房价的决定因素及其调控的政策建议
商品房价格波动的决定因素分析
商品房价格波动的决定因素分析商品房价格作为一个重要的宏观经济指标，对于国家的经济发展和人民的生活水平产生着重要的影响。
那么，商品房价格的波动到底是什么因素所决定的呢？一、土地供给一方面，商品房的建设需要土地的供给，而土地的供应相对较为稀缺，因此土地的供给量会直接影响到商品房的价格。
特别是像北京、上海这样的一线城市，土地资源更为紧缺，加之城市化的持续发展，如何足够保障城市的住房需求，是不容忽视的问题。
如果土地供应量增加，那么商品房价格就会相对下降。
二、宏观经济环境商品房价格的波动与宏观经济环境的变化息息相关。
国家政策调整、货币政策变化、通货膨胀变动等宏观因素都会直接或间接地影响到房价的走势。
例如，过去持续推进的楼市调控政策，对于当前商业房地产市场的增速及房价上涨的缓解起到了重要的作用。
而在经济增长时期，城市居民经济水平的提升，以及物价水平的上涨，都会直接推动房价的走高。
三、房屋质量和配套设施房屋质量和配套设施也是决定商品房价格的重要因素之一。
房屋的质量越好，配套设施越完备，商品房价格就越高。
这是由供需关系的基本原理所决定的。
越高的房价，同时也表示购房人对房屋价值的期待和承诺。
四、购房需求商业房地产市场的状态决定了购房需求的多寡。
如果市场向好，房贷利率不变的情况下，购房需求会增加。
反之亦然。
市场行情的走向也是近两年来楼市调控的主打内容，引导购买者理性消费、规范开发商市场行为，全面控制房地产市场风险成为重中之重。
五、政府调控政府在控制房屋供求关系中拥有着无比重要的地位。
作为主要的管理者让房地产市场回归正常状态，既不能减弱市场效应，又不能加剧房地产市场风险，而应采取平衡的态度。
近年，政府对房地产市场进行的规范管控，不断加强着对房价波动的影响。
以“限价、限售、限贷”为代表的一系列政策，防止了购房者的恐慌需求，抑制了房价过度波动的趋向。
六、产业结构和良性竞争商品房价格还受到产业结构和产业配套设施的影响。
例如，如果一个地区的产业结构非常发达，配套设施一流，那么该地区的房价也会相应地上升。
房价上涨背后的原因
房价上涨背后的原因近年来，房价的不断上涨成为了一个热门话题。
无论是在大城市还是在小城镇，房价都呈现出明显的上升趋势。
而背后的原因也是多种复杂的因素所导致的。
本文将从宏观经济因素、政策措施、供需关系和土地资源等方面来探讨房价上涨的原因。
首先，宏观经济因素是房价上涨的重要原因之一。
随着国家经济的不断发展和人民收入水平的提高，人们的购房需求也逐渐增加。
尤其是在一线和部分二线城市，由于各个方面的资源和条件优势，吸引了大量的人口流入，进一步推动了房价的上升。
此外，金融政策和货币政策的宽松也会导致市场上资金过剩，房地产市场成为投资的热点，推动房价上涨。
其次，政策措施也对房价的上涨产生了一定的影响。
一些城市在吸引人才和发展经济的过程中采取了一系列的优惠政策，如购房补贴、户籍政策等，这些政策的实施使得当地的房价上涨迅速。
特别是一些热门城市，政府还限制了土地供应，进一步推高了房价。
而在一些二线城市，政府的整顿政策和楼市调控措施，导致了房价的上涨。
可以说，政策因素是影响房价的重要因素之一。
再次，供需关系也是导致房价上涨的原因。
尤其是在一些发展迅速的城市，由于供应的住房不足，相对需求来说供应量偏低，导致房价上涨。
另外，投资投机的需求也会进一步推动房价的上涨。
一些投资者或者资产配置者将房地产作为投资手段带来了巨大的投资需求，从而导致房价的进一步上涨。
最后，土地资源的有限性也是导致房价上涨的原因之一。
特别是在一线城市和热门城市，土地资源供应有限，而人口密度较高，住房供应严重不足，这使得房价水涨船高。
加之土地使用权的市场化程度不够，土地流转制度不健全，也导致了房价的上升。
综上所述，房价上涨背后的原因是多种多样的。
