物业管理实务复习题集
物业实务考试试题及答案
物业实务考试试题及答案一、单项选择题（每题2分，共30分）1. 物业管理的主要任务是什么？A. 维护业主权益B. 提供物业服务C. 管理物业资产D. 保障物业安全答案：B2. 物业管理企业应具备哪些基本条件？A. 营业执照B. 专业技术人员C. 物业管理资质D. 以上都是答案：D3. 业主大会的召开需要满足什么条件？A. 业主人数超过50%B. 业主人数超过2/3C. 业主人数超过1/2D. 业主人数超过3/4答案：C4. 物业管理费的收费标准应该由谁来确定？A. 业主委员会B. 物业管理企业C. 政府相关部门D. 业主大会答案：D5. 物业管理中的“四保”指的是什么？A. 保安、保洁、保绿、保修B. 保安、保洁、保绿、保质C. 保安、保洁、保修、保质D. 保安、保绿、保修、保质答案：A6. 物业管理企业在业主装修时应该提供哪些服务？A. 提供装修材料B. 提供装修指导C. 提供装修审批D. 提供装修监督答案：D7. 物业管理企业在处理业主投诉时应遵循什么原则？A. 及时性B. 公正性C. 保密性D. 以上都是答案：D8. 物业管理企业在业主搬入时需要提供哪些服务？A. 搬家服务B. 环境清洁C. 装修审批D. 以上都是答案：D9. 物业管理企业在业主搬出时需要提供哪些服务？A. 搬家服务B. 环境清洁C. 物业交接D. 以上都是答案：C10. 物业管理企业在业主大会中扮演什么角色？A. 主持人B. 记录人C. 观察员D. 以上都是答案：C11. 物业管理企业在业主委员会中担任什么职务？A. 主席B. 副主席C. 秘书D. 顾问答案：D12. 物业管理企业在业主大会中应该提供哪些支持？A. 场地B. 设备C. 人员D. 以上都是答案：D13. 物业管理企业在业主大会中应该遵守哪些规定？A. 会议纪律B. 保密规定C. 投票规则D. 以上都是答案：D14. 物业管理企业在业主大会中应该承担哪些责任？A. 会议筹备B. 会议记录C. 会议总结D. 以上都是答案：D15. 物业管理企业在业主大会中应该提供哪些信息？A. 物业服务报告B. 财务报告C. 业主投诉处理情况D. 以上都是答案：D二、多项选择题（每题3分，共30分）1. 物业管理企业在提供服务时应该遵循哪些原则？A. 合法性B. 合理性C. 公平性D. 透明性答案：ABCD2. 物业管理企业在业主装修时应该提供哪些服务？A. 装修审批B. 装修监督C. 装修指导D. 装修材料供应答案：ABC3. 物业管理企业在业主投诉处理中应该遵循哪些原则？A. 及时性B. 公正性C. 保密性D. 有效性答案：ABCD4. 物业管理企业在业主大会中应该提供哪些支持？A. 场地B. 设备C. 人员D. 信息答案：ABCD5. 物业管理企业在业主大会中应该承担哪些责任？A. 会议筹备B. 会议记录C. 会议总结D. 会议主持答案：ABC6. 物业管理企业在业主大会中应该提供哪些信息？A. 物业服务报告B. 财务报告C. 业主投诉处理情况D. 业主大会决议答案：ABCD7. 物业管理企业在业主搬入时应该提供哪些服务？A. 环境清洁B. 装修审批C. 物业交接D. 搬家服务答案：ABC8. 物业管理企业在业主搬出时应该提供哪些服务？A. 环境清洁B. 物业交接C. 装修监督D. 搬家。
物业管理实务 试题库含参考答案
物业管理实务试题库含参考答案一、单选题（共65题，每题1分，共65分）1.物业的车辆管理人员应包括( )。
A、园区巡视人员B、道路清洁人员C、客户服务人员D、车辆交通的疏导人员正确答案：D2.在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有()和可操作性。
A、实用性B、针对性C、具体性D、适应性正确答案：A3.业主大会选聘了新的物业服务企业，原物业服务企业应向()交还有关物业管理档案资料和物业管理用房。
[2010、2006年真题]A、建设单位B、业主委员会C、政府主管部门D、新物业服务企业正确答案：B4.( )是普遍适用的一种公文，它是唯一不受内外、上下、用印等规范限制的。
A、批复B、意见C、函D、会议纪要正确答案：D5.物业服务企业应建立有效的供电运行管理制度，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许()。
A、超范围供电B、超限量供电C、超负荷供电D、超时间供电正确答案：C6.下列各项属于合同要约的是()。
A、广告B、投标C、拍卖D、标价正确答案：B7.属于物业管理事务文书类型的是( )。
A、总结B、启事C、收条D、海报正确答案：A8.物业管理对公共秩序的作用是( )。
A、提供协助性管理服务，属于安全防范性质B、保障、保证业主的人身和财产安全C、业主人身、财产的安全保管保险D、与公安机关共同行使治安管理职能正确答案：A9.下列各项不属于排水系统的是()。
A、中水系统B、工业废水系统C、雨水系统D、污水系统正确答案：A10.物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项不包括( )。
A、移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地B、对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任C、明确交接主体和次序D、确认原物业服务企业退出或留下人员名单正确答案：D11.对面试程序一般的步骤叙述正确的是( )。
