房 地 产 经 济 学

房地产经济学目录第一章绪论————————————————— 3 第二章房地产市场导论————————————————— 3 第三章土地市场—————————————————5第四章房地产金融市场—————————————————6第五章分类房地产市场—————————————————8第六章房地产周期—————————————————8第七章房地产宏观调控的经济手段————————————10第八章房地产税制—————————————————11第九章城市竞争力与房地产市场——————————————12第十章城市的土地使用模式———————————————13第一章绪论1、房地产经济学是研究资源配置过程中以及由此而表现出的运行规律和经济关系的科学。

2、房地产经济学的研究方法①理论联系实际②定性分析与定量分析相结合③静态分析与动态分析相结合3、房地产就是房屋、土地及其权益，即为土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

4、房地产与国民经济的关系：⑴房地产业在国民经济中的基础作用①房地产开发投资对国民经济的影响②房地产对居民消费的影响Ⅰ房地产投资可以带动住房、建筑装饰材料及其他耐用品等的消费（投资活动）Ⅱ房地产也会挤占居民其他方面的消费支出（挤占支出）⑵房地产业在国民经济中的带动作用⑶房地产业对国民经济的不良作用5、支柱产业的特征：、①高产业比重②高产业关联度③高市场需求④高科技含量第二章房地产市场导论1、房地产市场的含义狭义：指的是房地产交易的场所；广义：包括房地产交易双方的经济关系，是买卖双方相互作用的一种机制，是房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。

2、房地产市场的分类：按市场运行层次：一级市场（增量）、二级市场（分量）、三级市场（存量）按物业类型划分：住宅市场、商业物业市场、工业物业市场、其他物业市场等按地域范围划分：国际房地产市场、全国房地产市场、地区房地产市场按房地产商品生产要素分：土地市场、房地产金融市场、房地产劳动力市场等3、房地产市场的特性：①房地产市场是不完全竞争市场②房地产市场是区域性市场③房地产市场既是消费性市场，又是投资性和投机性相结合的市场4、房地产市场的运行①供给与需求——房地产市场运行的首要力量涉及到三个重要的方面：一是供给方、二是需求方、三是可供交易的房地产及与之相关的服务。

一级市场的需求方是二级市场的供给方②房地产市场运行的核心——价格③房地产市场运行的动力——竞争④房地产市场方向的把握者——政府5、租金是在租约中明确指定的，对于业主来讲租金被定义为物业所有权相联系的年度成本。

