房地产市场营销策划报告
房地产市场营销策划报告
武汉·金地中心城项目
——营销策划报告
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目录
第一篇环境分析
1-1 市场分析
1-2 区域房地产住宅市场状况
1-3 项目介绍与分析
第二篇SWOT分析
2-1项目优势
2-2项目缺点
2-3项目机会点
2-4项目策略
2-5价格策略
第三篇项目定位
3-1客户定位
3-2项目定位
3-3定位支撑
3-4消费能力分析
第四篇营销战略
4-1整体战略
4-2宣传策略及渠道
4-3促销策略
第五篇营销推广策略
5-1推广渠道
5-2推广进度
5-3筹备期推广策略及工作安排
5-4开盘推广策略及手段
5-5现场开盘活动
第一篇
1-1.市场分析
?宏观市场分析
2009年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。
?区域市场分析
光谷领衔——大武昌强势外拓
一、经济发展
?光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大
企业群。
?2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光
谷”的重大战略决策。05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电
子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设，28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005
年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元，增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用
明显。
2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。
二、光谷环境
1、产业环境
开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。
2、人文环境
东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集：
?18所全国知名高等院校
?教授级科研人员共8000余人
?在校大学生共50万人
?每年毕业大学生50000余人
依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发
基地，拥有国内一流院校及完善的创新新孵化机制，推崇以人为本的现代生活及创业环境
?56个国家、省部级科研机构
?12个国家重点实验室
?65个国家重点学科
?7个国家工程技术研究中心
?多名两院院士
3、自然环境
本区域气候属北亚热带湿润季风气候，四季分明，年平均气温16.3℃，年日照总时数1810小时——2100小时，年平均可日照总时数4450小时，年降水1150mm——1450mm.
1-2.光谷区域房地产住宅市场状况
一 .光谷房地产发展历程
?2001年，武汉市政府亮出了光谷牌的城市发展战略，从此打破了光谷房
地产的沉寂。该地聚集了18所全国著名高等院校、56所省部属科研院
所以及20多万名各类专业科技人员。
?2002年后，万科、保利等大型地产大鳄的进驻，使得光谷地产更是一片
灿烂。
?2003年是快速发展的一年，众多的大型项目逐步推出，光谷的名声再次
推至一个高点。
?2004年大面积开发依旧以关山外围为发展方向，关山一路部分楼盘的交
房，使得当地居住人气在直线上升，更多的顾客也把目光放到了那里。
?2005年随着关山房地产迅猛的增长，不断有大型社区型楼盘相继推出，
加速了市场的竞争力，并催化了各楼盘的品质不断的提高。
关山房地产市场最早源于当代物业对当代花园的开发。尽管受当时武汉整体房地产开发、消费水平较低的影响，但该项目仍然开发成功。紧追而上的华城新都、水蓝郡、学府家园等，成为关山从起步到火热的发展过程的见证，“高知人文住宅”是光谷楼盘的代表形象。随后，在光谷经济快速发展的影响下，国内众多知名开发商纷纷看好关山楼市开发前景，抢滩光顾，如保利、万科、恒大、卧龙等，诸多实力开发商的进驻抬升了区域楼盘的品质，同时也使竞争更加激烈。
二．光谷部分在售楼盘一览表
名称楼盘位置价格（元
/平方
米）
建筑类型
总套
数
建筑面积
（万/平方
米）
绿化率/
容积率
丽岛漫城东湖高新
开发区光
1500
小高层（9
层、11层）、
12
16
14
55%
/
谷大道西侧（国际企业中心旁）高层（18
层）
套 1.5
东湖广场华公馆东湖高新
开发区珞
瑜路关山
口特一号
6500 高层
20
5
套
3.038
7
32%
/
4.4
光谷国际广场东湖高新
开发区珞
瑜路东
（光谷广
场的西北
角）
7700 高层商铺
35
套
22
32%
/
4.50
南益巴黎豪庭二期尚品东湖高新
开发区光
谷珞瑜东
路2号
(华中科
技大学对
面)
6600
小高层（11
层）、高层
（24层）
23
62
套
33.72
3
38%
/
2.4
紫菘东湖高新6600 高层(2873 4.7 36.3
逸景华庭技术开发
区关山大
道289号
层）5
套
% /
2.49
8
光谷坐标城三期东湖高新
开发区关
山大道
519号
7000
小高层
（7-11
层）、高层
（12-18
层）
66
9
套
8.5
41.1
4% /
1.85
剑桥汇东湖高新
开发区珞
瑜路叶麻
店
5200
高层（25
层）
55
6
套
3
35%
/
5.0
世界城·加州阳光东湖高新
开发区珞
瑜路光谷
广场东
6600
高层（32
层）
80
2
套
30
42.5
% /
4.96
南益巴黎豪庭三期枫丹白露东湖高新
开发区光
谷珞瑜东
路2号
(华中科
技大学对
7400
高层（24
层）
50
多
套
33.7
38%
/
2.40
面)
武汉恒大华府东湖高新
开发区珞
