城镇土地定级估价信息系统 设计说明书

城镇土地定级估价信息系统

设计说明书

成都市锦图信息技术有限公司

2004年6月

引言

1、编写目的

本设计书的主要任务是根据JTInfo城镇土地定级估价信息系统的相关需求规格说明并确定设计目标，以及系统的主要模块、功能以及它们的优先顺序，根据设计目标确定适合的设计方法，制定各种规范。将系统按功能划分成模块的层次结构。确定每个模块的功能，建立与已确定的软件需求的对应关系。确定模块之间的调用关系，确定模块之间的接口，即模块之间传递的消息。设计好接口的信息结构，评估模块划分的质量及导出模块结构的规则。完成数据库设计，避免数据的大量冗余。为程序的详细设计奠定基础。

2、术语说明

1、模块——按照软件功能之间的高内聚，低耦合的原则，将

确定的联系紧密功能划分在同一模块中，反之划分在另外的

模块中。

2、数据结构——定义系统中各模块之中、之间传递的信息和接

口结构。通过此数据约定协议在系统中公用信息。

3、数据库设计——定义系统数据存储的介质和结构以及这些结

构之间的相互联系，数据存储完全满足面向关系的第三范式

规范减少数据冗余。

4、数据安全设计——特指地图数据的操作管理权限分配管理。

3、参考文献

1、《GB/T18507-2014 城镇土地分等定级规程》、

2、《GB/T1508-2014 城镇土地估价规程》

3、《

3、TD/T 1016 国土资源信息核心元数据标准

4、《ISO9001软件开发标准文档》

5、GB/T8566-1995《信息技术软件生存期过程》

6、GB/T16680-1996《软件文档管理指南》

7、GB11714—89《全国企业事业和社会团体代码编制规则》

8、GB/T 2260—1999《中华人民共和国行政区划代码》(1999)

第一章系统概述

1、开发背景

城镇土地的级别与基准地价是政府制定管理措施、投资决策和国家征收土地使用税的依据，也是评估具体宗地标定地价的基础。城镇土地的级别与基准地价具有时间的变化性和空间的差异性。随着经济的飞速发展，城镇土地的级别与基准地价也需要相应随之变化，而且变化周期越来越短，因此，动态更新城镇土地的级别与基准地价，保持地价的现势性已变成有效管理土地市场、科学管理土地的日常性重要工作。

“JTInfo城镇土地定级及地价评估信息系统”涵盖了从因素因子确定到基准地价更新一系列土地业务活动；这一系列活动如果依靠传统的方法去完成，一般需要数以月计的时间；本系统充分利用计算机的运算能力和先进的因特网技术，使基准地价评估和更新所需要的时间大大缩短；不仅极大减轻了工作人员的负担，还能够有效存储空间图形的属性数据，本地和远程的快速检索和信息查询的机制，是土地管理部门和估价机构必不可少的辅助工具。本系统的主要用户是土地局内各部门的土地管理业务人员、地籍测量人员、土地定级估价人员和信息系统维护人员。上述人员具备各自业务领域知识和经验，通过操作本系统协同完成各自负责的土地管理业务工作。社会公众可以通过触摸屏或因特网查询本系统的成果。系统界面简洁美观，操作方便，业务人员依据业务知识即能上手操作。

城镇土地分等、定级与估价涉及大量的土地空间信息和土地属性信息以及各类文字报表信息，这些信息、资源的有效管理和合理利用需要一套科学、高效的计算机信息技术解决方案。利用先进的GIS(地理信息系统)技术和广泛应用的关系型数据库系统技术可以快速获取和准确处理上述信息，从而实现“空间信息和属性信息收集==＞信息分析处理和统计==＞结果信息输出”有机融合及信息的一体化管理。因此本人利用组件式GIS开发工具和MicroSoft Visual Studio开发平台开发了JTInfo城镇土地定级估价信息系统。

2、系统主要功能及特点

JTInfo城镇土地定级及地价评估信息系统(Ver 4.0)是我公司充分应用GIS技术在国土资源评估行业优势结合实际项目经验和定级估价的两个国标[GB/T18507-2001和GB/T18508-2001]及《城镇土地分等定级估价数据库标准》而研制开发的一套集地图数据采集、加工、处理、分析于一体的专业级GIS行业应用软件系统。

