地铁车辆段及上盖物业开发一体化探讨
车辆基地上盖综合开发利用研究——以绍兴1号线鉴湖停车场上盖综合开发工程实践为例
车辆基地上盖综合开发利用研究——以绍兴1号线鉴湖停车场上盖综合开发工程实践为例一、研究背景在集约紧凑型城市发展的需求下，国内各大城市都在探索“轨道+物业”以公共交通为导向的综合开发模式（TOD），可以使轨道交通建设和相关土地资源得到优化配置，以实现“一地多用途、高效紧凑布局、多式交通联运高效衔接、环境优美、尺度宜人、高品质社区生活圈”为基本目标的开发模式。
车辆基地和停车场是城市轨道交通必备的重要设施；而车辆基地和停车场内运用库占地面积大、检修库内柱网整齐具备上盖综合开发的先天条件。
而车辆基地上盖综合开发是一种复合利用土地资源、合理加密城市空间的建设方式。
多项政策导向明确了车辆基地上盖综合开发规划研究的必要性，开展规划设计研究，能有效总结车辆基地上盖综合开发的规划设计关键技术，为其他城市提供借鉴经验。
国家层面出台如《城市轨道沿线地区规划设计导则》（建规函【2015】276号）、《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》（国办发【2018】52号）“等文件。
本文基于绍兴轨道交通1号线监湖停车场上盖开发的实践，首先介绍了综合开发的背景和意义，然后研究了国内一线城市轨道交通车辆基地综合开发的项目经验，从总体规划、功能布局、交通设计和规划引导等多个角度介绍了鉴湖停车场综合开发设计策略，最后总结了车辆基地综合开发的未来发展趋势。
二、国内车辆基地上盖综合开发经验分析目前香港、深圳、北京、上海、深圳、成都、厦门、杭州等城市已陆续建成了一批与物业开发相结合的地铁车辆段，并取得了良好的经济效益和社会反响。
1、香港——日出康城项目日出康城是香港首个公园城市小区，是利用地铁车辆段上盖综合开发项目；其将车辆段上盖及周边改造为全绿化公园城市的小区，小区内所有物业均坐落于园林环境内；康城也是“轨道+社区”可持续健康生活方式的典范。
日出康城也是香港最大的社区，其占地面积33.6公顷，住宅面积超过160万平米，容纳住宅商业学校政府部门社区公共服务设施等多种功能；历时20余年，1997~2019年，总分13期开发，日出康城其商场——The LOHAS 康城总面积4.8万平米，充分利用地铁车辆段上盖和地铁站出口，串联起各住宅楼栋和娱乐设施，形成社区共享空间和通道。
地铁车辆段与停车场上盖开发的利弊分析28
地铁车辆段与停车场上盖开发的利弊分析摘要：城市交通的发展与城市经济发展有着密切的联系，在现代城市化的今天，轨道交通以其大容量、快速、舒适、绿色等优点，成为当前及未来我国城市的主要交通工具。
地铁停车场作为综合基础设施，造价高，占地面积大，如何充分利用和开发停车场的空间资源是当前地铁建设与城市规划的重点。
本文围绕地铁车辆段、停车场上盖开发这一模式，对其开发的利与弊进行分析，在不影响列车运行的前提下，通过上盖物业开发实现地铁盈利和城市经济的发展。
关键词：地铁停车段；停车场；上盖开发；一体化在土地资源稀缺和能源紧张的当前形势下，地铁车辆段上盖物业与周边土地实现一体化开发这一模式，很好的将城市轨道交通与城市整体规划结合起来，在改善城市交通的基础上，优化了城市布局、集约利用了土地资源、改变了城市近郊环境、创造了经济效益，这也是轨道交通发展的优势体现。
本文就是在遵循城市规划建设要求基础上，探讨地铁车辆段上盖开发的可行性。
1 地铁车辆段停车场上盖开发的意义随着全国各城市相继开发兴建地铁，轨道交通就成为城市交通网的重要组成部分，是促进城市迅猛发展的重要力量。
地铁更新了城市区域的功能形态，形成以地铁站为中心，辐射车站周边，立体、复合地组织城市功能。
