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精装修房成本控制要点

黄秀芝

一、准备工作

1.踏勘现场

踏勘现场，了解项目非技术层面上的第一手资料，主要查看地面标高（是否需要找平？）、墙面平整度（是否需要粉刷）、结构标高（是否需要考虑钢架转换层？）、墙体（是否需要隔墙？）、土建与幕墙交界处（是否需要封堵）等等。

2.熟悉图纸及清单

熟悉图纸及清单，核算清单工程量与招标图纸工程量的出入？清单特征描述与招标图纸的出入？招标图纸与实际施工工艺的出入？清单项目特征描述及招标图纸上不清楚或错误的地方？

3.收集信息

收集信息，通过业务沟通过、设计师沟通或招标答疑去了解甲方的意图，如灯具、洁具、活动家具、窗帘等是否以后会有甲供的可能？有没有甲指乙供材料？有没有进场后需要设计变更的项目？

二、不平衡报价子目调整的方案

1.首先确保人工及取费不能下浮。因为不管设计变更还是项目增加，都会涉及到人工及取

费的问题。

2.其次常规基层材料不能下浮。如：细木工板、石膏板、龙骨、水泥、黄砂、钢材等，因

为无论如何设计变更基层材料都会用得到。

3.根据前期现场踏勘、清单工程量核对的情况，有针对性地合理提高施工中会增加工程量

的子项的综合单价，合理降低施工中会减少工程量的子项的综合单价。

4.对清单特征描述及招标图纸上不清楚或错误的地方，其单价可降低，以利于降低工程总

报价，待施工时再进行变更、索赔。

5.对于计日工的项目，适当提高单价。引文它不属于承包总价的范围，发生时可实报实销，

价格高些可多获利。

6.对于土建及零星项目，如零星砌砖、墙面粉刷、石材及瓷砖磨边、开槽、木饰面留缝、

轻钢龙骨隔墙、包柱等，清单量一般不足，可以适当提高单价。

7.调整主材的价格，不能整体下浮，那样经营点太多，等于没有经营。应事先做好功课，

哪些能够替换（可以降低）、哪些不能够替换（合理考虑），做到心中有数。

8.最后在没有办法的情况下，硬下的主材价格，要选用量大的，数量不能太多，进场后可

以重点经营，进行设计变更或推荐甲供。

三、不同的合同模式报价注意事项

1. 固定总价合同：一定要根据招标图纸计算工程量，并编制成本，对于漏项部分和工程量偏差较大的子目，尽可能在投标提疑的时候提出，如果不适合提疑的，可以和投标部一起想办法，将这一部分的成本在投标报价中，加以考虑，或在编制说明中将这一部分风险用语言描述加以规避。

2. 固定综合单价合同：根据图纸对甲方提供的工程量清单进行复核，对于漏项的部分和工程量偏差较大的子目，如果有提疑的机会，可以提疑，如果不适合提疑的，对于图纸工程量大于清单工程量的子目，可以适当提高综合单价，对于图纸工程量小于清单工程量的子目，可以适当降低综合单价，对于清单漏项的部分，可以针对漏项的子目仅报子目综合单价，工程量暂以0或者1计，在编制说明中加以说明。

3. 费率合同谈判前期准备事项：

（1）在接触费率合同项目前期谈判之前，一定要先了解项目所在地的相关造价法规资料和相关取费标准和相应的费率、定额水平、措施费、规费、税金的计取等，并结合我们公司的实际情况，提出一些需要修改的地方，并且要准备好理由，在和甲方协商合同条款的时候要能说服甲方。

（2）查看现场，了解现场实际情况及施工过程中的疑难点，例如现场情况、楼层的分布、临时维护、水电接驳点、层高等等，这些直接关系到措施费情况。

（3）在条件允许的情况下，尽早与设计师沟通，向设计师推荐与我司有战略合作伙伴关系的供应商；提前参与图纸深化，为后期二次经营提早进行铺垫；如果条件成熟，我们也可以参与设计概算，越早与设计师建立良好的关系，越有利于过程中的二次经营。