系统结构设计合理、功能体系完善、运算速度极快,充分考虑了用户的实际需求，采用人性化的界面设计和工作流程式操作模式使用户能方便快捷使用和管理城镇土地定级估价数据与日常的GIS数据的采集、加工、处理与分析。

系统主要分为五大部分：即地图数据采集与加工、地图操作与属性数据管理、地图数据的分析与加工、城镇土地定级、城镇土地基准地价评估与标定地价评定。由于系统采用多源空间数据无缝集成（SIMS）技术,所以用户无需为自己的数据格式见不兼容而担心，本系统提供了存取本高效快

速数据库文件、MicroStation DGN、ESRI SDE（企业版）、SQL Server（企业版）、Oracle Spatial（企业版）等的能力，实现了对AutoCAD DWG、Arc/Info Coverage、MicroStation DGN、MapInfo Tab 等数据格式的直接访问;由于系统具有对专业空间数据库的访问能力所以能轻松地管理下千兆级海量GIS 数据。

地图数据采集与加工、地图操作与属性数据管理、地图数据的分析与加工三个模块共上百个功能模块实现了从地图基础数据的采集、影像配准、超强捕捉、地物编辑、属性数据管理到基本地图操作、地图编辑、图层控制再到专题图制作、地图高级分析与处理(DEM、TIN、等值线提取等)、地图输出的全套GIS桌面系统软件功能。

土地定级部分主要实现城镇土地的级别划和确定，并将各类数据转入系统数据库，同时形成各种定级的专业数据汇总和报表、统计图生成等。

主要模块包括定级因素因子的采集、定级因素因子的专家征询、网格单元的生成、等距线的生成、等值线的生成、因素因子单元作用分的生成、道路通达系数修正、公交站点通达系数修正、各类频率图的生成、作用分等值线的生成、总分值修正、土地级别确定、土地级别修正等模块组成。

基准地价基准部分主要完成对定级范围以内的土地估价形成相应专业地图及报表、统计图等。其包括估价样点的采集、样点数据地价测算、样点数据地价修正、样点数据检验同一性检验、样点数据分布类型检验、样点数据异常数据检验与剔除、基准地价测算等模块；样点数据的检验采用了多样本秩和检验法、卡方检验法、方差-均值检验法、T检验法的不同的方法进行了不同类型的检验.基准地价的测算则采用了不同的模型进行测算，其中有级差收益法、算术平均值、成本逼近法等几种不同的方法。

3、系统技术构架

“JTInfo城镇土地定级估价信息系统”由GIS(地理信息系统)开发平台和Microsoft Visual Studio开发平台及关系型数据库系统共同开发构架而成,形成一个以空间数据库为核心、属性数据库为支撑；以GIS(地理信息系统)电子地图为主导，以农用地定级估价数据流转、分析、处理为核心的的专业GIS应用型软件系统。系统主要针对农用地定级估价中所涉及的各类地图数据、属性数据信息进行采集、分析、管理、统计、汇总并可进行深度的挖掘应用。

本系统采用稳定的组件式GIS及对组件式开发全面支持的Microsoft Visual Studio开发平台进行开发，不采用其他外部依赖软件嵌入式开发方式开发，从而保证了整个系统的稳定性和可靠性。

系统结构设计合理、功能体系完善、运算速度极快,充分考虑了用户的实际需求，采用人性化的界面设计和工作流程式操作模式使用户能方便快捷使用和管理城镇土地定级估价数据与日常的GIS数据的采集、加工、处理与分析。

4、系统框架及数据流转

从系统数据处理来看，农用地定级估价信息系统主要包括数据输入、数据存储与检索、数据处理与分析、数据输出四大子系统，各部分主要关系为：

系统设计采用面向对象的方法。整个体系结构基于客户/服务器，采用Rose Suite -Enterprise 软件设计和构建系统模型。系统采用模型/视图/控制器(MVC)软件体系结构，即下图所示子系统结构：

