租金测算方法供商业地产招商人员参考备用
商业地产租金定价策略指引
商业地产租金定价策略指引商业地产经营中租金制定是一项复杂的工作。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
关于商业地产租金定价至今所见的研究理论、参考文献不多，理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡：动态的、静态的；理论的；实践的等等，总体来说，租金的制定可分为以下几个步骤。
一、租金方式及价格定位1、租金方式商业地产项目租金方式主要分为纯租金、纯扣点、基础租金+扣点这三种形式。
不同的业态在运营方式上有不同的偏好，因此不同的业态在租金方式选定上有着很大差异，如服装类业态在运营管理上可选用纯租金、纯扣点、基础租金+扣点的这三种形式，餐饮等生活服务类、娱乐休闲类一般采用纯租金的的方式。
即使是同一业态，不同地产运营商也会根据自身的发展水平制定不同的运营策略，从而使品牌可以获得更大利润，提升自身知名度、扩大市场份额。
2、租金定位商圈业态分布不是均衡的，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态的租金迥异，承租者的承担心理价位主要取决于区位因素和预期经营状况。
因此租金定位考虑的最关键因素是本地区、本商圈的商业发展水平。
租金制定思路a区域租金水平：项目周边1.5公里范围内商业租金价格。
b类比项目：根据项目的层次定位参考类比项目。
c行业租金承受能力：不同类别的商业最高租金承受能力，根据招商经验，对租金价格进行合理把控。
d项目地理位置及发展前景：项目是否面临重大利好变化，如城市规划、交通等等。
租金定位策略由于商业地产的特殊性，租金不仅要考虑投资回报，还必须考虑多种因素，使各利益相关方均能达到一种平衡，实现理想预期收益。
测算租金=固定租金+可调租金固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。
可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、商铺区位、竞争应诉、招商可及性因素等。
自持商业租金测算案例
自持商业租金测算案例问题：招商租金的制定和销售返租的比例这个是最难确定的。
本商业街案例测算逻辑：参考可比项目租金水平→本案首层基准租金→各楼层基准租金→各业态基准租金。
1、项目基本情况自持经营的目的，其一是为带动商铺销售，实现可售商铺部分的快卖回款。
由于体量过小，自持部分未来整售退出的可能性极低，最为可行的方式是先养后卖，经过三至五年培养期，通过经营使物业升值从而实现带租约销售。
2、可比项目可比商业街30000平米，地上三层，全部建筑只租不售，首层平均纯租金150元/月/平米。
市场定位：年轻时尚休闲街区；主要租户：肯德基、必胜客、赛百味、鱼酷、酒吧、KTV等；1F平均租金：150元/月/平米；2F平均租金：105元/月/平米；3F平均租金：75元/月/平米。
3、首层基准租金首层平均租金=150×(1-5%-20%+10%+5%-10%+5%)=112.5（元/月/平米）4、各楼层基准租金地下一层租金系数0.7，基准租金=112.5*0.7=78.8元/月/平米；地上二层租金系数0.7，基准租金=112.5*0.7=78.8元/月/平米；地上三层租金系数0.5，基准租金=112.5*0.5=56.3元/月/平米。
5、各业态基准租金业态租金系数根据上表各业态租金系数，结合各楼层基准租金，即可测算各楼层不同业态商铺的基准租金。
例如，二层基准租金水平为78.8元/月/平米，儿童业态租金调整系数-10%，则二楼儿童业态基准租金水平为：78.7*（1-10%）=71元/月/平米有了各楼层不同业态的基准租金水平参考，再结合具体商铺的位置、铺位面积、面宽、进深、业态等具体因素，即可进一步确定各具体商铺租金定价参考。
小结：•根据区域内类似商业项目首层租金水平，并考量项目的综合影响因素推算出首层基准租金；•根据首层基准租金并结合楼层租金系数，推算出各楼层基准租金；•根据各楼层基准租金结合各类业态在每层的系数得出各商铺租金定价参考。
商业业态承租水平与租金回报率计算方法
了解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中心成功盈收的关键。
本专题主要从商业业态承租水平、各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考。
一、不同业态和城市的商铺承租水平不同业态的承租水平服饰类生活服务类餐饮类休闲娱乐类各个业态租金水平分析总结不同级别城市的租金水平在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元/㎡/天，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的倍左右。
一线城市购物中心租金水平总结：根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。
2010-2014五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%。
