商业业态匹配模式
商业地产项目定位 谁是最合理的业态组合
业态组合一般遵循“5：3：2”
“购物中心的业态组合一般还是有规律可循的。” 曾负责西单大悦城招商、现任中粮集团中粮置业朝
北大悦城副总经理的魏学问告诉记者，“在人气旺一些的地方，零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照
5：3：2的比例安排，西单大悦城基本就是如此；如果不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮的比例
来提升人气”。
据魏学问介绍，三大业态当中，娱乐业的商圈最大，但租金也是最低的。这主要由于其收益也相对较
低。像魔术、电玩、电影院等，不仅客单价低，而且翻台率都很低，往往每个玩的人都会占用很长时间。
同时还具有互斥性，即你玩的时候，其他人就不能玩了。娱乐消费还不具有储存性，比如昨日电影院只有
50人，空着150个座位。而今日即便有300个人想看电影，电影院也只能容纳200人，是不可能把昨日
的空位留到今日消费的。
餐饮业的商圈稍小，租金居中。与娱乐消费相比，餐饮的客单价还是较高的，但通常没有规模优势，
因为每建一家门店，人工、物料等都需要另建一套。
零售业虽然吸引半径最小，但租金功能却较强。这是因为零售业具有规模优势，统一设计之后，可以
大批量生产，从而降低每一件单品的成本，所以各品牌都有自我扩张的要求。但店开多了以后，商圈半径
自然就小了。
“对一个购物中心来说，业态组合不仅是一个企业自我完善的问题，更要从所处的商圈进行整体考
虑。” 魏学问坦言，西单大悦城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的。但是西
单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小，所以我们走了一条差异化路线，与其他企业形成互补，
从而让整个商圈的购物环境得到了提升。“商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大悦城，其业
态组合与今日的西单大悦城也肯定是完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。”
对餐饮、电影院重视程度日益提高
谈到购物中心的业态组合，著名的百货行业专家、北京昭邑零商管理咨询有限公司总经理刘晖同样认
为没有一个固定的模式。但他表示，对餐饮和电影院的重视，已经成为了业界的共识。
“一般来说，面积在30万平方米左右的一个购物中心，通常会由主力店、次主力店，以及一些辅助
业态共同构成。其中，主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店，如迪信通、宏图三胞等，
辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。”
刘晖认为，百货和超市是购物中心的下锚点，它们的存在是购物中心基础客源的保证。此外，餐饮业
的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。实践经验显示，当餐饮的比例超过30%时，对购物中心的人
气会有一个很大的提升，同时可以大大缩短购物中心的“养促”周期。因此，当前各大购物中心都非常重
视餐饮、特别是对品牌餐饮的引进。而电影院的集客能力之强也是出乎很多行内人士意料的。不少人惊呼：
原来中国人这么爱看电影！因此现在新兴的购物中心几乎都建有自己的影城，老板们也愿意拿出5000平
方米左右的面积来引进院线，提升人气。
“从东边的通州，到西边的海淀，没有消费结构完全一样的地方。所以对购物中心来说，处于传统商
圈，还是CBD商务区，或是城市郊区，主流顾客群是不同的，业态组合自然也不应该相同。”刘晖表示，
每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。
北京财贸职业学院商业研究所研究员赖阳认为，购物中心应该分为休闲娱乐型、主题购物型、生活邻
里型三种定位。目前北京的购物中心普遍高档化、雷同化，而娱乐性相对不足。应该加强娱乐业态所占的
比例，让购物中心真正成为人们生活享受的场所。同时，各购物中心应该突出主题性，通过独特的风格、
独特的文化，形成自己独特的魅力。
各业态客流之间要产生横向联系
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，业态组合是购物中心的核心内容，而购物中心成功的特
征就是，在各种业态、各种品牌的客流之间产生横向联系。
“你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。服务于某一客
