论租赁权的本质_占有权
《民法典》解读之居住权
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第二，居住权必须以登记为要件，自登记时才设立，未登记的，不发生设定居住 权的效力。而租赁权本质上是一种债权，是否登记一般并不影响租赁关系的成立。 第三，取得租赁权，是以支付租金为条件，而居住权原则上是无偿的。
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第四，居住权的设定期限没有限制，而租赁期限则最长不超过20年。根据《民法 典》的规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”这就使居 住权人有了更为稳定的居住利益。在居住权的期限内，如果没有法定或约定的事 由，不但房屋的所有权人不能要求居住权人搬离，即使该房屋被卖掉或者被继承， 购买或者继承取得该房屋的人也不能要求居住权人搬离。
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我国《民法典》的创新之处之一，在于增加了“居住权”这一新型的用益物权， 并以物权编专章规定了居住权制度。《民法典》第366条规定，居住权人有权按照 合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 设立居住权制度，是对党的十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”政策的贯彻落实，是立法层面 对“房子是用来住的，不是用来炒的”理念的回应，也是国家对养老问题、住房 问题等现实问题的关照。
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第一，居住权为一种独立的用益物权，租赁权则属于债权。居住权具有物权对世 性、绝对性、直接支配性等所有特征，居住权人对房屋可以进行专属的、排他的 利用，从根本上有效地保障居住权的稳定与安全。而作为债权的租赁权则具有相 对性，租赁权人的权利义务受制于与债务人的预先约定，同时也只能对抗特定的 债务人。
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虽然居住权并未限制房屋所有人对房屋进行出售、抵押，但如果该房屋设立有居 住权，即使房屋所有权人转让房屋，享有居住权的一方依然能根据合同，在约定 期限内继续居住。这一点和“买卖不破租赁”的规定一样。 所以，对于打算购买二手房的朋友来说，这一点需要特别注意。也就是说，以后 购买二手房，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意 查询房屋是否登记有居住权，避免买了房却住不进去的尴尬。
他项权利包括哪些？怎么合理运用？
Remember, only your smile can make you find light in the endless darkness.通用参考模板（页眉可删）他项权利包括哪些？怎么合理运用？房屋的他项权利是包括房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权等权利。
他项权利的登记种类分为抵押权的登记、租赁权的登记、典权的登记和继承权产生的登记等。
《房屋他项权证》的作用就是保障他项权人的利益不受到产权人的影响的一种法律凭证。
他项权其实在社会生活中用到的并不是很多，就我而言还是感觉比较陌生的，可能在社会生活中我们会遇到很多类似的问题。
但是我们并不会去运用、去解决。
这是一项属于人民群众的权利。
但是既然是一项权利那就肯定是对我们老百姓来说肯定是是一个有好处的权利。
那么他项权利包括哪些?怎么合理运用?他项权利包括哪些：1、首先他项权是我国特有的概念，其全称是他项权利，是指在土地、房屋、森林(林木)、交通运输工具等不动产和动产的所有权和使用权以外，依照法律、合同或者其他合法行为设定，并依照法律规定登记的权利。
目前我国的他项权利登记制度还不完善，人们日常生活中接触最多的是土地和房屋的他项权利。
所谓房屋的他项权利，是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。
下面我们就来一一介绍这几项权利的具体内容。
一、租赁权顾名思义，租赁权就是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用的权利，出租人可从承租人那里获得租金。
