区别：使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数
使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数
使用率和实用率的区别
一、了解使用率和实用率的区别，先要了解以下几个概念：
1、销售面积：也就是建筑面积，因其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。
2、套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。
3、套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。
4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。（按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)中3.0.18条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。）
5、套内建筑面积：即2、3、4总和。
二、“分子”多变，使用率算法有不同
使用率的分母是统一的，即“销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化：
1.套内建筑面积÷销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。也被称为“实用率”。
2.套内使用面积÷销售面积。分子中刨除了套内墙体面积和阳台
面积，这个公式算出来的使用率较低，因此不被多数开发商接受。又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例，也被称为“使用率”。一般高层塔楼在72%~75%之间，板楼在78%~80%之间。
三、使用率计算，关键看分摊了多少平方米
看上去口径一致的“销售面积”每个项目也大相径庭。这主要表现在一些可分摊的公用建筑面积。据了解，电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房这块，比如类似值班室、警卫的休息室等地方。
得房率
是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为“K”值。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
一般情况下，多层住宅的得房率最高，基本控制在85～90%，小高层得房率约80～85%，高层一般在75～80%，部分酒店式公寓因为户型设计、公摊较多等原因得房率较低，低的有仅65%。办公楼为55～60%。
通常情况下，赠送面积是不计入得房率的，购房者在置业时除了在询问得房率之外，还应问清楚是否有赠送面积，赠送面积是否计入得房率。
一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。
其中最主要的区别是建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼，得房率通常在80%以上，户型因为方正也容易充分利用。
多层住宅的话，还能省了电梯、供水设备间等公共部位。
而塔楼结构可实现一梯多户高容积率，但得房率通常仅为75%，因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。
除了建筑形态不同，有些开发商会通过其他方式提高得房率，在不额外增加公摊的程度上，从户内设计方面尽量扩大使用面积，撒手锏就是半封闭阳台和大飘窗。
综上所述得房率应该就是实用率。
分摊率：
公用建筑面积÷（套内建筑面积+公用建筑面积）
分摊系数：
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和（套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积）这两种算法的结果一般差距较大。测绘处预算出来的公摊面积的数据，是按照“分摊系数”算的.
分摊系数就是分摊的公用建筑面积与套内建筑面积的比值。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
分摊系数（K）= （总建筑面积-套内建筑面积总和）÷套内建筑面积总和
分摊系数（K）= 分摊面积÷套内建筑面积
通常在无电梯的多层建筑中，公摊系数在5－10％这个范围内都是正常的，超出10％的也有可能，不过少见。
在有电梯的板式小高层建筑中，公摊系数通常在15－20％之间。
在有电梯的板式高层建筑中，公摊系数通常在18-25％之间。
在有电梯的塔式小高层建筑中，公摊系数通常在18－22％之间。
在有电梯的塔式高层建筑中，公摊系数通常在20－30％之间。
一般来说，单一使用功能的住宅楼，公摊系数只有一个。如是两种使用功能的商住楼时，由于各层布局不同，公用建筑面积的部位范围不同，就可能出现多个公摊系数。如是多种使用功能的综合楼时，出现多个公共面积分摊系数的可能性更大。
土地分摊系数
《物权法》第九十三条规定“动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”、第九十四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。当这座建筑物的开发商售出其中的某一部分，该块土地使用权的一个相应份额也随之转移，最后购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权。