从城市规划建设角度而言，地铁站点及其周边辐射区域是最具活力区域，尤其是地铁上盖物业（与地铁车站相连或周边50～100m 范围内的建筑物）的开发建设，对于一个城市的经济发展及社会稳定具有重要作用。
作为轨道交通中的商圈经济引擎，地铁上盖物业成为区域发展的引导者，不仅吸引着生活、文化、娱乐、商务等相关设施在此集聚，也促进了地铁沿线商业、酒店、写字楼等的增值。
2 地铁车辆段停车场上盖开发的不利影响上盖开发势必会增加地铁车辆段及停车场的结构荷载，这就对其结构安全性提出了更高的要求，否则会埋下很大的隐患。
一般来说，地铁车辆段、停车场设计使用年限为50 年，而开发建筑的使用年限为70 年，因此上盖开发前要充分考虑停车场结构是否符合要求。
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题分析探讨
城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题分析探讨城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计是一个复杂的课题，涉及到城市规划、土地利用、建筑设计等多方面的问题。
本文将从城市发展的角度入手，对城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案进行分析探讨，探讨其在城市发展中的重要意义，同时也深入探讨其中的问题和挑战。
一、城市地铁车辆段上盖物业开发的重要性随着城市化进程的加速，城市人口规模逐渐扩大，对城市交通的需求也越来越大。
地铁作为城市交通系统的重要组成部分，在解决城市交通拥堵问题，提高城市出行效率方面发挥着不可替代的作用。
而地铁车辆段作为地铁运营的基础设施，通常占用大量的土地资源，但其上方的空间常常被闲置或者利用较为低效。
对地铁车辆段上盖物业进行开发，不仅可以充分利用城市土地资源，提高土地利用效率，还可以为城市增添新的商业、文化、生活等功能，为城市发展注入新的活力。
地铁车辆段上盖物业开发也可以带动区域经济的发展。
大型的物业开发项目通常需要引入大量的资金和人力资源，这无疑会对周边地区的经济发展产生积极的影响。
物业开发项目的建设和运营也会带动周边商业、餐饮、住宅等产业的发展，形成良性的经济循环。
地铁车辆段上盖物业开发也可以改善城市居住环境。
通过合理设计和规划，地铁车辆段上盖物业可以为周边居民提供更多的便利设施和服务，提高居民的生活品质。
合理设计的物业还可以提升区域的文化氛围和城市形象，使城市更加宜居宜业。
实际中城市地铁车辆段上盖物业开发并不是一帆风顺的。
在实际的开发过程中，常常会面临着诸多问题和挑战。
首先是规划和设计上的挑战。
地铁车辆段通常占地较大，其上盖物业的规划和设计需要考虑到地铁运营的需要与周边环境的协调，如何在确保地铁运营安全和便利的前提下实现物业开发，是一个技术和设计难题。
其次是土地利用上的挑战。
由于地铁车辆段的上方常常有一定的限制条件，如地铁风险防范要求、地铁设备运作需求等，对于土地的利用存在一定的限制，如何在这些限制条件下实现合理的土地利用，是地铁车辆段上盖物业开发面临的一个重要挑战。
地铁上盖物业综合开发研究
地铁上盖物业综合开发研究在都市繁华的城市中，地铁已然成为居民出行的主要选择之一。
作为高效便捷的公共交通工具，地铁的建设不仅带动了城市的发展，也为周边地区带来了商机。
地铁上盖物业综合开发，成为了当前城市规划中备受瞩目的议题。
本文将探讨地铁上盖物业综合开发的相关内容，深入剖析其价值与挑战，并探讨未来发展趋势。
地铁上盖物业的背景地铁上盖物业综合开发，顾名思义，是指在地铁站或地铁线路周边，通过开发建设商业、办公、居住等项目，形成一体化的城市发展模式。
