中国地产如何捆绑国家经济和占用社会资源
国内房地产市场软着陆机制探索
国内房地产业自1998年市场化以来，经过几十年的蓬勃发展，在满足了人民群众住房需求的同时，其对经济的严重捆绑也使之成为社会发展的阻碍。
国家统计局统计数据显示，2013-2019年，房地产开发投资总额分别为8.6万亿元、9.5万亿元、9.6万亿元、10.26万亿元、10.98万亿元、12.02万亿元、13.22万亿元，分别占全国固定资产投资总额（不含农户）的19.74%、18.95%、17.40%、17.2%、17.38%、18.91%和24%，2019年9.9%的增速甚至超过了全国固定资产投资5.4%的增速。
房地产开发投资总额逐年攀升且在全国固定资产投资总额中占比过大，高房价增加了居民的生活成本，抑制了居民的消费，房地产巨大的虹吸效应造成了国内实体经济的空洞化和经济结构的失衡，阻碍了城镇化进程,孕育了金融危机风险。
一、国内房地产市场调控存在的问题政府已经充分认识到了房地产市场过度繁荣的危害性，一直在尝试通过出台各种政策让房地产市场实现软着陆，但目前来看，收效并不显著。
2019年全年调控多达620次，平均每天2次。
2020年1-6月份调控累计超过300次，预期全年总次数不会低于2019年水平。
但是易居房地产研究院发布的《1-8月全国百城房价报告》显示：2020年疫情如此严重，各地又纷纷出台收紧楼市的调控政策，4个一线城市和32个二线城市1-8月房国内房地产市场软着陆机制探索价同比去年分别上涨6.3%和9.6%，大家都不看好的三、四线城市甚至达10%。
国家统计局10月20日公布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》显示：9月份70个大中城市中有55城新建商品住宅价格环比上涨，50城二手住宅销售价格环比上涨。
房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为18587万平方米、15030亿元、20173万平方米，同比增速分别为7.3％、12.0％、-1.9％。
本文认[摘要]国内房地产市场的畸形繁荣对经济和社会发展产生了巨大影响。
浅析政府失灵表现--从房地产寻租案例分析
《财政学》第一次作业浅析政府失灵表现——从房地产业寻租案例分析学号 200621112 姓名马文琴学院金融学院专业金融学（国际金融）浅析政府失灵表现——从房地产业寻租案例分析一、政府失灵的简介在行政国家中，政府对社会的影响是巨大的，政府职能渗透到人们生活的各个领域。
我国现阶段作为一个典型的次那个证国家，政府与民众的生活日益密切。
所谓政府失灵是指当由于政府机制自身缺失而导致资源配置低小或无效的情形。
在我国政府失灵的表现主要有：政府机构的低效率，一方面是成本过高，一方面是浪费严重；政府政策失误，集中表现为信息是否充分可靠；另外，就是即将谈到的寻租现象。
寻租，广义上泛指社会中各种非生产性的追求经济利益的活动，或者说是各种维护既得的经济利益的活动，狭义上指政府官员动用行政权利追求既得经济利益的活动，他与政府对经济的干预息息相关。
下面将对房地产业政府寻租，也就是狭义上的寻租，作出一定的分析。
二、近年来房地产业发展概况我国商品房平均销售价格在经过1993～1999年的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年到2007年进入大幅度提升状态，虽然到2008年下半年，全国部分大城市商品房价格环比有所下降，包括深圳、上海、杭州、北京等，但是持续的同比上涨趋势导致进入2008年房价已经维持在高位，而正是地产业这几年来的欣欣向荣的景象，不仅吸引了开发商的眼球，同时使政府部门也逐渐增加了对房地产业的关注。
政府部门的参与，一方面是为了发挥政府部门资源配置、稳定经济、收入分配的职能，另一方面，由于政府失灵的不可避免，政府也再不自觉地进入到了房地产行业的利益分配。
