浅谈物业“管理”、“经营”、“服务” 的特点与联系

浅谈物业“管理”、“经营”、“服务”物业管理这个行业是一个很特殊的行业，该行业当中包含工程、清洁、安全、管理、服务、租赁经营等多面的专业知识。

它不是单纯的服务行业，也不是单纯意义上的管理，更不是纯粹的经营活动，它是集管理、经营、服务为一体，且寓管理与经营于服务之中的服务行业。

一、物业管理方面（一）定义而物业管理通俗的说法，就是对上文所说的“物业”进行管理，其具体定义是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家的有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人（使用人）提供高效、周到的服务，使物也发挥最大的使用价值和经济价值。

（二）物业的“管理”在物业管理未诞生前传统的房产管理是我国计划经济管理模式下的行政型福利型的管理。

在管理过程中，房管部门处于一种主导的地位，住户则处于被管理的地位，从而使房管部门与住户之间形成了管理与被管理的关系。

在管理内容上，房管部门主要是对房屋及设备的维修和养护，管理内容单一，不能满足大部分住户的需求。

而且房管部门提供的劳务是无偿的，由于实行的是低租金的制度，因此只能靠大量的财政补贴来填补管理经费的短缺，结果必然会导致政府建设的房屋越多，财政负担越重。

这种传统的房产管理必然不能适应经济的发展且对经济的发展有一点的阻碍作用。

这也就必然导致了要有一种新的管理模式来接替传统的房产管理。

物业管理是市场经济管理模式下的经营性服务型的管理。

实施管理的实体是具有法人资格的专业企业。

业主在管理过程中处于主导地位，使物业管理企业与业主之间形成服务与被服务的关系，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理，能满足大部分业主的不同需求。

物业管理企业提供的服务是有偿的，其管理经费除自筹以外，还包括收取的管理费、服务费，所以物业管理企业是在市场经济条件下产生的和发展起来的；是适应社会经济发展的一个新兴行业；是在经济资源数量不断增加的基础上对存量资产进行市场化经营而产生的一种新需求，然而也必定代替传统的房产管理，以适应社会的发展，人们的需求。

2.2管理的基本内容根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，物业管理分为四个基本环节。

策划阶段，前期阶段，启动阶段，日常运作阶段。

物业管理的策划阶段的工作包括物业管理的早期介入，制定物业管理方案，选聘或组建物业管理企业三个基本环节。

物业管理的前期准备阶段包括物业管理企业内部机构的设置与拟定，人员编制、选聘与培训的物业管理人员，制定规章制度，介入物业租售等四个基本环节。

物业管理的启动阶段工作包括物业接管验收，用户入住，产权备案和档案资料的建立，首次业主大会的召开和业主委员会的正式成四个基本环节。

2.3管理的特点物业管理是一种有别于以往房产管理的新型的管理模式，其管理是有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。

物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、情节、保安、绿化等。

业主只需根据收费标准暗示缴纳管理费和服务费，就可以获得相关服务。

这既方便了业主，也便于统一管理，是充分提高整个城市管理社会化程度的重要措施。

物业管理的专业化。

物业管理是由专业的管理企业──物业管理企业实施对物业的统一管理。

物业管理将有关物业的各项专业管理都纳入了物业管理企业的业务范围之内，物业管理公司可以通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务。

物业管理的企业化。

物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。

物业管理企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何行政干扰。

因此物业管理企业必须按照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己得生存空间，用经营业绩取争取更多的客户。

物业管理经营型。

物业企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。

物业管理企业所提供的服务是以盈利为目标的，它同过收取服务费用实现自身的维持和发展。

3.物业管理之“经营”3.1开展经营的必要性物业管理是一种微利性行业，较低的行业风险和较低的行业条件要求吸引了大量资金和人才的进入。

资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，推动了物业管理的市场化进程。

物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。

诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。

但是，提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。

作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题，达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展的目标。

并且，物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶颈，并反过来影响服务质量，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。

物业管理企业可以通过多种经营，使物业的管理定于“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业管理有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。

随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理企业发展的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。

3.2经营的基本运作物业管理经营大致有以下四个方面的基本运作：策划、组织、领导、控制。

策划，物业的经营管理策划是指如何实现经营管理目标。

当我门接手入驻一个物业项目，首先就要确定该物业项目是一个什么样的项目，项目内的业主群体如何，整体的消费、服务需求如何，并不是所有的物业项目都是千篇一律的，每一个物业项目都有自己的特有的情况，特有的风格、性格和专门气氛；再次，我们要分析企业的人力、财力等方面的问题，并不是所有的经营服务，物业企业都有能力开展，根据我们自己的实际情况，给所服务的对象一个准确的市场定位，并恰如其分的提供相应服务，取得经济价值。