显示。其UML 配置图如下所示：

JetSoft 农用地定级估价信息系统结构

本系统工作主要在数据采集/加工、定级、估价、查询统计四大模块中完成，系统工作流程及信息流程如图所示：

第二章系统模型及视图结构

1、系统模型层次

按照计算机软件模型划分的方法，可以将系统分为四个层次，分别为

1）数据库层，包括GIS空间数据库及其属性，其他表格数据，如外业调查表格、内业整理表格、因素因子模型参数等；

2）空间数据分析引擎，以组件式GIS开发平台作为空间分析平台，实现电子地图图层叠加分析、空间距离面积量算、缓冲区运算、等值线提取、生成、专题图分析等空间分析功能；

3）专业模型层，实现农用地定级与农用地基准地价测算所需的专业计算模型，其中的农用地定级模块、农用地基准地价测算模块之间相互关联、以级定价、以价控级、级别和价格相互验证；

4）输出、分析和应用层，实现农用地定级估价模型结果的打印输出、查询与统计分析。系统的整个框架模型如下图所示：

2、系统主要模块

I. GIS数据处理模块

GIS数据处理模块是本系统的一个基础支撑模块,主要完成城镇土地定级估价的基础空间数据的采集、矢量化、属性录入及管理、为空间数据分析、加工及处理提供一个稳定、高效的基础平台。

数据输入

本系统中空间数据的获取有两种途径：一用户创建新的数据集；二从其它格式的数据转入。这两种途径为用户充分利用原有资源提供了便利，同时也能使用户自由、灵活地创建新数据。

本系统支持多种数据格式的转换，在数据格式转换的过程中已经进行了相应的地图投影与坐标变换，做到用户的数据信息损失最小，一般不会出现用户担心的转换之后数据丢失、数据不能读取的问题。在矢量文件方面不仅支持流行的矢量交换文件格式，如：AutoCAD DXF、Arc/Info E00、MapInfo MIF 等，同时还支持流行的GIS/CAD 软件的二进制格式，如：Arc/InfoCoverage（NT/PC/UNIX）、ArcView SHP 文件、MapInfo TAB、MicroStation DGN 等，同时系统提供丰富多彩的线性、符号、填充模式库以及多样的字体形式，与系统自身的线性、符号以及填充模式一一对应，使数据在转换过程中保持内容的完整。用户还可以指定图层，有选择地转入数据，对于不需要的数据层则不予转入，这一功能方便了用户对数据信息的自由控制，可以根据应用需要选择数据; 在栅格文件方面不仅支持通用影像格式如: BMP、RAW、MrSid、WMF、ECW格式等图像文件相互转换而且支持Erdas IMG、GeoTiff等专业遥感影像格式；还同时支持ECW 和MrSID 两种基于小波理论的影像压缩技术。

数据处理

1. 矢量、影像配准

实现栅格与栅格、栅格与矢量以及矢量与矢量的配准，在配准的过程中可以进行误差检验；支持用同一组控制点数据配准同一地区的多种栅格、矢量数据；支持矢量数据的批量配准。另外用户可根据数据精度要求选择不同的配准方程，如矩形配准、线性配准、二项式配准等。

2. 地图编辑

支持编辑的几何对象包括：点、线、面、文本、圆弧、椭圆弧、曲线、圆、斜椭圆、矩形对象、圆角矩形对象、扇面对象、样条对象等。除此之外系统还可以在线、面图层以及复合图层、跟踪图层中绘制由圆弧、曲线、直线等组成的多边形。对这些几何对象，可以进行添加、删除、旋转、拖拉改变形状、增加节点、编辑节点、删除节点等常规的编辑操作。系统提供基于旋转手柄的旋转对象的方式，可以对复合图层中的复合对象及其子对象进行像简单对象一样的操作，如移动、拉伸、旋转等，也可仅对子对象进行操作。在网络图层中移动、编辑节点时，相应的线对象也随之移动，也可增加线或节点对象。用户在移动对象时也可以进行捕捉，实现移动对象的精确定位。