商品房售价上涨原因分析首先，工程造价近年来的上涨，导致住宅和非住宅销售价价格不同程度的上涨。
工程造价在住宅销售价格中占比较高，但从对销售价格的影响看，工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。
从2000～2004年的数据来看，住宅销售价格上涨600.6元，工程造价上涨277.5元，占销售价格涨幅的比重为46.2%，其余53.8%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。
中国房地产行业现状及发展趋势分析
中国房地产行业现状及发展趋势分析
一、中国房地产行业现状
如今，房地产行业已经成为中国国民经济的重要组成部分，在国民经
济发展中发挥着重要作用。
根据中国国家统计局的数据，截至2024年末，中国房地产行业总体规模以折合人民币计算达到了144.1万亿元，比
2024年增长了7.9％。
随着中国房地产市场的发展，房地产行业开发和投资的规模也在不断
增长。
截至2024年，中国房地产开发投资规模达到74.1万亿元，比
2024年增长了7.8％。
尽管总体投资增幅有所放缓，但仍然保持稳定增长。
除此之外，近年来，房地产行业的商品房销售增长也很快。
截至
2024年，中国商品房销售面积总计达到了1.6万亿平方米，比2024年增
长了12.9％。
此外，受国家稳居政策的推动，中国住房消费市场正以惊人的速度发展。
据统计，2024年中国住房投资规模达到了5.5万亿元，比2024年增
长了10.8％。
同时，随着中国政府对住房保障政策的加强实施，物业投资也开始了
快速增长。
数据显示，2024年物业投资规模达到1.3万亿元，比2024年
增长了13.6％。
二、中国房地产行业发展趋势
2024年以来，中国房地产行业发展出现明显的放缓趋势。
中 国改革开放的五次经济浪潮-五次经济浪潮
中国改革开放的五次经济浪潮-五次经济浪潮《中国改革开放的五次经济浪潮》改革开放以来，中国经济蓬勃发展，经历了五次具有重大影响的经济浪潮，每一次都为国家的经济增长和社会进步带来了新的机遇和挑战。
第一次经济浪潮：个体经济浪潮改革开放初期，政策逐渐放宽，个体经济应运而生。
过去，个体经营被视为“资本主义尾巴”，受到严格限制。
但随着改革的推进，个体工商户开始活跃起来。
他们从小本生意做起，如卖小吃、服装、日用品等。
个体经济的兴起，解决了当时一部分人的就业问题，也满足了人们日益多样化的消费需求。
在这个阶段，许多人凭借勤劳和智慧，积累了人生的第一桶金。
街头巷尾的小摊贩、小店铺逐渐增多，城市的商业氛围日益浓厚。
第二次经济浪潮：股票浪潮上世纪90 年代初，中国的股票市场开始起步。
对于普通民众来说，股票是一个全新的概念。
然而，一些有远见和勇气的人率先投身其中。
当时，很多人对股票的认识有限，但随着股市的发展，一些企业通过上市获得了资金支持，得以扩大生产和发展业务。
同时，也有一部分股民在股市中获得了丰厚的回报。
但股票市场的波动较大，风险也较高，不少投资者由于缺乏专业知识和风险意识，在股市的起伏中遭受了损失。
第三次经济浪潮：房地产浪潮进入 21 世纪，中国的房地产市场迎来了快速发展的时期。
随着城市化进程的加速，对住房的需求大幅增加。
房地产行业成为经济增长的重要支柱。
许多开发商纷纷投身房地产开发，大量的楼盘如雨后春笋般涌现。
房价也一路攀升，早期投资房地产的人获得了巨大的收益。
然而，房地产市场的过热也带来了一系列问题，如房价过高导致居民购房压力增大，部分地区出现房地产泡沫等。
为了稳定房地产市场，国家出台了一系列调控政策。
第四次经济浪潮：电子商务浪潮随着互联网技术的普及和发展，电子商务在 21 世纪初迅速崛起。
以淘宝、京东等为代表的电商平台改变了人们的购物方式。
消费者可以足不出户，通过网络购买到各种商品。
电子商务的发展不仅带动了物流、快递等相关行业的繁荣，也为众多创业者提供了机会。
