西安住宅房地产市场调研分析报告文案

住宅房地产市场调研简报目录：第一部份：1、的自然历史情况2、宏观政治、经济情况3、市房地产投资状况4、市的商品房住宅市场总体印象第二部份：1、总量的变化情况2、人口的区域分布3、人口的年龄情况4、人口的受教育情况(知识文化水平)5、从业人口的职业划分与收入支出情况6、消费者的消费水平7、消费者喜好的户型与面积8、消费者支付能力9、消费者的消费水平第三部份：1、各个区域(城东、城西、城南、城北、城中)的文化氛围2、各个区域的城市规划情况3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况与开辟前景分析 (区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。

要从：政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。

)(附第四部份)：几家实力比较大的开辟商评价正文：第一部份：1、的自然历史情况：市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西 204 公里，南北 116 公里，面积 9983 平方公里，其中市市区面积 1066 平方公里。

地区自古有“八水绕长安”之美称。

水利资源相当丰富。

市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下 10 摄氏度摆布，夏季最高温度在 27 度摆布。

2000 年底全市总人口 688.01 万人，其中农业人口 402.22 万人。

市区人口以碑林区的密度为最高 27744 人/平方公里，其次为新城区 15147 人/平方公里，莲湖为 15127 人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高 3669 人/平方公里，其次为未央区， 1455 人 /平方公里，再次霸桥区， 1298 人/平方公里。

市总人口数为 545万，而市人口最密集的西岗区人口密度也惟独 16414 人/平方公里。

可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，市的人口统计数字都远远大于市。

2、宏观政治、经济情况：2000 年市经济健康稳定增长，人民生活水平继续提高，全年实现国民生产总值 689 亿元，比上年增长了 13.1%。

人均国生产总值突破 1 万元。

全年全市社会消费品零售总额 328.47 亿元，比上年增长 10.17%。

城乡居民收入增加，整体达到小康水平。

全市城镇居民家庭人均可支配收入达 6364 元，比上年增长 6.1%。

99 年居民消费水平为 5754 元，2000 年人均收入会达到 6000 元摆布，与相比基本持平，甚至略低于的消费水平。

3、房地产投资总体情况：5、商品房住宅市场总体印象：2000 年,全年完成房地产开辟投资 23.75 亿元,比上年增加33060 万,增长 16.17%;全年商品房施工面积 144.89 万平方米,比去年增长 57.49%;竣工面积 121.5 万平方米,同期增长 40.68%;全年销售商品房150.75 万平方米,销售额45.55 亿元,比上年增长125.06%和 137.79%.2000 年，城市维护建设完成投资 16.12 亿元，房地产开辟完成投资 52 亿元，建造业完成投资 198 亿元，村镇基础设施建设完成投资 2.7 亿元。

全年新开辟面积 711 万平方米，其中经济合用房608 万平方米，新竣工面积 582.62 万平方米，销售面积 131 万平方米，完成投资 69.2 亿元。

2001 年将在去年的基础上，开辟各类商品房 500 万平方米，完成投资 195 亿元。

而 1999 年房地产建造业总产值 121 亿元，新开工面积 829 万，竣工面积 683 万。

2000 年住宅开辟面积 500 万平摆布。

2000 年市商品房销售面积213 万平方米。

城市人口数要比多 150 万人口，但是住宅开辟面积却要比少近 100 万平方米。

两地的在职人员收入为 6274 元，城镇居民人均可支配收入达 6364 元，于基本一样。

从各项指标比较来看的房地产市场可开辟空间还是相当大的。

而通过市场调查也同样体味到这个有着悠久文化历史的古都正与现代气息想融合，无数新时代的耕耘者正在这片希翼的土地上编制着梦想。

房地产业目前存在的一些问题不容忽视：一、是楼市经过几年发展，市场更趋成熟，但在产品定位方面还和市场需求有较大差距。

许多开辟商一味扩大户型，逐步拉开房价，忽略了相当一部份购房群体的需求，特别是缺乏针对工薪阶层需求的商品房。

二、是土地运作市场程度低，房地产开辟投资竞争无序现象仍存在。

一方面，从目前土地转让方式看，仍以协议为主，拍卖、招标较少，这与房地产高速发展极不相适应。

另一方面，土地供应缺乏透明度，土地市场运作缺乏规化、市场化。

三、是销售环节违规现象时有发生，如虚假广告，产权不清，面积“缺斤短两”等。

四、中介机构行为不规，目前该市中介机构从业方式简单落后，从业人员缺乏专业知识，信息来源没有保证，操作不规，且主要服务容大多停留在住房租赁方面。

五、房地产现在还存在集体购买。

在这种现象已经基本看不到了。

六、安的经济合用房和还有一定的区别。

的经济合用房已经归入商品房的概念，但是在却仍然没有被纳入商品房的畴。

建设经济合用房仍需要审核批准，之后土地成本和应缴税金都有相当的减免。

因此，房屋的价格也相应低廉。

虽然需求市场不断在扩大，但主流集中在经济合用房上， 2001 年省的住宅投资计划的 85 亿元中，就有 60 亿元摆布将被用在经济合用房的建设上。

七、还存在集资房，由单位出部份资金，个人出部份资金共同建房，解决个人住房问题。

八、上几点都是房地产市场机制还不健全的表现。

这些方面都直接或者间接的影响着正常商品房市场的运行，值得引起足够的重视第二部份：日前，我市第五人口普查数据向社会发布，有关主要数据如下：1、我市共有常住人口 741.14 万人 (包括外来人口)，自 1990 年第四次人口普查年平均增长 11.92 万人，平均增长率为1.77%。

