店铺选址的五个步骤

2014-07-12朱静明

商铺选址是个讲究细节的活，我们不妨来系统化探讨下店铺选址的步骤与标准动作。

前两步：基础信息搜集不可忽略

选址前两步，是打基础的关键之举。

第一步：搜集城市规划资料，分析可预见未来的城建发展重点，了解商圈分布与租金趋势。依据企业自身定位选择合适商圈，并对该商圈可能据点的开发计划与需求目标进行确认。

第二步：商铺产权资料、既有店面状况确认。以150平方米商铺的理想情况为例，临街面与进深比率为1.5：1。建筑物为框架结构，单层高度不低于3.2米，租赁期限3年以上，租金3~5元/平方米/天，500米商圈范围内居民人数不低于5000人。

第三步：实地步行观察，为选址吃下“定心丸”

实地步行观察，调查交通情况、人流量大小是选址中不可或缺的一环。

对人流量的考察时间分为周一至周五、周六和周日、法定节假日3个部分，对每个部分，早上8点至晚上10点，以1个小时为间隔计算从店面经过的人流数。判断人流动线的主次与方向。

表一：人流调查表

上表中，以1个小时为一个调查时段，分段逐一开展调查。如果该地区的商铺营业时间为早上8点到晚上10点，计营业14个小时，则需要14个时段的调查数据。

人流调查中有时候会发现，在同一个区域内，街道两侧的人流分布是不相同的，尽量选择人流数最大的位置。另外根据分时段的人流数量分析，判断人流高峰出现时点，可以为后续的时段促销活动提供数据来源。如果有条件的话，人流调查至少持续三天，并尽可能分别选取工作日、节假日、晴天、雨雪天等状态的时间，将会更符合实际情况一些。

那么，究竟需要有多少客流才可以开店呢？这还需要结合当地的经济水平、商铺所处的商圈类型和顾客的消费习惯等资料才可以判断。我们可以建立下面这样一个模型来做分析。

案例：某社区商圈内商铺面积150平方米，商铺租金为130元/平方米/月，问：该商铺可以保障开店盈利吗？

首先展开实地人流调查，因为是社区型商圈，需要把店前道路两侧的人流量合并计算，调查结果为平均每小时480人。假如平均每小时进入商铺的客流量与店前人流量之比为1：30，再乘以估算客单价35元，则得出该商铺日营业额=16人（平均客流量）×14小时（营业时间）×35元（客单价）=7840元。一般情形下，房租成本约占经营成本的50%，而经营成本约为营业额的20%，则房租成本=7840元×30天×20%（成本占比）×50%（房租占比）=23520元。按90%的准确率保守估算，则房租成本为23520元×0.9/150平米= 141.12元/平方米/月，大于实际租金130元/平方米/月，因此该商铺可以保障开店盈利。如果人流量减少而其他条件不变，则可以考虑租赁略小些面积的商铺。

如果换成区域型商圈，这时人流调查只需计算商铺所在侧道路的人流。同时，区域型商圈内，顾客需求更为多样化，导致计算模型的准确率下降，反映在道路人流量与进店客流量的比值关系也下降。

第四步：商铺周边一公里内调查

对于便利店来说，一公里范围足够覆盖这个商铺的三级商圈了。在这个范围内应当针对固定居民、吸客点、竞争对手等方面展开详细调查，充分了解自身所处的市场环境。

表二：居民调查表

周边居民区的人口数量调查也是重点，包括年龄、性别、收入等资料。它决定了消费市场的大致容量和消费水平，并据此微调本商铺的商品品类、价格、服务等策略。

表三：吸客点调查

相邻行业的商铺越多，该商圈就越发达，聚客能力也就越强。而那些大型生活超市，则可以带来更多多样性需求的顾客。选择在通往这些商铺的必经要道，就可以分享到更多额外的人流量，从而有利于展现自身店铺形象，节约日后的宣传及营销开支。另外，不可忽略竞争对手的调查，特别注意向那些经营成功的竞争者进行更仔细的调查。

依据上述调查结果，最后绘制该商铺的商圈图。以该商铺所在位置为中心，以250米为半径绘出核心商圈，以500米为半径绘出次级商圈。一般人的步行速度大约为3~5km/h，即每分钟约50~80米。按此速度换算，步行3~5分钟可抵达门店的范围内为核心商圈，步行6~10分钟抵达门店的范围内为次级商圈。这两级商圈内的居民区使用独特标识，超出范围的居民区使用其他标识。对于便利店而言，超出步行15分钟的范围已经很难有效管理。但是由于商业网点的分布不均匀，有些距离较远的区域仍然可能抵达本商铺位置。