①准备;②营造和谐气氛;③提问;④结束;⑤复审A、①→②→③→④→⑤B、②→①→③→④→⑤C、②→③→①→④→⑤D、①→③→②→④→⑤正确答案：A12.前期物业管理的风险中最主要的是( )。
物业管理实务 考试题(附答案)
物业管理实务考试题（附答案）一、单选题（共65题，每题1分，共65分）1.通知大体上可分为指示性通知、周知性通知、转发性通知三大类。
对于指示性通知来说，指示性通知不适用于( )。
A、发布需要下级周知的情况B、布置工作C、发布规章制度D、阐述政策正确答案：A2.对大型公共区域绿化，说法不正确的是( )。
A、在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种B、植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏C、不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物D、不宜使用果树或大花植物作绿化正确答案：A3.从正字法的角度而言，我们要注意做到的几点不包括( )。
A、不要随意生造简化字B、不要书写繁简夹杂的字C、不要书写简化字D、不要书写错别字正确答案：C4.在物业服务企业常用的选拔方法中，( )一般采用书面考试的方法进行。
A、面试B、心理测验C、劳动技能测验D、知识测验正确答案：D5.在动火安全管理方面，动火过程中的要求不包括( )。
A、发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救B、动火人员要严格执行安全操作规程C、动火现场要指定安全负责人D、动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种正确答案：D6.以下关于企业薪酬管理目标的表述中，错误的是( )。
A、使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力B、企业要根据自身发展的需要选择薪酬制度和薪酬标准C、吸引高素质人才，稳定现有员工队伍D、努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调正确答案：B7.在房屋及设施设备维修方式中，( )是物业管理应提供的维修养护方式。
A、事后维修B、紧急抢修C、事中维修D、预防性维修正确答案：D8.对房屋及设施设备管理内容中的采购和零备件管理表述不正确的是( )。
A、对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道B、加强零星采购，尽可能减少计划采购，以至减少库存量C、妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料D、严把采购质量关正确答案：B9.义务消防队一般分为指挥组、通信组、灭火组以及()等。
物业管理实务习题范本
第一章物业管理实务复习题一、单项选择题1.物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（C）从事物业管理相关活动的经济实体。
A.物业管理服务容B.物业管理服务标准C.物业服务合同D.物业管理服务费用2.物业管理企业的（A ）登记容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。
A.工商注册B.资质申请C.书屋注册D.组织机构代码注册3.物业管理企业自治等级分为（B ）A.甲、乙、丙级B.一、二、三级C.初、中、高级D.A、B、C级4.物业管理企业组织结构设置的要：按照（D ）设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活A.组织规模B.组织任务C.组织名称D.规模和任务5.新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设（b ）年的暂定期。
A.半B.一C.二D.三6.物业管理企业在领取营业执照之日起（ C ）天，向当地的房地产主管部门申请资质A.10B.20C.30D.607.企业各职能机构职责由各企业按（A ）规定。
A.自身需求B.有关规定C.领导要求D.同行的经验8.省、自治区人民政府建设主管部门负责（B）物业管理企业资质证书的办法和管理。
A.一级B.二级C.三级D.四级二、多项选择题1.物业管理企业的特征可归纳为（ABD ）A.独立的企业法人B.具有一定的公共管理性质的职能C.实施标准化管理D.属于服务性企业2.物业管理企业按照投资主体的经济成分划分，可分为全民所有制物业管理企业、集体所有制物业管理企业、（BC ）和其他物业管理企业。
A.物业管理有限责任公司B.外资物业管理企业C.民营物业管理企业D. 物业管理股份3.物业管理企业按股东出资形式划分，可分为（ABC ）A.物业管理有限责任公司B.物业管理股份C.股份合作型物业管理企业D.外资物业管理企业4.物业管理企业常见模式有（ABCD ）A.房地产建设单位的附属子公司B.物业管理集团公司C.独立的物业管理企业D.房地产建设单位的附属部门5.物业管理企业的组织形式有直线制、职能制、直线职能制和（BCD ）等。
