2012年4月2日廊坊市首开龙河项目全案营销报告
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廊坊万达广场的项目营销策划方案
廊坊万达广场的项目营销策划方案汇报人：日期:CATALOGUE目录•项目背景介绍•市场分析•营销策略制定•营销活动策划•营销预算与执行计划•预期效果与评估方法•风险控制与调整方案01项目背景介绍项目概述项目总建筑面积约为50万平方米，包括购物中心、室外步行街、酒店等业态。
项目定位为中高端消费群体，致力于提供优质的购物体验和舒适的休闲环境。
廊坊万达广场是万达集团在廊坊市的核心商业项目，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的综合性商业中心。
项目位置及周边环境项目位于廊坊市中心城区，紧邻城市主干道，交通便利，有多个公交线路和地铁线路经过。
周边3公里范围内有多个中高端住宅小区，人口密集，消费需求旺盛。
周边商业氛围浓厚，聚集了多个大型购物中心和商业街区，形成了一定的商业氛围。
项目目标客户群体中高端消费者群体，年龄层次以25-45岁为主。
喜欢休闲和娱乐的消费者，注重体验感受。
追求品质和时尚的消费者，对价格敏感度不高。
有一定消费需求的家庭群体，喜欢一站式购物和休闲。
02市场分析廊坊商业地产市场现状廊坊市区及周边县域的商业地产市场发展较为成熟，但同时也存在激烈的竞争。
目前，廊坊的商业地产项目多以购物中心、百货商场、商业街为主，但整体上缺乏特色和差异化。
随着经济的发展和消费者需求的升级，对高品质、多元化、体验式的商业地产项目需求逐渐增加。
廊坊商业地产竞争对手分析廊坊市区的主要竞争对手有万达广场、新朝阳购物中心、明珠大厦等。
这些竞争对手在经营规模、品牌资源、营销策略等方面都有一定的优势。
但同时，它们也存在一些问题，如品牌老化、业态单一、体验式消费不足等。
根据调查和分析，廊坊万达广场的目标客户群体主要是25-45岁的中高收入人群，包括廊坊市区及周边县域的居民、白领、商务人士等。
这些客户群体对高品质、多元化、体验式的商业地产项目有较高的需求。
他们注重品牌、品质、服务、体验等多个方面，同时对价格也有一定的敏感度。
目标客户群体需求分析03营销策略制定根据项目定位和目标客户群体，确定合理的价格水平，既要考虑项目利润空间，又要确保价格具有市场竞争力。
河北廊坊项目地块及商业房地产市场汇报
广阳区二手房2010年与2011年销售价格
序号 住宅名称
2010年销售价格（元/㎡） 2011年销售价格（元/㎡）
1 馨境界·花城
2
尚都金茂
3
第八大街
4
阿尔卡地亚
5 群安实业小区
6
锦绣花苑
7逸Βιβλιοθήκη 家8180 8500 6967 6250 5697 8429 8333
7000 7500 7600 7500 6000 7800 7320
4、城市整体开发规模不大
1）土地放量有限，工业开发力度大，新城规模扩散； 2）城市开发面积多为工业、新城面积，达10余个，包括但为开发区配套住 宅相对较少，郊区大超级大盘少；
对住宅市场的分析总结
廊坊楼市是典型政策性楼市，受国家政策影响很大，但它有相当量的产 业人口，同时由于土地放量控制，市场还有相当的空间，待政策放松， 后期弹性很大。
3、本项目土地协议出让价表面看与现阶段土地成交价有优势，但 廊坊存在大量土成交价与挂牌价不符现象
廊坊目前土地开发模式是由民营企业引导招商引资，一、二级开发共存。 政府在某些经济园区无明确规划，许多企业通过项目运作、策划影响政府 的规划行为。
这些土地挂牌出让后，通过补偿、回流多种形式返还，因此，土地实际成 交的价格难以把握； 据调研了解，有些土地实际成交价与挂牌价有较大差 异。
2龙河工业园区富士康园区聚集大量产业人口对项目未来销售的支撑3永清台湾新城浙商服装新城未来形成幅射效应本项目商未来业园区自身发展形成气候购买群体形成在建中的安次区行政中心在西昌路上距离本项目两公里永清浙商新城距离本项目30分钟距离4项目存在的威胁1土地供给不确定性策政变动以及政府职能部门诚信问题2东冠对商业的把握缺乏商业资源的整合能力对合作伙伴的选择上要充分考虑风险五项目开发建议五项目开发建议1土地价格存在谈判弹性尽快争取土地指标降低成本宜早不目前是拿地和压低价格的有利时机2以大规划大策划引导政府化被动为主动与当地政府能取得沟通
2012年八达岭孔雀城一季度营销推广报告0201
万
45 10
万
00
4月
认认 购购 套金 数额
90 40 67
万
49
2
0
万
0
0
0
0
2011年竞品项目月度去化情况
5月
6月
7月
8月
9月
认认认认认认认认认认 购购购购购购购购购购 套金套金套金套金套金 数额数额数额数额数额
9
20 27
0
0
8
19 87
6
14
52
13 29 87
万
万
93
45
92
93
56
4
0
2
350和380㎡，均价13008元/㎡，总价在360万左右 • 优惠情况： • 特价房双拼5800元/㎡ ，独栋6800元/㎡.
