购房基本名词解释

第一章购房基本名词解释

第一节购房综合知识名词

问：什么是房屋？

答：房屋一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的长期性建筑物。

问：什么是住宅？

答：住宅是指供家庭居住使用的建筑，包括别墅、公寓、职工宿舍等。住宅不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括商场、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

问：什么是成套住宅？

答：成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。

问：什么是非成套住宅？

答：非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋，比如没有独立卫生间、厨房的职工宿舍或学生公寓即属于非成套住宅。

问：什么是商品房？

答：商品房是指开发商通过招标、拍卖、挂牌等有偿转让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售。

问：什么是商业用房？

答：商业用房是指各类商场、临街房、门面房、餐馆、宾馆等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。

问：什么是房屋的所有权？

答：房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利，房屋各项权益的总和。按《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。房屋产权的概念与房屋所有权的概念一致。

问：什么是房屋权利人？

答：房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

问：什么是房屋权利申请人？

答：房屋权利申请人是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。对于购买商品房的购房人来说，比如他们在向房屋登记主管部门申请办理个人产权证时即称为房屋权利申请人。

问：什么是房屋权属证书？

答：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。比如房屋所有权证是由县级以上房屋行政主管部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权利的证书。房屋产权证书记载的内容包括：发证机关、证号、产权类别、产权所有权、房产坐落地址、房屋结构、间数、层数、建筑面积、使用面积、设计用途、他项权利摘要和附记，并配有房地产测量部门的分户房地平面图及房屋登记表。

问：什么是共有房产？

答：共有房产指两个或两个以上的所有权人对同一项房产共同享有所有权。

问：什么是共同共有房产？

答：共同共有房产指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

问：什么是房屋共有权证？

答：共有权证指由县级以上房屋行政管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。共有权证是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的权属。一套共有房屋可以有多个房屋共有权证，比如三个人共同购买一套商品房或夫妻双方均在购买合同上签字，都会向共有人发放房屋共有权证。

问：什么是他项权证？

答：他项权证指在他项权利登记后，由房屋行政主管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。

问：什么是宅基地使用权证？

答：农村村民在集体土地上建房时，需向集体组织申请宅基地，经集体报送县（市）人民政府批准后，由县（市）土地行政主管部门登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是目前农村村民合法拥有房屋所有权和土地使用权的凭证。

问：什么是预售登记备案？

答：预售合同登记备案是指开发商和预购人签订书面合同后，在一定期限内，将预售合同等相关文件送到当地房屋行政管理部门进行审查登记并备案的一种制度。

问：什么是房屋权属登记？

答：房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由所有权产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

问：什么是房屋的初始产权登记？

答：房屋的初始产权登记指新建房屋竣工后或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。新建房屋办理完毕初始产权登记后方可办理转移登记。对于购房人来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。

问：什么是房屋转移登记？

答：房屋转移登记是指因房屋买卖、赠与、继承、交换、划拨、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

问：什么是房屋变更登记？

答：房屋变更登记是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。1、房屋坐落的行政区域划分变更的，导致街道、门牌号发生变更的；2、房屋名称发生变更的；3、夫妻更名的；4、已购公房改为商品房的；5、房屋面积增加或者减少的；6、房屋翻建的。

问：什么是他项权利登记？

答：他项权利登记是指设定房屋抵押权等他项权利所进行的房屋所有权登记。一般通过贷款购买的商品房贷款银行作为抵押权人，在购房人的房屋所有权证办理完毕后，都要求购房人到房屋行政主管部门办理抵押登记手续，办理他项权利证书，以保证银行债权的实现。

问：什么是注销登记？

答：注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。

问：什么是期房？

答：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得开发商名下的房地产所有权证（俗称大产证）止或开发商办理完毕初始产权登记止，在这一期间的商品房称为期房，购房人在这一阶段购买商品房时应签订商品房买卖预售合同。出售期房是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式，以便于资金的回笼。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中或开发商未取得产权的房屋。