土地分摊系数=用地面积/房产证总面积
你户用地面积=土地分摊系数乘以你户的建筑面积（确权的建筑面积）。
多层单一用途土地面积分摊的方法一般情况下按照各单元（或层）建筑面积分摊法计算（依本业主房产建筑面积占整栋楼建筑面积的比例计算）。
层数越多其分摊率越小，其分摊的土地面积越小，反之，则越大，
即与层数成反比。一般30层高层住宅的分摊率0.06左右，6层多层住宅的分摊率为0.36左右。
建筑占地面积通常是指地表面积在其水平面上相应的投影面积，包括与建筑物相连的天井、突出地面的车库、围护等部分。不计入宗地面积的范围有：无明确使用权属的巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；公共使用的河滩、水沟、排水沟；已征用、划拨或者属于原房地产记载范围，经规划部门核定需要作市政建设用地的；其他按规定不计入宗地面积的。虽然开发商当初是把这块地全部买下来，但并不是全部分给小业主的，如小区道路、绿地等公共部位不分摊给小业主。
整座建筑物占用的土地只有一块，在实物形态上是不可分的，如果本宗地属按份共有的土地使用权，就没有独用使用权面积。只有别墅有独立使用权面积。独用面积是指土地使用权人单独使用的土地使用权面积。
例:101屋的房产证面积40平方米, 201屋的房产证面积50平方米,102屋的房产证面积60平方米,202屋的房产证面积70平方米。
S用地=S建占=100平方米，S此栋屋房产共=220平方米。
此栋共4家人，主人分别是101、102、201、202
根据公式：土地分摊系数=用地面积/房产证总面积此栋土地分摊系数=100/220≈0.454545（实际是0.45454545……）。
所以四家分摊的土地面积分别为：S101=（100/220）×40=18.18平方米,S201=（100/220）×50=22.73平方米，S102=（100/220）×
60=27.27平方米,S202=（100/220）×70=31.82平方米。
另举例：一住宅楼占地面积为1000平方米，6层楼，一梯二户二单元，共24户，其中，A户型建筑面积为120㎡12户和B户型12户140平方米12户。试计算其土地分摊面积。
平均每户分摊土地面积=1000÷24=41.67㎡。
不同面积的户型乘以相应的折算系数，平均户型面积=（120+140）÷2=130㎡，
A户型系数=120÷130=0.923，
B户型系数=140÷130=1.077。
A户型土地证面积=41.67×0.923=38.46㎡，
B户型土地证面积=41.67×1.077=44.88㎡。
也可以这样计算：该部分土地共有使用权分摊面积＝该部分的建筑面积÷总建筑面积×该建筑物总占地面积。
A户型土地面积=120÷（120×12+140×12）×1000=38.46㎡，B户型土地面积=140÷（120×12+140×12）×1000=44.88㎡。
多层多用途土地面积分摊的方法比较复杂，典型的形态是下面一层或几层为为商业、以上为住宅的楼房。由于建筑用途不同，地价不同，各层建筑物价值不同，土地使用者应分摊的税费就不同，土地产生的价值就不同，其享有的土地面积也不相同。在地价中，商业用地地价高于住宅用地地价，如果不同用途不同层数的建筑物需要缴相同税费，就不太合理，所以，不能直接平均分摊。多层多用途的分摊方法主要有两种：按房地价值分摊法和按土地价值分摊法。
按房地价值分摊法：该部分土地共有使用权分摊面积＝该部分房地价值÷土地面积分摊。
按土地价值分摊法：该部分土地共有使用权分摊面积＝（该部分的房地价值－该部分的建筑物价值）÷（房地总价值－建筑物总价值）×该建筑物总占地面积
房地产计常用公式
房地产计常用公式-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产常用计算公式 （鸿业地产基础知识学习资料） 1、得房率：套内面积／建筑面积 2、建筑面积=套内建筑面积（含阳台）+公用分摊面积 3、容积率：建筑总面积／土地总面积 4、建筑密度：建设用地和基地面积的比率 5、平均层数：住宅总面积／住宅基底总面积 6、居住区总建筑面积：包括居住建筑面积+公共建筑面积 7、栋间距：两栋楼之间的距离，以日照间距为依据来确定 8、日照间距：建筑物自身高度与北邻建筑物之间的距离之比 9、单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。 10、公共建筑面积：应分摊的公共建筑面积+不能分摊的公共建筑面积 11、公摊面积=每户分摊的公共部位的面积(一般由测绘部门给出) 12、实用面积=套内建筑面积—公共建筑面积； 13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 14、（房屋销售面积）建筑面积=套内建筑面积 +分摊得公用建筑面积 15、套内使用面积=室内实际能使用的面积(不包括墙体、柱子等结构面积) 16、投资回报率=年受益/销售总价
18、规划建筑面积＝土地面积×容积率 19、总建筑面积=所有建筑面积的建筑面积之和 20、公摊系数=公摊面积/建筑面积 21、平均层数=总建筑面积/总用地面积 22、住宅建筑净密度=[住宅建筑基底总面积/住宅用地面积]% 23、住宅建筑面积净密度=住宅总面积/住宅用地面积 24、面积毛密度=住宅建筑面积/居住用地面积 25、人口净密度=居住人数/居住用地面积 26、平均每人居住用地面积=居住建筑用地面积/居住人数 27、绿化覆盖率=（全部绿化种植水平投影面积之和/建设用地面积）% 28、人均公共绿地面积=住宅区内公共绿地总面积/住宅区内总人口 29、增房量=（新建住宅数量-拆除旧住宅的数量×折旧率）% 30、余房量=新建住宅数量-安置原有居住用房量
分摊系数与得房率
