土地经济评价(城镇土地分等定级).pptx
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城市地价评估第三章土地分等定级课件
道路通达度作用分值计算
❖ 2.道路通达度的分值计算 ❖ （1）道路作用指数和通达作用分计算
Fi 100ki 式中：Fi 某道路作用分
ki 某类道路作用指数
道路通达度作用分值计算
❖ （2）确定相对距离， ❖ （3）道路通达度分值取
计算影响分
值及修订
❖ 通达系数k ：
r di d
不低于4个方向的k=1.00 3个方向的k=0.9 2个方向的k=0.81 1个方向的k=0.58
城镇土地定级因素表
定级因素
选择性 重要性
繁华 程度
交通条件
商服 繁华 影响 度
必选
道公 路交 通便 达捷 度度
至少 一种 必选
对路 外网 交密 通度 便 利 度
备选
1 2/3 3/2
基本设施 环境状况
生公 活用 设设 施施 完完 备备 度度
至少一
种必选
环文绿 境体地 质设覆 量施盖 优影度 劣响 度度
fi 100( X i X min ) /( X max X min ) 式中：fi 某土地指标值的作用分
X min、X max、X i 指标的最小值、最大值、和某土地因素指标值
2.点、线状因素分值计算
❖ 线性模型表达式
F M (1 r)
❖ 非线性模型表达式
F M (1r)
式中F — 某土地指标在相对距离上对土地的作用分 M — 某因素指标的作用分 r — 地块的相对距离
i 1
i 1
N：评估等级数目 ai:等级序号 ni:评为第i等级的专家人数
因素分值计算
❖ 计算原则:
❖ 建立在因素与土地效益相关研究的基础上 ❖ 分值与土地的优劣成正相关 ❖ 分值体系采用0—100分的封闭区间 ❖ 分值与因素指标的显著作用区间相适应 ❖ 分值处理尽可能模型化
城镇土地分等定级PPT课件
综合定级
市区非农业人口50万以上的大城市，宜 进行综合定级和分类定级。
定 级
级
体
商业用地定级
系
分类定级
住宅用地定级
工业用地定级
授课：XXX
7
四、土地定级原则
1、综合分析原则 诸要素与土地质量和效益的关系
2、主导因素原则
3、地域分异原则 分析由于区位条件不同形成的土地质量差异
4、土地级差收益原则
第三章 城镇土地分等定级
——从价值角度给土地“论资排辈”
授课：XXX
1
土地分等定级与土地估价的关系
二者从不同角度对土地的特性进行评价： 土地分等定级：
评定土地的使用价值；
土地估价：
评定土地使用价值在市场上反映出的价格。
授课：XXX
2
第一节 概述
一、城镇土地分等定级的概念 1、分等：
5、编制城镇土地分等成果 6、城镇土地分等成果验收 7、成果应用和更新
授课：XXX
9
二、城镇土地分等的具体方法
（一）城镇土地分等准备工作 土地分等工作由土地行政主管部门组织实施。 1、计划方案准备 编写城镇土地分等任务书 内容包括：
开展城镇土地分等的区域和范围； 分等工作的组织和领导； 时间划分和经费预算； 需要的技术资料和图件资料； 分等成果图； 分等技术方案。
全社会固定资产投资综合指 数
必选 必选 必选
商业活动 外贸活动
社会消费品零售总额综合指 必选
数
外贸出口额综合指数
备选
区域综 必选 合服务 能力因 素
区域土 备选 地供应 潜力因 素
区域科技水平 金融状况
专业技术人员比
人均年末银行储蓄率存 款余额
土地经济评价(城镇土地分等定级)PPT课件
30
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 基本生活设施完善度的作用分值计算 衡量生活设施完善度的因素有哪些？
作用分=设施类型分*设施水平指数*使用保证率
CHENLI
31
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 环境质量优劣度的作用分值计算
针对有环境质量综合评价结果的城市：
CHENLI
7
土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 土地提供的产品和服务受市场供求关系 的制约 • 土地本身作为商品，土地流转、价格受 供求关系的影响，土地的供不应求是绝对 的、普遍的
CHENLI
8
土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 自然供给：土地自有的可供人类利用的 部分。 • 经济供给：在土地自然供给的基础上， 投入劳动进行开发以后，成为人类可直接 用于生产、生活的土地的供给。
房屋重置费（1-残值率）
房屋年折旧费 =
耐用年限
CHENLI
53
四、城镇土地估价的方法
1. 收益还原法
计算土地纯收益 土地还原率
土地价格
案例 实算
α
1
P = γ 1 - (1+ γ)n
CHENLI
54
四、城镇土地估价的方法 1. 收益还原法
CHENLI
9
第一节 城镇土地分等定级与估价
一、城镇土地分等定级的含义
1. 定义：根据城镇土地的经济和自然属性， 及其在城镇社会经济活动中的地位和作用， 综合评定土地质量，划分城镇土地等级的 过程。
CHENLI
10
一、城镇土地分等定级的含义
2. 城镇土地分等定级的体系
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 基本生活设施完善度的作用分值计算 衡量生活设施完善度的因素有哪些？
作用分=设施类型分*设施水平指数*使用保证率
