世联：写字楼商业分析
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
写字楼分析报告
写字楼分析报告第一篇：写字楼分析报告杭州写字楼分析一，黄龙商圈：主要调查的是甲级（按照个人意愿来定位）的华门嘉华国际商务中心，绿城黄龙世纪广场；乙级的黄龙恒励大厦，中田大厦，世贸中心；丙级的求是大厦，国际花园写字楼。
1,按照调查的几个来看，这一区块的租金价格在1.8-6.0元/平方米/天之间。
物业费从3.0-20元/平方米/月不等。
车位400-800元/个/月之间，由于黄龙这一区块写字楼都比较新，所以一般的车位供应还是比较的充足。
得房率在65﹪-75﹪之间。
这一区域贸易，房产类企业居多。
2,（1）华门嘉华国际商务中心，个人定义为是甲级的，是因为，华门嘉华国际商务中心进门的大厅就是很具有现代化——落地玻璃，中庭，遮阳网，灯具，无一不体现现代的，高贵的气息。
还有其电梯，坐上去速度快，总共有八部，FUJITEC（富士达）的六部和KONE（通力）的全透明两部。
楼层总共有17层，第18层是个屋顶花园，公园式的风景很好。
周边的交通情况，生态环境又很好。
总建筑面积5万多方，主力面积200-300m2。
（2）绿城黄龙世纪广场内的电梯是东西各两部OTIS，速度也还可以。
还有进去的一些人员服务态度很好。
（3）乙级的黄龙恒励大厦，大厅进入是电子感应门，半透明，有沙发供休息。
电梯是三菱的六部。
层高2.8-2.9米左右。
办公区分两个区，东面A-C区和西面D-I区，东面走廊全部是落地玻璃窗，走廊较宽，有椅子供休息。
整个楼体是四分之三的原形设计，所以中间是空的，中间有个游泳池。
另外的外面有草皮绿化。
三楼西面的顶上也有绿化。
售价13000元/平方米左右。
（4）中田大厦，电控门进去后还有一层拉门，过了拉门后才进入大厅，大厅较气派，挑高8米左右。
，一角有卫生间，有绿化，北面为农行，还有公用电话，较人性化的设计。
西面和东面都是全明玻璃窗，采光好。
整个楼的设计较规则，中间电梯和四边办公室。
电梯是原装进口日立四部中间，还有一部在东边（货梯）。
世联 年关于城市商业的发展模式初探 商业建筑 建筑设计
ww本报w告是严.格f保d密的。 中国地产商域网
7
城市商业发展的五种主要类型
Type 5–旅游观光城市商业 对于国际知名的旅游观光城市而言，其城市商业呈现出整体繁荣和 城市观光商业的高聚集度，为游客带来非凡的体验感。
ww本报w告是严.格f保d密的。 中国地产商域网
8
¶国际先进城市商业的成功模式借鉴
级，取代了农业时代的 多样化、规模化的现 业 形态出现，
地摊、 集贸市场，商品 代商业出现，如超市、SHOPPINGMALL、
为城市生 活提供基本保 专卖店、精品店等 大型购物中心、旅游
障
商业 地产、物流等综
合 型商 业形态出现
广义性商业的升华转 型， 主题性的购物公 园等极具个性消费的
场所出现
ww本报w告是严.格f保d密的。 中国地产商域网
※ 据统计：日本有400多条商业街 以“银座”命名，全世界有数千 计的街区、社区、酒店以“银座” 命名。
ww本报w告是严.格f保d密的。 中国地产商域网
15
城市商业模式之二 ---- Shopping Mall
[关键字]： 超大规模 功能齐全 商业空间步行化
[简介]： Shopping Mall大多规模超大，功能齐全，集购物、商服、金融、 文化等多功能于一体；其真正实现了商业空间步行化和室内化、 公共空间社会化。
Type 1 –都市核心商业区 都市核心商业区大多位于城市商业的重要传统地区，代表着城市历史、 经济繁荣与活力之源；同时也代表着城市商业的地价峰值点。
Type 2 -- Shopping Mall Shopping Mall特指规模巨大，在一个毗邻的建筑群中或一个大型 建筑物中，以大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能 商业服务设施形成的聚合体。
