精装修设计管理流程与实施细则_技术中心

成品房设计管理流程及设计细则

（讨论稿）

目录

（一）成品房设计流程 (3)

一、流程图 (3)

二、流程概述 (4)

三、流程说明 (5)

1、设计前期准备 (5)

2、方案设计管理 (6)

3、施工图设计管理 (6)

4、图纸会审 (6)

5、流程关键点成果表 (7)

四、设计后续工作 (7)

（二）成品房设计细则 (8)

一、设计图纸过程要点 (8)

二、成品房住宅的设计原理 (8)

1、成品房住宅设计考虑的十个系统 (8)

2、成品房住宅的设计要点 (10)

三、成品房住宅的深化设计梳理及审核要点 (15)

四、优化方案以海南观悦C户型优化为实例 (15)

1、户型介绍 (17)

2、整体户型优化 (17)

3、局部对比图 (18)

五、成品房精装修标准化分级体系 (19)

（一）成品房设计流程

一、流程图

小业主验房

Y

问题分类/整改

N

后期维修阶段整改验收

交房二、流程概述

三、流程说明

1、设计前期准备

2、方案设计管理

3、施工图设计管理

1、项目/片区公司组织成品房设计单位和监理单位、总包单位等相关施工单位进行成品房设计交底，技术中心组织成品房设计单位、建筑施工图设计单位参与，项目/片区公司配合，如必要可邀请建筑施工图设计单位人员参与。

2、因成品房设计引发的其他专业的设计变更，由技术中心统一按照《设计变更管理流程》完成相关的设计变更审批。

3、成品房需样板先行，项目部组织验收样板间，技术中心，营销部、成本部、片区公司，项目总经理及集团公司领导层参与验收并检验装饰效果，提出相应意见整改，技术中

心根据相应意见优化批量成品房施工图，形成文件下发。

4、技术中心总结成品房产品，形成标准化成品房资料，参照业内标杆企业，建立成品房产品库，根据产品定位划分不同阶段成品房标准，逐渐成熟完善产品库，以供后续项目循环参考使用。

（二）设计细则

一、设计图纸过程要点

是否能在施工

二、.成品房住宅的设计原理

1、成品房住宅设计考虑的十个系统

1)公共空间系统（地下入户大堂、地面入户大堂、轿厢、公共楼梯间走道）

从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、

电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。

2)玄关系统（普通收纳玄式关、装饰性玄关、入口礼仪式玄关）

玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。

3)餐厅客厅系统（普通餐厅、正餐厅、早餐厅、客厅、家庭厅、起居室）

厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的成品房房客户住起来不会有任何后顾之忧。

4)卧房系统（保姆房、儿童房、老人房、客人房、主人房）

卧房系统可以细化为主卧房、次卧房、老人房、客卧房、儿童房、书房、工人房等。以往住宅设计，特别是户型稍大一些的主卧房设计经常忽视了主卧房的重要性，主卧房的设计除了比其他房间尺度大一些之外，其他没有太多的差别。其实住宅的品质和等级的区别很重要是体现在主卧房的差别上面。我们要求每个房间根据不同使用者的需求需要布置满足使用需求的家具。比如儿童房的布置要有1.2m的床、衣柜、写字台、床头柜、五斗橱、书架等。对于成品房交楼的设计，还要考虑每个卧房都具备足够的收纳空间。

5)厨房系统（普通住宅厨房、开敞式厨房、大户型住宅厨房）

从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适

合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。

6)卫浴系统（工人房卫生间、公共卫生间、老人房卫生间、主人房卫生间）

卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。从细节功能层面上来说，浴室要有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿，科学地设置排水系统，不要让湿滑的地板滑倒人。浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够大的洗面台、足够的收纳空间。

7）收纳系统（玄关、厨卫、储藏、衣柜、家政收纳）

收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。

8）家政系统（厨房区域、生活阳台区域、洗衣及清洁区域）

家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。洗衣机区附近最好要有宽敞的熨衣台面。小电器、卫生纸、洗涤剂、等各式家庭杂物可以分类放置。可以专设吊柜、储物柜和水盆柜。按照操作流线科学分类。