瑜东路森
林公园南
9000
多层、小
高层（8层、
11层）
约
50
47
50%
/
1.45
现代森林花园四期东湖高新
开发区马
鞍山森林
公园对面
6200
多层、小高
层
90
套
21
45%
/
2.08
葛洲坝世纪花园东湖高新
开发区珞
瑜东路
26号（马
鞍山森林
公园南）
5200
高层（18
层）、多层
（6—7
层）、小高
层（11层）、
联排别墅
11
38
套
46
40%
/
1.93
森林小镇一期东湖高新
开发区光
谷大道
120号
5600 高层
50
1
套
30
35.1
% /
1.6
1-3.武汉金地中心城项目介绍与分析
武汉“金地中心城”居住区位于武汉市武昌洪山区。基地大致呈不规则矩形，南北长约300米，东西向长约280米，总用地面积为7.11公顷。基地北临雄楚大街，东与经管大学相邻，基地中间有规划道路穿越。地块周围高校林立，毗邻光谷和东湖高新技术开发区；距基地南侧800米处有武汉著名景观水域之一
的南湖，人文及景观资源得天独厚。基地内部地形高差较大，整体呈北高南低的形态，最高点与最低点高差达10米，形成独特少有的坡地景观。
贯穿于整个规划中的核心元素就是中心绿化空间，它决定了建筑单体的规划布局，其他主要元素如人行林荫大道、散步道、广场休闲设施的设计均将建筑形式与自然景观有机结合。
住区以规划路为界，定位为东块的白领商住区以及西块的景观居住区。东地块迎合受众的需求开发以小户型为主的白领公寓以及苏荷酒店，建筑布局井然有序；东块地区则强调舒适自然的居住体验，住宅布局错落而有张力，同时尊重充分现有地貌，自北向南塑造高低错落、有山地建筑趣味的景观住区。地块核心组团设计中央景观绿地，起到“外观南湖，内拥园景”的效果。在设计中，我们强调主要轴线对小区形态的控制作用。整个小区沿东西景观轴线展开，将建筑散布在其中，以道路、绿化、公建等把其余住宅有机地串联成一体。充分利用地形的规划设计使得小区内部步移景异，公共交往的空间更为丰富而有趣味。
在住宅群体空间组合上，一方面以有利于创造丰富的空间景观为原则，另一方面强调等值观念，办求将环境优势与每幢建筑相结合。将高层住宅组团布局，形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中的“聚气”概念；在加强空间围合的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点。通用建筑的组合与空间的渗透，使小区平面构图富有节奏韵律美，开阖有序。项目是由湖北天地房地产开发与限公司和武汉金地房地产开发有限公司投资开发建设的，占地77283平方米，建筑面积约317966平方米，绿化率为35.24%，容积率为3.89。金地中心城由规划路分为东西两区，东区4栋，西区10栋，由1栋32层的酒店式公寓及13栋30-33层的高层住宅组成，金地中心城推出地户型主要集中于89——120平米的两室、三室，共计300多套。
项目北可看见东湖,南可看见南湖,外部景观优越,项目内部景观充分利用原有的地形地貌，打造出具有高低错落的山地趣味园林景观。每一栋楼下面都园林组团,还有贯穿园区的1000米的韵律缓跑径将园林组团相连，使小区园林更具参与性。
金地中心城步行到鲁巷广场只要十多分钟。门口就是公交车站，有十几条公交线路，可以方便到达武汉三镇。
交通图：
物业类别住宅、公寓、商住楼项目特色配套商品房,教育地产
建筑类别高层装修状况毛坯
物业地址金地中心城位于洪山区东湖高新技术开发区雄楚大街908号（武汉工程大学斜对面）
交通状况金地中心城572、811、907、715、590、723、586、581、529华城新都站
当前价格均价6800元/平方米
特色点评：在光谷，金地中心城顾名思义，“中心级”地段而建。几个月前的初露锋芒凸显出大家风范；而后勇夺年度住宅新地标引来了更多的关注。户型产品多元，对于光谷置业者们来说，他们的专业度更懂得分辨何处该出手。
性价比星级：★★★★☆
第二篇SWOT分析
2-1、项目优势
?项目临近的交通路网发达
项目紧邻中环线，地铁二号线，光谷一路贯穿项目南北。珞瑜路，
关山大道、鲁磨路、民族大道等城市主干道网织其间，并与进出
武汉门户的城际高速相通。
?项目所处环境的高校林立，是修身的理想居所
地块周围高校林立，毗邻光谷和东湖高新技术开发区；距基地
南侧800米处有武汉著名景观水域之一的南湖，人文及景观资
源得天独厚。基地内部地形高差较大，整体呈北高南低的形态，
最高点与最低点高差达10米，形成独特少有的坡地景观。
?项目处于中心地带，绿化核心
贯穿于整个规划中的核心元素就是中心绿化空间，它决定了建筑
单体的规划布局，其他主要元素如人行林荫大道、散步道、广场
休闲设施的设计均将建筑形式与自然景观有机结合。
项目设计错落有致，定位小户型
住区以规划路为界，定位为东块的白领商住区以及西块的景观居
住区。东地块迎合受众的需求开发以小户型为主的白领公寓以及
苏荷酒店，建筑布局井然有序；东块地区则强调舒适自然的居住
体验，住宅布局错落而有张力，同时尊重充分现有地貌，自北向
南塑造高低错落、有山地建筑趣味的景观住区。地块核心组团设
计中央景观绿地，起到“外观南湖，内拥园景”的效果
2-2.项目劣势
?项目地块邻近主干道，噪音污染较严重
地块北临珞喻东路，光谷一路贯穿南北。交通主干道的邻近，使
项目居住环境相对嘈杂，客观上对项目品质感有所影响；
?现阶段项目工程形象仍缺乏正面视觉震撼
现阶段项目工程形象仍不具备建立环境体验示范区的条件，客户
尚不能全面直观的感受产品的真正价值;
2-3. 项目机会点
?地理位置带来的后发优势
项目处于热点板块光谷，其武汉科技新城“公园商务中心”、“王
家店旅游服务中心”、“鲁巷商业服务中心”三心之心的特征，使
得项目区位前景将被日益看好。
?项目在武汉市场拥有独特性和稀缺性
武汉针对白领的小户型的产品并不多见。因此，产品拥有的鲜明
个性为未来市场热销提供了可能。
2-4. 项目策略
通过项目分析，本项目可采取如下应对策略：
1.金地中心城可以说是“光谷”片区楼盘的先行者，在业界和公众心中有很高的美誉度，可充分延用其品牌价值，以吸引关注“金地”的广大客户。.
