某物业公司工程部管理制度

湛江承大物业服务有限公司

工程部职责、技术、安全、装饰施工的管理制度

一、总则

为了加强本集团业务开发和工程施工与管理工作的绩效考核、

管理，切实提高工程施工的质量和效率，争创更多的精品、样板工程，从而不断满足家装行业发展所需。特根据本集团《规章制度汇遍》有关章节条款的规定制定本细则。

二、业务开发、工程管理和施工等人员的条件

1、热爱祖国、热爱人民、遵纪守法、诚信正义，廉洁奉公、敬业务实。

2、身体健康、精神饱满，具有良好的心态和丰富的相关工作经验。

3、志愿加盟东信装饰，认同并推崇集团的价值观，努力和集团共谋发展。

4、热爱家装事业，坚持不懈地为追求“尽善尽美的现代居家环境”而努力。

5、工程业务开发、施工管理等人员中专（高中）及以上文化程度，工程施工作业等人员初中及以上文化程度。

6、口齿清楚、文明礼貌，技术优良、勤奋肯干。

三、工程部经理岗位职责

在物业管理公司工程部经理的领导下，贯彻执行有关设备和能

源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；

在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所

需

的能源（水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；

1、负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对用户的服务质量；

2.1负责调配、组织人力、物力，及时完成用户提出的请修要求，为用户提供良好的工作、生活、学习条件；

2.2组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；

2.3组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；

2.4组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；

2.5组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量；

2.6负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；

2.7负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；

2.8负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正；

2.8发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；

2.9负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；

2.10负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量；

2.11完成上级交代的其他工作；

2、领班岗位职责

3.1负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三干净、四不漏、五良好”。所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好；

3.2以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守则及公司的各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务；

3.3负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管审阅；

3.4负责制定本班设备听检修计划和备件计划，报值班主任审核后组织落实，落实中出现问题及时向上级汇报，并给出调整意见；

3、员工岗位职责

4.1服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作

任务；

4.2自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程，科学操作，确保安全，做到文明施工；

4.3努力工作、学习，不断提高服务意识和技术水平提高服务质量，让用户满意。

四、零星维修工作程序

1、接电话

工程部人员接到局办送来的维修单或报修电话，由领班在工程维修单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清的，应再询问送单人，确定维修事项，在维修单上填上维修单相应的内容。

若为用户的直接紧急求助电话，应详细问清报修内容、单位部门、联系人、联系电话。确定维修时间并在《零星工程维修表》填写内容。

2、安排人员维修

2.1领班通知维修人员，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写接单时间。

2.2若遇维修领班工作忙或不在，但维修项目也很紧急，可临时安排工作任务不忙的人员进行接单及维修。

3、对工作人员报修内容的分析

3.1根据工作人员报修的故障，分析可能产生的原因，决定维修措施及维修所需备件耗材、工具。

3.2分析此故障能否维修，若没有把握应请教其它维修人员或立即向上汇报。

4、信息反馈

由维修人员在维修单上签字并填写维修完工作时间，将维修单返回至工程部领班处。对项目维修单的反馈：由领班将维修单复印一份，将原件送往局办公室，复印件留工程部存档。

4.1目的：本规程规定了物业管理服务过程的基本要求和方法，确保物业管理服务工作的规范化

4.2范围：适用于与此工作有关的工作人员。

4.3职责：

4.3.1局办公室负责按各部门申请维修项目单进行派发。

4.3.2工程部负责维修工作的实施。

五、交接班管理制度

1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，如果因为某种原因不能值班，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假，以便部门安排合适的替班人。

2、值班人员要做好交接班前的工作，包括按照巡查表认真仔细巡查，做到本班问题本班解决，如解决不了必须马上报告领班或工程部经理，并且说明原因，同时要做好记录，并做好环境卫生工作。

3、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录、介绍设备运行情况和运行方式以及设备检修、变更情况，工具、材料，检查设备状况。

4、值班人员办完交接班手续后方可下班，若接班人员因故未到，值班人员应该坚守岗位，等待接班人员到达并办完交接手续后才能下班。

六、安全、防火管理制度

1、工程部全体员工必须加强防火安全防范意识，并协同安全部认真做好大厦各系统的防火、安全工作。

2、各个岗位的人员必须坚守岗位，发生事故或发现可疑情况时应迅速处理、上报、并负责保护好现场。

3、外来人员禁止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵房、弱点机房等区域；参观、学习、施工如需进入必须经物业公司经理及工程部经理批准，由值班人员带领（或陪同）方可，严禁拍照、摄像。