中瑞花园
基本信息
位置 开发商 建筑形式
延庆北京八达岭高速康庄出口300。
北京中瑞嘉业房地产开发有限公司
独栋、双拼、联排 建筑风格
新中式
占地面积
122000㎡
建筑面积
87000㎡
八达岭孔雀城项目2012年一季度 营销推广方案
2012年1月
任务分解 市场分析 目标房源分析 推售节奏及策略 营销推广策略 团队建设
2012年一季度销售目标
销售目标——
一季度回款金额3000万元，季度销售金额3750万元
其中：1月回款任务500万，2月1000万，3月1500万
季度销售套数23套（按均总价170万/套计算）
拉斐水岸 观澜墅
泊爱蓝岛
原乡美利坚
本案
中瑞花园
2011年区域市场销售情况
项
目
45 10
万
00
4月
认认 购购 套金 数额
90 40 67
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49
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万
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0
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2011年竞品项目月度去化情况
5月
6月
7月
8月
9月
认认认认认认认认认认 购购购购购购购购购购 套金套金套金套金套金 数额数额数额数额数额
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13 29 87
万
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93
45
92
93
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350和380㎡，均价13008元/㎡，总价在360万左右 • 优惠情况： • 特价房双拼5800元/㎡ ，独栋6800元/㎡.
中瑞花园
基本信息
位置 开发商 建筑形式
延庆北京八达岭高速康庄出口300。
北京中瑞嘉业房地产开发有限公司
独栋、双拼、联排 建筑风格
新中式
占地面积
122000㎡
建筑面积
87000㎡
八达岭孔雀城项目2012年一季度 营销推广方案
2012年1月
任务分解 市场分析 目标房源分析 推售节奏及策略 营销推广策略 团队建设
2012年一季度销售目标
销售目标——
一季度回款金额3000万元，季度销售金额3750万元
其中：1月回款任务500万，2月1000万，3月1500万
季度销售套数23套（按均总价170万/套计算）
拉斐水岸 观澜墅
泊爱蓝岛
原乡美利坚
本案
中瑞花园
2011年区域市场销售情况
项
目
XXXX廊坊天地凤凰城总体营销方案-精品PPT
Huawei Symantec Technologies Co., Ltd.
方案目录
第一部分：新的销售任务目标 第二部分：2010年项目与廊坊住宅市场 第三部分：2010年项目与“同城化”的北京市场 第四部分：2010年项目核心营销战略 第五部分： 2010年项目营销执行方案
第一部分:新的销售任务目标
启动目标：从燕郊市场分析出发，寻找启动北京低端初次置业客群的钥匙。
重点启动北京低端初次置业者的第一居所需求，
同时影响北京低密度改善、投资型置业的二居所需求。附件2：北京周边住宅市场
3.3、燕郊区域主要项目
上上城三期 均价：6000
燕京航城 均价：5000
夏威夷南岸 均价：7200
天洋城 均价：5500
250.00%
113.72%
67.89
90.92%
47.66
49.14%
70.20%
200.00% 150.00% 100.00% 50.00%
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
0.00%
销售面积
增幅比例
成交井喷（149万㎡），接近历史高位；量 价稳步增长，年末达到高点。供需情况良好， 全年总体消化率69%，销售最好的项目，消化 面积达到15万㎡，销售金额突破7亿元。
925 996 1052 921 2月 3月 4月 5月