2.用足“鲁广中心区高层纯住宅楼”的地段及楼盘优势，通过高层建筑挺拔、俊朗的外型，明丽、时尚的色彩，塑造武汉东部门户的地标形象，最大化显现项目特质，以区别于其它楼盘。
3.在户型设计方面，要发掘西北面的景观优势，在户型上注重西北面观景阳台、大面积落地观景窗、能增大观景视野的外飘窗等的设计，使人有足不出户即可享受大自然的美趣。
4.注重小区大门一带的重新设计和包装，以新的标识向消费者展示新的楼盘形
象。
2-5. 价格策略
1.根据对目标市场的仔细调研与分析，本案宜于采取“低开高走”策略，即在开盘期间起价基本与周边楼盘持平且略低，待项目形成品牌形象后，根据定价原则，价格随销售率和市场价格作适当调整，逐步走高。综合以上两个因素，使价格稳步调整，让购买者、投资者都能对项目充满足够的信心。根据这一原则，开盘后每售30-50套涨价一次，涨幅根据销售情况而定。
2.开盘期间，限额售优惠卡可达98折，卡售完后不打折。
3.付款方式灵活多变，例如开盘期、重大节假日期间，适用优惠价格或送装修券（我公司与多家大型装修公司有联系）的方式，吸引客户，促进销售。在项目销售到中后期或尾期，可以在首付款方式上相对灵活，可采取分期付款或其他方式，以减轻客户前期资金不足带来的门槛压力，对首付款项不足但预期收益乐观的客户很有利。
第三篇项目定位
3-1、客户定位
————
————
1、客户构成
2、潜在客户描述
地区客户
类型
客户特征描述对应购买动机重点单位来源
光
谷区域
企业
金领
多受过高等教育，为光谷区域内高
新科技企业的相关负责人，
收入高；
考虑到老人及小孩
居住需求，对居住环
境、硬件配套和软件
服务要求较高；
富士康、中芯国际、精伦电子、烽火集团、
华工科技、楚天激光、团结激光、凯迪电
力、长飞光纤、江钻股份、中冶南方等。
主力总价约
70万；
产品
特性
总
价
华中科技大
学，
森林公园为
以武汉为中心
辐射全省面向全国
的白领阶层
光谷
区域
武昌
区域
湖北
区域
异地
区域
武汉
区域
科研教育精英多为周边高校、科技企业的学科带
头人、院系负责人或高级工程师，
其至少代表所从事领域的国内领
先水平；教育程度与收入皆高；
住所离工作单位近；
对居住环境、空间舒
适度有着极高的要
求；
华中科技大学、武汉大学、中南民族大学、
武汉科技学院、中南财经政法大学、华中
师范大学、中国地质大学、武汉理工大学、
709、717研究所、铁四院等。
武昌区域高级
公务
员
多为省市级部门相关高级官员，收
入渠道多元
社区环境与户型空
间舒适；社区私密性
强
省市区各级政府机关
传统
商圈
商人
多为武昌传统商圈内已经商多年
的商户，收入丰厚，喜爱攀比；原
有住房已不能满足现有居住需求，
需要换置更加气派的高档住宅；
社区的规模、环境、
氛围、大器，以及社
区的名气；
中南商圈、鲁巷商圈以及各大学周边形成
的商业圈层等。
商务
人
接受过高等教育，在商场打拼多
年，经验丰富，眼光长远，对任何
事物有独到见解，属于职业经理人
范畴；
社区环境、居住舒适
性、周边配套，物业
价值、升值潜力；
武昌区域内的一些外企分公司、知名企业
公司职业经理人等。
金融
IT人
年轻高知，具有投资意识，眼光独
到，生活快捷，工作占去大部分时
间，信息来源丰富，属于新时代信
息化包装的人群；
社区环境、配套服
务、物业价值、交通
路网、信息系统；
股票、基金投资公司，银行、保险类公司
等。
武汉非汉
口传
统住
户
对居住汉口没有绝对的地源情怀，
更看重居住社区的品质，属于多次
改善型住房类别，且能够很快适应
居住环境的改变；
社区环境与户型空
间舒适，住户层次，
社区配套；
目前拥有高档住宅的业主
境外
人士
在武昌相关高校及外资企业任职，
在武汉计划居住时间超过5年，收
入高，且多享有专项住房补贴；
社区文化，配套服
务，国际社区的服务
水平；
全市百所高校外教；NEC电子、法国阿尔
斯通等众多外企高级管理层。
湖北省政府
高官
湖北省各地市级政府高官，收入渠
道多元；
子女落户、养老；荆州、黄石、孝感、宜昌、襄樊、荆门等
私企
高管
从事行业多样，有丰厚的经济基
础，文化层次中等，渴望进入中心
城市主流社交圈；
项目品牌；住户层
次；子女落户；养老
荆州、黄石、孝感、宜昌、襄樊、荆门等。
异地投资
对一线城市失去投资信心，开始转
向二线城市武汉，并对武汉首个成
品豪宅充满投资信心；
认可武汉的城市经
济发展空间及本产
品的投资价值；
珠三角城市（深圳、广州等）、长三角（如：