问：什么是楼花？

答：楼花一词最早源自香港，是指未完工的建筑物。一般“楼花”指期房，即正在预售的房屋，期房阶段的转让被称作炒“楼花”。

问：什么是现房？

答：所谓现房是指开发商已办理完毕自己名下的房地产权所有权证（俗称大产权证）或已做完初始产权登记的商品房，消费者在这一阶段购买商品房可以不签预售合同。

问：什么是准现房？

答：准现房是开发商经常用的一个名词，指房屋主体已封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋，或者房屋已基本具备入住条件，但还没有取得建设工程竣工验收备案表，未做初始产权登记或未取得开发商名下的房屋所有权证。

问：什么是经济适用住房？

答：经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，是国家为解决城市中低收入家庭住房问题而实行的一项住房政策。经济适用住房的建设由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定，一般利润率控制在3%左右。这类房屋的成本低于同等档次的商品房，故又称为经济适用房。经济适用房具有社会保障性、经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房的产权管理与商品房不同。

问：什么是涉外房产？

答：涉外房产是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。

问：什么是外销商品房？

答：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业、其他组织和个人。

问：什么是内销房？

答：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可以出售给国内企事业单位和居民。目前北京市内、外销房的规定已于2002年9月1日起取消，不再有内销房和外销房这两个概念，对购买人主体统一采取国民待遇原则。

问：什么是商品房销售的均价？

答：均价是指将所售楼盘销售价格相加之后的总数除以单位建筑面积所得数额，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，比如有的经济适用房项目政府统一定价，不计楼层、朝向，都以2600元／平方米统一价销售。但实践当中购房人很少买到均价或均价以下的房屋，原因在于开发商所称的均价是否是真正的均价购房人无法核实其准确性，政府行政主管部门对此也没有成文的要求或考核标准。

问：什么是房屋销售的基价？

答：基价也叫基本价格，是指经过核算而确定的商品房每平方米基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数，根据楼层、朝向、户型等在参照基价的基础上定出每一套房屋的销售价格。

问：什么是房屋销售的起价？

答：起价也叫起步价、最低价，是指房地产开发项目各楼层销售价格中的最低价格。一般情况下，多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或顶楼作为销售的起价。高层住宅，一般以最低层的销售价为起步价，随着楼层的增高房价也随之增加。但总的规律是，起价是所售项目中从楼层、朝向、户型、采光、景观、环境等综合考虑最差的一部分或一套房屋，开发商经常在房产广告中做这样的宣传;“3600元／平方米起售”，此举是想以较低的起价来引起消费者的注意，但真正去售楼处咨询或准备购买最低价的房屋时往往都会被告知已经没有这个户型了。

问：什么是尾房？

答：尾房是空置房中的一种，通俗地说就是开发商卖剩下的房屋。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量不好卖的房子，这些房子可能朝向不好、采光不足，或是楼层不好、或是噪音、或有质量瑕疵等原因。

问：什么是烂尾房？

答：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、或者楼盘定位错误等原因，导致无法出售、大面积空置、无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至整个项目停止建设。

问：什么是会所？

答：会所就是以所在开发项目的业主为主要服务对象的综合性公共配套服务设施。会所应具备的软硬件条件一般包括：游泳池、网球或羽毛球场、健身房、酒吧、咖啡厅等服务设施。上述设施一般都是对业主免费或优惠开放。

问：什么是业主大会？

答：业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，决定物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

问：什么是业主委员会？

答：业主委员会是由住宅小区全体业主选举的代表组成、在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，在某些情况下可以代表全体业主参与诉讼等事务，其合法权益受国家法律保护。

问：什么是定金？

答：目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

问：什么是违约金？

答：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，在一方违约的前提下，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性。只要当事人有违约行为，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

第二节房地产开发名词

问：什么是三通一平？

答：三通一平也称净地，是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。

问：什么是“七通一平”？

答：七通一平也叫熟地，是指生地在经过一级开发后，使其达到具备上水、雨水、污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场施工建设。目前七通一平工作由政府的土地整理储备中心负责或委托专业的土地一级开发商负责。