建设部1995年制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。根据该规定，商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积。 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊具体规则如下： （一）商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 （二）商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 （三）商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 （四）套内建筑面积由以下三部分组成：套（单元）内的使用面积；套内墙体面积；阳台建筑面积。 （五）套内建筑面积各部分的计算原则如下：（1）套（单元）内的使用面积。住宅按《住宅建筑设计规范》（ＧＢＪ９６－８６）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。（2）套内墙体面积。商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（3）阳台建筑面积。按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。（4）套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 （六）公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 （七）公用建筑面积计算原则。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 （八）公用建筑面积分摊系数计算。将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和。 （九）公用建筑面积分摊计算。各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应
土地面积分摊的两种方法
土地面积分摊的两种方法 近年来,关于房屋建筑面积、土地使用权面积、建筑面积分摊以及土地面积分摊的问题与日俱增,房地产面积测绘愈来愈被人们所关注。本文介绍了多层单一用途和多层多用途土地面积分摊的方法。 近几年来,在城市的中心商业区,建筑物不仅多层、高层化,建筑物各层用途也呈多元化。人们的活动还向地下发展,出现了地下商场、地下停车库、地下人防等。同时,土地使用权面积、建筑面积以及土地面积分摊等房地产计量方面的投诉与日俱增,房地产面积测绘愈来愈被人们所关注。整座建筑物占用的土地只有一块,在实物形态上是不可分的,当这座建筑物的开发商售出其中的某一部分,该块土地使用权的一个相应份额也随之转移,最后购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权。因此,该块土地面积分摊计算是否公平合理,显得尤为重要。 土地面积通常是指地表面积在其水平面上相应的投影面积,即水平投影面积。不计入宗地面积的范围有:①无明确使用权属的巷道或间隙地;②市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地; ③公共使用的河滩、水沟、排水沟;④已征用、划拨或者属于原房地产记载范围,经规划部门核定需要作市政建设用地的;⑤其他按规定不计入宗地面积的。 共有土地面积分摊是指土地所有者或土地使用者在共有土 地面积中所分摊的面积。在这里,共有土地面积分摊中的面积主 - 1 - 要是指与土地权属有关的土地面积,包含两个方面的内容:即建筑物占用土地面积分摊和本宗地内共有土地面积分摊。其中,建筑物占用土地面积分摊主要是指多层建筑物土地面积分摊。包括多层多用途和多层单一用途土地面积分摊,在这种
情况中土地只作为建筑物的附属形态出现,但由于用途不同,地价不同,各层建筑物价值不同,土地使用者应分摊的税费就不同,其享有的土地面积也不相同。 多层单一用途土地面积分摊的方法 一般情况下按照各单元(或层)建筑面积分摊法计算。这也是目前最广泛采用的方法。适用于平面使用土地分摊和划拨用地分摊,其面积是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊,可用以下公式计算: 该部分土地共有使用权分摊面积=该部分的建筑面积÷总建筑面积×该建筑物总占地面积 多层多用途土地面积分摊的方法 典型的小城镇住宅楼是底层为商业、二层以上为住宅的楼房。在地价中,商业用地地价最高,底层用户是土地的直接使用者,又是土地的直接收益者,这就决定了底层作为商业用地的土地收益实际上完全归底层土地使用者所有,而用作住宅的楼层却无此收益。如果将底层面积同二层以上用户进行分摊,就会造成在征收土地税费时,只收取部分商业用地的税费,造成土地资产流失。如果对住宅楼的分摊面积也按商业用地同样平均分摊税 费,就有失公平。故多层多用途的分摊方法主要有两种:按房地价值分摊法和按土地价值分摊法。 按房地价值分摊法。在建筑物使用过程中,政府要根据这个地块的位置或价值征收土地税费,如果不同用途不同层数的建筑物需要缴相同税费,就不太合理。为了公平起见,可以根据各部分的房地价值进行分摊,公式如下: 该部分土地共有使用权分摊面积=该部分房地价值÷该建 筑物的房地总价值×该建筑物总占地面积
多层的使用面积与建筑面积之比
多层的使用面积与建筑面积之比
————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期： ?
