土地增值税四级超率累进税率表
土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法
土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例:第六条计算增值额的扣除项目：一取得土地使用权所支付的金额；二开发土地的成本、费用；三新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格；四与转让房地产有关的税金；五财政部规定的其他扣除项目;中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：一取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;二开发土地和新建房及配套设施以下简称房增开发的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本以下简称房增开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等;前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出;建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费;基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出;公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出;开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;三开发土地和新建房及配套设施的费用以下简称房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用;财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按本条一、二项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条一、二项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除;上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定;四旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;评估价格须经当地税务机关确认;五与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税;因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除;六根据条例第六条五项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条一、二项规定计算的金额之和,加计20％的扣除;另外,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊;房地产公司的土地增值税如何计算房地产企业土地增值税的计算土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税;土地增值税实行的是四级超串累进税率,计算起来比较麻烦,特别是房地产企业,计算尤为复杂;笔者认为,应从以下几点着手,才能更好的把握其计算;一、把握两个概念1增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额;2扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等;二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：1增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％,速算扣除数为0；2增值额超过扣除项目金额50％,未超过扣除项目金额100％的部分,税率为40％,速算扣除数为5％；3增值额超过扣除项目金额100％,未超过扣除项目金额200％的部分,税率为50％,速算扣除数为15％；4增值额超过扣除项目金额200％的部分,税率为60％,速算扣除数为35％;三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入;其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款;实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入;其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入;四、确定扣除项目1取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费；2房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；3房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用;其中其他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第1和2项合计的5％以内计算扣除,否则按上述第1和2项合计的10％以内计算扣除；4转让房地产有关的税金支出;包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；5其他扣除项目;这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除;这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏;五、计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例,看其结果介于税率中哪一个层次,然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算;举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售;每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元能提供银行证明;每栋售价180万元,营业税率5％,城建税税率5％,教育费附加征收率3％;问该公司应缴纳多少土地增值税计算过程如下：转让收入：180×80＝14400万元取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：14.8＋0.2＋50×80＝5200万元房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300万元转让税金支出：14400×5％×1＋5％＋3％＝777.6万元加计扣除金额：5200×20％＝1040万元扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6万元增值额＝14400－7317.6＝7082.4万元增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08万元六、会计处理1.转让取得收入时：借：主营业务税金及附加 2467.08贷：应交税金-应交土地增值税 2467.082.实际上交时：借：应交税金-应交土地增值税 2467.08贷：银行存款 2467.08某房地产公司从事普通标准住宅开发,2009年,出售一栋普通住宅楼,总面积12000平米,单位售价2000元/平米;销售总收入2400万元,该楼支付土地出让金324万元,房屋开发成本1200万元,含利息支出100万元,但不能提供金融机构借款费用证明,城建税率7%,教育费附加率3%,印花税率0.5%0,当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%;计算该公司应交土地增值税和获利金额;按规定,房地产公司增值率低于20%可不交土地增值税,请替该公司进行纳税筹划扣除项目营业税及附加=24005.5%=132开发费用=324+1200-10010%=142.4房产企业加计20%=324+1200-10020%=284.8扣除合计=132+142.4+284.8+324+1200-100=1983.2增值额=2400-1995.2=416.8增值率=404.8/1995.2=21.02%应交土地增值税=416.830%=125.04增加开发成本或降低销售价格,使增值率不超过20%土地增值税两种计算方法土地增值税是不受物业的年限限制,只要是豪宅物业有增值便适用此规定,“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”;计算土地增值税,分为无购房发票与有发票两种;第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”;第二种方法为：“有发票的征收方法,其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%;”以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算,其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话,需缴纳房管局评估价的3%,则为10.5万元;如果按照有购房发票的按累进制征收的话,增值了50万元,税率为30%,减合理费用后,约15万元;。
