珠海房地产市场分析

珠海住宅市场

分析

广州涛略投资咨询有限公司

二零一五年七月

1、珠海住宅市场分析 (1)

2、横琴住宅市场分析 (5)

1、珠海住宅市场分析

2014年10月-2015年2月，住宅用地成交面积基本成增长趋势。

2015年1月28日，龙光地产以17600元/平方米的楼面地价拍下夏湾一宗住宅用地，总地价约9.8亿元，溢价率高达120%，成为珠海新晋单价“地王”。比2014年的地王记录涨了1200元/平方米。地价几乎可达市区部分新房的价格。

6月份主城区住宅网签突破800套

今年6月份，珠海主城区共网签商品房838套，其中住宅用房网签801套，是今年前6个月中单月网签数据最高的一个月，也是唯一一个突破800套大关的月份，环比今年5月份的793套的成绩上涨了1%，同比去年6月份的290套的成绩上涨了176%。

个盘方面，上个月共有6个楼盘成交套数超过40套。其中，位于唐家湾的保利海上五月花以93套住宅的成绩排名第一，位于横琴的中海名钻花园二期以76套住宅的成绩排名第二，市区新盘中邦山海湾花园以68套的成绩排名第三。

中山市国土局资源局数据显示，作为珠海人购房的热门区域，中山坦洲镇上个月成交房源1146套，成交面积11 .9万平方米，数据环比有明显回落———5月份，坦洲商品房成交1792套，成交面积16.7万平方米。

上半年主城区网签3315套住宅

数据显示，今年上半年，珠海主城区共网签商品房3494套，其中有3315套为住宅用房，与去年同期的2137套相比，该数据上涨了55%。

六月珠海楼价环比涨0 .54%

关于珠海楼价，珠海官方近年来已经不再公布相关数据，而根据中国指数研究院公布的《2015年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》数据显示，6月珠海新建住宅平均价格为13139元/平方米，环比上涨0 .54%，涨幅在全国100个城市中排名第31。

市区64%楼盘破20000元/㎡

据网易珠海房产不完全统计6月市区在售75盘，其中越过20000元/㎡的楼盘有48个（不包括横琴未开卖楼盘），超总数的64%。

吉大片区全面超两万

其中吉大片区在售的10楼盘均超20000元/㎡。吉大新盘多位于情侣路，以高端海景楼盘为主，作为珠海最繁华的商业旺地，周边有九洲城、免税广场等商业配套，且拥有丰富的自然资源，优势明显。作为房地产开发较早的区域，社区开发档次较高，公园豪宅·靠山、格力广场、曦华园、中广海岸等高端住宅齐聚，现片区多个项目如诚丰星座、钰海帝景、华业临海花园、莱茵半岛已处于尾盘阶段。

横琴片区有望五万

发展势头勇猛的横琴，由于现阶段多个楼盘处于认筹阶段，仅华融琴海湾有报价，均价为43000元/㎡。虽5月多盘价格未公布，但横琴现在售的一手楼均以高端为定位，价格自然不菲。此前2014年11月中海名钻以均价38000元/㎡开卖，华发首府以38000-40000元/㎡面市。据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为43956.52元/㎡。全区一手楼集体越过20000元/㎡毫无难度，预计今年内有望出现均价破5万元/㎡的项目。

前山片区价格失守

前山向来有价格洼地之称，是市区刚需房源的聚集地，而据网易珠海房产统计，6月区域内7盘仅2盘在20000元/㎡以内，其中招商花园城均价17500元/㎡，诚丰水晶座毛坯均价16000元/㎡，心海州因一期住宅售罄，现推商铺，因此片区20000元/㎡内楼盘又少一员。

南湾片区仅1盘过20000元/㎡

最让人意外的是被称之为豪宅新贵的南湾片区，区域内6盘，仅南湾国际毛坯均价为20000元/㎡，随着华发新城售罄，中信红树湾新一期在认筹，区域内高价盘不多，以刚需盘为主，双城汇、新都会和兼具刚需及首改的华发水岸均在20000元/㎡以内。据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为17939.31元/㎡。

拱北片区近70%楼盘单价在2万之上

因占据城市最繁华地带并毗邻澳门，房价居高不下的拱北，区域在售楼盘有9个，有6个越线，除万科金域缇香均价为19500元/㎡外，中铁诺德国际花园、马赛公馆仍未开盘，价格尚未公布。其中中铁诺德国际花园为2014年珠海地王，拿地价已达16400元/㎡，入市价格超20000元/㎡亦毋庸置疑。

