修建性详细规划

如何做好修建性详细规划

一、概念阐述

1、什么是修建性详细规划？

以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。是城市详细规划的一种。

3、修建性详细规划与控制性详细规划及建筑设计的区别

【控制性详细规划】是以城市总全规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

控制性详细规划的主要任务是：

以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

控制性详细规划包括下列内容：

（1）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设建筑类型；

（2）规定各地块的控制指标（包括：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出入口方位等）；

（3）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；

（4）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；

（5）制定相应的土地使用及建筑管理规定。

【修建性详细规划】（site plan）是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。是城市详细规划的一种。

修建性详细规划的主要任务是：满足上一层次规划的要求，直接对建设项目做出具体的安排和规划设计，并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依据。源：对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。

修建性详细规划包括下列内容：

（1）建设条件分析及综合技术经济论证；

（2）作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；

（3）道路交通规划设计；

（4）绿地系统规划设计；

（5）工程管线规划设计；

（6）竖向规划设计；

（7）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。

通常所说的建筑设计，是指“建筑学”范围内的工作。它所要解决的问题，包括建筑物内部各种使用功能和使用空间的合理安排，建筑物与周围环境、与各种外部条件的协调配合，内部和外表的艺术效果，各个细部的构造方式，建筑与结构、建筑与各种设备等相关技术的综合协调，以及如何以更少的材料、更少的劳动力、更少的投资、更少的时间来实现上述各种要求。其最终目的是使建筑物做到适用、经济、坚固、美观。

4、修建性详细规划的特点

从修建性详细规划和控制性详细规划及建筑设计的区别可以看出其具有以下特点：

（1）可实施性：和其他规划不同，修建性详规是在短时间内付诸于实际施工的规划设计。（2）针对性：由于每个修建性详细规划所面临的区位、现状条件、上次层次规划要求、开发单位的开发策略以及客户群的千差万别，修建性详细规划的针对性比其他规划更强。（3）严谨性：由于修建性详细规划是直接作为建筑扩初设计和施工图设计的依据，因此它在严谨性上的要求高于其他规划，否则会直接造成施工及以后使用上的问题。

（4）整体性：和建筑设计相比，修建性详细规划需要对规划地块里的所有建筑单体进行统一布局，考虑建筑与建筑，建筑群与建筑群之间功能、风格、交通的协调统一及变化。（5）全面性：修建性详细规划还需要将建筑与城市，建筑与环境、建筑与空间，时间的关系综合考虑。

二、修建性详细规划

（一）修建性详规文件和图纸主要包括：

⑴修建性详细规划文件为规划设计说明书；

⑵修建性详细规划图纸包括：规划地区规划图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。图纸比例为1/500---1/2000。

（二）修建性详规实施步骤：

1、成立组织机构

2、收集必要规划资料

A、本地区城市总体规划、分区规划或控制性详细规划资料；

B、现行规划相应规范、要求

C、现有场地测量和水文地质痪料调查；

D、人口资料及本区经济发展情况调查；

E、供水、供电、排污等情况调查；

F、居民消费水平调查；

3、根据规范计算出本小区各项规划指标

4、确定路网和排水排污体系

5、确定需拆除及改造项目，并议定赔偿搬迁方案；

6、确定活动中心与绿化位置

7、绘制总平面和坚向设计；

8、各基本原则经济指标分析；

9、编制文本说明

10、组织相关专业人员评审；

11、报规划主管部审批；

（三）修建性详细规划的成果

Ⅰ.规划说明书

１、现状条件分析；

２、规划原则和总体构思；

３、用地布局；

４、空间组织和景观特色要求；

５、道路和绿地系统规划；

６、各项专业工程规划及管网综合；

７、竖向规划；

８、主要技术经济指标，一般应包括以下各项：

1)总用地面积；

2)总建筑面积；

3)住宅建筑总面积，平均层数；

4)容积率、建筑密度；

5)住宅建筑容积率、建筑密度；

6)绿地率。

９、工程量及投资估算

Ⅱ.图纸

１、规划地段位置图。标明规划地段在城市的位置以及周围地区的关系；

２、规划地段现状图。图纸比例为1／500～1／2000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；