世联地产地铁商业成功案例研究
世联地产地铁商业成功案例研究世联地产是中国领先的地产开发商之一，其在地铁商业领域取得了一系列成功案例。
本文将通过研究世联地产在地铁商业领域的成功案例，探讨其成功之道及启示。
案例一：世联铂宫世联铂宫位于北京市CBD核心区域，紧邻地铁14号线金台路站，项目由世联地产开发并成功运营。
世联铂宫以低密度高端住宅为主开发，同时兼顾商业物业，并在地铁站周边打造了一站式商业综合体。
该项目通过充分利用地铁站的人流优势，吸引了大量购物、用餐等消费者，成为当地商业繁荣的新地标。
成功之道：1.地理位置优势：选择在地铁站附近开发商业项目，能够充分利用地铁站的人流优势，吸引更多潜在消费者，提高商业项目的吸引力和竞争力。
2.精准定位：世联铂宫充分考虑到当地消费者的需求，以高端品质、多元化服务为特色，成功打造了一站式商业综合体，满足了消费者的各种需求，取得了商业成功。
案例二：世联铂晶世联铂晶是世联地产在上海开发的地铁商业项目，位于地铁11号线迪士尼站旁。
该项目以特色商业街区为主打，融合了购物、用餐、休闲等功能，吸引了众多当地居民和游客。
世联铂晶成为了当地的网红商业街，吸引了大量人气和商机。
成功之道：1.独特定位：打造独特的商业街区，并结合地铁站的游客流量，吸引了众多游客和当地居民，成功打造成网红商业街，实现商业成功。
2.服务升级：世联铂晶在服务上下足功夫，提供贴心周到的服务，不断优化商业环境和消费体验，吸引了更多消费者，提高了商业效益。
案例三：世联铂泊世联铂泊是世联地产在深圳开发的地铁商业项目，位于地铁4号线福永站附近。
该项目以社区商业为主题，结合当地居民的生活需求，提供了购物、健身、餐饮等多种服务，成为了当地生活的便捷之处。
成功之道：1.社区定位：世联铂泊将商业项目定位于社区商业，充分考虑了当地居民的生活需求，提供了丰富多样的服务，成为了当地生活的便捷之所。
2.品质提升：在商业环境、服务质量等方面下足功夫，提供高品质的服务和商品，赢得了当地居民的认可和支持，实现了商业成功。
世联-关于集中式商业项目的观点经验分享
2
可持续发展是商业项目最终成功的关键， 商业销售成功、招商成功、开业成功等阶 段性的成果表现，并不能意味着商业项目 的开发成功；
商业地产项目重在后期经营管理。 商家也会选择好的开发商，有些拥有很长经营历史的商家， 一旦发现适合的商业项目就会想方设法进场。找到客户不等 于就能完成招商。开发商要有一个懂得商家需求的团队，包 括客户关系管理内容。 怎么让这个商场可持续发展？ 这是在后期经营中很重要的内 容。当然物业经营管理是最基本的，对于物业经营管理必须 要高标准。危机管理对商场相对更重要，这种场所的公众性 非常突出，任何一个意外可能对这个商场形成致命的影响。 商业项目最终是否成功，影响因素繁多，在每个阶段都有特 定的关键问题需要处理，技术之复杂性可见一斑。
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律 性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的 选择。
初级阶段 城市化率30%以下 零售行业的特征： －－向心聚集 零售行业的特征： 商业向城市的 几何中心聚集 商业向城市的
中级阶段
城市化率70 %以下
－－离心分散
零售行业的特征：
几何中心发展