关于土地收储的法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地作为国家重要的资源，其管理和利用直接关系到国家的经济发展和社会稳定。
土地收储作为土地管理的重要组成部分，旨在优化土地资源配置，提高土地利用效率。
本文将详细阐述我国土地收储的法律规定，包括法律依据、程序、原则等内容。
二、土地收储的法律依据1.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中对土地收储进行了明确规定。
该法规定，国家为了公共利益的需要，可以依法征收、征用集体所有的土地。
2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》《土地管理法实施条例》是对《土地管理法》的补充和细化，其中对土地收储的程序、补偿标准等内容进行了具体规定。
3.《中华人民共和国城乡规划法》《城乡规划法》规定了城乡规划的基本原则、编制程序、规划实施等内容，为土地收储提供了法律依据。
4.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》对城市房地产的开发、交易、管理等方面进行了规定，为土地收储提供了法律依据。
三、土地收储的原则1. 公共利益原则土地收储应当符合公共利益的需要，保障国家、集体和个人合法权益。
2. 公平补偿原则土地收储应当对被收储土地的所有者、使用者给予公平补偿。
3. 依法行政原则土地收储应当依法进行，确保行政行为的合法性和合理性。
4. 效率原则土地收储应当提高土地利用效率，促进土地资源的合理配置。
四、土地收储的程序1. 编制收储计划土地收储单位应当根据土地利用总体规划和城市总体规划，编制土地收储计划，并报上级主管部门审批。
2. 公告公示土地收储单位应当将收储计划公告公示，接受社会监督。
3. 调查评估土地收储单位应当对被收储土地进行调查评估，确定补偿标准。
4. 补偿安置土地收储单位应当对被收储土地的所有者、使用者给予公平补偿，并妥善安置。
5. 土地收回土地收储单位应当依法收回被收储土地，并进行土地整理。
6. 土地供应土地收储单位应当将收储的土地供应给符合条件的项目建设单位。
五、土地收储的补偿标准1. 土地补偿费土地补偿费按照被收储土地的原用途和土地市场评估价值确定。
房地产支撑不起大国崛起 什么是中国的支柱产业
房地产支撑不起大国崛起什么是中国的支柱产业2007年08月21日10:53:18环球时报【字号大中小】【我要打印】【我要纠错】【Email推荐：】【收看新华手机报】“中国的房价在短期或者中期内会是上涨的，将来可能面临下降的压力。
”（资料图片）靠投机起家的大国相继衰落了上半年中国的GDP增长11.5%。
海外评论，中国即将超越德国，成为世界第三大经济体。
与此同时各地房价突破九部委的联合围堵，继续疯狂飙升。
人们又纷纷评说二者之间的关系，有关房地产业发展的争论再次趋于白热化，纵观各方论点，大多都停留在经济层面。
笔者认为，房地产业的畸形发展实际上隐含着一个攸关国家现代化发展全局的重大战略问题。
正如决定一辆汽车总体性能的是它的发动机系统而不是外壳装饰；标志一个国家现代化程度的是它的产业制造能力和技术研发水平。
在以前，这标志的是工业化能力；在当代则是信息化程度。
10亿条裤子和一架客机的价钱相当，但前者是落后国家后者是先进国家的标志。
同理，对于国家的现代化发展来说，靠房地产拉动经济增长数个百分点，也没有靠新兴产业拉动经济增长1个百分点更有意义。
那些真正实现了现代化的国家，是依靠工业化奠定的国力基础，争衡世界才赢得了今天在历史和当代世界的地位，如英、法、德、美。
而那些只靠倒卖别国原料或产品，以投机致富的国家，很快便退出了历史舞台，如葡萄牙。
西班牙原有着欧洲最广袤的国土，又最早从美洲夺得大批金银，国库充盈。
但由于没有建立起充满活力的资本主义制度，错失工业革命良机，结果也步葡萄牙的后尘昙花一现。