物业管理实务 试题库含参考答案
物业管理实务试题库含参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、重点防火的物业不包括()。
A、机房B、写字楼C、商场D、酒店正确答案：A2、“积极配合相关部门做好法律政策宣传教育”，符合()的要求。
A、安防系统的使用、维护和管理B、施工现场管理C、出入管理D、配合政府开展社区管理正确答案：D3、标点符号的作用，大体上不包括( )。
A、表示停顿B、表示语气，标明句子是陈述语气、疑问语气，还是感叹语气C、表示语意D、表示句子中某些词句的性质正确答案：C4、拍卖过程中，拍卖师击槌为( )。
A、邀请要约B、反要约C、要约D、承诺正确答案：D5、对审阅和筛选简历的方法叙述不正确的是( )。
A、分析简历的结构B、重点看主观内容C、审查简历中的逻辑性D、对简历的整体印象正确答案：B6、对车辆管理注意事项叙述不正确的是( )。
A、车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷B、车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系C、对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施D、车辆停放必须符合消防管理要求，但有时也是可以堵塞消防通道的正确答案：D7、物业管理机构更迭时管理工作应移交的业主资料是( )。
A、综合竣工验收资料B、施工设计资料C、机电设备资料D、人住通知书正确答案：D8、物业管理的制度文书主要有制度、办法、守则、公约四种。
其中，当物业管理公司要求组织内部全体人员共同遵守的道德规范与行为准则需要形成条文时，要用( )这种文书。
A、公约B、制度C、守则D、办法正确答案：C9、物业基本情况不包括()。
A、服务费用B、物业名称C、坐落位置D、物业类型正确答案：A10、下列不是酬金制与包干制内容的是( )。
A、酬金制和包干制的财务特征B、物业服务费用包干制C、物业服务费用酬金制D、物业服务成本费用酬金制正确答案：D11、下列各项不属于排水系统的是()。
物业管理实务考试题及答案
选择题
在物业管理中，负责小区公共设施日常维护和保养的部门通常是？
A. 财务部
B. 客服部
C. 工程部（正确答案）
D. 保安部
下列哪项不属于物业管理公司的基本服务内容？
A. 房屋修缮
B. 环境卫生
C. 房屋买卖中介（正确答案）
D. 绿化养护
物业管理费通常根据什么因素来确定？
A. 业主的喜好
B. 物业服务的质量
C. 房屋的建筑面积（正确答案）
D. 小区的地理位置
在物业管理中，处理业主投诉和建议的主要部门是？
A. 工程部
B. 财务部
C. 客服部（正确答案）
D. 人力资源部
下列哪项是物业管理公司在接管新项目时必须进行的工作？
A. 房屋装修
B. 房屋销售
C. 物业验收（正确答案）
D. 业主委员会选举
物业管理中的“四害”防治通常指的是防治哪四种害虫？
A. 蚊子、苍蝇、老鼠、蟑螂（正确答案）
B. 蚊子、蚂蚁、老鼠、蜘蛛
C. 苍蝇、蚂蚁、蟑螂、蜘蛛
D. 蚊子、苍蝇、老鼠、跳蚤
物业管理公司制定年度预算时，下列哪项不是必须考虑的因素？
A. 物业服务成本
B. 业主的缴费能力
C. 公司的盈利目标
D. 上一年度的亏损额（正确答案）
在物业管理中，对于小区内违停车辆的处理，下列哪项做法是正确的？
A. 直接锁车
B. 罚款处理
C. 先警告后处理（正确答案）
D. 无视违停行为
下列哪项是物业管理公司在提供安保服务时必须遵循的原则？
A. 严格执法
B. 预防为主（正确答案）
C. 事后补救
D. 罚款为主。
物业实务考试题及答案
物业实务考试题及答案一、单项选择题（每题2分，共10题）1. 物业管理公司的主要职能不包括以下哪一项？A. 物业维修B. 环境卫生管理C. 物业租赁D. 物业投资咨询答案：D2. 物业管理中，业主大会的决策权属于：A. 物业管理公司B. 业主委员会C. 业主D. 政府相关部门答案：C3. 以下哪一项不是物业管理服务的内容？A. 安全保卫B. 绿化养护C. 房屋买卖D. 公共设施维护答案：C4. 物业管理中的“四保”不包括以下哪一项？A. 保安B. 保洁C. 保绿D. 保税答案：D5. 物业管理公司在业主装修期间应提供的服务不包括：A. 装修审批B. 装修监督C. 装修材料供应D. 装修指导答案：C6. 物业管理中的“三公开”不包括以下哪一项？A. 公开收费标准B. 公开服务内容C. 公开服务人员信息D. 公开业主大会决议答案：C7. 物业管理中的“三及时”不包括以下哪一项？A. 及时维修B. 及时反馈C. 及时缴费D. 及时沟通答案：C8. 物业管理中的“三满意”不包括以下哪一项？A. 业主满意B. 社会满意C. 政府满意D. 员工满意答案：D9. 物业管理中，业主委员会的主要职责不包括：A. 监督物业管理公司的工作B. 代表业主与物业管理公司签订合同C. 决定物业管理公司的人事任免D. 协调业主与物业管理公司的关系答案：C10. 物业管理中的“三禁止”不包括以下哪一项？A. 禁止乱扔垃圾B. 禁止高空抛物C. 禁止随意停车D. 禁止业主大会答案：D二、多项选择题（每题3分，共5题）11. 物业管理公司在服务过程中应遵守的原则包括：A. 