宏观经济因素、政策措施、供需关系和土地资源的限度都对房价产生了重大的影响。
对于解决房价上涨问题，政府应该制定更加完善的调控政策，加强土地管理，推动经济可持续发展，以降低房价的过快上涨。
同时，加大对保障性住房建设的力度，满足人民对住房的合理需求，实现住房市场的稳定和可持续发展。
调控房地产市场的政策效果分析与建议
调控房地产市场的政策效果分析与建议【引言】随着城市化的进程和人口的快速增长，房地产市场逐渐成为国民经济的重要组成部分。
然而，房地产市场的繁荣也带来了一系列问题，如房价过高、投机性购房、房地产泡沫等。
为了稳定房地产市场，许多国家采取了各种调控政策。
本文将对目前调控房地产市场的政策效果进行分析，并提出相关建议。
【主体】1. 调控政策的出台背景及目的近年来，我国房地产市场发展迅猛，房价上涨速度过快，房地产泡沫风险不断积累，这使得调控政策成为政府的重要任务。
调控政策的主要目的是保持房地产市场的稳定，防止不良后果对经济的负面影响。
政府通过限购、限贷、调整土地使用政策等多种手段，试图抑制投机行为，平抑房价。
2. 主要调控政策的效果分析2.1 限购政策限购政策是限制个人购买房产数量或条件的一种调控手段。
通过设置限购政策，可以遏制投机行为和炒房行为，防止房价过快上涨。
然而，限购政策也带来了一些副作用。
一方面，一些购房需求被抑制，对一些真正的购房需求产生了不利影响。
另一方面，出现了一些规避限购政策的行为，如通过买卖房产的方式变相规避限购政策。
2.2 限贷政策限贷政策是通过调整信贷政策，增加购房的负担，使得购房者难以获得低利率贷款，从而抑制购房需求。
限贷政策的引入，对于控制投机行为、降低购房需求起到了一定的作用。
然而，限贷政策也会导致金融风险的增加，对整个经济产生一定的负面影响。
此外，限贷政策也会使得中小房地产企业融资困难，对房地产市场的稳定产生一定威胁。
2.3 调整土地使用政策土地使用政策对于房地产市场有着重要影响。
政府可以通过调整土地供应和土地使用限制等手段，来影响房地产市场的供应和价格。
通过限制土地供应，可以起到抑制供应增长、控制房价上涨的作用。
然而，调整土地使用政策也可能引发一些问题，如土地资源的浪费、房地产企业的不稳定等。
3. 政策建议3.1 完善调控政策的协同性当前的调控政策中，各项政策单独出台，缺乏统一协调。
房价经济学：为什么房价会涨跌
房价经济学：为什么房价会涨跌房价一直是人们关注的焦点之一，无论是购房者还是投资者都希望能够准确预测房价的涨跌趋势。
然而，房价的涨跌并非简单的因果关系，而是受到多种因素的综合影响。
本文将从供需关系、经济因素和政策调控等方面探讨房价涨跌的原因。
一、供需关系供需关系是影响房价涨跌的最重要因素之一。
当需求大于供应时，房价往往会上涨；相反，当供应大于需求时，房价则会下跌。
1.人口增长：人口增长是推动房价上涨的重要因素之一。
随着人口的增加，对住房的需求也会相应增加，从而推动房价上涨。
2.城市化进程：城市化进程加速了农村人口向城市的流动，导致城市住房需求增加。
由于城市土地有限，供应不足导致房价上涨。
3.投资需求：房地产作为一种投资工具，吸引了大量投资者。
当投资需求增加时，房价也会相应上涨。
二、经济因素经济因素也是影响房价涨跌的重要因素之一。
经济的发展状况、利率水平、收入水平等都会对房价产生影响。
1.经济增长：经济增长通常伴随着人民收入的增加，购买力的提升，从而推动房价上涨。
2.利率水平：利率水平对购房者的购买力有直接影响。
当利率较低时，购房成本降低，购房需求增加，房价上涨；相反，当利率较高时，购房成本增加，购房需求减少，房价下跌。
3.就业状况：就业状况对购房需求有重要影响。
当就业市场繁荣时，人们的购买力增加，购房需求增加，房价上涨。
三、政策调控政府的政策调控也是影响房价涨跌的重要因素之一。