这种开发模式将地铁站作为枢纽，将周边地区打造成为商业、交通、住宅等多功能空间，极大地提升了城市的综合价值。
地铁上盖物业的优势1.交通便利性地铁上盖物业的最大优势之一就是交通便利性。
乘客可以在地铁站下车就能直接进入商场、写字楼或住宅小区，极大地提高了出行效率，同时也减少了对机动车的需求，减轻了交通压力。
2.资源共享地铁上盖物业发展中，商业、办公、居住等功能被有机地结合在一起，形成了资源共享的模式。
居民可以在楼下购物、就餐，上班族可以在办公楼上班、居住，形成了一种便利的生活方式。
3.城市经济发展地铁上盖物业综合开发不仅提升了城市形象，还带动了周边地区的经济发展。
商场、写字楼的引入促进了商业繁荣，吸引了更多的消费者和商家，推动了城市的经济增长。
地铁上盖物业的挑战1.土地利用效率地铁站周边的土地资源通常比较紧张，如何在有限的空间内合理规划建设，成为了地铁上盖物业发展中的一大挑战。
需要综合考虑交通、商业、居住等需求，确保项目的可持续发展。
2.规划协调地铁上盖物业开发需要各方的协同配合，包括政府部门、地铁公司、开发商等。
要实现各利益主体的统一理念，确保项目的整体规划与发展，需要投入大量的人力物力。
3.运营管理地铁上盖物业的运营管理也是一个重点问题。
如何协调地铁运营与商业办公的需求，确保项目的顺利运营，需要有专业的团队来进行管理和维护。
未来展望随着城市化进程的加快，地铁上盖物业综合开发必将成为未来城市规划的主要方向之一。
南宁地铁车辆段上盖物业开发探讨
南宁地铁车辆段上盖物业开发探讨文章分析了南宁市实施地铁车辆段上盖物业开发的必要性，提出了适合南宁市地铁上盖物业的开发模式，指出了车辆段上盖物业开发的重难点，介绍了南宁地铁3号线新村停车场上盖物业的案例，为后续车辆段上盖物业开发提供参考。
标签：地铁车辆段;物业开发;开发模式;设计1、车辆段上盖物业开发的必要性一条轨道交通线路会配备一座车辆段和一座停车场。
地铁车辆段是地铁系统的重要组成部分和基本生产单位，其承担全线运营车辆运用及维修、全线基础设施及机电设备维护、物资存储及发放等诸多任务。
车辆段建设多具有以下特点：（1）车辆段大多是位于城市的近郊区，占地面积大，建筑密度较小，用地强度低;（2）运用库、检修库占地面积大，其闲置的上部空间具有很大的利用价值;（3）车库内柱网齐整，布置灵活，具有综合开发的优势。
政府投资作为我国地铁建设的主要方式，资金来源一直是影响轨道交通蓬勃发展的主要制约因素，南宁市已批准5条地铁线总投资为914亿元，而南宁市2019年地方财政收入为800.7亿元，建设资金比较紧张。
通过地铁车辆段上盖物业开发所获得的经济收益来补充城市轨道交通建设、运营的资金缺口，成为轨道交通建设可持续发展的途径之一。
目前南宁市轨道交通1、2、3号线已经开通运营，4号线一期工程计划于2020年通车，5号线一期工程计划于2021年通车。
经过前两轮轨道交通建设规划的建设，南宁市中心城区轨道交通骨干网络已经形成，中心城区的交通枢纽基本实现了轨道交通的覆盖。
近期5条地铁线的车辆段共占地174公顷，这些丰富的土地资源应得到充分利用。
2、车辆段上盖物业开发模式我国城市轨道物业发展历程较短，轨道交通企业在物业开发方面的经验也相对欠缺，尚未形成较为成熟的开发模式。
香港地铁的“轨道+物业”运营模式使香港地铁成为全球最成功的地铁公司之一。
深圳是最早学习港铁模式的城市。
2013年，深圳出台了政策，明确了地铁上盖资源作价出资到地铁集团，以地价收入和开发收益来解决地铁建设运营所需要的资金问题。
关于地铁车辆基地上盖开发利用的探讨
