房地产估价技术报告

一、个别因素分析

1.交通条件及周边配套设施

估价对象坐落于福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号，鳌峰苑小区临区域内主要道路有鳌兴路、福光南路等，小区附近有56路、59路、112路、126路、129路等路公交车通过，交通比较便捷，小区环境一般。小区周边有台江第三中心小学鳌峰分校、福州八中鳌峰初级中学、福州三十八中、鳄鱼公园、永辉超市、鳌峰医院等，生活配套设施比较完善。

2.建筑物基本情况

本次估价对象为福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号鳌峰苑15#楼404单元房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖榕房权证R字第0514956号〗，估价对象为钢混估价对象结构，屋面为坡屋面。建成于2003年，用途为普通住宅，地上共6层,位于地上4层，户型为两室两厅两卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为100.92平方米，层高为2.8米。

3.估价对象的产权状况

根据《房屋所有权证》〖榕房权证R字第0514956号〗，证载房屋所有权人为余依偙，证载建筑面积为100.92平方米。该房产为普通商品房，钢混结构，土地使用权年限为70年。

二、区域因素分析

估价对象位于福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号鳌峰苑15#楼404单元。鳌峰街位于台江区东部，东面、北面与晋安区交界，由闽江北岸九孔闸沿光明港至连江路西侧光明港支流向南至东滨一桥。鳌峰苑小区正门对面是光明世家小区，西南方

永辉超市和福建海洋职业技术学院，委估对象地处二环至三环之间，繁华程度欠缺，交通方便，周围环境一般，未来发展潜力较大。

三、市场背景分析

今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。

上半年全市完成房地产开发投资278.60亿元，同比增长103.7%，增速比一季度加快36.57个百分点。房地产投资占全市同期城镇以上固定资产投资比重为29.85%。拉动房地产投资增长的因素:一是开发企业购地热情高，土地购置大幅增长，上半年房地产开发企业土地购置费147.65亿元，同比增长3.65倍。土地购置面积达184.84万平方米，同比增长1.8倍，二是旧屋区危旧房改造力度加大，五城区完成危旧房拆迁354万平方米带动扩大了投资规模。

商品房销售产生较大波动，呈逐月下降态势。据有关方面统计，今年上半年，市区商品房成交面积148.87万平方米，同比下降39.57%。市区商品房签约套数18634套，比去年同期减少40.3%，其中住宅9568套，比去年同期减少61.4%。房地产新政改变了市场预期，直接影响了市场成交量。非住宅占商品房销售总套数的49%，比去年同期21%提高了27个百分点，销售面积占比从去年同期的14%上升至29%，提高15个百分点。

二手房交易量继续下滑。据有关方面统计数据，上半年市区二手房成交19803套，成交面积214.91万平方米，成交金额76.01亿元，分别比去年同期增长

1.62%、30.78%和44.4%，其中二手住宅交易15794套，成交面积155.62万平方米，成交金额56.62亿元，分别比去年同期增长9.32%、11.13%和18.93%。但“国发10号文件”出台后，二手房实际成交量呈逐步下降趋势。6月份市区二手房成

交3112套，成交面积35.27万平方米，环比分别下降12.54%和11.45%，其中二手住宅交易2364套，成交面积23.07万平方米，环比分别下降17.75%和18.63%。

未来推动市场发展得有利因素:一是福州作为海西发展得省会城市和宜居城市，特别是福州实施“一区两翼多极”的发展布局，动车组开通运行和地铁开工建设有效地提升福州发展竞争力，扩大了发展空间。二是随着经济结构调整，现代服务业的加速发展，将带动了商业、商务地产的发展;三是政府加快重点项目建设，包括旧屋区改造，将推动拆迁安置房建设;四是保障性住房建设力度加大，不但可以拉动投资，也有利于改善市场供应。

四、最高最佳使用分析

房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种可能的使用。最高最佳使用分析真正体现估价的客观性。估价对象现状用途为住宅，与其所处区域配套设施功能相符，根据同一区域内物业使用状况及未来发展趋势，估价对象按照现状用途继续使用最为有利。五、估价方法选用房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、假设开发法、重置成本法等，根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，本公司接受委托后，估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，为使评估科学、合理、客观、公正，经反复研究，选取市场比较法作为本次评估的基本方法。

市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的基本计算公式为:

房地产价值=可比实例房地产价格×交易情况修正系数

×交易时间修正系数×区域因素修正系数

×个别因素修正系数

六、估价测算过程

根据市场法测算出估价对象的市场价值，最终求得估价对象房屋建筑物的总价值。

1、选择估价交易实例

评估人员通过市场调查，经比较选择地理位置、结构、用途相近的三个比较实例。

案例A: 鳌峰苑小区一套3室2厅2卫住宅，所在楼层6层(总层数7层)，竣工时间2003年，建筑面积134平方米，交易时间2010年5月，出售价格69.8万元，正常交易。

案例B: 鳌峰苑小区一套4室2厅2卫住宅，所在楼层6层(总层数6层)，竣工时间2003年，建筑面积151平方米，交易时间2010年1月，出售价格80.3万元，正常交易。

案例C: 榕江新天地一套3室2厅1卫住宅，所在楼层一层(总层数八层)，竣工时间2004年，建筑面积98平方米，交易时间2010年3月，出售价格60万元，正常交易。

比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。

表1.房地产交易实例调查表

物业类型:住宅

项目案例A 案例B 案例C

鳌峰苑3室2厅2卫鳌峰苑4室2厅2卫榕江新天地3室2厅1卫项目名称

房屋坐落鳌兴路鳌兴路鳌峰路

建筑结构钢混钢混钢混成交总价(万元) 69.8 80.3 60

2面积(m) 134 151 98

25209 5318 成交单价(元/m) 6122

成交日期 2010/5/11 2010/1/5 2010/3/9 (年/月/日)