政府通过调整土地供应、贷款政策、税收政策等手段来影响房价。
1.土地供应：政府通过控制土地供应来影响房价。
当土地供应减少时，房价上涨；相反，当土地供应增加时，房价下跌。
2.贷款政策：政府通过调整贷款政策来影响购房者的购买力。
当贷款政策宽松时，购房需求增加，房价上涨；相反，当贷款政策收紧时，购房需求减少，房价下跌。
3.税收政策：政府通过调整房产税、契税等税收政策来影响房价。
当税收政策收紧时，购房成本增加，房价下跌；相反，当税收政策放松时，购房成本减少，房价上涨。
房地产存在的问题及意见建议
房地产存在的问题及意见建议一、价格波动大由于房地产市场的特殊性，房价波动较大，受经济、社会、政策等多种因素的影响，房价难以预测和控制。
建议政府加强对房地产市场的监测和分析，及时掌握房价动态，制定相应的调控政策。
二、供需结构失衡目前，房地产市场存在供需结构失衡的问题，部分地区房价过高，超出普通百姓的承受能力，而部分地区则存在住房供应不足的问题。
建议政府加强对房地产市场的规划和管理，增加住房供应，优化住房结构，满足不同层次、不同需求的人群的住房需求。
三、房地产市场调控政策不稳定政府在房地产市场的调控政策上存在不稳定的情况，有时过度干预市场，有时又缺乏有效的政策措施。
建议政府在制定房地产市场调控政策时，要充分考虑市场规律和实际情况，制定科学、合理、可持续的调控政策。
四、法律法规不完善房地产市场的法律法规存在不完善的问题，导致市场秩序混乱，纠纷处理不及时。
建议政府加强对房地产法律法规的制定和完善，加强执法力度，保障各方合法权益。
五、缺乏长期发展规划房地产市场缺乏长期发展规划，导致市场存在盲目性和无序性。
建议政府在制定城市规划时，要充分考虑房地产市场的长远发展，制定科学、合理、可持续的发展规划。
六、土地财政依赖严重目前，地方政府对土地财政的依赖较为严重，导致土地资源过度开发和利用，房地产市场存在泡沫风险。
建议政府加强对土地资源的管理和利用，制定科学、合理、可持续的土地出让政策，促进土地资源的有效开发和利用。
七、投资过热，泡沫风险增大由于房地产市场的投资过热，导致市场存在泡沫风险，一旦泡沫破裂，将对经济和社会造成严重影响。
建议政府加强对房地产市场的监管和管理，抑制投资过热，防范泡沫风险。
八、城市化进程过快，配套设施不足随着城市化进程的加快，城市人口和面积不断扩大，但城市配套设施却存在不足的问题。
建议政府加强对城市基础设施的规划和建设，提高城市承载能力和公共服务水平。
我国房价上涨的原因及对策___论文
我国住房价格上涨的成因及对策研究（一）房价上涨的原因导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：（1）总体需求呈旺盛趋势近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。
（2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。
近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。
我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。
但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。
资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。
（3）住房供应结构的不合理国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。
随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。