多层的使用面积与建筑面积之比 得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率高低能够从一个侧面反映出楼盘的品质、户型结构的配置合理。一些购房者在选购房源时也会关注到得房率，但是否得房率真的是越高越好,豪宅是否都是低得房率,得房率和使用率之间存在什么样的关系,什么样的得房率才是合理的，这些问题你都清楚吗？本文或许能在这些问题上给你一些启示。?得房率abｃ １．什么是得房率？ 得房率,是指可供住户支配的面积与房屋建筑面积(包括公用部分面积）之比。简单来说也就是通常所说的套内建筑面积占我们购买到建筑面积的比率。?２.通常情况下,几种不同住宅类型得房率 高层(1２层以上)：大致75－8４% ?小高层(７-11层）：大致79－86% ?多层（4－6层)：大致80-９0％?以上的划分只是市面上大多数楼盘得房率的范围，实际还有不少特例,例如有些高层的得房率甚至超过小高层,部分高档的多层（花园式住宅）得房率还低于小高层。?3．如何计算得房率 a，要分清户型面积的三种关系,即使用面积、套内面积和建筑面积。关系如下: b，得房率≠使用率?使用率=使用面积÷建筑面积×10０% 得房率=套内建筑面积÷建筑面积×100%?c，得房率高只意味着公摊面积小，而使用率高则同样说明墙体面积或套内阳台面积小。
４.影响得房率的几大因素?影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。二是套(单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。?具体说来主要体现在几个方面：?①房型结构（几梯几户）。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了,则每户需要分摊的公用面积就会减少。?②楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之,多层则得房率较高。?③物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之,点式则较低。 ④公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积。相反多层结构的物业,大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积,故得房率相对较高。?⑤何种面积不算做公摊面积？车库、会所等具备独立使用功能的空间; 售楼单位自营、自用的房屋;为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等。得房率?在不同品质物业类型中的应用 为了介绍方便，本文将全市楼大致分为豪宅、中(高)档房、中（低)档房三类,分类标准主要依据上海市普通住房标准的界定,本文所指的物业是指住宅，不包括商办和别墅等其他物业类型。 链接：上海市普通住房标准住宅小区建筑容积率在１．0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环
土地面积分摊的两种方法
土地面积分摊的两种方法 近年来，关于房屋建筑面积、土地使用权面积、建筑面积分 摊以及土地面积分摊的问题与日俱增，房地产面积测绘愈来愈被 人们所关注。本文介绍了多层单一用途和多层多用途土地面积分摊的方法。 近几年来，在城市的中心商业区，建筑物不仅多层、高层化，建筑物各层用途也呈多元化。人们的活动还向地下发展，出现了地下商场、地下停车库、地下人防等。同时，土地使用权面积、 建筑面积以及土地面积分摊等房地产计量方面的投诉与日俱增， 房地产面积测绘愈来愈被人们所关注。整座建筑物占用的土地只 有一块，在实物形态上是不可分的，当这座建筑物的开发商售出 其中的某一部分，该块土地使用权的一个相应份额也随之转移， 最后购得这座建筑物的众多所有者按份共有该块土地的使用权。 因此，该块土地面积分摊计算是否公平合理，显得尤为重要。 土地面积通常是指地表面积在其水平面上相应的投影面积， 即水平投影面积。不计入宗地面积的范围有：①无明确使用权属的巷道或间隙地；②市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地； ③公共使用的河滩、水沟、排水沟；④已征用、划拨或者属于原 房地产记载范围，经规划部门核定需要作市政建设用地的；⑤其他按规定不计入宗地面积的。
共有土地面积分摊是指土地所有者或土地使用者在共有土 地面积中所分摊的面积。在这里，共有土地面积分摊中的面积主 要是指与土地权属有关的土地面积，包含两个方面的内容：即建筑物占用土地面积分摊和本宗地内共有土地面积分摊。其中，建筑物占用土地面积分摊主要是指多层建筑物土地面积分摊。包括多层多用途和多层单一用途土地面积分摊，在这种情况中土地只作为建筑物的附属形态出现，但由于用途不同，地价不同，各层 建筑物价值不同，土地使用者应分摊的税费就不同，其享有的土地面积也不相同。 多层单一用途土地面积分摊的方法 一般情况下按照各单元（或层）建筑面积分摊法计算。这也 是目前最广泛采用的方法。适用于平面使用土地分摊和划拨用地 分摊，其面积是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊，可用以下公式计算： 该部分土地共有使用权分摊面积＝该部分的建筑面积÷总建筑面积×该建筑物总占地面积 多层多用途土地面积分摊的方法 典型的小城镇住宅楼是底层为商业、二层以上为住宅的楼 房。在地价中，商业用地地价最高，底层用户是土地的直接使用 者，又是土地的直接收益者，这就决定了底层作为商业用地的土 地收益实际上完全归底层土地使用者所有，而用作住宅的楼层却无此收益。如果将底层面积同二层以上用户进行分摊，就会造成
高层住宅公摊面积如何计算
高层住宅公摊面积如何计算 公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数各套 ( 单元 ) 的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。 公摊面积=建筑面积-实用面积 所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率。 得房率标准如下： 高层塔楼住宅（75%——78%），公摊系数为（22%——25%） 高层板楼住宅（78%——85%），...................... 小高层板楼住宅（85%——88%） 多层住宅（88%——95%） 得房率=套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）÷建筑面积 你用100%减去得房率就是公摊系数 所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。公摊面积如何区分？ 目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。
依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为: 1．大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 2．每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间为: 1．仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间; 2．售房单位自营、自用的房屋; 3．为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。 需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。公摊面积怎么摊？ 公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？ 目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部
120平房子装修一量才85!师傅说：不会计算套内面积坑死你!