二线城市购物中心租金水平三线城市购物中心租金水平一二三线城市租金水平分析总结二、租金回报率计算方法1、售后返租回报率计算方法（1）分析经济条件租期时间为8、10年计选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计）假设购物中心两层全部公开发售，并且达到100%的销售率（2）租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。
如：（3）计算方法（4）根据前面部分表格的计算数据说明：（5）按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；（6）不可预见费按照8年%、10年3%计算。
2014最新商场租金定价策略与测算方法
商场租金定价策略与测算方法一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
③租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。
④履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。
案例2：商城租金定位策略租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。
商业业态承租水平与租金回报率计算方法
60%了解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中 心成功盈收的关键。
本专题主要从商业业态承租水平、各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等 方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考。
一、不同业态和城市的商铺承租水平不同业态的承租水平快餐承皀水平較音r T 股为営Ik 菴的896-12^ 7餐恢承穏水平踣吒于快餐案,的为昔业魁75^呂％ ;承程水平底「要求面1汝「廻可夷螟科慕考怵息、餐饮场所「是购塌字心必要因義「 旗至最融昙 影底，依懸辟莒业惡分配.F 哥］水平在3叹芒右，环^＜平約占髡趣芳的KTV 的簷包R 莊,玛全£宣业戡tE^舷］在现-铢左右;禺租能力量低「但能黨集人流「设置在商场高楼慝.既I 擁星團槟零求「又可捋人流 引导上承，同聒升周边裔邮值理市的租金水平■几乎昙就住I .仅为芸业蕊为2珀-3%左S ・因孫市毛利厭低； 爾商税瓦-承相水平眼”威至地下匪可农足茴枳需3^ -交可毘集人盂”向 m涵相面秩憨,斑水工量髙「放在商场最隹位置；B 歳養场屈裔毛H 业态”毛称悴f 在2聊-3曲，因曲承程水平也歳高,的为昔业生活服务类ILEA 10导语/超市弔器宅謁K 附旗穆出千营业甌的2%吱5光左石百黄 服饰类 高于市值20%市但翹H)80%市值L'J TF 27.5%miiutt 13%餐饮类休闲娱乐类I各个业态租金水平分析总结支歸金怎因高租金客湄自1居毛利率于其他业态耒舷离金专业市场类 娱乐怵闲类可聲捕X 量的商场勢势解 上址 痕申小型店舞的曝淖「对于 开反商內剧俚歸芥旃害足到了鳶餐件用.故这喚k 玄謝亍翟金拥 有很的辿桥能力,陌支爾全不会很肓处于人口居住誉漂区「通笔炯］的毛和淸克氏・M 乘用:»惶皆的方 式「因此惑于翹金的鬲担能力幷不星特刖的強「但县田于冥又星住 宅社区生活所必颁业态,孜住宅开发商对其需要有个较为清晰的走位, 具可L 墟肓住宅苗號逵睫瞬隼松格不同级别城市的租金水平在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元 / tf /天，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的倍左右。
商业项目租金测算及租金影响因素.
商业项目租金测算及租金影响因素.1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功,经营寿命能否持久,在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上,对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异,例如:服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式;而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此,不同的业态商户会选取不同的租金方式,而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态,不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度,从而使品牌可以扩大市场份额,提升知名度,获得更多的利润。
2、如何进行租金测算?租金测算方法多种多样,角度不同,采用方法也不尽相同。