住宅住宅住宅用途

所处楼层/总层数自然层第6层/7层自然层第6层/6层自然层第1层/8层低档装修低档装修低档装修装修

建成年份 2003年 2003年 2004年

二手房g 二手房g 二手房g 备注

2、价格影响因素比较

将可比实例与估价对象住宅单元的价格影响因素进行比较，如下表:

表2.房地产交易实例价格影响因素说明表

项目估价对象案例A 案例B 案例C

鳌峰苑15#楼鳌峰苑3室2厅鳌峰苑4室2厅榕江新天地3室项目名称 404单元 2卫 2卫 2厅1卫

住宅用途住宅住宅住宅

出让土地类型出让出让出让

居住四级居住四级居住四级地段等级居住四级

26981 6345 成交单价(元/m) — 6122

低档装修低档装修低档装修室内装修低档装修

交易情况正常正常正常正常

2010-5-11 2010-1-5 2010-3-9 交易日期—

人流量一般，商人流量一般，商人流量一般，商人流量一般，商繁华程度服繁华度较低服繁华度较低服繁华度较低服繁华度一般

位于鳌兴路南位于鳌兴路南位于鳌兴路南位于鳌峰路北区侧，交通便捷度

侧，交通便捷度侧，交通便捷度侧，交通便捷度交通便捷程度域

一般一般一般较好因

素公共配套较一公共配套较一公共配套较一公共配套较一公共配套设施

完备程度般般般般

绿化程度、环境绿化程度、环境绿化程度、环境绿化程度、环境环境及景观条件景观条件一般景观条件一般景观条件一般景观条件一般

建筑结构钢混钢混钢混钢混

2003年 2003年 2003年 2004年建成年份

小区配套一般一般一般一般

小区环境一般一般一般一般

多幢小高层住小区规模多幢多层住宅，多幢多层住宅，多幢多层住宅，宅，

普通住宅小品牌档次普通住宅小区普通住宅小区普通住宅小区个区别因楼宇档次无电梯无电梯无电梯无电梯素 2100.92 134 151 98 面积(m) 自然层第4层自然层第6层/7自然层第6层/6自然层第1层/8所处楼层/总

层数 /6层层层层

单元位置中间单元中间单元中间单元东侧单元

朝向东南朝向南北朝向南北朝向南北朝向

临街状况一般一般一般较好

3、可比实例建立价格可比基础:

根据选择出可供比较的实例的相关信息，由于估价结果不含其室内二次装修价值，可比实例A、B、C成交时均为低档装修，故应将可比实例A、B、C的成交价中

剔除其二次装修的价值。

表3.各可比实例剔除二次装修后的价格

可比实例可比实例A 可比实例 B 可比实例C

榕江新天地3室2厅1鳌峰苑3室2厅2鳌峰苑4室2厅2项目卫卫卫室内二次装修情况低档装修低档装修低档装修

成交单价(元/平方米) 6122 5209 5318

扣除额 300元/平方米

不含二次装修的单价(元4909 5018 5822 /m2)

4、因素修正

将可比实例与估价对象相比较从交易情况、交易日期、区域因素、?个别因素四个方面进行修正得出如下系数:

(,)、交易情况修正:

交易实例,、,、,均为正常交易，不进行交易情况修正，修正系数为100/100。

(,)、交易日期调整:

根据本公司掌握的资料结合福房指数，估价对象同一供求圈内的类似房地产价格从2009年01月至估价时点，平均每月比上月涨幅取0.5%。可比实例A、B、C 分别距估价时点8个月、12个月、10个月，故交易日期调整系数如下: 8可比实例A:(1+0.5%)= 1.04

12可比实例B:(1+0.5%)= 1.06

10可比实例C:(1+0.5%)= 1.05

(,)、区域因素调整:

以估价对象的区域因素为准，可比实例比估价对象好的调整值为正，?差的调整值为负，具体调整如下表4:

可比实例, 可比实例, 可比实例,

区域因素

比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值

地段等级相同 0 相同 0 相同 0

繁华程度相当 0 相当 0 略好 +1

相当交通便捷程度 0 相当 0 略好 +1 公共配套设施完相当 0 相当 0 相当0 备程度

景观和环境条件相当 0 相当 0 略好 +3

合计 100/100 0 100/100 0 100/105 0

(,)、个别因素调整:

以估价对象的个别因素为准，可比实例比估价对象好的调整值为正，?差的调整值为负，具体调整如下表5:

可比实例A 可比实例B 可比实例C 个别因素

比较结果调整值比较结果调整值比较结果调整值结构质式相同 0 相同0 相同 0 新旧程度相同 0 相同 0 略新 +1 小区配套相当 0 相当 0 相当 0 小区环境相当 0 相当 0 相当 0 小区规模、品牌档次相当 0 相当 0 相当 0 面积略大 -2 略大 -3 相当 0 楼层略差 -1 略差 -1 略差 -4 单元位置相当 0 相当 0 略好 +2 朝向相当 0 相当 0 略好 +2 临街状况相当 0 相当 0 略好+2 合计 100/97 -3 100/96 -4 100/105 +5 5、比准价格计算(表6) 可比实例A 可比实例B 可比实例C 项目

4909 5018 5822 可比实例单价(元/平方米)

交易情况修正系数 100/100 100/100 100/100 交易日期调整系数 104/100 106/100 105/100 区域因素调整系数 100/100 100/100 100/100 个别因素调整系数 100/97 100/96 100/105 比准单价(元/平方米) 5263 5541 5545 由于可比实例比准单价较接近，故采用简单算术平均数求取估价对象的比准