承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。
二、典当权房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。
房地产设典的权利为房屋所有权。
设典时，承典人可以占有、使用房屋;也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。
第四章 地租理论精讲
准地租(quasi rent)：在短时期内因使用固定 资本而产生的超额利润。其发生在短期，暂时存在，长期
即消失；是租用固定性耐久生产设备而付给占有者租赁费，其实质 也是超额利润，类似地租。
土 地 经 济 学>第四章 地租理论…
二、地租的性质、形式和种类
2.马克思主义经济学的地租形式和分类
土 地 经 济 学>第四章 地租理论…
二、李嘉图的差额地租学说
主要内容
•
局限性：
同量劳动和资本而劳动生产率不同所产生的差额地租是土 地报酬递减的结果。
• •
否认绝对地租的存在，否认土地私有权的垄断。 认为土地肥力和位置的差异是产生级差地租的原因，忽视 了产生地租的根本原因在于土地私有制和土地经营的垄断。
土 地 经 济 学>第四章 地租理论…
三、屠能的地租论
主要功绩：首次系统地论述了土地的位置与农业 生产和地租的相关性。 主要内容： 某产品的产地价格通常等于中心市场价格与产地至 中心市场间运费的差额，这是区位地租。 市场价格=产地价格+运费 局限性：采用的是孤立的静态化的分析方法。 ——《孤立国》（1826）
Ⅰ Q1
b2
c1
Ⅳ
b1
Ⅲ Ⅱ D1 Q2 D2 Q3 D3
农产品价值由最大劳动耗费量决定。差额地租量的多少取决
于不同等级土地的劳动生产率的差别。
土 地 经 济 学>第四章 地租理论…
二、李嘉图的差额地租学说
主要内容
土地的占有产生地租
地租是由劳动创造的由农业经营者从利润中付给土地所 有者剩余所得的一部分。
18世纪中期，亚当· 斯密“垄断价格说”
售后回租的若干问题
回租（返还式租赁）中若干问题解析沙泉回租是融资租赁的特殊形态，又称“返还式租赁”。
不是何时有人使用了“出售回租”或者是“售后租回”这些名词，主要想更清楚地体现销售后再租回的运作方式。
因为过分地突出“出售”误导了制定政策方面人士的理解，因此在运作时遇到这样那样的问题。
为此我们讨论这些问题出现的原因以及解决办法。
融资租赁是两个合同（购货合同、租赁合同）三方当事人（出租人、承租人、出卖人）的交易。
融资租赁是金融与贸易结合的产物，因此即有融资的性质，又有贸易的形式。
随着业务的发展，简单融资租赁以满足不了客户的需求，因此围绕简单融资租赁又衍生出三重特殊交易方式：厂商租赁（出租人与出卖人合二为一）；转租赁（在部分环节出租人与合二为一）；回租（出卖人与承租人合二为一）。
厂商租赁的目的是促进出卖人的销售，属于信用销售；转租赁的目的是为出租人融资，相当于保理（应收帐款出售）；回租的目的是为承租人融资，相当于抵押贷款。
融资租赁是以融物的方式达到承租人融资的目的。
在运作过程中，承租人见不到钱，反而要向出租人支付租金和各种费用。
但回租是融资租赁中唯一让承租人能见到资金的交易方式，是盘活承租人固定资产的有效手段。
如果说从操作的角度、法律的角度，会计准则的角度看，回租并没有什么问题，主要问题出在税收和监管上。
融资租赁是新经济的产物，因此在研究融资租赁时，就不能用传统的观点看问题，否则就很难理解它的内涵。
基础错了，后面的观点就无法讨论。
在讨论这个问题之前首先要了解融资租赁的所有权都拥有那些权能，他们都分别落在谁的身上。
按照《物权法》对物权的定义：“物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
”所有权包括“占有、使用、收益和处分”四个权能。
融资租赁中出租人拥有的所有权并不是完整的所有权，仅是处分权。
我们可以从《合同法》第二百四十五条规定：“出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用”看出，出租人的所有权是不完整的，部分权能已经渡让给承租人。
租赁的种类与分类
租赁的种类与分类租赁对许多人对这个概念都感到陌生和困惑，如果有人能将租赁分类，就可以使人们容易的理解和使用租赁了。
由于分类是门科学，不是谁分一下就得到认可的，它还涉及许多部门的分类、监管，不是简单的学术之争。
经过4000多年的发展，特别是近50年来现代租赁的突起，使得租赁以很多种形态，存在于经济活动中。
他们有许多相似之处，却有本质的不同。
因此租赁分类涉及到法律纠纷、财务处理、税收政策、金融管制等与国家经济命脉相关的许多政策领域，对国家的金融秩序的稳定和经济发展有很大的影响。