常用的租金测算方法有几个途径:①实地调研;②网络查询;③与第三方公司合作;④通过营业额进行反推(适用于调研难度较大的大型商场租金估测;⑤经验数据针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小,且调研数据相对真实、准确,可采用 1、 2种途径进行调研; 针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难, 可考虑选用与第三方公司合作,或通过营业额反推,或凭借经验数据来进行判断。
通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的承租水平,或者依据业态的毛利水平,估计该类业态的承租水平。
通用公式:年租金 =年营业额 *承租水平租金单价 =年租金 /12/30/租赁面积承租水平为行业经验数据,有时可根据毛利率估算简单介绍常见的几种业态的承租水平:餐饮类 :快餐承租水平较高,一般为营业额的 8%-12%; 大型餐饮承租水平略低于快餐类,约为营业额的7%-8%。
娱乐类:依据影院的营业额分配,一般毛利水平在30%左右,承租水平约占影院票房的 12%; KTV 的承租水平一般较低,租金占营业额比例约在 3%-5%左右。
商铺租赁中的租金计算
商铺租赁中的租金计算商铺租赁是一个常见的商业活动，涉及到租金计算的问题会直接影响商业合作的公平与稳定。
本文将探讨商铺租赁中的租金计算方法，旨在为租赁双方提供准确、公正的参考。
一、商铺租金计算的基本要素商铺租金的计算一般包括以下几个基本要素：1. 租赁地点：商铺所在地的位置、商业环境、人流量等因素都会直接影响租金的高低。
一般来说，地理位置优越、商业氛围浓厚的商圈租金相对较高。
2. 商铺面积：商铺的面积是租金计算的重要因素之一。
一般来说，面积越大，租金越高。
商铺面积是指整个商铺的总面积，包括店面、储藏室、卫生间等。
3. 租赁期限：租赁期限是指商铺租赁合同的有效期限。
租赁期限越长，租金相对较低。
有些租赁合同还会约定不同租赁期限下的租金调整机制。
4. 租金支付方式：商铺租金的支付方式一般有月付、季付、半年付、年付等不同方式。
不同的支付方式也会对租金的计算产生影响。
二、商铺租金计算方法商铺租金的计算主要有以下几种常见方法：1. 按面积计算方式：商铺租金与租赁面积成正比例关系。
租金计算公式为：租金 = 面积 ×单价。
2. 固定租金加百分比方式：商铺租金由一个固定租金与销售额的百分比共同组成。
租金计算公式为：租金 = 固定租金 + 销售额 ×百分比。
3. 包租方式：商铺租金一般为固定金额，与租赁面积和销售额无关。
租金计算公式为：租金 = 固定金额。
4. 混合计算方式：商铺租金可以根据具体情况采用各种计算方式的组合，以达到租金的公平合理。
需要注意的是，商铺租金计算方法根据不同的地区、行业、租赁对象等因素有所差异，租赁双方应在签订合同时明确约定租金计算的具体方式。
三、租金计算的典型案例为了更好地理解商铺租金计算，以下是两个典型的案例：案例一：商铺位于繁华商业街，总面积为100平方米，租赁期限为两年，租金支付方式为月付，租金单价为每平方米100元。
根据面积计算方式，租金 = 100平方米 × 100元/平方米 = 10000元/月。
商业租赁中的租金与费用计算
商业租赁中的租金与费用计算商业租赁是指商业性质的房地产租赁活动，其中租金与费用的计算是商业租赁合同中至关重要的内容。
在商业租赁中，租金的计算方式及费用的分摊方式对于租赁双方的权益和利益分配具有重要影响。
本文将探讨商业租赁中租金与费用的计算。
一、租金计算方式商业租赁中租金的计算方式主要有以下几种：1. 固定租金：固定租金是指租赁期内各期租金金额固定不变。
双方在租赁合同中约定固定租金的金额，并按照固定的周期（如月付、季付、年付等）支付。
2. 百分比租金：百分比租金是指租金根据租赁物的营业额或净收入的一定比例进行计算。
通常适用于零售、餐饮等行业，租赁物经营情况直接影响租金的数额。
3. 基础租金加百分比租金：基础租金加百分比租金是指租金由固定租金和百分比租金两部分构成。
基础租金是固定的，而百分比租金根据租赁物的营业额或净收入的一定比例而变化。
4. 投资回报租金：投资回报租金是指租金根据租赁物的投资回报率进行计算。
租赁物的投资回报率通常由租赁物的市值、净收入等指标计算得出。
二、费用的分摊方式在商业租赁中，费用的分摊方式通常包括以下几种：1. 全部由房东承担：按照合同约定，全部费用由房东承担。
这种方式适用于房东愿意承担额外费用，以吸引租赁方进行长期合作。
2. 全部由租户承担：按照合同约定，全部费用由租户承担。
这种方式适用于租户在租赁期内独立负责所有费用，房东只提供租赁物的使用权。
3. 分摊比例：根据合同约定，房东与租户按照一定比例共同承担部分费用。
分摊比例通常根据租赁物的使用面积、租金占比或其他协商确定。
4. 自行负责：租户自行负责所有费用，不与房东进行分摊。
这种方式适用于租户在租赁期内全面管控经营活动，并自行承担相关费用。
三、常见的商业租赁费用在商业租赁中，常见的费用包括但不限于以下几种：1. 物业管理费：物业管理费用是指由房东或物业管理公司收取的管理租赁物的费用，包括维护、保洁、安全等费用。
2. 水电费：水电费用是指租户使用租赁物期间所产生的水费和电费。
公式解析丨营业额及租金测算的9种方式,全在这儿了!