1000 1191 1312 6月 7月 8月
1197 1717
2103 4000 1761
3800
3600 9月 10月 11月 12月
套数
均价
160
140
133.62
120
100
80
方案目录
第一部分：新的销售任务目标 第二部分：2010年项目与廊坊住宅市场 第三部分：2010年项目与“同城化”的北京市场 第四部分：2010年项目核心营销战略 第五部分： 2010年项目营销执行方案
第一部分:新的销售任务目标
启动目标：从燕郊市场分析出发，寻找启动北京低端初次置业客群的钥匙。
重点启动北京低端初次置业者的第一居所需求，
同时影响北京低密度改善、投资型置业的二居所需求。附件2：北京周边住宅市场
3.3、燕郊区域主要项目
上上城三期 均价：6000
燕京航城 均价：5000
夏威夷南岸 均价：7200
天洋城 均价：5500
250.00%
113.72%
67.89
90.92%
47.66
49.14%
70.20%
200.00% 150.00% 100.00% 50.00%
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
0.00%
销售面积
增幅比例
成交井喷（149万㎡），接近历史高位；量 价稳步增长，年末达到高点。供需情况良好， 全年总体消化率69%，销售最好的项目，消化 面积达到15万㎡，销售金额突破7亿元。
925 996 1052 921 2月 3月 4月 5月
1000 1191 1312 6月 7月 8月
1197 1717
2103 4000 1761
3800
3600 9月 10月 11月 12月
套数
均价
160
140
133.62
120
100
80
某房地产项目营销策划方案课件PPT课件(49页)
分析：区域内主力户型在60—100㎡之间，销售情况良好，说明区域内购房者支付能力不是很强。
2、区域市场小结
区域市场以高层、小高层为主，多层为辅。高层建筑多为24层、18层，小高层产品在区域市场中现阶段属于 稀缺产品。
区域市场项目均价5000元/平方米--6000元/平方米之间，地段成为影响价格的主要因素。其中华夏奥韵洋房 以洋房产品价格明显高于周边其他项目。
2、区域市场竞争分析——绿化率对比分析
在售项目绿化率按项目个数比例
40%以上, 4, 14%
35.1%-40%, 9, 32%
30%-35%, 15, 54%
分析：区域市场的绿化率以35%界限，各占约一半，别墅项目绿 率高，在50%以上，外环边的项目绿化较高。
2、区域市场竞争分析——供给量与消化量对比分析
2层6400---6500元/平方米，三层6600元/平方米 层 差：100-200元/层 现有优惠：每个楼层赠送4—7平米面积作为优惠 销售情况：该项目为含多层、小高层、高层大型社区目前一期、二期销售 三期花园预计9月底开盘。 待开房源：六栋多层花园洋房
项目3、名称区：域名市人场国竞际争楼盘分析
2、区域市场竞争分析——户型比例分析 在售项目区域户型比例
4% 5%
38%
一居室37㎡-78㎡ 两居室61㎡—100㎡
三居室80㎡—140㎡
53%
四居室120㎡-160㎡及其他
区域内各项目主力户型面积以两居与三居为主： ——小两居：61㎡—80㎡；大两居80㎡—100㎡ ——小三居：80㎡—100㎡，大三居100㎡-140㎡
区域市场产品以常规型户型为主，其中80—90的两室户型，100—120的三室户型占据市场绝对主力，无明 显的产品特色。
2、区域市场小结
区域市场以高层、小高层为主，多层为辅。高层建筑多为24层、18层，小高层产品在区域市场中现阶段属于 稀缺产品。
区域市场项目均价5000元/平方米--6000元/平方米之间，地段成为影响价格的主要因素。其中华夏奥韵洋房 以洋房产品价格明显高于周边其他项目。
2、区域市场竞争分析——绿化率对比分析
在售项目绿化率按项目个数比例
40%以上, 4, 14%
35.1%-40%, 9, 32%
30%-35%, 15, 54%
分析：区域市场的绿化率以35%界限，各占约一半，别墅项目绿 率高，在50%以上，外环边的项目绿化较高。
2、区域市场竞争分析——供给量与消化量对比分析
