商业地产开发的9种业态形式解析

商业地产的开发业态形式及其特点可具体分成以下九种：百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。

商业地产开发与零售紧密关联。零售店是商业地产开发的重要组成要素，业态是零售店向确定的顾客提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的外在表现形式。通俗地理解，业态就是指商业地产项目卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。在商业地产拿地后，建设前，最主要的任务就是对开发的业态形式进行科学的判断。

商业地产的开发业态形式及其特点可具体分成以下九种：百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。

1.百货商店

百货商店是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大中小型综合经营的商店。

特点：

（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；

（2）商品结构为种类齐全、少批量、高毛利、以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主；

（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；

（4）选址在城市繁华区、交通要道；

（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；

（6）商店规模大，在5000平方米以上；

（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快；

（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人

2.连锁超市

超市是源于法国家乐福1963年创建的特级超市该业态首次将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合。它倡导：超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自动式的消费方式，以家庭消费为目标客户。超市是一种以价格低廉及商品一站式消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态，成功经验的基础是如何最大限度使顾客增加来店频率与提高平均消费客单价。

特点：

（1）采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；

（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必须品为主；

（3）营业时间每天在11小时左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地；

（4）选址在居民区、交通要道、商业区；

（5）商圈范围较窄，以居民为主要销售对象；

（6）商店营业面积在500平方米以上，目标顾客以居民为主。

3.便利店

便利店最早起源于美国，是在20世纪40年代末作为超市的补充形式而诞生的，便利店基本可以概括为面积小、服务时间长、品类少、日常生活服务性强，地处于人口密集区域等特征。

特点：

（1）以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式；

（2）商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等；

（3）营业时间长，一般设定在16小时以上，甚至24小时，终年无休日；

（4）选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地；

（5）商圈范围窄小，一般设定在寂寞徒步购物5~7分钟到达的范围内；

（6）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高；

（7）店堂明快、清洁，货架丰满；

（8）目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80%的顾客为有目的的购买；

（9）经营实行信息系统化，开展单品管理；

（10）便利段的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。

4.折扣店

折扣店是英文“OUTLETS”的音译，其含义为出路、销路、市场。在西方现在是最为流行的一种商业业态，它是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态，这类店铺规模都不大，多位于城市郊区或地价较低的地区，购物环境简洁明快、内部不做太多装修，以求最大程度让利于消费者所经营的货品都采用指定品牌加工，采购量大，折扣店的商品价格比一般大卖场还要低10%左右。

5.商业街

商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心地的商业职能及其影响的地域范围），商业街处地城市中心，各类商店群集，顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。从此特性看与SHOPPING MALL 的功能还是有相通之处。

依据对商业街的类型划分，可分为四类：

(1)邻里型商业街

地处地方城镇中心，街区长度100~200米，商业设施1~2层，商业密度为50%~80%。自身服务人口委3000人，可辐射人口为1万人。来此区域购物的人群主要依靠步行和自行车，目的是单纯购物。该区域构成形状为线状，商店数目50家、行业数目20家，和兴为副食品店或商品超市。该街区采购单词数额低，但较频繁。

(2)地域型商业街

地处地域中的城市内，街区长度500~700米，商业设施2~4层，商业密度为70~90%，自身服务人口委3万人，可辐射人口为10万人来此区域购物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量为1万人，来此购物的比例大于闲逛的客流比例。该区域构成带状附以树状结构，上端数目300~400家、行业数目100家，可信为粮油食品店和百货店。该街区采购单次购物数额大，而且频率高。

(3)地区型商业街

地处中等城市中心区或大型城市副中心，其城市人口委30万人，可辐射人口委100万人。来此区域购买的人群主要依靠公交车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，商业街构成形态为环形成圈形。商店数目1000~3000家，行业数目200家，核心为百货、服装、五金交电等专营商店。来此购物的频率最大。

(4)大型商业街

地处大城市中心或交通便捷处，街区长度为1000~5000米，商业设施为6层以上，商业密度为80%~100%。其城市人口为100万人以上，可辐射人口委300万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁、火车等交通工具。该商业街构成形态为平面圈状。内为观赏、服务、饮食、商业等综合方式，行业有高档次商店、高档餐饮、高级娱乐中心，数目为300个，核心为高级时装店，大型游乐场所、各类专业服务店、贸易洽谈场所和汽车商店等。来此街购物的人群购买频率低但数额巨大。

综合下来可以看到商业街的形成和最终发展规模与地域（远期规划）人口流量密切相关。商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。从国内出现的案例来看，没有特殊且不具备引导消费功能的商业街门可罗雀。

6.专卖店