单价:

(5263+5541+5545)?3=5450(元/平方米)

6、鳌峰苑15#楼404单元市场价值求取:

鳌峰苑15#楼404单元建筑面积为100.92平方米，则:

5450×100.92=550014(元)。

7、卖方相关税费预扣:

由于本次估价为委托方申请按揭贷款使用，故本次估价在进行相关税费测

算时，以假设委托方在估价时点获得估价对象产权为前提进行测算。本次估价所

测算的相关税费指针对本次估价目的，假设估价对象抵押权在估价时点实现时，处分该房地产时卖方发生的相关税费。

估价对象单元建筑面积为100.92平方米，单元单价为5450元/平方米，为普通住宅，根据福州市现行房地产交易的相关税费规定，估价对象若在估价时点进入市场以本次估价市场价值进行交易，需缴纳如下税费:交易手续费3元/平方米, 营业税及附加5.55%，个人所得税1.0%，即:

单元相关税费=550014×(5.55%+1.0%)+3×100.92=36328.68(元)，取整为36329元。

综上所述，若本估价对象抵押权在估价时点实现时，处分该房地产时卖方发生的相关税费为36329元。

8、预扣除卖方相关税费后评估额

单元预扣除卖方相关税费后评估额=550014-36329=513685(元)。

税后房地产单元单价=513685?100.92=5090(元/平方米)。

综上所述，估价对象扣除相关税费后评估额为513685元。七、估价结果确定根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用市场法，经过分析和测算，确定估价对象福州市台江区鳌峰街鳌兴路133号鳌峰苑15#楼404单元房地产，在估价时点的房地产市场价值为人民币伍拾伍万零壹拾肆元整(小写:?550014

元)，房地产单元单价为5450元/平方米;针对按揭贷款目的，预先扣除卖方相关税费后的评估额为人民币伍拾壹万叁仟陆佰捌拾伍元整(小写:?513685元)，税后房地产单元单价为5090元/平方米。

福建工程学院工程管理系

二?一一年一月五日

名句赏析～～～～～

不限

主题

不限抒情四季山水天气人物人生生活节日动物植物食物

山有木兮木有枝，心悦君兮君不知。____佚名《越人歌》

人生若只如初见，何事秋风悲画扇。____纳兰性德《木兰词?拟古决绝词柬友》十年生死两茫茫，不思量，自难忘。____苏轼《江城子?乙卯正月二十日夜记梦》只愿君心似我心，定不负相思意。____李之仪《卜算子?我住长江头》玲珑骰子安红豆，入骨相思知不知。____温庭筠《南歌子词二首 / 新添声杨柳枝词》曾经沧海难为水，除却巫山不是云。____元稹《离思五首?其四》愿得一心人，白头不相离。____卓文君《白头吟》

去年今日此门中，人面桃花相映红。____崔护《题都城南庄》

平生不会相思，才会相思，便害相思。____徐再思《折桂令?春情》入我相思门，知我相思苦。____李白《三五七言 / 秋风词》

山无陵，江水为竭。冬雷震震，夏雨雪。天地合，乃敢与君绝。____佚名《上邪》人生自是有情痴，此恨不关风与月。____欧阳修《玉楼春?尊前拟把归期说》一往情深深几许,深山夕照深秋雨。____纳兰性德《蝶恋花?出塞》两情若是久长时，又岂在朝朝暮暮。____秦观《鹊桥仙?纤云弄巧》执子之手，与子偕老。____佚名《击鼓》

花自飘零水自流。一种相思，两处闲愁。____李清照《一剪梅?红藕香残玉簟秋》问世间，情为何物，直教生死相许,____元好问《摸鱼儿?雁丘词 / 迈陂塘》一日不见兮，思之如狂。____司马相如《凤求凰 / 琴歌》

人生如逆旅，我亦是行人。____苏轼《临江仙?送钱穆父》

世间无限丹青手，一片伤心画不成。____高蟾《金陵晚望》

林花谢了春红，太匆匆。无奈朝来寒雨，晚来风。____李煜《相见欢?林花谢了春红》独立寒秋，湘江北去，橘子洲头。____毛泽东《沁园春?长沙》身无彩凤双飞翼，心有灵犀一点通。____李商隐《无题?昨夜星辰昨夜风》滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄。____杨慎《临江仙?滚滚长江东逝水》怕相思，已相思，轮到相思没处辞，眉间露一丝。____俞彦《长相思?折花枝》此情可待成追忆,只是当时已惘然。____李商隐《锦瑟》

思悠悠，恨悠悠，恨到归时方始休。____白居易《长相思?汴水流》取次花丛懒回顾，半缘修道半缘君。____元稹《离思五首?其四》若是前生未有缘，待重结、来生愿。____乐婉《卜算子?答施》

雨打梨花深闭门，忘了青春，误了青春。____唐寅《一剪梅?雨打梨花深闭门》少年不识愁滋味，爱上层楼。爱上层楼。为赋新词强说愁。____辛弃疾《丑奴儿?书博山道中壁》

自在飞花轻似梦，无边丝雨细如愁。____秦观《浣溪沙?漠漠轻寒上小楼》近水楼台先得月，向阳花木易为春。____苏麟《断句》

一骑红尘妃子笑，无人知是荔枝来。____杜牧《过华清宫绝句三首》抽刀断水水更流，举杯消愁愁更愁。____李白《宣州谢脁楼饯别校书叔云 / 陪侍御叔华登楼歌》

疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。____林逋《山园小梅?其一》人面不知何处去，桃花依旧笑春风。____崔护《题都城南庄》