第五步：建立完整的商铺开发评估报告

一个成功的个案有赖于完整而组织健全的评估工作程序，评估报告内容除应包括房产情况分析、交通情况分析、客流量大小分析、消费者情况分析、竞争情况分析，还应附上房产合约，过程评估及大量现场图、相关执照、过户或转移证、税单和全景照片等。除了以上内容外，还得对欲开店进行投资成本与收益分析。其中商铺的投资成本包括租金、押金、折旧费、水电费、上缴的管理费、销货成本、装潢费用、设备费用、贷款利息、制作广告费。对商铺的收入进行预算是对营业和财务状况进行评估，计算出预计营业额、损益平衡点销售额和经营安全率。

以下地理位置不适合开设商铺：

a. 政府规划中因为市政项目建设导致该区域人口无增长空间甚至有下行趋势的；远离城市中心、公共交通设施稀少、无大型商业中心吸引外来人流的。

b. 可以徒步10分钟内到达该商铺的社区居民不足3000人，且周边社区居民收入偏低的；吸客点、相近业态商铺少，且不在通往这些地点的必经道路上，无法相互“共享”顾客的。

c. 非顾客汇集的交通干道，或在人流稀少的那一侧门口行人通道太窄，或门前

有障碍物的。

d. 临街面小于9米，难以展示商铺门面和招牌的；东西走向街道朝北商铺冬天

冷的；南北走向街道朝西商铺夏天晒的。

e. 商铺月租金超过两天的销售额的。

店铺选址的技巧分析(新、选)

店铺选址的技巧分析在你的店铺进行运作之前，有一个环节不可忽视，那就是店址的选择。选址技巧分析，到底怎样选择旺铺呢?既要有宏观的打算，又要有细节的追求。选址技巧分析，战略上得具备长远的眼光、广阔的胸怀和过人的魄力――“大选址”，战术上要因地制宜、灵活运用。选址技巧分析“旺”，非单一元素能够决定，下面就跟大家分享一下选址技巧分析的“战略”、“战术”。商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营商铺的创业者来说，“客流”就是“钱流”，千万不要因为怕竞争而选在偏远地区。其实，商业区店铺比较集中，反而有助于积聚人气，但要注意经营错位问题。并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。除了市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。店铺选址技巧分析：注意租金的性价比不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。举例来说，对月收入在2万元左右的饮食店，其月租金在3000元-5000元比较合适，能保证一定的毛利率。现在很多城市，一条街都是一个特色的，所以找店面要根据自己的项目去找，这样的生意比较容易成功。店铺选址技巧分析：市场调研作出有效分析想开一家好的店铺，进行一番市场调研是在所难免的。从专业角度上称其为商圈分析，通俗来说就是调查分析店铺的销售范围、来店顾客的特性及其居住环境的地理位置。因为不同地理位置的商铺，适合经营的种类也有所不同。因此，投资者在进行选址时，首先要细心地观察商圈的情况，如商圈内的客流量与车流量有多大，商圈内的竞争对手有多少等。一般来说，客流量较大的场所有城市的商业中心、火车站、长途汽车站、公交站点附近、商业步行街、大学校园门口、人气旺盛的旅游景点、大型批发市场门口和大中型居民区等。由于这些地方属于商业集中地段，在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多。但在具体选择铺位时，应注意商圈内的竞争对手不易过多，最好同类商品专营商店不要超过三家。店铺选址技巧分析：抢占第一原则

商圈分析报告

商圈分析报告选址项目分析（一）人口环境一、客流分析客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。二、顾客购买能力分析周边人口测评分析消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人（二）市场环境周边店聚集情况分析一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、

游乐园等业态二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相

对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便导言本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。选址项目分析因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。（一）人口环境

餐饮店铺选址分析

餐饮店铺选址分析一商圈确定通过商圈调查，可以预估餐饮店坐落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位臵的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而冒然开店，得不偿失。商圈的意义及其重要性商圈，意指在餐饮店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆1000米，乡镇地区则可能是方圆3000米（就餐不方便，缺乏竞争等因素），视具体情况而定。故商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。一般而言，涵盖面越大，表示商圈越大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估必须面面俱到。经营一家成功的餐饮店，所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响餐饮店营运的成功率，达60%。因此如何选择一个良好的商圈，对餐饮店日后的经营发展，有很大的影响。商圈的类别商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。商圈设定分类商圈的设定大致上可分为两种型态。（1）徒步为主的商圈。例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约1000米，以走得到且快速方便为主。（2）车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊区外主干路上，此种商

圈大多设臵于郊外或下班路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆人口的就餐需求。商圈以区域大小的分类（1）临近中心型。其商圈的设定大约在半径500—1500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。（2）地区中心型。其商圈的设定一般在半径3000米，我们称之为生活商圈。（3）大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。（4）副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。（5）都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。商圈的特性商圈的特性若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。（1）住宅区.住宅区内的户数基本上须达1000户左右，如以一户4人来计算，则人数将达4000人左右。（2）教育区。教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。（3）办公区。办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。（4）商业区。商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种餐饮店聚集之处，以快餐为主。（5）娱乐区。娱乐区指以休闲消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。