费率合同谈判的主要内容：承包范围、合同工期、合同暂定价、审价结算规则、材料供应、签价程序、违约责任等。

承包范围，需要有一定的弹性，因为费率合同的图纸比较模糊，施工范围难以界定，所以承包范围最好能加入“具体以承包人实际施工的范围为准”。主要也是考虑到将来合同总价增加的问题。（涉及费用工期的增加）；

合同工期，忌约定绝对的开工日日期，争取在开工日期后面增加“业主提交完整的确认施工图纸，施工现场具备开工条件后，由承包人递交书面开工报告，以双方签字确认后的开工日

期为准”竣工日期后面增加“若开工日期推迟则竣工日期相应顺延”，与业主沟通在不影响总进度前提下，尽可能让业主延长装饰施工时间。

合同暂定价，尽量引导业主确定一个合理的暂定价，虽然是一个暂定价，但是对我们的收款甚至最终的结算价也会有一定的影响。新增的工程量不但影响造价增加，同时还需要工期顺延。

工程款支付，预付款10%-30%，要与理据争。预付款的扣回要尽量延后，最好分多次扣回，保证整个施工过程中的资金链不间断。进度款付款比例不应低于70%，甚至要求付至80%。完工付款比例不应低于85%，同时要求增加工程量同比例付至85%。结算付款比例为95%。合同中最好能明确审计结算时限。保修金5%逐年分批支付。

审价结算规则，费率合同人工费必须保证，一般情况下，只要我们有充足的理由，甲方还是能答应我们的。材料费应明确利润率，注意要在双方达成一致意见的基础上，可以约定在双方确认的签价基础上上浮**%后进入直接费。

材料损耗问题，费率合同中材料的损耗往往都是按照定额损耗的，我们可以增加“其中石材、墙地砖、软包布与墙纸的主材损耗量如超过定额用量时，有乙方提出现场实际排版情况，经甲方审核确认后按实际损耗率签证计取，超出以上约定部分的由乙方承担。”

措施费，往往是双方协商而定的，只要我们能列出来的，往往就会有协商的余地，所以我们要充分考虑一些关于这个项目的现场实际情况（特殊地区：如山区、高原、沙漠等，这些地方运输费用、材料的非施工损耗都会增加，且远征费用很大，应对气候也需要付出较多费用，甚至我们的管理费用也会增加，如快递，车旅费等；赶工项目：应充分考虑人员调动、误工、人工降耗、浪工等现象；市中心的项目或重要地方施工项目，如政府重要部门等，项目部增加普工用于保洁的费用，材料运输的时间、堆放地方、搬运路线都不能在正常时间和合理方式进行；难度异常之大项目，如超高脚手架、超高楼层、地下室项目等都均需支出较多措施费；装饰工程单独的措施费，室内空气污染测试费、住宅工程分户验收费）。

甲供材、甲分包的配合费，都必须收取，很多时候，当我们装饰单位进场以后，我们就成为了总协调单位，收取一定的配合费也是我们应该得的。

规费，要仔细研究当地造价规定。

税金，往往是我们最容易吃亏的，有时候我们不熟悉工程所在地税率，所以我们要在税金后面加上“税率具体以当地地税规定为准”。

四、关于项目提疑

1.投标提疑的时候关于“地面找平层厚度是多少”、“是否需要做钢架转换层”、“原土建墙面是否需要重新做抹灰找平处理”等问题，要慎提，因为一旦甲方回复“综合考虑”的话，后期我们就没有了经营的空间。

五、关于投标编制说明

1.一些在报价中未考虑的问题，或者不适合在投标报价中考虑的问题，为了规避风险，可以委婉地在编制说明中加以说明，以达到规避相关风险，给后期施工过程中埋下经营的伏笔。