时光只解催人老，不信多情，长恨离亭，泪滴春衫酒易醒。____晏殊《采桑子?时光只解催人老》

一生大笑能几回，斗酒相逢须醉倒。____岑参《凉州馆中与诸判官夜集》

天涯地角有穷时，只有相思无尽处。____晏殊《玉楼春?春恨》

问君能有几多愁,恰似一江春水向东流。____李煜《虞美人?春花秋月何时了》似此星辰非昨夜，为谁风露立中宵。____黄景仁《绮怀》

菩提本无树，明镜亦非台。____惠能《菩提偈》

溪云初起日沉阁，山雨欲来风满楼。____许浑《咸阳城东楼 / 咸阳城西楼晚

眺 / 西门》春风得意马蹄疾，一日看尽长安花。____孟郊《登科后》枯藤老树昏鸦，小桥流水人家，古道西风瘦马。____马致远《天净沙?秋思》

空山新雨后，天气晚来秋。____王维《山居秋暝》

人到情多情转薄，而今真个悔多情。____纳兰性德《山花子?风絮飘残已化

萍》同是天涯沦落人，相逢何必曾相识～____马致远《杂剧?江州司马青衫泪》

浮云一别后，流水十年间。____韦应物《淮上喜会梁川故人 / 淮上喜会梁州故人》

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不限

主题不限抒情四季山水天气人物人生生活节日动物植物食物

山有木兮木有枝，心悦君兮君不知。____佚名《越人歌》

人生若只如初见，何事秋风悲画扇。____纳兰性德《木兰词?拟古决绝词柬

友》十年生死两茫茫，不思量，自难忘。____苏轼《江城子?乙卯正月二十日夜记梦》只愿君心似我心，定不负相思意。____李之仪《卜算子?我住长江头》玲珑骰子安红豆，入骨相思知不知。____温庭筠《南歌子词二首 / 新添声杨柳枝词》

曾经沧海难为水，除却巫山不是云。____元稹《离思五首?其四》愿得一心人，白头不相离。____卓文君《白头吟》

去年今日此门中，人面桃花相映红。____崔护《题都城南庄》

平生不会相思，才会相思，便害相思。____徐再思《折桂令?春情》入我相思门，知我相思苦。____李白《三五七言 / 秋风词》

人生如逆旅，我亦是行人。____苏轼《临江仙?送钱穆父》

世间无限丹青手，一片伤心画不成。____高蟾《金陵晚望》

思悠悠，恨悠悠，恨到归时方始休。____白居易《长相思?汴水流》取次花丛懒回顾，半缘修道半缘君。____元稹《离思五首?其四》若是前生未有缘，待重结、来生愿。____乐婉《卜算子?答施》雨打梨花深闭门，忘了青春，误了青春。

____唐寅《一剪梅?雨打梨花深闭门》少年不识愁滋味，爱上层楼。爱上层楼。为赋新词强说愁。____辛弃疾《丑奴儿?书博山道中壁》

自在飞花轻似梦，无边丝雨细如愁。____秦观《浣溪沙?漠漠轻寒上小楼》近水楼台先得月，向阳花木易为春。____苏麟《断句》

一骑红尘妃子笑，无人知是荔枝来。____杜牧《过华清宫绝句三首》抽刀断

水水更流，举杯消愁愁更愁。____李白《宣州谢脁楼饯别校书叔云 / 陪侍御叔华登楼歌》

疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。____林逋《山园小梅?其一》人面不知何处去，桃花依旧笑春风。____崔护《题都城南庄》

时光只解催人老，不信多情，长恨离亭，泪滴春衫酒易醒。____晏殊《采桑子?时光只解催人老》

一生大笑能几回，斗酒相逢须醉倒。____岑参《凉州馆中与诸判官夜集》天

涯地角有穷时，只有相思无尽处。____晏殊《玉楼春?春恨》问君能有几多愁,恰似一江春水向东流。____李煜《虞美人?春花秋月何时了》似此星辰非昨夜，为谁风露立中宵。____黄景仁《绮怀》

菩提本无树，明镜亦非台。____惠能《菩提偈》

溪云初起日沉阁，山雨欲来风满楼。____许浑《咸阳城东楼 / 咸阳城西楼晚

眺 / 西门》春风得意马蹄疾，一日看尽长安花。____孟郊《登科后》枯藤老树昏鸦，小桥流水人家，古道西风瘦马。____马致远《天净沙?秋思》

空山新雨后，天气晚来秋。____王维《山居秋暝》

人到情多情转薄，而今真个悔多情。____纳兰性德《山花子?风絮飘残已化

萍》同是天涯沦落人，相逢何必曾相识～____马致远《杂剧?江州司马青衫泪》

浮云一别后，流水十年间。____韦应物《淮上喜会梁川故人 / 淮上喜会梁州故人》

论诗三十首?其四

(53人评分) 8.7

朝代:金朝

作者:元好问

原文:

一语天然万古新，豪华落尽见真淳。

南窗白日羲皇上，未害渊明是晋人。

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译文

陶渊明的诗语言平淡、自然天成，摒弃纤丽浮华的敷饰，露出真朴淳厚的美质，令人读来万古常新。陶渊明自谓自己是上古时代的人，但并未妨碍他仍然是个晋人。? 参考赏析

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赏析

这首诗是元好问评晋代诗人陶渊明。出于对当时诗坛雕琢粉饰、矫揉造作诗风的反感，元好问评论晋代诗人陶渊明时前两句说:“一语天然万古新，豪华落尽见真淳。”元好问崇尚陶渊明诗歌自然天成而无人工痕迹，清新真淳而无雕琢之弊。陶渊明的诗句自然质朴不假修饰，剥尽铅华腻粉，独见真率之情志，具有真淳隽永、万古常新的永恒?