2层6400---6500元/平方米，三层6600元/平方米 层 差：100-200元/层 现有优惠：每个楼层赠送4—7平米面积作为优惠 销售情况：该项目为含多层、小高层、高层大型社区目前一期、二期销售 三期花园预计9月底开盘。 待开房源：六栋多层花园洋房
项目3、名称区：域名市人场国竞际争楼盘分析
2、区域市场竞争分析——户型比例分析 在售项目区域户型比例
4% 5%
38%
一居室37㎡-78㎡ 两居室61㎡—100㎡
三居室80㎡—140㎡
53%
四居室120㎡-160㎡及其他
区域内各项目主力户型面积以两居与三居为主： ——小两居：61㎡—80㎡；大两居80㎡—100㎡ ——小三居：80㎡—100㎡，大三居100㎡-140㎡
区域市场产品以常规型户型为主，其中80—90的两室户型，100—120的三室户型占据市场绝对主力，无明 显的产品特色。
廊坊盛通国际住宅项目销售执行报告
尊敬的 先生/女士：
您好！首先恭喜您成为威毕欧溪谷的业主，为了在未来的生活过程中，为您提供更加有效的服务，请准确填写以下表格，我们
将妥善管理您的档案，表中所涉及个人资料，我们承诺绝对保密！谢谢！
您的个人资料：
1、姓名：
性别： 年龄： 联系方式：（手机）
身份证/护照号码：
户籍（国籍）：
E-mail：
通讯地址：
三室两 厅一卫
三室两 厅两卫
（套） 92 24 24
比例 66% 17% 17%
面积区 间
（平方 米）
81-88
91
119
推盘策略
3号楼
总建筑面积：12810.58平方米 楼层数：层 总户数：140套
户型套 数
居室数 （套）
两室两
厅一卫
92
三室两
厅一卫
24
三室两
厅两卫
12
四室两
厅两卫
12
比例 66% 17% 9% 9%
6、居住区域：
区
街道；
关于您的购买：
1、您购买的户型： 房号：
付款方式： 装修方式：
2、购房动机（最多选二项）：
○ 改善生活品质；○ 子女教育；○ 父母养老；○ 社交或身份形象需要；○ 投资
3、您在选择项目时，您所关心的因素前五位是：
○ 位置；○ 价格；○ 环境 ；○ 景观(山、水、停船泊位) ；○ 付款方式 ；
执行方案
阶段二:开盘强销期 2008年售率22%，实现销售额约55337059 元
执行方案
销售策略 推盘及价格策略
阶段二:开盘强销期 2008年7月~8月
推出房源：1#楼的100%和2#的38% 阶段底价：均价4982元/平方米 阶段表价：均价5082元/平方米
房地产营销汇报4217-4模板(龙湖营销体系打法)
标准色组合（贴图处）
标准色组合（贴图处）
标准色组合应用
标准色组合（贴图处）
LOGO墙（贴图处）
名片（贴图处）
VI环境应用示意
手提袋（贴图处）
5.2 VI系统与应用
5.3 销售物料设计
单P户型图设计正反面贴图
折页户型图封面、封底、内页设计贴图
1 户型图设计
5.3 销售物料设计
成品效果贴图
封面贴图
Part.4推广策略
4.1 案名
核心业态（ 别墅、洋房、高层、山海湖系、天街系）
容积率
产品单价区间（预估）相对于本市商品住宅均价倍数
品级（高中低档）
产品系外的案名，需特别说明：1、项目核心价值（地段、景观、建筑、规模等）2、案名对项目核心价值的体现方式
项目案名：推广定位：
4.2 项目价值体系
【基于对项目所属城市、区域、地段、产品、客群、竞品环境等研究分析，确立项目能撬动、突破市场的核心价值逻辑(项目核心价值逻辑最多不超过二条)】 本项目的核心价值逻辑： 逻辑支撑点1： 逻辑支撑点2： 逻辑支撑点3： ……
2.2 项目运营-项目简介
2、项目概况——②本批次开盘的运营分期
请插入本次开盘的运营分期的总图（带楼号）用不同色块标注不同组团
请对以下信息进行说明：用色块标示各组团，并标注各组团的关键信息：业态及方量、货值、开工、供货节奏、开盘、交房时间，权益后利润。
2.2 项目运营-项目简介
3、本批次运营分期的业态格局和价格指标
XX区域XX项目营销汇报 【4217-4】（开盘前4个月） XX 丨 2019年4月
一、市场研究二、项目运营三、开盘目标及节点时间轴四、推广策略五、广告表现与物料系统六、费用、广告投放与客储七、团队与人员
标准色组合（贴图处）
标准色组合应用
标准色组合（贴图处）
LOGO墙（贴图处）
名片（贴图处）
VI环境应用示意
手提袋（贴图处）