如面对象的合并、面对象分割、构建岛状多边形、线对象连接、打断、炸碎等。系统还提供对象的水平、垂直、左上角和右上角镜像功能，同时还可进行对象类型的变换（面->线，线->面）另外系统可以加注文本（包括艺术字），提供沿线注记功能，并可改变沿线注记的沿线形状、创建字体缓冲区等；系统还支持移动对象时进行捕捉，为移动对象的精确定位提供了方便。系统提供对编辑环境的设置，对线性、符号、填充模式等的线性、颜色、大小等进行风格设置，也可以制作特殊的符号，满足特定的需要，为用户提供了一个方便、高效、灵活的交互式编辑环境。

3. 智能捕捉

系统提供捕捉设置选项，用户可以设置捕捉的类型、定义捕捉类型的优先级。甚至包括捕捉线对象的固定角度、固定长度，被捕捉线对象的颜色，被捕捉点对象的颜色，忽略线长度，光标定位区，以及是否打断被捕捉线对象，都开放给用户，可以根据编辑工作的具体要求来自定义捕捉选项。

系统不仅支持同一个图层的对象捕捉，同样支持多个图层的捕捉，用户只需要将图层的可捕捉（Snapable）属性开关打开，就可以进行多个图层的捕捉。同时系统的编辑图形支持透明操作，也就是编辑一个对象没有结束的时候，用户可以任意放大、缩小、平移地图，进行捕捉设置，改变图层捕捉属性等操作，结束这些操作后仍然可以继续编辑未完成的几何对象。

空间查询与分析

1. SQL 查询

系统的空间数据查询包括基于空间关系特征的查询、基于属性特征的查询以及基于空间和属性的联合查询。

2. 几何分析

系统提供在地图上直接量算距离、面积以及角度的功能，在具体量算时用户可以打开智能捕捉开关精确获取感兴趣的位置（如在某点处，在某条线上，成多少角度，使量算线为水平线和铅锤线等），这一能力使得用户可以准确地测出两点或多点之间的距离、多点围成区域的面积以及两条线之间的夹角。

3. 缓冲区分析

缓冲区分析（buffer）是根据指定的距离在点、线和多边形实体周围自动建立一定宽度的区域范围的分析方法。根据缓冲对象的几何形态又可划分为点、线和多边形实体的缓冲区分析。本系统具备全部的分析功能，用户除了可以为单个对象建立缓冲区分析外，还可以选择一组对象进行缓冲区分析。

4. 叠加分析

叠加分析（Overlay，称为叠置分析或许更准确一些）是在两个数据集之间进行的一系列集合运算。本系统提供了5种类型的叠加分析：Clip，Erase，Union，Intersect和Identity。

数据显示与输出

1. 地图显示

本系统提供直观的地图浏览窗口，打开的数据集可以在不同的窗口浏览，也可以添加到同一地图窗口中，同时提供对图层的设置，如移动顺序，设置可见、可选择、可编辑、可捕捉、编辑锁定等状态以及删除图层等。在地图浏览窗口，系统支持对二维平面数据、海量影像数据以及复杂三维数据的快速显示。

2. 资源库设计

本系统对空间信息的可视化表达提供了强有力的支持，提供了点状、线状和面状等三种符号编辑制作环境，它们都功能强大，使用起来方便灵活。点、线、面分别提供了单独的库进行统一的管理、维护，用户可方便地进行符号分组、检索、更新及转入转出等操作。

本系统不仅提供默认的线形库、符号库、模式填充库满足一般的绘图需要，更重要的是它提供了强大的线形、符号、模式填充的设计功能，留给用户更多的设计、编辑的自由，用户可根据需要设计出满足特定要求的符号，并能够保存在符号库中，生成用户独具特色的符号库，为丰富、美观的地图制作奠定基础。

3. 专题图制作

本系统是一个理想的可视化分析工具，所提供的专题地图设计功能，可使您的数据更具说服力。系统支持的专题图类型包括单值专题图、分段专题图、等级符号专题图、统计专题图、点密度专题图、符号填充专题图、文字标注专题图以及自定义专题地图等。其中统计专题图又可分为曲线图、面积图、梯度图、柱状图、三维柱状图、饼图、三维饼图、玫瑰图、三维玫瑰图等

