我国物业管理服务行业发展历程及趋势

我国物业管理服务行业发展历程及趋势

制冷及低温工程

081951

鲍英豪从1981年3月全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的设立，至今全国已有各类物业管理公司2000余家，从业人员近200万人。可以看到随着经济与房地产业地高速发展，人们对物业管理的要去也越来越高。回顾我国的物业管理发展历程，大致可以分为3个阶段：探索和起步阶段、规范化发展阶段、市场化阶段。可近些年来，物业管理实际工作中，其状况让人难以满意，存在许多问题，这就需要相应的对策去完善，制定发展策略。

关键词：物业管理发展历程问题发展对策

发展历程：

第一阶段：从1981年3月到1994年3月，这是我国物业管理探索和起步的时期。1981年3月10日，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立。此后，一直代表我国物业管理发展方向和先进水平，走在全国物业管理前列的深圳市，在物业管理体制、管理模式、运营机制、管理立法等方面进行了一系列富有创造性地探索和尝试：1983年，深圳市国际商业大厦为全国第一个实施物业管理的大厦；1985年，深圳市鹏基工业区为全国第一个实施物业管理的工业区；1989年，深圳市所有房管所停止政府补偿，成立物业管理企业，为全国第一；1991年，深圳住宅局以莲花二村为试点，开始规范化物业管理的试点；1992年，深圳市住宅局与建设部房地产业司联合组建培训中心，对物业管理人员实行培训；1993年，深圳市率先成立了全国第一家物业管理协会。在这阶段中，我国物业管理主要是沿海城市和大城市开始起步，尽管物业管理法规不健全，制度不完善，但物业管理的雏形已经形成，并为后来全国物业管理的大发展，在理论上和实际上打下了坚实基础。

第二阶段：1994年4月到1999年5月，是我国物业管理开始进入规范化发展的阶段。其中物业管理立法明显加快：1996年国家计委、建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》；1996年9月，建设部人事教育司和房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》；1998年3月，财政部下发了《物业管理企业财务管理规定》；1998年11月，建设部下发《住宅共用部分、共用设施设备维修基金管理办法》。还有物业管理队伍迅速壮大：1994年，全国物业管理企业5000家，从业人员10万余人；到1997年底，企业达8000家，从业人员近百万人；1998年底，企业12000家，从业人员150万人。物业管理水平明显提高：1995年8月建设部在青岛市召开了全国物业管理工作座谈会，进一步推动和发展社会化、专业化、企业化的新体制，对于推动新住宅小区物业管理起到了加速作用。海南、上海、广东、青岛等一大批物业管理协会成立。随之高等教育自学考试开设了物业管理专业专科。

第三阶段：1999年5月至今，是我国物业管理快速发展和市场化时期。物业管理队伍迅速壮大，成为一个独立行业；物业管理各种配套设施政策进一步完善；各地物业管理招标项目日益增多；物业管理大量专著出版；全国物业管理协会2000年10月15号在北京成立；物业管理立法步伐加快。

面临的问题：

物业管理在我国还属于一个新兴行业，正处于发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。

1.物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。我国的物业管理，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。可以看出，物业管理在我国仍有很大潜力。

2.专业人才匮乏影响物业管理行业向深层次发展。物业管理行业发展时间较短，物业管理人才大都是从其他专业转过来的人员，他们缺乏专业知识和系统的培训，胜任单一普遍岗位工作的人才多，胜任多个岗位工作的复合型人才少；初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。大家渐渐认识到物业管理出了专业知识以外。还需要学习法律、经营。心理学等多学科，为了行业的高质量发展，人才培训势在必行。

3.物业管理市场建设不完善。近些年来，物业管理企业如雨后春笋般出现，但物业管理的市场化程度仍然偏低，同行业之间缺乏公平的市场竞争机制。一方面有实力的物业管理企业难以找到项目，只能在原经营模式上艰难支持；另一方面企业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路。有的虽然公开招标，但存在虚假承诺、暗箱操作等不正当竞争手段，这些都影响物业管理的健康发展。

4.物业管理企业的经营能力不足。目前大都物业管理企业存在规模效益差，发展后劲不足的问题。加之过分强调服务，使得企业忽视自身建设，既不经常开展专业技术培训，也没有建设严格的各级各类人员岗位责任和考核标准，使物业管理服务内容和质量很难做到。

5.产权人、使用人参与意识差，业主委员会组建不及时，作用发挥不好。眼下，一些城市住宅小区业主委员会组建不及时，有的未按规定通过民主选取产生，有的不能代表产权人的作用。部分业主对物业管理的意识还很落后。这也阻碍物业管理发展的不利因素。

发展趋势：

一．采取多种渠道培养物业人才。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。需要加强员工的业务培训和技术培训，多学习，增强企业的竞争力。

二．物业管理企业的专业化、规模化发展。现在很多物业管理企业大包大揽，过分强调自己的队伍，一些本可以外包给专业服务公司的业务，也要自己干，很勉强地为业主提供各种服务，这样，既使自己的管理成本居高不下，也使专业服务公司无事可做。而根据国外物业管理企业的发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，一个20万平方米的小区只需要一个管理员。中国物业管理也正向着这一趋势发展。目前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般出现。同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势，也可使管理效果大大提升，在物业管理费标准不能轻易变动的情况下，效益是明显的。

三．走法制路线，完善物业行业法律法规。市场经济是以立法委保障的经济体制，而且物业管理涉及的范围十分广泛，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤

气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。所以需要政府建立物业管理体系，为物业管理持续发展保驾护航。

总结：

物业管理进入我国才不到30年的历史，但是它市场管理中的巨大作用已经充分显示出来了，改善了人们的工作生活环境。我们期待物业管理行业会发展到一个新的台阶。

参考文献：《物业管理教程》齐坚

《物业管理》陈友铭

《物业管理理论和实务》谭善勇