华润集团商业地产发展分析
深圳华润万象城的发展现状及未来趋势分析
深圳华润万象城的发展现状及未来趋势分析近年来，深圳华润万象城成为该城市市中心地区的一颗璀璨明星。
作为一座集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体的综合型商业综合体，华润万象城的独特魅力与日俱增。
本文将以全面的视角，探讨华润万象城的发展现状，并对其未来趋势进行分析。
首先，让我们来回顾一下华润万象城的发展历程。
华润万象城于2015年正式开业，项目总占地面积近30万平方米，建筑总面积约19万平方米，共分为一期和二期两个阶段的建设。
其中，一期工程涵盖了高档购物中心、主题商业街、高级写字楼、超五星级酒店等众多功能。
随着城市发展的紧迫需求和人们对高品质生活的追求，华润万象城在快速扩张的同时，瞄准了细分市场，并成功引入了更多知名品牌。
华润万象城的发展壮大主要归功于其独特的定位和经营理念。
首先，位于深圳CBD核心区的地理位置使得华润万象城成为市民和游客的重要购物目的地。
其次，华润万象城注重打造消费者体验，通过提供高品质的商品和服务，创造了与众不同的购物环境。
此外，华润万象城也积极推行多元化经营战略，通过引进时尚、国际化的品牌，满足了消费者不断升级的需求。
然而，在竞争激烈的商业市场中，华润万象城也面临着一些挑战。
首先，周边竞争对手不断涌现，包括购物中心、商业街以及电商平台等，这对华润万象城的市场份额构成了压力。
其次，随着消费者需求的不断变化和年轻一代的购物方式的转变，华润万象城必须适应新的消费趋势，保持先进的商业理念。
面对这些挑战，华润万象城的未来前景依然充满机遇。
首先，深圳作为中国经济发展的重要引擎之一，消费需求一直呈现出稳定增长的趋势。
华润万象城作为深圳的一个标志性商业地标，将继续受到市民和游客的青睐。
其次，随着更多国际品牌的涌入和人们对高品质生活的追求，华润万象城有望进一步扩大其品牌影响力。
该商业综合体可以继续提供独特的消费者体验，通过引入更多高端品牌和特色店铺，满足消费者的多元化需求。
此外，华润万象城还可以通过大力发展数字化和智能化科技手段来提升消费者体验。
华侨城华润商业地产连锁开发战略研究3
杭州悦府
长沙凤凰城
北京西堤红山
上海滩花园
合肥紫云府
沈阳凯旋门
商业地产与住宅的产品组合
九里系列
外滩九里
大连星海湾壹号
宁波卡纳湖谷
苏州平门府
商业地产与住宅的产品组合
1．产品组合模式 华润集团的商业地产与住宅配搭是固定的吗？下面列举
华润在部分城市的商业地产和住宅的组合情况：
商业地产与住宅的产品组合来自树湾系列：上海
北
橡
京
树
橡
湾
树
湾
厦
门
沈
橡
阳
树
橡
湾
树
湾
商业地产与住宅的产品组合
中央公园系列
武汉中央公园
天津中央公园
商业地产与住宅的产品组合
幸福里系列
合肥幸福里
深圳幸福里
商业地产与住宅的产品组合
蓝湖城系列
大连海中国
北京翡翠城
无锡太湖国际社区
成都二十四城
合肥澜溪镇
商业地产与住宅的产品组合
商业地产与住宅的产品组合
【橡树湾系列】代表作——北京橡树湾、厦门橡树湾、上海 橡树湾、沈阳橡树湾、福州橡树湾
【中央公园系列】代表作——武汉中央公园、天津中央公园、 慈溪中央公园
【幸福里系列】代表作——合肥幸福里 【蓝湖城系列】代表作——大连海中国、成都二十四城、重
庆二十四城、成都翡翠城、无锡太湖国际社区、北京翡翠 城、合肥澜溪镇 【悦府系列】代表作——杭州悦府 【凯旋门系列】代表作——武汉凤凰城、北京凤凰城、成都 凤凰城、长沙凤凰城、西堤红山、沈阳凯旋门、上海滩花 园、合肥紫云府 【九里系列】代表作——外滩九里、佘山九里、宁波卡纳湖 谷、苏州平门府、大连星海湾壹号
华润上海华润地产战略发展报告135PPT
•注：数据来源上海市统计局，数据含动迁、配套住宅