西南生产资料市场荷花池服装市场亿家天下建汇中心随市场不断细分寻找空隙日益艰难这时出现在一定辐射范围内经营相同门类且档次有重合的不同商圈相互分流客户产生替代性竞争市场需求多元化主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续民间自发形成具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模经营档次或价格的相对优势通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注商家有比较明确的市场目标经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力商业形态商业形态第一次升级取代了农业时代的地摊集贸市场商品为城市生活提供基本保障多样化规模化的现代商业形态得以展现如超市专卖店商业街开放市场集中商业等商业形态更加广义化集合化如shoppingmall物流型商业且主题购物公园等个性消费场所出现成都商业地产区域发展状况的研判基于对主城区商业市场历年供需对比商业项目分区域和分环线供应状况及在售商业项目销售情况的市场数据的统计整理与分析寻找细分市场机会成都市商业市场历年竣工面积销售面积空置面积对比2004年商业项目价格段销售率统计主城区在售商业楼盘分区域均价2004年商业项目分区域销售率统计2004年商业项目分环线销售率统计商业总量已相对过剩人均商业面积至高位商业空置量逐年攀升进入替代型发展阶段05年6月后商业地产整体市场仍保持正常销售速度但在市场消费能力无明显增量情况下竞争仍较为激烈一环与二环之间仍保持最大份额的供应量而城北二环三环区域将成为成都商业地产供应的重点区域价格增长最快民间财团撤出小投资者为商业地产市场主力但目前信心受挫持币待购已有本地开发商持有经营培育市场成都商业市场南北分区明显
世联-深圳中信中心区写字楼定位报告
商务中心 市政文化中心
商贸金融中心
商务中心
会展中心
项目
本报告是严格保密的。
4
项目四至
北：财富大厦及部分住宅楼
东：辛城小区
南：岗夏中学
西：会展中心
本报告是严格保密的。
5
地块方正
本项目地块目前为 世纪家私中心
本项目四周交通便 利，四面临路，且 同会展中心隔路相 望。
规划拟建写字楼、 酒店、商业物业
宏观经济增长
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
2003年深圳的国民生产总值的年增长达到17.3%，人均GDP已经达到53887元
(折合6510美元)，标志着深圳的宏观经济发展已经处于平稳发展阶段，同时，
2004-2008年本将报告是是严格深保密的圳。 房地产业的发展处于高速稳定发展时期。
本报告是严格保密的。
7
S1地块 交通：城市主干道金田路， 地块西南方为高架桥，影 响商业人流。 环境：紧邻会展中心 昭示性：良好 S2地块 交通：东侧道路相对较窄 环境：北侧以及东侧均为 住宅小区，人车流密集 昭示性：良好
建筑布局建议
福华三路
金
田 S1
S2
路
福华五路
交通便利性 周边环境
昭示性
综合评价
酒店(㎡)
总用地规划指标 30,189.11 10.45 12,978.38 15.00 17,270.73 7.00 315,570.81 315,570.81 196,743.77 15,000.00 211,743.77 103,827.04
指标 30,189.11 10.45 12,978.38 15.00 17,270.73 7.00 315,570.81 315,570.81 196,743.77 15,000.00 211,743.77 103,827.04
商业地产数据分析报告办公楼空置率分析和市场趋势
商业地产数据分析报告办公楼空置率分析和市场趋势商业地产数据分析报告一、背景随着城市发展的不断推进，商业地产市场的竞争也越来越激烈。
办公楼作为商业地产市场中的重要一环，其空置率的高低对整个市场的走势和趋势产生着重要的影响。
因此，本文主要对商业地产市场的办公楼空置率进行了研究和分析，力求为相关企业和机构提供分析和决策支持。
二、数据来源本文所使用的数据来源于国家统计局、商业地产行业协会以及各大地产咨询公司的报告。
我们对这些数据进行了全面的筛选和梳理，保证其准确性和可靠性。
三、办公楼空置率分析1. 空置率概况根据数据统计，目前我国办公楼市场的平均空置率约为18%。
其中，一线城市的办公楼空置率普遍较低，而二三线城市的办公楼空置率相对较高。