CHENLI
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三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 环境质量优劣度的作用分值计算
针对有环境质量综合评价结果的城市：
CHENLI
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土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 土地提供的产品和服务受市场供求关系 的制约 • 土地本身作为商品，土地流转、价格受 供求关系的影响，土地的供不应求是绝对 的、普遍的
CHENLI
8
土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 自然供给：土地自有的可供人类利用的 部分。 • 经济供给：在土地自然供给的基础上， 投入劳动进行开发以后，成为人类可直接 用于生产、生活的土地的供给。
房屋重置费（1-残值率）
房屋年折旧费 =
耐用年限
CHENLI
53
四、城镇土地估价的方法
1. 收益还原法
计算土地纯收益 土地还原率
土地价格
案例 实算
α
1
P = γ 1 - (1+ γ)n
CHENLI
54
四、城镇土地估价的方法 1. 收益还原法
CHENLI
9
第一节 城镇土地分等定级与估价
一、城镇土地分等定级的含义
1. 定义：根据城镇土地的经济和自然属性， 及其在城镇社会经济活动中的地位和作用， 综合评定土地质量，划分城镇土地等级的 过程。
CHENLI
10
一、城镇土地分等定级的含义
2. 城镇土地分等定级的体系
城镇土地分等定级
土地估价：
（二）城镇土地分等定级
城镇土地分等定级：对城镇土地的自然和经济 属性及其在社会活动中的地位作用综合分析的
基础上，划分土地等级。
揭示了城镇不同区位条件下土地价值的差
异规律，并为城镇土地价格的评估提供基础。
1、城镇土地分等
“城镇土地等”：反映该区域不同城镇之间利用土地
效益高低的差异;土地等的顺序是在各城镇间进 行排列。我国已统一对全国的城镇进行了土地等
（3）定级单元的划分：
土地定级单元是所划分出的土地空间单位，其内部土地 特性和区位条件相对均一。土地定级单元是各定级因素分值 计算的基础，也是评定土地级别的基础空间单位。方法有 主导因素法 即用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选择一定 数目特征点作各自分值剖面图；根据因素分值变化规律，选 择突变曲线段的位置作为单元边界位置，将因素得分一致区 域划分为一个单元。 叠置法 将主要因素作用分图进行叠置，勾绘出作用分基本一 致的区域，形成图斑，作适当调整后得到定级单元。 网格法
e
M j
e
n
M ij
eM j——i级商服功能对j单元的作用分；n ——商服中心的级别数目。
M eij
面状土地因素（基础设施状况、自然条件和绿地
状况等 ）分值的计算方法：
作用分值采用的模型
ei 100 X i X min X max X min
ei——某土地指标值的作用分；
果有三种，设有A、B两因素，若A比B重要 （给A因素赋值1，给B赋值0）；若A与B同等 重要（给A、B各赋值0.5）；若B比A重要 （给A因素赋值0，给B赋值1） 层次分析法：对定级因素相对重要性进行判 别，组成矩阵，计算权重值
城镇土地分等定级教程课件
劳动力 杂项
建筑物和机 械折旧 劳力
管理开支 租金、税
农场主及其 家庭的劳力
风险
收益
可变成本
减 等于
减 固定成本
等于
不可估量 费用
减 等于
总产出 毛利
纯收入 纯利润
农场毛利计算法
（以3hm2的英国家庭农场为例）
❖工作步骤：
（1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利 用方式和作物类型。
一、土地经济评价的目的与意义
（一）土地经济评价的基本概念 a.采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效 果进行评定的过程。 b.用经济指标对土地的质量作出评价。 c.土地的自然资源和资产特性——土地的价值和价格（土地 价格评估）
一、土地经济评价的目的与意义
（二）土地经济评价的目的和意义
1.科学的确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据 2.合理的确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收 标准服务 3.揭示土地质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造 服务 4.采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务 5.确定土地价值和价格，为土地科学管理提供更强有力的手 段
二、 农用地等级评定的方法
❖毛利分析法（gross margin analysis） ❖现金流量贴现分析法（discounted cash
flow analysis） ❖ 经济计量模型法 ❖ 综合分等法
1.毛利分析法