问：什么是“五证”？

答：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

第三节房屋设计知识名词

问：什么是建筑立面图？

答：建筑立面图是将建筑的不同侧表面，投影到铅直投影面上而得到的正投影图。它主要表现建筑的外貌形状，反映屋面、门窗、阳台、雨篷、台阶等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的艺术造型效果和外部装饰做法等。根据建筑型体的复杂程度，建筑立面图一般分为正立面、背立面和侧立面，也可按建筑的朝向分为南立面、北立面、东立面、西立面。在施工中，建筑立面图主要是作建筑外部装修的依据。

问：什么是建筑平面图？

答：建筑平面图表示建筑的平面形式、大小尺寸、房间布置、建筑入口、门厅及楼梯布置的情况，表明墙、柱的位置、厚度和所用材料以及门窗的类型、位置等情况。主要图纸有首层平面图、二层或标准层平面图、顶层平面图、屋顶平面图等。

问：什么是建筑总平面图？

答：建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸。它是在建设基地的地形图上，把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。主要表明新建平面形状、层数、室内外地面标高，新建道路、绿化、场地排水和管线的布置情况，并表明原有建筑、道

路、绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的要求等。由于建设工程的性质、规模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑总平面图所包括的内容有的较为简单，有的则比较复杂，必要时还可分项绘出竖向布置图、管线综合布置图、绿化布置图等。

问：什么是建筑工程施工图？（查一下建施与施工图的三图区别）

答：建筑工程施工图简称“施工图”，是表示工程项目总体布局、建筑物的外部形状、内部布置、结构构造、内外装修、材料做法以及设备、施工等要求的图样。具有图纸齐全、表达准确、要求具体的特点。它是设计工作的最后成果，是进行工程施工、编制施工图预算和施工组织设计的依据，也是进行施工技术管理的重要技术文件。一套完整的建筑工程施工图，一般包括建筑施工图、结构施工图、给排水、采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸，也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。

问：什么是建筑施工图？

答：建筑施工图简称“建施”，它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。

问：什么是建筑工程图？

答：建筑工程图是以投影原理为基础，按国家规定的制图标准，把已经建成或尚未建成的建筑工程的形状、大小等准确地表达在平面上的图样，并同时表明工程所用的材料以及生产、安装等的要求。它是工程项目建设的技术依据和重要的技术资科。建筑工程图包括方案设计图、各类施工图和工程竣工图。由于工程建设各个阶段的任务要求不同，各类图纸所表达的内容、深度和方式也有差别。方案设计图主要是为征求建设单位的意见和供有关领导部门审批服务；施工图是施工单位组织施工的依据；竣工图是工程完工后按实际建造情况绘制的图样，作为技术档案保存起来，以便于需要的时候随时查阅。

问：什么是住宅平面系数？

答：住宅平面系数是指一幢住宅中居室面积总和与建筑面积总和的百分比，是住宅设计时的技术经济指标之一，用字母“K”表示。

问：什么是使用面积系数？

答：使用面积系数等于各套内使用面积之和(平方米)除以总建筑面积(平方米)，用百分率表示。即使用面积系数＝各套内使用面积之和(平方米)/总建筑面积(平方米)×100%

问：什么是户型比？

答：户型比是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，一居室占20%，二居室占50%，三居或四居占30%。

问：什么是开间？

答：开间即住宅的宽度。住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上规定：砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

问：什么是房屋的进深？

答：在建筑学上房屋进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成为狭长形，距离门窗较远的室内空间自然光线不足且通风不良，不过，进深大的住宅可以有效节约用地。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5. 4米、5.7米、6.0米。

问：什么是层高？

答：层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它包括上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。目前在商品房的销售中通常情况都以层高作为室内高度空间的标准，开发商一般不承诺净高不低于一定的高度。