过去，人们以为租赁就是：在约定的时期内，有偿使用他人资产。
现在中国的租赁已经进入创新时代，租赁的功能不仅是促进销售、投资和消费，还具有理财、资产管理和盘活闲置资产的功能。
不同种类的租赁其功能的侧重点不同，为了给企业经营方向定位，租赁需要分类，以便选择适合自己的经营模式。
融资租赁的金融属性比重较大，在中国目前还属于特许经营的产业，为了便于监管，需要分类。
以便科学的界定和正确的认识各租赁形态的区别，便于主管部门科学地对行业进行管理，便于法院在处理租赁纠纷案件时公正的判案，便于税务部门合理的制定收税政策，便于行业主管监管行业经营方向健康方面发展。
现代租赁是从国外引进，有许多外来语用中国的文字很难描述，特别是融资性租赁和经营性租赁，在概念和理解上和国外有许多区别，经常出现混乱。
如，“financial leasing”通常被翻译成融资租赁。
但实际上应该是财务租赁，也可以翻译成金融租赁。
在中国，由于有银监会监管的金融机构组成的租赁公司，他们法定统称“金融”租赁公司，经过商务部批准的中外合资租赁公司通常称“国际”租赁公司，由商务部批准的内资租赁公司叫“融资”租赁公司。
后两者没有金融经营资质，但可以开展金融性融资租赁业务。
又如“operation leasing”被翻译成经营性租赁，常被理解错误的理解为传统出租服务（rent）。
随着融资租赁的创新，租赁不仅限于融资服务，还参与经营、维护和管理，在国外已经发展成融资租赁最高阶段，在中国还搞不清内在区别。
对所谓“债权物权化”的思考 以“买卖不破租赁”为例
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要保护租赁方的权益，首先需要在租赁合同中明确规定租赁期限和租金等相 关条款。在签订合同时，双方应充分了解并明确各自的权利和义务。此外，对于 租赁期间可能出现的不合理变更或解除合同的要求，租赁方可以通过法律途径进 行维权。
让我们看一个实际案例来更好地理解“买卖不破租赁”原则的运用。小张在 2020年与房东签订了一份为期一年的租赁合同，租住了一套公寓。半年后，房东 将房屋出售给了小李。由于买卖不破租赁的原则，小张的租赁合同仍然有效，直 到期满为止。小李无法要求小张搬离，除非小张同意解除合同或者租赁合同到期。
债权物权化是指在特定情况下，债权人对其债权拥有某种物权性质的支配权。 这种现象在许多领域都有所体现，如抵押贷款、融资租赁等。其中，“买卖不破 租赁”是债权物权化的一种典型表现。
在传统的租赁关系中，租赁合同的效力通常仅限于合同双方，即出租人和承 租人。然而，“买卖不破租赁”规则的出现，使得租赁物的所有权人在进行买卖 交易时，必须尊重并保留原有租赁合同的效力。这意味着即使租赁物所有权的转 移，承租人仍可在原租赁合同期内继续享有对租赁物的使用权。
总之，“买卖不破租赁”原则是保护租赁方权益的重要法律武器。在房产交 易与租赁过程中，双方都应了解并遵守这个原则，以维护各自的合法权益。特别 是在签订租赁合同时，双方应尽可能详细地规定各方的权利和义务，以避免日后 出现纠纷。作为租赁方，要积极保护自己的权益，认真阅读合同条款，谨慎签字； 作为房东，也要尊重租赁方的权益，遵守合同约定，避免出现不必要的纠纷。
对所谓“债权物权化”的思考 以“买卖不破租赁”为例
债权物权化：买卖不破租赁的深 入思考
在当今的金融环境中，债权的物权化现象越来越引起人们的。这种特殊的现 象在我们的日常生活中并不常见，但它的确对我们的经济活动产生了深远的影响。 本次演示将以“买卖不破租赁”为例，深入探讨债权物权化的现象。
最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用
疑难问题探讨：针对融资租赁合同领域的一些疑难问题，该部分进行了深入的 探讨和分析。这些问题既包括理论上的争议，也包括实务中的操作难点，体现 了作者对该领域的深入思考和研究。
附录：附录部分通常包括相关的法律法规、司法解释全文等，为读者提供了便 捷的查阅和参考。
《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》一书的目录编排科学 合理，内容全面深入，既体现了学术研究的前沿性，又兼顾了司法实务的实用 性。无论是对于法律专业人士，还是对于对融资租赁合同领域感兴趣的普通读 者，该书都是一本值得深入研究和学习的佳作。
这一摘录清晰地阐述了出租人和承租人在融资租赁合同中的权利义务关系，有 助于读者更好地理解合同双方的角色定位。