关于地铁车辆基地上盖开发利用的探讨摘要：本文简要阐述了地铁车辆基地上盖开发的实际意义，并探讨了地铁车辆基地上盖开发利用的具体措施，具体包括强化功能组织利用、加强空间组织利用、优化交通组织利用、明确合理结构选型和完善整体消防设计等措施，以此实现地铁车辆基地上盖开发利用，为相关研究及建设人员提供一定参考。
关键词：地铁车辆基地；上盖开发；组织利用引言：随着我国城市的快速发展，地铁逐渐成为人们首要出行工具。
通过地铁建设，有效带动周边地区的经济发展。
现阶段，我国不断对地铁车辆基地进行上盖开发，充分开发利用车辆基地盖上空间，明确具体开发区域，同时保证方案合理性，由此发挥地铁建设优势，为城市建设注入新活力，全面推进城市化进程。
1地铁车辆基地上盖开发利用的实际意义为了推动城市化快速发展，我国不断加大城市交通发展力度，增加地铁线路建设，从而有效为人们提供良好的出行方式。
同时，不断提高地铁运行速度，以此让人们在最短时间内到达指定地点，满足人们的出行需求。
在此背景下，城市地铁车辆基地数量增加，其重要性不断突显。
在城市早期发展中，地铁车辆基地功能单一，主要用于地铁车辆停放、重复检查维修等交通功能。
随着城市不断发展，地铁对周边地区经济发展的带动作用不断显现。
轨道综合开发成为城市发展重要方向。
而地铁车辆基地盖上空间的开发利用有着广阔的发展空间。
因此，国内各城市开始对地铁车辆基地上盖开发进行研究和建设，从而加大对地铁车辆基地盖上空间的利用，发挥其主要优势，逐渐优化地铁车辆基地上盖的设计内容，提高城市发展的合理性，充分带动周边城市地区快速发展，为人们创造良好的生活环境。
同时以确保交通行业的发展得到良好保障为基础，增加车辆基地交通组织功能，促进交通行业的不断提升。
在理论研究层面，随着TOD开发在国内盛行，学者们不断加大轨道交通综合开发的研究。
但整体而言，研究多以地铁站点为对象，探讨其综合开发利用的模式和路径，对地铁车辆基地的研究较少。
关于城市轨道交通车辆基地上盖物业开发的成本分析及探讨
关于城市轨道交通车辆基地上盖物业开发的成本分析及探讨2德威工程管理咨询有限公司浙江宁波 315000摘要：轨道交通车辆基地上盖物业开发是一个庞杂的工程，从前期业态策划、规划设计到上盖建筑方案深化落地，首层盖板下内容与轨道场段共建涉及设建设和物业资金的分析也是一项复杂的工作。
本文的研究方法仅是车辆基地上盖物业开发造价分摊的其中一种，对于有无对比的的“无”，每个城市有不同标准。
但尽管如此，场段基本的结构相同。
本文分析的成果在以后的上盖开发中可以作为控制投资的参考。
关键词：上盖车辆基地；库区指标；非库区指标；成本分析1.引言轨道交通车辆基地上盖物业开发的工程特点是上盖物业开发预留工程由轨道交通建设同步规划、同步设计、同步建设。
一般来说，同步实施的上盖物业开发预留工程的建设资金需要在轨道交通建设资金和物业开发资金两项中列支。
在此背景下，对轨道交通上盖车辆基地物业开发的成本进行分析，从而准确的对建设资金和开发资金的进行分摊是很有意义的。
2.实施车辆基地上盖物业开发的工程特点与传统土地开发模式不同，地铁车辆基地上盖物业开发并不是在“白地”上进行，而是要通过复杂的技术处理，在车辆基地用地上部建设首层盖板平台，在首层盖板平台上进行上盖物业开发。
其特点有：一是创新用地方式。
车辆基地上盖物业开发是在划拨土地上“无中生有”地造出一块地（首层盖板平台），实现了车辆基地土地的“一地两用”，拓展了空间资源，集约利用土地资源。
二是创新建设方式。
城市轨道交通车辆基地要进行上盖物业开发，必须在地铁车辆基地建设时同步规划、同步设计、同步建设上盖物业预留工程，为后续物业开发预留条件，否则在地铁车辆基地建设完工后将不具备施工条件，不能进行上盖物业开发。
三是增加建设运营成本。
由于上盖开发需在车辆基地建设时进行复杂的技术处理，除首层盖板自身建设费用外，还有可能增加车辆基地降噪减震等建设成本。