新香洲、老香洲处尾盘阶段，价格仍不放松

新香洲主要面向改善型需求，据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为18342.78

元/㎡，区域在售楼盘有14个，8盘越线。纵观片区在售产品，以大户型为主，包括五洲花城二期、华发四季、御景国际花园、铭泰华府、学府道，金域华府、荔景园则以中小户型为主。

备受本地人青睐的老香洲，因成熟的生活配套及浓郁的居住氛围，价格居高不下。据中原5月月报该区域在售项目均价为27550.38元/㎡。片区现已进入尾盘状态，多个项目房源不多，但区域内9个一手楼盘，7盘单价在2万元之上。其中中海桃花源均价为18000元/㎡，浅水湾二期别墅认筹中，价格未定，游离于榜单外。

唐家海景楼盘扎堆，最贵楼盘达66000元/㎡

有山有海的唐家湾，备受外地人喜爱，全区14盘，超20000元/㎡的有9个。据中原5月月报数据显示，该区域5月均价为20393.96元/㎡。其中一向低调的港珠湾山庄以均价66000元/㎡傲视群雄。

西区价格洼地被填平

7月西区共有19个楼盘越过10000元/㎡，其中金湾是万元盘多发户，有13个盘位列万元户，旭日海岸及鸿泰西岸中央新人出道，就展示破万之姿，而怡泰雅苑、中珠上品、中珠上郡、德威日光海岸则兢兢业业默默破万，东方润园跟鸿泰海半山是常客。斗门越过万元大关的楼盘也有9个。斗门破万楼盘多为别墅项目，其中万威森林园、五洲家园、五洲东方墅、中邦城市美墅毫无悬念单价超万元，而高层产品也有万元户，世荣作品壹号均价10500元/㎡，电力家和城高层均价10300元/㎡。更有不少楼盘已在9字头，离万元单价不远。曾经的价格洼地逐渐被填平。

全市房价急升

各区多盘纷纷踏进20000元/㎡的界限，全市房价急速攀升，随着土地成本的提高，产品开发也越多地倾向于豪宅化，越来越多的刚需群体被逼至珠海西区及中山坦洲寻求安身立命之所。

2、横琴住宅市场分析

横琴楼市客群多元化内地客户增多

横琴自贸区的定位是对接服务澳门，横琴楼市也是如此。这使得横琴楼市在很长一段时间里都以澳门客为主。根据珠海红馆国际的统计数据，2014年横琴岛内共推出住宅37.8万平方米，去化面积约37.37万平方米，消化率达到90%以上，成交总额超过144亿元，占珠海全市成交额的一半。购房的客户中，澳门人占75%，香港人占9%，珠海本地占10%，其余6%为内地客户。

当前横琴的供应量逐步攀升，数据显示，横琴岛内已出让土地项目商品住宅未来供应规模近105万平方米（合1.1万套），预计2015年将入市42万平方米（合4400套）。未来两三年后，澳门的外溢需求将达到饱和，横琴楼市客群多元化是一种必然的趋势。因此，内地市场成为横琴楼市进一步升温的推动力，而且不断显现强劲的购买势头。

目前横琴楼市客户群已呈现这样的态势，内地客户正在增多。各大房企也应注意开拓内地和横琴岛内市场。据了解，为了进一步开拓珠三角市场，提升公司品牌形象，促进项目销售，华融琴海湾项目将于深圳南山区益田假日广场设立华融琴海湾展位。该项目负责人表示，今年4月底开盘的华融琴海湾12号楼销售情况良好。根据12栋成交客户总结分析，华融琴海湾项目的内地客户呈增多趋势，其中珠三角地区中深圳地区客源最多。

横琴作为国家级新区，有足够的优势挖掘内地客户。特别是与华融琴海湾项目所在的横琴新区同属于中国（广东）自由贸易试验区的深圳前海蛇口片区，市民对自贸区认知度较高。在2014年12月份，蛇口片区新房的均价已达到52641元/m2。在宣布蛇口划入自贸区后，今年1月份，蛇口区某新盘入市，均价竟达到55178元/平方米。2月份，蛇口片区某高端楼盘均价达到71107元/平方米，与之相比，同属于广东自贸区的珠海横琴，房价经过几轮上涨后4万元左右的均价目前仍有较大升值空间。在目前横琴房价低于深圳的情况下，华融琴海湾在深圳做展销的信息受到深圳市民格外关注。