120平房子装修一量才85！师傅说：不会 计算套内面积坑死你！ 导读:本文介绍在房屋装修，注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 对于买房子很多人都知道有公摊面积这一说，对于公摊面积，其实很多人只是知道并不了解。很多人买房子买了，房子很大，但确实不如别人房本儿上没有他房子面积大的房子大。那么，今天小编就给大家说说，公摊面积是怎么计算的，公摊面积里到底有多少猫腻儿，今天小编再给大家说说装修面积如何计算，这样的话就可以让我们清楚的知道我们家里的面积，不也不会让我们多花钱。 一、公摊面积计算 1、套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积 套内使用面积，就是真正能摆放家具的面积，也叫地毯面积，也就是说真正能铺上地毯的面积。 2、公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总套内面积 建筑总公摊面积是把规定允许公摊的面积加总。注意，公摊系数一栋建筑一起计算，把一栋楼要分摊的面积加总，再把一栋楼的建筑套内面积加总，进行相除，得出公摊系数。 3、公摊面积＝套内建筑面积×公摊系数
所以无论这栋建筑有几种户型，各户的公摊系数是一样的。也就是户型大的公摊面积大，户型小的公摊面积小，比例相同。 4、建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 建筑面积就是我们在买房的时候的销售面积，也是房本上的建筑面积。 二、公摊面积的猫腻 1、不要太相信美颜过的样板间 样板间的心机你根本想象不到！不少开发商以工地正在施工等借口把样板间异地设置在售楼部里或售楼部外的草坪上，而异地设计的样板尺寸、屋内的格局虽然大差不离，但多数开发商不会真的1：1，把尺寸适当放大、把墙体做薄是最常用的伎俩，改造套内的布局、展示迷你缩小版的家具更是家常便饭。 开发商花大价钱请的设计师，目的就是让房间显得大很多，看起来是得房率高、公摊面积少，实际收到房你就傻眼了。谨记！不可看到样板间就冲动。 2、问开发商要关于公摊面积的准确数据 买房时置业顾问只会在口头上忽悠你得房率高，不说公摊面积具体数字，有一些甚至在宣传页上都不会出现户型和公摊的数据，这就问题大了。大多数出现交房心理落差大的情况都源于这一原因，所以在买房前，务必确切了解到套内
土地成本分摊方法汇总
各地土地增值税成本分摊方法总结表
省份分摊方法 中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法 天津土地成本：占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法 江苏土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法 利息支出：随成本 宁波土地成本：可占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%） 财务费用：直接成本法 销售费用、管理费用：建筑面积法 青岛成本、费用：建筑面积法 广州清算单位内：建筑面积法 不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序） 内蒙建筑面积法/其他合理方法 银川不同清算单位：土地成本：占地面积法 成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定） 混建中商业用房可按平均成本加计330%
海南建筑面积法 浙江同一清算单位内：建筑面积法 大连同一清算单位内：建筑面积法 不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认 湖北不同清算单位：土地成本：占地面积法 同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法 开发成本、费用：建筑面积法 福州土地成本：建筑面积法 建安成本：层高系数法 开发费用：建筑面积法 广西建筑面积法 北京原则建筑面积法 四川建筑面积法 安徽建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法） 温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙江建筑面积法（土地成本：占地面积法）
重庆转让土地：占地面积法 成本费用：建筑面积法 辽宁不同清算单位：土地成本占地面积法 同一清算单位：土地成本建筑面积法 建安成本建筑面积法 西安建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法） 扣除项目的分摊方法 一、中央的规定 二、天津的规定（津地税地[2010]49号） 三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号） 十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题 解答） 四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号） 四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（ 甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号） 五、青岛的规定（青地税发[2008]100号） 六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（ 穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170 号） 七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号） 八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 九、银川的规定（银地税发[2007]214号） 十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号） 十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问 题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）
房地产基础知识试题