在车辆基地投入使用后还会增加消防、照明、通风等长期运营维护成本。
浅析城市地铁车辆段上盖物业开发
浅析城市地铁车辆段上盖物业开发发表时间：2020-04-03T13:43:14.060Z 来源：《建筑实践》2019年38卷23期作者：问妍[导读] 在城市建设用地紧张的情况下，车辆段上盖物业开发成为地铁发展的必然趋势摘要：在城市建设用地紧张的情况下，车辆段上盖物业开发成为地铁发展的必然趋势，其通过将交通设施建筑与开发建筑结合的方式科学的节约了城市用地，同时还能够促进城市经济进一步发展。
本文对地铁车辆段上盖物业开发存在问题进行了分析，并归纳总结了解决方法，为后续新建物业开发的地铁车辆段提供一定的参考。
关键词：城市；地铁车辆段；物业开发1.概念及意义地铁“上盖物业”概念源于香港，是指与地铁出入口直接相连的建筑物。
一般指在与车站不超过500m范围内，有宽阔通道或者商业设施或与其他公共设施相连等多个相连结的物业统称为地铁上盖物业[1]。
对于土地资源紧张、地价高居不下、人口密集的大城市，利用地铁车站、区间、车辆段及周边上部空间和地下空间进行物业开发，不仅可以获得更多的城市建设用地，提高城市土地的利用率，还可以充分发挥地铁站及沿线物业开发的商业价值，带动地铁盈利[2]。
地铁车辆段是保证地铁正常运营的后勤基地，具有占地面积大、建筑密度较小、用地强度低的特点。
这与大城市土地资源紧缺的现状产生了较大的矛盾。
所以对地铁车辆段上盖进行物业开发这种新的模式越来越受到国内各大城市的青睐。
2.地铁车辆段上盖物业开发的影响因素分析2.1规划设计、建设时序上盖开发有助于地铁车辆段土地的集约化利用，但一般地铁工程新线建设任务量大、工期时间短，综合物业开发受土地利用性质的政策规定、开发主体不明确等原因的限制，其开发规划远远滞后于车辆段建设。
通常物业开发会将车辆段设计作为设计输入，以满足车辆段开工建设的需要。
在物业方案稳定的过程中，输入条件需要进行多次修改，给现场造成返工。
设计亦需要做包容性设计，造成投资的增加。
2.2消防设计地铁车辆段上盖物业开发工程在国内消防规范《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018年版)等规范中无明确要求。
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１．３ 地 铁 车 辆 段 上 盖 物 业 一 体 化 模 式 １．３．１ 模 式 介 绍
按照以公 共 交 通 为 导 向 的 TOD(transit－orienteddevelＧ opment)开发模式,统 筹 规 划、统 一 协 调、科 学 设 计,进 行 地 铁 建设、车 辆 段 上 盖 综 合 体 开 发 以 及 沿 线 土 地 利 用 的 捆 绑,达 到 区域交通条件改善、商业业务功能扩充、土地集约利用、城市 空 间结构优化、沿线土地升值,使区域整体活力提升、地区经济 繁 荣,实现地铁开发建设与城市的协调发展.地铁车辆段适当 的 物业开发一体化所形成的建筑 既 具 有 强 大 的 整 合 功 能(图 １), 同时又是舒适便利的生活空间,能在很大程度上减少居民出 行 距离,为 城 市 居 民 生 活 提 供 便 利,这 种 全 新 的 空 间 形 态 能 够 在 车站附近营造出区域性的开发效应[４].与此同时,在如此大 规 模的 空 间 效 应 带 动 下,城 市 结 构 将 发 生 应 有 的 变 化,通 过 这 些 设施 的 带 动,城 市 本 地 功 能 大 大 强 化,同 时 吸 引 其 他 各 类 经 济 体向这里 集 中,从 而 形 成 高 密 度 的 城 市 中 心,优 化 城 市 原 有 布局.