又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业企业产品的 产值（产量×价格）减去生产费用。毛利分析不仅要测算 毛利，还要计算纯收入和纯利润。土地经济评价中的毛利 分析是由联合国粮农组织最先提出的，并曾在非洲马拉维 等国尝试使用，一般结合土地适宜性评价进行。
二、土地经济评价的理论基础 （一）土地生产力理论 （二）土地区位理论 （三）地租地价理论 （四）市场供求理论
建筑物和机 械折旧 劳力
管理开支 租金、税
农场主及其 家庭的劳力
风险
收益
可变成本
减 等于
减 固定成本
等于
不可估量 费用
减 等于
总产出 毛利
纯收入 纯利润
农场毛利计算法
（以3hm2的英国家庭农场为例）
❖工作步骤：
（1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利 用方式和作物类型。
一、土地经济评价的目的与意义
（一）土地经济评价的基本概念 a.采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效 果进行评定的过程。 b.用经济指标对土地的质量作出评价。 c.土地的自然资源和资产特性——土地的价值和价格（土地 价格评估）
一、土地经济评价的目的与意义
（二）土地经济评价的目的和意义
1.科学的确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据 2.合理的确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收 标准服务 3.揭示土地质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造 服务 4.采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务 5.确定土地价值和价格，为土地科学管理提供更强有力的手 段
二、 农用地等级评定的方法
❖毛利分析法（gross margin analysis） ❖现金流量贴现分析法（discounted cash
flow analysis） ❖ 经济计量模型法 ❖ 综合分等法
1.毛利分析法
又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业企业产品的 产值（产量×价格）减去生产费用。毛利分析不仅要测算 毛利，还要计算纯收入和纯利润。土地经济评价中的毛利 分析是由联合国粮农组织最先提出的，并曾在非洲马拉维 等国尝试使用，一般结合土地适宜性评价进行。
二、土地经济评价的理论基础 （一）土地生产力理论 （二）土地区位理论 （三）地租地价理论 （四）市场供求理论
城市土地分等定级
（3）专家征询与信息反馈
专家在匿名，互相不协商的情况下独立地 填写意见，对因素进行打分。但不要求指 出依据。
然后收回专家的答卷，进行统计分析，求 出均值、方差及其概率分布，并返馈给专 家，专家可参考并对以前的选择进行修改。
经过2—3轮之后，意见较集中，
（4）专家意见的处理
进行统计分析，求出方差、均方差
表1. 城镇土地综合定级因素表
繁华 程度
交通条件
基本设施状况
环境条件
定 级 因 素
商 服 繁 华 影 响
道公 路交 通便 达捷 度度
对 外 交 通 便 利
基 础 设 施 完 善
公 用 设 施 完 备
环 境 质 量 优 劣
绿 地 覆 盖 度
自 然 条 件 优 劣
度
度
度
度
度
度
选择性 必选 至少一种必选 备选 至少一种必选
综合定级：指对影响城镇土地质量的各 种经济、社会、自然因素进行综合分析， 按综合评价值的差异划分土地级。
分类定级：指分别对影响城镇某类型用 地（工业、商业、住宅）质量的各种经 济、社会、自然因素进行分析，按分类 评价值的差异划分土地级。即分别进行 商业用地定级、工业用地定级、住宅用 地定级
城市土地定级因素
6．区域经济发展水平 全年国内生产总值、人均国内生产总值、 3—5年内国内生产总值年均增长率 全年地方财政收入、人均地方财政收入、 3—5年内地方财政收入年均增长率 全年全社会固定资产投资额、人均全社会因定资产
投资
全年社会消费品零售总额、人均社会消费品总额、 3—5年内社会消费品零售总额年均增长率
城镇土地分等因素权重表
因素 城镇 区位
城镇集 聚规模
城镇土地分等定级及基准地价评估PPT文档34页
1、不要轻言放弃，否则对不起自己。
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
城镇土地分等定级及基准地价评估 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆
2、要冒一次险!整个生命就是一场冒险。走得最远的人，常是愿意 去做，并愿意去冒险的人。“稳妥”之船，从未能从岸边走远。-戴尔．卡耐基。
梦 境
3、人生就像一杯没有加糖的咖啡，喝起来是苦涩的，回味起来却有 久久不会退去的余香。
城镇土地分等定级及基准地价评估 4、守业的最好办法就是不断的发展。 5、当爱不能完美，我宁愿选择无悔，不管来生多么美丽，我不愿失 去今生对你的记忆，我不求天长地久的美景，我只要生生世世的轮 回里有你。
谢谢！
36、自己的鞋子，自己知道紧在哪里。——西班牙
37、我们唯一不会改正的缺点是软弱。——拉罗什福科
xiexie! 38、我这个人走得很慢，但是我从不后退。——亚伯拉罕·林肯
39、勿问成功的秘诀为何，且尽全力做你应该做的事吧。——美华纳
40、学而不思则罔，思而不学则殆
城镇土地分等定级与估价.