合肥房地产市场价格的影响因素分析与对策建议
合肥房地产市场价格的影响因素分析与对策建议合肥作为中国房地产市场的热点城市之一，近年来房价持续上涨，引起了广泛的关注和讨论。
本文将从土地供应、政策调控、市场需求和外部因素等方面对合肥房地产市场价格的影响因素进行分析，并提出相应的对策建议。
一、土地供应因素1.土地供应量不足：合肥市区的土地供应量有限，无法满足市场的需求，导致房价上涨。
应加大土地供应，拓宽房地产市场的发展空间，增加房源供应，缓解市场供需矛盾。
2.土地成本上升：由于城市化的进程，土地资源稀缺，土地的成本不断上升，这也是导致房价上涨的重要原因之一。
政府可以通过优化土地出让政策，降低土地成本，减轻房地产开发商的负担，降低房价。
二、政策调控因素1.房地产政策：政府通过调整房地产政策，加大对房地产市场的监管力度，限制投资投机性购房，防止房价过快上涨。
政府还可以通过适时调整购房政策，刺激市场需求，保持房地产市场的稳定发展。
2.利率政策：央行通过调整利率水平，影响全国范围内的房地产市场。
利率的上升会导致购房成本增加，抑制购房需求，进而影响房价。
合肥房地产市场的价格受到央行利率政策的影响较大。
三、市场需求因素1.居民收入水平：居民收入水平是决定购房能力的重要因素。
如果居民收入增长较快，购房需求相应增加，推动房价上涨。
要提高居民收入水平，加大就业创业支持力度，增加居民购房能力。
2.人口流动：合肥是一个经济发展较快的城市，吸引了大量外来人口的流入。
人口流动对房地产市场价格产生了重要影响。
人口流入增加了房屋需求，推动了房价上涨。
政府需要加大房屋建设规模，满足人口增长的需求。
四、外部因素1.国家宏观经济政策：国家宏观经济政策对房地产市场价格有一定影响。
如果国家经济形势好，政府加大基础设施建设和投资力度，将带动房地产市场的需求，推动房价上涨。
一、加大土地供应，增加房源供应，缓解市场供需矛盾。
二、优化土地出让政策，降低土地成本，减轻房地产开发商的负担，降低房价。
稳定房价的措施建议
物价局稳定房价的措施建议为加强对房地产市场运行的监测调控，稳定住房价格，物价局要求各级政府价格主管部门要采取有力措施，抑制住房价格的过快上涨。
具体措施建议如下：1.严格经济适用住房价格管理。
各级政府价格主管部门要对经济适用住房实行政府指导价管理，限价销售，确定价格以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价。
经济适用住房超过政府规定享受面积标准部分的，按当年度同一区域内的普通商品住房价格出售，开发建设单位应按规定缴纳因政府优惠政策的差价款，差价款实行专户储存，专款专用，主要用于经济适用住房项目的小区基础设施和配套建设，用于经济适用住房和廉租住房建设的专项补充资金。
2.做好廉租住房租金管理。
廉租住房租金实行政府定价，租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应，与同期公有住房租金水平相衔接。
3.加强商品住房成本的监管，引导住房价格合理形成。
商品住房的成本由土地使用权取得费、勘察设计及前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共设施配套建设费等构成，属房屋配套性质的建设费用应按规定计入房屋建造成本，一并计入房价，房地产开发经营企业不得以任何名义向购房者重复计费。
要加强调控引导，定期测算并公布不同地段、不同等级普通商品住房开发建造的平均成本，引导住房价格合理形成；对高收入家庭购买的高档商品住房，由企业依据开发经营成本和市场供求状况自行确定销售价格。
必要时，政府也可规定开发企业利润限制幅度，控制不合理的价格上涨。
4.规范商品住房价格的销售行为。
