世邦魏理仕-通盈首都花园(巴黎城)物业管理方案-13DOC
物业管理方案范文汇总（通用15篇）
物业管理方案范文汇总（通用15篇）物业管理方案范文汇总篇1一、绩效考核总则为贯彻按劳分配原则，规范物业公司职工队伍的管理。
建立以岗位绩效奖金制为主要形式的奖金激励制度，通过对职工履行情况的评估，将其奖金分配结构与实际工作业绩紧密结合。
调动职工的工作积极性、提高职工的自身素质，推动小区物业管理工作上一个新的台阶。
特制定绩效考核制度。
二、岗位绩效考核原则1、客观公正、实事求是，考核内容和考核方式公开透明;2、注重实绩、合理量化、综合平衡的原则;3、谁管理谁考核，并体现权重的原则。
三、被考核人员：物业公司经理和职工。
四、绩效考核的基本内容：小区物业司绩效考核，分为经理考核和职工考核。
(一)、经理考核内容：经理考核主要从敬业精神、领导能力、工作态度，工作业绩、遵规守纪、理论学习和综合素质等七个方面;1、敬业精神考核热爱本职工作，以本职为“天职”;乐于奉献、勇于创新;干物业、爱物业、专物业、精于物业。
2、工作态度考核有强烈的责任感，以身作则，率先垂范;有积极向上、不怕困难、大胆管理、勇于进取的拼搏精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。
3、领导能力考核：有合理组织工作部署，统一协调下属行动的能力;有正确分析、把握问题，提出合理解决方案，做出正确决定的能力;有把握下属思想动态、激励下属工作热情、形成团队凝聚力的能力。
4、工作业绩考核：物业管理和工作目标的完成情况;物业公司工作纪律及落实情况;工作受到上级表彰情况。
5、遵规守纪考核带头执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;廉洁自律情况。
6、理论学习考核：物业管理相关的法律法规及有关的专业知识掌握的情况。
7、综合素质考核：。
全面考察个人修养和综合素质情况。
(二)、职工考核内容：职工考核主要从个人的敬业精神、工作态度，工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作和综合素质等七个方面。
1、敬业精神考核：热爱本职,安心工作，乐于奉献;干物业、爱物业、专物业。
2、工作态度考核：有强烈的责任感;有积极主动、不怕吃苦、不讲条件、勇于进取的工作精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。
物业的管理方案范文(精选5篇)
物业的管理方案范文（精选5篇）物业的管理方案1一、物业管理法律体系1．国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。
国务院的行政部门中以建设部的规章居多。
例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、《物业管理收费管理办法》等。
地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。
2．最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。
如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题(一)物业管理招投标通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。
建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。
《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。
目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。
(二)物业管理服务建设部发布了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。
但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的.物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。
《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。
物业管理实施方案5篇
物业管理实施方案5篇物业管理实施方案（精选篇1）为规范小区管理，为业主带给优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。
一、管理目标物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全礼貌、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、带给优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。
我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率到达90%以上。
二、管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，带给优质、周到、及时的服务。
“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。
物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同建立礼貌的办公环境。
（三）物管为主、多种经营的原则在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。
三、管理方法（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化推荐，构筑一个优秀的物业管理硬件环境；（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，用心培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍；（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；（六）依照市场化、企业化的运作方式，带给全方位服务，开展多元化经营。