作者介绍

元好问

元好问元好问，字裕之，号遗山，太原秀容(今山西忻州)人;系出北魏鲜卑族拓跋氏，元好问过继叔父元格;七岁能诗，十四岁从学郝天挺，六载而业成;兴定五年(1221)进士，不就选;正大元年(1224 )，中博学宏词科，授儒林郎，充国史院编修，历镇平、南阳、内乡县令。八年(1231)秋，受诏入都，除尚书省掾、左司都事，转员外郎;金亡不仕，元宪宗七年卒于获鹿寓舍;工诗文，在金元之际颇负重望;诗词风格沉郁，并多伤时感事之作。其《论诗》绝句三十首在中国文学批评史上颇有地位;作有《遗山集》又名《遗山先生文集》，编有《中州集》。...

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不限抒情四季山水天气人物人生生活节日动物植物食物

山有木兮木有枝，心悦君兮君不知。____佚名《越人歌》

人生若只如初见，何事秋风悲画扇。____纳兰性德《木兰词?拟古决绝词柬

友》十年生死两茫茫，不思量，自难忘。____苏轼《江城子?乙卯正月二十日夜记梦》只愿君心似我心，定不负相思意。____李之仪《卜算子?我住长江头》玲珑骰子安红豆，入骨相思知不知。____温庭筠《南歌子词二首 / 新添声杨

柳枝词》曾经沧海难为水，除却巫山不是云。____元稹《离思五首?其四》愿得一心人，白头不相离。____卓文君《白头吟》

去年今日此门中，人面桃花相映红。____崔护《题都城南庄》

平生不会相思，才会相思，便害相思。____徐再思《折桂令?春情》

入我相思门，知我相思苦。____李白《三五七言 / 秋风词》

山无陵，江水为竭。冬雷震震，夏雨雪。天地合，乃敢与君绝。____佚名《上邪》人生自是有情痴，此恨不关风与月。____欧阳修《玉楼春?尊前拟把归期说》一往情深深几许,深山夕照深秋雨。____纳兰性德《蝶恋花?出塞》

两情若是久长时，又岂在朝朝暮暮。____秦观《鹊桥仙?纤云弄巧》

执子之手，与子偕老。____佚名《击鼓》

人生如逆旅，我亦是行人。____苏轼《临江仙?送钱穆父》

世间无限丹青手，一片伤心画不成。____高蟾《金陵晚望》

自在飞花轻似梦，无边丝雨细如愁。____秦观《浣溪沙?漠漠轻寒上小楼》近水楼台先得月，向阳花木易为春。____苏麟《断句》

疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。____林逋《山园小梅?其一》人面不知何处去，桃花依旧笑春风。____崔护《题都城南庄》

时光只解催人老，不信多情，长恨离亭，泪滴春衫酒易醒。____晏殊《采桑子?时光只解催人老》

一生大笑能几回，斗酒相逢须醉倒。____岑参《凉州馆中与诸判官夜集》天

涯地角有穷时，只有相思无尽处。____晏殊《玉楼春?春恨》

问君能有几多愁,恰似一江春水向东流。____李煜《虞美人?春花秋月何时了》似此星辰非昨夜，为谁风露立中宵。____黄景仁《绮怀》

菩提本无树，明镜亦非台。____惠能《菩提偈》

溪云初起日沉阁，山雨欲来风满楼。____许浑《咸阳城东楼 / 咸阳城西楼晚

眺 / 西门》春风得意马蹄疾，一日看尽长安花。____孟郊《登科后》枯藤老树昏鸦，小桥流水人家，古道西风瘦马。____马致远《天净沙?秋思》

空山新雨后，天气晚来秋。____王维《山居秋暝》

人到情多情转薄，而今真个悔多情。____纳兰性德《山花子?风絮飘残已化

萍》同是天涯沦落人，相逢何必曾相识～____马致远《杂剧?江州司马青衫泪》

浮云一别后，流水十年间。____韦应物《淮上喜会梁川故人 / 淮上喜会梁州故人》

名句赏析～～～～～

不限

主题不限抒情四季山水天气人物人生生活节日动物植物食物

山有木兮木有枝，心悦君兮君不知。____佚名《越人歌》

人生若只如初见，何事秋风悲画扇。____纳兰性德《木兰词?拟古决绝词柬

友》十年生死两茫茫，不思量，自难忘。____苏轼《江城子?乙卯正月二十日夜记梦》只愿君心似我心，定不负相思意。____李之仪《卜算子?我住长江头》玲珑

骰子安红豆，入骨相思知不知。____温庭筠《南歌子词二首 / 新添声杨柳枝词》曾经沧海难为水，除却巫山不是云。____元稹《离思五首?其四》愿得一心人，白头不相离。____卓文君《白头吟》

去年今日此门中，人面桃花相映红。____崔护《题都城南庄》

平生不会相思，才会相思，便害相思。____徐再思《折桂令?春情》入我相思门，知我相思苦。____李白《三五七言 / 秋风词》

人生如逆旅，我亦是行人。____苏轼《临江仙?送钱穆父》

世间无限丹青手，一片伤心画不成。____高蟾《金陵晚望》

雨打梨花深闭门，忘了青春，误了青春。____唐寅《一剪梅?雨打梨花深闭

门》少年不识愁滋味，爱上层楼。爱上层楼。为赋新词强说愁。____辛弃疾《丑奴儿?书博山道中壁》

自在飞花轻似梦，无边丝雨细如愁。____秦观《浣溪沙?漠漠轻寒上小楼》近水楼台先得月，向阳花木易为春。____苏麟《断句》

一骑红尘妃子笑，无人知是荔枝来。____杜牧《过华清宫绝句三首》抽刀断

水水更流，举杯消愁愁更愁。____李白《宣州谢脁楼饯别校书叔云 / 陪侍御叔华登楼歌》

疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。____林逋《山园小梅?其一》人面不知何处去，桃花依旧笑春风。____崔护《题都城南庄》

