黄埔军校”，很大程度上 也是规范的结晶”。 万科开展流程管理的过程 1）万科流程管理项目的启动：从深圳万科开始. 从2002年深圳万科为了提高工程质量和完善内部工程管理体系，于从 中海到深圳万科工作的工程总监及工程部经理的倡导下，准备于工程系统借助ISO9001体系推进内部管理和业务流程的规范化，此举得到了深圳万科总经理徐洪舸的大力支持。考虑到各业务单元的关联性及各部门的接口关系，公司决定于所有部门推进基于流程管理的ISO体系，由主管总办的副总经理刘荣先负责，总办的职能于原先的计划管理、信息管理等的基础上增加流程及质量管理，具体组织由当时的总办主任唐激杨主管，由部办芳菲负责组织协调。后来其它公司的流程或ISO项目也基本由总办组织协调。
2）万科流程管理项目的关注点：梳理和优化流程 深圳万科于启动ISO9001体系时，很多企业已经通过了该体系，包括房地产及建筑行业内的企业。可是大部分企业虽然通过了认证，却且没有达到预期的效果，更多的是仅仅获得了壹张证书，公司内近壹半的员工且不认可这壹项目，因此于推进项目的过程中，项目组成员更多的从思想上
深圳市房地产报建业务流程
深圳市房地产报建业务流程 开发部 编制：
一、前期业务 （1）规划选址 （2）固定资产投资前期计划 （3）环保审批 （4）用地预审 （5）建设用地方案图 （6）取得土地使用权 （7）签订土地合同 （8）界桩放电报告 （9）支付地价款，付清地价款证明 （10）建设用地规划许可证 （11）土地初始登记，土地证 二、启动前业务 （1）委托方案设计 （2）方案设计审批：建筑命名、环保评估、污水处理合同、环境影响批复、建设立项 （3）初步设计：民防审批、扩初审批、排水、水土保持 （4）施工图设计 （5）施工图审查：①桩基础提前开工、开工验线测量报告及备案、
桩基施工许可②防雷设计审批、工程规划许可、消防审查（6）投资许可证 三、预售前业务 （1）预售面积测绘报告 （2）预售许可证 四、竣工其业务 （1）协助工程部办理各单项验收 （2）房屋竣工面积测绘报告 五、后期业务 （1）缴交房屋维修专用金 （2）办理项目产权初始登记
内容 1.规划选址 （办文单位：规划局；办文时限：20个工作日） 申请资料： （1）申请书（原件1份）； （2）申请人身份证明材料： （3）社会投资项目应提供： a申请进入高新技术产业园区的工业项目，提供市科技主管部门关于高科技项目的认定书，其中申请进入高新技术产业带的工业项目，还应提供市高新技术产业带办公室有关批文（复印件各1份，核原件）； b物流项目需提供市物流领导小组办公室关于物流项目的认定书（复印件1份，核原件） c已有选址意向的提供总平面布置图等相关图纸（原件2份）及电子文件（原件1份）。 2.固定资产投资前期计划 （办文单位：发改局；办文时限：30个工作日） 申请资料： （1）申请报告。着重阐明项目提出的理由和依据；项目法人简况；项目法人股东成分详细情况(需追溯)、建设内容、规模、生产能力、建筑面积和产品方案 （房地产项目应阐明具体拟建几栋、几层，所建为何类性质建筑等）；总投资、 资本金和资金筹措方案；对用地及水、电增容等协助配套条件的需求；对环 境影响的初步评价；项目的综合评价等。（加盖公章） （2）电脑申报盘。(填写报盘时投资类型选择限下社会投资，申报阶段选择前期计划类) （3）深圳市年度项目申报表。（加盖公章） （4）项目法人注册文件。包括组织机构代码证、企业营业执照、法定授权委托证明书等（复印件加盖公司公章） （5）房地产项目需要提交用地审查意见（如选址意见或土地合同）。
房地产营销管理深圳恒大恒大恒大万科地产项目全程策划流程完整版
房地产营销管理深圳恒大万科地产项目全程策 划流程 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
深圳万科----地产项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2） 购买者动机 （3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4） 购买时机、季节性 （5） 购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度6，结论 二、项目环境调研
1，地块状况：（1）位置 （2） 面积 （3） 地形 （4） 地貌 （5）性质2，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2） 房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表）
深圳房地产项目前期策划方案
深圳房地产项目前期策划方案
深圳英联房地产项当前期策划工作内容模板 一、市场调研 (一)城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境(P) 1)国家或城市发展宏观政策 2)城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境(E) 1)城市建设状况 2)城市产业发展 3)城市经济实力(人均GDP) 4)城市消费实力 (恩格尔系数) 5)城市精神价值 3．城市发展社会环境(S) 1)城市人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数 4)人均居住面积
4．城市发展技术环境(T) 1)城市智力及研发水平 2)新技术产品产值所占比重( % ) 3)社会劳动生产率(元,人) 4)科技进步贡献率( % ) (二)城市发展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 1)城市房地产市场总体特征 A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.城市房地产市场供求关系和结构分析 C.城市房地产区域特征分析 D.城市房地产营销特征分析 2)城市房地产发展市场主体特征 A.城市房地产开发主体特征 B.城市房地产产品特征 C.城市房地产服务主体特征 D.城市房地产消费主体特征 3)城市房地产发展预测 A.宏观政策对房地产市场的影响 B.城市投资环境发展分析