群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行。”郭增利认为，国贸商城之所以成为
在北京运营比较成功的购物中心，就在于它的业态、品牌组合都是以CBD奢侈品消费为特征的，业态组合
与定位高度匹配。
以永旺为例，永旺国际商城定位于生活型区域中心，目的是满足周边3-5公里范围内居民的特定需求，
因此它所搭配的业态和品牌都是以多次频繁消费为特征的。比如超市占了相当大的面积，设有宠物店、儿
童娱乐世界等，这些都是日常生活不可或缺的。
而有的购物中心在它的客群和业态组合之间就会产生矛盾。比如在金源新燕莎Mall当中，燕莎商城、
居然之家都是属于比较高端的，但是贵友、易初莲花又属于中档，而一些餐饮又属于低档，这样就很难弄
清它究竟想要吸引谁？如果购物中心的一、二、三层是一类顾客，四、五层是另一类顾客，就很难真正发
挥出购物中心“一站式”购齐的综合功能。
郭增利认为，购物中心各种业态的客群应该是共享的，是可以互动的。考验一个购物中心是否成功，
不能只看人气，还要看各种业态、品牌之间是否能产生连带消费。比如一位顾客有5种需求，那么一个成
功的Mall不能只满足其一种需求，而是应该通过合理的业态组合，满足顾客尽可能多的需求，从而产生乘
数效应。
据郭增利介绍，上海市的购物中心销售已经占到其社会消费品零售总额的12%，而北京的购物中心还
处于培育期，不仅落后于上海和深圳，而且与北京百货业相比也落后很远。从另一个角度来看，北京购物
中心的发展还有巨大潜力可挖。
北京典型购物中心业态面积分配情况
北京商业正快速进入购物中心时代。从3万平方米的银座Mall，到60余万平方米的金源新燕莎Mall；
从核心商圈的东方新天地、大悦城，到郊区型购物中心永旺国际商城，近年来，北京的购物中心建设可谓
遍地开花。据中国购物中心产业资讯中心主任郭增利介绍，列入该中心统计的北京市购物中心、类购物中
心项目已达180余个。
在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。作为
一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关
键。那么怎样的“业态组合”才是最合理的呢？
■新中关购物中心（共4.7万平方米）
品牌专卖：约2.5万平方米（如ESPRIT、ONLY等）
餐饮：约0.8万平方米（如肯德基、星巴克等）
超市：约0.1万平方米（屈臣氏、好邻居）
影院：约0.5万平方米（金逸国际影城）
教育、健身、美容：约0.8万平方米（如天才宝贝等）
■东方新天地（共10.2万平方米）
百货：约0.8万平方米（晨曦百货）
品牌专卖：约5万平方米（如CARTIER等）
餐饮：约1.4万平方米（如俏江南、桃花岛等）
超市：约0.4万平方米（华润、屈臣氏）
影院：约0.8万平方米（新世纪影城）
体育专业：约0.5万平方米（运动100）
形象展示店：约0.8万平方米（如苹果、SONY等）
其他：约0.5万平方米
■SOLANA蓝色港湾（共15.2万平方米）
百货：约1万平方米（美瑞百货）
家居：约0.8万平方米（美瑞家居）
品牌专卖：约5.5万平方米（如白领、ZARA等）
餐饮、酒吧：约3.2万平方米（如蕉叶餐厅、沸腾鱼乡等）
超市：约0.6万平方米（BHG精品超市）
影院：约0.6万平方米（SAGA传奇时代影城）
娱乐：约1.4万平方米（全明星滑冰等）
健康/美容：约0.5万平方米（如丝芙兰、贝黎诗等）
藏酒/雪茄：约0.8万平方米（如Channel wine等）
儿童用品：约0.5万平方米（如红黄蓝、水孩儿等）
其他：约0.3万平方米
■石景山万达广场商业部分（9.6万平方米）
百货：约2万平方米（万千百货）
超市：约1.4万平方米（家乐福、屈臣氏）
品牌专卖：约2万平方米（如ONLY、VERO MODA等）
餐饮：约1.2万平方米（如必胜客、味千拉面等）
影院：约0.8万平方米（万达国际影城）
电玩：约0.3万平方米（神采飞扬）
家电：约0.5万平方米（国美电器）
体育专业：约0.5万平方米（运动100）
娱乐健身：约0.7万平方米（如大歌星KTV等）
其他：0.2万平方米
园区商业运营方案
园区商业运营方案一、园区商业运营概述园区商业运营是指针对园区内商业资源进行整合、开发和运作的一项管理活动，旨在为园区租户和访客提供丰富多样的商业服务和消费体验，从而实现商业价值最大化。
一个成功的园区商业运营方案应当注重商业资源整合、消费者需求满足、创新商业模式、品牌形象提升等方面，并结合当地经济发展趋势和园区特色进行差异化发展，提高园区商业价值。
本文将对园区商业运营进行全面分析，并提出相应的园区商业运营方案，以期为园区商业运营提供有益的指导和决策支持。
二、园区商业运营分析1、园区商业资源概况在园区商业资源方面，需了解园区内商业企业种类、规模、布局和品牌等基本情况，具体包括餐饮、娱乐、零售、办公楼、商业街和其他服务业态。