4、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，还必须对所属机房进行防火安全检查，发现不安全因素，应及时向上级汇报、整改。

5、任何人不得随意配制各机房钥匙，无人时必须锁好机房门窗；供水系统值班人员负责检查锁好各水箱盖，无关人员不得借用钥匙，除供水值班人员外，必须经工程部领班批准才能打开水池盖。

6、任何人不能随意挪动消防器材，发现消防设施损坏或泄漏应及时通知消防中心。

7、任何人发现火警应及时报告，尽力配合消防队员一起扑灭火灾。一旦大厦发生火灾，工程部的首要任务是保证消防设施设备的正常运转，并组织重要设备的保护、疏散工作。

七、值班电工岗位职责

1、值班电工应严格遵守配电室管理制度。

2、负责巡视配电室设备的运行情况。

3、熟悉变配电设备的使用性能及安全操作规程。

4、负责大厦公共设备的非正常工作时间的应急处理。

5、负责变配电设备运行情况的记录及运行记录表的填写。

6、水泵房、空调机房巡查。

7、负责巡视外围门头灯、广告灯、射灯、屋面灯。

8、负责管理控制配电室值班电话。

八、空调系统岗位职责

1、熟悉大厦空调主机系统。及时监测外界和各空调区域的温度，相对温度，相对温度，并根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录（开机，停机前各记录一次，以后运行每小时记录一次运行情况）；

2、设备开、停机应及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌；

3、值班人员必须掌握设备运行的技术状态。发现问题立即报告领班或经理，发生紧急故障，值班人员负责组织力量及时处理，并报告领班或经理；

4、做好机房设备的清洁工作，做到无污渍、无灰尘、无垃圾；

5、值班人员必须严守岗位职责，服从指挥，严格按操作流程操作。不得擅离职守，如离开值班室，必须通知工程部领班或主任。

九、配电室管理制度

1、配电室全部设备，由工程部电工班负责管理及二十四小时值班，闲杂人员禁止进入配电室，特殊情况须经领班或工程经理批准后方可进入。

2、停送电由值班电工进行操作，非值班电工禁止操作，值班员必须如实做好值班记录。

3、当班电工应按规定对配电设备定时进行巡查，做好巡视记录。用电高峰期应加强巡视，发现问题应及时处理，不能解决的问题要及时上报。

4、供电线路操作开关应设明显标志，停电拉闸，检修停电，必须悬挂标示牌。

5、配电室内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电。如确

需要，由工程部

经理书面同意后进行。

6、严禁违规操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等，并有监护人负责监护。

7、配电室内设备及线路改变必须经工程部主任同意，重大改变应报告办公室主任批准。

8、保持良好的室内照明和通风，墙上应挂温度计，室温宜控制在40度以下。

9、配电室卫生每班次清扫一次，保持室内清洁干净，无杂物，无积水。

10、配电室内消防设施完好，手持式气体灭火器必须保证有效使用。

11、配电室内应做好防鼠工作。

十、工程部装饰施工安全管理制度

1、施工基本要求

1.1、施工前应进行设计交底工作，并应对施工现场进行核查，了解物业管理的有关规定。

1.2各工序，各分项工程应自检、互检及交接检。

1.3施工中，严禁损坏房屋原有绝热设施;严禁损坏受力钢筋;严禁超荷载集中堆放物品;严禁在预制混凝上空心楼板上打孔安装埋件。

1.4施工中，严禁擅自改动建筑主体。承重结构或改变房间主要使用功能;严禁擅自拆改燃气、暖气、通讯等配套设施。

1.5管道、设备工程的安装及调试应在装饰装修工程施工前完成，必须同步进行的应在饰面层施工前完成。装饰装修工程不得影响管道、设备的使用和维修。涉及燃气管道的装饰装修工程必须符合有关安全管理的规定。