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③历年供需对比
上海市商品住宅供求关系趋紧，商品住宅 供应04年后逐年递减，而需求强劲。
• 2007年，上海商品住宅销售面积2753万 平米，供应2103万平米，供需比为0.76， 市场供不应求。
• 2007年上海商品房销售均价9182元/平方米，同比上涨7.1%。 • 2007年上海商品住宅销售均价为10293元/平米，同比上涨9%；
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⑤成交分析-环线分布
•上海住宅成交集中外环外，环线3/2/1格局形成
• 随着上海中心城区土地供应的减少以及价格的不断高升，外环外已成为上海商品住宅 成交的主要区域，上海城市逐步进入郊区化发展。
2002－2007上海住宅施竣工面积
年份
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
施工量（万平米） 5995 6974 7873
8267
7989
竣工量（万平米） 1881 2281 3270
2819
2699
倍数比
3.19 3.06 2.41
2.93
2.96
年度平均倍数比
2.89
2007年 7643 2753 2.78
•《世界发展银行》
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2.1上海房地产市场
为了更全面、更科学的衡量进入一个城市的标准，我们尝试研究了各个城市的宏观经济和 房地产发展数据，归类出系列可以反映一个城市经济发展和房地产发展的指标体系。我们 最终选用了6个主要维度对长三角主要城市以及我司进入城市进行比较。
华润地产五年发展战略
2. 项目成为城市当地地标，“万象城”成为中国大陆现代购物中心著名品牌及代表者； 3. 上市或并入上市公司，完善公司治理结构，提高公司治理水平，获得资本市场的认可并借
助资本市场的力量持续发展； 4. 成功引入能为公司带来较高附加价值的战略合作伙伴； 5. 与主要零售商建立并保持良好的合作伙伴关系； 6. 带动集团业务的整合发展； 7. 以商业为主要获利来源的都市综合体开发逐步转 为 以商业＋住宅获利并重或住宅获利为
1.行业具备成长潜力 2.行业领导者将获得显著的盈利水平
增长
3.行业未来盈利水平可观 4.遵循国外发展轨迹，行业发展方向
和轨迹明确
5.竞争日趋激烈，行业具有风险和不 确定性
6.所代表城市建设和商业发展形象而 带来的吸引力
行业竞争结构分析
竞争者进入壁垒 1.合适的土地资源获取难； 2.对资金需求大，一般竞争者无法进入； 3.与政府关系好，具备成本优势； 4.企业规模和品牌效应明显； 5.政策限制小企业； 6.转换成本偏低； 7.开发和管理技术难度较大； 8.客户资源从无到有的建立难度较大。
远景目标
财务目标
1. 五年内 EBIDTA 达到 ？，EBIDTA 回报率达到 ？，总资产达到 ？，市值达到 ？； 2. 十年内 EBIDTA 达到 ？，EBIDTA 回报率达到 ？，总资产达到 ？，市值达到 ？；
3. 优化融资渠道，完善财务结构。
远景目标
战略目标
1. 五年内成为中国大陆大型综合性商业地产开发及经营行业的领先者； 十年内成为行业领导者；
买方力量决定因素 1.零售资源不够丰富；买方的替代品 相对较少； 2.与买方建立良好关系； 3.买方转换成本大于卖方转换成本； 4.存在后向整合可能性； 5.买方品牌及买方属性。
1华润集团商业地产投资运营模式
项目列表
武汉橡树湾、北京橡树湾、厦门橡树湾
上海橡树湾、沈阳橡树湾、福州橡树湾、武汉中央公园、天津项目
目录
目录
✓壹、华润集团商业地产版图综述 ✓贰、华润置地— 万象城系列 ✓叁、华润万家— 欢乐颂系列 ✓肆、旅游休闲与生活方式系列