房地产基础知识试题 （总分100分） 姓名：日期：得分： 一、填空题（每空1分，共60分） 1、房地产具体是指、及其地上的附着物，包括和依托于物质实体上的权益。又称，是和的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括、、。 2、房地产按用途划分：、、 、、。 3、房地产住宅的层数划分，低层住宅为层，多层住宅为层，小高层住宅为层，中高层住宅为层，高层住宅为层以上。 4、房地产土地使用年限分为，居住用地年，工业用地年，教育、科技、文化、卫生、体育用地年，商业、旅游、娱乐用地年，综合用地或者其他用地年。 6、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权，具体是指产权人对房地产的、、和依法处分的权利。 7、土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用胡权限，包括、、 。政府以、、的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。 8、总用地面积：。 9、总建筑面积：。10容积率：。 11、建筑密度：。 12、绿化率：。 13、1亩等于666.67 平方米。 14、联泰7号广场位于红谷滩新区世贸路669号，售楼热线 82208888 。项目用地性质为，产权为年；总用地面积平方米，总建筑面积平方米，其中商业建筑面积平方米，容积率，建筑密度，绿地率，公寓总户数为，分为和两栋各套；均为层，梯户，层高米，户型面积平方米，开间 米；停车位个； 二、多选题，（每题1分，共8分） 1、房地产的自然特征：（）。 A、位置的固定性 B、使用的耐久性 C、资源的有限性 D、物业的差异性
土地成本分摊-土地增值税
土地增值税清算土地分摊方法 房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。 一、法规依据 1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的 成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十 一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地
产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第 5 号）第三条： 关于共同成本费用的分摊： 纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多 个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。 同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。 4、其他地方规定 土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。如天津。 分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地
产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。如江苏。 建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。如江西。 二、规定不明确 “国税发〔2006〕187号”只规定了多个房地产项目共同的成本费用按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊，并未提及同一项目中不同类型房地产的土地成本分摊方法。对于后一种情况，在执行过程中各地基本简单地采用可售建筑面积法进行分摊。至于其他合理方法，无论是税务部门，还是企业都会对这个规定视而不见，哪怕那种方法是公认的合理方法。 还有，此处的“共同的成本费用”到底含不含土地成本，或者说土地成本是不是也按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊并未明确。
关于公摊系数、公摊率、公摊面积的概念
建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体（柱）面积＋阳台面积 公摊系数的计算公式为：公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积＝公摊系数＊套内建筑面积. 可分摊的公用建筑面积 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 公摊系数与公摊率的区别划分 要搞清出公摊多少，首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。 建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。（房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个） 实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 套内面积：俗称“地砖面积”或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。（对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率） 有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。 公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积 公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积 由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。 当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念，这样一来可以使人感觉公摊较小，二来无法准确算出实际分摊的面积。 据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。 关于房屋面积和公摊系数 公摊面积=建筑面积-实用面积
多层的使用面积与建筑面积之比
多层的使用面积与建筑面积之比 得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率高低能够从一个侧面反映出楼盘的品质、户型结构的配置合理。一些购房者在选购房源时也会关注到得房率，但是否得房率真的是越高越好，豪宅是否都是低得房率，得房率和使用率之间存在什么样的关系，什么样的得房率才是合理的，这些问题你都清楚吗？本文或许能在这些问题上给你一些启示。 得房率abc 1．什么是得房率？ 得房率，是指可供住户支配的面积与房屋建筑面积（包括公用部分面积）之比。简单来说也就是通常所说的套内建筑面积占我们购买到建筑面积的比率。 2．通常情况下，几种不同住宅类型得房率 高层（12层以上）：大致75-84％ 小高层（7-11层）：大致79-86％ 多层（4-6层）：大致80-90％ 以上的划分只是市面上大多数楼盘得房率的范围，实际还有不少特例，例如有些高层的得房率甚至超过小高层，部分高档的多层（花园式住宅）得房率还低于小高层。 3．如何计算得房率 a，要分清户型面积的三种关系，即使用面积、套内面积和建筑面积。