上海、温州）等。
武汉
情结
有武汉工作生活和学习经历，对武
汉地域怀有深厚感情的富裕人
项目区域；项目品
牌；产品的投资价值
全国各地
3-2、项目定位
产品定位——大小户型房源
推广形象定位——毗连名牌大学光谷中心绿化带
开盘广告定位———光谷之心，一生之城；爱HOUSE,爱自己
3-3、定位支撑
●支撑一：领先的国际人文新区
规划中的三心之心
本案处于光谷未来战略规划中心：武汉科技新区“公园商务中心、王家店旅游服务中心、鲁巷商业服务中心”的核心位置。
生活配套完善齐全
外配套：
医院/ 同济光谷医院、武汉市关山医院、湖北省中医院等
商业/ 亚洲最长的商业步行街、鲁巷广场购物中心、
武汉数码港、光谷书城、苏宁电器、中百仓储、
中商平价等
酒店/ 华美达光谷大酒店、湖滨花园酒店等
餐饮/ 新加坡美食广场、金福盛大酒店、东鑫酒店、
鲁磨路美食一条街等
银行/ 工商银行、农业银行、建设银行、华夏银行、
浦发银行、民生银行等内配套：
7200平方健康会所、2000平方幼儿园、10000平方商业街；
路网完善直达市心
地铁2号线、中环线路网、城区快速干道瞬间直达武汉三镇
以及“8+1”城市圈；
●支撑二：教育领先名校汇集
华中科技大学、武汉大学、华中师范大学、中南财经政法大学、中国地质大学、武汉理工大学、武汉科技大学、中南民族大学等28所高校。
华师附中附小、华科大附中附小、光谷实验中学、关山中学、鲁巷实验小学、武汉外国语学校美加分校、枫叶国际学校等多所知名中小学。
●支撑三：白领商住
整个小区沿东西景观轴线展开，将建筑散布在其中，以道路、绿化、公建等把其余住宅有机地串联成一体。充分利用地形的规划设计使得小区内部步移景异，公共交往的空间更为丰富而有趣味。
●支撑四：空间功能丰富
一方面以有利于创造丰富的空间景观为原则，另一方面强调等值观念，办求将环境优势与每幢建筑相结合。将高层住宅组团布局，形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中的“聚气”概念；在加强空间围合的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点。通用建筑的组合与空间的渗透，使小区平面构图富有节奏韵律美，开阖有序。；
●支撑五：金地品牌实力体现
金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地集团秉承“用心做事，诚信为人”、“以人为本，创新为魂”等“金地之道”的企业精神，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。
金地集团已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。金地坚持以产品为核心，不断为客户创造价值：在深圳，开发了金地海景花园、金地翠园、金海湾花园、金地海景?翠堤湾、金地香蜜山；在北京，开发了金地格林小镇、金地国际花园；在上海，开发了格林春晓、格林春岸项目。截止目前，正在和即将启动的有格林世界、未来域两个项目。
3-4、消费能力分析
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。
第四篇营销战略
4-1、整体战略
广告轰炸事件营销人海战术
强迫记忆
短时间内多层次多通路密集广告攻势，聚焦全武汉公众关注
精准传播
针对目标客层群体的直销行为（小众活动及大客户直销）
多点销售
1+ N多点销售模式
4-2、宣传策略及渠道
1、报纸广告——武汉主流六大媒体密集轰炸
主力媒体
楚天都市报：覆盖全省的报纸媒体。
武汉晚报：武汉家庭订户量最高的报纸媒体；
辅助媒体
长江日报：武汉市党报，机关单位订阅率高；
楚天金报：武汉市年轻人最喜欢的报纸；
武汉晨报：武汉白领较为偏爱的报纸。
长江商报：武汉新近崛起的报纸媒体；
发布周期：
08.03.27—08.04.15（新闻通稿提前预热）
发布形式：
报头包面、底版、新闻报道
2、网络广告——选择点击率最高的房地产门户网站
发布网站：搜房、亿房
亿房——武汉地区知名的房地产门户网站
搜房——全国知名的房地产门户网站
发布网站发布形式发布时间
亿房首页通栏条1月1日—1月27日首页整屏广告1月3日-1月10日画中画广告1月1日-1月7日
搜房首页通栏条12月25日-12月25日首页整屏广告1月7日—1月17日画中画广告12月25日-1月30日
3.