1
壹、华润集团商业地产版图综述
— — 搭建起“万象城”与“欢乐颂”两大主力平台
1 一、华润集团概况
图1.华润集团业务版图
1.1集团基本业务版图
持股57.79%
华润创业
广瑞路项目 华发项目 海口农垦项目 铁东区华润置地项目
经营面积 32,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡
-
业态 社区购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心
2.2欢乐颂品牌
预计开业时间 2010年 2011年 2012年 2012年 -
合作模式 租赁物业 买地自建 租赁物业 合作开发 内部合作
1 三、华润置地系列
图1.华润置地全国各城市项目布局情况
3.1全国拓展版图
目前，华润置地已进入全国24个城市，主要分布在长三角、环渤海、川渝等全国一线、二线城市。
1 三、华润置地系列
表4.华润置地土地储备情况
区域 环渤海 中部 川渝
城市 北京 天津 沈阳 大连 鞍山 青岛 郑州 武汉 长沙 重庆 成都 绵阳
1 二、华润万家系列
表2.华润万家系列品牌
类型
商Байду номын сангаас品牌
华润大卖场
SG苏果
超市类
便利超市 生鲜超市
Van go 便利店
O l e ’ 超市
Blt
购物中心 欢乐颂
华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析 80页PPT文档
人均GDP（美元）
14000 13000 12000 11000 10000 9000
8000 深圳
7000 6000 5000 4000 3000
杭州
人均GDP10000美元
沈阳
大连 郑州
青岛 合肥 重庆
成都
南宁
2019 2019 2019 2019 2019 2009 2019 2019 2019 2019 2019 2019
地王大厦
东门商圈
地王商务区
华润中心
人民南商圈
位于城市金融商业核心区
25
整体布局
将购物中心作为独立的主体建筑
国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体
华润中心万象城，这个项目完全 抛弃了传统的规划模式，将万象 城购物中心作为一个独立的建筑 主体进行设计，给予其设计规划 的较大自由空间。
24 20
14
选址原则
城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段
商圈
• 1.选择城市新城区的核心地段 • 2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群 • 3.交通便利，停车方便 • 4.考虑政府的城市规划
名称 深圳万象城 深圳大冲大象城 杭州 万象城
位置特征 罗湖-核心商务区
5
华润置地全国布局 以二线发达城市为主要战略城市
华润进驻主要城市
一线城市：北京、上海、深圳
二线城市： 成都、武汉、合肥、杭州、 大连、长沙、重庆、沈阳、 厦门、天津、南宁、青岛等
三线城市： 绵阳、常州、南通、鞍山、海南、 淄博、日照、余姚、秦皇岛等
一线城市
二线城市
沈阳
北京 秦皇岛 鞍山
华润商业地产产品线研究更新ppt文档
以上佳的自然景观、生态资源，为追求品质的成熟家庭，提供城 市中心舒适健康的生活空间。
橡树湾独有的学府、英伦等优雅气质，为品质追求的成熟家庭， 提供城市中心之外既丰富又安静的心灵空间。
需求
详细要求
1.精装修美观精致、有品质感； 美观雅致的公共环境 2.空调采暖温度、湿度、新风舒适；
顾客
3.卫生间不返臭、餐饮厨房无串味。 1.落客区、停车场交通方便，车辆进出便捷； 周边及内部交通便利 2.中庭电梯、扶梯布置合适，运行安全、快捷、舒适； 3.导向标识清晰醒目、美观。