问：什么是室内净高？

答：室内净高指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。净高决定购房人购买房屋室内的实际高度。

问：房屋层数如何计算？

答：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0米以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，按自然层数计算。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。阁楼、装饰性塔楼以及高出屋面的楼梯间、水箱间及其它层高在2.2米以下的设备层不计层数。

问：什么是房屋总层数？

答：房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示。

问：什么是房屋地上层数？

答：房屋地上层数一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。

问：什么是房屋地下层数？

答：房屋地下层数指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的层数。

问：什么是自然层？

答：自然层一般指楼层高度在2.28米以上的标准层及在2.70米以上的住宅。

问：什么是技术层？

答：技术层指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

问：什么是附属层(夹层)？

答：指介于自然层之间的夹层。

问：什么是中间层？

答：中间层指底层和最高住户入口层之间的中间楼层。

问：什么是标准层？

答：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

问：什么是结构(设备)转换层？

答：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。结构(设备)转换层一般俗称管道层。

问：什么是阳台？

答：阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。

问：什么是封闭阳台？

答：原设计及竣工后均为封闭的阳台为封闭式阳台。商品房的封闭式阳台计入套内建筑面积，全部作为销售面积。

问：什么是非封闭阳台？

答：原设计或竣工后不封闭的阳台为非封闭阳台。商品房的非封闭式阳台按套内建筑面积的一半计算销售面积。

问：什么是凹阳台？

答：凹阳台指凹进楼层外墙（柱）体的阳台。

问：什么是凸阳台？

答：凸阳台指挑出楼层外墙（柱）体的阳台。

问：什么是底阳台？

答：房屋一层的阳台叫底阳台。

问：什么是挑阳台？

答：房屋二层（含二层）以上的阳台叫挑阳台。

问：什么是平台？

答：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

问：什么是走廊？

答：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

问：什么是玄关？

答：玄关专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，它是一个缓冲过渡的地段，也有人把它叫做过厅、门厅。在住宅中玄关虽然面积不大，但使用频率较高，是进出住宅的必经之处，此处一般用于换鞋等场所。

问：什么是隔断？

答：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

问：什么是过道？

答：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

问：什么是外飘窗？

答：外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

问：什么是卧室？

答：卧室是供居住者睡眠、休息的空间。

问：什么是起居室（厅）？

答：起居室（厅）是供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。

问：什么是露台？

答：露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

问：什么是壁橱？

答：壁橱是住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

问：什么是单元式房屋？

答：单元式房屋指整楼设计分割为由多个可独立出售的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。

问：什么是幢？

答：幢是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。

问：什么是廊？

答：廊泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。

问：什么是柱廊？

答：柱廊指有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等，有柱的廊按投影面积的一半计算销售面积。

问：什么是挑廊？

答：挑廊指挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。

问：什么是通廊？

答：通廊指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。

问：什么是套型？

答：套型是按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。

问：什么是公用设施用房？

答：公用设施用房是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、电信、有线电视、垃圾处理、环卫、公厕、消防等市政公用设施的房屋。

问：什么是地下室？

答：地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

问：什么是半地下室？

答：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

问：什么是阁楼？

答：阁楼指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。

问：什么是复式住宅？

答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，从而形成上下两层的楼房，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子孙三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。

问：什么是跃层式住宅？

答：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

问：什么是花园式住宅？

答：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。

问：什么是公寓式住宅？

答：公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

问：什么是单元式住宅？

答：单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般高层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

问：什么是商住两用住宅？

答：商住两用住宅属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，如交通便利，通讯发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式，尤其适合中小企业购买使用。

问：什么是酒店式公寓？

答：酒店式公寓概念最早源于欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，由专门的管理公司进行统一管理，既有酒店的性质，又相当于个人的"临时住家"，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。酒店式公寓管理者称提供酒店式管理服务的公寓，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，实际上是一种酒店的延伸业态，具有“自用”和“投资”两大功效。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但由于市场及开发商的原因，近几年并未形成热点。