4. 地图布局

在本系统的桌面地图排版模块中提供了标注、艺术字、符号、直线、折线、矩形、圆角矩形、椭圆、多边形、地图、复杂图框、指北针、比例尺、图例、图片、表格等实体对象，这些实体对象可以组合成复合对象；可以对多个选中对象进行剪切、复制、对齐、等距、居中、移动、缩放等操作；支持地图的任意区域剪裁。桌面地图排版模块支持各种型号的打印机和绘图仪，并且可以根据设计纸面的大小进行智能分页打印；支持将布局输出到整张位图或分页输出到位图。在制作地图时还可以设置地图的边框、比例尺、地图在整幅图中的位置，支持分幅打印等，桌面地图排版模块采用完全开放式设计，用户可以定制自己的编辑环境，使在桌面地图排版模块中制作排版的显示效果和打印效果完全一致。

II、土地定级模块

1. 定级范围与网格单元产生

方便完成土地定级范围的设定和网格单元的生成,并能根据您的要求确定产生的单元网格外形优化与否,产生网格单元的速度极快.

2. 定级因素因子征询及设置

完成土地定级的因素因子征询与设置,可根据您的实际需求设置因素因子地图表现形式(点、线、面、复合数据)和因素因子作用分计算时的衰减方式（线性衰减、指数衰减、不衰减），可随时改变因素因子的地图表现形式和删除、添加因素因子。

3. 通达系数的测算

完成土地定级估价项目中可能存在的道路通达系数、公交通达系数的计算，并可由用户自行指定计算中参考的方向影响阀值。

4. 因素因子权重体系

根据Dephi法权重评定体系可方便的完成因素因子的权重值设置。系统专门提供了因素因子Dephi评定系统，可方便的进行现场打分和计算并最终设置因素因子的权重值。

5. 计算因素因子单元网格作用分

根据用户设定的衰减方式快速、准确地计算出各类因素因子的单元网格作用分。并能根据地图比例尺、单元网格大小自动将作用分标注在用户指定的数据集之上。

6. 因素因子单元网格作用分显示及等值线生成

能根据地图比例尺、单元网格大小自动将作用分标注在公用或择独立的标注数据集之上,并能准确、快速、高效的生成各种分值间隔和用户指定分值的等值线。系统还可以对等值线数据集转换为面数据集进行各类专题图分析。

7. 因素因子作用分统计分析

能对计算出的各类单元网格作用分进行不同类型、不同层次的分析和统计，并生成数轴图、频率直方图和折线图及统计结果表等信息供用户参考使用。

8. 土地级别的生成

能根据用户划定的级别界限值自动生成级别等值线，并可方便的完成土地级别面状化和级别专题图的生成。

9. 阻隔物体情况的处理

针对土地定级估价项目中经常遇到的阻隔物体存在的情况，我们的系统可以根据用户不同的需求处理各种复杂程度的阻隔物情况，从单一的类似河流分界情况到需要构造一个专门的阻隔网络拓扑图系统均可以轻松胜任。

III、基准地价评估模块

1. 评估公用信息设置

完成基准地价评估中的各类参数、系数、费率的录入、设置，为基准地价评估和样点数据低价测算提供基本数据支持和依据。如容积率设置、楼层修正系数、地价修正指数、各种类型房屋重置家、残值率等等。

2. 样点数据采集设置

完成样点数据的录入，允许用户自定义、修改样点数据属性字段结构、提供丰富的点符号样式、风格。用户通过系统的数据转换接口和多源空间数据无缝集成技术可以方便的将其他GIS系统下的样点数据连同其属性数据一起转入到本系统中，提供对样点数据进行各种几何、空间分析功能和数据统计功能。

3. 样点地价测算系统

完成对样点数据的地价测算功能，系统提供了对不同样点数据进行不同公式的样点地价计算和进行包括：最高出让年期修正、地价楼层分配修正、临界宽度修正、交易时间修正、宗地进深修正、容积率修正等不同类型的样点地价修正。这些不同方式的修正均有用户自行设置、选择，系统自动进行；当然您也可以根据您的特殊要求自行对样点地价测算进行公式的编辑与定制，我们提供了强大的数据集字段操作工具和公室编辑器能有效的帮您完成样点地价的自定义公式测算。