同时，也需要了解园区商业资源的分布结构、竞争格局、运营问题等现状，进一步明确园区商业资源的特点和潜力。
2、消费者需求分析了解园区消费者的地域、年龄、消费水平、消费习惯、消费需求等信息，深入分析园区消费者的心理和行为特点，掌握消费者需求的动态变化，以便为园区商业运营提供有针对性的服务和体验。
3、竞争对手分析针对园区内的竞争对手，对其业态、品牌、运营模式、优势和劣势等方面进行详细分析，帮助园区商业运营了解自身地位和发展空间，制定相应的竞争策略和商业模式，提高市场竞争力。
4、园区商业运营问题园区商业运营中常见的问题包括商业资源整合不足、商业服务不匹配、商业品质下降、消费者投诉增多、品牌形象欠佳等方面，需要深入了解问题的根源并提出相应的解决方案，以促进园区商业运营的持续发展。
三、园区商业运营方案1、商业资源整合根据园区商业资源概况和消费者需求分析，通过引进多种商业业态和品牌，丰富园区商业资源，提高商业服务水平。
同时，通过合理设计商业布局和商业组合，打造园区商业核心区和品牌集聚区，促进商业资源整合，提高园区商业规模和品位。
2、消费者需求满足根据园区消费者需求分析，准确把握园区内消费者的需求动态和消费习惯，及时调整园区商业业态和产品结构，提供更加个性化和多样化的商业服务和产品，满足消费者日益增长的需求，提高用户满意度。
商业项目主要业态结构和规模
二、产品及平面规划建议：关于项目总体的平面规划设计【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局1）、新兴业态内容的增加及比重；2）、各主力店的比邻关系及匹配；【关注点6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）停车场（规模、车位数等）万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。
大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？建议在合理设置机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设置较为充足的非机动车停车位；停车场的出入口位置，对停车场内的车辆出入交通组织是否有利？同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位置增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到1000辆/小时以上；项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接？大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流）、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决？【关注点7】：配套功能及有关还建部分各项设施的建议；【关注点8】：结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；【关注点9】：商业管理用房的设计要求；关于步行街的平面规划设计【关注点11】：步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）；【关注点12】：步行街整体布局的问题步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、进深、面积大小）步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题？若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。
上海新天地商业模式探讨
3
国际合作与交流
加强与国际知名商业区的交流与合作，引进国际 先进的商业模式和管理经验，提升新天地的国际 影响力。
05
案例研究
成功案例一：特色餐饮店
总结词
提供独特的美食体验
详细描述
特色餐饮店在新天地中凭借其独特的菜品、创新的烹饪方式以及舒适的用餐环境，吸引了大量食客前 来品尝。这些餐饮店不仅满足了消费者的味蕾，还为顾客提供了愉悦的用餐体验，从而在新天地中脱 颖而出。
THANKS
品牌商家竞争
新天地内品牌商家众多，各品牌之间 竞争激烈，需要不断提升产品质量和 服务水平以吸引消费者。
竞争优势与劣势
竞争优势
新天地凭借其优越的地理位置、丰富的品牌选择以及良好的营商环境，在商业 竞争中具有明显优势。
竞争劣势பைடு நூலகம்
面对周边同类商业区和品牌商家的激烈竞争，新天地需要不断创新和提升自身 竞争力，以吸引更多消费者。
上海新天地商业模式探讨