1.6施工人员应遵守有关施工安全、劳动保护、防火、防毒的法律，法规。

2、施工现场用电应符合下列规定：

2.1施工现场用电应从户表以后设立临时施工用电系统。

2.2安装、维修或拆除临时施工用电系统，应由电工完成。

2.3临时施工供电开关箱中应装设漏电保护器。进入开关箱的电源线不得用插销连接。

2.4临时用电线路应避开易燃、易爆物品堆放地。

2.5暂停施工时应切断电源。

2.6施工现场用水应符合下列规定：

2.7不得在未做防水的地面蓄水。

2.8临时用水管不得有破损、滴漏。

2.9暂停施工时应切断水源。

3、文明施工和现场环境应符合下列要求：

3.1施工人员应衣着整齐。

3.2施工人员应服从物业管理或治安保卫人员的监督、管理。

3.3应控制粉尘、污染物、噪声、震动等对相邻居民、居民区和城市环境的污染及危害。

3.4施工堆料不得占用楼道内的公共空间，封堵紧急出口。

3.5室外堆料应遵守物业管理规定，避开公共通道、绿化地、化粪池等市政公用设施。

3.6工程垃圾宜密封包装，并放在指定垃圾堆放地。

3.7不得堵塞、破坏上下水管道、垃圾道等公共设施，不得损坏楼内各种公共标识。

3.8工程验收前应将施工现场清理干净。

4、材料、设备基本要求

4.1住宅装饰装修工程所用材料的品种、规格、性能应符合设计的要求及国家现行有关标准的规定。

4.2严禁使用国家明令淘汰的材料。

4.3住宅装饰装修所用的材料应按设计要求进行防火、防腐和防蛀处理。

4.4施工单位应对进场主要材料的品种、规格、性能进行验收。主要材料应有产品合格证书，有特殊要求的应有相应的性能检测报告和中文说明书。

4.5现场配制的材料应按设计要求或产品说明书制作。

4.6应配备满足施工要求的配套机具设备及检测仪器。

4.7住宅装饰装修工程应积极使用新材料、新技术、新工艺、新设备。

5、成品保护

5.1施工过程中材料运输应符合下列规定：

5.2材料运输使用电梯时，应对电梯采取保护措施。

5.3材料搬运时要避免损坏楼道内顶、墙、扶手、楼道窗户及楼道门。

5.4施工过程中应采取下列成品保护措施：

5.4.1各工种在施工中不得污染、损坏其它工种的半成品、成品。

5.4.2材料表面保护膜应在工程竣工时撤除。

5.4.3对邮箱、消防、供电、电视、报警、网络等公共设施应采取保护措施。

十一、工程部突发事件处理程序

1、停电

若发生停电，工程部配电室值班人员应保持冷净，首先检查设备，确定是外线停电还是内部故障停电。

1.1外线停电：

1.1.1打电话联系供电局小区变电所，询问停电原因，停电时间，

何时恢复，并做好记录。

1.1.2如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，按照《电梯救困流程》处理，防止危险情况发生。

1.1.3打电话通知物业公司项目经理，工程部主任。

1.2内部故障停电：

1.2.1检查停电原因，按《内线故障处理程序》执行。

1.2.2如果接到电梯困人的呼叫，应立即赶赴现场，采取措施，按照《电梯救困流程》处理，防止危险情况发生。

1.2.3当供电系统紧急故障发生后，领班及时组织人员抢修，并预计修复时间，并通知局办公室。

1.2.4事故处理完毕后由领班向工程部经理及局办公室报告事故经过和处理情况。

1.2.5做好事故处理过程的工作记录

2、发生停水、水管爆裂时：

2.1工程部接到水管爆裂消息,立即安排维修人员赶到现场。

2.2维修人员到达后,立即关闭水源控制阀,悬挂“管道维修,暂停使用标示牌”。

2.3维修人员及时将现场状况用对讲或电话汇报工程部办公室。

2.4如遇小型故障可以一人处理.修理完毕后,填写维修单，注明所用材料及情况说明。

2.5如遇重大故障,工程部将加派人力和物力组织抢修。

2.6如果有危及到电气设备的，应马上通知配电室立即断开该事故区域电源。

3、发生火灾：

3.1工程部接到火灾报警后，工程部经理要立即赶到消防中心，接受指令。

3.2工程部办公室人员立即准备，将重要的文件及备份资料马上转移到安全区域。

3.3全体设备维修人员要在现场待命。

3.4负责监视水池水位的高低和消防水泵的运行情况，发现问题及时处理。同时，随时准备人力启动消防泵。

3.5值班人员不能离开值班室，以便根据指挥部的火情处理决定通知有关人员。

3.6电工领班带领电工在配电值班室待命，随时处理各种突发问题；根据指挥部和工程部办公室指令切断电源；保证消防设备和应急照明设备的供电。

（注：可编辑下载，若有不当之处，请指正，谢谢!）