房价猛涨，销量下降

尽管横琴自贸区在4月23日举行了盛大的挂牌仪式，但这似乎并没有让以往横琴楼市的火爆得以延续。横琴一家楼盘的营销人士也坦承，年后的横琴市场已开始逐渐趋于理性，澳门客户的比例在逐渐减少，去年横琴莲花口岸宣布24小时通关后，澳门人疯抢横琴楼盘的盛况已然一去不复返。如今澳门客户的比例正在逐渐下降，以往那种“有房就能卖”的时代终究是过去了。

横琴楼市借助政策的东风及自身炒作，一度成为了珠海楼市热宠。房价节节高涨，销量步步高升。去年第四季度，横琴不少楼盘没有售楼部、样板房，甚至空空如也只有片地，已被哄抢一空。横琴效应响当当，姿态高不愁卖。去年10月至12月期间，横琴3个楼盘到澳门卖了大约3300套，按照平均300万一套计算，成交金额达100亿。然而风光过后更是无奈，今年5月横琴5盘共成交住宅115套，环比下跌36%。横琴利好政策和产业未完全落地，横琴房价涨势凶猛，澳门博彩业收入连续下跌，澳门楼盘降价等都是致销量猛降的原因。

华发是横琴最大地主，各大房企抢滩

2014年10月18日，华发股份公司下属两个子公司分别获得珠海十字门商务区和湾仔片区一宗地块，这是横琴新区当年出让的首宗住宅用地。2013年1月至2014年10月，华发股份获得横琴商住地块累计土地总面积超113万平方米，其中十字商务区占大部分，华发集团以及旗下的华发股份无疑是横琴岛上最大的地主。2010年起至今年3月份，横琴区域共成交70宗土地，总占地628万平方米，总建面积1428万平方米，成交总价415亿元。其中，长隆投资发展有限公司、世荣兆业、格力地产、中海地产等企业都在横琴岛上拥有

一定数量的土地储备，但储备量均不足华发股份。

设施完善，规划到位

在公共设施建设和综合体方面，横琴规划项目也十分到位。十字门游艇码头及游艇产业展示服务基地、丽新星艺文创田地、横琴小学、广东省客家商会总部经济项目、南方国际金融传媒大厦、中大金融大厦、香洲埠文化院街、神华南方总部大厦、高金集团横琴总部项目、横琴发展大厦、横琴新区天然气利用工程、华融大厦、横琴国贸大厦、珠海富盈商务度假中心、横琴新区综合开发项目。

目前横琴在建和在售共有7个住宅项目，其中华融琴海湾取得了预售证，是横琴住宅项目中第一个取得预售证的楼盘。

横琴在建和在售的住宅项目：

某地区域发展及房地产市场分析

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析一．区域发展（一）区域简况：天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。（二）区域经济与社会发展计划： 1.经济自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。历年GDP对比滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构：滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过

10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结：在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影

西安市房地产市场热点板块分析

西安市房地产市场热点板块分析目前，西安楼市热点板块主要集中在：大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。一、大明宫板块 “南有曲江，北有大明宫”为时不远 1、板块描述大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。在城市设计上，大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。在交通网路建设上，将依托未央路、太华路、自强路等主干道，北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架，构成以“四纵四横”为主骨架的区域道路体系。 2、楼市概况目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，楼盘规模多在百亩以上，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。2009年，该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价，从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米，如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放，该板块的价值将继续攀升。 3、资源优势大明宫遗址公园的建设，将提升城市整体形象，也给周围的辐射区域创造了更好的文化氛围。这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了个良好的高品质居住环境。借助遗址公园得天独厚的资源秉赋，与遗址保护相关的产业将在这里勃兴，其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。

2016年青岛房地产市场分析

2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。

2016年商品住宅区域成交情况西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一；北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三；往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。

前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。

前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍；成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。数据就看到这里，后面我们来聊聊市场全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告广州市国土资源和房屋管理局广州市房地产交易中心二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长数据来源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

房地产市场调查种类与方法

房地产市场实战手册信息技术时代，信息重要和资金、材料、设备和人力列为治理的五大资源，房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争进展，房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈，市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分，复杂和激烈竞争经营环境，必须通过认真细致有效的市场调查，制定切实可行营销战略立于不败之地。第一部分房地产市场调查的定义房地产市场调查，确实是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性

（不动产），房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也适应依据地域形态，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯穿，才可真正把握市场的脉搏。一、狭义的市场调查狭义的市场调查：以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段；关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析；“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料；“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。