城镇土地分等定级与估价1.城镇范围：对于县级以上的城市，其城镇范围是城市市区；对于县级市，其城镇范围是市政府驻地的建成区范围；对于县城镇，其城镇范围是镇区。
2.城镇土地分等定级的区别：土地等的实质是各城镇之间土地质量状况的排序，土地级的实质是反映城镇内部土地的区位条件和利用效益、土地质量的差异。
3.城镇土地分等定级的体系：分为等和级，其中级分为：综合定级和分类定级，分类定级又可分为：商业用地定级，住宅用地定级，工业用地定级。
4.土地分等定级与土地估价的关系：二者从不同角度对土地的特性进行评价：土地分等定级，评价土地的使用价值。
土地估价，评定土地使用价值在市场上反映出的价格。
对于土地估价来说，土地分等定级是其基础，评出的等级是土地价格稳定的本质表现。
对于土地分等定级来说，土地价格是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。
5.城镇土地分等定级原则1.综合分析原则2.主导性原则3.地域分异原则4.土地收益原则5.定量与定性相结合的原则（初步方案以定量分析为主，最终定案宜依靠定性分析）6．城镇土地分等技术程序1.建立影响城镇间土地等的因素因子体系2.确定各因素因子的相应权重3．分析因素因子的影响方式，建立评价标准4.对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等。
5.验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调查并定案。
6.编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编7．土地行政部门编写城镇土地分等任务书8.城镇土地分等7大主要因素：必选：城镇区位、城镇聚集规模、城镇聚集规模、城镇基础设施、区域经济发展水平、区域综合服务能力备选：城镇用地投入产出水平、区域土地供应能力9．因素因子选择原则⑴指标值变化对城镇土地质量有显著影响⑵指标值有较大的变化范围⑶选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异⑷指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响⑸指标易通过统计资料获得或易量化处理10.因素因子权重确定的原则⑴权重值与因素对土地质量影响的大小成正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1⑵因素所涉及的因子权重值在0-1之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1⑶权重值可单独选用特尔菲法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可用特尔菲法结合其他两种方法来确定11.理解特尔非法、因素成对比较法、层次分析法12.层次分析法的步骤和方法1.建立层次分析结构2.构造判断矩阵3.层次单排序及其一致性检验4.层次总排序及其一致性检验13．因子分值计算的原则①因子分值因在0-100之间，因子分值越大，表示分等对象受相应因子的影响效果越佳②因子评价指标与其土地质量存在正相关或负相关关系，只有区域农业人口人均耕地与土地质量呈负相关。
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三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 道路通达度的作用分值计算
依据混合型主干道、生活型主干道、交通 型主干道、生活型次干道、交通型次干道、 交通型次干道、支路的顺序，为各级道路 赋值(0,100]，得Mi
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 道路通达度的作用分值计算 根据影响距离，确定不同地段的作用分值
繁华影响度的大小随距离递减
Fi = Mi (1-r) r = di/d d =(s/nπ)1/2
根据影响半径，确定不同地段的作用分值
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 商服繁华影响度的作用分值计算
地块上繁华影响度分值叠加
∑Fi
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 道路通达度的作用分值计算 道路的通达度由？？？来反映？ 不同道路类型的影响距离不同 通达度由道路向两侧递减
Fi = Mi (1-r) r = di/d
d = s/2L （对于主干道）
支路按实际影响推算，一般0.3~0.7km
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 道路通达度的作用分值计算 不同地段通达分值的确定和修订
取最高值？ 取累加值？
通达系数：
≥4个方向，1.00 3个方向，0.90 2个方向，0.81 1个方向，0.58
2. 城镇土地定级因素罗列
城镇基
➢城
础设施
市
设
施
社会服