9）建筑科技及智能化系统（建筑科技、智能家居、智慧社区、智慧城市）智能化门锁、可视终端系统要具备可视对讲、开门等功能，家居智能化系统还包括主卧房24小时报警按钮，厨房煤气报警等智能安防系统。

10）人文关怀系统（人体工程学、生活贴心关怀、装饰美学系统）

过对人体工程学的研究，进一步科学的精细化设计，实现系统化的人文关怀（例如厨房的“三步五区设计”）、细节关怀、装饰美学等。

2、成品房住宅的设计要点

1、户型优化要点

1)管井位置明细（特别关注厨房卫生间立管位置）

2)所有门洞高度不低于2200mm，注意预留50-100mm门垛，保证后期成品门门套位置

3)厨房、卫生间门洞宽度可800mm，房间门洞宜900mm

4)设置玄关柜位置，玄关柜墙垛不低于400mm深

5)空调外机与室内机一一对应，且不能对阳台吹风，空调插座位置与空调洞尽可能在同一侧面

6) 扣除烟道后厨房净面积不小于4平方米

7)至少有一个阳台需预留洗衣机和家政取水口，并有相应的强电和排水

8)非防火入户门朝内开启，防火门需向疏散方向开启

2、机电点位前置要点

1) 水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更

2) 对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差异时应提请注意；

3) 水电定位应结合家具布置仔细考虑

4）强弱电箱位置与玄关柜相互关系

5）开关与插座与家具家电位置关系

6）给水管道与家具及吊顶关系

7）生活阳台燃气表与燃气立管及插座关系

8）厨房预留小家电插座点位，要求做到标准化设计

9）注意热水器预留水位高度及插座高度

10）装修图应显示灯具与地面物件叠加图，考虑两者之间的关系

3、玄关区域

1）玄关内应考虑玄关柜设置空间，净宽宜≥1200mm。

2）机电布置：开关、配电箱、门铃、可视对讲、入户感应灯

户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120mm；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于100mm，其下方可设玄关灯开关。

4、厨房区域

1）冰箱尽可能布置在厨房里。冰箱位宽度不小于700mm，若考虑双开大冰箱尺寸应为1000mm；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热，考虑后期电源插座位置及高度。

2）洗菜盆尽可能靠近采光窗，采光窗竟可能开大。

3）灶尽可能靠近烟道布置，灶要避开窗口布置，灶的布置尽可能与台面下的消毒柜错开。4）厨房台面的长度尽可能大于3米，台面与台面及墙间距大于1000毫米。舒适度较高的中高档次住宅，厨房面积要大于5平方米。橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，厨房吊柜设置时应注意避免挡窗，燃气表在橱柜内时，柜门板做百叶通风，吊柜无底板，吊柜深度350mm，吊柜底高度1500mm，橱柜地柜深度550-600mm，高度820mm，橱柜门板宽度不大于450mm。厨房应考虑小家电的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具、燃气管道，厨房需考虑热水器位置及电源位置。

5）厨房电器的三标配、五标、多标配问题，厨电一体化设计，插座布置的原则。

6）厨房外墙或者外窗宜设排气扇（新风系统）。

7）南方地区厨房设置空调。

8）设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施，北方地区尤其要注意。

9）橱柜背后及地面，可不做瓷砖铺贴，需注意工作交接及细节处理

10）厨房预留冷光源

11)燃气管道灶头离灶台大于300mm，小于2000mm

5、客厅与餐厅

1）客厅沙发的布置应该有利于朝向窗外景观最佳的的位置，同时要兼顾风水和隐私的考虑。

2）电视背景墙的长度宜大于2.7m，尽可能与沙发对中布置。

3）餐厅中餐桌的布置最好有两边是稳立墙（不开门的墙），餐桌周围的流线尽可能不与厨房、客厅等流线交叉。切忌餐桌周边都是门，而且还对着一扇卫生间门。

4）餐桌的布置要考虑节假日多人用餐的可能性。餐桌附近有电源插座。

5）餐厅、客厅要考虑合理的空调机布置，同时考虑布置壁挂机、落地柜机布置的可能性。

6、卫生间

1）应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置

2）坐便器净宽宜为900mm，最小净宽不小于750mm

3）淋浴间净宽宜为1000mm，最小净宽不小于900mm；淋浴开关距地1000－1200mm，淋浴喷头由距地1680－1880mm上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400mm。