问：什么是产权度假酒店？

答：所谓的“产权式酒店”，是由消费者个人投资购买酒店的产权，然后统一委托给专业的经营公司管理该酒店，投资人享受投资回报，并在一定时段内投资者个人也可自用的一种房地产销售及经营模式。

问：什么是联排别墅？

联排别墅是从英语TOWNHOUSE一词翻译过来的，但TOWNHOUSE一词的本意与我们所称的联排别墅的本意差距较大，TOWNHOUSE一词的正确的译法应该为城区住宅，其本意上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋，而我们现在所称的联排别墅都建在近郊或远郊，一般在交通主干道附近，但并不临街，以避免交通噪音。

问：什么是标准绿色住宅？

答：绿色住宅是环保概念的具体实施，是全方位的、立体环保工程，它将随着社会的进步、技术的发展而日臻完美，主要包括：使用高科技环保型建材、推广污水处理再利用技术、充分利用自然光资源、对小区垃圾实行无公害处理。

问：什么是低层住宅？

答：低层住宅指一层至三层的住宅。

问：什么是多层住宅？

答：多层住宅指四层至六层的住宅。在大城市多层住宅一般分布在郊区。

问：什么是小高层住宅？

答：小高层住宅指七层至十二层的住宅，一般一梯两户，南北通透。

答：高层住宅指十层及十二层以上的住宅。

问：什么是塔式高层住宅？

答：塔式高层住宅一般俗称塔楼，以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅，一般每层分布八至十六套不等的住宅。

问：什么是单元式高层住宅？

答：单元式高层住宅是由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

问：什么是通廊式高层住宅？

答：通廊式高层住宅是由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

问：何谓板式小高层？

答："板式小高层"是一种不规范的叫法。我们目前常说的"板式小高层"是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在９至１２层左右。板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。从其外观上看，有的呈"一"字型，有的呈L型，有的呈扇形。

问：什么是智能化大厦？

答：智能化大厦又称"智能型大厦"是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的服务及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统（FAS）,保安自动化系统（SAS）

问：什么是中水处理？

答：中水就是指循环再利用的水。中水处理就是将小区内已用过的水收集起来，经过物理和化学处理再次利用。新建商品房的中水一般用于冲厕所。

第四节房屋规划知识名词

问：什么是居住区用地？

答：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

问：什么是住宅用地？

答：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）等的总称。

答：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

问：什么是公共服务设施用地？

答：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。

问：什么是市政公用设施用地？

答：市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。

问：什么是建设用地面积？

答：建设用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。

问：什么是城市居住区？

答：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

问：什么是居住小区？

答：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

问：什么是居住组团？

答：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

问：什么是配建设施？

答：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

问：什么是公共活动中心？

答：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

问：什么是公共绿地？

答：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游乐休息活动设施的、供居民共享的游乐休息绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。

问：什么是道路红线？

答：道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。

问：什么是道路用地？

答：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

问：什么是居住区(级)道路？

答：居住区(级)道路一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。

问：什么是小区(级)路？

答：小区(级)路一般用以划分组团的道路。

问：什么是组团(级)路？

答：组团(级)路上接小区路、下连宅间小路的道路。

问：什么是宅间小路？

答：宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

问：什么是建筑密度？

答：建筑密度也叫建筑覆盖率，指居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

问：什么是人口净密度？

答：人口净密度是每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人/ha）。

问：什么是人口毛密度？

答：人口毛密度是每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/ha）。

问：什么是住宅建筑净密度？

答：住宅建筑净密度是住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（%）。

问：什么是住宅面积毛密度？

答：住宅面积毛密度是每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（m2/ha）。

问：什么是绿化率？

答：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。对购房者而言，绿化率高为好。

问：什么是建筑间距？

答：建筑间距指两栋建筑物或构筑物外墙之间的最小垂直距离。

问：什么是建筑间距系数？

建筑间距系数指遮挡阳光建筑与被遮挡阳光建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；建筑的长高比指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。