2.编制说明中常常需要说明的内容有：

（1）本报价仅适用于土建质量达到国家竣工验收质量规范合格标准之情形，若土建存在质量问题需我方修缮完成时，相应发生费用应另行协商计价。

（2）对于装饰甲供材我司将收取主材费用的%配合费，安装甲供材我司将收取主材费用的%配合费，甲指乙供材我司将收取主材费用的%配合费，具体以中标后合同约定为准。

（3）编制依据：招标文件及招标图纸（不要写成施工图纸）等招标资料。

（4）本次报价中装饰画，绿化，空调，艺术品、消防卷帘门等不在本次报价范围内。现场如有发生，按实结算。

（5）各空间功能区域之面积单价、单项单价不适用于其它空间功能区域之项目，并本报价之价格有效期为按招标文件要求的投标有效时间。

（6）本工程中配电箱未计价。现场如有发生，按实结算。

（7）本次报价仅包含清单描述内容，图纸与清单不符之处，按清单报价。现场做法若有改变，按实结算。

（8）室内精装修暂未考虑找平层，现场如需找平，按实结算。

（9）清单描述与图纸不符之处，暂按清单描述报价。

（10）其它未尽事宜双方在合同中约定。

（11）本次报价不含总包管理服务费用。

（12）除特别说明，本工程按照项目特征描述进行报价。

六、精装修房报价注意事项

1.措施费的测算：措施费的测算，精装房体量大、每平方造价较低，所以措施费所占比例就大，不能按照常规的比例进行估算，要经过仔细的测算，常规有15项内容需要进行测算：

（1）现场文明施工费1.0％左右

（2）安全施工费0.4％左右

（3）环境保护费（不含竣工空气污染检测费）0.5％左右

（4）材料检验、试验费0.18％左右

（5）临时设施费0.8％左右

（6）脚手架费（按现场实际条件定）

（7）材料运输费（按现场实际条件定）（不同于一般性工程）

（8）材料二次搬运、夜间搬运增加费0.15％左右

（9）工程超高人工降耗增加费（按现场实际条件定）

（10）室内保洁费（不含开荒保洁）0.15％左右

（11）深化设计费0.1％（大堂酒店需增加比例，根据图纸情况另行商议）

（12）已完工程及设备成品保护费0.4％左右

（13）包干费（现场水电费、垃圾清理至楼下指定由总包外运、3小时以内停电停水，不含土建总包服务费）1.0％左右

（14）住宿补助及远征施工费（按现场实际条件定）

（15）空气污检测费（正常是要推给甲方处理）

总体上取下来会在8～10％左右，实际成本会在5～7％左右，主要是考虑后期维修费用，维修周期长、维修工作量大，工程竣工以后还要考虑到1～2年长时间留守部分工人待命维修，因为现在小业主上百万元买一套房，挑剔是正常的，这块费用又不好单列，只能含在相应措施费内。

2.综合单价组价的测算：考虑到精装修体量大、材料单一及利润较透明的特点，我们在组价时不能按照定额进行估算，高了甲方肯定中不了标，低了是没有经营的空间，也不可能想在材料上做文章来拉亏本子目，所以在组价时要结合现场实际施工工艺进行测算，有以下几点需注意的地方：

（1）吊顶轻钢龙骨含量：主付龙骨的含量偏高，沿边龙骨含量偏低；

（2）成品门、家俱、木饰面没有相应定额套用，如参照类似定额需调整人工，常规是材料价的10～12％

（3）卫生间墙面砖或石材铺贴，没有现成的粘贴剂定额套用，如参照干粉型定额，需根据实际情况调整含量，根据现场实测每1mm厚度大致耗用1.5～1.7kg粘结剂，实际铺贴厚度在8～10mm；

（4）乳胶漆的人工在定额中含量是偏低，而这项工作在精装造价中所占比例较大，肯定是亏不得。

3.公司管理费及利润：10％～12％，取费基础为总价，这样便于好控制成本。

4.其他说明：

（1）甲指乙供材，按甲方签价加％采购、保管费计入结算；

（2）甲供乙安材料，按甲方购买价取%管理费＋％质量控制、深化排版、配合保管费、；（3）甲供甲安或甲方单独分包子项，并纳入装饰范围统一管理、协调的，按分包单位造价取％的总包协调费、配合费；

（4）现场零星点工按元/工日计取。