３、规划总平面图。比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围。

４、道路交通规划图。比例尺同上，图上应标明道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线；

５、竖向规划图。比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标高；６、单项或综合工程管网规划图。比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置；

三、如何做好修建性详细规划（以新里城为案例）

1、项目前期的准备工作

前期的准备工作非常重要，需要项目甲方和设计单位共同协作完成。包括了解项目的现状情况、设计条件、上位和周边规划约束；进行充分的市场调研；以及与规划管理部门进行沟通和听取意见；收集规划阶段所需资料等。前期工作的充分与否将直接关系到项目的质量和进展速度。（以新里城为例，初期容积率确定的问题，导致大量工作量的浪费和对工程进度的影响。）

2、对项目的难点和矛盾集中点的分析及解决方法

每个项目都会有其难点及矛盾所在，需要在规划初期就对其有所预见，并进行细致的分析和充分的思考，研究出解决的方法；不要等到项目实施阶段再亡羊补牢。（以新里城为例，小区面积达到近40公顷，居住人口达到26000人，且多为奇瑞公司职工，出行时间相对集中，以后对小区的交通必然造成很大压力。因此规划在最初设计阶段就针对这个难点提出了解决办法，在规划地块中增加一条东西向的城市支路，并辅以小区外环和内环，使住区内的各种类型交通得到合理分流）。

3、做出有针对性，有特色的规划设计。使方案既可以解决实际面临的问题，又可以营造出自己的特点。

每个项目由于其所处区位的不同、功能的不同、现状条件的不同、服务的人群不同等等因素，都会体现出其独特性和一定的不可复制性。也正是这些特殊的因素和需要解决的问题使我们需要针对每个项目的特点做出有特色的规划设计。（以新里城为例，小区面积较大，后又将容积率调整至2.2，总建筑面积增加至81万平米，原先的组团模式已经不能满足现在的规模需求。所以在第二轮规划中，将小区划分成6个独立的组团，每个组团封闭管理，有自己的物业管理、地下车库、步行系统和景观活动中心。这样一方面便于分期开发和以后的管理，

另一方面形成了本小区的特色，每个组团有其独特的景观特点，并且组团内为纯步行空间，提升了小区的品质）。

4、方案要在注重经济性、实用性的同时，追求形态、空间和景观的营造，提高项目的品质。修建性详细规划和其他类型的规划不同，它是直接指导工程建设的规划，因此修建性详细规划首先需要充分考虑到工程的经济型和实用性。但在注重这些的同时，形态、空间和景观的营造对规划来说也是非常重要的，它直接关系到项目的品质、形象的打造和以后的使用。（以新里城为例，第二轮调整了容积率，使用地的经济性得到很大提高。同时规划在满足容积率要求的条件基础上，也充分追求了形态、空间和景观的营造。除了中心景观区，在每个组团中都布置了组团集中公共空间和多处宅间景观，使每个组团都有各自完整的景观体系和活动空间。并且整个小区在建筑高度的控制都充分考虑了天际线的变化和对城市空间的影响。使小区成为本片区有一定标志性的建筑群）。

三、居住区修建性详细规划设计需要注意的问题：

1．规划理念

结合本地块的现状特点，提出自己的概念，做出自己的独特性。

2．空间结构

规模分级，根据规模设置不同等级的空间系统；功能分区的合理性。

3．住宅摆放

满足容积率、日照、通风、景观等多种需要。

4．公共设施

布置不同等级的公共设施（为整个社区服务的以及为组团内部服务的），功能的混合使用，和景观系统的结合布置。

5．绿地系统

绿地网络化（1+1>2,可形成生态系统），集中绿地必须形成一定规模。

6．道路系统

人车分流，步行系统组织，道路尺度，顺而不畅，停车问题。

7．专项规划

给水、排水、电力、电信、燃气、消防等设计。