商品房销售实行一房一价、售房明码标价制度，房地产开发经营企业在取得商品房预售许可证后，应当在其售房场所显著位置设置商品房明码标价牌和售房标价表，标明位置、户型、套内面积、价格、收费项目和收费标准等内容，禁止虚假标价。
商品房销售实行成交价格申报制度，房地产开发经营企业在商品房销售合同报当地房地产行政主管部门备案的同时，应当将销售合同价格报同级价格主管部门备案。
房价的影响因素分析及预测模型——基于北京市相关数据的实证研究
房价的影响因素分析及预测模型——基于北京市相关数据的实证研究房价是影响一个城市房地产市场的重要指标之一、它受到多种因素的影响，包括宏观经济因素、政策因素和市场因素等。
本文将从这些方面进行房价的影响因素分析，并构建相应的预测模型来预测北京市的房价。
一、宏观经济因素宏观经济因素是房价的重要决定因素之一，包括经济增长、通货膨胀率、利率水平和人口增长等。
经济增长是房价上涨的基础，经济增长意味着人们的收入水平提高，购买力增强，从而推动了房价的上涨。
通货膨胀率的上升会导致货币贬值，进而推高了房价。
利率水平的变化也会直接影响房价，当利率上升时，购买房产的成本也会增加，从而抑制了房价的上涨。
人口增长也会对房价产生影响，当人口持续增长时，对住房的需求也会增加，从而推动了房价的上涨。
二、政策因素政策因素是影响房价的关键因素之一、政府的相关政策措施对房价具有重大的影响。
例如，房地产调控政策的出台会直接影响房价的波动。
当政府采取严格的调控政策时，会抑制投资投机需求，从而稳定房价。
另外，政府还会出台土地供应政策、建筑规划政策等，这些政策也会直接或间接地影响着房价的波动。
三、市场因素市场因素也是影响房价的重要因素之一，包括供需关系、市场预期和交易成本等。
供需关系是房价波动的基础，当供大于求时，房价会下降；当需大于供时，房价会上涨。
市场预期也会对房价产生影响，市场预期房价上涨时，会促使购房者提前购买，从而推高了房价。
交易成本的变动也会对房价产生影响，例如涉及房地产的税费、手续费等，这些成本的减少会刺激购房需求，从而推高了房价。
基于以上分析，我们可以构建一个预测模型来预测北京市的房价。
首先，我们可以收集并整理相应的数据，包括历史房价数据、宏观经济数据、政策数据和市场数据等。
然后，我们可以利用回归分析的方法来构建预测模型。
以房价为因变量，宏观经济数据、政策数据和市场数据为自变量，利用历史数据进行回归分析，得到回归方程。
最后，我们可以利用该回归方程来进行房价的预测。
我国房价上涨的诱因及抑制的相关建议
经院 院
二
市场 的迅 猛发展 。然而 ， 随着房地 产 市场 的不 断繁 荣 ， 也 暴露 出很 多问题 ， 最明显的是房 价的 大幅上涨 。 为 了抑制 高房价 ． 政府相 继 出台 了一 系列调控措施 。 在 有效抑 制房价 的同时也 引起 了房地 产市场的 大幅 波动 。如 何利 用创新 的工具和手段 抑制房 地产的价格 ，使政 府真正走 出依 靠房地 产拉动 经济增 长的 困
市场关联紧密度上升，相关的贷款政策和公积金政策也 日 趋完 善 ， 房 地产行业 逐渐呈 现 良好 的发展态势 。然而 ，
房价 的高价运行 状况 ， 使得购房 困难 。 尤其对 刚刚进入 社
会 的年 轻人来说 ， 压力 不可小觑 。 根据其他 国家 的历 史经 验 。房 地产行业 的过度发展 在很 大程度上会 导致经 济泡 沫， 进而引发 严重 的金 融危机 。为此 ． 我 国政 府出 台了一 系列宏 观政策 ， 包括货 币政策 和财政政 策进行调 控 。 二、 我 国房价上涨 的诱 因分析
一
、
引 言
的影响 ， 它还会影 响实体 经济 中其 他相关变量 ， 从 而达到 货币政 策 目标 的实 现 。 在房价变 动过程 中 ， 货 币政 策主要 通 过利率 、 信贷 和资产组 合来对房 价实现传 导。 １ ． 利率途 径