时光只解催人老，不信多情，长恨离亭，泪滴春衫酒易醒。____晏殊《采桑子?时光只解催人老》

一生大笑能几回，斗酒相逢须醉倒。____岑参《凉州馆中与诸判官夜集》天

涯地角有穷时，只有相思无尽处。____晏殊《玉楼春?春恨》

问君能有几多愁,恰似一江春水向东流。____李煜《虞美人?春花秋月何时了》似此星辰非昨夜，为谁风露立中宵。____黄景仁《绮怀》

菩提本无树，明镜亦非台。____惠能《菩提偈》

溪云初起日沉阁，山雨欲来风满楼。____许浑《咸阳城东楼 / 咸阳城西楼晚

眺 / 西门》春风得意马蹄疾，一日看尽长安花。____孟郊《登科后》枯藤老树昏鸦，小桥流水人家，古道西风瘦马。____马致远《天净沙?秋思》

空山新雨后，天气晚来秋。____王维《山居秋暝》

房地产估价报告

房地产估价报告估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估估价委托人：北京市房山区人民法院房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007）徐宏彦（注册号1120030037）估价报告出具日期：2018年7月20日

致估价委托人函北京市房山区人民法院：受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整房地产单价：30080元/平方米估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。北京国地房地产土地评估有限公司法定代表人： 2018年7月20日

房地产估价报告

致委托方函致游珍女士：受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据估价时点为2012年12月20日。估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米估价总价： 515.0452 万元大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元估价单价： 93645 元/平方米大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米钱程似锦房地产评估 2013年1月3日

估价师声明我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。估价师签名：估价师注册号：***********

房地产评估报告

房地产评估报告估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估委托方：于同江估价方：北京宜山房地产评估有限公司估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049

目录第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)

第一部分：致委托方函致于同江：承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司二○一六年一月十六日

房地产估价报告的组成与内容

房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容）一. 封面二. 目录三. 致委托方函四. 估价师声明五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录第一部分报告书的组成与内容一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）

⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致）二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容（标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期）四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项：标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）：必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。

房地产估价技术报告

房地产估价技术报告一、个别因素分析 1.交通条件及周边配套小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。 2.建筑物基本情况本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室

一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表： 3.估价对象的产权状况根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。该房产为普通商品房，砖混结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。 4.基础设施状况

估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。二、区域因素分析 1、区域概况朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。48'至40。09'，东经116。21'至116。42'之间。东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。朝阳区属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0℃以下。朝阳区现辖23个街道办事处，20个地区办事处。朝阳区的人口总量多、增长快、结构复杂。2007年末，在全市十八个区县中，朝阳区常住人口300.1万人，具有北京市户籍的人口为178.4万人，外来人口96.3万人，总量均位居首位，其中常住人口占全市（1633万人）的比重为18.4%，外来人口占全市（419.7万人）的比重为22.9％。朝阳区有大量外籍人士、商务人士、文化人士，还有14.2万左右的

房地产估价报告

房地产估价报告项目名称盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林小区2号、6号、9号楼共16户门市涉案价值评估项目估价委托人锦州市中级人民法院技术处估价机构辽宁辽西房地产土地资产评估有限公司注册房地产估价师曹蛟龙张丽敏

估价报告编号辽西房估字（2019）第Z019号估价报告出具日期二〇一九年七月三十一日致估价委托人函锦州市中级人民法院技术处：受贵处委托，根据（2019）锦州法鉴委字第388号司法鉴定评估委托书，本公司对盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林小区2号、6号、9号楼共16户门市进行了评估工作。价值时点为2019年6月19日，价值类型为估价对象在价值时点，实物状况为现状条件下的客观合理的市场价值。估价目的为估价委托人司法处置所涉及的房地产提供价值参考。本公司根据估价目的，遵照相关法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，对委估房地产实施了现场查勘、市场调查与询证，在详实研究现有资料和仔细分析影响估价对象价值的相关市场因素的基础上，采用比较法经过认真仔细的测算，并结合长期的估价实践经验，确定估价对象在本次估价目的下，于价值时点—2019年6月19日时的市场价值为：￥12,942,100.00 元（人民币大写金额：壹仟贰佰玖拾肆万贰仟壹佰元整）。详见估价结果明细表（下页）。特别提示：1、本估价报告的全文为一个不可分割的整体，敬请报告使用者详细查阅本报告的估价师声明、估价的假设与限制条件、房地产估价结果报告，以对本报告有一个全面正确的了解。 2、估价报告应用的有效期为2019年7月31日至2020年7月30日，但市场状况变化很大时估价报告的有效期不超过半年。

某小区房地产评估报告

房地产评估报告估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方：估价方：***房地产评估有限责任公司估价人员： *** 估价作业日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日估价报告编号：致委托方函 (2) 估价师声明 (3) 估价假设和限制条件 (4) 一、假设和限制条件 (4) 二、需要特殊说明的事项....................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告....................................................................................... 错误!未定义书签。一、委托方............................................................................................... 错误!未定义书签。二、估价方............................................................................................... 错误!未定义书签。三、评估对象........................................................................................... 错误!未定义书签。四、估价目的 (7) 五、估价时点 (7) 六、价值定义........................................................................................... 错误!未定义书签。七、估价依据 (7) 七、估价原则 (7) 九、估价方法 (8) 十、评估结果 (8) 十一、估价人员 (9) 十二、估价作业日期 (9) 十三、估价报告应用有效期................................................................... 错误!未定义书签。估价技术报告................................................................................................... 错误!未定义书签。一、估价对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。二、类比对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。三、因素修正........................................................................................... 错误!未定义书签。四、个别因素修正................................................................................... 错误!未定义书签。五、修正后价格....................................................................................... 错误!未定义书签。六、估价结果确定................................................................................... 错误!未定义书签。