小区物业管理方案（通用5篇）
小区物业管理方案小区物业管理方案（通用5篇）为了确保工作或事情有序地进行，常常需要提前准备一份具体、详细、针对性强的方案，方案属于计划类文书的一种。
方案应该怎么制定才好呢？下面是小编为大家收集的小区物业管理方案（通用5篇），仅供参考，欢迎大家阅读。
小区物业管理方案1为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。
一、指导思想以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。
建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。
二、服务范围社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：（一）公共秩序管理。
加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。
（二）公共环境卫生维护。
做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。
（三）公共安全防范。
协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。
（四）公用设施管理。
做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。
（五）公共绿化维护。
做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。
（六）其他。
其他需要协调解决的物业服务项目。
三、基本原则（一）居民自治的原则。
物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，透过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。
（二）因地制宜的原则。
充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。
物业管理方案(PPT66页)
第九部分 项目特约服务与经营方案
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编制方案的要点和方法
1 项目的定价方式，了解酬金制还是包干制的区别？ 2 一种是实行政府指导价，另一种是预定一个区间价。
尽量详细准确、具体真实。
第十部分 物业费收支测算
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编制方案的要点和方法
3 核算成本，列出excel公式，按照费用的组成结构，逐项核算； 4 核算收入，分清主营收入、其他收入等按照规定提取； 5 最后计算税费，不能缺项，如营业税、城建税、教育附加税、所得税等
专题培训课
物业管理方案编制
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前言
什么叫物业管理方案 原为投标文件的一部分，是对物业项目管理过程的详
细解析。是实施管理服务的纲领性、指导性文件。
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前言
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前言
编制要求
1、准确性：定位准确； 2、系统性：一体化管理服务、衔接对应； 3、针对性：特点、特色； 4、可操作性：易于理解、实施； 5、有效性：效果可预期。
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编制方案的要点和方法
第一小部分：公众管理制度
第二小部分：内部管理制度
第六部分 管理制度的制定
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编制方案的要点和方法
公众管理制度：业主 规约、业主手册、装 修管理规定、电梯使 用管理规定、装修管 理流程、办理入住管 理流程
内部管理制度： 员工手册、各岗 位职责、岗位操 作说明书、考核 等规定
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编制方案的一般程序
根据项目要求或者招标要求制定操作方案。项目的需求、要点 等考虑。
国外物业管理思路及方案
国外物业管理思路及方案一、简介物业管理不仅是一个涉及多方面的工作，还需划分出各个子方面进行管理，以满足用户对于生活质量的要求。
国外物业管理方式与国内存在一定的差异，主要表现在监管、服务质量、配套管理等方面。
本文将探讨国外物业管理的思路及方案，通过对国外成功案例进行分析、总结，可以使我们更好地了解国外物业管理的具体实施方法，希望对国内物业管理有所启示。
二、国外物业管理的现状在国外物业管理中，全方位的监管成为了基础，包括设备、环境、安全等方面的监管。
为了保障业主的权益，物业管理公司必须履行严格的责任。
同时，强调人性化服务是国外物业公司的一大特色，他们关注业主的个性化需求，不仅提供基本的保洁等服务，还为业主提供更加便利、舒适的配套设施。
此外，国外物业管理还具有开放性、积极主动、节能环保等特点，可以更好地为业主每日生活的各个方面提供便利条件。
三、国外物业管理的服务模式以美国为例，在物业管理方面的全面监管下，管理公司根据不同业主不同需求，量身定制个性化服务，根据实际需求设计服务程序，以实现针对性的服务。
此外，物业管理公司还根据业主需求，提供公共服务设施的建设和维护，确保业主在常规生活中可以得到更为舒适的体验。
四、国外物业管理的配套设施除了服务上的优异表现，配套设施同样成为国外物业管理成功的重要因素。
美国、欧洲等国家，物业管理房产大多预留公共活动场所，如体育中心、图书馆等。