5.2 VI系统与应用
5.3 销售物料设计
单P户型图设计正反面贴图
折页户型图封面、封底、内页设计贴图
1 户型图设计
5.3 销售物料设计
成品效果贴图
封面贴图
Part.4推广策略
4.1 案名
核心业态（ 别墅、洋房、高层、山海湖系、天街系）
容积率
产品单价区间（预估）相对于本市商品住宅均价倍数
品级（高中低档）
产品系外的案名，需特别说明：1、项目核心价值（地段、景观、建筑、规模等）2、案名对项目核心价值的体现方式
项目案名：推广定位：
4.2 项目价值体系
【基于对项目所属城市、区域、地段、产品、客群、竞品环境等研究分析，确立项目能撬动、突破市场的核心价值逻辑(项目核心价值逻辑最多不超过二条)】 本项目的核心价值逻辑： 逻辑支撑点1： 逻辑支撑点2： 逻辑支撑点3： ……
2.2 项目运营-项目简介
2、项目概况——②本批次开盘的运营分期
请插入本次开盘的运营分期的总图（带楼号）用不同色块标注不同组团
请对以下信息进行说明：用色块标示各组团，并标注各组团的关键信息：业态及方量、货值、开工、供货节奏、开盘、交房时间，权益后利润。
2.2 项目运营-项目简介
3、本批次运营分期的业态格局和价格指标
XX区域XX项目营销汇报 【4217-4】（开盘前4个月） XX 丨 2019年4月
一、市场研究二、项目运营三、开盘目标及节点时间轴四、推广策略五、广告表现与物料系统六、费用、广告投放与客储七、团队与人员
廊坊市龙河水景观工程施工组织设计
第一章编制依据121.1施工合同121。
2设计文件121.3应用的主要标准151.4应用的主要图集171.5应用的主要法规171.6其它18第二章。
工程概况182.1工程概况182。
2水文192。
2。
1水文气象192。
2.2龙河设计洪水19 2。
2。
3永定河泛区洪水19 2。
3工程地质192.3。
1地质构造192。
3。
2地质评价202。
4对外交通条件202.5工作范围202。
5.1河道清淤治理202.5.2河道两岸的景观带202.5。
3河岸两侧的市政截污管网20 2。
5。
4光明西路大水面节点工程20 2.5。
4主要施工临时设施20第三章.施工部署213.1施工管理目标213.1.1工期管理目标213.1。
2质量管理目标213。
1.3职业健康安全管理目标21 3.1。
4环境管理目标213。
1.5技术管理目标213。
1.6降低成本目标213.2施工部署原则223。
3施工项目组织机构223.3.3拟投入的人员配置243。
4主要实物工程量323。
5施工区域划分333.6施工机械设备选择353。
7施工交通373.7。
1对外交通干线373。
7。
2场内道路373。
8施工用风373.9施工用水373.9.1施工用水373。
9。
2生活用水量373。
9.3消防用水量373。
9.4供水系统布置及设备选型373.10施工用电373。
10。
1确定施工供电高峰负荷37 3。
10.2主要电源及施工用电布置37 3.10。
3备用电源383.11施工通信383。
12施工辅助工厂383.12。
1钢筋加工厂:383。
12。
2机修厂、停车场383。
12。
3油库和综合仓库393.12.4临时房屋建筑公用设施393.12。
5公用设施393。
13场区建设和厂区恢复393。
14临时设施和房屋汇总393。
15施工平面布置图40第四章施工计划安排414.1概述414.1。
1总工期要求414.1。
2指导思想414。
2施工总体进度安排414。
2.1主要控制性工程进度安排414。
蓝色商务房地产开发商首开复盘报告通用PPT授课演示
春天来的好快，悄无声息、不知不觉 中，草 儿绿了 ，枝条 发芽了 ，遍地 的野花 、油菜 花开的 灿烂多 姿，一 切沐浴 着春晨 的曙光 ，在春 风中摇 弋、轻 摆，仿 佛少女 的轻歌 曼舞， 楚楚动 人。
春天来的好快，悄无声息、不知不觉 中，草 儿绿了 ，枝条 发芽了 ，遍地 的野花 、油菜 花开的 灿烂多 姿，一 切沐浴 着春晨 的曙光 ，在春 风中摇 弋、轻 摆，仿 佛少女 的轻歌 曼舞， 楚楚动 人。
湖南浏阳小河田心设计湖南浏阳小河 田心设 计 湖南浏阳小河田心设计湖南浏阳小河 田心设 计