合法性原则B. 服务性原则C. 经济性原则D. 公开性原则答案：ABCD12. 物业管理中，业主的权利包括：A. 参与业主大会B. 选举业主委员会成员C. 对物业管理公司的工作提出建议D. 决定物业管理公司的人事任免答案：ABC13. 物业管理中，业主的义务包括：A. 按时缴纳物业管理费B. 遵守业主大会的决议C. 维护公共设施D. 参与物业管理公司的经营决策答案：ABC14. 物业管理中的“四保”包括：A. 保安B. 保洁C. 保绿D. 保畅答案：ABCD15. 物业管理中的“三公开”包括：A. 公开收费标准B. 公开服务内容C. 公开服务人员信息D. 公开业主大会决议答案：ABCD三、判断题（每题1分，共5题）16. 物业管理公司可以擅自改变物业管理区域内的公共设施用途。
物业管理实务 复习题及答案
物业管理实务复习题及答案一、单选题（共65题，每题1分，共65分）1.在物业承接查验中建设单位应当依据( )的规定向物业服务企业移交物业管理用房。
A、《商品房销售管理办法》B、《物业服务收费管理办法》C、有关法规政策D、《业主大会规程》正确答案：C2.某个小区的物业管理费标准作了调整，会影响到年终结算，物业管理项目机构必须告知公司，公司必须告知上级单位(如董事会)，都要用( )。
A、报告B、通知C、决定D、通报正确答案：A3.物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项不包括( )。
A、明确交接主体和次序B、移交工作的难点、重点要想全，签合同、办手续留有余地C、对仍在保修期内的项目要多方签字，明确保修责任D、确认原物业服务企业退出或留下人员名单正确答案：D4.下列说法不正确的是()。
A、完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好的房屋B、危险房是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力的房屋C、严重损坏房是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，需进行大修或翻修、改建的房屋D、设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比正确答案：A5.合同要件是合同生效的()。
A、必要条件B、充要条件C、完全条件D、主要条件正确答案：A6.物业销售阶段，建设单位在与购房人签订物业买卖合同时，应当将（）向物业买受人明示并予以说明，物业买受人应予以书面承诺。
A、临时管理规约B、物业服务合同C、管理规约D、服务标准正确答案：A7.对物业绿化管理内容的描述不正确的是( )。
A、物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮等B、绿化管理是为了达到改善、美化环境，保持环境生态系统良好循环的效果C、绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等D、绿化的日常管理不包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养正确答案：D8.物业服务企业薪酬结构设计一般需要综合考虑的因素不包括( )。
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物业管理实务复习题集【复习试题一】一、案例分析选择题（共10题，每题2分。
每题的备选项中，有1个或多个符合题意）案例题一：某新建的国际大厦建筑面积约12万m2，外墙是铝合金板，墙面和地面是石，附属设施包括10部电梯、两部自动扶手电梯、消防中控、磁卡门禁设备、中央制冷供暖等系统，综合配套设施包括地下停车场、休闲健身区。
目前，该商城已经竣工，并拟对外进行公开招标选聘物业服务企业，某物业服务企业正积极参与该项目的投标。
请结合案例，回答下列问题：1.该项目对外公共招标，在编制招标文件时，以下哪项容不是招标文件包括的容（）A.招标人及招标项目简介B.物业管理服务方案C.业主的服务需求D.评标标准和评标办法；2.在物业管理评标过程中，评标的方法一般包括（）A.综合评分法B.最低价法C.最高价法D.性价比法3.开发建设单位拟派三名代表参与该项目的招标评标工作，哪么抽取专家人数最少为（）人。
A.3B.5C.6D.94.在制定物业管理方案时，下列哪一项容不是该项目物业管理服务的重点。
（）。
A.设备设施管理B.公共秩序管理C.绿化管理D.消防管理5.某物业服务企业在对该项目进行收入测算时，测算的依据包括（）A.严格按照招标书的要求，测算收入项目B.对政府主管部门明文规定不许收取、或没有法律依据支持的收费项目，可以根据情况进行测算C.参考项目所在区域同类同质物业的经验数据，合理地确定费用收缴率D.对需要按年折旧或摊销的费用，测算周期不应超过合同期限。
案例题二：某物业服务是一个具备三级资质的物业服务公司，目前服务3个多层住宅小区，服务面积40万平米，服务1个办公楼提供服务，面积4万平米。
吴某是某物业服务企业发展部的领导，为达到通过拓展公司业务，把物业公司资质等级提高到二级的目的，他在网上选择物业服务招标信息。