房地产估价报告

房地产抵押估价报告估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估委托方：符向桃估价方：谭路芳估价人员：谭路芳 2016年11月23日目录一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函房地产开发有限公司：我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。

根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元法定代表人：江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司二○○八年十一月十日估价师声明我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：

广大房地产估价报告

房地产估价报告估价项目名称：海珠区东华星域房地产估价报告委托方：估价方：估价人员：估价作业日期：2014年12月4日-2014年12月7日估价报告编号：

目录房地产估价报告 (1) 致委托方函 (3) 估价的假设和限制条件 (5) 估价结果报告 (6) 一、评估项目名称 (6) 二、委托方 (6) 三、受委估价方 (6) 四、估价对象概况 (6) 五、估价目的 (7) 六、价值定义 (7) 七、估价时点 (7) 八、估价依据 (7) 九、估价原则 (7) 十、估价程序和方法 (8) 十一、估价结果 (9) 估价技术报告 (9) 一、个别因素分析 (9) 二、区域因素分析 (9) 三、市场背景分析 (10) 四、最佳使用分析 (10) 五、估价方法选择 (10) （一）市场法 (10) （二）收益法 (11) 六、估价过程 (11) （一）市场法 (11) （二）收益法 (13) 七、房地产价格的确定 (15) 八、评估结果 (16) 附件 (16)

致委托方函 XXXXXX学院：我公司接受您的委托，根据国家有关房地产价格评估的规定，本着独立、公正、客观、谨慎的原则，按照科学、公允的方法，对东华星域房地产在现状利用条件下进行了评估，为您确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。估价过程中我方估价人员在您的配合下，对您委托评估的房地产进行了实地勘察和估价资料的收集，同时进行了必要的调查、核对，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2014年12月1日的公开市场价值，并形成了房地产估价报告。本次所估价格是估价时点：2014年12月1日的公开市场价值。估价结果：房地产单价31684.24（元/平方米）叁万壹仟陆百捌拾肆元贰角肆分（盖章）法定代表人（盖章）：二零一四年十二月一日

房地产价值评估报告

房地产价值评估结课作业资产评估1142206019 陈清贵

房地产价值评估结课作业资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。 2、收益法。收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930年费雪所著的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行

房地产估价报告-成本法

房地产估价报告估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件（一）分户估价报告（二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》（三）房地产价格评估机构资质证书（四）营业执照（五）房地产估价师资格证书致委托方函内蒙古第二建设股份有限公司：我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。估价对象均以划拨方式取得土地使用权。一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。二、估价时点：二00七年三月十五日三、估价结果：

估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所法人代表：*** 二00七年四月三日估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史

房地产估价报告评审规范标准

房地产估价报告评审标准第一条（制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告：（一）房地产抵押贷款；（二）房屋征收补偿；（三）人民法院拍卖房地产；（四）房地产税收；（五）国有建设用地使用权出让；（六）用房地产作价出资设立公司或者企业；（七）上市公司关联交易；（八）投资性房地产公允价值计量。第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出：一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分

房地产估价结果报告(doc 38页)_New

房地产估价结果报告(doc 38页)

房地产估价报告估价项目名称： ××市××区×× 街××号房地产委托估价方：××××科技发展有限公司受理估价方：××××房地产资产评估有限公司估价人员：×××（注册证书编号：421997××××）×××（注册证书编号：422004××××）×××（注册证书编号：422006××××）×××（注册证书编号：422005××××）估价作业日期：二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日估价报告编号：××评字[2006]××××号

致委托估价方函 ××××科技发展有限公司：我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2006年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对象----XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1289.69万元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价4179元/平方米, 每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。特此函告！ ××××房地产资产评估有限公司法定代表人：×××（签名） 2006年11月7日

房地产评估技术报告

房地产估价技术报告项目名称：柳州市建德房地产投资有限公司位于柳州市柳南区飞鹅二路 23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、 1 栋3-2 、 3 栋2-1 非住宅房地产抵押贷款价值评估报告委托方：柳州市建德房地产投资有限公司估价方：广西中实房地产评估顾问有限公司估价人员：宗白白徐彤估价作业日期：二0 一一年三月二十日至二0 一一年三月二十一日估价报告编号：中实柳估字[2011] 第364 号

估价技术报告、价对象个别因素分析（一）评估对象范围本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，房屋用途为非住宅（二）实物及权益状况（1）房屋登记状况：（2）土地登记状况: 3）他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权，

本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。（4）根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。 1 栋 6 层、1栋3-2 ：建筑物地下 1 层，地上 6 层。3栋2-1 ：设计用途为商业用房。二、区域因素分析土地级别及区位：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、1栋3-2、3栋2-1 ，属柳州市城区一级商业土地。商业繁华度：估价对象距0.8 公里，位于区域商业中心；附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华程度较高。交通便捷程度：估价对象距离火车站约 1.5 公里，距离汽车总站约0.5 公里，周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高，2、5、6、10、25 路公交车从估价对象附近经过。公共设施及基础配套设施：区域内基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整），基础配套设施完备度较高，医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。环境与景观：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3- 2、3栋2-1 ，周围多为商业、住宅房地产，环境条件较优。三、市场背景分析进入“十二五”期间，柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达 12.61%和20.7%。未来几年内，柳州的工业总产值将达到1000亿元，GDP达600-700亿元，城市经济的快速发展，将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及"强市富民"方针的实施，柳州市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了市房地产市场的发展。 “十二五”期间，柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为 6.7%，低于7.57%的人均收入增长率，说明房价还有上涨的空间；房价收入比合理，年平均值为7.21 ，符合柳州市民的市场购买力。因此，从整体上看，柳州房地产业正处于快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风