湖南浏阳小河田心设计湖南浏阳小河 田心设 计 湖南浏阳小河田心设计湖南浏阳小河 田心设 计
目 湖南浏阳小河田心设计湖南浏阳小河 田心设 计 湖南浏阳小河田心设计湖南浏阳小河 田心设 计 湖南浏阳小河田心设计湖南浏阳小河 田心设 计 湖南浏阳小河田心设计湖南浏阳小河 田心设 计 湖南浏阳小河田心设计湖南浏阳小河 田心设 计 湖南浏阳小河田心设计湖南浏阳小河 田心设 计
ห้องสมุดไป่ตู้
春天来的好快，悄无声息、不知不觉 中，草 儿绿了 ，枝条 发芽了 ，遍地 的野花 、油菜 花开的 灿烂多 姿，一 切沐浴 着春晨 的曙光 ，在春 风中摇 弋、轻 摆，仿 佛少女 的轻歌 曼舞， 楚楚动 人。
产品打造：MM房地产开发商的产品永远不只是房子， MM房地产开发商销售的是以房子为核心的生活方式；
春天来的好快，悄无声息、不知不觉 中，草 儿绿了 ，枝条 发芽了 ，遍地 的野花 、油菜 花开的 灿烂多 姿，一 切沐浴 着春晨 的曙光 ，在春 风中摇 弋、轻 摆，仿 佛少女 的轻歌 曼舞， 楚楚动 人。
01春天来的好快，悄无声息、不知不觉中，草儿绿了，枝条发芽了，遍地的野花、油菜花开的灿烂多姿，一切沐浴着春晨的曙光，在春风中摇弋、轻摆，仿佛少女的轻歌曼舞，楚楚动人。
2012年7月5日文安凯旋国际营销报告
项目认知 市场分析 操盘思路
区域规划
以“一城两区”为突破， 拓展经济发展空间 围绕“ 一城两区” 生产力布局，制定 文安总体发展规划和产业发展规划 , 完善文 安交通路网建设规划。 强力推进 “园区建 设突破年”， 制定新城区、文安工业园区、 钢铁产业加工区的单体规划及控制性详规, 争取上级批准和支持。 同时 , 按照“ 政府 主导 、市场化 运作 ”的开发模式 ， 建立 专门组织， 引进战略投资商， 推进工作落 实。
项目认知 市场分析 操盘思路
区域住宅——在售项目分布示意图
怡和城 市之星 骏景佳苑 怡和 荣华尚品 华怡瑞景 和谐名苑 凤凰城 天成一品 阳光国际 公寓 天瑞丽景 铂宫
圣庭院
锦绣家园 二期
项目认知 市场分析 操盘思路
绿色为在售；蓝色为即将开盘；红色为基本售罄
区域住宅——在售项目分布特点
项目认知 市场分析 操盘思路
独特的区位、 便捷的交通使 文安既得接受 京津辐射、开 拓京津市场之 先机，又得利 用空港海港， 越洋出海之便 利，成为各路 商贾进军北方 市场的桥头堡。
经济产业支柱
文安人造板业成为壮县支柱产业 文安是全国闻名的人造板之乡。以该县左各庄镇为核心，全县有人造板企业 1500多家，固定资产10多亿元，年产量400多万立方米，约占全省人造板总产量的 50%。并建立了“中国〃左各庄国际人造板交易中心”，为做大做强文安县人造板这 一龙头产业,拉动经济增长起到了助推作用。
文安住宅市场价格差别不大，3000—3500元/平米不等，影响价 格的主要原因是产品定位不高，在文安，购房客户最关注的户型 是100-130平米的两房及三房，他们的特点是首改及二次置业。 文安住宅市场主要以小高层、高层为主，12-18层居多，基本是 板式结构，外立面以现代建筑风格为主。
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三河 大厂 香河 银 河 路
固安 永清
龙河高新 产业园
文安 大成
龙河高新产业园区位亍庫坊城区以南，未来规划为龙河城市次中心，距廊坊市中心区仅3km 龙河高新区距北京和天津市中心分别为40km和60km；
项目分析 | 项目区位 项目解读——优势2：区域发展
项目位置
综合发展区域
打造工作、居住和休闲三位一
70-80 1234
85-88 1798 100114 119122 449 32
33%
47% 12% 1%
3769
三室两厅 四室两厅
项目SWOT分析
优势：
1
•区域交通发达:，发展潜力大； •首开品牌影响力，经验丰富； •内外水系景观打造生态宜居社区； •自身商业、幼儿园配套，满足需求
劣势： •区域生活配套丌成熟； •区域讣可度较低； •土地成本高；
板块项目销售去化信息
区位 项目名称 开盘时间 销售周期 推出 套数 成交 套数 月均成 交套数 市场 成交 总成交 报价 均价 去化率 套数 （元/㎡） （元/㎡） 优惠情况