6、房地产使用市场决定房地产的租金水平，房地产资产市场则决定房地产的价格和开发建设水平。

使用市场与资产市场的两方面联系：第一：物业市场的租金决定了房地产资产市场的需求第二：物业市场的供给由资产市场决定7、整体房地产市场包括土地出让市场、房地产增量市场和房地产存量市场8、供给是指其他条件相同时，卖者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所提供的一种商品或劳务的数量需求是指其他条件相同时，买家在既定的时间和既定的市场上以不同价格所愿意购买的一种商品或劳务的数量9、房地产市场的供给：⑴概念：是指房地产生产者或者拥有者在某一特定时间，以某一特定价格愿意而且能够提供的房地产商品或服务的数量⑵影响房地产供给的因素：①某一类特定房地产的价格水平②某一类特定房地产的开发成本③开发商对未来的预期④开发商对自身竞争力的判断10、房地产市场的需求：⑴概念：是指消费者在某一定特定时间，以某一特定价格所愿意且有能力购买的房地产商品或服务的数量⑵需求的分类：①消费需求②投资需求③投机需求⑶影响房地产需求的因素①某一类特定房地产的价格水平②消费者的收入或财富水平（财富分为流动财富和人力资本）③相关房地产的价格水平④消费者的偏好⑤消费者的未来的预期11、房地产的供求弹性主要包括供给的价格弹性和供给的要素成本弹性房地产的需求弹性主要包括需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性，需求的交叉价格弹性12、房地产供求的弹性数值：>1 富有弹性∞完全弹性=1 单一弹性 =0完全无弹性<1 缺乏弹性13、房地产市场供求的均衡分析：①均衡数量Q②均衡价格D14、房地产市场的非均衡分析：①最小原则模型②市场聚合条件下非均衡模型15、房地产价格的特性：①房地产价格具有复杂性②房地产价格具有个别性③房地产价格的实质是房地产权益的价格④房地产价格受区位的影响很大⑤房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金16、房地产价格的构成 P32 图2-7⑴土地取得成本⑵土地开发成本⑶管理费用⑷销售费用⑸投资利息⑹销售税费⑺开发利润17、房地产价格的影响因素：P34 图2-8①自身因素：实体、区位、权益②外部因素：社会稳定状况、经济发展水平、国家制度政策等18、房地产价格的形成机制：①市场经济条件，供需定价规律②投资产品的定价规律③资本定价第三章土地市场1、土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的紧急关系的总和2、土地市场的运行模式：一类是以土地私有制为基础的完全市场模式另一类是以土地国家所有制为基础的市场竞争模式3、我国的城市土地市场包括土地使用权出让市场、土地使用权转让市场、土地使用权租赁市场和土地使用权抵押市场4、土地市场的运行机制：⑴土地的供给（自然供给和经济供给）⑵土地的需求⑶土地市场的均衡5、地租及地租理论⑴西方经济学地租理论将地租分为契约地租和经济地租⑵马克思主义地租理论①批判了资产阶级经济学认为地租是“自然对人类的赐予”的错误观点②批判了资产阶级经济学认为地租造成产品价格上涨的错误看法③批判了资产阶级经济学认为极差地租产生了土地的自然差异的错误观点④批判了资产阶级经济学否定绝对地租的错误观点6、研究地租理论应区别以下几方面：P52①不同土地所有权形态下地租性质的区别②土地资本利息与地租的区别③土地租金与地租的区别④地租与一般剩余产品的区别7、地价与地价理论地价的本