“融资租赁合同纠纷的解决，应当遵循公平、公正、诚实信用的原则。在判断 各方责任时，应当充分考虑合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期 利益等因素。”
这一摘录强调了解决融资租赁合同纠纷时应遵循的基本原则，体现了法律对公 平正义的追求。
“融资租赁合同中的租赁物应当具有特定的用途和价值，且其价值应当与租金 总额相适应。如果租赁物的价值明显低于租金总额，那么该合同可能构成不合 理的融资安排，法院在审理时应予以特别。”
这一摘录对租赁物的价值和租金总额的关系进行了明确，有助于防范不合理的 融资安排。
以上摘录只是本书中的一部分，但已经足够展示其深度和广度。通过阅读本书， 读者不仅可以对融资租赁合同司法解释有更深入的理解，还可以获得处理相关 纠纷的宝贵经验。对于从事法律实务工作的人员来说，这本书无疑是一本不可 多得的参考工具书。
这一摘录准确地指出了融资租赁合同的本质特征，即出租人的经济控制和对租 金的依赖。
“在融资租赁合同中，出租人和承租人的权利和义务是相互对应的。出租人享 有租赁物的所有权，但承担的是提供租赁物的义务；承租人享有使用租赁物的 权利，但承担的是支付租金的义务。这种权利义务的对应关系是融资租赁合同 区别于其他合同类型的重要标志。”
土地承包和租赁的区别
土地承包和租赁的区别近期平台上有部分用户向我们咨询土地租赁和承包间的关系问题，对此我们相关工作人员也及时的反馈客户的需求和意见，下面是由小编整理的关于土地承包与租赁方面的相关知识，让我们一起来了解一下吧。
一、含义农村土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。
一般来说，出租是农户将土地承包经营权转让给本村经济合作社以外的个人或组织。
承租人通过租赁合同取得土地使用权，并向出租的农户支付租金。
农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，通过签订农村土地承包经营合同的方式取得农村集体土地的经营权和使用权，对农村集体经济组织的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产获取利益并按照承包合同的约定履行义务的承包经营方式。
二、区别1、权利类型不同租赁权是一种使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。
即土地租赁权是债权。
承包经营是一种与所有权有关的财产权，承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。
即土地承包经营权是用益物权。
2、期限要求不同租赁期限，即租期，指出租人出让物件给承租人使用的期限。
物品的租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
不同土地用途，承包经营期限有所不同：耕地的承包期为三十年。
草地的承包期为三十年至五十年。
林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
3、主体不同土地承包一般由农村集体经济组织内部的家庭承包，土地租赁则一般由农村集体经济组织以外的人租赁；三、土地租赁相关法律规定摘录：（1）《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
房东的义务是什么房东的责任
房东的义务是什么房东的责任房东的义务是什么? 我们国家的《合同法》中对于租赁合同有明确的规定，双方明确的权利义务是十分明确的。
1出租人即房东有义务在租赁期间保持租赁物符合约定用途。
若租赁物品质降低而危机承租人使用收益或者其他权利时，则应维护修缮，恢复原状。
2作为承租人a也有义务按照约定的方法使用租赁物。
在正常使用造成的损耗，不承担赔偿责任。
b您也有义务妥善保管承租物，若未尽妥善保管的义务造成租赁物毁损灭失的，应当承担赔偿责任。
所以您和房东之间已形成租赁关系。
对于房屋现在的问题，由谁赔偿应视情况而定。
A在你租房时这些问题就存在，维修费用当然是房东自理。
B在租房是的合理损耗，也应房东自理。
C你的使用不当，费用由你承担。
D还有我觉得你说的很对，房子在你交房的时候房东就应该有检验义务，现在已经退房这么久了，你完全有理由不承担维修费用，除非房东能证明这是由于你的不合理使用造成的，你才应该承担。
说了这么多不知你听明白没有？我如果是你连那200快都不会给！怎么租了一回就把你给赖上了？要是改明儿，房子塌了，还要怪你太重，让你赔出房子了？如果真的不是你的原因，对于房东的无理要求，就要给他点颜色，欺负人好说话！ps：下次租房时一定要先把房子看好了，有问题的，一定要房东维修好再入住。