4. 路段地价测算系统

根据样点数据录入的情况，系统能将样本数据和路段信息相结合，全自动的统计出全部路段的价格、样点数目，方便您对样点数据按照路段进行调整和编辑。路线价取值方法可以选择是算术平均数、加权平均数、中数、众数等。

5. 样点数据同一性检验

完成样本数据的数理统计与检验。根据总样本总体秩和检验法的原理，对不同的样本数据的总体一致性进行检验，由于系统内置了数理统计的基础算法，因此可针对不同的样本数据直接得到检验结果数据和结论，用户无需去查询统计相关书籍便可得到可靠、准确的数据与结论。

6. 样点数据分布检验

完成样本数据的数理统计与检验。对用户指定的某类样本数据检验其样本数据的总体分布类型，用户可自行决定参与检验的属性字段和检验单位。由于系统内置了数理统计的基础算法，因此用户无需去查询统计相关书籍便可得知样本数据是呈和中分布类型，并以此决定样本数据的检验方法。

7. 样点数据异常检验

完成样本数据的数理统计与检验。对用户指定的某类样本数据检验其样本数据中的异常数据，用户可自行决定参与检验的属性字段。并可选择剔除数据的方差倍数,系统将5、6、7三个数理统计与检验模块有机的结合在一起，能帮助用户完成绝大部分数理统计分析工作，并能提供大量有效、准确地数据，极大的提高了用户的工作效率和数据可靠性。

8. 基准地价测算系统

根据用户的要求和选择，系统能完成不同模型下的各类基准地价的测算，如指数模型、线性模型等，计算基准地价的方式方法也多种多样如：算术平均法、级差收益法、成本逼近法等等。

9. 样点地价公式编辑器

此模块式对样点地价测算系统模块的补充和延伸，提供给用户一个直接编辑、加工、处理样点数据的接口，用户能在此模块中对指定的数据集属性数据进行各种四则运算和幂元算、开方运算等等，能对部分或全部数据进行各种标准的SQL 操作。

10. 基准地价查询系统

完成对测算完成后的基准地价的管理和查询功能，能查询不同地块、不同单元网格所对应的基准地价和土地级别。

2、系统主要模块组织关系图及视图结构

A、系统顶层结构视图

B、空间数据采集子系统结构视图

C、空间数据处理子系统结构视图

D、空间数据管理子系统结构视图

F

、数据字典管理子系统结构视图

H 、数据存储子系统结构视图

I、空间数据输出子系统结构视图

J、用户接口子系统结构视图

4、系统结构视图约束性说明

A、系统界面

整个系统采用传统的WINDOWS GUI界面，在定级估价流程操作上可引入工作流视图导航窗口，对于农用地工程数据的管理，将其分为：数据、地图、图层、制图、资源等五类显示。将设计提供一个类似于MicerSoft OutLook样式的系统常用导航栏，便于最终用户方便访问和操作相关的资源数据。对于空间交换数据，系统通过组件式地理信息系统所提供的接口及自己研发的专用的文件转换接口与国内流行的商用GIS平台软件交换文件进行矢量数据共享；对于文档型及其他非空间数据信息，系统通过ADO数据库引擎与数据库管理软件进行系统数据的存贮和管理。

B、约束和假定

为了设计和实现方便，系统虽然采用ADO数据库引擎可操作支持的数据库，但基于成本的考虑默认状态下系统将采用MicroSoft ACCESS 2000数据库，同时系统的设计基础为客户端/服务器（C/S）模式，无论空间数据还是非空间数据，应都可无缝的切换、移植到C/S模式的大中型关系型数据库。有效地利用当前性价比适当的软硬件平台。

选用面向对象的设计方法是为了更好地突出系统的整体结构以及相互关联

关系，直接从系统应用领域理解并实现系统，至于每个类中方法涉及到的具体算法以及其它原理性的方法则没有提及，也不可能将它们的流程图画出。