2. 空置率原因分析（1）供过于求随着近几年城市化进程的不断推进，大量的国有土地被出让给房地产开发商。
这使得房地产市场的供应量逐渐增加，而需求量相对较少，导致供过于求的情况出现。
（2）租赁模式更新近几年，随着共享经济和互联网技术的迅速发展，越来越多的年轻人选择在共享办公空间中工作，而不是租用整栋办公楼。
这种新型的办公模式，也成为了办公楼空置率上升的重要原因之一。
（3）用途多元化在过去的几十年里，我国的大量商业用地被开发成了针对企业的办公楼。
而随着人们对于商业空间多元化的需求增加，传统型办公楼的市场份额逐渐缩小，这也意味着办公楼空置率不断上升。
四、市场趋势分析1. 未来办公楼市场发展趋势随着城市的不断发展和国家经济调整结构的深入推进，未来一段时间内，我国办公楼市场的供需关系将得到有效的缓解。
市场竞争的程度也将会逐步加强，而优秀的房地产项目将会得到更多的用户认可和关注。
2. 行业投资方向在办公楼空置率高企的背景下，部分机构开始寻找投资商业地产的新出路。
例如，未来共享空间、跨境电商中心、以及物流仓储等，将成为商业地产行业的新兴投资方向。
五、结论综合以上的所有分析，我们可以得出以下结论：（1）当前我国办公楼市场的空置率依然偏高，供需关系亟需得到进一步的优化和调整。
世联地产地铁商业成功案例研究
学习改变命运,知 识创造未来
•*
•国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平 方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户， 已于2004年12月1日交付使用，是华润集团在全球范围 内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“ 华润大厦”命名的5A甲级写字楼。 已有近40家国际金融机构及国内外大型企业进驻华润大 厦，其中包括汇丰银行、上投摩根富林明基金、瑞银证 券、雅培制药、日本财险、友邦华泰基金、拜耳材料等7 家世界500强企业，全球四大会计师事务所中的德勤华永 、毕马威华振、安永华明，英国上市公司Michael Page 以及新加坡星展银行、恒丰证券、荷兰银行、韩进海运 、赫伯罗特船务、华润电力等。
学习改变命运,知 识创造未来
•太古广场位于金钟地铁站上盖，是港岛及九龙(荃湾)两条 地铁线的交汇点；太古广场座落于香港核心地带，香港的 重要地点，例如香港公园、香港政府办公大楼、高等法院 、英国领事馆及英国文化协会等都近在咫尺，占尽地利优 势；太古广场向北可拥览浩瀚的海景，而向南则面对占地 十公顷香港公园宁静的环境。
世联地产地铁商业成功案例研究
商业经营较好，与地铁连通的楼层租金最贵;租金随楼层按 照比例逐层往上递减。
•负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级 广场。主力店采取错位经营方式，走时尚路线， 推特色商品，
•建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免 商品组合与竞争对手同质化； •1-3层主力店：Réel时尚生活百货（2万平米） •首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市 场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物 环境、商品组合和服务极具个性化； •4层主力店：嘉禾电影城、真冰滑冰场； •5层大型中式酒楼。
20220228_东莞_写字楼市场调研报告范文_徐安琦
