投资管理-城市投资等级作业指引 精品

城市投资等级评价作业指引

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审核日期

批准日期

1.作业指引目的

推行城市决策与项目决策分离的两阶段决策准则，保证公司项目投资决策与公司战略的匹配性，避免投资随意和投资方向模糊。

2.适用范围

适用于目标城市（已进入和拟进入城市）的投资等级及优先级评价。

3.职责

3.1企业管理中心

3.1.1组织建立城市等级评价体系并对各城市投资等级进行评价；

3.1.2根据考察信息及评价等级，总结投资思路，并初步拟定房地产投资策略，包括进入区域、城市、

片区等目标区域研究信息，并牵头、组织和协调各专业部门进行目标城市深入研究。

3.2销售策划部

3.2.1负责对目标城市的房地产市场状况持续跟踪调研，形成目标区域市场信息简报。

3.3总工室/设计管理部

3.3.1负责对目标城市的产品持续跟踪调研，进行城市产品水平与竞争力分析，形成目标区域产品信

息库。

3.4核算部

3.4.1组织对目标城市建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研，形成目标区域成本信息库。

4.关键活动描述

4.1城市投资等级评价体系：

4.1.1企业管理中心牵头组织制定城市指标评价体系及项目指标评价体系，为进入城市及项目投资决

策等工作提供依据。

4.1.2城市投资等级评价体系，由企业管理中心负责完善和更新，财务中心、各区域、地区公司拓展

部门及相关领导参与讨论，并报集团领导完成审核审批。

4.1.3根据公司经营规划要求，用地发展部/开发中心（部）负责对目标区域城市进行考察，收集信息

包括但不限于上述指标，城市投资等级评价采用综合评价方式，即汇总上述数据、综合分析后得出评价等级。

4.1.4用地发展部/开发中心（部）根据考察信息及评价等级，总结投资思路，并初步拟定房地产投资

策略，包括进入区域、城市、片区等目标区域研究信息，通过集团投资分管领导审核确认后，由企业管理中心牵头，组织建立城市研究小组，进行目标城市深入研究，主要职能分工如下：

1)用地发展部/开发中心（部）负责对选定城市发展、土地市场持续跟踪调研，关注重点城市的

城市发展、经济发展、规划动向、新区发展等宏观层面信息，土地市场信息，以及其他开发

商拿地信息等。

2)销售策划部负责对目标城市的房地产市场状况持续跟踪调研，包括城市房地产整体发展状况、

片区市场状况，产品、价格、客户等方面信息，以及重点项目跟踪等，形成目标区域房地产

市场信息简报，用地发展合同部/用地发展部/开发中心（部）提供协助。

3)设计管理部/总工室负责对目标城市的产品持续跟踪调研，进行城市产品水平与竞争力分析，

形成目标城市产品信息库，用地发展合同部/用地发展部/开发中心（部）提供协助。

4)核算部责对目标城市的土地成本、建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研，形成目标城市

成本信息库，用地发展合同部/用地发展部/开发中心（部）提供协助。

4.1.5目标城市信息跟踪、收集应作为各职能部门的日常工作继续进行，各城市投资评价每年初必须

集中更新一次，过程中可视情况每半年进行调整，以此为修正投资方向和土地储备规划的依据，并对目标城市的具体项目可行性研究提供数据支持，具体操作依照《项目拓展与论证管理流程》的要求执行。

4.2城市市场趋势评价指标

4.2.1新开工面积 / 施工面积

指标意义：该指标也称开复工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映1到2年后的预售供应量和2到3年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开

发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/销售面积比值的变化趋势。

4.2.2施工面积 / 销售面积

指标意义：施工面积反映了1到2年内的期房和现房供应量；施工面积/销售面积比值的变化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。

2.在此需提供城市90平米以下住宅各年施工面积、销售面积数据。

4.2.3施工面积 / 竣工面积

指标意义：施工面积/竣工面积比值的变化也在一定程度上反映市场供求是否平衡发展，从一个侧面体现城市房地产开发周期及房地产开发水平。

4.2.4预售面积 / 批准预售面积

指标意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指标合理区域在0.8-1，在一般情况下不应大于1。

4.2.5房地产开发投资额 / 固定资产投资额

指标意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。