这些设施不仅可以满足业主日常生活需求，还能拉近业主之间的距离，创造更为融洽的社区氛围。
此外，欧美酒店式公寓的兴起，也更注重住宿环境的舒适性和个性化服务，这种服务模式正在逐渐普及。
五、总结国外物业管理之所以能够成功，主要在于其服务质量和管理方式细致周到，以满足客户个性化需求，通过人性化服务，在结构、设施、信息系统等方面获得发展壮大。
物业业主的满意度与物业公司的发展息息相关，国外的物业公司具有前瞻性思维，同时注重与时俱进、不断创新，以满足未来客户的不断变化的需求，开辟了新的业务领域，为客户提供更好的服务。
关于物业小区管理方案（精选5篇）
关于物业⼩区管理⽅案（精选5篇）关于物业⼩区管理⽅案（精选5篇） 为保证事情或⼯作⾼起点、⾼质量、⾼⽔平开展，通常需要预先制定⼀份完整的⽅案，⽅案是书⾯计划，具有内容条理清楚、步骤清晰的特点。
⽅案要怎么制定呢？以下是⼩编为⼤家整理的关于物业⼩篇），欢迎⼤家分享。
区管理⽅案（精选5 ⼀、总体规划 为了搞好××⼩区的物业管理服务，提升本企业物业管理⽔平，为业主营造⼀种舒适的居住环境，特制定本⽅案。
⼆、服务准则 （⼀）标准服务时间 周⼀⾄周⽇上午8：00~下午18：00。
（⼆）服务中⼼电话 物业管理部客户服务中⼼设有24⼩时值班服务专员，以便于为⼴⼤业主服务。
服务电话如下。
1．标准服务时间电话：×××××××。
2．⾮标准服务时间电话：×××××××。
三、服务内容 （⼀）迁⼊⼿续办理 1．业主持⼩区业主的《⼊住通知单》、《购房合同》到服务中⼼办理迁⼊⼿续。
（1）按规定要求填写《⼊住登记表》。
（2）按规定缴纳有关款项。
（3）与服务中⼼⼯作⼈员共同办理⼊住前的楼宇、设备、设施查验⼿续。
（4）办理物业移交⼿续，领取钥匙。
2．业主应保证在搬家过程中服从辖区物业管理⼈员的指挥，按指定路径进出迁⼊地域，并注意遵守⼩区的公共秩序。
（⼆）房屋维修管理 1．每年⼀次对房屋共⽤部位及共⽤设施设备进⾏安全普查，根据普查情况制订维修和管理计划，上报委托⽅并组织实施。
2．对房屋共⽤部位进⾏⽇常管理和维修养护，保证房屋的使⽤功能和安全，杜绝事故的发⽣，有检修记录和保养记录。
3．根据房屋实际使⽤年限，适时检查房屋共⽤部位的使⽤状况，需要维修，属于⼩修范围的，及时组织修复；属于⼤、中修范围或者需要更新改造的，向业主⼤会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。
大厦物业管理方案范本
大厦物业管理方案范本第一章绪论一、项目背景随着城市化进程的加快，大厦物业管理成为了城市发展中不可或缺的一环。
大厦物业管理不仅仅是对建筑设施的保养和维护，更是关系到大厦居民的生活品质和社区环境的协调管理。
本方案旨在为大厦物业管理提供一套完善的管理方案，以提高大厦物业的管理水平，营造良好的社区居住环境。
二、目的和意义大厦物业管理方案的制定旨在规范物业管理工作，确保大厦物业管理工作的顺利进行，提高物业管理服务质量，增进居民对物业管理的满意度，促进社区和谐稳定发展。
通过实施本方案，可以提高大厦物业管理工作效率，降低管理成本，满足居民的生活需求，为居民提供安全、舒适、便利的生活环境，促进大厦居民的幸福感和满意度。
第二章管理机构一、组织结构1.1 大厦物业管理公司组织结构大厦物业管理公司由董事会、总经理办公室、运营管理部、技术维修部、安全保卫部、客服服务部等职能部门组成。
各职能部门相互配合，共同负责大厦物业管理工作的开展，确保高效的管理运作。
1.2居委会组织结构大厦居委会由物业管理公司指派专职工作人员负责日常管理工作，居委会成员由大厦业主代表组成，居委会设有主任、副主任、秘书等职位，负责指导大厦居民自治管理工作。
二、管理职责2.1 大厦物业管理公司职责（1）履行物业管理公司的法定职责，制定物业管理规章制度，加强对大厦建筑和设施的日常保养和维护，确保大厦的安全性和可持续使用性。
（2）不断提高大厦物业管理服务水平，为居民提供舒适、便利的生活环境，提高居民的满意度。
（3）积极配合政府规划，加强与居委会和业主代表的沟通，共同维护大厦社区的和谐稳定。
2.2 居委会职责（1）组织开展大厦居民自治管理工作，加强居民之间的沟通和协调，协助物业管理公司做好大厦管理工作。
（2）定期召开业主大会，听取业主意见和建议，积极反映居民诉求，维护业主合法权益。
（3）组织开展社区文化活动，增进居民之间的交流，促进社区和谐稳定发展。
第三章管理措施一、物业管理服务3.1 日常保洁物业管理公司应加强对大厦公共区域的日常保洁工作，定期对楼道、电梯、楼梯间等公共区域进行清洁卫生，保持环境整洁，提高居民的居住舒适度。
2023年小区物业管理方案5篇
小区物业管理方案5篇小区物业管理方案通用1一、__项目物业分析：1、物业地域范围开阔，封闭性交强2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力;3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等;4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。
二、根据以上分析，对__项目物业建议如下：1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。
因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。
三、物业管理提供日常服务的内容：1、对河道的清理与水质的保护(如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果;2、对市政道路的保洁;3、对业主庭院环境的保洁(主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶)?4、24小时水电维修;5、对业主生活垃圾的定时清运;6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护;7、项目范围内绿化的种植与养护;8、业主能源费用的代收代缴;9、定期花木杀虫及灭鼠;10、暂住证等社区性证明的办理;11、业主院落档案的管理。