发布频道发布形式
1.FM107.8湖北电台交通频道30秒硬广：每天10次（8：30
—22：30）
15秒硬广：插播70次/天（8：
30—22：30）
2.FM10
3.8湖北30秒硬广：每天10次（8：30
电台音乐频道—22：30）
15秒硬广：插播60次/天（8：
30—22：30）
3.FM101.8武汉电台文艺频道整点资讯+15秒硬广：10次/天（8：30—22：30）
4.FM92.7楚天电台交通体育
台
特约交通信息+15秒硬广：10次/天（8：30—22：30）
15秒硬广：插播60次/天（8：
30—22：30）
发布周期：4.1---4.12
4
发布媒体：BOSS
BOSS—武汉知名的高端DM杂志
发布期：
元月刊做封底＋4P内页
5、分众传媒——中国知名楼宇电视广告媒体
中国知名楼宇
电视广告媒体。
发布形式：
30秒项目3D广告片
每日滚动播放120次
发布形式
1月初——2月中旬
6、短信投放——以定点及拦截形式大量覆盖
特殊区域短信：
中高档百货：新世界百货、群光、武汉国际广场等
传统富人社区：水果湖区域、汉口滨江区域、丽岛花园区域等
工业园：光谷产业园、沌口开发区
交通要道：机场、8+1城际高速
高档休闲场所：五星级酒店、高级俱乐部
商务核心区：西北湖区域等；
数据库定向短信：高端车主、企业主、高尔夫球会等；
7、系列新闻报道
目的
配合硬性广告宣传，提高宣传密度！
借势新闻的言论权威性提升项目影响力！
8.新闻炒作频次
新闻报道全程配合、软文重要节点适度补充！
4-3、促销策略
1、直销
1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户
为普罗大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，
保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低；一种是目
标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村
销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。
1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。
1.3直销对象：中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、
证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。
1.4直销人员：敝司销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。
2、DM邮寄
2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜
访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。
2.2 DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼
的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。
2.3 DM邮寄内容：中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。
2.4 DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。
第五篇营销推广策略
5-1、推广渠道
促进产品销售是代理商的终极目标，而建立良性可行的销售网络，应用有
效媒体，为最终实现以最少的资金投入，产生最直接有效的产品销售带来
可能。
【1】售楼处：建议在市区及项目现场各设一个售楼处，以路程30-40分钟路程的距离为宜，人流量较多的地方，扩大项目宣传影响力，拦截客户。
现场售楼处：建议风格为现代、时尚气质，尽快建成。或将售楼处转移会所现场。
【2】人员拜访：现在即着手收集目标客户名单、相关资料，在项目中期销售开始放缓时，适当安排人员上门拜访，争取成交，化被动为主动。
5-2、推广进度
【1】先启动配套建设。在会所、样板房、绿化景观示范中心建成，客户有了直观感受，并对开发商实力认可时，全面掀起宣传攻势，将会对产品销售起到强有力的促进作用。
【2】将全程推广工作分为：预热——开盘——公开——强销——促销——延续6个阶段，每个阶段推案策略、媒体支持都将有不同调整。各阶段将会综合引用到如下手段（以下仅列主力推广媒体）：
①软性文章报导：引导客户理解、关注、认同本案，适合引导预热期。
②公关活动：让目标客户对产品产生好感，吸引目标客户群体人事视线，为后期销售做铺垫，并将贯穿始终。
③硬性报纸广告：强有力的视觉和项目魅力冲击。是房地产促进成交的犀利武器，并将作为主力推广媒体。
5-3、筹备期推广策略及工作安排
1、策略：主要进行项目正式推盘销售的前期准备工作，为后期销售工作的顺利进展奠定坚实的基础。
2、售楼接待中心
接待中心家具、灯光、日常工作实物摆设均需注意。接待中心周边要方便车行出入,周围有足够的停车场所。
类型道具名称
销售道具LOGO墙；展板；销控板；总规模型、户型模型；销控台；洽谈桌椅；触摸屏或楼盘查询系统；小礼品；认购书及订单；其它
销售资料楼书；海报；户型单张；销售手册；其它
辅助道具接待台；安全帽架；电脑、音响、话筒、无线对讲；绿色植物；艺术装饰品；饮水机；其它
（1）现场工地广告选址及设计选址原则：项目的高层楼体；
项目主要各个出入口；
项目建筑工地。
（2）设计要求：
色彩明快抢眼；
美观，具强烈视觉吸引力；
主题明确；
能对过往行人形成再提醒效应。
5-4、开盘推广策略及手段
房地产营销策划书前言怎么写
为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门与企划部门之间的工作更为默契和协调，保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特根据目前情况制定本营销企划方案（其中，广告推广与新闻炒作部分均另案分阶段提出）。 在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在： 差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高； 差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年； 差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费； 差异5：后期的装潢、经营、维护等费用大； 差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍； 差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。 我们通过对江阳商贸城宏观环境以及方地产市场的初步调研，得出了一些我们对商业物业房地产市场的看法和观点以及对本项目的理解和建议，但这只是彼此之间所有工作的初次尝试，我们将在此基础上与贵司密切沟通和交流，希望将我们的合作不断深化下去。 随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。 首先，衷心感谢贵司对敝司的支持和信任，为我们提供一个可以充分发挥的机会。在此，谨祝我们合作愉快，项目的销售成绩可以写上精彩的一页！ 就天奥的销售策划工作，我们本着一贯认真严谨的工作作风，就项目的实际情况，结合最新的市场动态，力求为本项目找到最佳的策划方案，为贵司赢取最大的经济效益和社会效益。本营销推广企划方案三大部分构成： 对天奥所在的市场分析、消费群研究，以及认识项目本身 ——认识市场·认识自己 依据市场及目标消费群的需求，拟定我们在产品、价格、主题概念上的竞争力 ——为他们需求而打造的产品 对项目整体推广的主线拟定、媒体选择、并作出前期阶段性部署 ——让他们选择天奥的载体 希望本报告能够提供关于天奥的若干核心思路和关键内容。本报告：