房地产 行业 作为我 国的基础产业 ，对我 国经济做 出
一
２ ． 信贷 途径 央行 可 以使 用 三 大货 币 政策 —— 法定 存 款 准备 金
率、 公开市 场业务 以及再贴现来 控制货 币的供应 。 当中央
成本 ， 由此影 响市场需 求 的变 动 。另外 ， 房产 税可 以作为 地方政 府财政 收入 的重 要来源之 一 ，也是 调节房产 市场 的财政 政策工具 。 正确 理解 与把握房产 税与房价 的关 系 ， 可为房 地产税制 改革提 供参考经 验 。 （ 二） 货 币政策对房 价的传 导机制 房 地产行业 属于资本 密集型行 业 。货 币资金 的宽裕
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2009·4总第383期目前,房地产市场低迷已经对我国经济稳定增长构成严重威胁,房地产业该怎样发展已成为政府与学者共同关注重点。
2008年12月2日,中国社科院发布2009年《经济蓝皮书》, 蓝皮书指出:“2009年房地产市场将步入较长时间的调整期。
部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟,炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场,首次购房的自住性需求将更为谨慎。
另外,供给方资金紧张,部分自有资金不充裕的中小房地产商将面临退市的风险。
”在此情况下,国家应该怎样调控房地产市场来推动我国经济的稳定增长? 在2008年末, 政府调控组合拳频出,各种利好陆续出台,这些政策的效力如何?要回答这些问题, 需要先对我国房地产市场, 特别是住宅市场房价的决定因素进行分析,以此对现有政策进行评价,进而提出政策建议。
一、房价收入比的合理性由于房地产业在经济中的地位日趋重要,西方经济学家逐渐将房地产作为一种重要资产纳入宏观经济模型,研究发现房地产价格与一些宏观经济变量密切关联, 如人均收入(或GDP 、就业、实际利率等[1],其中人均收入是决定房价最重要的因素,因此,房价收入比是国际上普遍公认的衡量房价合理性的权威指标。
国际上房价收入比的合理区间是3倍~6倍,这是依据很长一段时间内发达国家稳定的房地产市场数据统计得到的。
也就是说, 从长期来看,平均房价应当在个人年平均收入的3至6倍的范围内。
当房价收入比超过这一区间, 说明房价超过了居民的承受能力,房价就会下跌,直至趋于合理水平。
为什么不同国家间在长期内的房价收入比存在差别呢?这要从房价收入比的定义谈起。
无论是对于一个国家还是一个地区,通常采用的是平均房价与平均收入比。
在剔除了房屋品质、外部基础设施等因素后,区域内部的房价差别应该不大,用平均房价能够较好地反映一个地区的房价水平[2]。
但是,个体之间的收入差距是非常大的, 用平均收入有时并不能很好地反映居民的收入分布状况。
而居民收入分布状况与居民整体的承受能力密切相关。
如果收入分布比较集中,用平均收入就能较好地反应在房价一定的条件下居民的承受能力,此时房价收入比这一指标就能比较客观地反映居民的承受能力。
如果收入分布比较分散,即收入不平等程度较大,用平均收入就会高估居民的承受能力,此时合理的房价收入比应当要更低一些。
因此,在长期内各国房价收入比的差异实际上反映的是各国居民收入分布的差异。
国内一些学者认为, 不能简单套用房价收入比的国际标准衡量我国房价的合理性,原因是在我国估计得到的房价收入比偏高。
我国个人收入统计普遍存在低估,许多收入,如奖金、福利和灰色收入并没有纳入统计范围, 这会低估国内居民平均收入水平,造成房价收入比偏高[3]。
因此,考虑收入统计中存在的问题,不但要考虑其对平均收入造成的影响,还应考虑其对合理房价收入比的影响。
例如,假设某一地区房价收入比是10,如果所有居民收入中平均有20%的收入未纳入统计, 则实际的房价收入比为8。