请回答下列问题：6.吴某在网上选择物业服务招标信息需要考虑什么因素？（）A.公司现有服务项目的类型和面积B.计算与二级物业服务资质的差距C.依据《物业服务企业资质管理办法》第八条要求查找招标信息D.不需要考虑什么因素7．吴某在网上搜出了以下几个项目，如果能够中标，在满足二级资质最低要求情况下，有几个可选方案？（）单位：万平米多层住宅独立式别墅办公楼、厂房20 4 4A.1B.2C.3D.48.在编制物业管理方案中应关注如下的哪些关键要素？（）A.服务设计B.资金保障机制C.员工管理系统D.顾客管理系统。
案例题三：某分期开发住宅小区，一期业主已入住，二期正处于开发建设期，工地到处是凹洼积水及饭盒，一期与二期交界处也丢了很多空罐头盒。
一期有一个临时垃圾收集点，十几个没盖的垃圾桶就放置在未硬化的沙土上，由于长期投放垃圾且未及时清理，垃圾桶周围土壤已发黑发臭。
夏天到来，已入住的一期业主纷纷投诉小区蚊子、老鼠、嶂螂、苍蝇多，要求物业公司彻底解决环境问题，否则将拒交管理费。
请根据案例回答下列问题：9．造成该小区老鼠较多的主要原因有（）。
A.垃圾收集点周围卫生没做好B.周围有空罐头盒C.垃圾桶没上盖D.周围饭盒乱丢给老鼠提供食物E.周围积水10.在本案例中，造成蚊子孽生的主要原因是（）。
A.旁边工地有凹洼积水B.小区有垃圾收集点C.垃圾桶周围未硬化D.周围环境有空饭盒及空罐头盒E.垃圾未及时清理二、案例分析题（80分）案例分析题（一）某住宅小区，2010年10月组织业主入住，入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。
小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。
业主某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问题，遂与开发商约定限期整改。
由于开发商未在约定的期限完成房屋门窗整改，某以此为由拒缴物业服务费。
物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆改天然气管道设施，王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。
物业服务企业要求其恢复原状。
王某则提出自愿签署一份《承诺书》，容包括：“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均由本人负责”等，并自愿缴纳天然气改造押金3000元。
问题：11.15套未售出房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明理由。
（4分）12.某拒缴物业服务费的理由是否成立？简单说明理由。
（4分）13.你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简单说明理由。
（4分）14.针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？（3分）15.王某自愿签署的《承诺书》是否有效？问什么？（4分）16.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题？（6分）案例分析题（二）某大型住宅小区2005年建成交付使用。
由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。
2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出建议：（1）本小区中心花园铁艺围栏锈蚀损毁严重，应予更换；（2）由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。
同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。
问题：17.经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。
请问更换铁艺围栏事项应由谁决定？费用如何解决？（10分）18.义务监督员提出的建议（2）是否可行？请说明理由。
（10分）19.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理？请说明理由，并说出应该采取什么样合理步骤和方法？（10分）案例分析题（三）拟建的XX花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。
总建筑面积20万平方米，全部为高层楼房，小户型，单身公寓为主力户型物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。
某物业管理公司派出了由公司行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。
在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。
会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，容主要包括：XX花园周边交通、商圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。