组织，组织是指充分利用物业项目中一切可利用之资源，其中最主要的有人力资源、财力资源、场地资源，以便最有效地达到经营管理的目标。

比如，物业公司要组织中介服务，物业处的工作人员就是人力资源；企业要为开展中介服务过程中提供所必须的相关费用，既财力资源；场地资源最方便、最经济的就是物业处。

物业管理经营组织就是将这三个主要资源协调一致的发挥其功能和作用，使物业公司更加稳健的达到经营目标。

领导，组织是指充分利用物业项目中一切可利用之资源，以便最有效地达到经营管理的目标，每一个单独的物业项目又是一个综合性企业，它有一套完整的系统。

控制，控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。

3.3经营的特点物业管理经营一般具有以下特点，收益性、复杂性、综合性、创造性。

收益性，投资者或租户付出货币获得物业长久或一定期限的使用价值，从而获得经营场所或出租场地，通过经营实现其最大效益。

复杂性，表现为设备配套复杂、业主或使用人构成复杂、对外关系复杂、环境复杂等。

综合性，既有物业管理公共性服务内容又有专项性和特殊性的服务内容。

创造性，物业经营本身就是创造价值的场所，要求新、奇、特，给顾客留下强烈感观印象。

4.物业管理之“服务”4.1为何为服务行业？物业管理企业作为实施物业管理的主体，是物业管理专业服务的组织者、提供者，集高度统一的管理、全方位多层次服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业。

那为何为服务行业？物业管理之“服务”具有服务的四个基本特征既：服务的无形性。

物业的所有人或使用人就是物业管理企业的客户，而物业管理企业提供的是无形的商品──服务。

比如，物业企业为业主代定车船票，表面上看业主购买的是实物的车船票，实际上包含了以实物车船票为载体的由物业企业提供的服务。

服务的非存储性。

服务产品具有难以存储的特点。

例如，物业企业开展的中介服务，小区内的“中介房”一般若过了房屋的热卖期，就丧失了带来收益的机会；小区内的游泳池、球场、健身房等，若不能得到有效地利用，其空闲的时间将失去活力的机会。

服务的统一性。

服务的统一性指的是服务产品的生产和消费过程是一个活动的两个侧面，具有不可分割的特点，即服务产品的生产和服务产品的消费是在同一地点和同一时间完成的。

比如说业主来办理入伙手续，物业工作人员为业主办理该手续是生产服务产品，而业主在办理手续的过程就是在消费服务产品。

服务的业绩难以精确度量性。

由于服务产品是无形的，且服务对象需求的多样性，从而导致了服务的业绩难以精确度量。

例如，相同管理水平的两个物业服务人员，在同一个工作日里，一个服务人员接待的一般业主多些，而另一个服务人员接待的复杂业主多些，则单从数量上很难判断二者工作效率的高低。

以上的这些特征都是服务行业的体现，所以物业管理企业属服务业范畴。

4.2服务的内容物业管理涉及的服务领域广泛，其内容可分为：常规性的公共服务，针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

下表（表J－1）对这三类服务内容在服务前提、服务主体、服务对象上进行比较。

常规性的公共服务是必要的、基本的服务内容物业管理企业所有物业所有人和使用人针对性的专项服务为改善和提高业主的工作，生活条件物业管理企业其中的一些住户、群体和单位委托性的特约服务物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中未设立物业管理企业个别的物业产权人，使用人4.3服务的特点物业管理服务除具有物业管理委托性和有偿性的基本特点外，还具有综合性、专业性、政策性三个突出特点。

综合性，小区居民是各式各样的，但是都要为其提供统一的物业综合服务。

专业性，物业管理服务的每项内容都要求具体从事该项服务工作的人员具有一定的专业知识和专业技能。

政策性，物业管理人员要用法律、法规解决各种矛盾和纠纷。

5.“管理”、“经营”、“服务”各相互之间的联系高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体，寓管理与经营于服务之中的物业管理是一种服务性行业，只有物业管理企业从管理上、经营上、服务上下好功夫，合理的配合与处理三者之间的关系才能发挥物业的最大使用功能，使其保值、增值。

从而实现社会效益、经济效益、环境效益三个效益的统一和同步增长，才能为物业管理企业成功走上“品牌之路”和“效益之路”作铺垫。

下面主要以物业管理企业的角度去分析物业管理企业要为创企业品牌和企业效益，“管理”、“经营”、“服务”应但如何择重、联系才能达到其相应的目的。

再从“管理”、“经营”、“服务”三个方面比较创企业品牌与创企业效益的区别。