土地增值税清算讲义讲课讲稿
土地增值税清算培训ppt课件
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第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核
4、审核各项基础设施费是否含有以明显不 合理的金额开具的各类凭证、是否将期间费 用记入基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核 5、审核有无预提的基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
五、基础设施费的审核
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第一部份 清算前的准备工作
一、清算条件
（二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件
对符合以下条件之一的，主管税务机关可
要求纳税人进行土地增值税清算。
1、销售达到85%以上
2、取得预售证3年以上
3、纳税人注销前
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第一部份 清算前的准备工作
二、清算项目的确定
明确清算项目及其范围。 划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
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第三部份 清算审核的要点
一、清算收入的审核
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2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书 核对企业提供的已售和未售房屋面积与
实测报告书所载数据是否一致
核实该项目中各类型房屋的建设及分布 情况，如有必要，可实地核查。
确定该项目的总建筑面积、不可售面积
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第三部份 清算审核的要点
1、是否属于开发项目真实发生，是否取得 合法票据并支付款项，是否存在虚列情形。
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第三部份 清算审核的要点
三、前期工程费的审核;
2、是否将应计入期间费用记入前期工程费、 基础设施费。
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第三部份 清算审核的要点
房地产开发企业土地增值税清算 ppt课件
房地产开发企业土地增值税清算
（二）核定征收的条件 1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账
簿的； 2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭
证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除 项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期 限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期 仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
个人包括个体经营者。
房地产开发企业土地增值税清算
转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和 个人，应当缴纳土地增值税。
房地产开发企业土地增值税清算
1、只对转让国有土地使用权及其地 上建筑物和附着物的行为征收土地 增值税，对于转让非国有土地使用 权的行为不征税。转让的土地 ，其 所有权是否为国家所有，是判定是 否属于土地增值税征税范围的第一 个标准。
房地产开发企业土地增值税清算
三是 存量房地产的买卖。
这种情况是指已经建成并已投入使用的 房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使 用权一并转让给其他单位和个人。这种行为 按照国家有关的房地产法律和法规，应当到 有关部门办理房产产权和土地使用权的转移 变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的， 还应到土地管理部门补交土地使用权出让金 。这种情况既发生了产权的转让又取得了收 入，应纳入土地增值税的征税范围。
房地产开发企业土地增值税清算
4、房地产的抵押。 房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取
得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人 向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移 转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、 土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变 更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房 地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房 地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待 抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产 权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。
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• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该 土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过 程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记 手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地 的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换 了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当 事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税 等。
✓ 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开 发成本） ×5%以内
✓ 纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息 支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣 除的房地产开发费用为：
✓ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） ×10%以内
• 房地产的互换 • 由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范
围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经 过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。 • 以房地产进行投资联营 • 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资 或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投 资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业 以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。
土地增值税
2021/3/1
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➢ 一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土 地增值税的纳税义务人。
不论法人与自然人
不论经济性质
不论内外资企业、中国公民与外籍个人
不论部门
注：《全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、 消费税、营业税等税收暂行条例的决定》（1993年12月26日八 届人大五次会议）
其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额及 房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。
土地增值税清算实务ppt课件
用什么材料体现“开发 项目已竣工”。
闽地税发〔2007〕24号
二、根据国税发［2006］187号第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的 房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开 发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单 位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进 行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未 超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手 续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他 情况。 前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地 增值税清算。
国税发〔2006 〕187号第一条： 土地增值税以国家 有关部门审批的房 地产开发项目为单 位进行清算，对于 分期开发的项目， 以分期项目为单位 清算。
国税发[2009]91号第 十七条 清算审核时，应 审核房地产开发项目是否 以国家有关部门审批、备 案的项目为单位进行清算 ；对于分期开发的项目， 是否以分期项目为单位清 算；对不同类型房地产是 否分别计算增值额、增值 率，缴纳土地增值税。
国税函[2003]922号 房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为， 应按最基本的核算项目，
国税发[2009]91号第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税 的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
土地增值税讲课稿
土地增值税讲课稿土地增值税第一节纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。
单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
个人包括个体经营者。
取得收入是指以出售或其他方式有偿转让房地产的行为，不包括继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第二节征税范围一、征税范围根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：(一)转让国有土地使用权这里所说的“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
(二)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让这里所说的“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
这里所说的“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。
二、征税范围的界定在实际工作中，我们可以通过以下三个标准来判定（同时满足）：(一)转让的土地，其使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。
根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)的规定，城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。
而农村集体所有的土地，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及国家其他有关规定，是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。
将集体土地转让给其他单位和个人的情况，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。