但是,房价的决定因素及其调控的政策建议王春雷黄素心【摘要】房价收入比在长期内能够衡量房价的合理性,但在短期内房价由房地产商控制,这主要是银行与房地产商的利益牵涉以及政府的现行政策造成的。
当前我国住宅调控政策主要从刺激需求方面着手,对住宅市场形成的影响有限。
解决房价过高的关键, 要将所有居民家庭纳入保障性住房对象增加购房者的选择。
【关键词】房价收入比需求土地政策保障性住房【中图分类号】F293.35【文献标识码】A【文章编号】1006-2025(200904-0023-03【作者简介】王春雷,广西大学商学院讲师, 经济学博士,主要研究方向为房地产市场(广西南宁530004 ; 黄素心,广西民族大学商学院讲师,经济学博士,主要研究方向为金融市场(广西南宁530006 。
232009·4总第383期考虑到个体收入越高其未统计收入越大,其房价收入比的合理比值要比国际标准还低一些。
因此,针对我国国情,在没有考虑未统计收入的现实情况下,房价收入比的合理区间应当扩大一些,但不应扩大太多,以5倍~8倍为宜。
从实际情况来看,国内一些重点城市近两年房价收入比均在10以上, 从长期来看显然是不合理的。
学者们还提及的另一个原因是我国房地产市场发展时间较短,处于房地产市场发展的早期阶段。
确实, 我国从施行住房货币分配制度至今,只不过经历了短短10余年, 因此很难利用成熟市场的标准来论证我国房价的合理性。
考虑到我国的现实情况,一些学者认为房价高是合理的,至少暂时是合理的。
但是,要注意到的是,住宅服务是一种必需品,“居者有其屋”是老百姓的合理要求。
无论在房地产市场的发展早期还是成熟期,房价都不能超出大部分普通居民的承受能力范围。
既然在长期内房价收入比有一定合理的范围, 在短期内它就不应当偏离太多。
因此笔者认为, 采用国际通行的标准是可行的。
二、在短期内房价由房地产商控制虽然说房价收入比在长期以及在短期内都应当处在一合理区间内,但是从我国的现实情况来看,尽管我国政府对房地产市场进行了范围较广、时间较长、参与部门较多、力度很大的调控,很多城市房价仍然唯持在较高水平, 一些大中城市的房价收入比远远超过了国际上公认的合理水平[4]。
这也引起了学者们对我国住宅价格上涨原因的探讨及争论。
许多学者和政府部门从刚性需求和投资性需求角度入手,探讨房价高涨的合理性。
首先,社会中25~35周岁人口的第一个高峰到来,引致对房产的刚性需求增加;其次,居民对未来高房价的预期,导致居民提前购买需求的增加;此外, 国内外对中国宏观形势的看好,特别是人民币汇率制度改革等因素促使国内社会资金、境外游资和“热钱”涌入我国房地产市场, 也是导致房价上涨的重要原因。
总的来说,需求快速增加是导致房价上涨的根本原因。
那么,当房地产市场遭遇“寒冬”、购房者持币观望的局面下,刚性需求和投资性需求不可避免地减少,房价为何没有下跌呢?显然,这是因为房价可以被房地产商所控制。
那么,房地产商为什么能控制房价,特别是控制房价下跌呢?笔者认为, 银行与房地产商的利益牵涉以及政府的现行政策是房地产商在短期内能够防止房价下跌的主要原因:(一银行与房地产商的利益牵涉在房地产开发投资中,最为保守的估计是银行资金至少占房地产公司总资产的70%。
银行业与房地产业的利益牵涉造成了对房价飙升的共同要求。
银行业承担了信贷的压力,房价下跌会导致开发商无法偿还贷款,所以它利用媒体引导、宣传造势等手段鼓励百姓赶紧买房,制造房源紧张的假象,导致房市的异常狂热[5]。
在这种情况下,房地产商贷款的风险更小,银行与房地产商的利益关系更加紧密。
因此,房地产商在不存在资金压力时, 在短期内不会抛售房屋,也不会将销售价格降至合理水平。
这就是房地产市场“拐点”迟迟未至的原因。
国内一些房地产商的降价行为, 纯粹是为了增加居民的购房需求,以期赚取更多的利润。