20220228_东莞_写字楼市场调研报告范文_徐安琦东莞写字楼市场调研报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有，未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2022-8-17报告结构东莞写字楼发展历程全市写字楼市场现状区域市场城区写字楼市场现状镇区写字楼市场现状典型写字楼案例写字楼产品线分类发展阶段区域演变过程区域特征产品发展过程东莞写字楼发展进程雏形阶段1995年商务氛围发展情况较差90年代末的东莞写字楼基本上是以政府部门与国有企事业单位自建自用为主；主导产业——制造业多数企业的办公室均设于厂内；部分中小型企业在市区商业繁华区域商住型物业设立小型办公室，这些并不是真正意义上的“写字楼”,市场需求较小，市场上不成熟。
发展阶段2002年较好受政府行政中心南迁以及商务区规划等利好因素刺激，办公需求继续增长，办公物业投资热度有所提升。
东莞办公楼市场加速开发，短期内形成供应高峰。
但受2022年下半年全球金融危机影响，部分外向型中小企业选择搬回厂区或选择成本更低的商住楼。
从08年开始东莞写字楼供应出现回落，市场进入短暂的调整期。
快速发展阶段2022年浓厚在经济复苏以及政府对东莞商务区重点规划的背景下，得益于东莞经济快速发展、产业转型升级和国内外企业扩张需求，办公楼市场重新启动，一批优质办公楼项目相继被推出，东莞优质办公物业市场将有结构性转变，众多大型优质项目将投入开发。
至今代表楼盘金源商业中心、经贸大厦、花园商业中心第一国际、华凯广场、中环球经贸中心、海德广环财富广场、鼎峰卡布斯、场、广发金融大厦、汇中信协和大厦、胜和大厦峰中心南城-胜和-元美路商务片区东莞市政府、市政设施集中地，中心城区规划发展以行政办公为主，依托行政中心区规划发展起来的商务区东莞大道-鸿福路商务片区规划发展倾向度最高的区域，是东莞最具发展前景和规划的CBD区、南城总部基地，办公区环境及设施代表东莞目前最高水平。
核心商务区写字楼成交客户分析.
27世联地产 2012年写字楼物业白皮书/㎡左右,为盐田区甲级写字楼的价格标杆。
客户:由于盐田区长期无高品质写字楼产品的供应,致使片区商务办公水平落后,根据2012年壹海中心的成交客户群体分析,盐田区的写字楼的成交客户主要为三大类:一是盐田沙头角本地的改善型自用客户,一方面需求办公面积扩张,另一方面想通过高品质的办公环境来提升企业形象;二是盐田周边具有一定地缘性的客户,在罗湖、盐田两地均有业务往来,需设立高形象的分支机构为办公或展示所用,如罗湖、福田等地区的贸易、工程及设计类行业,三是投资型客户,看中盐田目前商务市场的价值洼地,认可资源型综合体配套的价值,通过购买写字楼物业获得价值收益保障。
2.4 深圳写字楼购买成交客户分析2012年整体商务市场已呈现出多点开花趋势,核心区域可售商务物业稀缺市场需求旺盛,非核心区域商务氛围日趋成熟,同时在产品的特色化打造上赢得了客户的亲睐。
现分别从客户置业目的、客户类型、企业客户规模、企业客户物业更换周期、客户行业、客户关注点六方面内容进行分析。
2.4.2 核心商务区2.4.1.1 客户置业目的分析2012年核心商务区办公物业购买客户仍以投资目的占较大比重,占比69%,自用占比28%,自用兼投资占3%。
近年随经济的不断发展,核心区域办公物业的需求日益明显,办公物业投资价值得到高度体现。
图2-22:写字楼购买客户置业目的分析图(以客户数量为统计基准数据来源:世联工商监控平台2.4.1.2 客户类型分析核心商务区客户组成仍以个人为主,占56%,民企29%、中外合资15%。
个人占比较大的原因有二:其一,投资客作为主要的购买客户组成;其二,部分民营企业购买更倾向于由企业法定代表人作为物业持有人。
图2-23:写字楼购买客户类型分析图(以客户数量为统计基准自用28%自用兼投资 3%投资69% 自用自用兼投资投资28 世联地产 2012年写字楼物业白皮书数据来源:世联工商监控平台2.4.1.3 企业客户规模分析在经济全球化之下,深圳作为中国对外重要的窗口之一,企业规模迅速扩张,而中小型成长企业为办公物业的主要购买群,核心商务区100-500万注册资金企业占重要比例,其中注册资金在100-300万占39%、300-500万企业占比33%。