店铺选址调查的分析报告

店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。店铺选址调查报告第一步人口状况了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。店铺选址调查报告第二步人口密度的普查一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。店铺选址调查报告第三步客流量的统计一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。．店铺选址调查报告第四步分析消费者的购买力商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商

圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。店铺选址调查和评估方法 (1)商圈的调查商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。次级商业田和边缘商业圈。中心商业田、商圈包含三个层次：中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾

店铺选址调查的分析报告

店铺选址调查的分析报告店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。店铺选址调查报告第一步了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。店铺选址调查报告第二步人口密度的普查一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如

采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。店铺选址调查报告第三步客流量的统计一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

选址方法汇总

物流选址方法综述摘要：物流的选址决策在物流运作中有着重要的地位。文章分析了物流选址的常用方法，并进行了分类举例说明，为实际选址提供参考。关键词：物流；选址问题；一、定量分析方法定量方法一般用可量化的描述成本的数学公式为目标函数进行优化选址，常以物流过程总费用最小为目标，通过设定一些参数、变量，并对问题作一定的假设，建立一个比实际情况简单的模型，通过求解模型得出方案。比较典型的定量方法包括重心法、物流作业量法、启发式算法、线性整数规划等。（1）重心法设有一系列点分别代表生产地和需求地，各自有一定量货物需要以一定的运输费率运向一个位置待定的仓库，或从仓库运出，那么仓库该位于何处呢？我们以该点的运量乘以到该点的运费费率，再乘以到达该点的距离，求出上述乘积之和（即总运输成本）最小的点。即， i i i i MinTC V R d =∑ 式中 TC —总运输成本 V i —i 点的运输量 R i —到i 点的运输费率 d i —从位置待定的仓库到i 点的距离解两个方程，可以得到工厂位置的坐标值。其精确重心的坐标值为 //i i i i i i i i i V R X d X V R d = ∑∑ 和 //i i i i i i i i i V RY d Y V R d =∑∑ 式中 ,X Y —位置待定的仓库的坐标 X i ,Y i —产地和需求地的坐标距离d i 可以由下式估计得到

i d = 式中，K 代表一个度量因子，将坐标轴上的一单位指标转换为更通用的距离度量单位。（2）物流作业量法该方法计算各地址的物流周转量，选择其中最小者为最优地址，其步骤为： i. 设定坐标系。设a 是拟选新址，b 、c 、d 是新址的关联方，即新址物料供应点或产品投放点，各点坐标值标在点的旁边。 ii. 计算新址与关联方之间的距离。a 与b 之间的直线距离为： ab D = iii. 统计一定时期内发生在新址与关联方之间的物流作业量Q 。 iv. 计算新址的物流作业量L 。 1 n i i i L Q D ==∑ 其中，Q i ：新址与第i 个关联方之间的物流作业量； D i ：新址与第个关联方之间运输距离； n ：关联方数目。 v. 依次计算不同新址的物流作业量，物流作业量最小的新址就是最佳新址。（3）启发式方法如果服务系统要在一定区域建立几个销售点，从费用或总距离最小的角度选择建立销售点的地址，可用启发式方法。例：某连锁总公司拟在某市建立两家超市，该市有A 、B 、C 、D 四个区，各区可能到超市购物的人数权重已知(见表2)，求：拟建的两个超市应建立在哪两个区? 表1 各区距离和人数权重

门店选址原则及技巧

门店选址原则及技巧一、商店选址的原则一些正在寻找开店地址的创业者，总是抱怨找不到好的店址。其实，这是一种误解，店址不一定要在繁华地段，也不一定要在人口聚集的地方，只是根据你选择的行业和功能定位，在充分考虑顾客的基础上，合理地寻找开店地址，就能让你事半功倍。商店选址要遵循下面几个原则：原则一：符合门店的功能定位符合已设定好的门店功能定位，可以实现门店想要达到的目的是最主要的。如果门店的功能主要是用于零售展示，那么门店就要考虑接近目标人群，如体育馆、体育运动用品市场及交通、停车的方便性等。如果只是团购的展示，则不用过多地考虑人流情况，而门店的面积是考虑的主要内容了；而如果传播是重点定位，则门面的在小，视线、人流车流多少是重点要考虑的。原则二：方便顾客购物满足顾客需求是商店经营的宗旨，因此商店位置的确定，必须首先考虑方便顾客购物，为此商店要符合以下条件： A.交通便利、停车便利。 B.靠近客户人群居住地或办公楼，即要靠近商圈或具有较强购买力的社区； C.符合客流规律和流向的人群集散地段，如体育一条街等专业市场。这类地段适应顾客的生活习惯，自然形成"市场"，所以能够进入商店购物的顾客人数多，客流量大。如重庆，福建福州，江西南昌，云南昆明、大理等地舒华专卖店都选址于体育一条街或体育馆旁。原则三：有利于商店开拓发展商店选址的最终目的是要取得经营的成功，因此要着重从以下几个方面来考虑如何便利经营： A.提高市场占有率和覆盖率，以利商店长期发展。商店选址时不仅要分析当前的市场形势；而且要从长远的角度去考虑是否有利于扩充规模，如有利于提高市场占有率和覆盖率，不断增强自身实力的基础上开拓市场。