公式解析丨营业额及租金测算的9种方式,全在这儿了!商业地产运营营业额及测算公式计算方式营业额测算有哪四大角度？其中涉及到哪些公式？测算方法是怎样的？租金测算可以通过哪些途径实现？各业态的基本承租水平是怎样的？来吧，都在这里。
“营业额测算的4大角度”营业额，是指为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
营业额的测算一般有四个角度：①以“产品单价”为依托的测算营业额=产品平均单价*销售数量②以“客单价”为依托的测算方法营业额 =平均交易单价（即客单价）*交易次数③如果可获知对方营业税额度，亦可推算出营业额④上市公司可通过年度财报查询相关门店营业额业态不同，营业额测算的方法不同，难度不同1、餐饮、影院、娱乐等固定座位数量的业态营业额测算方法相对较为简便年营业额=月营业额*12月营业额=日营业额*30日营业额=座位数*每日轮转数*客单价*上座率*客单价获得较难，可通过调研的方式或经验来判断2、影院票房测算年票房=月票房*12月票房=每日放映场次*上座率*平均票价*座位数*30上座率=估算人流/放映场次/座位数估算人流：需现场调研，选定样本分时段进行调研；上座率开始较低，最高不超过35%；目前每日影院放映场次在5.6-6之间。
3、针对百货、超市、购物中心等大型卖场除了上市公司可以查询年度财务报表以外，测算难度较大，需要调研的数据项较多，一般需要客流量、交易率、客单价等实地调研数据。
营业额=客流量*交易率*客单价4、超市营业额测算利用得到的相关基础数据，开始计算销售额预估需要的三要素：①入店购买率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463过路人比例+0.866交通系数+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入②门前人流量=∑N天人流量÷N③客单价=∑N人购买金额÷N预估月销售额=30*人流量*入店购买率*客单价年销售额=月销售额*12*公式中数据引自《连锁超市销售额预估模型》“租金测算的5种途径”租金测算的方法多种多样，角度不同采用的方法也不尽相同。
商铺租赁租金核算方法
商铺租赁租金核算方法商铺租赁是指商铺所有权人将其商铺出租给租户使用的行为。
在商铺租赁过程中，租金的核算方法对于商铺所有权人和租户来说都是非常重要的。
本文将介绍几种常见的商铺租赁租金核算方法。
一、固定租金固定租金是指商铺租赁合同中规定的每月或每年固定支付的租金金额。
商铺所有权人和租户在签订合同时，可以根据市场行情和商铺的位置、面积等因素来确定固定租金的金额。
这种租金核算方法简单明了，双方都能提前预知租金的数额，有利于双方的租赁预算和现金流管理。
二、百分比租金百分比租金是指商铺租赁合同中规定的租金是基于租户的销售额或净利润的一定比例。
这种租金核算方法常见于商场等零售综合体的租赁中。
商铺所有权人通过与租户共享销售额或净利润的一部分来获取租金收入，能够与租户的业绩相挂钩，能够更好地激励租户提高销售额和盈利能力。
三、混合租金混合租金是指商铺租赁合同中同时包括固定租金和百分比租金两种支付方式。
商铺所有权人和租户可以根据商铺的具体情况和租户的经营模式来制定合适的混合租金方案。
这种租金核算方法结合了固定租金和与销售额或净利润挂钩的百分比租金，可以平衡商铺所有权人和租户的利益。
四、净租金净租金是指商铺租赁合同中租户需要支付的租金金额中已经扣除了所有管理和维护费用的部分。
商铺所有权人通常会在合同中明确规定哪些费用需要由租户承担，例如物业管理费、共用设施维护费等。
净租金的核算方法能够确保商铺所有权人和租户之间的费用分担清晰明了。
总结：商铺租赁租金核算方法多种多样，商铺所有权人和租户可以根据具体情况选择适合自己的核算方法。
固定租金、百分比租金、混合租金和净租金都是常见的核算方法，每种方法都有其适用的场景和优势。
在商铺租赁合同中，租金核算方法的明确和清晰将有助于双方的合作和共赢。
以上就是商铺租赁租金核算方法的介绍，希望对广大商铺所有权人和租户有所帮助。
合同签订前双方应充分协商，在合同中明确约定租金核算方法，以确保双方权益的平衡和共同发展。
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租金测算方法供商业地产招商人员参考备用
示范1:
营业额反推租金测算方法
租金测算的方法多种多样，角度不同,采用的方法也不尽相同。
常用的租金测算方法有几个途径:
①实地调研;
②网络查询；
③与第三方公司合作；
④通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；
⑤经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态,租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作,或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断.
示范2：
购物中心商业预算、楼层租金分解说明
每个楼层的月租金总额的测算公式为：
1楼月租金总额=(年度费用总额×1F所占百分比）/12（其他楼层以此法类推）
每个楼层的每月/元/㎡,测算公式为：
套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积
公式:每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）优劣商铺的单价制定:
在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分）,据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算）,但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额.
示范3：
购物中心租金定价方法
根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报,综合考虑以下三种定价方法：
租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法:以厂商的租金承受能力为基础,分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算
示范4：
租金建议及收益预算
租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异,现就上述因素综合分析如下：
楼层因素
包括两方面,有楼层差价及无楼层差价。
楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时)，用以鼓励销售，造成抢购之现象,进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。
一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言,以一楼为基准,每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40％、35％、30％、25％.配套组合因素
本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。
如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价
商业业态因素
此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样,此方法也可于租赁形式中借鉴,一般算法为：
单位面积（每平米）每月产生的销售收入＊实际使用面积＊抽成扣点=租金。