四、物业特约服务-管家式服务体系：1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题;任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。
物业管理方案(PPT66页)
编制方案的一般程序
根据项目要求或者招标要求制定操作方案。项目的需求、要点 等考虑。
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编制方案的一般程序
测算物业服务费收入（管理费单价）。 依据成本控制、管理经验、政府指导价、经营管理等确定收入 ，找出利润。
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编制方案的一般程序
最后校对、审核、调整、打印、装订。 9
三、方案的主要内容
方案的主要内容
第九部分 项目特约服务与经营方案
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编制方案的要点和方法
1 项目的定价方式，了解酬金制还是包干制的区别？ 2 一种是实行政府指导价，另一种是预定一个区间价。
尽量详细准确、具体真实。
第十部分 物业费收支测算
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编制方案的要点和方法
3 核算成本，列出excel公式，按照费用的组成结构，逐项核算； 4 核算收入，分清主营收入、其他收入等按照规定提取； 5 最后计算税费，不能缺项，如营业税、城建税、教育附加税、所得税等
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编制方案的一般程序
根据物业的设施设备技术参数、组织架构人员配置、市场信息 、管理经验等进行成本测算（测算支出）。电梯等设备维保、有 人值守配电房、出入口、固定岗位是重点。
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编制方案的一般程序
分工、协作、编制； 根据部门工种及员工特长进行分工，例如 、理念提炼，环境景观、设施设备、人员培 训等进行协作分工。
非常关键，是日后解决问题的依据。
第八部分 档案管理、资料管理
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方案编的制方组案成的部基分本及方编法制和要要点点
• 物业服务相对其他行业来说，利润不高，尤其 收入单一，现在有人常说物业行业是捧着金饭 碗讨饭吃。
• 因此需要我们来共同拓展思路，比如现在有的 ，收快递、做中介、百姓制方案应注意的问题
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通盈首都花园(巴黎城)物业管理方案： 一、世邦魏理仕公司将对通盈首都花园(巴黎城)项目进行分区管理，共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分。
二、人员架构: 人 数备 注总经办G.M. Office物业总经理(港职)G.M.(H.K)1人物业副经理(港职)D.M.(H.K)1人行政秘书Secretary1人物业部Property Dept.物业经理Pty. Mgr.1人物业主任Pty. Officer4人物业助理Pty.Assistant24人邮件室分发员Mailing Clerk2人电梯驾驶人员(临时工)Lift Operator4人保安部Security Dept.保安经理Security Manager1人保安主任Sec. Officer1人消防主任Fire Service Officer1人内保人员Patrollers12人消防监控员FireMainControlRec、Control 8人工程部Technical Dept.工程经理Tech. Manager1人文员Clerk1人值班工程师Duty Officer4人值班台Duty Clerk4人工程主管Tech. Officer3人工程领班Tech. Supervisor8人工程技工Technician65人库管员Stock Keeper2人人事/行政部HR & Admin. Dept. 人事/行政经理Personnel/Admin. Mgr.1人人事助理Personner Assistant1人行政助理兼采购Admin. Assistant2人财务部Financial Dept.财务经理Accounts Manager1人会计Accounts Clerk1人出纳Cashier2人车场管理Car Park Mgt. 车场主任Car Park Officer1人停车场管理员(临时工)Car Park Mgt. Staff20人 合 计Total:176人部 门
工作日考虑为每周七天，管理人员工作时间为早8:00--晚6:00，周六 及周日有管理人员轮流值班。做到365天24小时不间断服务。在非办公时间由值班经理负责全面管理工作。 三、空调供应时间： 供应部位 供应日期 供应时间 备 注 写字楼部分 周一至周六 08:00--18:00 商场部分 周一至周日 10:00--22:00 公寓部分 周一至周日 24小时提供
四、保安： 岗位名称岗位数班 次人 数备 注园区出入口门岗34班12假设园区设有三个主出入口写字楼门岗24班8公寓楼门岗24班8商场门岗44班16假设商场设有四个出入口广场定岗24班8路面巡视34班12路面定岗24班8二层平台定岗24班8地下车库巡视84班32卸货区定岗14班4替 班14班4领 班14班4正、副队长21班2合 计：126
保安人员24小时不间断巡逻，并严格执行各种规章制度，原则上写字楼、商场、公寓内部为内保人员负责，外围及地下车库巡视由外聘保安公司负责。
五、保洁： 原则上以外聘外洁为主，为配合治安管理部门的相关规定，公寓内部的保洁工作由公司正式员工负责。
六、客户服务：项目24小时设有总值负责全面的管理工作，正常办公时间由总经理负责。