华夏·并福 2011-62012年推出特价房，房价格从 城 8个月 2838 1323 165 7300 6011 47% 25 5500元/㎡到6700元/㎡丌等。 （一期润园） 1、目前各项目开发周期在6-16个月之间，目前推出产品去化率均在40%以上。 2010-10广 华夏铂宥 16个月 650 558 34 8500 7700 86% 全款9.6折，贷款99折 30 327 阳 7500全款每平米减少700元，贷款每 区 2、目前广阳区作为庫坊市中心城区认可度较高而丏项目品质也及配套设施较好，价栺和月均成交量 银河领域 2011-4-9 11个月 789 439 39 7794 56% 8500 平米减600元 全款每平米优惠800元，按揭优 晓廊坊 2011-8-7 7个月 1018 629 89 7900 7043 62% 惠600元. 要高亍其他区域。成交客户较为注重开发商品牌，品质及性价比。 全款每平米优惠800元，按揭优 豪邸坊 2010-5-28 10个月 1075 860 86 8000 7240 80% 惠600元. 安 4、从成交数据来看，根据各项目丌同的品质、特点及优势进行对比，属性相近的楼盘成交量基本相 贩房全款享受9.3折优惠，按揭 次 纽约公园 9.6折买房送车一居送奔奔、二 2011-9-10 6个月 334 120 20 7200 6353 36% 区 （三期） 居送学弗兮、三居送福特，价格 191 同。 在3万、8万、10万 订房即减10万，减款的基础上 德荣帝景 2011-8 8个月 582 450 56 5500 4993 77% 龙 打98折。
庪租房
幼儿园
项目解读——优势5：园林景观
小区内部组团各自拥有集中绿地，所有住户均可享受公园式绿化景观的美丽画卷，小区景观设计追求现代、 优雅、自然，体现小区生态概念主题，借劣水景、绿化、雕塑、小桥、铺地及户外座椅等设施，创造据有一定 文化内涵、视觉丰富、自然舒适的社区环境，营造出自由、浪漫、休闲的现代居住气氛。
项目解读——优势4：整体规划
划规的层多搭层高 A区 11层 18层 27-28层 21-24层 商业配套 及公兯服 务设施 6栋 2栋 4栋 6栋 B区 6栋 1栋 4栋 5栋 合计 73095.26 14424.26 125494.4 116240.36
2层独栋商业 2层临街商业庪租房
4栋
4栋
9693
品质保证
发展潜力 无限
纯粹的便 捷交通
多重立体 生态景观
中高端精 品住宅
顷目感性印象：生态、自然、舒适、健康、以人为本
健康舒适的品质生活区
整体市场环境
竞争环境分析
整体市场环境 市场篇/板块市场 板块划分
庫坊市区房地产市场根据发展状 况及在售项目特点，可划分为如下 板块：
广阳板块 安次板块 开发区板块 龙河板块
35% 15%
安 次 区
廊坊市德荣集 4、主力户型以70-90㎡二居，100-120㎡三居为主。户型配比以两居为主。 一居 二居 三居 四居 西区1.9 小高层、高
龙 河 区
--
43% 57%
--
70㎡二居、 一居 二居 三居 四居 110㎡三居 10% 37% 53% --
整体市场环境 市场篇>>销售力分析
即将开工的红星美凯龙
安次区政府新办公大楼
区政府
龙河起步区
项目配套： 周边2.5公里的生活配套资源集中亍市区； 顷目周边1.5公里配套商业较为缺乏，档次较低，部分顷
建设南路
目在建，尚未形成觃模；
项目解读——劣势3：成本高
项目周边
项目解读——劣势4：产品
户型
106.87㎡三居 79.37㎡二居 83.58㎡三居 一室两厅 一室一厅 （廉租房）
项目解读——优势6：建筑风栺
欧洲文化丰富的艺术底蕴，开放、创新的设计思想及其尊贵的姿容，一直以来颇受众人喜爱不追求。新古 典风格从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢，镶花刻釐给人一丝丌苟的印象。一方面保留了材质、色 彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历叱痕迹不浑厚的文化底ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ，同时又摒弃了过亍复杂的肌理
庫坊市首开龙河项目全案营销报告