4）普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设浴霸六合一集成灯具；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。

5）尽量采取干湿分离卫生间

6）暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。

7）装修图必须显示管井位置

8）浴室柜台面与卫生间门避免冲突

9）卫生间预留吹风机插座点位

10）考虑完成面标高及排水坡度

11）卫生淋浴墙防水至少1800mm高

7、阳台

1）非封闭阳台地面应比室内最少低50mm，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。

2）洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防止溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200mm，以保证窗的开启和给水管的设置。

3）进深大于1500mm的阳台挑梁要设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。4）阳台栏板下部应设100高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐

患。

5）观景阳台宽度不宜小于1500mm，其它阳台不宜小于1200mm。

6）北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露；底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50mm厚聚苯保温板，并设吊顶。

7）阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。

8）高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性，玻璃厚度不小于10mm厚。

9）考虑完成面标高及排水坡度

10）洗衣机设置在阳台位置，必须考虑阳台做防水处理

8、儿童房及老人房

1）必须能够布置出1.2m宽的单人床、宽度不小于800m的写字台或者电脑桌、宽

度不小于800m、深度不小于600m的衣柜、可布置出小型书架的位置，尽可能还能布置出宽度大于800m、深400m的五斗橱。套内使用面积不宜小于6.5㎡。

2）床头及写字台布置区域要考虑电源插座及网线接口，要合理布置空调壁挂机

的位置。

3）老人房（或者次主卧）开间大于、等于3300m的房间窗宽不宜小于1800m。

4）老人房的双人床宽度应大于1.5m，并且至少可以布置下一个500宽的床头柜。

可以布置出宽度不小于1200m、深度不小于600m的衣柜，可以布置出宽度不小于800m 的五斗柜。

5）大户型的老人房可以参见普通住宅的主卧房布置，主人床的宽度应该大于1.8

m，并且可以布置出两个床头柜，最好还能布置下按摩椅。

9、主人房

1）主人房的面积要求，国家规范不宜小于10㎡。最舒适的主卧房面积：

中国传统标准为不宜大于22㎡。

2）普通住宅主卧的面宽不宜小于3300m，净进深不得小于3500m（600衣柜+两个

床头柜1000m+1800m宽双人床+100的抹灰及踢脚线等施工误差）。理想的普通住

宅的主卧房净进深应该达到4200m以上（考虑再加上700m宽休闲椅或者婴儿床）。3）套型建筑面积达到125㎡以上的主卧房的卫生间应该布置出四件套洁具

，套型建筑面积在144㎡以上的主卧房卫生间应该布置出5件套洁具并且有步

入式衣橱。

4）卫生间的门不宜朝床布置。

5）衣柜的宽度不宜小于1800m。

6）主人房区域应书房设计原则

10、书房

1、写字台及电脑桌尽可能靠窗布置，收藏区域应该沿墙布置。

2、较大户型的书房布置要考虑风水布置的格局。

3、紧凑型住宅的书房的设计要考虑可以变成卧房的可能性。

考虑梳妆台的布置。

11、空调

1）采用分体式空调，空调室内机应避免对床头直吹；

2）空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮），不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置。

3）位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位。

4）如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去，宽度不小于700mm,高不小于1100mm。

5）室外机位下皮距地宜1600mm（双机1000mm）。

6）空调洞要靠近空调插座并在同一方位。

7）大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机，应考虑柜机留洞位置、冷凝水管预埋，管中距地350mm。