厂房出售土地增值税计算(3篇)
第1篇一、引言土地增值税是指对土地增值额征收的一种税收。
在我国，土地增值税的征收对象是在境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
厂房作为土地上的建筑物，其出售所涉及的增值税计算较为复杂。
本文将详细介绍厂房出售土地增值税的计算方法。
二、土地增值税的基本概念1. 土地增值税的征税范围：在我国境内，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，均应缴纳土地增值税。
2. 土地增值税的计税依据：土地增值税的计税依据为土地增值额，即转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。
3. 土地增值税的税率：土地增值税实行四级超额累进税率，具体税率为30%、40%、50%、60%。
三、厂房出售土地增值税的计算步骤1. 确定转让厂房的收入转让厂房的收入是指厂房的成交价格，包括厂房的价款、税费等。
在实际操作中，应将厂房的成交价格与应缴纳的税费分开计算。
2. 确定扣除项目金额扣除项目金额是指转让厂房时，允许从转让收入中扣除的相关费用。
扣除项目主要包括以下几项：（1）取得土地使用权所支付的金额：包括土地出让金、土地使用权转让费等。
（2）开发土地的成本费用：包括土地开发过程中的各项支出，如土地平整、基础设施建设等。
（3）新建建筑物成本费用：包括新建厂房的建筑成本、安装工程费、配套设施费用等。
（4）配套设施费用：包括道路、绿化、给排水、供电、通信等配套设施的建设费用。
（5）其他扣除项目：如转让厂房过程中发生的税费、中介服务费用等。
3. 计算土地增值额土地增值额 = 转让收入 - 扣除项目金额4. 确定适用税率根据土地增值额的大小，确定适用的土地增值税税率。
5. 计算土地增值税土地增值税 = 土地增值额× 适用税率四、案例分析某企业于2018年购置一块土地使用权，用于建设厂房。
购置土地时支付土地出让金1000万元，开发土地过程中发生各项费用500万元。
2019年，企业将厂房出售，成交价格为1500万元。
土地增值税
2.1 本章学习要点分析
• 2.社会主义基本经济制度适合我国国情 • (1)坚持和完善社会主义基本经济制度 • ①必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济。公有制是社会主义经济制
度的基础。公有制是国家引导推动经济和社会发展的基本力量，是实 现最广大人民根本利益和共同富裕的重要保证。巩固和发展公有制经 济，首先要坚持公有制为主体。公有制为主体，首先体现在国有资产 和集体资产在社会总资产中占优势，这是公有制为主体的前提。公有 资产在社会总资产中占优势，主要体现在公有资产“质”的优势上， 既体现在产业属性、技术构成、科技含量、规模经济、资本的增值能 力和市场的竞争力等方面。
包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程 费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。 （3）房地产开发费用 • 能分摊且能证明 允许扣除的开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权所 支付的金额+房地产开发成本）×规定比率（5%以内） • 不能分摊或不能证明 允许扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本）×规定比率（10%以内）
土 地 产开 产 开 让 房 计
使 用 发成 发 费 地 产 扣
权所 本
用有关 除支付 Nhomakorabea的税
的金
金
额
转让旧房地产的扣除项目金额
房屋 及建 筑物 的评 估价 格
取得土地使 用权所支付 的地价款和 按国家统一 规定交纳的 有关费用
转让 环节 缴纳 的税 金
转让新开发房地产的扣除项目金额的确定
（1）取得土地使用权所支付的金额 • 纳税人取得土地使用权交付的地价款 • 纳税人取得土地使用权缴纳的费用和税金 （2）房地产开发成本
• 房地产评估增值不征收土地增值税 • 企业兼并转让房地产
2017年土地增值税税率表
2017年土地增值税税率表注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。
按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。
第八章-土地增值税PPT课件
14
【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
土地增值税公式的推导
项目
级次增值额占扣除项目金额比例税率（%）
1 50%以下（含50%） 30
2 超过50%～100%
（含100%） 40
3 超过100%～200%
（含200%） 50
4 200%以上 60
首先看全率累进税率：假设增值额为4000万元，扣除项目为2000万元，那么，增值额占扣除项目金额的比例为200%，那么意味着，200%统一适用50%这一档的税率。
接下来，如果是超率累计税率的话，那么这200%应当分为3个档次，1档50%部分适用30%税率，2档50%-100%部分适用40%税率，3档部分应适用50%税率，最后将这三档相加才能计算出应纳税额。
在不记住速算扣除系数的情况下，应纳税额=增值额*适用税率
全率累进税率下税额=4000*50%=2000元
超率累进下先计算每档次的增值额，第一档次增值额=4000/200%*50%=1000
第二档增值额=4000/200%*50%=1000
第三档增值额=4000/200%*100%=2000
超率累进下应纳税额=1000*30%+1000*40%+2000*50%=1700
速算扣除系数=（全率累进下税额-超率累进下税额）/扣除项目=300/2000=15%
根据上面公式
简便的超率累进应纳税额=全率累进下税额-扣除项目*速算扣除系数
=全部的增值额*适用税率-扣除项目*速算扣除系数
所以用简便公式的话，
应纳税额=4000*50%-2000*15%=1700。
2017年土地增值税税率表.doc
2017年土地增值税税率表注：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
计算方法和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。
按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。
土地增值税计算方法及筹划
房地产企业土地增值税筹划及计算征收方法一、释义土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
二、两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
三、税率土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
四、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
五、扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。
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土地增值税四级超率累进税率表
级 数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%～100%的部分 40 5
3 超过100%～200%部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
1.销售收入
2.扣除项目：（①+②+③+④+⑤）
①取得土地使用权支付的金额（土地出让金、契税等）
②开发成本
③开发费用
销售费用、管理费用、财务费用
计算方法：差别在于财务费用的处理
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明
的。
开发费用＝利息＋（①+②）×5%
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额金融机构贷款
证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%
开发费用＝（①+②）×10%
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
④税金：营业税、城市建设维护维护建设税、教育费附加。
⑤ 加计20%的扣除
加计扣除＝（①+②）×20%
3.计算税额：
增值额=销售收入-扣除项目
增值率=增值额/扣除项目
应纳税额=增值额*税率-扣除项目*速算扣除系数