关系如下： b，得房率≠使用率 使用率=使用面积÷建筑面积×100% 得房率=套内建筑面积÷建筑面积×100% c，得房率高只意味着公摊面积小，而使用率高则同样说明墙体面积或套内阳台面积小。 4．影响得房率的几大因素 影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 具体说来主要体现在几个方面： ①房型结构（几梯几户）。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减少。 ②楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。 ③物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。 ④公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积。相反多层结构的物业，大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积，故得房率相对较高。
基准地价系数修正法范例
☆基准地价系数修正法范例 1、基准地价成果介绍与应用 ⑴基准地价成果介绍及内涵 《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率，住宅容积率。不同用途基准地价参照表3-1-1。 3-1-1 / 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程
度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6 式中：K1——期日修正系数 K2——土地使用年期修正系数 K3——土地形状修正系数 K4——容积率修正系数 K5——其它修正 K6——开发程度修正 ∑K——影响地价区域因素与个别因素之和 2、确定估价对象的土地级别与基准地价 估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。 3、确定期日修正系数 依据《××市区土地定级估价更新报告》可知，××市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，××市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K1＝102/100＝。 4、确定土地使用权年期修正系数 K2＝［1－（1＋r）m］/［1－（1＋r）n］ 公式中： K2——土地使用权年期修正系数 r ——土地还原率6%（土地还原率按评估基准日时中
电梯房公摊面积比例多少最合理
电梯房公摊面积比例多少最合理？ 电梯房公摊面积比例占据多少才算是合理的呢?确定电梯房公摊面积是一个很专业的问题，只有经过专业的测量才能发现面积误差。合理公摊率是买房需要考虑的因素，公摊率过高会花很多冤枉钱，损失住宅面积，电梯房公摊面积过低会损害居住品质。 电梯房公摊面积怎么计算? 房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。依据《房产测量规范》规定：小区的公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房;其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 一般情况下，住宅类的商品房公摊面积大致在10%-25%左右；多层住宅的公摊面积约10%-15%；小高层住宅一般在20%以内是比较合理的水平；而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊
通常都在25%左右。而酒店式公寓等高级住宅因为大厦内的公用面积偏多，公摊也有可能在40%以上的。 从建筑形式上分，一般塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。在实践中，塔楼的分摊系数一般在18%—26%之间。而板楼的分摊系数则在14%—16%之间。 根据建筑工艺和一般的配套要求，高层建筑、多层建筑有着不同的公共面积分摊系数，且大致在某个具体范围内浮动。一般来说，高层里塔楼的分摊系数在0.18～0.26之间，而高层板楼的分摊系数则在0.14～0.16之间，多层建筑的分摊系数在0.11～0.16之间。 房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。购房者在签订买房合同时，开发商一般会写清楚购房者公摊面积总共是多少，由哪些部分组成，公摊面积的产权属于全体业主所有。 电梯房公摊面积与得房率 不同楼盘公摊面积所占比例不同，影响因素很多。比如说，建筑形态是板楼还是塔楼，电梯等配套设施多寡等等。一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。其中最主要的区别是建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼，得房率通常在80%以上，户型因为方正也容易充分利用。多层住宅的话，还能省了电梯、供水设备间等公共部位。而塔楼结构可实现一梯多户高容积率，但得房率通常仅为75%，因为除了电梯井、配电机房等都算作公摊外，一层多户的设计形式也导致空间难以有效利用。 公摊面积包括两部分，其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。其二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。具体说来主要体现在几个方面： 1、房型结构(几梯几户)。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。 2、楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。 3、物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。
房屋公摊和得房率计算方法