近代史上的现代化国家，靠着传统产业革命，从而摆脱农业时代进入工业时代；未来的“现代化”国家，将取决于谁能从工业时代真正进入信息时代。
什么才是xx的“支柱产业”现在有一个耳熟能详的说法是，房地产业是国民经济的支柱产业。
何谓“支柱产业”？顾名思义就是整个工业体系的栋梁，能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展。
美国以往的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业，现在是航天、信息产业。
房产过度开发
房产过度开发曾几何时,房地产作为国民经济支柱产业发展,引发全民投资热潮,时至今日造成的弊端日趋严重。
一、破坏环境房地产开发引发钢铁、水泥行业急速扩张，造成环境极度污染。
空气不能呼吸，水域无鱼，华北京畿地区的雾霾威胁人民健康，已到社会无法容忍的地步；房地产开发导致的矿石，沙土的挖掘，使大地千疮百孔，青山绿水不见了，水土流失，诱发自然灾害；房地产开发拆迁，造成工业垃圾围城，多年城市周围的菜园子不见了。
这种吃子孙饭，不可持续发展，再也不能延续下去了。
前不久，国家拔款50亿元治理华北地区环境，国家还三令五申压缩钢铁、水泥过剩产能，我以为这是治标不治本，现阶段最根本的是去房地产的投机化、去房地产的投资化。
去掉房地产的过度发展，市场就会自动调节钢铁、水泥的过剩产能。
二、破坏文化古迹我们知道“文革”对文物古迹的破坏是极其严重的，但它的破坏主要还在外表层面的，而房地产开发对文物古迹的破坏是彻底的，从地上到地下，所到之处，灰飞烟灭，幸存的也多有污损。
从早期的西安古城墙拆了重建，到现在的德国人建的济南老火车站拆了又要重建，甚至嚷嚷要重建阿房宫，……他们难道不知道：文物古迹一旦破坏，是无法复原的吗？大力推行城镇化，中国数千年形成的原始村落文明，将临万劫不复境地。
房地产的开发，对文化古迹的破坏远胜文革。
举国发展房地产，给后人留下几具经典之作也罢，可叹！寿命全部不过70年。
三、破坏社会创造力房地产业占用了大量的社会资源。
在人力、物力、资金上严重地影响实业的发展，拖住了创造型人才对新产品的研发、对新兴产业发展的步伐。
大批有创造力的青年人，整日为一居所而奔走，消耗了为国家命运，个人理想而奋斗的意志。
四、影响社会稳定开发商的拆迁，几家欢喜几家愁，巨额拆迁补偿费，必将来得快去得快，失去田园后谁来养老？子孙的生存发展空间何在？而暴力拆迁又引发多少血的案例！拆迁户、开发商、地方政府、银行、炒房客都从房子上吸血，房价岂能不高？而房价泡沫一旦破灭，导致中小开发商资金链断裂，银行不良贷款骤升，买房者无法还贷、或还贷意愿降低，破产的，跑路的，跳楼的会不断出现，社会矛盾激化。
关于房地产行业的发展现状及未来趋势的参考文献
一、概述房地产行业一直被认为是国民经济的支柱产业之一，其发展水平不仅关乎国家经济发展的稳定，还直接影响到全社会的居住和生活质量。
然而，近年来随着国家经济形势的变化和城市化进程的加速推进，房地产行业也出现了一系列的问题和挑战。
必须对房地产行业的发展现状进行深入分析，同时探讨其未来发展的趋势，以期为相关决策提供参考。
二、房地产行业的现状1. 房地产市场调控政策近年来，国家出台了一系列的房地产市场调控政策，主要包括限购、限贷、限售等措施，旨在抑制房价过快上涨，缓解房地产市场的泡沫压力。
这些政策有效地阻止了房价的过快上涨，但也给开发商带来了一定的压力，导致新房供应减少，市场交易量下降。
2. 房地产行业的结构调整随着城市化进程的不断加快，房地产行业也呈现出结构调整的趋势。
城市化的不断推进，使得房地产市场需求结构发生变化，向着高品质、高舒适度、智能化的方向转变。
开发商需要更加注重产品品质和可持续发展，以满足用户不断升级的需求。
3. 房地产财务风险的加剧由于调控政策的出台和房地产市场的结构调整，一些房地产开发商的财务风险也在不断加剧。
一些房地产企业由于资金链断裂、项目过度投资等原因，导致资金链断裂，出现了破产倒闭的情况。