商圈分析与选址分析

鄞州万达商圈分析与选址分析一、商圈形态鄞州和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后宁波市的又一商业中心。鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区，其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街，其消费习性具有快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。一个新的商圈有望形成万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的进入，一个新商圈有望形成。而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从

万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。

分析_店铺选址与商圈的关系

分析：商店选址与商圈的关系 2011年08期《当代经济》2011-12-14 新设商店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。因此，商店经营者必须对商店所在的商圈进行考察来确定商圈范围。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区，商圈大小也是有所不同。商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，才能开创自我的生存空间。一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影响有着关键作用，因为地点好坏直接影响营运的效率。据调查，商圈的影响程度达60%以上。因此如何选择一个好的商圈，对商店日后的经营发展有很大影响。另外，对于成熟商圈来说，商圈可以产生叠加效应，各零售商家在商圈内能够产生倍增效应，降低零售商独立宣传推广的成本，还能产生巨大的集客能力。商圈的存在对于商业来说，已经是一荣俱荣、一损俱损，商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡，因此维护商圈的平衡和繁荣，寻求商圈资源的最佳配置，是一项明智之举。一、商圈的内涵商圈也称购买圈或商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈有两层含义：一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况；二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，如图1所示。核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%～70%，每个顾客平均购买额为最高。一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈。次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散。这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，但由于位置上的差异，客观环境使它们很难像核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持较高级的经营项目和较高级的经营环境。边缘商圈是指次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心

店铺选址前期市场调研

店铺选址与分析 ——店铺选址前期市场调研正确的选址是经营商成功的一半。卖场的选址是一项长期投资，它关系着卖场发展的前途，当外部环境发生变化时，其经营因素可以随之进行调整，以适应外部环境的变化，而地址具有固定性、长期性的特点，一经确定就难以变化。因此，商家在进行卖场的选址时，必须具有发展的眼光，不仅研究现状，还要正确地预测未来。卖场选址是经营商确定经营目标和制定经营策略的重要依据。不同的地区有不同的社会环境、地理环境、人口结构、文化习俗、消费习惯、交通条件、市政规划等特点，分别制约着卖场的顾客来源以及卖场对经营的商品类别、品牌定位、消费者定位、价格定位、促销活动的选择。商家在确定经营目标和制定经营策略时，必须要考虑卖场地址所在地区的特点，以达到策略的可实施性和目标的可实现性。所以选定一家店铺之前，必须对所在店铺进行一次充分的调研。调研可以从以下几个方面着手：一、店铺周边环境。环境的好坏有两种含义。一种含义是指店铺周围环境状况。比如有的店开在公共厕所旁或附近，不远处便是垃圾堆、臭水沟或店门外灰尘飞舞，或邻居是怪味溢发的化工厂或快餐店等，这便是恶劣的开店环境。另一种含义指店铺所处位置繁华程度。一般来讲，店铺若处在车站附近、商业区域人口密度高的地区、同行集中的一条街上、高档写字楼里、大卖场聚集的地方（如沃尔玛、家乐福、国美等）、肯德基、麦当劳等国外餐饮店旁边等这类开店环境应该具有比较大的优势。另外，三叉路口、拐角的位置较好，坡路上、偏僻角落、台阶较高或较低的的地方位置欠佳。二、交通条件是否便利。店铺门口或店铺周边停车是否方便；货物运输是否方便，因为很多地方的街道都会限制部分的车辆不能进入，这样也会给你平时的进出货物带来不便，另外，从其他地段到店乘车是否方便等。交通条件方便与否对店铺的销售有很大影响。有些店铺的对面或门口旁边就是公交店，这样也会大大集中人流。三、周围设施对店铺是否有利。有的店铺虽然开在城区主干道旁，但干道两边的栅栏，却使生意大受影响。因此在选择临街铺面时，要充分注意这点。如何选择呢？典型街道有两种：一种是只有车道和人行道，车辆在道路行驶，视线很自然能扫到街两边铺面；行人在街