问题：20.根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误？（5分）21.根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要容。
（10分）22.如果你公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展所中经营服务（每个方面至少列举一项具体项目）？（10分）【复习试题一参考答案】一、案例分析选择题1.B2.ABD3.C4.C5.AC6.ABC7.D8.ABCD9.ACD 1O.ADE二、案例分析题案例分析题（一）11.15套未售出房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明理由。
（4分）答案要点：（1）15套未售和3套存在质量问题的房屋存在质量问题由开发建设单位负责物业服务费用；（2）根据《物业管理条例》未出售房屋由开发建设单位缴纳物业服务费，（3）3套存在质量问题的房屋，因业主未收房，根本原因在于开发商，所以应由开发建设单位承担物业服务费用。
12.某拒缴物业服务费的理由是否成立？简单说明理由。
（4分）答案要点：不成立，因某收房以后发现门窗存在质量问题，根据国家标准及《商品房质量保证书》约定门窗五金件的保修期为一年，其责任应由开发建设单位承担保修责任。
某不应以房屋质量为题为由，以拒缴物业费的行为，把责任转嫁物业公司。
13.你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简单说明理由。
（4分）答案要点：不正确，根据《住宅室装饰装修管理办法》，第六条装修人从事住宅室装饰装修活动，未经批准，不得拆改燃气管道和设施。
拆改应当经燃气管理单位批准。
14.针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？（3分）答案要点：根据《住宅室装饰装修管理办法》110号令第13条规定：装修人在住宅室装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者房屋管理机构（以下简称物业服务企业）申报登记。
第十六条装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业服务企业签订住宅室装饰装修管理服务协议。
物业服务企业在管理中应当采取以下措施：（1）物业服务企业首先应和装修企业办理相关装修手续，告知其装修注意事项；（2）应当按照装饰装修管理协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理，对违反协议的，应追究违约责任。
15.王某自愿签署的《承诺书》是否有效？问什么？（4分）答案要点：承诺书无效。
承诺书的容违反了《物业管理条例》和《住宅室装饰装修管理办法》的规定，因此无效。
16.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题？（6分）答案要点：加强巡视，防患于未然；物业装饰装修期间，物业服务企业要抽调专业技术人员，管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防，频繁沟通，做到防患于未然，出现违规伪装行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。
同时要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理的施工证，强化施工人员的管理。
案例分析题（二）17.经物业服务企业测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。
请问更换铁艺围栏事项应由谁决定？费用如何解决？（10分）答：更换全部铁艺围栏属于大修围，需要动用专项维修资金，根据《物权法》和《物业管理条列》以及《专项维修资金管理办法》等的相关规定应该由业主大会决定，而且需要超过总建筑面积2/3以上和总人数2/3以上的业主同意才可以。
本题中的住宅小区未成立业主大会，不能直接形成双2/3同意的业主大会决议，费用的解决有两种方式：一是使用维修资金，可以由全体业主进行表决，双2/3通过，然后上报上级主管部门，要求使用维修资金，或者成立业主委员会，也是双2/23表决，使用维修资金。
二是业主共同出资更换围栏，也得是经全体业主表决和同意，也是双2/3同意，表决的方式可以采取书面征求意见。
18.义务监督员提出的建议（2）是否可行？请说明理由。
（10分）不可行，筹备组不包括物业服务企业。
业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组。
业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。
19.物业服务企业要求提高物业服务费收费标准是否合理？请说明理由，并说出应该采取什么样合理步骤和方法？（10分）合理，相对于2005年，现在的物价和工资都有大幅度的提高，而且随着时间的推移，物业公司的维修工作量也会增加很多，因此物业公司要求提高物业费是合理的，要求提高物业费是在征求业主的意见，直接提高物业费则是不合理的。