二、广义的市场调查广义的市场调查：其调查对象除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动，即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法；房地产市场除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何；收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执行情况，以及公司的经营业绩；就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。三、房地产市场调查的重要性公司的生存环境是不断变化的，既给公司带来进展的机遇，也带来生存的威胁，通过市场调查，不断发觉新的市场机会，规避市场的风险，美国公司界“非创新，即死亡”当作座右铭，马斯洛“需要层次论”理论：人们的需求也是不断改变的；刚开始人们

西安市房地产市场现状及未来趋势

西安市房地产市场现状及未来趋势一、房地产市场运行环境简述随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。二、西安房地产市场运行现状及特点进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长

20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化

2017-2021年青岛房地产市场调研及前景分析报告

2017-2021年青岛房地产市场市场调研及前景分析报告

▄核心内容提要产业链（Industry Chain）狭义产业链是指从原材料一直到终端产品制造的各生产部门的完整链条，主要面向具体生产制造环节；广义产业链则是在面向生产的狭义产业链基础上尽可能地向上下游拓展延伸。产业链向上游延伸一般使得产业链进入到基础产业环节和技术研发环节，向下游拓展则进入到市场拓展环节。产业链的实质就是不同产业的企业之间的关联，而这种产业关联的实质则是各产业中的企业之间的供给与需求的关系。市场规模（Market Size）市场规模（Market Size），即市场容量，本报告里，指的是目标产品或行业的整体规模，通常用产值、产量、消费量、消费额等指标来体现市场规模。我们对市场规模的研究，不仅要对过去五年的市场规模进行调研摸底，同时还要对未来五年行业市场规模进行预测分析，市场规模大小可能直接决定企业对新产品设计开发的投资规模；此外，市场规模的同比增长速度，能够充分反应行业的成长性，如果一个产品或行业处在高速成长期，是非常值得企业关注和投资的。消费结构（consumption structure）消费结构是指被消费的产品或服务的构成成份，本报告主要从三个角度来研究消费结构，即：产品结构、用户结构、区域结构。1、产品结构，主要研究各类细分产品或服务的消费情况，以及细分产品或服务的规模在整个市场规模中的占比；2、用户结构，主要研究产品或服务都销售给哪些用户群体了，以及各类用户群体的消费规模在整个市场规模中的占比；3、区域结构，主要研究产品或服务都销售到哪些重点地区了，以及某些重点区域市场的消费规模在整个市场规模中的占比。对消费结构的研究，有助于企业更为精准的把握目标客户和细分市场，从而调整产品结构，更好地服务客户和应对市场竞争。

房地产市场调研内容有哪些

房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面：（一）宏观环境调研此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。（二）城市房地产市场需求状况调研此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。（三）消费者购买行为调研此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。（四）城市房地产供应状况调研此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。（五）项目中长期主要竞争者调研此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。哪些步骤需要用到定量统计分析方法：房地产市场调研的程序：一、调研准备阶段：（一）提出问题，明确目标（二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查（三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。（四）调查问卷设计（五）拟定调查计划书计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。（六）建立调查组织实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。二、正式调查阶段正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。三、分析总结阶段编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分

某地房地产市场调研报告

西安住宅房地产市场调研报告：目录：第一部分： 1、西安的自然历史情况 2、宏观政治、经济情况 3、西安市房地产投资状况 4、西安市的商品房住宅市场总体印象第二部分： 1、总量的变化情况 2、人口的区域分布 3、人口的年龄情况 4、人口的受教育情况（知识文化水平） 5、从业人口的职业划分及收入支出情况 6、消费者的消费水平 7、消费者喜好的户型及面积 8、消费者支付能力 9、消费者的消费水平第三部分： 1、各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）的文化氛围 2、各个区域的城市规划情况 3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景分析（区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从：

政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大的开发商评价正文：第一部分： 1、西安的自然历史情况：西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏观政治、经济情况：

青岛商业地产市场研究

1 分物业市场综述 1.1 分物业市场供给综述数据来源：国家统计局对2000年与2005年各物业在房地产投资额所占比重进行比较，可以发现2005年住宅投资额占据了72%的比重，比2000年增加了8个百分点，而商业营业用房的投资额比重从2000年的 14%下降到2005年的8%，写字楼所占的投资额比重未变。从青岛房地产投资额分物业增长率变化情况看，2003年是一个转折点，2003年之后，住宅、写字楼和商业营业用房的增长率都逐年增加。写字楼的投资额净值在2003年落到最低点亿元，之后在2004年和2005年连续快速上升，增长率达到46%和62%，2005年的净投资额达到13.86亿元；住宅投资额净值从 2000年的70亿元翻一倍多，2005年达到162亿元，在投资总额中所占的比重未变，近三年来增长率保持在30%左右；商业营业用房投资额增长率跌到-10%，2005年上升到21%左右。从青岛市房地产分物业投资额比重的变化可以看出，投资为了适应市场需求，正逐步发生结构性变化。