三、房地产行业的未来趋势1. 智能化、绿色化发展随着生活水平的提高和环保意识的增强，未来房地产行业的发展将更加注重智能化和绿色化。
房地产产品将更加注重节能环保、智能化、舒适度，这将促进房地产行业朝着高品质、智能化的方向发展。
2. 制度改革助力发展未来，我国房地产行业将继续推进制度改革，进一步加强市场监管和规范发展。
制度改革将有助于提升房地产市场的透明度和规范度，降低市场交易成本，提升市场活力。
3. 房地产金融创新未来，随着金融科技的发展和金融体系的不断完善，我国房地产金融也将迎来新的发展机遇。
未来，房地产金融将更加注重风险管控和创新服务，满足不同客户的个性化需求。
四、结论房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业之一，发展现状和未来趋势需要引起充分重视。
中国未来20年房地产价格及其中国经济解读(精)
中国未来20年房地产价格及其中国经济解读一、房地产业对中国未来经济的影响在过去的10年中，中国房地产价格一路攀升，演绎了中国历史上房地产业最繁荣的景象。
什么是中国最合理的房价？最合理的房价，应该是大多数中年人的月工资收入等于每平方米房价。
那么时至目前，未来的中国房价还会涨吗？答案是肯定的！这是为什么呢？我们常说，房地产捆绑了中国经济。
如何理解这句话呢？举个例子，原来有个大型的水池，我们在水池的中央建起了一个大坝，于是大型水池被一分为二，变成了A 、B 两个水池，A 水池代表房地产业、B 水池代表中国社会的其他行业、这里说的水就是整个中国的社会财富。
房地产业的片面发展就如同从B 池往A 池中抽水，不久A 水池的液位远远超越了B 水池的液位，甚至使B 水池濒临枯竭。
原来养于B 水池的鱼到了无法生存的程度，不必提及鱼类的繁衍生息了，甚至这些鱼还出现大批的死亡现象。
这里所说的鱼其实就是房地产以外的其他产业。
在此我们可以发现，房地产的发展，吸纳了大量的社会财富，致使其他行业发展缺乏资金的投入，进而难于发展。
大家请注意，这里我们仅仅提及了房地产吸纳了大量地社会财富，没有提及贪官污吏转移到国外的社会财富，因为我们不能统计它的庞大性！房地产老板们如果此刻能够将所吸纳来的社会财富用于投资别的产业，那么中国的其他产业依然还是能够发展的，就像上述例子中将A 池的水反注到B 池一样，鱼是不会死去的。
可惜中国的房地产业老板没有这样做，他们将吸纳来的钱转移到国外投资建厂了。
为什么它们会这样做？因为严重的贫富分化使得他们认识到即便他们在国内去发展其他行业，由于老百姓购买力的底下，他们投资生产的产品老百姓已无钱消费，于是在国内投资必然会让他们破产。
此刻政府要发展其他行业，其他行业缺乏发展资金怎么办？本来政府可以让房地产业拿出资金来发展其他行业，但房地产行业老总不干，怎么办？政府只有通过印钞的手段为其他行业提供发展资金，并变现的让房地产贬值。
房地产业的地位和作用是什么
房地产业的地位和作用是什么房地产业是我国经济中有着重要的地位，在国民经济中发挥着重要的作用。
下面小编带你来了解房地产业的地位和作用。
房地产业的地位和作用一、房地长行业可带动相关产业持续发展房地产业是现阶段我国经济中重要的产业组成部分，对国民经济发展具有重要的拉动作用，已成为经济发展中新的增长点，说它是支柱产业，是因为对拉动钢铁、建材、家电、家居用品等产业发展举足轻重，对金融稳定和发展也至关重要，改善民生也具有重要意义。
房地产业关联度也比较高，其发展可以带动冶金、建筑、建材、机械、设备、水泥、玻璃、木材、塑料、电器、家具等行业的发展，并具有促进金融、商务、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展。
二、应正确认识房地产业在经济发展中的位置总结我国房地产业十年快速发展的经验。
08年以前，全国房地产行业未能正确发挥其在国民经济中的作用，以商品房为主体，造成“投资”和“投机”购房份额过大，再加上炒作的旺盛，过快地推动了地价、房价的10年快速上扬，出现不少土地“天价”，房价严重背离价值，导致工薪阶层望房兴叹!使得房地产行业真正带来的经济效益甚微，多为泡沫。