2012年4月2日
直面疑问？
客户在哪？——通过市场分析找答案
点击添加文本一 如何定位？——突出卖点，明确市场地位
点击添加文本一 如何达成销售目标？——营销策略+有敁执行
市场竞争研判
项目整体定位
推广及营销策略
顷目解读
顷目价值梳理
先知己！ 项目解读 挖掘项目自身价值
2、广阳板块项目容积率普遍偏高，以高层板楼、塔楼为主，居住舒适度较低。 三居 四居
27% -100㎡三居、 安次板块项目容积率适中，以小高层板楼为主，居住舒适度较高。 一居 豪邸坊 15 2.5 现代风格 高层、公寓 1181 18\22 94-99㎡ 廊坊富强房地 纽约公园 多层 小高层 3、建筑风栺主要以欧式及现代风栺为主，中式建筑风栺较少。 产开发有限公 36 1.7 美式风格 3000 18\23\24 （三期） 高层 司 德荣帝景 大家新城 团荣翔房地产 83 现代风格 7000 东区2.5 层 开发有限公司 廊坊大家商业 城房地产开发 22一期 2.2 江南风格 高层、商业 1642 有限公司 24\26 11\16 二居 三居 四居 26% 39% 35% -loft 二居70-80 一居 二居 三居 四居 ㎡、三居 100-120㎡ 19% 47% 32% 2% 127㎡三居
和装饰，简化了线条。
项目解读——优势6：品牌
•秉承“责仸•地产”的企业理念，把企业责仸放在戓略高度
•首开集团有北京国奥村、国风上观、国风北京、亚运村等徆多精品社区的开发经验，北京累计
开发项目逾140个。 •首开集团先后在美国、澳大利亚、荷兮、香港、澳门等五个国家和地区投资项目，有着跨国开 发经营的企业实力。
体的新共高新区 新共高速发展区域 “政府＋企业”的模式联合开
发建设，是廊坊市城市建设
“十大工程”之一 未来高新产业聚集地 产业定位是以高新科技、现代 制造、产业集聚、配套服务为 发展方向，目前在建顷目20 个，引进投资230亿元
项目分析 | 项目周边景观 项目解读——优势3：自然景观
顷目临近原生态的沿龙河水景景观带。在北方，城市中丌常见的河流资源是尤为珍贵的， 这样的天然景观是社区 丌可戒缺的“天然氧吧”。
项目解读——基本概况
顷目位置：廊坊市龙河开发区 建筑类别：住宅 建筑面积：334704平方米 占地面积：185947万平米 容积率：1.8 绿化率：37% 住宅总户数：3769户 建筑风格：新古典主义风格
开发商：北京首都开发控股集团有限公司
本项目
项目分析 | 项目交通 项目解读——优势1：区位交通
龙河板块
整体市场环境 市场篇/板块市场 板块特征
板块划分 广阳核心板块 安次板块 开发区板块
交通较便捷、设施完 善；随着河北省对开 发区的大力发展，具 开发区板块 有较大发展潜力
距离北京近、内部大学 城配套成熟，居住环境 高端住宅项目为主； 以高层板楼为主； 较好；以高端别墅洋房 产品增加了洋房、别 项目为主； 墅等
龙河板块
政府拟迁址区域及自然 公园规划利好，整体环 境及交通均较好，目前 龙河板块 配套尚不成熟.
板块特点
行政、金融及商业 中心，交通便捷，
配套完善
广阳核心板块
安次区核心，交通便 捷，配套较为完善， 整体环境有待提升 安次板块
发展成熟，配套完善、 交通便捷，庫坊产业聚
产品类型
小型住宅项目； 居住环境较好,热点 建筑类型均为小高 开发区，项目集中， 层、高层建筑； 以刚需、改善型产品 主力户型90㎡二居、 130㎡三居 为主； 本地改善居住及刚 需为主，有一定投 资客户
开发商
廊坊市京御并 福房地产开发 有限公司 廊坊市京御并 福房地产开发 有限公司 廊坊华远房地 产开发有限公 司 荣盛房地产发 展股仹有限公 司 荣盛房地产发 展股仹有限公 司
规模 规划总 容积率 建筑风栺 产品形态 万㎡ 套数
53 19.84 15.7 12.8 2.37 洋房、高层、 英式风格 公寓、写字 3044 楼、商业
2
•顷目建筑风格大气，品质感高；
3
SWOT
机遇： •位亍龙河开发区，随着政府迁 入，成为新的经济、政治中心， 未来发展空间大； •顷目处亍区域觃划的中央休闲 居住区内，符合政府大觃划方 向，拥有一定的前景。
4
风险： •廊坊市区内顷目多、同质化严重， 市场压力加大； •大环境影响，观望情绪浓厚；
项目优势明显，劣势和机遇有待挖掘。