数据来源：国家统计局从2000年和2005年的新开工面积分物业比重图中可以看出，五年的周期内，住宅、写字楼和商业营业用房新开工所占的比重没有太大的变化。 2003年，受“非典”影响最严重的写字楼楼盘的新开工面积从2002年的17.1万平方米陡降到10.7万平方米，在很大程度上削弱了写字楼的供给能力，不能满足“非典”后快速复苏的市场需求，2004年加大新开工力度，写字楼新开工面积23.75万平方米，增长率达122%，2005年继续增长到47万平方米；商业营业用房新开工面积几年来基本保持稳定，面积增长率也在正负10个百分点内浮动；住宅新开工面积增长率起伏明显，面积比重在2000年-2005年总共下降了1个百分点。

广州房地产市场研究报告

08年上半年广州一手住宅市场分析回顾过去的一年，住宅市场从供不应求，楼价飞涨,国家收紧银根、连连提高存款准备金率，成交量因楼价的高企急剧委缩,开发商面临资金链危机，直至当前围绕政府是否应该救市的争论,广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了６月份的统计数字,戴德梁行研究部针对楼市所发生的巨大变化,对上半年广州一手住宅市场作了一次小结。一、供应量明显增加，需求量大幅减少 2０0７年广州一手住宅供不应求的表现,令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。以上举措直接导致200８年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2008年上半年,广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米，较去年同期增长２8％。但是,面对楼价的急剧上扬,贷款利息的节节升高,消费者开始感觉到支付方面的压力。再加上宏观经济增长速度放缓,银行收缩贷款额度,不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，住宅的成交量大幅下跌。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,2008年上半年,广州一手住宅成交量为241.78万平方米,同比减少43%。从供需比例来看,2008年上半年广州一手住宅的供需比例为1:０.68,而去年同期则为1:１.57。即使在越秀、荔湾、天河、海珠这几个中心区域，供需比例也只为１：0.86。也就是说,中心区域的新推住宅中,尚有１4%的新房子无人问津，一改去年供不应求的状况。

从区域来看,越秀、白云、番禺、南沙和萝岗区的批准预售量的增长幅度较为明显,其中白云区的增长量最大,为34．3４万平方米。成交量方面,海珠、天河、番禺和花都下跌较为明显,其中天河、番禺和花都三区下跌幅度均超过5０%。从数据上来看,海珠、番禺、花都和萝岗四区一手住宅滞销现象较为严重，价格将有一定的下行空间。二、一手住宅价格振荡下滑,市场开始出现承接力量通过对一年来广州一手住宅成交价格走势的分析,可以看到,一手住宅价格在2007年10月达到１1,574元/平方米的峰值，之后一直保持振荡下滑的趋势。至2008年６月底,全市一手住宅成交均价为9,569元/平方米,下跌了2,0０５元/平方米,跌幅为21％。

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。二、市场调研的内容（一）宏观投资环境调查（二）城市房地产市场概况（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研（四）项目基本状况调查（五）项目所在区域市场状况（六）项目开发策略建议（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境政治环境政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。经济环境国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况；

房地产市场分析报告模板

房地产市场分析报告格式特点：（1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。（2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。（3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。市场分析报告内容第一部分宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析。项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）区域景观条件（项目所在地区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。（4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响（5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。第二部分区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

胶州房地产项目区域宏观市场分析(doc 35页)

青岛胶州商业市场调研报告前言华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。第一部分项目区域宏观市场研究分析

一、胶州房地产市场发展概况 1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。据相关部门统计，胶州老城区在2006年房地产开发量达到50多万建筑平方米。新老城区在2006年整体房地

房地产市场调查方法

市场调研一：房地产市场调研的含义房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。调研目的 a)对房地产市场进行研究与预测，把握市场方向（对公司）。 b)了解竞争对手，做到知已知彼，方能百战不殆（对销售代表）。 c) 为公司拟订经营策略提供依据（对公司）二、房地产市场调研的重要性 a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； b) 是销售稳定和提高的基础； c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法； d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。三、市场调研的内容 1．地段（地点、交通、环境等） 2．公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） 3．基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等） 4．建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等） 5．面积与户型（面积与户型配比情况） 6．周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等） 7．价格（起价、均价、最高价） 8．推广策略（现场促销方式、广告推广方式） 9．销售情况（销售率等） 10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等） 11．客户群体（客户群体分布情况） 12．楼盘优、劣势等四、调研方法 1．网络调查法通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。 2．电话调查法