有特色的商业建筑形 1.建筑物有时尚或特色；
华润商业地产产品线研究更新
内容提要
内容提要
一.华润地产的产品线划分 二.华润地产的商业产品线 三.华润置地—万象城系列
1.规划设计 2.建筑特征 3.园林 4.精装修 5.总结 6.经典案例
一、华润产品线划分
产品线
幸福里系列
蓝湖城系列
住宅
中央公园系 列
橡树湾系列
产品线描述
为居住改善型的成长家庭，在城市中心区域提供的住宅产品。
洗手台使用 气密性满足要求，无漏气和 方便； 风哨。
物业管理标 识清晰
别是消防卷帘门； 3.电梯运行平稳； 4.制冷及采暖效果好；
设停车引导系坡向正确，不
统
积雨水；
5.新风效果好； 6.卫生间下水无臭味；
缴费方便
水体系统正常 使用；
7.机房隔音、减震、降噪；
地面易清洁
8.建筑泛光灯照明效果佳。
无障碍运行。
整体定位
综合性物业 产品规模 功能配合
华润置地营销战略分析
华润置地营销战略分析华润置地是中国知名的房地产开发商和运营商，拥有丰富的项目经验和强大的市场影响力。
本文将从营销战略的角度分析华润置地的优势及其所面临的挑战，并提出一些建议。
一、优势分析1.品牌影响力：华润置地是中国知名的房地产开发商之一，拥有较高的品牌知名度和信誉度，这为其销售活动提供了一定的竞争优势。
2.多元化产品线：华润置地在各个城市开发了多个项目，涵盖住宅、商业、写字楼等多个领域，这种多元化的产品线可以满足不同客户的需求，提高销售的覆盖面和市场份额。
3.强大的研发团队：华润置地拥有一支专业的研发团队，能够按照市场需求和消费者的喜好推出具有创新性和竞争力的产品，提高产品的销售吸引力。
4.良好的资源整合能力：华润置地积极与其他企业合作，整合土地资源和金融资源，提高项目的开发效率和市场竞争力。
二、挑战分析1.市场竞争激烈：中国房地产市场竞争激烈，各大房地产开发商争夺市场份额，华润置地需要与其他竞争对手进行差异化竞争，提供有竞争力的产品和服务，才能脱颖而出。
2.土地成本上升：土地成本是房地产开发商的重要成本之一，特别是在一线城市和热门城市，土地成本不断上升，这对华润置地开发高性价比的项目提出了更高的要求，也增加了项目开发的风险。
3.法规政策限制：政府对房地产市场的法规政策逐渐收紧，限购、限贷政策的实施对开发商销售产生一定的压力，华润置地需要密切关注政策环境的变化，迅速调整营销策略，以满足市场需求。
三、建议1.加强品牌建设：华润置地应加大品牌推广力度，提高品牌知名度和信誉度。
可以通过广告宣传、赞助活动等方式提升品牌的形象和影响力。
2.提供差异化产品和服务：华润置地应根据不同城市和消费群体的需求，提供差异化的产品和服务。
可以通过创新设计、绿色环保等方式增加产品的附加值，提高产品的竞争力。
3.加强市场调研：华润置地需要加强市场调研，了解市场需求的变化，以便及时调整产品定位和营销策略，提高销售的准确性和准确性。
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2012.11
华润集团 商业地产发展分析
华润企业
华润集团 商业地产发展分析
企业简介
华润集团旗下共18家一级利润中心，在香港拥有6家上市 公司（含华润置地）。经营涉及消费品（零售业有多个自营 品牌及华润万家超市）等多领域。截至2010年6月，集团总 资产已达到4,830亿港元，2009年度集团营业额达1,698亿港 元，经营利润177亿港元，员工达30万人。
华润置地组织架构
华润集团 商业地产发展分析
华润地产版块业务架构
商业地产产品模式：多元
1. 万象城都市综合体系列
华润集团
2. 住宅+区域商业中心（五彩城）
商业地产发展分析 3. 住宅+欢乐颂