超市选址分析报告分析

万兴隆超市选址分析报告一、新店周围地理位置特征表述（附图说明）我们预设超市位于名扬广场内。超市位于名扬广场内的麦当劳旁边。超市周围全是些服饰店与小食店，并没有大规模的超市。同时超市所在的位置是名扬广场步行街内，消费者都是来这里逛街的，客流量会很多，地理位置比较优越。二、新店物业的具体情况我们的超市是一家大型超市，主要提供消费者日常消费品，提供的商品一般是消费者消费频率较高的商品。三、新店开业后预计能辐射的范围（商圈的大小）根据超市的地理位置分析，超市开业后主要辐射的范围除了在三环路的附近居民外还有附近的学校，乃至市中心人民广场附近的居民。四、新店商圈内商业环境和竞争情况 1.从小图看我们超市的地址属于热闹的商业圈，人流很大，而且周边店面的经营与活动也很多，附近也有购物中心、流行前线、南大超市，附近还有居民住宅区和美食小街等。正因为如此才为我们超市带来了更多的潜在客户。 2.虽然在名扬广场旁边有南大超市，但对于我们的超市来说造成的竞争性不大。我们的超市离南大超市的距离不近但也不远，但是我们的超市在名扬广场内，很多人一下公交站都是先进去名扬广场街逛的，所以就近原则消费者会先去到我们超市。同时根据调查，南大超市商品并不多，很多消费者的需求并不满足。相反，我们的超市除了日常生活用品，我们还会进货些比较高端进口的商品来满足一些对生活质量用品要求高的顾客。而南大超市在这方面是没有满足一些高要求的消费者的。 3.最重要的一点是，附近的一公里的大型超市都没有，而南大超市规模也小。五、新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次该区周边人口多，流动人口庞大，人口密度大，而且附近在建的工程众多，这里以后会吸引更多的人口入住，人口的密度会变大。超市的主要消费人群来至于学生与附近居民，学生是一个流动人口，超市周边的学校每年都会扩大招生，使得超市的消费人群越来越大。超市周边居民多数自己开商店谋生，生活水平不断提高，收入也不断增加，他们不再只是关注基本生存的物质消费的提高，他们越来越关注生活的质量，购买的消费品种类也在不断的攀升。，六、新店的交通便利情况我们的超市虽然位于名扬广场内，但交通还是很便利的。步行大约100米就能到达公交站。如果选择自行车或汽车的话，也有停车场可供停放。除了特别的节假日外，路面状况十分畅通，就算塞车也很快能通行。七、新店投资效益分析我们假设每天经过此地的人数为2000人，更进一步假设其中有80%的人进入本店，

门店选址法则及注意事项

门店选址法则及注意事项一、门店选址的成功法则 1.提升有效人流量在门店选址过程中，有效人流量是关键词。所谓有效，是指与自身产品相吻合。想要保证有效人流量，需要注意两个方面：主流人流量与品牌定位相符不同的产品定位决定了不同的顾客群体定位。品牌的产品定位包括风格、价格等，而顾客的定位包括年龄、收入、学历、职业等。只有针对消费群体的特性准确定位品牌，才能提升主流人流量。适合的才是最好的。品牌最集中的街道或地段是当地租金最贵也是人流量最大的街区，但不能盲目地通过人流量和租金来衡量地段的质量。在店铺选址过程中，应该先对所加盟的品牌进行定位分析，再去寻找主流人流量与品牌定位相符的街区。比如，肯德基通常会选择在商业步行街、大型超市或中低端的百货商场开店，而不会选择流量也很大的定位高端的商场。明确顾客的行走目的顾客的行走目的就是顾客到店铺的目的。任何商圈的顾客都有相似的消费习惯，店铺选址时要在商圈里寻找泛同行，即品牌相似的机构，与泛同行挂钩，形成品牌联盟，明确顾客到店铺消费的目的。 2.正确处理面积和地段的关系理想的店铺是具有一流的地段、双门面以上的面积，当二者不可兼得时，选址策略就变得非常重要。连锁行业门店选择地段和面积时，需要考虑两个因素：所处的商圈商圈越繁华，店铺面积越受限制。选择不同商圈，店铺面积的选定有所不同：核心商圈的租金高，可以采取开小店、多开店的方法，尽量增加网点；二三线城市的租金低，商业不够发达，应该开大店，用面积弥补商圈本身的不足。品牌的知名度在地段和面积不能双兼时，大品牌要先考虑面积，小品牌要先考虑地段。大品牌选面积。对于知名度较高的品牌来说，店铺的面积高于地段。主要原因有两个：首先，该类品牌能够吸引其他品牌的加入，在哪里开店都能形成商圈，不需要做太多的宣传，