直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3．亲临现场调查法亲临现场调查法可采用以下几种方法： 1) 扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范围了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。 2) 以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点-----内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。 3) 以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息五、房地产市调方法细分由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也烙有很深的地域特征，我们对房地产市场的切入，也习惯于依据地域形态，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场）再由线、面（区域市场）到体（宏观环境），然后再从体回复到面，从面回复到点和线，不断循环往复，融会贯通，才可真正把握，这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。下面，我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。（一）点——单个楼盘对单个楼盘进行市场调查，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项：第一项：是了解公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何合作的。建设：鲁班奖、资金实力，技术水平监理：甲级资从而评估楼盘的资信度和品质目的，因为房地产投资建设是资金大，周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目，往往隐藏着较大的风险。第二项：是分析楼盘的地理位置。

沈阳房地产市场观察DOC9(1)

沈阳房地产市场观察一、整体房地产市场沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。（一）、沈阳一级房地产市场近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000年的7000万元，上升到2003年的30.2亿元（见表2-1）。表2-1 年份 2000年2001年2002年2003年要项出让面积（万m2）682 480 400 676 土地出让金收益（亿元）0.7 10.3 15 30.2 注：资料来源：房地产交易中心 1、土地价格及开发成本沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。通过对近3年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。 2、土地供应类型的转变 2003年沈阳土地市场的最大变化有两个， ①一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。2004年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在2003年上半年取得的。 ②商业用地的供应比重显著加大。商业用地的供应量从2002年的6宗，面积7.78万平方米，成交金额2.23亿元，占全年的4.5%，发展到2003年的23宗，面积22.48万平方米，成交金额4.92亿元，占全年市场供应量的12%。这组数字在2004年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。

房地产项目及区域市场分析

目录一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29

西安市房地产市场分析报告

西安市房地产市场报告

一、城市背景 1、城市概况西安位于黄河流域中部关中盆地，东西长约204公里，南北宽约116公里。平均海拔424 米，境内最高点为周至县西南的太白山，海拔3867米。地势大体东南高，西北与西南低，平原面积为43.674万公顷，占全市土地面积的43.7%，现辖9区4 县，总面积10108平方公里，常住人口823万人，户籍人口753 万人。这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。 2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。

3、西安城市规划及未来发展前景 3.1、西安城市性质西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。 3.2、城市功能结构、布局西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。

青岛市房地产市场交易情况分

青岛市市内四区2005年房地产市场交易情况分析一、增量房地产市场情况（一）商品房、商品住宅批准预售情况。 2005年，商品房和商品住宅批准预售面积较去年同期都有大幅度增加，商品房批准预售面积为221.56万平方M，同比增长15.82%，其中商品住宅批准预售面积为178.31万平方M,同比增长18.77%。 2005年，批准预售的商品住宅户型结构以每套80-100平方M的最多，其批准预售面积占总批准预售面积的29.84%，其次是每套100-120平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的28.29%。 2005年，批准预售的商品住宅价位结构以6000-7000元/平方M的最多, 其批准预售面积占总批准预售面积的22.39%，其次是4000-5000元/平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的17.74%。（二）商品房交易情况 2005年，商品房销售13546起，同比减少0.21%；面积141.36万平方M，同比减少10.97%；成交金额74.36亿元，同比减少5.80%；平均价格为5260元/平方M，同比增长6.48%。

（三）商品住房交易情况 2005年,商品住房销售13248套，同比增长2.91%；面积137.39万平方M,同比减少2.12%；金额714624.57万元，同比增长6.42%，平均价格5201元/平方M,同比增长8.73%。 2005年，商品住宅的户型结构以每套80-100平方M成交套数最多，占总成交套数的43.66%，其次是每套100-120平方M，占总量的23.95%。 2005年，商品住宅的价位结构以3000-4000元/平方M(经济适用房)成交套数最多，占总成交套数的27.36%，其次是4000-5000元/平方M，占总量的20.52%，再次是5000-6000元/平方M，占总量的18.99%。 2005年，商品住宅的购房对象仍以本市居民为主，占总量的92.32%。