目录
• 上海新天地概述 • 商业模式分析 • 商业环境与竞争态势 • 商业模式创新与优化建议 • 案例研究 • 结论
01
上海新天地概述
地理位置
01
位于上海市中心地带，紧邻南京 路、外滩等著名景点，交通便利 。
02
周边高档商业区、酒店、写字楼 等设施齐全，形成高端消费群体 聚集地。
利用互联网和移动支付等新技术，拓展线上业务， 实现线上线下融合发展，提升消费者便利度。
未来发展方向
1 2
多元化业态布局
在保持现有文化商业特色的基础上，引入更多元 化的业态，如科技、健康、教育等，以满足消费 者不断升级的需求。
社区化运营
加强与周边社区的合作与互动，提升新天地在社 区中的影响力，实现商业与社区的共赢发展。
社区商业产品定位与业态规划实操手册概要
社区商业产品定位与业态规划实操手册定位模式及方法◆租售定位主要考虑因素：1、市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；2、发展商的意图；3、若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；4、若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；5、若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，主力店及内铺建议只租不售。
◆规模定位主要考虑因素：1、区域的商业市场容量；2、市场整体租售状况对项目规模的影响；3、项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）；4、主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）；5、竞争性项目、市政规划对项目规模的影响；6、项目自身条件对规模的影响。
功能定位客群定位主要考虑因素：1、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；2、是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；3、能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；4、符合商铺建筑设计技术指标；5、前期业态重点通过核心主力店吸引人流，促进主力业态招商，消化不良铺位；6、主力店选择考虑经营特色、经营主体与项目整体统一，并以相对优惠租金吸引客户。
◆租金定位主要考虑因素：通常是运用市场比较法进行定价，通过周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要考虑因素：a 、整体区位b 、商业氛围c 、人流量d 、主力店e 、交通条件 f、发展商实力g 、规模主题 h、升值前景◆业态定位业态规划策略（1）在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别☐主力店：各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；☐必备性商业：满足居民生活基本需求；☐特色性商业：吸引客流，丰富业态。
（2）根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定 (如设在社区主、次出入口或黄金分割点处，利用聚合效应有意识地引导。
梅州市喜之郎项目梅水山城商业模式报告
建材旗舰 联排街区
建材旗舰体验 街区
体量配比
灯饰馆 红星美凯龙 家居生活广场
建材旗舰体验街区
陶瓷/卫浴/橱柜
４８% ３４%
地板/门/灯饰/布艺
酒店用品/设计公司/软装饰品/窗帘 １８%
No.19
二、整体业态策略
方案A各板块业态细分及体量配比
城市MALL
功能分区
水乐城 酒店公寓 百货MALL
酒店 公寓
No.4
在进入正式《商业模式规划报告》之前，我
们先来回顾一下在定位报告中已经提出的项目总体
定位>>
No.5
项目整体定位
定位总结
喜之郎•国际汇
生产加工
产业 旅游
——新城级产业旅游城市综合发展区
休闲 娱乐 娱乐 居住
No.6
商业模式核心
产业发展区
核心关键词
商业模式
人文居住区 城市发展区
旅游发展区
• •
建筑风格
三、整体物业策略
建筑物业示意图
No.32
三、整体物业策略
建筑风格
产业MALL：现代建筑风格体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息； 城市MALL：现代建筑风格是比较流行的一种风格，追求时尚及文化内涵，非常注重空间的布局与使用功能
的完美结合，尊重材料的特性，讲究材料自身的质地和色彩的配置效果；
功能业态