问：什么是容积率？

答：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。例如，在10万平方米的土地上，有35000平方米的建筑总面积，其容积率为0.35。容积率实际上是适应城市规划管理秩序需要、为改善城市居住环境条件、为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。对于购房人来说，容积率越低绿地越多，人口密度越低，但购房或居住成本可能会增加。

问：什么是建筑高度？

答：建筑高度指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。建筑高度应符合下列规定：烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。

问：什么是建筑小品？

答：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

第五节房屋建筑知识名词

问：什么是钢结构房屋？

答：钢结构房屋是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。目前纯粹采用钢结构的房屋不多，但有些城市的开发商已经建造或正在建钢结构的房屋，这类房屋的优点是可工业化生产、建筑物坚固、开间大，缺点是造价较高。

问：什么是钢、钢筋混凝土结构房屋？

答：钢、钢筋混凝土结构房屋是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的，有些承重部位的构件是由钢，有些承重部位构件是用钢筋混凝土，这种房屋钢结构与钢筋混凝土结构具体所占比例多少，应从设计图纸上确定，不能听开发商的口头介绍。

问：什么是钢筋混凝土结构房屋？

答：钢筋混凝土结构房屋是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括现浇结构及使用滑模、倒模等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。目前市场上销售的六层以上的房屋（不含六层）大多是钢筋混凝土结构的房屋。

问：什么是混合结构房屋？

答：混合结构房屋是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。比如房屋的梁、柱是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。目前市场上销售的商品房六层以下的大多是混合结构的房屋。

问：什么是砖木结构房屋？

答：砖木结构房屋是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。比如房屋是木制房架、檩、柁，墙用砖，柱子是木制的。目前市场出售的商品房几乎没有砖木结构的房屋。

问：什么是剪力墙？

答：剪力墙是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。

问：什么是现浇？

答：现浇是在施工现场，通过支模，绑住钢筋，水平测量后，根据图纸设计要求在现场浇筑混凝土，而不是通过预制板现场吊装。

问：什么是中空玻璃？

答：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

问：什么是共用设施设备？

答：共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

问：什么是建筑承包商？

答：通俗地说，建筑承包商就是房屋的承建者。房地产公司在房地产开发过程中把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，是具体的施工者。

问：建筑承包商资质分几级？

答：建筑承包商的资质分五级。

第六节房屋质量知识名词

问：什么是房屋耐用年限？

答：房屋耐用年限通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级：一级耐久年限100年以上适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限50～100年适用于一般性建筑。三级耐久年限25～50年适用于次要的建筑。四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。

问：什么是房屋修缮？

答：房屋修缮是指对已建成的房屋进行拆改、翻修和维护，以保障房屋的居住使用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。

问：什么是保修期？

答：保修期是指开发建设单位在房屋交付使用后，对业主承担保修责任的期限。

问：什么是房屋的小修工程？

答：房屋的小修工程是指及时修复房屋小的损坏，保持房屋原样的日常养护工程。小修费用从物业管理费中支出。

问：什么是房屋的中修工程？

答：房屋的中修工程是指需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。房屋的中修和大修费用从维修基金中支出。

问：什么是房屋的大修工程？

答：房屋的大修工程是指凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的工程。大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

问：什么是房产折旧？

答：房产折旧是指房产在使用期内房屋的价值逐年降低。

问：什么是危险房屋？

答：危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

第七节房屋面积知识名词

问：什么是房屋的产权面积？

答：房屋的产权面积指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

问：什么是房屋预测面积？

答：预测面积也称暂测面积，是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

问：什么是房屋实测面积？

答：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主办理房屋面积结算的依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

问：什么是公用建筑面积？

答：公用建筑面积主要由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。

问：什么是公用建筑面积分摊系数？

答：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

问：什么是房屋的建筑面积？

答：建筑面积也称"建筑展开面积"，是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，多层、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。