七、停车场管理：建议停车场24小时开放，为满足公寓、写字楼、商场、访客及运货的不同需要，大致可分为以下几种租金方式： 时租车位：不固定停放时间； 月租车位：(固定车位)； 月租车位：(车位不固定)； 月租车位：(每天12小时)； 卸货车位：第一小时免费提供车位，以后每小时收取10元人民币； 建议月租车位的租金为100美元/月；时租车位3--5元人民币/小时。
八、财务管理： 财务收费及管理采用分别记帐的方式，共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分记帐。
九、预算： 本项目的预算以年为结算周期，每年的1月1日至12月31日为一个预算年度，我司会于每年9月底之前提交下一年度的预算。
以我司的管理经验参考市场同等水平的物业的价格，我司建议通盈首都花园(巴黎城)项目的物业管理费标准如下： 项目名称建议价格取费单位备 注写字楼部分2.5-3.5美元/月/GFA公寓部分3美元/月/GFA商场部分5美元/月/GFA
现将各分项工作的管理方案详述如下： 物业管理事务：物业管理处对首都花园的日常物业管理事务，按照《物管工作手册》规范运作。如下表：
工作内容 处理用户申报、投诉；巡视、检查、解决处理、走访、回访、跟踪监督、学习、培训、档案管理。
工作标准 跟踪监督 日常：2遍/天；
巡 视 日常：2遍/天；
走 访 2--3次/月；
回 访 处理率：100%；回访记录100%；
检查内容 检查项目 1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.外观检查
处理方法 1、记录巡视发现的问题，收集业主的反馈意见； 2、对巡视中发现的问题，分类进行处理： 1)填写意见转呈表； 2)发现的维修不合格，填写巡视记录，联系 工程部维修； 3)即时解决轻微不合格项目； 4)发现违章行为按“违章处理规定”执行； 5)发现的严重不合格，填写纠正措施报告；
考核标准 平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范大厦”的考核验收标准 机电设备运行与保养：公用设施和机电设备运行、养护按照《机电设备工作管理规定》规范运行。如下表：
1 运行组 值班：保障供水、供电等正常运作并做好记录； 巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好记录； 秩序：搞好设备房物品管理，加强安全防范工作。
2 维修组 负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好记录； 定期清洁所管设备和设备房； 负责对设备、设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
3 检查项目
低压配电柜；变压器；水泵；水池；防盗监控系统；火灾报警
控制系统；消防栓；疏散出口指示灯；烟、温感系统；干粉灭火器。
4 处理方法 按照国际化标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报工程部经理并提出纠正措施。 5 考核标准 日常周检、月检考核按国际化标准，年终考核按国家“优秀示范物业管理园区”标准考核 日常维修养护：公用设施维修、保养运作均按照《维修工作管理规定》规范运作。如下表：
工作安排 处理用户申报、投诉；巡视；跟踪监督；学习、培训、档案管理、走访、回访、24小时机电设备正常运行
主要工作 房屋 主体
室内：小修30分钟，一般故障2小时，较难故 障不超过8小时，特殊情况3天内；48小时跟踪检查； 墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3--4年全面修补刷漆一次； 天台：每年全面检查一次，每年雨季前检查一次，发现破损及时修补；
公共 设施
污水系统：每月检查一次，发现问题及时修复； 道路车场：每天检查一遍，随坏随修；
供水、电、气：每月细检一遍，发现问题及时修复； 公共照明：每月检查一遍，发现问题及时修复；
检查内容处理方法
检查 项目 地基基础、墙体、防水层、水池、消防设施、标示
牌、上下水管、设备房、清洁设备； 处理 方法 对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报工程部经理并提出纠正措施。
考核标准 平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准 治安、消防、车辆管理：按照《保安工作手册》、规范运作。如下表： 工作安排 定岗 检查 园区进出门岗、大堂岗、消防控制中心24小时值班； 流动 巡查 消防设施、内保巡视：1遍/2小时； 安检及路面车辆运行：24小时值班； 车辆保管：24小时值班； 突发事件：3分钟内保安员到达现场；
学习 训练
学习法规：1次/周；
训 练：前期2次/周、正常期间1次/周； 演示培训：1次/周；
检查内容及处理方法
检查 项目
查可疑人员和外来人员； 查违章停车、违章装修； 查室外施工、搭建情况； 查高空抛物，乱扔垃圾现象； 查破坏绿化、占用绿地现象； 协查漏水、漏电现象； 协查房屋本体设施和公共设施情况。 处理 方法 对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报保安部经理并提出纠正措施。
考核标准 平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准
清洁保洁管理：按照《物业清洁工作手册》规范运行。如下表： 工作安排 地面清扫；垃圾清运；喷药；
工作内容 道路清洁 2次/天；每周用水冲刷一次； 保 洁 10小时/天； 消 杀 1遍/季度； 垃圾清运 清运2遍/天； 园区清洁 2次/天；
检查内容处理方法
检查项目 马路、人行道、绿化地；岗亭；垃圾箱、站；园区路灯；宣传栏、标示。
处理方法 对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报清洁部经理并提出纠正措施。
考核标准 平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按照国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准 房屋维修管理方案：