C.城市房地产投资趋向分析 D.城市房地产发展趋势分析 (三)区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征 3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。 根据产品的可替代性,本项目的竞争产品,按竞争性依此分层次研究。内容包括: 3)规划设计及卖点 4)产品组合及特征 户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 5)项目定位 6)营销综合及策略 7)价格标准及策略 8)媒体广告及效果 广告宣传、主打广告语等。 9)促销措施及效果 10)销售状况
深圳房地产开发流程图
房地产开发流程 lvshi.sz.bendibao./ 本地宝律师2009 年6 月8 日来源：本地宝 第一节房地产开发贷款程序 房地产开发贷款操作流程如下： 递交申请——受理调查——项目评估——核查审批 办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保 一、房地产开发贷款申请 （一）借款人资格 借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件： 1 、借款人是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业独立法人或其他经济组织。 2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。 3、经营管理制度健全，财务状况良好。 4、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。 5 、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。 6、有贷款人认可的有效担保。 7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。 8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建 设工程开工证》。 9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规的可行性研究报告。 10 、贷款项目工程预算报告合理真实。 11 、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项 目建设。 12 、企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。
13 、贷款人规定的其他条件。 (二) 申请贷款资料 开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。 1、单位资料 (1) 、经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书(股份制企业)、贷款证年检证明复印件、贷款证(卡)及复印件; (2) 、单位章程、成立批文; (3) 、经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表; (4) 、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件; (5) 、法人代码证复印件、年检报告; (6) 、房地产企业开发经营资质证书; (7) 、借款申请报告; (8) 、公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议; (9) 、若属第三者提供信用担保方式的贷 ;若属抵 款，保证人亦须提交前 5 项资料并报贷款担保承诺书 押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明; (10) 、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。 2、项目资料 (1) 、项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告; (2) 、建设用地规划许可证; (3) 、建筑工程规划许可证; (4) 、土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证; (5) 、地价款缴交凭证复印件 (6) 、施工许可证 (7) 、房地产预算许可证;
建设项目报建流程图教学提纲
一、初步设计审查（5个工作日） 1、申请书： 2、立项批复（复印件）； 3、规划批准方案总平面图（查验原件，复印件须盖建设单位公章）； 4、勘察、设计合同（复印件）； 5、初步设计文件：立面效果图小样两份、初设说明书一份、初步设计图一套（含总平面图1份、建初图1份、结初图1份、水初图1份、强电初设图1份、弱电初设图1份、暖通初设图1份等），另单备地下室平面图1份、给排水总初图1份、住宅项目电视广播系统初设图1份（无专门电视广播初设图，可用弱电初设图代替）、防雷图1份（建筑高度80m以上项目）、转输水箱（水池）所在楼层给水平面图、地勘报告1份。 6、初步设计文件电子文档一张，内容包括全套初设图纸、设计说明、效果图等； 7. 住宅项目应报户型统计表 备注：806所用初设批复为八院或科工局等单位所出的批复转批即可 二环保局办理环评文件审批（一个半月） 1、环评审批申请（盖公章） 2、承诺书（盖公章） 3、单位清运协议（盖公章） 4、法人委托书（法人签字或者盖签字章，公章） 5、法人身份证复印件（盖公章） 6、受托人身份证复印件（盖公章） 7、项目环境影响报告表（书）（申报单位盖公章，所属乡 镇建设管理办公室盖章，所属乡镇环保站盖章，所属乡 镇规划部门盖章，乡政府盖章） 备注：806所为保密单位，无需环保公示，因此办理时间缩短为15个工作日
三规划局出具规划选址意见书及规划红线图 1、规划选址意见书申请 2、地形图 3、初设批复 4、环评批复 5、申请人或委托人的有关证明 四白蚁、设计院、勘察、监理、施工合同备案 1、合同 2、初设批复（复印件上交，原价核对） 3、建设项目选址意见书 4、白蚁公司、设计院、勘察院、监理公司、施工单位与甲方陪他办理（白蚁公司、设计院和勘察院、监理单位、施工单位带齐自己公司的所有资料） 五设计院、勘察进湖、监理单位、施工单位进湖备案 1、营业执照副本（原价、复印件各一份） 2、资格证书副本（原价、复印件各一份） 3、中标通知书（原价、复印件各一份，保密单位不提供） 4、备案登记表一式三份 5、项目注册执行人员注册证书复印件一份（加盖注册章） 6、非注册主要工种设计责任人毕业证、职称证（原价、复 印件各一份） 7、所有参与人员与本单位签订的劳动合同及社保缴纳证 明（原价、复印件各一份） 备注：进湖备案为市外单位进入湖州工作，湖州本地单位不