质是一种产权价格，是土地所有者让渡土地权利所要求的报酬或者是放弃土地权利都应获得的补偿，是土地需求者获得土地权利所要付出的代价⑴马克思主义地价理论土地资本即土地资产，是通过人类劳动投入，凝结于土地之中的固定资产，具有使用价值和价值，土地资本价格是其价值的货币表现，在数量上表现为土地开发的成本加上平均利润⑵西方经济地价理论①土地的收益是确定它的价值的基础，并不是资本价值决定收益，而是收益决定资本价值（收益价格）②土地价格取决于土地市场的供给与需求，土地价格就是土地市场上所形成的正常交易价格（市场价格）⑶我国的土地价格体系①基准地价：包括城镇土地基准地价和农地基准地价②标定低价③交易低价：是指土地买卖双方按土地交易规则，在土地市场中实际成交的价格④其他价格形式8、地价与房价之间的关系 P579、地租理论的运用①为土地的有偿使用提供理论依据②可以强化地租作为土地管理的重要经济杠杆③地租是制定土地价格的基础10、地价理论的运用①地价的本质特性 P56②土地价格的发展规律地价上涨的主要原因：Ⅰ投资性增值Ⅱ供求性增值Ⅲ用途性增值Ⅳ货币政策性增值投资性增值的两种形态：Ⅰ宗地直接投资性增值Ⅱ外部投资辐射性增值第四章房地产金融市场1、房地产金融市场的结构：由房地产信贷市场、房地产证券市场、房地产信托投资市场、房地产保险市场等几个分市场组成⑴房地产信贷市场①房地产储蓄市场房地产储蓄存款主要是住房储蓄存款，包括强制性的储蓄和自主性的储蓄两大类，其中强制性的储蓄又称为住房公积金制度（个人收入1%，同时单位出资10%）②房地产贷款市场房地产贷款市场是房地产开发企业或购房居民通过金融机构获取房地产开发经营资金或购房资金的市场（企业：信用、工程抵押；个人：住房公积金）⑵房地产证券市场①房地产股票（一级）②房地产债券（二级）⑶房地产保险市场具有分散风险、经济补偿和融通资金三方面的功能⑷房地产信托市场房地产信托市场是货币所有者或房地产所有者将其拥有的资金委托信托投资公司全权代理进行房地产投资、经营、管理的市场2、我国房地产金融市场存在的问题⑴房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融市场体系①缺乏多层次的房地产金融市场机构体系②缺乏多元化③缺乏独立④尚未建立房地产金融二级市场⑵房地产融资渠道单一，风险集中⑶对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善3、我国房地产金融市场发展对策⑴进一步完善房地产金融一级市场，稳步推进房地产金融二级市场的发展⑵鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道⑶加强监管，完善制度和立法，创造良好的房地产金融市场外部环境4、房地产行业是资金紧密型行业，具有开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点5、房地产企业的融资方式：①内源融资与外源融资②直接融资与间接融资③权益融资与债务融资6、融资结构的表现形式有：①直接融资比例和间接融资比例②内源融资比例和外源融资比例③权益融资比例和债务融资比例④长期资本比例和短期资本比例7、融资成本和融资风险⑴融资成本表现为资金需求者使用资金所付出的代价，或者是资金供给者让渡资金所要求的报酬⑵融资风险是指在融资过程中由于不确定因素存在而带来的损失8、股票融资股份制房地产企业依托证券市场，通过发行股票向资本市场直接筹募资金的方式就是股票融资房地产股票融资可以分为首次公开发行和配股、增发两种再融资方式。