所以,许多城市的房屋降价幅度非常有限,而且只是个别房地产商的行为,大部分房地产商仍在高房价上支撑。
(二政府现行政策2008年末,政府提出许多对购房者优惠的政策,实际上是促使购房者去接受高房价,这也进一步刺激房地产商不降价。
从这个角度看,政府近期提出的政策实际上对购房者是不利的。
因此,理性的购房者不会因为微小的利益而承担过高的住房成本。
从结果来看,政策效果一如既往的不明显。
要想提出更好的政策,就必须先分析是什么政策或制度造成房地产商不愿意降价。
首先是土地制度。
地方政府垄断着城镇住房建设用地的全部供应。
在获得土地财政收入和GDP增加值的利益驱动下,地方政府必然采取种种措施哄抬房屋价格,以带动地价上涨[6]。
从某种程度上说, 放纵开发商肆意提高商品房价格,不过是地方政府推动地价上涨的一个策略。
土地稀缺造成了房地产商垄断地位的形成。
当房地产商具有垄断地位时, 就会剥削购房者的利益。
这种现象不会因为一、两家房地产商的降价行为而改变。
当一些房地产商降价时, 虽然最先卖出的是他们降价的房产(通常是条件最差的,但是只要有需求,其它的房产还是可以高价卖出。
不过, 房地产商的垄断地位会造成高房价这一推断需要一个前提,那就是需求一直存在,也就是老百姓缺乏选择的权利。
我国的保障性住房制度是对中低收入家庭提供廉租房和经济适用房。
但是,对大部分居民家庭而言,他们是没有选择廉租房或者经济适用房的条件的,也就是说他们是没有保障的,因此只能去购买商品房。
既然不得不进入商品房市场, 那就不得不接受房地产商设定的过高房价。
前两年,购房者出于房价上涨的预期,提前购买行为十分严重,即使房价超过其承受能力太多,也只有承受。
而在现在房市低迷的情况下,提前购买是不可能的,推迟购买成了普遍现象。
如果大部分居民家庭仍然没有选择的权利,最终的结果仍然是老百姓不得不为“ 居者有其屋”这一愿望支付过高的价格。
还有一个原因是土地出让金的使用。
出于政绩的需要,地方政府的大部分土地出让金并没有用于解决房地产市场的问题, 而是用于城市设施建设。
而城市基础设施建设会导致房屋价值更高,房地产商就能够制定更高的房价。
因此,城市设施建设实际上是对房地产商的一种补贴, 即使地方政府的本意并非如此。
尽管政府现在着手解决低收入家庭的住房问题,运用一部分土地出让金建设廉租房和经济适用房,但对大部分居民是没有实质性帮助的。
从上面的分析可以看出,在我国现行的房地产市场中,需求推动是房价走高的决定性因素,这也是学者们一致接受的结论。
但是,在需求减少的情况下,由于银行与房地产商的利益牵涉以及政府现行的土地、保障性住房等政策,造成普通居民家庭缺乏选择的权利,则是短期内房地产商能够控制房价的根本原因。
三、政策建议政府实际上也知道,降价才是刺激需求最有用的手段。
24王春雷,黄素心:房价的决定因素及其调控的政策建议6. 调整贷款结构,变短期贷款为长期贷款,变商业性贷款为政策性贷款高校贷款具有金额较大、时间较长的特点。
一般情况下,高校贷款的前期,贷款主要用来建设新校区、购置新设备,高校的拨款和学费收入以及其他收入还不足以偿还当年应承担的贷款本息,所以有些高校需要每年贷款,以新的贷款来偿还旧的贷款,此后随着贷款余额的逐渐减少,高校的各种收入逐年增加,还贷能力逐步提高,这时高校可以凭借自身收入还本付息。
但是随着高等教育已由精英教育阶段进入大众教育阶段,近几年高校已经不再扩招,所以对于一些拟通过多招生增加学费收入来偿还贷款的学校就面临新的压力,只能每年勉强偿还贷款利息,而本金就很难偿还。
根据高校与银行签订的协议, 目前大多数高校都已进入还贷高峰期,在高校自有资金无法按规定期限还本付息的情况下,为避免不良贷款的形成,有效方式就是适当延长还贷期限,降低贷款的利率,可以通过一定的程序将高校的贷款由商业银行转入国家政策性银行。