住宅用房地产估价报告

住宅用房地产估价报告-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

房地产抵押估价报告 xxxxxxxxxxx（201x）第0xxx号关于对XXX所有的XXXX小区X号楼X单元X层XXX室房地产抵押价值评估报告估价委托方： XXX 估价机构：XXXX房地产评估咨询有限公司注册估价师：XXX XXX 估价作业日期：201X年XX月XX日至201X年XX月XX日

目录(略)

第一部分致委托方函 xxx ：您为申请房地产抵押贷款，委托我公司对位于xxxxx城x号楼x单元x层xxx室房地产进行了评估，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法规、政策和您提供的证件为依据，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算和判定，估价时点为现场勘查之日即201x年xx月xx日，估价的目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。确认房屋所有权人xxx、共有权人xxx，房产证号：xxxxx号、第xxxx号，房屋建筑面积为xxxx平方米、储藏室建筑面积xxxx平方米的房地产抵押价值为人民币xxxx万元，人民币大写: xxxxxx整。房地产抵押估价结果汇总表

注：抵押价值=假定未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款。本估价报告应用的有效期，自提交报告之日201x年xx月xx 日起至201x年xx月xx日一年内有效。特此函告！ xxxx房地产评估咨询有限公司二○一x年xx月xx日

房地产估价报告模板

房地产抵押估价报告估价项目名称：工学院教师公寓价值评估委托方：符向桃估价方：谭路芳估价人员：谭路芳

2016年11月23日目录一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)

致委托方函房地产开发：我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为联强冶金集团房地产开发所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元法定代表人：博文房地产土地造价咨询评估二○○八年十一月十日

估价师声明我们重声明： 1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：

房地产估价报告(1)

房地产估价报告评估项目名称：武汉市名都花园11-1-302室价格评估报告委托方:XXX公司评估方：两人资产评估小组评估人员：董古华、陈旭峰评估作业日期：2016/06/13--2016/06/30 评估时点：2016/06/14 评估报告编号：XX估字（2011）123001号目录一、致委托方函 (3) 二、估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (6) 五、估价技术报告 (9)

六、附件 (10) 一、致委托方函 XXX公司：受贵方委托，我所组织估价人员，于2011年12月2日至2011年12 月16日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在雄楚大道一侧的名都花园11-1-302 室市场现值进行了评估。经评估，估价对象建筑面积1343平方米。在估价时点2011年12月16日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。

现将评估情况及结果报告给你们。五人资产评估小组法定代表人：XXX 2011年12月16日二、估价师声明我们郑重声明： 1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。 7 在估价过程中也未受到任何干扰。参加估价的注册房地产估价师：XXX

房地产估价技术报告(DOC)

房地产估价技术报告一、个别因素分析：委估房地产位于东川区铜都镇新街村(原糖厂院内)，东川工业园区碧谷镇凯通路岔路口附近，距离东川区政府约2．5公里，距离东川火车站约3公里，宗地四至为：宗地东临凯通路延长线、南临老糖厂宿舍区、西临云南奥宇锌业有限公司、北临东川工业园区土地。由于地处东川工业园区内，区域内交通条件、基础设施条件较好，产业聚集度较优，周边有云南奥字锌业有限公司、昆明宇翔纸业有限公司、碧谷镇政府等。估价对象土地面积3156.5㎡，形状呈长方形，地形规整，土地开发程度宗地红线内外达到“五通一平”(通给水、通排水、通电、通信、通路及宗地内场地平整)，为东川区铜都镇II级工业用地。估价对象土地地上建筑物主要有：1幢为云南长宇清真食品有限公司办公楼，2层砖混结构，外墙为涂料，内部均为中等装修；2幢、6幢为冷藏仓库、熟食仓库及生产车间，单层砖混结构，内部按食品生产要求进行装修；5幢为生产车间、包装车间、风干车间及检验室等，单层砖木结构，内部按食品生产要求进行装修。建筑物均建成于2 006年，勘估时建筑质量状况良好，使用正常，委估地块土地使用权终止日期为2 056年12月4日，到评估基准日土地

剩余使用年限为46．33年。二、区域因素分析东川是昆明市所辖五区之一，拥有人口30．2万，国土面积1858．79平方公里，东邻会泽，南接寻甸，西连禄劝，北与四川省会东县隔金沙江相望。境内最高海拔4344．1米，最低海拔695米，高差3649．1米。区政府所在地距昆明距离1 5 7公里，距四川西昌31 6公里。东川自古就有“天南铜都”之美誉，东汉以后为历代王朝提供铸币原料，到清代盛极一时，称为“京铜”、“云铜”。东川矿产资源丰富，为我国六大产铜基地之一，到目前探明的矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅矿等，铜金属储量335万吨，占全省储量的三分之一，位居全国第三；东川轿子雪山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山”；红土地以大奇大美的神韵闻名遐迩；小江流域为世界典型暴雨泥石流区，被称为“泥石流的天然博物馆”；小江两岸是昆明市最大的热带作物区，素有“天然温室”之美称。 2004年4月l 3日，省委、省政府决定建立东川再就业特区，以特殊的优惠政策吸引资金、人才、技术和产业项目，构建产业群，充分实现工业兴区。东川将以团结进取，奋力拼搏，开拓创新的勇气和信心，把再就业特区建成工业结构优化，农业独具特色，商贸旅游活跃，城市功能完善，具有

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