可的便利店选址策略分析报告

可的便利店选址策略分析报告摘要：便利店是20世纪70年代发展起来的一种新型商业零售业态，在我国于20世纪90年代中期开始出现，现已被我国大中城市的很多特定消费者接受并喜爱，并逐渐成为我国零售业发展的一枝新秀。可的的经营有其独特之处，其中可的的选址是便利店成功的关键。本文依次从可的的业务、目标市场、选择策略逐步进行分析。

关键词：便利店可的目标市场选址策略随着人们经济收入水平的提高和生活节奏的加快，人们的时间变得越来越宝贵，也使得消费者在购物时更加强调方便和快捷。超市的诞生使人们一次性购足商品的愿望得以实现，也给现代人类增加了一种休闲娱乐的方式。而人们对便利、快捷、高效的需求，却是通过便利店这种业态而得到了很好的满足。一、可的便利店的业务分析（一）可的便利店的业务可的便利店是一种以自选销售为主，销售小容量应急性的食品、日常生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。便利店的营业面积一般在 50～100 平方米之间，经营品种在 2 000～3 000 种，营业时间可达 15 个小时以上甚至 24 小时，全年无休。营业时间的长短主要取决于所在城市的发达程度和消费习惯，一般城市越大经济越发达，营业时间越长。可的的选址比较灵活，以居民区、商业区、文教区、医疗保健区为首选。以填补消费市场空隙为主要经营特点。（二）可的便利店的发展条件纵观国内外便利店的发展，可的的产生和发展需要具备一定的条件。一般认为，便利店的发展，人均 GDP 要达到 3000美元以上，因此，可的是顺着沿海开放城市、内地经济发达地区、其他大中城市这样的轨迹发展的。随着中国经济的持续发展，居民收入的不断增加，顾客的生活方式和购物方式发生了改变，便利店的竞争优势也越来越显现。中国进入 21 世纪以来，也出现了与其他发达国家相似的变化和特点：如工作压力的增大和生活节奏的加快使得中青年人购物的时间减少，对购物便利和快捷性的要求与日俱增；大城市里迅速增加的单身贵族出现；学生群体拥有越来越多的货币支配权，价格敏感度低，懂得追求高品质的商品和服务，成为逐渐壮大的新生代消费群。（三）可的便利店商品的价格特征和服务功能可的在商品价格的定位上一般采用平价策略或高价策略，不像超市那样低廉，因此可的的毛利率能达到 20％以上。尽管可的商品价格略高于超市，但它以更完善的服务功能满足了顾客的需求。可的的服务功能正弥补着其他商业业态功能的不足。超市和商场一般只在白天营业，晚上人们只能到便利店购物。在我国，随着人民经济收入的不断增加和生活节奏的加快，夜间的购物需求正在急速增长，可的便利店的出现迎合了人们的这种需求，服务功能也越来越完善。另外，可的的服务功能还表现在其社会化服务的功能。由于 24 小时营业，可的便利店对城市夜间安全的作用很大，开设可的的地段夜间抢劫等暴力案件明显降低。对于快速进入老龄化社会的中国，可的便利店作为社会化的服务系统将产生重大影响。二、可的便利店的目标顾客分析可的便利店的目标顾客与超级市场的目标顾客群有很大的区别，作为能满足顾客一次性购足商品需求的超级市场，很容易培养出大量的年龄层次不一的大众化的忠诚顾客。而可的的行业定位是市场补缺者，受到本身能力的限制及其独特的业态特征注定了它的目标顾客只能是有限的群体。因此可的的经营者无论是在开业选址或商品经营中都要时刻关注着这些特征。

1、百货商店选址调查与商圈分析

百货商店选址调查与商圈分析有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的工程包括： 1．常住人口数 2．家庭及构成 3．人口密度 4．教育程度 5．从事行业 6．自然增加率 7．社会增加率 8．家庭人均收人 9．白天流动人口数 10．年龄构成 1１．家庭年支出及支出结构现就一些主要工程分述如下： 1．家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 2．人口密度一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民工程等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 3．客流量一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化。上下车乘客人数愈多的地方愈有利。上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： ·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 ·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 4．购买力商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。商圈分析的内容和步骤一.商圈形态商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

开店选址的基本因素

开店选址的基本因素选址是开店的开端。谁都愿意选一个生意兴隆的旺地。提示：但人在事中迷，事与愿违的情况并不少见，即便是有经验的商人通常也犯这类错误。看走眼有时并不在当事者本人，事物的变化、综合因素，哪一点都有可能起作用。有人曾经总结，选址一般必须考虑到以下因素： 1、人的流量。 2、租金。 3、繁华程度。 4、交通。 5、居民结构。 6、面前场地。 7、车站码头。 8、机关学校。 9、专业市场。 10、经营性质。 11、经营品种。 12、房屋结构。

13、能见度。 14、相邻店铺。 15、地势。 16、朝向。 17、楼层。 18、规划 19、相关政策。 20、房东。提示：以上因素并非面面俱到，才可租房。至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑，综合分析，权衡利弊，再加上自己对生意的感受，方可拍板。 2 选址调查人口与购买力分析；有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。