8）普通分体空调冷凝水管应预埋，避免直接插入雨水管中（特别是北方地区）；标准层留三通，距地1800mm；三通口留于室内时，考虑美观高度可适当上移。

9）空调外机不宜设置在封闭阳台内，夏季不散热，易死机，噪声大。

10）阳台推拉门到墙边应留不小于100mm宽的门垛，避免空调管穿玻璃。

12、住宅公共部分空间的精装修

1）入户大堂的精装修设计

公共门厅的设计，门禁系统的布置方案，信报箱的布置，地面及天花的设计，灯具的设计，室内配饰布置及软装设计，交楼标准家具的设计。

2）公共走道及电梯间的装修设计

电梯门标高的定位、电梯门套的设计、电梯轿厢的设计、走道铺地设计、墙面设计及楼层指引、防火门的装饰设计、消火栓门的装饰、楼层标识设计

3）消防疏散楼梯的装修设计

栏杆、楼梯踏步、节能灯光的设计

4）住宅架空层的装修设计

与园林绿化设计的界面的衔接、与地下车库界面的衔接、天花装饰。

5）地下车库的装修设计

三、成品房住宅的深化设计梳理及审核要点

1、动线分析：访客流线，起居流线，家政流线

2、设备布置：洗衣机，冰箱，热水器，空调，新风系统，卫生间排气扇，浴霸（暖风机），电动窗帘等

3、收纳设计（二次深化设计）：玄关，厨房橱柜，卫生间橱柜，卧房衣柜，其他收纳柜

4、装饰设计：风格设计，色彩设计，地面铺贴设计，天花设计，背景墙设计，窗台（窗套）设计，楼梯踏步、栏杆设计等

5、水电设计：照明灯光设计，插座布置，设备预留洞布置，弱电、智能化设计，验收前及验收后的水电设计

6、系统整合设计：部品整合，机电整合，装饰材料整合，交楼标准整合，成本可控设计。

四、优化方案以海南观悦C户型优化为实例：

原建筑平面方案

户型优化后平面布置图

1、户型介绍

三室两厅两卫，南北通透，套内面积93㎡，建筑面积113㎡

2、整体户型优化：

1）厨房重新布置，考虑燃气位置，上下水位置，菜盆上下水位置，冰箱预留空间，燃气灶集体位置，预留小家电位置及相应插座点位（详见对比图）

2）原方案壁橱取消

3）考虑儿童房书桌位置

4）卫生间平面重新布置，洗手台模块化，考虑淋浴间开门位置（详见对比图）

5）所有门洞口预留门套位置

6）考虑室内门尺寸

7）局部非承压墙体考虑半墙体

8）考虑所有空调位置及外挂机位置

9）考虑阳台预留洗衣机上下水

10）入户防火门外开

11）家具平面定位

3、局部对比图

1、玄关部分：

2）.玄关柜调整为400mm深，预留400mm墙垛

3）入户门调整为外开

2、厨房对比：

1）双门冰箱预留1000mm空间

2）.灶台位置与烟道预留200mm空间

3）预留小家电位置，注意小家电插座点位与燃气管道位置

4）重新排布洗菜盆位置，形成洗、切、炒流水线

5）卫生间窗户北移动200mm，预留出侧面墙热水器位置，避免热水器挡光，预留冷热水管道，注明管道高度，预留热水器插座点位，注明插座高度

6）预留出门套门垛，以便后期装修门套位置

7）注明燃气位置

8）橱柜细化尺寸，方便后期标准化产品

9）南方厨房根据产品定位确认是否预留空调插座点位及外挂机位置

3、卫生间对比：

1）尽量进门先见洗手盆，洗手盆要考虑镜面位置，确定卫生间窗户高度及位置，避免镜面与窗户冲突。

2）户型内洗手盆尺寸考虑标准化尺寸，方便后期深化施工管理

3）淋浴间开门位置及尺寸标准化

4）马桶位置预留人体功能位置，避免淋浴隔断与马桶位置冲突

5）考虑卫生间与厨房距离，淋浴间墙面预留电热水器插座点位

五、成品房精装修标准化装修标准：

1.精装修住宅分级体系分类表