这种经济泡沫，给宏观经济埋下隐患，造成巨大的损失或导致经济的衰退。
三、房地产业可做民生发展的牵头行业房地产业对老百姓生活息息相关的行业发展推动巨大，教育、医疗、交通、旅游以及大量的服务行业目前和地产的交叉发展，相互促进成蒸蒸日上的趋势，老百姓家庭的上学、看病、出行、购物以及随着经济水平提高的休闲娱乐需求，现目前都依托房地产行业进行配套建设，以满足老百姓日益增长的民生需求。
房地产业涉及的周边产业多，如冶金、建材、家居、家电等，国家应当大力提倡在房地产业中使用环保材料、再生材料、绿色家居、节能家电等，提高增加相关产业研发水平，加大可持续产业发展扶持力度，为我国从保护环境、节约能源等方面走一条切实可行的路。
房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中国式房价背后的商业秘密如何从房地产商业模式中总结经验设计自己的商业帝国中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5%以上，所以它当然是支柱产业。
同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙头产业。
因为它是支柱产业、龙头产业，更因为百姓的衣食住行都离不开，中国老百姓对房子的需求在中国式婚姻关系中提现的淋漓尽致，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征。
如果说是什么让投资理念让炒房团如此疯狂，不经让我想起10年前读过的《富爸爸穷爸爸》这系列的书，其投资理念如出一辙，2008年的次贷危机与这个投资理念有着莫大的关系。
2008年次贷危机房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。
中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡，同样也存在实体经济与网络经济间的失衡。
虚拟经济过度发达培育了不健康的人生观、价值观，助长了贪婪的社会风气。
很多人都寄予网络快速发财致富，过度关注和依赖发展虚拟经济导致实体经济被冷漠、被嫌弃，把前辈们传承下来的艰苦奋斗精神、匠心精神、勤劳致富的人生观价值观抛弃了。
让众多实体企业家蠢蠢欲动，纷纷投资网络业务赚快钱，导致各种形式的虚拟币、资金盘、传销盘、网贷盘等公司雨后春笋般创立。
都想赚快钱，谁还会深耕实业这就是我要创立《空间盈利系统》的初衷，做实业的应该赢回尊重，赢回价值与成就，空间盈利让实体经济也生出一双飞翔的翅膀，飞的更高，行的更远。
重新铸造企业家们对实业兴邦的信心和激发实业强国的热情。
如果您的行业属性同房地产具有相似之处，那么恭喜了，认真看完这篇文章，再深入思考如何借鉴运用这些思维到自己的企业及行业里（当然是择优而用，并非全部）！在此我从企业商业模式设计角度来拆分一下房地产如何把银行、政府、老百姓、投资者、炒房团等以及众多相关联产业变成服务自己的资源。
看看他们如何借力，如何整合、如何绑定利益相关者，打造自己只涨不跌的神话！身为一家房地产企业面临着几个重要的问题:第一就是筹钱，大家都知道做大生意的都是借的银行的钱，只有做小生意的才用自己的钱。
第二拿地，拿地的能力取决于钱。
总之就是先有钱，才能干。
第三有钱有地有房以后重点考虑如何不花钱、花也不花自己的钱，该花的如何少花，如何延期支付、并从这个产业里赚更多的钱。
第四如何把众多利益相关者变成自己的利益共同体（风险分担者），让自己像股市中的庄家一样操控整个行业、操控利益相关者。
（任何企业顶层规划与商业模式设计之前都必须要把相关资源做全面深入的分析与有效统筹，以自己的战略目标为原点，把相关利益者经营属性、痛点、难点、资源等做深入了解和分析，并设计一个既满足对方需求、又能达到自己战略意图的商业合作方案，从一定层面达到共担风险、共同盈利的产业生态。