(二)土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。
这里有两层含义：1．土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。
土地增值税清算培训演示课件.ppt
肇庆高新区地方税务局
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一、土地增值税基本政策
目
二、房地产开发项目土地增值税清算内容
录
三、土地增值税清算管理
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• 一、土地增值税基本政策
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土地增值税的纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人。
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3、企业兼并中转让房地产 暂免 （财税字〔1995〕048号第三条）
4、房地产抵押
抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。
5、房地产交换 6、以房地产投资、联营
7、合作建房 8、出租 9、vjg代hk建jh 房 10、房地产重新评估
单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。 （财税字〔1995〕048号第五条）
2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的 税额：
土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 × 速算扣除率
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• （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%
• （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
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普通住宅的标准《国务院办公厅转发建设部等 部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见 的通知》（国办发[2006]37号）
• 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
• 2、单套建筑面积在144平方米以下
• 根据《国家税务总局关于房地产税收政策执 行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕 172 号）第六条“对于以套内面积进行计量的， 应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通 住房标准。”
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土地增值税清算指南与纳税筹划开征土地增值税的目的（1）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。
（2）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。
（3）为了提高我国土地的利用效率。
（4）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。
主要亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率；二是对于不同类型的房产实行差别税率。
征税方法：实行先预征，后清算，多退少补。
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发[2010]10号提高战略级别的严厉性（体现在两个方面）：（一）将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的社会危害性评级最严厉的一次。
（二）首次将问责机制提到文件的“第二条”，通知强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”，并且让监察部介入。
这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。
遏制房价过快上涨的四大手段：（一）运用信贷政策遏制房价上涨《国十条》要求，单套面积在90M2以上的，提高首付比例；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
（二）坚决遏制外地炒房者《国十条》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
（三）发挥税收的调控作用《国十条》要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。
财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
（四）以问责制强化执行力《国十条》指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。
建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发[2010]53号一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。
通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
（1）除保障性住房外；保障性住房不预征；（2）东部地区省份预征率不得低于2%；（3）中部和东北地区省份不得低于1.5%；（4）西部地区省份不得低于1%；各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。
对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。
为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。
四、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平。
对清算工作开展情况进行有力的督导检查，建立问责机制，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。
《2010年税收专项检查工作方案》——土地增值税部分1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。
注：按国税发[2009]31号2、是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。
3、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。
注：普通住宅与非普通住宅必须分别清算4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算。
5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。
6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除。
7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。
《关于土地增值税清算政策的回顾》1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）；2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；注：规范纳税人如何对土地增值税进行清算3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）；注：发给中介机构的4、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号）；5、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）；6、2009年5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）；7、2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号）；8、2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。
第一节土地增值税概述（上）一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
（一）纳税人：（二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。
１、“国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地；2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。
（三）征税范围的界定：1．土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税。
只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为；2．土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
不包括出让；不包括未转让；3．土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。
虽转让未取得收入不征税。
二、收入总额的确认（一）《清算管理规程》：审核收入情况时，应结合房产销售分户明细表、销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，以实测面积确认收入。
（二）220号函：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；合同所载房面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。
（三）视同销售和自用房地产的收入确定（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 缴纳土地增值税。
（六种）（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。
三、扣除项目内容：扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本（一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。
1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
2.是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
3.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
注：国办发[2005]26号（二）房地产开发成本1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
注：借开发成本-土地征用及拆迁补偿费贷主营业收入（2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。
注：借开发成本-土地征用及拆迁补偿费贷主营业收入（3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
注：借开发成本-土地征用及拆迁补偿费贷现金（4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
《清算管理规程》：审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3.基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
审查时应当重点关注：（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
（注：国税发[2009]31号）4.建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（1）发生的费用是否与工程结算报告（书）、工程决算报告（书）、审计报告、工程施工合同记载的内容相符。
（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
注：甲供材料（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（4）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具（例，铝合金门窗）。
注：销售与安装应分别开具发票，安装费要在项目所在地税务机关开具营业税发票5.公共配套设施费：指在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。