虹洋地产项目营销策划推广方案
沈阳某地产项目营销策划推广方案 第一部分沈阳别墅市场分析 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职
工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。 2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。
房地产营销策划报告
当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标
房地产项目整体营销策划案
幸福尚城整体营销策划案（三） 第六部分广告运作篇 一、广告运作掌控原则 （-）广告运作的最终FI的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。 （二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进屮的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。 （三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。 （四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属丁个案项冃绩效运营的本体; 另外一项则是应该属「企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。 （五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。 二、广告媒体的组合 （-）主力媒体的选择 在新眦本土，可供选择的主力媒体有： 1、报纸媒体 法《都市消费晨报》； 2、电视媒体 ※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道； （二）辅助媒体的选择 1、报纸媒体 《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》； 2^电台媒体 ※本地收听率较高的电台频道、专栏； 3、期刊媒体 ※为宣传本方项冃直接向冃标市场派送精美DM大幅单页； ※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志； 4、网络媒体 ※建立属于本项冃或予隔公司的专业性冋站，供受众上网浏览： （三）立体交叉式的媒介推广形式 1、媒介的组合调动 充分利用媒体面向新損城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集屮广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化帀场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。 2、软、硬广告形式的结合 本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力最。其屮，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项冃整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。 软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产业、对社会民
上海房地产营销策划报告
上海房地产营销策划报告 Revised by Jack on December 14,2020
某某房地产营销策划报告 宏观市场：（数据来源：上海市房地产交易中心） 2001年上半年上海房地产市场“涨”声一片，主要表现在以下几个方面： 房产投资涨：2001年上半年房地产开发投资额245258万元，而2000年同期为1986468万元，增加%。 房产开发涨：2001年上半年完成土地开发面积690339平方米，而2000年同期为314891平方米，增加%； 2001年上半年商品房新开工面积9089660平方米，而2000年同期为7876680平方米，增加%； 2001年上半年商品房竣工面积4298042平方米，而2000年同期为3095774平方米，增加%。 房产销售涨：2001年上半年商品房预售面积7730990平方米，而2000年同期为6120268平方米，增加%； 2001年上半年商品房销售面积9996460平方米，而2000年同期为8017253平方米，增加%； 存量销售涨：2001年上半年存量房销售面积6190892平方米，而2000年同期为3130836平方米，增加%。 销售价格涨：2001年上半年上海房价比去年底涨了230元，全市住宅预售平均价格达到每平方米4173元，涨幅为%。今 年6月份的中房上海价格指数则出现了“井喷”，环比猛涨了11点，同比涨幅则高达40点，为1995年中房价 格指数建立以来的最高涨幅。 个人购房涨：2001年上半年个人购房比例为%，而2000年同期为%。 分析： 宏观经济持续走好带动了上海房地产市场的迅速发展，同时“十五”计划将房地产业确定为国民经济支柱性产业也极大增强了发展商投资房地产业的信心，上海房地产市场进入新一轮发展周期。 上海进入中等发达地区，消费能力有较大提高，市民购房热情空前高涨，排队购房现象时有发生。 房地产政策法规的不断完善，为市场的理性发展提供了保证，同时也增强了消费者购房信心，个人购房比例不断提高。 投资性购房成为今年上半年一道亮丽的风景线。
房地产营销策划报告
房地产营销策划报 告 1
第一部分市场分析 一、黄岐总体楼市概况 黄岐地区位于广州的珠江大桥的西侧,与荔湾、海珠、芳村、白云区四区紧密相连,珠江从西向东贯穿而过,形成了”一河两岸”的环境优势。 黄岐镇整体面积19.8平方公里,共有4.4万居住人口。 静态分析 1985年,南海县就根据黄岐最近邻广州的地理优势,将黄岐定位于南海县的开发区,计划在黄岐大力开发房地产。1989年底,黄岐由乡升级为镇后,更加加大力度开发房地产,但售价均较低,买家也都是来自广州做生意的四乡客。近年来,随着房地产业越来越成熟,黄岐的房地产也不断改变,取得了不菲的成效,现如今黄岐的楼盘知名的有名雅花园、白天鹅花园、珠江半岛花园等。它们具有以下一些共性特点: 1、市场前景 由于紧靠广州市区,黄岐素有”中山九路”之称,随广州楼市的迅速发展,黄岐的楼市也有长远发展。镇政府也越来越重视黄岐镇的房地产行业,专门请来中大的教授对黄岐的规划进行重新的布局和修改,规划将对楼宇与环境的协调越来越重视,市政的参与将使黄岐的房地产行业在市场化的基础上朝着良性、健康的方向发展,对整个房产行业有着促进作用。也因此 2
黄岐的楼盘将在房市上扮演越来越重要的角色。 2、环境 黄岐的一个自然特点是珠江从西向东贯穿而过,现如今大多在售楼盘在江边建立,如名雅花园、珠江半岛花园、白天鹅花园,江景成为这些楼盘的一大卖点,同时小区也因江景而使得环境清新怡人,当然仅有江景是不够的,发展商也越来重视小区内的环境建设。例如建设亮丽的景观,铺种大面积的绿化,这些措施使得环境不断美化,从而使居住不但仅是住宿而成为一种享受。 3、交通状况 由于黄岐与广州相连,黄岐与广州间的交通十分方便。现在黄岐陆路已有286、281、132、205、81、127等线路公交车往返广州,同时水上巴士昼夜穿梭于两地之间。水路、陆路的交通便利在很大程度上有利于在黄岐居住在广州工作或去广州游玩的居民。现如今,在整个交通情况不断得到改进的情况下,每个知名小区都会针对自身情况开通屋村巴士或设私家码头,这些更方便了买家。 4、配套设施 随着经济的发展,黄岐的市政配套不断完善,从以前的一个以耕作为主的地道乡村变为今日的小型都市,商业娱乐设施已不再依赖于广州,连美食也不逊色。同时住宅小区也为了吸引顾 3