深圳房地产开发流程
深圳房地产开发流程 Revised as of 23 November 2020
深圳房地产开发流程 本地宝律师2009年6月8日来源：本地宝 第一节开发贷款程序 房地产开发贷款操作流程如下： 递交申请——受理调查——项目评估——核查审批 办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保 一、房地产开发贷款申请 (一)借款人资格 借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件： 1、借款人是经工商管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业独立法人或其他经济组织。 2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。 3、经营管理制度健全，财务状况良好。 4、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。 5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。 6、有贷款人认可的有效担保。 7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。 8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》。 9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。 10、贷款项目工程预算报告合理真实。 11、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。 12、企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。
13、贷款人规定的其他条件。 (二)申请贷款资料 开发商应向银行提交和贷款项目的相关资料。 1、单位资料 (1)、经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书(股 份制企业)、贷款证年检证明复印件、贷款证(卡)及复印件; (2)、单位章程、成立批文; (3)、经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表; (4)、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件; (5)、法人代码证复印件、年检报告; (6)、房地产企业开发经营资质证书; (7)、借款申请报告; (8)、公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议; (9)、若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书;若属抵押或质押担 保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明; (10)、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。 2、项目资料 (1)、项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告; (2)、建设用地规划许可证; (3)、建筑工程规划许可证; (4)、土地出让及规划红线图、国有土地使用证; (5)、地价款缴交凭证复印件; (6)、施工许可证; (7)、房地产预算许可证;
万科房产的流程管理概述(doc 13页)
万科房产的流程管理 万科集团总经理郁亮: “我们有一个最底线的标准，就是做简单，而非做复杂；做开放，而非做封闭；做规范而非做权谋，惟有这样才是长久之计。” “在万科，并不是所有时候都要求下级服从上级，但却是所有时候都要求所有人服从制度。万科的内部网站上有一个制度规范库，从中我们看到，其制度主要是工作指引型的，就是说制度的内容是针对事情的，告诉员工遇到什么事情应该如何做，而不是应该向何人请示。规范的制度体系使得万科内部很少看到繁冗的请示汇报，提高了工作效率，降低了内部交易成本。另一方面，也使得员工凭借工作能力而不是人际关系的能力进行竞争。十几年来，万科被称为中国地产行业的“黄埔军校”，很大程度上也是规范的结晶”。 万科开展流程管理的过程 1）万科流程管理项目的启动：从深圳万科开始… 从2002年深圳万科为了提高工程质量和完善内部工程管理体系，在从中海到深圳万科工作的工程总监及工程部经理的倡导下，准备在工程系统借助ISO9001体系推进内部管理和业务流程的规范化，此举得到了深圳万科总经理徐洪舸的大力支持。考虑到各业务单元的相关性及各部门的接口关系，公司决定在所有部门推进基于流程管理的ISO体系，由主管总办的副总经理刘荣先负责，总办的职能在原先的计划管理、信息管理等的基础上增加流程及质量管理，具体组织由当时的总办主任唐激杨主管，由部办芳菲负责组织协调。后来其它公司的流程或ISO 项目也基本由总办组织协调。 2）万科流程管理项目的关注点：梳理和优化流程 深圳万科在启动ISO9001体系时，很多企业已经通过了该体系，包括房地产及建筑行业内的企业。但是大部分企业虽然通过了认证，却并没有达到预期的效果，更多的是仅仅获得了一张证书，公司内近一半的员工并不认可这一项目，因此在推进项目的过程中，项目组成员更多的从思想上强调流程的概念，基于流程
房地产开发全流程及详细报建流程
一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可
证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 （4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工 程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图， 送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工 程的立项申请报当地人防办部门审批通过。