区域商业中心一般位于新兴的城市副 中心，周边以大片居住区为主，或者 临近大规模的新兴产业集群，具备一 定商业基础，北京橡树湾区域商业中 心作为战略落地试点。
小结
华润集团 商业地产发展分析
“内地新鸿基”定位方向 央企，多产业平衡 集团以“孵化”关系促进商业地产发展 多产品组合及高品质品牌（尤其是万象城）带 动下的产品竞争力优势明显。 发展速度追求平稳、产品与万达形成错位使得 对万达构成的竞争威胁较小，焦点主要在核心 城市的核心地段的拿地上。
•完
华润集团 商业地产发展分析
代表案例：深圳华润中心
代表案例：深圳华润中心
华润集团 商业地产发展分析
截至2010年6月，经营收益水平：
总面积：32.3748万平（含停车场5.5万平） 产品组合：万象城购物中心+华润大厦+君悦酒店+停 车场 出租率96.7% 租金收益3.62亿（半年）
*产品关键词：高端、品质 *万象城为中国购物中心标杆项目
发展策略明晰，侧重于发展“郊区低密度住宅”和“市区高
密度住宅”，并结合发展规模化的“城市综合体”大型商业地 产项目。
华润集团 商业地产发展分析
代表案例：深圳华润中心Leabharlann 华润集团 商业地产发展分析
位置：深圳地王金融圈，罗湖金 融商务中心区 项目特点：集商业、办公、酒店 、居住等诸多功能于一体，深圳 规模最大，品质最高综合建筑群 物业形态： 购物中心-万象城 5A甲级写字楼——华润大厦 君悦酒店 酒店式公寓 室外娱乐休闲广场 占地面积：7.6万m2 总建筑面积：约48（55）万m2 总投资：40亿港币
商业地产产业链
华润集团 商业地产发展分析
1. 华润建筑：内外装 2. 商业管理：华润自建团队 3. 酒店：木棉花酒店 4. 主力店：华润万家、中艺、华润堂零售品牌等
华润集团 商业地产发展分析
商业地产资本模式：孵化
华润集团 商业地产发展分析
选址策略---拿地版图
截止到2010年8月，华润置地已进入中国内地26个城市，正在发 展项目超过50个。土地储备规模近 2261万平米（其中住宅开发 和商业地产土地储备分别为1911万平米和350万平米，商业地产 建成物业106万平米。商业地产土地储备占比15.5%），主要分 布在三大经济圈的中心城市和中西部的热点城市。其中商业地 产分布于北京 、 上海、 深圳、 杭州、 无锡、沈阳、成都、大 连、苏州、重庆、合肥、青岛、鞍山、郑州等城市。
华润集团 商业地产发展分析
选址策略---商业地产版图
选址策略---拿地策略
华润集团 商业地产发展分析
侧重集团资源、兼顾公开拿地：借助集团资源，非公开方
式获得一线城市优质地价土地。充分利用下属企业的土地资源 优势，“退城进园”；有计划、有战略指导、有区别地进入二 、三线城市； 侧重对“合作、并购、旧城改造”等拿地方式 ，同时，积极参加优质地块的“招拍挂”；例如：北京橡树湾 项目和2009 年8 月新获得的上海项目，是华润置地借助母公 司财务支持在公开市场拿地的典型案例。
商业地产产品模式：多元
华润集团 商业地产发展分析
分布于三个版块
华润置地： 华润万象城城市综合体+区域购物中心+木棉花酒店
华润万家：欢乐颂社区购物中心 深国投（投资企业）：
新一城购物中心+印象城购物中心
*万象城系列继杭州开业后，将陆续在沈阳、南宁、成都、青岛、 郑州开业；欢乐颂在深圳试点后，即将在鞍山开业；而以北京橡 树湾的区域购物中心为试点的产品也在不断完善中。 计划每年新开1-2个持有物业。除新开业的杭州万象城，商业地产 出租率保持正在93%以上。
目前，集团正在推动企业的发展由实业型转向产融结合型 。集团奉行“集团多元化，利润中心专业化”战略。
华润集团 商业地产发展分析
企业简介
在地产业务上，华润实行“差异化”竞争策略， “住宅开发+持有物业+增值服务”产品组合策略及“高品质” 的产品定位。
华润集团 商业地产发展分析
华润集团组织架构
华润集团 商业地产发展分析