双花园项目营销策划报告(送出)
双花园项目营销策划报告(送出) 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威逼 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29
某房地产项目营销策划方案分析
目录 价格策略 销售策略设定 项目推广策略设定 推广各阶段任务具体设定： 项目推广首期计划（内部认购期） 促销策略 销售现场包装策略 主要销售道具制作及二期销售资料的补充二期项目进入期工作组织及验收 营销总结
价格策略 一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。 二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在1750元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。 二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。 销售策略设定 A、产品核心功能： a、商务公寓，部分商铺投资；
b、产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有，小户型主力是19 平米和40平米的一室一卫。 c、交房标准：毛坯房 B、入市姿态：东南板块商务公寓领导者。 C、入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。一期 余房即时销售。 D、销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。 项目推广策略设定 A、项目推广主题概念：拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓
B、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。 C、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。 推广各阶段任务具体设定： A、内部认购：从2003年6月15至7月4日。本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴 路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。 B、开盘期：从7月5日至8月31日，本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投 资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。 C、强销期：从9月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售，以多种促销活动及老业主 现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段
房地产营销策划书(完整版)
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
房地产项目营销及产品力策划报告
合肥金大陆项目营销及产品力策划报告 我们不仅仅是在卖房子， 而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。 这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。 本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。 目录 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 二、目标消费群生活形态分析 三、项目的市场定位 四、项目的核心竞争优势 五、项目命名 第二部分总体规划建议 第三部分建筑设计建议
第四部分园林设计建议 第五部分户型设计建议 第六部分服务体系及配套设施建议 第一部分项目概念设计 一、项目目开发理念 （一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象 合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品 从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切 合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新
换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。 （二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响 （1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。 （2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。 （3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略 项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。 项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能
房地产市场营销策划报告
武汉·金地中心城项目 ——营销策划报告 学号： 班级： 姓名：
目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑 3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动
第一篇 1-1.市场分析 宏观市场分析 2009年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。 区域市场分析 光谷领衔——大武昌强势外拓 一、经济发展 ?光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企 业群。 ?2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光 谷”的重大战略决策。05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电 子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设， 28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005 年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元， 增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用 明显。 2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。 二、光谷环境 1、产业环境 开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。 2、人文环境 东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集： ?18所全国知名高等院校 ?教授级科研人员共8000余人 ?在校大学生共50万人 ?每年毕业大学生50000余人 依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发