出租房出事房东有责任吗看房东有无过错，有过错，承当相应的法律责任，没有过错，不需要承担法律责任。
一、对房屋租赁合同效力认定问题出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。
房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：（一）审查合同的主体是否适格。
即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
（二）审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。
但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。
【法律】民法典新增制度解析：居住权及其与租赁权、借用权的区别
民法典新增制度解析：居住权及其与租赁权、借用权的区别按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
（第三百六十六条）第一、居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。
由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。
同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。
第二、居住权的主体范围限定为特定的自然人。
因为罗马法设立该制度的初衷就是：随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。
因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。
”故法人或其他非法人团体（如合伙团体）不可以成为居住权主体，其主体范围具有有限性。
第三、居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物。
如中国物权法征求意见稿就明确规定：居住权的客体为他人的住房以及其附着物。
故在自己的房屋上不能设立居住权。
第四、居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。
居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商业房等。
但也有学者认为当双方当事人有约定和在某些特殊情况下，居住权人可以将少量的房屋予以出租以获取收益。
第五、居住权具有时间性，期限一般具有为长期性、终身性。
这点也是居住权的一项重要特征。
居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。
这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。
（第三百七十条）第六、居住权一般具有无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。
这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但它必然要低于租金，否则也就无设立之必要。
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[收稿日期]2005-09-05[作者简介]鲍家志,男,广西大学法学院民商法2003级硕士研究生广西中司律师事务所律师研究方向:民商法;蒙旭,男,广西大学法学院民商法2003级硕士研究生,研究方向:民商法。
OntheEssenceofLeasehold——OccupancyRightBAOJia2zhi,MENXu(LawSchoolofGuangxiUniversity,NanningGuangxi530004)
[Abstract]Therearethreetheoriesoftheessenceofleasehold:thetheoryofcreditor’sright,thetheoryofproperty2