-----------------------------------精品考试资料---------------------学资学习网----------------------------------- 房屋公摊计算方法 一、建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体（柱）面积＋阳台面积 1、可分摊的公用建筑面积（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 （2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体水平投影面积的一半 2、不应计入的公用建筑空间（1）、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 （2）、售房单位自营、自用的房屋。 （3）、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。（4）、为人防工程的地下室；（5）高层低于 2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层；（6）利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋；（7）与房屋室内不相通的房屋伸缩缝；(8 )活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑
的楼梯间、水箱间、电梯机房。 (9)层高在 2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于 2.2米的部位，不计算建筑面积；屋顶为斜面结构房屋，层高在 2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于 1 / 2 2.2米的部位，不计算建筑面积。 (10)挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算；(11)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。 编辑本段公摊系数的计算公式为： 公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。 即： 每一户分摊的公用建筑面积＝公摊系数＊套内建筑面积。 二、房屋公摊计算公式建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积+阳台面积 三、得房率（房屋的建筑面积-公摊面积）/房屋建筑面积比如说：现有房屋建筑面积100平米公摊面积20平米则该房屋得房率为：
需要分割或分摊的土地的处理原则
需要分割或分摊的土地的处理原则 一、土地分割 1、需要分割的情况 ①同一本证载宗地范围内，部分是企业的办公楼、营业楼等经营性用地，部分是住宅楼等非经营性用地，经营性用地与非经营性用地是相互独立的； ②同一本证载宗地范围内，改制单位与其他单位共同使用，在宗地内，各自的建筑物是相互独立的； ③同一本证载宗地范围内，宗地边界存在纠纷、部分土地被市政规划征用等； ④其他需要分割的情况。 2、土地分割的程序 ①经营性用地与非经营性用地共用需分割的情况：企业内部做好分割方案，持分割方案到当地国土资源管理部门申请测绘，取得测绘图件，对于土地证载用途为住宅用地的，分割后尚需办理土地使用证； ②与外单位共用一宗地需分割的情况：首先需与共用单位签订分割协议，然后持分割协议到当地国土资源管理部门申请测绘，取得测绘图件； ③存在纠纷的情况：与当地国土资源管理部门协商，将有争议土地划出，剩余土地单独申请测绘； ④规划占地的情况：需持规划部门占地文件，与当地国土资源管理部门协商，将剩余土地单独申请测绘。 3、分割面积的确定方法 ①宗地内有围墙、道路等明确界限的，按明确的界限分割土地；
②宗地内无明确界限的，可按照道路中心线、花坛边界等进行分割，并留有通道，不能按照建筑基底进行分割。 二、土地分摊 1、需要分摊的情况 ①在同一建筑物内，既有办公用房，又有职工住宅等非经营性用房。如一幢七层的综合楼，第一、二层作经营用房，三～七层为非经营用房； ②在同一建筑物内，在不同的楼层，既有企业的办公营业用房，又有外单位的房屋。如改制单位与外单位共同购买房地产开发商的同一商品房； 2、土地分摊的程序 需按照房屋面积证明（如房产证）及原《国有土地使用证》原件，进行分摊。 3、分摊面积的确定方法 共用土地一般情况下按共有使用者使用的建筑面积分摊土地面积。具体计算办法如下： 经营性资产分摊土地面积=（经营性用房地上建筑面积÷地上总建筑面积）×证载土地面积 地上总建筑面积=经营性用房地上建筑面积+非经营性用房地上 建筑面积
得房率、容积率、公摊系数
得房率、容积率、公摊系数 进入楼市，众多买房人就碰到“得房率”这个问题，“得房率”又称“使用率。 一般来讲，得房率高就意味着房屋设计经济、实用、不浪费，对购房者来说，购买相同的建筑面积，实际可占有、使用的面积就大些。如今都是百姓投资买房，设计者务必设身处地为其精打细算。在达到使用功能完善的基础上不要无谓地浪费面积。只要不影响业主正常的出入及公共设施的使用，适当地增加总套内面积，减少分摊至每户的公用面积，总能受到购房者的青睐。 房屋得房率高所带来的好处是显而易见的。对于工薪阶层而言，同样的使用面积，不仅意味着购买成本降低，而且后续办证、按揭费用及一次性的物业维修基金、每月的物业管理费都会相应减少，而室内的使用舒适度却丝毫不会降低。 但从另一个角度分析，如果说一套房子的得房率是100%，那么这套房子肯定是没有楼梯、走道的“空中楼阁”。所以，我们看公用面积的多少，首先得看它合理不合理。一般来说，楼内每增加一个功能，它的得房率自然会下降几个百分点。一幢楼房总少不了楼梯间、过道、公共门厅、外墙、设备房等，这些部位占用的面积即是公用建筑面积，将分摊到每户面积中，得房率的高低正是由公用建筑面积比例的大小决定的。 近年来，人们选择住宅除了面积的要求外，还离不开对功能的要求。楼市流行的一梯两户、高挑大堂、室内车库、宽敞的楼梯以及电梯、文化休闲设施都要以牺牲一定的得房率来获得。 为了更好的满足众多购房者的公共利益，华城世界的得房率可以高达90%，这是目前为止在市内没有的！ 什么是容积率？ 容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 华城世界的容积率低至1.07.而绿化则高达35%。 如何计算公摊面积？ 根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积的总和。通常情况下，高层建筑分摊的公用建筑面积要比多层建筑多一些，分摊到每户的公用面积也会增加。 如何计算公摊面积呢？ 分摊的公用面积 = 套内建筑面积 X 公用建筑面积分摊系数。 1. 套内建筑面积由以下三部分组成: (1) 套(单元)内的使用面积，包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。 a. 跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； b. 不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。