xxx住宅项目营销推广方案
目录 一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 2、市场消费需求环境分析 3、结论 二、项目整体SWOT分析 1、项目SWOT分析之优势分析（S） 2、项目SWOT分析之劣势分析及化解（W） 3、项目SWOT分析之机遇点（O） 4、项目SWOT分析之威胁点（T） 5、结论 三、项目产品定位 1、产品特点定位 2、开发理念分析 3、社区文化分析 四、消费群体定位 五、项目营销推广及执行 1、总体营销目标 2、项目主推广语及主题价值延展 3、营销推广策略 4、项目一期推广阶段安排 六、销售价格策略 七、总结
一、项目市场竞争环境分析 1、区域市场现状及趋势 滨海房产市场日趋规范，整体进入理性发展趋势，在市场发展的过程中，可分为三个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下表：
综上所述: ——开发量持续增长，市场竞争日益激烈； ——宏观经济走好，消费力量分流； ——综合因素影响，房价稳中有升。 2、市场消费需求环境分析 ●XX房地产行业发展逐渐完善和规范，政府管控力度加大，房地产金融政策 可能收紧，开发成本增多； ●置业自住、改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点； ●90~100m2的两房、小三房和111~130 m2的三房是最受购房者喜欢的面积和 房型，部分消费者有70~90 m2的小房型需求； ●多层住宅仍然是市场需求主体，小高层认同度呈上升趋势，建筑朝向仍对住 房消费有较大影响力； ●消费者对小区交通和车库要求比较高； ●明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎。 ●对于小区及周边配套设施要求完善实用； ●市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司； ●楼盘宣传推广、消费者信息获取渠道相对传统，推广方式较模式化，无新意； ●“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件， 但滨海房产项目营销普遍缺乏“服务创优”意识。
商业地产项目营销策划报告
商业地产项目营销 策划报告
无锡·同致地产·商业地产项目 「策划营销工作报告书」 第一部分、商业市场调研
影响商场物业开发成功的因素很多,如市民的收入水平、消费水平与消费结构,商业圈半径,新旧商业格局,商业贸易的繁荣程度及其影响力,商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境,竞争对手的实力与策略等。因此,在操作商业地产时,市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 (一)、区域商圈研究 1、城市发展状况:GDP指数、人口分布、产业结构等。
2、项目区域商贸状况:交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究:人流包括垂直人流及水平人流,研究范围包括:人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。 4、商圈辐射范围:一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 (二)、终端消费者研究 1、消费习惯:地域的差异性,不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度:是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场:包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价:包括区域商品价格、对商场满意度等。 (三)、投资客户研究 1、经营范围:找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向:包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营状况:包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 (四)、竞争对手研究
房地产营销策划报告
房地产营销策划报告 房地产营销策划报告 。我从不认为报告的页数越多就越好，越薄就越没价值。大多数情况下，写报告的人为了体现自己的工作成果或辛苦的程度，一整就是上百页，废话要写几十页。我见过的最贵的一本报告是60万，就是国际上一家知名的顾问公司写的。但报告的价值与价格往往不成正比，开发商往往迷信知名的顾问公司，一份报告给个几十万，眼睛都不眨一下。怎样的报告才是有价值的呢?答案只有一个： 能够解决问题的报告才是有价值的，才是好的报告。而不是以报告的厚度和价格及写报告的人的名气来衡量。能够解决问题有几个含义： 其一解决问题的方式或方法必须是明确有效的;其二解决问题的方式或方法是可操作的;其三解决问题的方式方法是低成本的(时间、人力、财务成本等)。报告的观点报告的观点是一份报告的灵魂及核心，也是这份报告的价值所在。观点没有绝对的对与错，关键是看能不能解决问题。可能这份报告就几页纸，哪怕就是一段话，只要能把困扰你的问题解决了，那么它就是有价值的。如果得出的结论在不能解决问题，那么这份报告就一分钱不值，不论它有多厚，充其量就是一堆废纸。报告的逻辑关系策划人有一句名言： 可以容忍你的观点错误，但决不能容忍你的逻辑关系错误。这句话说得是一针见血。上学的时候解数学题，如果你用的公式是对的，即使结果错了，老师也会给你一半的分。报告中的分析问题的逻辑关系或是原理一定是正确严谨的。这是关乎方向性的问题，不能有半点
的偏离，否则会南辕北辙，距离你要达到的目标会越来越远。报告的数据数据是对观点的有效支撑和说明，因此数据一定是真实准确的。数据要保证时效性，超出时间范围的数据，不具备参考意义。数据的统计有不同的出处，因此从那里得到的数据，一定要注释清楚，最好是权威机构或官方的，大家都认可得机构才具备说服力。一切的数据都是为观点服务的，不要为了堆砌数字而堆砌数字。报告的文笔语句简洁、通顺，用词准确是最基的要求。报告不是散文和诗，渲染和美化只能使报告贬值。不说废话、套话，模糊不清的，只要不是为了支持你观点的东西，就不要写。与上就是我心目中好的报告的标准。报告排版简洁、令人赏心悦目那就更好了。当然每个人的审美观是不同的，不另类、不花了唿哨是基本要求。简洁、大方、美观就可以了。说老实话我觉得世联和易居中国的报告不错。世联的逻辑关系强，报告严谨，有冰的味道。易居中国的数据比较扎实，文笔简练。但最重要的还看是能不能解决问题。 附送： 房地产营销策划方案 房地产营销策划方案 骤1： 房地产项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。阶段A：
某房地产项目营销策划报告
目录 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威胁 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29