１ 城 市 地 铁 交 通 沿 线 物 业 开 发 模 式
１．１ 车 站 周 边 发 展 物 业 模 式 当 前 国 内 地 铁 车 辆 段 大 多 数 物 业 开 发 均 采 用 此 种 模 式 ,通
过这种模式创造出 新 的 城 镇,形 成 集 办 公、酒 店、住 宅、商 场 等 在 内 的 大 社 区 ,地 铁 车 辆 段 周 边 若 干 千 米 以 内 楼 盘 数 量 明 显 增 加,轨道交通不断带来价值的增值.如果将轨道交通所带来 的 盈 利 抽 取 一 部 分 再 投 资 于 轨 道 交 通 ,必 将 进 一 步 促 进 城 市 轨 道 交通的建设、运营,开 成 良 性 循 环. 这 种 模 式 主 要 适 用 于 旧 城 区改造、新城区开发,远 郊、卫 星 城 建 设 等,但 是 却 存 在 拆 迁 范 围大等弊端,在当前实 行 货 币 拆 迁 政 策 下,该 策 略 必 将 加 大 建 设成本,实施难度大[２]. 笔 者 认 为,运 用 这 种 模 式 必 须 先 从 战 略 层 面 进 行 轨 道 交 通 与 周 边 物 业 设 置 的 一 体 化 规 划 ,并 充 分 考 虑地铁 交 通 对 沿 线 物 业 增 值 的 带 动,重 点 开 发 距 地 铁 交 通 ５００m 以内的区域,２km 以外的区域开发强度应最弱. １．２ 线 路 下 部 发 展 物 业 模 式
高架线路通 常 设 计 多 层 车 站,线 路 既 可 以 从 建 筑 物 的 上 部、中部通过,使线路与建筑物构成一个结构整体;也可以将 线 路设计成高 架,使 其 与 建 筑 物 结 构 分 离[３]. 此 种 模 式 占 地 较 少,不涉及大规模拆迁,适用于城区修建,但是线路交通噪音 可 能 影 响 沿 线 物 业 的 安 全 性 、舒 适 性 .
收 稿 日 期 :２０１９Ｇ０２Ｇ２５;修 改 日 期 :２０１９Ｇ０３Ｇ２５ 作 者 简 介 :周 彦 君 (１９８９－ ),女 ,江 苏 启 东 人 ,硕 士 ,工 程 师 ．
２ ２８ «工程与建设» ２０１９年第３３卷第２期
周 彦 君 :地 铁 车 辆 段 及 上 盖 物 业 开 发 一 体 化 探 讨
工程设计
—G２２O８ N— GCHENGSHEJI
周 彦 君 :地 铁 车 辆 段 及 上 盖 物 业 开开发一体化探讨
周彦君
(广州地铁集团有限公司建设事业总部,广东 广州 ５１０３３０)
摘 要:本文在分析城市地铁交通沿线物业开发模式的基础上,以 广 州 市 轨 道 交 通 十 四 号 线 石 湖 停 车 场 的 开 发 建 设 为 例,对 地 铁车辆段上盖物业开发主要面临的规划设计、消防设计、交通影 响 及 环 境 噪 声 等 问 题 进 行 了 探 讨,其 结 论 对 类 似 项 目 设 计 开 发 具有指导借鉴作用. 关 键 词 :地 铁 车 辆 段 ;物 业 开 发 ;模 式 中图分类号:U２３１＋ ．４ 文献标识码:A 文章编号:１６７３Ｇ５７８１(２０１９)０２Ｇ０２２８Ｇ０２
０ 引 言
“地铁＋物业”已成为现代城市轨道交通发展的主要模 式, 城市地铁建设耗资巨大,建 设 周 期 长 且 投 资 回 收 困 难,地 铁 作 为 公 益 项 目 通 常 受 到 财 政 支 持 ,其 沿 线 土 地 开 发 和 土 地 价 值 的 集 约 化 利 用 问 题 并 未 得 到 应 有 的 重 视 ,导 致 城 市 地 铁 交 通 规 划 和建设与城市土地 综 合 利 用 严 重 脱 节[１]. 当 前 地 铁 沿 线 综 合 开 发 研 究 和 实 践 逐 渐 受 到 人 们 的 关 注 ,国 内 外 已 有 多 个 车 辆 段 用地综合开发项目建成并投入使用.英国、日本等国家以及 国 内北京、香港等城市均 有 先 行 建 成 的 案 例,且 车 辆 段 用 地 综 合 开发技术逐步成熟.