1、所需调查的项目包括： ⑴常住人口数 ⑵家庭及构成 ⑶人口密度 ⑷教育程度 ⑸从事行业 ⑹自然增加率 ⑺社会增加率 ⑻家庭人均收人 ⑼白天流动人口数 ⑽年龄构成 ⑾家庭年支出及支出结构 2、现就一些主要项目分述如下： ⑴家庭人口及收入水平；提示；家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。

如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 ⑵人口密度；提示；一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 ⑶客流量；

宠物商店选址分析报告

宠物商店选址分析报告成员: 宠物店选址分析报告我们将要开设的是一家大型连锁式宠物店，集宠物用品超市、活体销售、宠物美容、宠物寄养、宠物医疗、宠物乐园、宠物摄影、待产养护于一体。具体位置:位于龙凤新天地购物广场内，边上是成吉思汗广场，2013年竣工，背靠龙凤新天地购物广场，拥有充足的客流量。比邻天骄家园高档住宅区，紧挨成吉思汗广场，方便人们带宠物遛弯。一、新店周围的地理位置特征(如图所示)

店址选择了龙凤新天地购物广场，比邻诺敏路及诺胜利大街繁华的商业区，闹中取静，符合宠物店的特殊需求。交通便利，附近为诺敏路与胜利大街十字路口，公交线路多，附近有高档住宅区，居住人口多，人口密度大，消费群体多，潜力大。附近有成吉思汗广场，为宠物店的人流量以及消费场所提供了极大地便利。二、新店物业的具体情况 1. 场地:50-70平米店铺5000/月，预付六个月30000元 2. 加盟费:30000元 3. 新店装修10万元(包括货架、宠物商品、宠物美容设施等) 三、新店开张后预计能辐射的范围主商圈:500米内有天骄家园高档住宅小区。马路对面是成吉思汗广场。次商圈:以主商圈边缘辐射500米为次商圈，主要为近几年新建的众多高层小区，以及成名已久的龙凤家园。四、新店商圈内商业环境和竞争情况范围内拥有比较繁华的商业街，居民区密集，消费需求大，消费能力强。

经过调查发现，该商圈内暂时没有发现类似的大型的宠物商店，仅有一两家不太正规的小型宠物美容商店，与我们相比还有很大的差距，可以说，我们的宠物商店在此范围商圈内具有很强的竞争力，并且，商圈内人口密度大。总体上可以说竞争少集客能力强。 SWOT分析: 优势:a.人口密集，消费群体大，周围小区众多，尤其靠近几个中高档住宅小区，消费能力强，这些是宠物店的主要消费人群; b.交通便利，道路通达。 c.独特性，在店铺辐射范围内，并未出现同类商店，竞争少，集中了客源劣势:宠物店走的是高端路线，其价格定位比较高机会:暂无竞争，发展空间大，消费潜力大。威胁:a.宠物店近年发展迅速，开业后可能出现竞争者 b. 没有竞争未必是好事，如果在物的消费店铺周围没有其他的宠物用品店，就有可能说明这个店铺所在地区的居民对宠并不重视五、新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次宠物的消费人群一般为离退休老人、时尚的白领、富有爱心的孩子等。主商圈内主要为中高档小区，居民收入比较高。他们不再只关注宠物的基本生存的消费品，他们越来越关注宠物生活的质量，对宠物的消费及要求也比较高，购买名贵品种，对宠物美容频繁，为宠物购买的商品也比较高档，并且他们工作比较繁忙，时常将宠物寄养。消费能力大。收入一般的居民或是老人，对宠物的要求相对更低，只要求适时的清洁与购买宠物基本的生活品，比较少进行美容。少数流动人口，在店内购买宠物或宠物美容后，较少再返回店内消费。六、新店的交通便利情况