ing2creditor’rightandthetheoryofoccupancyright.Thetheoryofcredior’rightgarbleinstaurationcausalconductoflease2holdandtheessenceofleasehold.Soitmustbeabandoned.Thesecondtheorygarbletherelationofrightandtheeffectofright.Anditissuspectabalthatthistheorytrytodenytheopinionthattheleaseholdispropertybythereasonofthatopiniondisobeythetheoryofstatutoryproperty.Thetraditionalpropertytheoryscannotexplanethequestionoftheessenceofleaseholdperfectly.Butthetheoryofdualisticframeworkofpropertyexplanethelegalrelationoftheleaseholdexplicitly.Soleaseholdshouldbeakindofproperty.Itistheoccupancyright. [Keywords]leasehold;thepropertying2credior’right;thetheoryofdualisticframework;occupancyright
论租赁权的本质——占有权
鲍家志,蒙 旭(广西大学法学院,广西南宁 530004) [摘 要]关于“租赁权”本质之争,有三种学说:“债权说”、“物权化债权说”和“占有权说”。“债权说”以租赁权之设立原因行为与权利本质混淆起来,应予以抛弃;“物权化债权说”,混淆了权利与权能之关系,并以违反物权法定主义为由否定租赁权为物权说,值得质疑。传统物权理论,无法对租赁权本质做出合理圆满解释;“物权二元结构论”清楚地剖析了租赁权的法律关系。因此,租赁权应为物权,实为占有权。[关键词]租赁权;物权化债权说;物权二元结构论;占有权[中图分类号]DF521 [文献标识码]A[文章编号]1008-8628(2005)06-0086-05
一、“租赁权”本质之争租赁就是出租人将其财产在一定期限内,出租给承租人使用,承租人按约定向出租人交付租金,并在租赁关系终止时,将租赁物返还给出租人而产生的一种民事法律关系。所谓租赁权,顾名思义,就是承租人因租赁关系而对租赁物占有、使用和收益所产生的权利。租赁作为商品交换的法律形式而存在由来已久,公元前18世纪的《汉穆拉比法典》就有租赁的规定[1]P383,后
世的罗马法、法国民法典和德国民法典均有租赁的法律规定,究其主要原因无非承租人以较少的代价而获得对租赁物较长时间之占有、使用和收益之权利。然租赁制度自产生以来发展至今,其作用大放异彩,无论是租赁物种类、租赁权的权利内容及效力还是租赁期限、保护方法等均如此,其中最显著之特色是“买卖不破租赁”。由此引发了学者对“租赁权”法律性质之争,这大致形成了三种学说:“债权说”、“物权化债权说”和“占有权说”。笔者认为租赁权本质为物权,根据孟勤国教授提出的“物权二元结构论”[2],实际上为“占有权”。二、“债权说”之摒弃罗马法“对于‘租赁’分出三种不同的类型:物的租赁、雇佣租赁和承揽租赁。[3]P192”可见,罗马法纳入的租赁范围较广,与后世大陆法典规定仅是物的租赁,而排除雇佣、承揽关系有所区别。在罗马法“物的租赁中,承租人只是特有物。换言之,他完全依赖于出租人,仅仅取得针对出租人的债权。”“对物的出卖并不真正使租赁解除,关系仍然在出租人和承租人之间存在;因而被逐出土地的承租人只能对将土地租给他的人或其继承人行使诉权。[4]P378”这表明罗马法虽是“‘买卖不破租赁’之最初萌芽”,但在租赁关系中,承租人的法律地位明显赋予较低的效力,仅限于债权请求权,既不能享有安宁享受权,也不赋予对抗雇主转让出租物之权利,只能针对出租人提起有关诉讼[3]P192～193。对此,后世学者亦承认,“罗马法将租赁权列入‘债权’否认对第三人之对抗力”[5]P134,“买卖使租赁终断[3]P192”。详言之,罗马法虽然也存在“买卖不破租赁”之最初萌芽,但根据罗马法对租赁规定,仅给予被雇佣者债权之效力,若遭到雇主