特色主题游乐园、儿童智力体验 园、特色美食街、特色酒吧街 SOHO公寓、星级酒店、 百货商超体验式ＫＴＶ、星级影 院、电玩城，健身、养生会所
水乐城 百货 MALL
体量配比
水乐城 酒店公寓 百货MALL
35%
平台经济的运营模式分析
平台经济的运营模式分析随着社会的不断发展和科技的进步，平台经济作为新兴经济模式，已经引起了越来越多人的关注。
平台经济以互联网技术为基础，通过提供一个统一的交易平台，将供需双方联系起来，形成了一个庞大的经济生态圈。
如何有效运营平台经济成为了当前亟待解决的问题，下面我们来分析平台经济的运营模式。
一、平台经济的基本特点平台经济的基本特点是网络化、数字化、开放性、分布式和跨界性。
这些特点使得平台经济具有低成本、高效率、规模效应和创新能力的优势。
网络化：平台经济是基于互联网进行交易，即使是跨地域、跨时间，也可以随时随地完成。
这给供需双方带来了较大的便利。
数字化：平台经济将传统的线下交易转变为线上交易，实现了数字化管理、数字化交易和数字化支付，这有助于减少信息不对称和交易成本的问题。
开放性：平台经济是基于开放的思维和开放的共享，允许不同的用户、服务提供商以及合作伙伴加入，形成开放的生态圈。
分布式：平台经济是建立在分布式基础上的，多节点互联，共同实现平台的建设和运营，从而增强了平台的韧性和稳定性。
跨界性：平台经济具有多元化和跨界性的特点，可以涵盖多种产业和领域，实现“一站式”服务，提高了用户的便利性。
二、平台经济的运营模式1. 供需匹配模式供需匹配是平台经济最基本的运营模式。
平台经过线上匹配，将需求和供应方进行撮合，促成交易。
这种方式既能够解决需求方的问题，也能够为供应方提供商机。
以淘宝为例，平台就是以消费者需求为基础，将商家和消费者进行撮合，并且提供在线交易的服务，使得双方都获得了好处。
2. 价值转化模式价值转化模式侧重于发掘和提取平台价值。
平台不仅通过交易获得收益，还可以通过为用户提供一系列增值服务来实现价值转化。
以大众点评为例，平台不仅仅提供供需撮合的服务，还提供了店铺评价、优惠券和积分奖励等增值服务，从而实现平台价值的最大化。
3. B2B后台服务模式B2B后台服务模式主要是针对企业和底层商务业务运营的。
论商业业态及其发展趋势
论商业业态及其发展趋势中国零售商业在过去几十年计划经济体制下的经营模式可以简要地概括为“三单式”，即单一所有制、单一业态、单体运作。
改革开放以后，在邓小平同志建设有中国特色社会主义理论指导下，随着计划经济向社会主义市场经济的转化，封闭型经济向开放型经济转化，特别是党的十四大以后，在短短几年时间里，商业有了巨大的发展，“三单式”变成了“三多式”。
即多种所有制形式、多种业态形式、多种联合体。
在零售商业中多种业态蓬勃兴起，跨越资本主义商业革命一百多年的历程中出现的各种商业业态，似乎一下子都冒了出来。
其产生的根源何在？几年的实践中出现的一些新问题需要我们解决。
比如业态的分布分工，经营定位，规模以及营销策略，不同业态文化建设的特点，业态发展的新趋势等等，从实际出发总结经验，探索发展趋势，对业态的健康有序发展具有重要指导意义。
一、业态形成发展的基础我国商业多种业态的产生，确有“突发性”变化，然而突发并非突然，其变化是有其深厚的社会经济根源的。
首先，从党的十四大作出“中国实行社会主义市场经济”的决议后，我国经济呈现出高速跳跃式发展，商品经济社会化大生产，实行专业化分工是市场经济的重要特征，这种现代化生产方式的发展导致或决定了流通专业化现象的发展。
其次，商品经济的发展使人民生活水平有了明显提高，递增速度之快是历史上绝无仅有的。
这就出现了市场容量的成倍增长，随着分配体制的改革，人们的收入有了显著提高，并且拉开了档次，形成多层次收入的格局。
于是，需求的多元化、多样化、个性化日益突出，单项商品需求量明显增加，从而为多种流通形式、多种业态的发展提供了社会需求基础。
第三，以商业为首的第三产业发展在我国一直处于薄弱环节，适应计划经济的商业状况。
在市场经济迅猛发展，人民生活水平显著提高的条件下，第三产业的发展有了较大改观，特别是随着开放搞活，像上海、北京等一些特大城市的国际化、也必须有与其相匹配的第三产业及多种业态的长足发展。
零售商业和零售业态的选择
零售商业和零售业态的选择零售业是一个庞大而多样化的行业，涵盖了各种不同类型的商业和业态。
不同的零售商业和业态选择会直接影响到企业的盈利能力以及消费者的购物体验。
以下是一些关键的考虑因素，以帮助企业作出更明智的选择。
1. 人口密度和目标客户群体：人口密集的地区通常会吸引更多的零售企业。
因此，企业需要研究目标客户群体以及他们的购物偏好，以决定选择在哪个地区开展业务。
2. 竞争环境：零售业竞争激烈，企业需要考虑所选择的业态在当地的竞争环境中的地位。
如果竞争对手很多并且市场份额被分割得很细，那么企业可能需要选择不同的业态来突出自身特色以吸引消费者。