你能绑定的相关利益者越多，你的企业盈利越稳定，当然如果你不善经营也会牵连到这些相关者。
）现在我们一起分析一下房地产利益相关者现状及需求（假设回到2008年）：产业链利益相关者需求资源分析看看地产商如何借鸡生蛋的，如何玩转产业链这盘棋？1、房地产如何捆绑金融（银行），实现多重融资与变现？房地产整个经营过程：筹资-买地（付3成）- 抵押贷- 开发贷- 建房子–卖房子（预售）-物业管理-社区服务等，这看似简单的几步中却捆绑和操控了很多相关资源为之服务。
这里暂不谈卖房后面的盈利环节。
首先是地产开发主要靠银行贷款，其次是销售变现又是老百姓的按揭进一步捆绑银行。
企业筹钱买地以后，可以拿着地去银行抵押了融资，拿到钱造房子。
然后再申请开发贷，再至少拿到高于数倍地价的资金，用于建房子。
房子封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷（很多企业打个地基就开始预售，甚至建好房子办不到房产证）。
获得三次融资与变现，也许这其中是四次……现在全国房地产商的融通量是多少呢？保守估计可能是1：9，有的开发商甚至可能达到1：50。
很多房地产几千亿的资产，债务95%，万一有坏账，银行倒霉。
买地皮的时候，只需3成，如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿，借了7个亿，拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿，造房子，卖楼花，把预售的钱拿到了。
这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，再找个企业做个交易，成功把10亿的地太高至20亿。
要开发的时候，20亿的地作为抵押物，可以拿到15亿的资金，整个开发流程中的融资，到了1：9，这就是房产捆绑金融的情况。
通过开发贷、抵押贷、放贷等方式成功将银行捆绑，赚钱是自己的，只需要付一点银行利息，亏钱是国家的。
一旦达到一定规模，国家都亏不起，这就是为什么使劲喊话打压、控制房价上涨，却一直不见下跌，反而微涨的现状。
2、借力个人房贷老百姓买房的融资成本低，且前那时不受限制，导致炒房团自己基本不需要掏多少钱，就可以坐拥几十上百套房子，等着升值变现，还不用交一分钱的税，这跟找银行借钱炒股坐庄家实际是一个道理。
谁接盘谁就要消化这种巨大的市场泡沫。
然后同样用抵押贷，一套房融多套首付的资金，再投资更多的房产，至少以1:3的比例裂变，只要你胆够大，把银行都借遍上百套房，以及更多都不是问题。
个人房贷也很好的解释了房地产如何借力消费者来捆绑银行，实现自己的楼盘繁荣的景象，直接炒热超高房价。
3、如何借炒房团炒热炒高楼盘找到部分炒房客，在预售期间与对方达成一致，到一定期限按照一定固定回报比例回购，带动楼盘周边百姓入手，制造稀缺，超高房价，既帮助炒房客获利，也算给对方一条房地产投资的渠道，依此方式反复抵押贷，反复炒房必然引领房市上涨。
例如你可以让你客户集中一个银行网点办理存贷款业务，银行一定把你当上宾，给你优惠的贷款政策等。
之所以能成功借力银行、炒房团、关键在于利用了银行放贷机制、银行间信贷信息不对称的弊端实现恶性循环贷，进而捆绑了金融资源，导致整个经济被房地产捆绑。
4、房地产企业如何借土地及拍卖机制搞定政府？地产商巧借土地供应不足，必然性会涨价的趋势，大举拿地，等待升值赚钱。
加之拿地竞价的拍卖制本身就是提高地价的一种公开手段，增加的成本反正都由老百姓来买单。
此环节从很大程度上帮地方政府解决了地方财政压力（6月15日公布国税地税合并），也为官员们提高了政绩，增加税收。
因此地产商也很容易得到政府要员背后站台，为其提供了政策、背景等方面的支持，为后期的商业楼盘开发带来了诸多便利。
利益捆绑，风险共担5、如何提高售价？(1)房地产整合利用地价稀缺增值趋势+土地拍卖机制享受房价升值福利。