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之破坏租赁关系亦只能仅请求债权赔偿。据此规定来看,在罗马法中租赁权为债权说实在无可厚非,这对于被雇佣者的租赁关系安宁性极不利,但法律是反映统治阶级之意志表现,这是当时社会的真实写照。罗马法当时并不真正赋予“买卖不破租赁”之效力,有其深刻的社会背景原因。可以说,租赁权的债权说来源于罗马法。法国民法典、德国民法典均规定了“买卖不破租赁”制度,但仍有少数学者坚持租赁权为债权说,债权说认为,“租赁权仍是债权而非物权。其主要理由为:1、租赁权是依据合同产生的权利;2、租赁权不具有可转让性;3、大陆法系国家在立法中一般都将租赁放在债法部分予以规定。[6]P71”此说难以成立。该说仅注意租赁关系之表象,忽视了租赁权之本质因素。首先,出租人通过将租赁物交付给承租人使用,当然有取得租金之权利,这是基于租赁物所有权为其享有之故,但不能称系承租人代出租人行使收益权或所有权之权能。“代”字意谓如何?是“代替”还是“代理”?这都无法作出合理之解释;其次,租赁权固然是基于合同而产生之权利,但不能据此认为租赁权为债权说之必要理由:合同仅是产生租赁权之原因行为,而非决定租赁权本质之因素,这是把租赁权之设立原因行为与权利之本质混淆起来了。用益物权如地上权和典权也是物权,均是基于合同而产生之物权,但传统物权理论还是津津乐道称之为物权,按“依据合同产生的权利”确定租赁权之本质为债权,依此推理,地上权和典权的物权性质被否定了。再次,关于租赁权有否转让性,大陆法系国家民法典有两种模式:一是限制主义,如日本民法典、德国民法典;二是自由主义,如我国台湾地区民法典、瑞士债务法等[7]P180～181。租赁权不能转让仅是说明承租人对租赁权转让的权利受限制,但用益物权也受一定限制。根据德国民法典第1030、1059和1061条之规定的用益权内容,就有不可转让性规定,这难道说就以此否认用益权为物权而为债权吗?可见,一项权利是否有可转让性并不必然作为认定是物权还是债权的区分标志。是否有对租赁物进行直接、独立支配之权利,乃是债权与物权区别之本质。最后,至于大陆法系多数国家民法典将租赁关系置于债编,这是将原因作为结果进行论证的错误理由,完全是本末倒置了。买卖不破租赁,具有对抗第三人之效力,有占有、使用和收益之权利,也有对抗出租人在租赁期间之解除权,还有侵害租赁权之物权保护方法等,这些均成为租赁权为物权之重要因素。“债权说”撇开了本质特征去分析现象,其结论当然是错误。三、“物权化债权说”之质疑主张租赁权之本质为“物权化债权说”在当今占主导地位。该说认为:主张租赁权为物权说,基于物权法定主义,成文法又没有租赁权上的规定;而主张租赁权为单纯债权说者,又无法圆满解释承租人何以有直接占有、使用和收益租赁物的权利,遂采取折中之态度,
认为租赁权系物权化债权,其“旨在表明租赁权系属债权,而非物权,但具有物权之对抗力,使承租人对于取得租赁物所有权或其他物权之人,亦得主张租赁权之继续存在[8]P187”。租赁权包括两种权能,第一次为单纯债权的权能,这为核心;第二次为支配权的权能,这处居于从属地位[6]P72。租赁权物权化债权说不能作出令人信服之解释:
1、以违反物权法定主义为由否定租赁权为物权说难以成立所谓物权法定主义,是指有关物权事项只能严格遵循法律规定,当事人不得创设或变更物权种类、内容、效力和公示方法等[9]P344。勿容置疑,社会财产作为维护统治阶级赖以维持统治地位的经济基础,统治阶级意志为有效地控制财产秩序,当然采取物权法定主义;物权法定主义对于定止纷争、保障交易安全至关重要。惟法律是为了经济现实服务,是对社会生活之反映,而社会是不断变化、发展的,成文法律无法全部适应社会变化,这已为法学家共识。若固守僵化的物权法定主义,必然无法调整现代生活出现的财产、归属利用现象,也不适应物权法的社会化、价值化和国际化发展趋势,极易成为经济发展之桎梏。德国学者Raiser教授认为,“民法所以采取物权法定主义,其目的非在于僵化物权,而旨在以类型的强制限制当事人的私法自治,
111111但并不排除必要时,补充立法或法官造法的方
式创设新的物权,111111[10]P162”。也有学者认为“物权法定主义并不排斥私法自治,仍留有当事人自由形成其权利义务的空间[16]”。因而,学者认为依一定的方式创设新的物权或对符合物权属性的现实权利以法律形式予以确认已达成共识。另外,确定某种权利之属性为物权或债权应从看是否符合现实生活之需要,关键能否符合物权或债权之根本特性,并不是以现有成文法之规定为标准。承租人在租赁期间已对租赁物进行占有、使用和收益,且能对抗出租人和买受人之侵害,这说明承租人对租赁物已有支配性,符合物权本质特征。2、物权化债权说的“两次权能论”混淆了权利与权能关系“权能是何物”?“权能与权利关系如何”?这是一个既涉及哲学又与法学相关联的理论问题,而物权理论又不能避之不谈的问题。孟勤国教授对权利与权能的内涵及其关系进行了精辟剖析:“权能是指权利的具体表现形式。权利是从一般可能的角度出发,权能是从特定行为的角度出发,权利是抽象的,权能是具体的,权利、权能实为一体。权利与权能,不是整体与部分的关系,而是本质与表现形式的关系。权利可以有多种权能,权能也可以表现多种权利,权利在特定的时空条件下只能有一种权能形态。[17]”。物权化债权说认为,租赁78