3. 潜在的盈利机会：不同的零售业态有不同的盈利能力和需求。
例如，超市通常以大规模销售为主，而精品店可能注重高利润率的产品销售。
企业需要评估不同业态的潜在盈利机会，并权衡风险和回报。
4. 供应链和物流：选择适合企业需求的零售业态还需要考虑到供应链和物流的要求。
例如，运营超市需要建立强大的供应链系统和仓储设施，以确保产品的及时供应和库存管理。
5. 租金和成本：不同的零售业态有不同的租金和运营成本。
企业需要考虑运营成本与预期收入之间的平衡，并根据预期盈利能力来选择适合的业态。
6. 技术与创新：随着技术的不断发展，零售业也面临着不断变革的挑战。
选择适应新技术和创新的业态可以帮助企业保持竞争优势，并吸引年轻一代消费者。
综上所述，选择合适的零售商业和业态是一个关键的决策过程。
企业需要全面考虑人口密度、竞争环境、盈利机会、供应链和物流、租金和成本，以及技术与创新等因素，以做出明智的选择，以提供出色的购物体验，并实现可持续的盈利。
选择适合的零售业态是一项艰难而重要的决策，对于企业而言，它会直接影响到企业的盈利能力、市场地位和生存竞争力。
在现代商业环境下，零售业态发展迅速，各种新型业态不断涌现，如电商、无人店、新零售等。
企业在作出选择时，需要综合考虑多个方面因素，以确保选择的业态能够与市场需求相契合，并能够持续发展。
《商业招商业态定位基础》PPT模板课件
易居集团
不同操盘理念的主体关系
投资者 业主 房东
中介代理
物业管理
租户 经营者
传统商业地产模式
创新商业地产模式
易居集团
商业地产运营的终极目标
经营者 而言： 售卖商 品到售 卖文化
发展商 而言： 出租商 铺到出 租商机
不论是电子、还是金子或者地址，都是商业地产 项目概念提出的主要源泉
项目概
念提出 的源泉
理性恰
恰起源 于感性
任何商业地产规划的理性工作恰恰起源于项目概 念的感性源泉，点子、金子和地址的案例
如何将点子、金子和地址感性的三者有机地统一 起来就可以确立一个理性的项目概念和目标
项目概 念的最 终确立
易居集团
初步市场调查做什么
易居集团
商业地产规划运营体系结构
易居集团
万丈高楼平地起，平地之前是规划。
商业规划
易居集团
商业规划
1 是项目框架构建的重要行为过程 2 解决项目的经营定位和发展定位 3 研究并寻找解决投资回报的策略 4 包括但不限于一系列的理性工作
易居集团
商业规划的涵义
商业地产的商业规划是规划理念中的一种，主要是面对商业本 质而不是一般建筑规划和城市运营规划等层面的一种行为概念
开间与总体布局
商铺 开间
开间的策略
与项目的定价战略紧密关联 基本模组适应未来战略 灵活变动适应市场
开间与租金平效
涉及商铺总体平面布局 组织动线、立体交通、空间共享 涉及店铺层高、店面面宽以及进深
获取最高的租金承受空间 滞感区间满足最低的面积需求 研判面积与平效之间的合理取舍
浅谈新零售电商商业模式的创新 ——以盒马鲜生为例
浅谈新零售电商商业模式的创新——以盒马鲜生为例摘要：随着科技的发展，智能时代到来。
我国传统零售行业面临着市场减少，盈利锐减的威胁，另一方面，传统电商行业也面临着用户体验较差，渠道开发成本较高的困境，因此，新零售电商商业模式应运而生，本文以盒马鲜生为例阐述新零售电商商业模式的创新要素以及对传统电商所带来的影响和作用。
关键词：新零售；商业模式创新；盒马鲜生一、引言大数据智能时代的到来、消费群体和观念不断变化和消费者购买力不断提升的背景下，零售业转型升级势在必行。
传统实体零售企业加强了线上业务的布局，而虚拟电商零售企业则开展线下业务，打破了零售渠道的界限，逐渐发展成线上线下相融合的趋势。
2016 年马云提出“新零售”商业模式，即将线上线下和物流融合为一体。
引起社会各界的广泛关注。
传统零售企业和电商巨头都纷纷在新零售领域积极开展战略布局，腾讯联合旗下的永辉超市推出了与盒马鲜生对标的“超级物种”；京东推出线下的生鲜超市品牌“7FRESH”；大润发集团联合飞牛网推出“飞牛优鲜”。
目前，“新零售”商业模式还尚未形成统一的规范和标准，但在我国经济转型升级背景下其作用愈发凸显【1】。
本文在“新零售”背景下通过盒马鲜生为例来探究生鲜电商对于传统的商超模式的创新的路径，为传统的商超转型升级提供借鉴和启示。
二、新零售电商商业模式现状分析信息时代下，互联网技术的快速发展，我国传统零售行业成本不断攀升，数据显示，2015 年首次增长率跌至5％以下，2016年增长率仅为3.5％。
2018 年全国网上零售交易额9 万零65 亿元，上年增长了23.9%。
而传统电商行业虽然仍在不断增长，但面临着消费者体验不佳，渠道成本高等诸多问题，因此，产生了以消费者体验为中心的数据驱动的泛零售形态。
从区域视角来看，我国相关政策法规的不断出台为新零售的产生起到了极大的推动作用。
以阿里巴巴为代表的新零售战略以及相关城市推行的示范作用，让新零售在相关区域得以快速发展。