2、市区中，雁塔区 81.00 万人，碑林区 71.16 万人，莲湖区64.32 万人，新城区 53.64 万人，灞桥区 50.38 万人，未央区46.91 万人。

3、全市共有家庭户 192.00 万户，家庭户人口为 651.94 万户，平均家庭户规模为 3.40 人。

4、 4 岁的人口 153.34 万人，占 20.69%，比上次普查比重下降了 5.02 个百分点； 15-64 岁的 540.96 万人，占 72.99%；65 岁与以上的 46.84 万人，占 6.32%，比上次普查上升了1.11 个百分点。

5、市接受大学(大专以上)教育的 81.02 万人，占 10.93%；接受高中(含中专)教育的 141.11 万人，占 19.04%。

6、全市共有 416.05 万人居住在城镇，占全市人口总数的56.14%。

从上述人口普查数据中可以发现，作为影响我市楼市营销的人口概貌，在很大程度上决定着我市楼市营销的发展前景与各种各样的营销机会。

市场发展前景持续乐观： (一)在统计结果中可以看出，我市人口仍持续增长，而且居住在城镇的人口数量已经超出居住与乡村的人口数量。

从此可知，我市楼市的发展将随着人口数量的缓慢增长和人口趋于城市集中的态势而表现出良好的发展前景。

首先，市场需求将持续增长，这种增长将仅仅也只局限于适应绝大多数人口消费的普通住宅。

其次，需求情势将逐步发生演变，随着少、中、老年各群体数量的改变，将衍生出新型的消费结构层次。

尽管目前的购房主体并不因不同年龄层次群体数量的变化而发生大的变动，但至少为楼市的营销带来更多的营销机会。

再次，随着我市人口素质的不断提高，市场总体消费力将继续提高，具备购房能力的群体将继续增加，由此将带给楼市更多的现实的销售机会，促进楼市的持续健康发展。

当人口的素质提高到相应水平的时候，相应的要求市场上所提供的消费品达到相应水平，住房特别如此。

但是，消费者也是理性的，这种提高并不限于面积求大、居家求奢华、更为重要的是要求所购房屋具有良好的宜居性和健康品质。

第三部份：1、高新区房地产市场分析：城南区以其优越的地理位置和浓郁的文化气息已赢得消费者和开辟商的普通认可，在 2000 年纷纷在此区域开辟，并以高价入市，从前期销售看，因价位高而表现出销售不尽人意。

随着西部大开辟战略的深入推进和网络、IT 等新兴行业的迅猛发展，本区的写字楼类和住宅在后期销售持续良好。

城北随着基建环境的逐步改善，投资潜力也被一些个体看好。

西高新是更是的一个亮点。

所有对有一点了解的人都会说最适合人居住的地方在西高新。

在西高新分布的大专院校有 22 所，大型研究所 49 个，大型实验室 200 多个，专业技术人员 60，000 多名，2300 个技术人员/平方公里。

高新技术开辟区 10 年来积累科技成果 3500 多项，列入国家科技产业计划的 443 项。

其中国家计划 135 项，居国家高新区第一位。

高新技术企业销售收入占高新区收入的 82%，远远高于软件园开辟的规模。

2000 年高科技园区科工贸收入 274.2 亿元，工业总产值 191.6亿元。

已经形成为了电子信息、光、机、电一体化，生物医药三个主导产业。

2000 年电子信息产业占高新区技工贸总收入的45%，生物医药和光机电一体化产业各占 18%摆布。

外来企业总计 411 家，投资总额 12 亿美元。

其中， 90%的项目集中在高新技术领域。

具统计，从事科学研究和综合技术服务的人员达到了 72，942 人，年平均工资 10，047 元。

高新技术产业园区完成技工贸收入 104 亿元，远小于高新技术园区的收入。

引进外来企业 57 个，而资企业 175 个，利用外资8032 万美元。

与相比相差甚远。

从事科学技术研究和综合技术服务的人员达到了 12，751 人，年平均工资 12，421 元，虽然绝对数字要比大，但是考虑的消费指数后，的实际工资收入要高于的实际工资收入。

在高新区各项经济指标以超常规的发展速度增长。

十年间，作为主要经济增长的房地产产业在高新区总计投资 70 多亿元，开工各类建造 560 万平方米，竣工 360 万平方米。

其中， 99 年以来新开住宅楼盘 26 个，写字间项目 13 个，商住两用项目 6 个。

其中分布在西高新的楼盘平均价格在 3500 以上，是是的高档楼盘分布密集的区域。

该区楼盘特点比较明显：一、楼盘的建造风格以欧式为主。

二、知名小区的建设多从小区景观开始或者从社区配套开始建设。

譬如：学校、医院、小区购物中心等等。

特别是重点小学的建设。

锦园的前期建设就和师大联办一所重点小学，这就在很大程度上促进了其销售率。

三、小区的规划设计在是最突出的，各个小区都比较注重水景设计。

个别小区以小高层为主体，譬如：枫叶新都市(不属西高新但在西高新边届处)、锦园、紫薇城市花园等等。

四、楼盘的营销方式比较先进，营销方式比较先进。

注重树立品牌效应。