根据上市融资地点和方式的不同又可分为：国内A股上市、国内B股上市、国内买壳上市、海外上市9、房地产企业发行债券的一般规定：目前我国房地产企业发行债券必须符合《公司法》、《证券法》和《企业债券管理条例》的规定，具体包括公司性质、资产规模、盈利能力、偿债能力等10、房地产企业发行债券的程序 P75 图4-211、房地产信托融资的方式①贷款型信托资金来源渠道主要是：信托机构自有资金、吸收的房地产信托存款和信托基金②股权型信托③受益权信托第五章分类房地产市场1、我国现行住房制度下的住宅供应体系：以经济适用住宅为主的多层次住宅供应体系：即高收入家庭租购市场价商品住宅、中低收入家庭购买经济适用住宅、最低收入家庭承租廉租住宅2、住宅市场的特点：①住宅市场的区域性特点明显②住宅市场即使消费品市场，也是投资品市场③住宅市场的供求均衡包含数量和结构两方面的均衡3、房价收入比：是指一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比，是制定住房政策的重要依据之一4、商业是指以商品交易为核心的行业5、商业物业的特点：⑴商业物业具有开放性⑵商业物业的人口流动量大⑶商业物业对区位要求很高⑷商业物业价格昂贵⑸商业物业的价值跟商业经营活动密切相关6、商业房地产市场的发展特点：⑴商业房地产市场的发展必须以商业市场的发展为基础⑵商业房地产市场的发展必须与城市的发展紧密结合⑶商业房地产市场的发展必须协调好增量市场与存量市场之间的关系⑷商业房地产市场的发展必须处理好结构问题7、商业按照规模可以分为城市中心商业、次级中心商业、社区商业8、工业物业的特点：⑴工业物业的用地规模大⑵生产制造与仓储、配送类工业物业对交通基础设施的要求高⑶研发类工业物业对周围的研发环境要求较高⑷生产制造类工业物业对配套设施的依赖性高⑸工业物业按建筑设计等要求可分为标准厂房与非标准厂房⑹生产制造类工业物业可能对环境造成污染9、工业房地产经营模式主要有两种：一是销售、二是租赁第六章房地产周期1、经济周期及其相关理论⑴经济周期被定义为国民经济整体经济活动随着时间变化而出现扩张和收缩交替反复运动的过程⑵经济周期划分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个典型阶段⑶按经济形成的原因，经济周期理论可分为内生论和外生论⑷经济波动是乘数原理与加速原理联合作用的结果①乘数原理指出：在一定的消费需求下，投资的增加可直接或间接的导致国民收入和就业的若干倍于投资增量的增加②加速原理指出：当国民收入（产量）与上年比较的相对量增长时，会引致投资的加速增长⑸创新理论的“创新”包括以下五种情况：①引入一种新产品或提供一种产品的新质量②采用一种新的生产方法③开辟一个新的市场④获得一种原料或半成品的新的供给来源⑤实行一种新的企业组织形式2、房地产周期⑴房地产周期的定义：房地产周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动，它领先或滞后与其他房地产指标⑵房地产周期的成因可分为：基本经济条件和预期⑶房地产泡沫破裂的主要原因是：低利率、国际资本流动、严格的土地利用限制、优惠房地产投资的税收政策和无弹性的土地供给3、房地产周期的阶段及表现 P125 图6-2⑴房地产周期波动是由房地产经济体系的内生因素和外生因素相互共同作用形成的内生因素决定周期的规律性外生因素可能会导致改变房地产周期波动的形式⑵房地产市场的运行主要受供给与需求的合力作用4、房地产指数⑴中国房地产指数：是一种以价格指数形式来反映国家各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法中房指数系统由全国综合物业总指数、全国分类物业总指数、城市综合物业指数和城市分类物业指数构成⑵国房景气指数：是全国房地产开发业综合景气指数的简称国房景气指数的计算分为八个部分：①确定指标体系②建立原始指标数据库③消除量纲的影响④确定权数⑤确定基准对比时期⑥消除季节、价格的影响⑦建立分类指数和“国房景气指数”计算模型⑧计算结果分析报告5、房地产周期的实证研究⑴根据周期波动的指标来进行分析①根据商品房销售额增长率来研究周期波动的规律②用年商品房销售面积来刻画中国不动产供给与需求相互作用而产生的波动状况，认为年销售量波动率与增长率曲线清楚的反映了我国房地产经济的内在波动③选用房地产价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有房屋建筑面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积8项指标，从而得出周期波动形态第七章房地产宏观调控的经济手段1、房地产宏观调控是指国家以经济、行政等手段，推动或抑制房地产的发展，使房地产发展在总量上同国民经济发展保持协调，同时保持房地产业内部和房地产市场结构协调的管理行为2、房地产宏观调控的必要性是由房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定的3、房地产宏观调控的目的：①保持房地产发展同国民经济的发展的协调关系②保持房地产发展内部关系的协调性③保持房地产市场中供给和需求关系的协调性4、房地产宏观调控的内容：①房地产发展的总量：包括规模和速度两个方面②房地产发展的结构： P1445、房地产宏观调控的途径和环节⑴调控途径是指从供给还是需求入手，抑或是同时从供给和需求两个方面入手⑵调控应注意的环节：①土地的供应是房地产开发的起点，土地的调控应该成为调控供应的主要环节②在房地产的市场序列中，新旧房屋的转让调控应该成为调控需求的基本环节6、房地产宏观调控的手段和方法⑴房地产宏观调控的手段包括经济手段、行政手段和其他手段⑵总量调控的手段和方法：①行政性计划②行政性审批③金融的调控④财政诸方法的调控⑶结构调控的手段和方法：P1457、房地产宏观调控的经济手段：⑴财政政策①财政政策是指通过调整政府支出和税收总需求或总供给的宏观经济政策②财政政策主要包括两个方面：一是指政府的财政收入政策，主要指税收政策另一方面是指政府的财政支出政策⑵货币政策①货币政策是指一个国家的中央银行采用各种相应的政策措施，增加或减少货币供应量，提高或降低利率来实现的特定的经济目标②货币政策目标Ⅰ终极目标：包括促进经济的持续增长、稳定物价、实现充分就业、实现国际收支平衡以及金融市场的稳定Ⅱ中介目标：是中央银行为了实现其货币政策的终极目标而设置的可供观测和调控的指标⑶货币政策的主要工具：①利率政策②调整法定存款准备金率③再贴现机制④公开市场业务⑤消费信用控制⑥证券保证金比率控制⑦优惠利率⑧道义劝说⑷货币政策的传导机制：①利率渠道②非货币资产价格渠道③信贷渠道⑸货币政策的效果就是中央银行操作货币政策工具后，达到的其最终目标的程度。