正因为如此这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上。
十多年前，中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍，有不少地方房价也涨了8倍、10倍、12倍。
(2)包装优秀楼盘利用社会价值低下的小湖泊、小山岭什么之类的普通土地资源包装成风景优秀楼盘，仅这招就可以轻松提价不低于30%的售价，再次是由毛坯房变成精装卖，房子价格属于管控范畴，但装修费是单独计算和收取，又提高了售价及利润。
前几天就有新闻报道，依山傍水的别墅阳台看对面都是墓地。
6、房地产行业如何借税收捆绑地方政府？房地产即时国家支柱产业，也是龙头产业，凡是想做点政绩的政府官员无不重点扶持房地产发展，直接拉动投资和税收。
据相关数据统计，我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高。
中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，之前有提到房地产占GDP 7%，这些收入都属于地方政府所有，房地产关联的税收占到40%。
我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。
整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产会断粮。
7、再看看地产商如何卖房子？为了加速变现，房地产企业又巧借老百姓购房思维，放大购房欲望，快速把房子变现。
为了利润最大化，房地产企业几乎采用直接销售的方式盈利。
我们国家这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖。
而在国外不少国家都是以销售和租赁各占50%的形式运作。
(1)如何植入老百姓必须买房的四大理由：A租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；B租赁房源稀缺，而且随时可能把房子收走；C租房也无政策性配套，各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。
D中国式婚姻价值观，女方要求结婚必须要有房，而且还得是城里的房。
导致父母把几十年的积蓄拿出来买房，或者新婚夫妇扛着几十年的放贷过日子。
老百姓有了以上心态之后，势必形成租房子是没办法，只要稍微有条件就买房，总之租房住的基本都是穷人，没办法。
通过这种方式，成功将百姓的购房需求放大到极致，犹如前几年月薪3K的工厂妹一定要买苹果手机一样，非常恐怖，甚至卖肾来换手机（尽管本人很鄙视以这种广告来宣传，但不得不敬佩人家市场营销玩到极致）你的产品销售是否也植入了这类客户心智思维，培养客户必须拥有你的产品呢？(2)变换销售方式A 化整为零：比较难卖的楼盘，房产销售时会商铺的面积切碎了卖，这类方式就是改变时间和空间值，降低投资成本和单位投资风险，增加潜在客户数量，让一般老百姓都能买得起（化整为零，降低投资金额，促成交）。
B 类金融模式：还是卖不掉得，再玩售后返租，当股票一样的当成标准化的再卖。
实际上是高息揽储（类金融模式），当然这种类金融模式比较难把控，对设计者需要很强专业度，对老板来说也是一种责任、良心的考验，很多赚快钱的基本都用这类模式来玩项目，风险性很大，5月打击的云联惠就是一个祸根，给投资人合作伙伴都带来了巨大的伤害，也对社会造成很大伤害。
我个人非常鄙视这种高息揽储的销售方式，一心想赚快钱的商人，没几个是有良心的。
C 时空模式低价租赁5年期，10年期先收回成本，10年后所有租金收入都是纯利润。
D、不少房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资，都时有发生，也是穷途末路的表现，一般情况可以不考虑加入。