务设施
供/排水设施 供暖设施 供气设施 供电设施
文化教育设施 医疗卫生设施 文娱体育设施 邮电设施 公园绿地
2. 城镇土地定级因素罗列
➢环
环境
境
质量
优
劣
度
自然
条件
大气污染 水污染 噪声
地形坡度 地基承载力 洪水淹没与积水 绿化覆盖率
2. 城镇土地定级因素罗列
人口密度
人口密度
➢其
建筑容积率
建筑容积率
他
城镇规划
用地潜力
3. 《城镇土地定级规程》推荐因素
定 繁华 级 程度
交通条件
基本设施 状况
环境状况
人口 状况
因 商服 道路 公交 对外 路网 生活 公用 环境 文体 绿地 自然 人口
素 繁华 通达 便捷 交通 密度 设施 设施 质量 设施 覆盖 条件 密度
土地经济评价的理论基础
➢ 地租地价理论
• 土地价值来源于地质量优劣、生产率 高低确定其价值的经济评价
土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 土地提供的产品和服务受市场供求关系 的制约 • 土地本身作为商品，土地流转、价格受 供求关系的影响，土地的供不应求是绝对 的、普遍的
《土地评价与土地管理》
第四章 土地经济评价
土地经济评价：对土地利用经济效益的评定
城镇用地 农用地
分等定级 估价
土地经济评价的理论基础
➢ 土地生产力理论
不同区域由于自然条件、社会发展 条件的差异，土地生产力存在着分异 。土地生产力是土地经济评价的前提 和基础。
土地经济评价的理论基础
➢ 土地区位理论
Mi = 100Ai Amax
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 公交便捷度的作用分值计算 根据影响半径，确定不同地段的作用分值
Fi = Mi (1-r) r = di/d
d 一般为0.3~0.5km
三、城镇土地定级的程序与方法
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 公交便捷度的作用分值计算 影响公交便捷度的因素有哪些？ 每个站点的影响半径在0.3~0.5km之间 影响半径内，随距离加大便捷度下降
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 公交便捷度的作用分值计算 计算站流量和公交作用分
站点每小时停车量之和， 每天按12或16小时合计
一、城镇土地分等定级的含义
2. 城镇土地分等定级的体系
城镇之间土地 的地域差异
土地等
城镇内部土地的 区位条件和利用 效益的差异
土地级
“等”和 “级”两个 层次的划分 体系
一、城镇土地分等定级的含义
3. 城镇土地定级的思路
➢采用多因素分值加权求和法，初步划分土地 级别
P = ∑ Wi ·Fi
➢结合典型行业土地收益、价格以校核，综合 定级
二、城镇土地定级的因素分析
1. 确定定级因素的基本原则
➢ 影响大，对分级具有重要作用 ➢ 覆盖面广，适用于城市各类用地 ➢ 反映土地质量的差异
二、城镇土地定级的因素分析
2. 城镇土地定级因素罗列
商服中心等级
➢土
繁华度
高级商务金融集聚度 农贸市场
地
区
道路功能与宽度
位
交通通
道路网密度
达度
公交便捷度
对外交通便利度
杜能：农业区位论 韦伯：工业区位论 克里斯泰勒：中心地理论
土地经济评价的理论基础
➢ 土地区位理论
区位地租 作物A
作物B 作物C
农业区位论
市场距离
土地经济评价的理论基础
➢ 土地区位理论
付地租能力 零售业 工业和批发业 多层住宅 独立平房
城中心
农业 距离
土地经济评价的理论基础
➢ 地租地价理论
• 绝对地租是土地价格存在的根源 • 级差地租的存在是决定土地价格高低 的主要因素 • 垄断地租是导致特殊地段土地价格高 的主要因素
影响 度 度 便利
完善 完备 优劣 影响 度 优越
度
度
度度度度
度
选择 必 至少一种 备选 至少一种
备选
备
性 选 必选
必选
选
重要 1
性顺 序
2或3
3或2
4或5
5或4
权重 0.2~
值范 围
0.4
0.3~0.5
0.2~0.3
0.15~0.2
三、城镇土地定级的程序与方法
1. 资料收集与分析 2. 因素权重的确定 3. 因素分值的计算
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 商服繁华影响度的作用分值计算
销售总额、总利润； 单位面积销售额、利润
Mi = 100Ai Amax
根据商服中心的规模、水平划分中心等级（商服繁华度）
一般分为市级、区级、小区级、 街区级中心
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 商服繁华影响度的作用分值计算
土地经济评价的理论基础
➢ 土地供需理论
• 自然供给：土地自有的可供人类利用的 部分。 • 经济供给：在土地自然供给的基础上， 投入劳动进行开发以后，成为人类可直接 用于生产、生活的土地的供给。
第一节 城镇土地分等定级与估价
一、城镇土地分等定级的含义
1. 定义：根据城镇土地的经济和自然属性， 及其在城镇社会经济活动中的地位和作用， 综合评定土地质量，划分城镇土地等级的 过程。