5A法则店铺选址

商业选址5A法则一、店址是现代零售商业的核心竞争力现代零售商业的生命力，源于商家对消费者需求的满足。早期，消费者对零售商家的需求是：能买到需要的商品。商家要满足这一需求，主要是依赖自身拥有的商品经营技术，其中包括对商品种类、商品质量、商品价格等要素的管理。随着市场经济的发展繁荣，商家的数量不断增多，消费者对商家的选择机会也就相应增多了。同时，随着人们生活节奏的不断加快，时间的价值也在提升，促使消费者对零售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升为要能尽可能便利地买到商品，增加了对购物便利性的需求。要满足这一需求，除了商品经营技术的作用外，主要是依赖商家的选址技术。可以说，商品经营技术和店铺选址技术构成了现代零售商业竞争力的两大支柱。对于商品经营技术，由于其早已被商家普遍重视而得以不断改善和提升。时至今日，随着各商家的学习能力和复制能力的加强，随着人员的流动，商品经营技术已经和商品本身一样具有了极强的流动性。昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用的销售新策略，可能明天他就也采用了。不同商家之间在商品及商品经营技术上几乎已是无秘密可言，相互的差异日渐缩小，商业竞争愈演愈烈。面对激烈的竞争，商家满足消费者便利需求的能力，将会愈来愈成为商家保持常胜的核心竞争力，这种核心竞争力集中体现于商家运用店铺选址技术正确选择出的店址。因为店址是商业经营的基础平台、是难以改变的实体、是无法克隆的资源。对于一家已建成的商场，要对其硬件进行任何改造都会付出大的代价，更不必说要想改变商场所在的位置了。由于受地理、环境、人文等多种因素的综合影响，任一处店址都不会是完全一样焦点房地产网的，当一个商家先机占有了一处位置很好的店址并取得经营成功后，尽管其他商家可以全套模仿它的商品和技术，甚至可以挖走它的人员，几乎所有资源都可能被共享，但唯一做不到的是无法得到完全相同的店址。二、便利性是零售商业店址的第一特性连锁经营商业的店铺发展，已经逐渐形成一门新的独特的边缘性学科，它涉及了商业营运、法律、财务、工程、信息管理、公共关系和项目管理等多个学科领域的专业知识。科学地运用店铺选址技术选择商业店址，则是店铺发展工作的首要内容。

商业店铺选址细节

商业店铺选址细节商业店铺选址细节往往容易被忽视，目前国内零售企业选址大都采用欧美在上个世纪70年代使用的市场调研法.即只对几个微观的市场因素进行调查。去年我们在做咨询项目的时候也明显发现了这一问题。很多店铺的选址工作做的不细，开了店才知道后悔，可是钱已经投下去了。时下很多关于连锁经营的书，就这方面写的很细了，我不做赘述。下面我谈谈常常被我们忽略的6个重要细节：城市的分类：在大型连锁经营项目中，是否进入一个城市，怎么进入一个城市，是首先遇到的问题。在传统的做法中我们一般是看人均收入，城市的发展状况等。忽略了一个宏观的大前提，城市的类型。下面我简单谈一下：城市可以大概的分为3类，工业化城市、交通枢纽城市、混合型城市 1.工业化城市：它是由近代工业文明发展而成的单一功能城市。人口较少，大都是某个或某几个大型企业的员工和家属。这种城市根据其工业项目的不同我们有可以对其分类为：矿业城市（如：大庆、克拉玛依、抚顺等）、重工业城市（如：鞍山、本溪）、轻工业城市（如：东莞、番禺等），到了80年代开始又出现了电子及高科技工业城市，但都依附于大型城市周围，属于卫星城的范畴。 2.交通枢纽城市：一般这类城市是由两个因素产生：地理位置和行政区划。它们的建城时间都很早大多数都有百年的历史，是商品和信息的集散地。我们也将他们进行分类：门户型（进入某个地区的必经之地：如山海关）、交叉型（几个交通干线交叉的地方：如武汉、郑州）、港口型（一个主要的出海港或内陆港：如大连、秦皇岛）、地区核心型（某

个地区的核心城市：如沈阳、西安） 3.混合型：两种城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影响形成。往往成为了特大型城市或城市群。我们也可以将其进行分类为：工业中心城市（依托围绕其周围的工业卫星城或园区发挥其交通枢纽的优势：如深圳）、经济贸易中心城市（依托其在经济和贸易方面的软硬件优势，大力开发新兴工业园区和工业卫星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同时也是工业城市：如北京、长春）。在我们进入一个新城市选址前我们都应该对城市的性质进行分类来确定自己的业态类型、目标顾客、商品结构、价格带、竞争方法等。我们看个案例：背景：某连锁经营的时尚百货公司准备在东北地区选择个城市开第2家分店。有3个城市可以选择：1、大庆 2、沈阳 3、大连其投资预算为4亿元。准备4年收回投资。目标顾客：23－45岁时尚女性顾客商品均价：100元~400元平均客单价：200元经营模式：时尚品牌联营专柜分析：（以下为内部资料仅供参考，做样本分析用途，私自应用后果自负）首先，对城市进行逐个分析。 1、大庆：矿业城市消费者结构：人口200万，目标顾客平均月收入2300元，处于人口稳定期。目标顾客占人口比率的6%左右。商业结构：传统商业比例高，新兴业态得到快速发展。竞争不激烈。商业被辐射地区。基本成本：人员成本较低，整体投资充沛，甚至有富余。从以上因素我们可以得出以下结果：1、消费整体绝对值较小，但因竞争不剧烈相对值很大。 2、消费者基数足够支撑本百货公司，且无分流。 3、投资成本较少。